我想问一下，学二手2018年中国房地产排名有没有危险

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-10-07 00:02 标签： 2018年中国房地产排名

??“金九”颜色尽失，“银十”出师折戟，前8天黄金周期间重点城市成交量同比锐减超六成。成交量的持续低迷顺其自然地引发未来房价走势的讨论，诸多自媒体又纷纷转发“预测帝”任志强对2018年市场的看法，表示房价将再一次出现爆发性上涨，主要有两方面理由，一是供应端的土地供应连续两年减少；二是需求端的一线城市人口还将继续飙升。我们暂且先不探究言论真实，仅就市场关切的房价到底将何去何从，从三方面谈谈我们的看法和判断。

??短期库存：持续走低后已连续4个月微升，供不应求的矛盾不至再加剧

??无论是从国家统计局公布的商品房待售面积还是CRIC监测的70个重点城市商品住宅库存面积数据变化看，“去库存”刺激政策带来的效果显而易见，在大多数一二线城市和部分三四线城市供求关系已然发生逆转——亟需“补库存”，这也是市场担心房价未来仍将继续上涨的基本逻辑。但是，在市场经过数月“冰冻期”之后，我们监测的重点城市商品住宅库存面积开始累积，不仅没有继续大幅下降反而连续4个月逐月小幅上升。9月末，31个热点城市库存面积较6月末上升的有15个，17个城市库存较8月末显著上升。这种看似微弱的变化却恰恰说明当前市场供求关系正在逐渐转变，短期内供不应求的矛盾不至于再次加剧、加深。

??中期土地：土地大幅减供后已开始增加供应，未来租赁、集体土地等多举措供地

??2008年以来的全国300城土地成交建筑面积逐年大幅攀升，在2014年部分城市库存问题开始凸现之后，2013年便成为土地市场的阶段顶点，之后的3年里，诸多城市主动或被动大规模调减土地供应，房地产开发土地供应连续两年下滑也是客观事实。

??但在2017年二季度之后，各城市土地供应开始普遍增加，今年三季度土地成交面积为52974万平方米，同比上涨4%。根据以往土地供应上下半年4：6不成文规则推算，今年4季度土地成交面积将超过7亿平方米，而全年也将超过2016年水平，增幅约10%。

??尤其是一、二线城市，5月份以来明显加大了土地供应，月度土地成交面积皆超3000万平方米。其中，9月份成交面积达5323万平方米，同比增加36.5%。单就前三季度来看，北京等一线城市同比上涨145%，厦门等热点二线城市也对未来五年的土地供应计划进行了调整，年均供应增加60万平方米 。固然土地供应增加，对住宅供应量无法起到立竿见影的效果，但从中期来看，半年甚至一年内就会在形成商品房有效房源供应，改变市场供求关系。

??同时值得注意的是，租赁住房必将成为未来房地产市场的重要部分，各热点城市相继加大租赁住宅用地落地布局。其中，上海租赁用地出让面积近60万平方米，加上在9月底推出的4宗租赁用地，目前上海共推出19宗住房租赁地块，有望完成在“十三五”期间供应租赁住房70万套的目标。杭州市也在今年推出一块9万平方米的100%纯租赁用地鼓励发展租赁住房。随着租赁住房形成有效供给，也会在一定程度上分流买房市场需求，使得市场供求关系也在局部发生转变。而农村集体建设用地的对租赁住宅的“开闸试水”，又将极大改变一、二线城市租赁住房土地供应储备不足的现状。

??居民杠杆：持续70%以上杠杆率难以为继，信贷转变为防范泡沫风险

??众所周知，本轮房地产市场的量价齐升，并不完全是真是自住需求所造成，更多是由杠杆资金持续加码导致，持续性之强、覆盖面之广。从央行公布的金融数据来看，居民高杠杆购房的格局并未扭转，住户部门中长期贷款（含消费和经营贷款）占新增贷款比重持续高位运行。7月份新增住户中长期贷款占比一度升至57.4%，创年内新高，8月份占比略有回落，依旧维持在44%高位。另一个非常重要的变化则是，住户部门短期贷款（含消费和经营贷款）占比陡然上升并持续高位，8月份占比达21.4%，而以往基本维持在10%以内，而同期的社会消费增速又没有显著增长，说明基本又变相流入房地产市场。

??整体而言，居民购房杠杆率持续维持在70%以上，中等收入以下家庭负债能力已经相当有限，金融风险不言自明。房地产去杠杆已经全面升级，严密防范系统性金融风险，除了严格执行“限贷”政策外，三季度最明显的变化莫过于两个方面：其一，严查消费资金违规流入房地产市场，北京、南京、广州等市相继重点检查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金流向。其二，默许上浮首套房贷利率，热点一、二线城市首套房贷利率普遍上浮5%-10%。

??“房住不炒”的调控政策仍将继续，房价暴涨的可能性不大

??在阐述了供应端和支付能力端的变化后，再来探讨短期内政策环境发生变化的可能性。从当前整体房地产市场来看，“房子是用来住的，不是用来炒的”已经在市场各方形成共识和一致预期。在“房住不炒”的基本目标下，去除住房的金融属性使之回归居住属性。国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆在国新办新闻发布会上也再次强调了这一点，并表示房地产调控政策会继续发挥效果，特别是将会逐步建立房地产调控的长效机制。我们认为，在房地产调控长效机制具体措施落地及发挥效力之前，一、二线城市的“四限”调控措施不会退出，房价再度报复性上涨的可能性不大。

　　中国房地产TOP 10研究组简介：中国房地产TOP 10研究组由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家研究机构于2002年发起，2003年1月10日正式成立，致力于对中国规模大、效益佳、品牌优的房地产企业群体进行研究；本着客观、公正、准确、全面的基本 原则，排除主观因素的影响，以客观数据为唯 一依据，充分借鉴国外TOP 10研究的理论框架和操作实务，结合中国房地产发展特点，开展TOP 10系列研究工作。

　　评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则：

　　（1）企业规模与运营效率相结合。规模与效率是企业向前发展的双驱动力，规模经济的获取离不开高效率的经营管理，基于资金密集型特性，房地产企业只有在不断提高经营管理的运转效率，更好地实现资本的良性增值循环的基础上，才能稳健扩张规模；在市场波动明显的情况下，较高周转率对于企业的稳健经营更是具有重要意义。TOP 10研究组在此采用净资产、房地产业务收入、总资产周转率、存货周转率等指标，综合反映企业规模化发展与运营效率的情况。

　　（2）成长潜力与经营稳健相结合。房地产是资金密集型行业，也是一个容易受政策影响的行业。企业的高杠杆运营，在市场调整期往往带来资金链断裂的巨大压力；而一旦市场向好，企业为补偿资本所承受的风险，又容易诱发提高房价、盲目囤地，进一步推高了行业的不确定性风险，增加了企业的经营难度。此次研究继续强调企业成长潜力的培育必须建立在稳健经营的前提下，注重短期财务风险的控制，处理好稳健经营与快速成长之间的关系，以维护整个行业的平稳健康发展。

　　（3）盈利能力与社会责任相结合。企业必须稳步盈利才能实现永续经营，研究组对房地产企业盈利能力的评价，将从净利润、净资产收益率、营业利润率、成本费用利润率等角度来进行，更全面地衡量企业在不同市场形势下的盈利状况及成本控制水平。同时从纳税、政策性住房新开工面积、慈善捐赠三个基本层面引导企业重视社会责任，积极构建和谐社会，并将其作为企业综合实力评价的重要内容。

　　（4）融资能力与综合实力相结合。融资能力对于房地产企业有着极其重要的意义，项目的获取、运营等环节都离不开强大的融资能力支持。本次研究通过筹资活动现金流入、本年新增银行授信额度及综合资金成本率三个指标来分析企业的融资实力，表现突出的企业其综合实力指数相应提高。

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