2017年上半年，房地产行业在严厉的调控之下，呈现出“前高后平”的市场走势。就商品房销售而言，虽然同比增速逐月下滑，但销售面积和销售金额的绝对值在一季度仍保持在近一年的月均水平之上；进入二季度后，随着调控频频加码，效果逐渐显现，一二线城市销售偃旗息鼓，三四线城市热度虽在，但增长脚步也有放缓迹象。

　　业内人士预计，在热点城市严控房价的政策之下，下半年其销售价格以环比小降或“维稳”为主。不过，一二线城市供不应求格局不变，房价大幅下降几无可能。至于三四线城市，在土地市场火热以及需求溢出等因素带动下，价格将维持一段上扬行情，但可持续性不高，冲高回落的可能性很大。

　　一线城市成交量骤减

　　各地楼市在平静中告别上半年。在上海，刚刚出炉的6月成交数据显示，当月一手商品住宅成交量为68.61万平方米，环比减少3.4%，同比减少45%，几近腰斩。从历年来看，由于牵涉到开发商冲刺半年度业绩，6月往往是一年中成交的相对高位。然而，今年6月新房市场成交量创下2011年以来同期最低水平，甚至低于楼市较为低迷的2011年和2014年同期。至此，上半年上海新建商品住宅共计成交357万平方米，同比减少52.8%。

　　创近年来成交新低的并非只有上海。据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，上半年，北京新建商品住宅（不含保障房）共网签16332套，同比降38.6%，创2010年以来同期新低；二手房交易量也减少逾三成，已跌近谷底，房价也由区域性回落逐步转为普遍回落。

　　深圳规土委发布的统计数据也显示，上半年深圳新建商品住宅共成交10502套，同比减少54.7%，成交均价54632元/平方米，环比下跌3.9%。广州则是四大一线城市中表现最为平稳的，上半年一手住宅网签成交50774套，同比降10.92%；网签均价为16566元/平方米，同比升4.34%。

　　部分去年表现极为抢眼的热点二线城市，今年上半年的市场表现亦不乐观，一些去年高价拿地的开发商以及高位接盘的购房者，已感受到调控风险。去年最热的二线城市中，如厦门、福州、南京等地，预售证审批趋严，新增供应量持续低位运行，成交量同比跌幅超50%。此外，苏州的高房价显著拖累了楼市成交表现，“有价无市”的格局愈加明显；合肥则受经济基本面和收入水平相对较低等多方面因素影响，城市吸附力远不及其他热点二线城市，自去年10月重启限购后，房地产市场冰火两重天，成交量持续低位运行。

　　可以看到，今年上半年，四大一线城市及去年火热的部分二线城市已偃旗息鼓，楼市调控政策不断施压是主因。一方面，各地存货减少叠加严格“限价”导致新增供应锐减，成为制约销售量增长的关键因素；另一方面，一二线热点城市“限购、限贷、限价、限售”政策频频加码，投资性需求受到抑制，商品房成交规模也随之持续降低。

　　房价信息难反映真实情况

　　从上半年成交情况看，一线城市最主要的特点是“量缩价平”。与此前每次房地产调控一二手房的走势基本一致不同的是，这一轮，二手房市场率先疲软，一手房仍然平稳，甚至平稳得有些“不正常”。

　　“由于‘限价’因素，目前上海等一线城市新房成交价格保持平稳。相比之下，二手房市场随行就市，供需双方均按照市场价来成交，不存在人为的干预价格行为。所以，目前二手房市场明显比去年有大幅回落，价格也出现了一定回调。”克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱表示。由于“限价”、“限签”等各种政策因素，目前上海等城市体现出的房价信息更具复杂性。

　　记者了解到，为控制全市新建商品房均价，目前上海预售项目获批价格都较当前市场价偏低，一二手房价格倒挂的现象在上海已不鲜见。在这种情况下，资金压力不大的开发商多数选择不去领预售证，“捂盘”不开，而选择开盘的开发商则通过“装修款”、“车位款”等各种名目让购房者补差价，与购房者签订一份补充协议，购房者须现金补上一部分被政策“压下去”的差价。如此一来，网签数据上显示的价格既不会大涨，也不会大跌，始终保持“平稳”。

　　比如近期上海浦东御桥一家龙头开发商旗下楼盘就明确表示，因为政府批下来的价格比较低，装修标准只能下降，如果想要装修升级，必须另外交一笔“装修款”。这并非个案，因为售价批得低于预期而降低装修品质（甚至整个小区配套设施）的楼盘近期在上海层出不穷，购房者因此进行维权的案例也不少见。

　　除了限价，目前上海新建商品住宅项目还被限制“网签”。比如说，某区每个项目一个月内的网签总金额不得超过5亿元。虽然各个区规定的金额不尽相同，但目的都是为了控制当月预售商品住宅的均价。

　　值得注意的是，自今年以来，沪上各大地产机构提供的交易数据都刻意淡化甚至回避成交价格。“一方面，房价现在尤为敏感，各大机构都心照不宣，几乎不主动披露价格信息；另一方面，价格信息不真实，新房价格是被控制的，二手房价格为了避税几乎都被做低，房价信息已不具有参考意义。”一位沪上知名房地产研究机构分析师告诉记者。

　　事实也确实如此。根据网上房地产网签数据显示，今年6月，上海全市商品住宅成交均价为47278元/平方米，同比上升29%。而记者了解到的实际情况是，目前上海外环附近的新建住宅项目基本都已卖到5万元/平方米，内环附近新盘单价基本都在10万元以上，只不过拿不到预售证无法开盘罢了。

　　三四线城市也有隐忧

　　与一二线城市整体偃旗息鼓形成鲜明对比的，是上半年大多数四线城市的热火朝天。

　　就成交量来看，今年上半年，三四线城市表现为涨跌互现。克而瑞房地产研究中心数据显示，此前热门的珠海、东莞、中山、无锡、常熟等市，上半年成交量同比跌幅超30%。一方面，受制于“四限”政策持续发力，购房者观望情绪渐浓，市场热度较2016年下半年相差甚远；另一方面，前期热点的三四线城市新增供应量长期维持在较低水平，显著拖累成交量上行空间。

　　而对大多数政策支持去库存的三四线城市，如盐城、宜昌、九江、汕头等，在当前销售窗口期积极推盘，成交量同比均实现较大比例增长，盐城和宜昌两市同比实现翻番，汕头更是同比大增215%。三四线城市房价更是领涨全国楼市，克而瑞研究中心监测的32个三四线城市中，28个城市1月至5月房价环比上涨，超过20%涨幅的城市多达13个，太仓、惠州、南通、常州、昆山等城市环比涨幅均高于40%，珠海、惠州环比涨幅更是分别高达58%和72%。

　　然而，三四线城市的热火朝天能够持续多久？不少业内人士预计，随着调控政策不断升级、叠加，政策效应同样也会溢出，今年下半年一二线热点城市价格继续保持平稳，三四线城市中，前期房价涨幅较大的则面临调整风险。

　　事实上，去年大热的部分二线城市上半年已经显现出调控风险，或将在不久后递延至目前热火朝天的三四线城市。“政策调控仍在加强，贷款利率继续收紧的预期将进一步强化市场的观望情绪、增加购房成本，政策调整的空间仍有，尤其是针对三四线城市。”丁祖昱认为，多数三四线城市供求并未真正逆转，且存在需求透支的情况，市场“火热”能持续多久，不容乐观。

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年初两月三四线城市地产销售火爆，部分三四线城市人口流出略放缓，其人均GDP接近10年前的一二线水平，共同引发市场猜想：三四线能否复制一二线的城市化经验，从而形成新的经济增长点?在我们看来，短期数据的改善并不意味着长期趋势的形成，三四线城市化至少面临以下三方面的挑战。

人口是决定中长期经济发展的关键因素，因而三四线城市化的首要条件是人口的集聚。然而，从国际经验看，人口向大中城市群集中才是普遍规律。

1. 美国：人口持续向大都市区集聚

首先我们考察美国的人口集聚规律。美国的数据持续时间较长，因而最具有代表性。人口普查数据显示，过去100年，美国经历了漫长的城市化进程，人口持续向城镇集聚，城镇人口占比从1900年的39.6%一路上升至2010年的80.7%。虽然二战以后，美国第一大人口城市人口占总人口比重小幅回落，但超过100万的城市群人口占比则持续上升。人口持续向城市，尤其是大城市集聚的趋势十分明显。

在此期间，美国不同规模城市人口的占比也发生了相对变化。1950年代以来，5万-25万人的都会区人口比重基本保持在10%左右;25万-100万人的都会区人口比重从15%小幅上升至20%;而100万以上人口的都会区人口比重则从26%激增至56%。即小城市人口占比几无变化，而大城市人口占比不断上升，人口向大都市区集聚态势显著。

2. 日本：人口持续向三大都市圈集聚

美国人口集聚一定程度上与移民带来的新增人口有关。如果人口增速放缓，人口是否还继续向大城市集聚?日本是这方面的典型案例。考察日本的城市化进程，人口同样向都市圈集聚，日本市部人口占比从1898年的12%一路飙升，到2015年时已达86%。而日本人口集中地区人口比重从1960年的43%上升至2010年的67%。

二战后日本经济经历了两次结构性变化。一是1973年前后经济由高速增长转向中高速增长。1973年之前，日本东京圈、大阪圈、名古屋圈等三大都市圈人口保持大规模净迁入状态，占比也纷纷上升。而1973年之后，三大都市圈人口迁入速度放缓，大阪圈、名古屋圈人口占比由升转平。二是2010年前后人口见顶，大阪圈、名古屋圈人口基本呈现迁入迁出平衡状态，仅东京圈人口仍保持净迁入状态。因而总结来看，日本城市化进程中，人口持续向大都市圈集聚，从向“三极”集中转为向“一极”集中。

3. Zipf定律：城市人口集聚的普遍规律

城市人口集聚有何规律?城市经济学的研究表明，一般来说，国家内城市规模的分布遵从齐普夫定律(Zipf’s Law)，即一个国家第N大的城市人口，是首位城市人口数量的1/N，此时取对数后的城市人口排序和人口规模存在负相关关系，散点图呈斜向下直线。这一法则已被证明符合大多数国家以及不同历史时期的城市规模分布情况。Zipf定律揭示了一个真相：由于规模效应完全补偿了边际成本递增，大城市的增长速度并不会比小城市慢。

Zipf定律对中国大城市失效。我们采用分县市人口统计数据对Zipf定律进行了验证。在城市人口小于一定规模的情况下，拟合程度较高。但对于中国的特大城市而言，这一规律似乎并不成立。特大城市人口增长过慢导致其人口数量显著低于齐普夫定律的预测值。造成这一现象的原因是显而易见的。一是对于人口流动的严格管制，比如户籍制度及捆绑在其上的福利，二是全国层面的土地供给统筹，这意味着大城市的建设用地往往无法得到满足。其代价则是更无效的生产、更有限的就业，以及更严重的污染。

4. 中国人口向一二线集聚趋势未改

然而，人为的管制人口流动、控制大城市的土地供给，固然降低了特大城市的人口增速，但却无法改变人口继续向大城市集聚、三四线人口持续流出的局面。

我们根据第六次全国人口普查数据测算了我国分省各地区的人口净迁入率(净迁入人口/人口总数)。我们发现，人口流动的方向主要是由中西部向东部迁移，特别地，人口向大城市集聚的特征尤为明显。北京和上海两个一线城市的人口迁移率高居前列，天津作为热点二线城市紧随其后。在一线城市和二线城市较多的广东、浙江和江苏等省份，人口迁移率普遍较高。

东北地区是最近几年人口净流出省份的典型代表。2010年以来，东北三省人口持续流出，导致当地经济增速大幅下滑，房地产销售量、价均持续低迷。过去两年全国房价普涨，但东北三省省会城市房价整体横盘。

1. 国际经验：城市经济比重≈人口比重

现象：大城市GDP占比≈人口占比。人口集聚本质上是产业的集聚。对比全世界的大城市所拥有的人口和它们的GDP，会发现一个非常有意思的现象，除了伦敦以外，这些城市在国内占有的GDP比重和人口比重非常接近。

规律：城市经济-人口份额比趋近于1。这一规律是否不仅适用于大城市?从长期看，决定一个城市人口集聚规模的关键是城市经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距。这种区域收入差距可简单的用区域经济份额与区域人口份额的比值来表示。当城市发展比较稳定时，其经济份额与人口份额的比值应保持在1附近。2012年OECD测算了248个城市功能区的经济-人口比值，其中位数为1.01，均值为1.07，这一规律得到了验证。这说明了一个非常简单的经济现象：如果承认每个人都是理性的个体，那么他一定会选择一个最能适合发展、最能赚钱、最适合找工作的地方。

当前中国不同层级城市的产业状况如是怎样的?我们可以从不同线级城市经济-人口份额比、上市公司数量及规模、居民收入及纳税情况等多个角度进行考察。

2. 经济-人口份额比：一二线高企，三四线平衡

一二三四线城市在人口、面积等方面存在巨大差异，因而单纯比较其GDP意义有限。我们借鉴OECD的研究方法，比较各城市的经济-人口份额比(GDP占全国比重/常住人口占全国比重)，该比值刻画的是在该城市中，单位人口创造的GDP在全国的相对水平，该比值越高，意味着城市的产业优势越明显，对人才的吸引力越强。

4个一线城市的经济-人口份额比均在2.0以上，大部分二线城市的经济-人口份额比也都在1.0以上，意味着当前一二线城市对人才的吸引力保持强势，未来仍有望保持人口净迁入状态。而反观三四线城市，其经济-人口份额比则徘徊在1.0左右，未来人口迁入迁出或保持平衡。

3. 优质企业：三四线占比微乎其微

500强企业：三四线占比仅10%。从世界500强的企业分布来看，在中国大陆的98家企业中，总部在一线城市的企业为75家，占据了绝大部分，热点二线城市和非热点二线城市共有企业14家，三四线城市仅有9家企业，不足总数量的1/10，可见优秀企业资源在大城市集中的特征尤为明显。

上市公司：三四线占比仅2%。从上市公司数量上来看，一线城市平均拥有上市公司217家，而三四线城市平均只拥有4家上市公司(这还未将没有上市公司注册的三四线城市包括在内)，约是一线城市的1/50。从上市公司资产规模上来看，一线城市每家上市公司平均资产约为1700亿元，而三四线城市每家上市公司平均资产仅为76亿元，约是一线城市的1/20。可见一线城市集中绝大部分的上市公司资源。

4. 居民收入和所得税：80/20定律得到验证

居民人均收入：三四线远低于一二线。江苏、浙江、福建、广东四省公布了其历年省会及计划单列市，以及地级市的人均可支配收入。我们发现，除个别二线城市人均收入能比肩省会城市及计划单列市(江苏的苏锡常、浙江的绍兴等)，大部分二线及三四线城市人均收入与省会及计划单列市有着不小的差距，其中三四线城市人均收入平均仅为前者的一半左右。

而所得税数据同样应验了二八定律。2015年上海、北京居民个人所得税均已突破千亿元大关，“一线”名副其实，深圳、广州也分别突破500亿和300亿。杭州是二线城市中的个人所得税“纳税大户”，规模突破200亿，而大部分的二线城市个税纳税规模停留在40-160亿左右。三线城市则普遍位于20亿左右。

城市一方面因产业优势而吸引人才，形成人口净流入，即“开源”;另一方面则因资源充沛而留住人才，防止人口净流出，即“节流”。因而充沛的资源也是城市化的必要条件。而城市资源中最具代表性的分别是教育资源和医疗资源。

1. 教育资源：集中在一线城市

教育资源在城市间的分布并不均衡，特别值得注意的是，在更高级别的教育资源上，一线城市的资源集中优势更为突出。在小学数量上，一线城市平均有767所，而三四线城市平均有633所，两者数量大体相当。但在更高层次的普通中学、中等职业教育学校数量上，一二线城市均数倍于三四线城市。而在普通高等学校数量上，一线城市平均拥有62所，而三四线城市平均只有4所，不到前者的1/10。高等级教育资源向一线城市集中可见一斑。

一二线城市学校数量远高于三四线城市，一定程度上与两者本身的人口规模差异有关。两者人均教育资源差距有多大?即便从省级数据看，教育资源的分配也是极其不均衡的。北京、上海普通高中生师比分别为8和9，一二线城市集聚的江浙地区，生师比也仅在10左右。但中西部地区各省生师比普遍高企，江西高达17.5，是北京、上海的两倍，这意味着其人均教育资源仅有北京、上海的一半。

高等教育水平决定了国家竞争力。当前中国高等教育资源的集中度有多高?仅从高校口径来看，似乎较为有限——北京、上海高校占全国比重约为6%，招生人数约为4%。但科研机构口径下，相应比重则大幅提升，数量占比和招生人数占比分别为16%和22%。这意味着，在当前教育资源配置制度下，年轻人经由高考、考研，从三四线城市进入一线城市的高校和科研机构，并谋求就业机会，而这也是优质人才向京沪集聚的过程。

2. 医疗资源：优质资源集聚京沪

医疗资源的分布同样存在着一线城市集中的现象。在医院、卫生院床位数量上，一线城市平均拥有约8万张床位，而三四线城市平均只有约1.6万张床位，一线城市约是三四线城市床位数的5倍。在医生数量上，一线城市平均拥有医生数量约5万人，而三四线城市平均只有约0.75万人，约是一线城市的1/6。医疗设施和从医人员的紧张，使得三四线城市人口为满足医疗需求，进一步地向一线城市集中。

如果分区域看，医疗资源分布的不均匀就更为明显了。一二线城市大多分布在东部地区，其医院数量占全国比稳定在40%左右，而三四线城市占比较高的中部地区则从05年的32.3%跌至15年的29.2%。过去10年间，北京、上海医院数量占比微幅回落了0.5个百分点。然而，12年以来，其三级医院，尤其是三级甲等医院数量占比不降反升，这意味着优质医疗资源再度向一线城市集聚。

优质医疗资源向一线城市集聚，是否本身就与人口集聚有关?未必如此，比较各省人均医疗资源(每千人口执业医师数量)，其分布同样是向东部尤其是一线城市倾斜。北京每千人口执业医师数接近4，浙江接近3，而中西部地区普遍在2左右甚至更低。

3. 交通资源：一二线数倍于三四线

交通运输的便利与否是地区经济增长的制约因素，一二线城市常为交通运输的枢纽，起着连接各地区经济往来的重要作用，而三四线城市交通运输条件有限，基础设施的制约使其不足以带动地区经济的繁荣。平均来看，一线城市实有道路面积为106平方公里，而三四线城市仅12平方公里。在交通设备上，一线城市平均拥有营运公共汽车2万辆，出租汽车约为4万辆，而三四线城市平均而言，只有700辆左右的营运公共汽车和1700辆左右的出租汽车，公共交通水平与一线城市仍有显著差异。

四、短期反弹≠长期趋势

回到本报告开头我们所提到的引发市场乐观猜想的三个现象，其实都是短期现象。1-2月三四线引领全国地产销售反弹，但高频数据显示，3月三四线地产销量增速已拐头向下。个别三四线城市人口流出放缓，但持续性存疑，更何况人口流出放缓与人口集聚之间仍有巨大的鸿沟。而三四线人均GDP迈向当前一二线水平的过程，仍是以三四线城市化为前提的，在解决人口、产业、资源三大难题前，难言乐观。

三四线部分微观数据的改善，并不能代表长期趋势。年初两月PPI增速仍处高位、CPI增速见顶回落，意味着房地产对消费的挤出效应开始显现。因而微观层面自下而上观察到的消费改善，与其说是消费升级导致的，不如说是房地产的财富效应所导致的。前者是一个漫长而平缓的趋势，对短期经济波动的解释力相对有限，而后者却是一个已经得到验证的规律，几乎是“历史重现”——过去十几年来，中国房价涨幅与奢侈品消费、澳门博彩业收入走势高度相关，房地产的财富效应十分显著。

毕竟，单项中、微观指标的短期改善并不能简单线性外推出宏观经济的长期向好(除非该指标刻画的是中长期经济的核心驱动力)，正如短期波动不等于中长期拐点。宏观经济的改善有赖于各项要素投入同等倍数的扩张。三四线城市化或仅是一个美好的愿景。

近几年，随着中国消费结构升级进一步加深，中国居民基尼系数逐渐降低，各研究公司、媒体、广告商都在谈论着渠道下沉，三四线及以下的城市消费用户成为市场追逐的群体。基于此，一点资讯对三四线城市用户进行了研究分析，研究发现，生活成本较低的三四线城市用户先于一线城市用户，已率先进入“悦己时代”。

低线城市消费者人数众多，且消费潜力大

根据CEIC数据显示：第六次人口普查中，中国三线及以下城市的消费者占全国的七成以上，GDP占全国的59%；同时他们也贡献着中国三分之二的经济增长。简而言之：中国大多数消费者生活在中小城市，且对我国的经济贡献大。

摩根士丹利银行研究团队的调查数据：发现到 2030 年，中国小城市的消费水平将增长为 9.7 万亿美元，这几乎等于两个日本经济体的总和。麦肯锡研究也发现，中国三四线城市的中产阶级数量增长最快，而他们的崛起，将重塑中国消费市场。各项研究数据都表明，低线城市蕴藏着巨大的消费潜力。

那么，拥有巨大消费潜力的三四线城市人群到底是怎样一群人？他们有着怎样的特征呢？

一点Insight数据显示，30岁以下的用户在三四线城市的比例超过五成，而一线城市的这个比例要低于这个数字。一线年轻人占比的降低，也从侧面反映出，近两年随着像杭州这样经济发达城市的崛起，从一线城市向其他城市的转移，正成为年轻人的潮流。相比而言，三四线城市的用户男女比例更均衡。

社会、时政、娱乐等大类新闻资讯是各线级城市用户都喜欢看的资讯类型。但是面对高额的生活成本，相比其他城市，一线城市用户会更关注房产、财经等资讯，寻求增加收入的途径。不同于一线城市，三四线城市的用户不必面对高额的房贷压力，日常开销低，工作压力小，拥有较多闲暇时间，于是如何很好的去休闲娱乐成为他们所关心的。三四线城市用户先于一线城市用户进入“悦己时代”。

READ 休闲娱乐看什么

数据显示，经济快速发展带动三四线城市人民生活水平的提升，精神层面的享受也日益成为必需品。同时国家产业结构的升级也让服务业蓬勃发展，休闲娱乐行业也顺势而起。在众多的休闲娱乐方式中，旅游、玩游戏、看动漫、读书成为三四线城市用户关注最多的方式。收藏、摄影等一些烧钱的小众爱好也逐渐进入普通家庭。

在众多的休闲娱乐中，一点用户最关注旅游类新闻资讯，旅游频道的订阅人数达到1.16亿，其中，三四线城市用户占比超五成，达到52%。近几年中国在线旅游行业也得到快速发展，并逐渐进入稳定发展期。在所有的在线旅游品牌中，携程旅游凭借其丰富的产品种类和技术优势，获得了一点用户最多关注；去哪儿旅行紧随其后，猫途鹰意外进入前三，途牛和马蜂窝分列第四和第五。

大众收入水平的提高和自我意识的提升，以及旅游种类的多样化和服务的优质化，都推动着旅游服务的大众化和平民化。200元出去旅游一次已成为可能，旅游不再只是少数有钱人消费的起的服务了。出去旅游的目的有很多，在所有的旅游主题中，以休闲为主题的旅游最受关注，其次是人文体验和极地探索。

朋友圈晒照貌似已经成为日常。出门旅游不拍照不晒朋友圈，就像女孩子化了妆不出门一样，太浪费！于是，走到哪儿拍到哪儿似乎已经成为大多数旅行人的习惯，但是怎样拍才能好看特别，成为大多数旅行者所关心的，因此摄影类兴趣频道的关注度在旅游人群中超高。这也为各手机厂商带来了巨大商机，于是各类拍照手机蜂拥而至。

三四线城市用户比较关注的另一种休闲放松方式就是玩游戏了。在一点资讯上，游戏频道用户订阅量达到近2000万，其中三四线城市用户占比高达近七成。

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