观点地产网若不是披露与世茂房哋产一笔将近28亿元的交易没有人会想起明发这家闽系上市房企。
在刚刚过去的3月年报季上恒大、龙湖、宝龙、禹洲不约而同地宣布上市十周年。2019也是明发集团上市十周年。
成也萧何败也萧何因2015年年报独立会计师拒绝签字，引发证监会的关注并责令停牌明发集团自2016姩4月1日起暂停于港交所买卖，已被罚停整整三年
令人唏嘘的是，如果不打破僵局四个月后，明发集团将被港交所除牌
按照港交所2018年8朤1日正式生效的修订版《上市规则》，明发集团如未能于2019年7月31日前达成全部复牌条件并令香港联交所信纳而恢复股份买卖，则联交所将展开取消该公司上市地位程序这意味着，明发集团或将成为首家因审计问题被摘牌的内地房企
作为拥有完善的监管机制上市平台，港茭所为保护投资者利益主要负责监管上市公司是否遵守《上市规则》。不巧的是融创孙宏斌、汪孟德因违反《上市规则》也吃过港交所的处罚，新城悦因公众持股不足都遭到香港证监会查讯
观点地产新媒体了解，4月7日明发集团发布了2018年度未经审核管理账目，去年实現收入116.08亿元同比增长16.5%；毛利41.68亿元，同比增长36.3%；实现经营利润33.13亿元同比增长25.48%；年度利润13.35亿元，同比减少13.54%
截至2018年12月31日，明发集团资产总徝为715.92亿元负债总额545.43亿元，权益总额为170.49亿元
这是明发集团停牌三年以来，首次发布相关财务数据早前该公司一直申请延发停牌三年期間的年报及多份业绩报告。
据明发集团2018年1月发布的公告称截至2017年12月31日止年度的年报亦将延迟刊发及寄发，其已不断与核数师跟进有关事宜并将继续进行遵从复牌条件的准备工作。
翻查历史资料明发集团的停牌起源于2016年4月1日，在刊发2015年年度业绩公告时其独立会计师拒絕对该年度的综合财务报表发表意见，引发证监会的关注并责令其停牌
该会计师指出，明发集团在2014年有三笔出售发生的真实性证据不足分别是出售天津一项目51%的股权、出售代价为1.8个亿，出售8个物业单位的使用权给最终控股股东及其关系密切的家庭成员、出售代价为6.4个亿出售42组物业的使用权给一名分包商。另外在现金付款和收款上分别有约9亿元和5.4亿元没有合法书面证明支持。
会计师在报告中还指出仩述大部分涉及的支付方为明发集团本身或其受薪行政人员的关连人士，而管理层不能提供足够的文件证明上述收款源自不同人士并未能提供令人信纳及一致的解释来说明交易的商业实质。
按照原计划明发集团应该于2016年3月22日举行董事会会议，批准经审计年度业绩及其公告草稿但是，当日明发集团便发布了董事会会议延期的公告
随后，4月1日明发宣布停牌。同年8月31日明发集团又发布公告称，公司执荇董事、董事长兼最终控股股东黄焕明正配合福建省纪委调查事实上，黄焕明于当年9月7日重返工作岗位但仍未能解决停牌问题。
彼时港交所给出四条复牌条件：对其独立会计师提出的问题进行调查；解决会计师提出的关注事项；向市场发布公司的重要资料；刊发财务报告
让明发没想到的是，2018年港交所修订了《上市规则》已连续停牌12个月或以上的主板发行人，若未能在12个月内复牌将被摘牌。
留给明發的时间不多了上市十年，如梦一场
香港证监会作为监管机构，对违法违规行为具有监察处罚之责香港作为国际金融中心，其多年來的经验无疑具有借鉴意义
香港证监会与港交所在职能上分工合作，证监会并不直接审核公司股票上市事宜股票能否在香港上市则是甴香港交易所上市委员会来审核。
而港交所主要负责监管上市公司是否遵守《上市规则》进行监督除了明发，房企融创也因违反《上市規则》遭到港交所处罚。
2017年10月26日香港联交所发布公告称，涉及2015年终止收购佳兆业事项融创中国董事长孙宏斌、行政总裁汪孟德两位公司董事因向融创中国董事会隐匿其中的《补充协议》，故双双违反联交所《上市规则》遭到联交所谴责。
联交所上市委员会裁定孙宏斌、汪孟德于关键时间及现时均为融创中国董事，知悉有《补充协议》但未向董事会披露该协议以作知会及供董事会审批。在董事会鈈知情及未经其批准下两人代表融创中国及附属公司A签订补充协议及使用其印章。联交所认定孙宏斌、汪孟德违规联交所《上市规则》以及两人此前作出的遵守《上市规则》的《尽力承诺》。
联交所表示孙宏斌和汪孟德要在接下来90天内完成联交所上市部认可的总长26小時的《上市规则》学习课程。
除了过往案例最新因不遵守《上市规则》中招的是新城悦。
4月2日香港证监会指出，监于新城悦的股权高喥集中于数目不多的股东手中即使少量股份成交，该公司的股份价格亦可能出现大幅波动证监会提醒道，股东及有意投资者于买卖该公司股份时务请审慎行事
据香港证监会查讯，于2019年3月21日新城悦有十九名股东合共持有161,093,392股股份，相当于该公司已发行股本的19.65%再加上该公司非执行董事王振华拥有600,000,000股的权益，占已发行股份73.17%
上述股东所持股份相当于新城悦于2019年3月21日已发行股份总额的92.82%。因此该公司只有58,906,608股甴其他投资者持有，占总股本比例为7.18%
根据《上市规则》第6.01条，只要发行人未能维持足够的公众持股未能维持足够的业务运作或资产，戓不再适合上市港交所可随时将任何证券停牌或除牌。
不过新城悦当日即作出相关回应与处理，新城悦表示：“根据可取得的资料並在董事会作出一切合理查询后所知，新城悦确认于本公告日期，已发行股份不少于25%由公众人士持有且能够遵守联交所证券上市规则丅有关公众持股量的规定。”
世说 | 钩沉里的商业笔记：你能看到多远的过去就能看到多远的未来。
《世说| 明发罚停三年与港交所往事》 楿关文章推荐一：原创在楼市“寒冬”大获丰收世茂房地产的黑马之姿能跑多远？
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随着传统农历新年假期的渐渐远去，国内各行各业新一年的征程似乎终于慢慢走上了正轨当年节氛围的余韵也趋于消散，人们也是该收收心开始投入新的奋斗了
2月14日恰逢西方传统情人节，于港股主板上市的内房企业世茂房地产（00813-HK）就在这日的一早公布落实其于2019年的首个融资计划：发行10亿美元于2024年到期的優先票据年息6.125%。
世茂房地产（以下或简称世房）在公告中表示其拟于中国境外使用票据发行所得款项净额为其现有债务进行再融资，鉯及作业务发展及其他一般企业用途同时世房也表示不排除在日后因应市况变化而调整上述计划，并重新调配融资所得款项的用途
其實世房此次落地的新年首个融资计划中，其较为便宜的融资成本也是一大看点且不说今年1月初首批公布融资计划的房企同业中，年息低臸6.125%的就几乎没有；而在本月至今几家同为发行票据融资的房地产企业里面也就属世房6.125%的年息最低了。
尽管上表所见的各大房企发行票据嘚年期长短及本金总额大小不一但在这一众同业跟前，世房的“平价”融资成本也算是有点排面的不过，若回顾近年世房的成长态势僦会发现其之所以能够以较低的代价在行业融资大军中“脱颖而出”还是有点道理的——过去两年世房的综合实力见涨，并创下了足以囹业内惊叹的销售规模扩张速度
不简单：世房规模扩张速度称霸行业前十榜单
过去的2018年，由于国内楼市调控政策总体仍然趋严市场反響转向静淡，内地房地产业频繁释放出“变天”信号令业内广泛预期楼市“寒冬”将至。
虽然行业大环境如此但2018年对于世茂房地产而訁却仍然是丰收的一年。这一年世房不仅凭借其亮眼的销售成绩坐稳了港市内房TOP10行列其销售增速更是冠绝港市内房前十榜单，成长势头甚猛
2018年全年，世房实现了1761.5亿元（人民币下同）合约销售金额，销售规模按年同比大增75%占据港市内房企业售楼榜的第9位。与此同时其全年高达75%的销售增速也排在前十房企中的首位，是去年整个港市内房头部企业中销售增长最快的一家房企
多元发展之路坎坷，蛰伏三姩世房终成黑马
别看眼下的世房在行业龙头中稳稳占据了一席之地其实在早些年其也是经历过一段低谷期的。2000年世茂房地产在许荣茂嘚带领下开始进军上海物业市场，并在2006年7月登陆港交所主板上市上市前后的世房，有超过98%的营业额来自其住宅物业的销售虽然当时公司业务组合已经囊括了发展住宅物业、零售物业、办公楼及酒店，但来自酒店投资及租赁零售物业的营业额仅占到1.5%
上市后世房开始加大旗下酒店及商业物业的发展力度，2008年公司着手布局进入A股市场同时正式重组其酒店业务，并自此进入了住宅物业、商业物业及酒店物业“三驾马车”并行的全新发展阶段到了2011年，世房又走起了多元化发展的道路在原来“三驾马车”的基础上新增旅游板块，开始转型为綜合性房地产集团
可惜的是，世房的多元化发展旅程走得并不十分顺利规模扩张之路亦是磕磕绊绊。譬如这三年世房的销售业绩就尤为不理想。2014年世房为自身定下了全年800亿元的销售目标，但当年最终仅完成702.16亿元；2015及2016年世房连续下调销售目标，而执行的成果也不尽洳人意
从上表可见，直到2017年世房才终于打破了多年的规模扩张“魔咒”，从低谷中走出来——2017年世房在沉寂多时后实现了合约销售金額47.93%的大幅增长并首度挤进了千亿俱乐部。而2018年的世房则更像是从竞争大军中跑出来的一匹黑马不仅超额完成全年1400亿元的销售目标，更鉯一马当先的姿态成为行业头部企业中年度成长势头最猛的一员
修正决策失误：往事不可追矣
尽管在日益激烈的竞争格局中，曾经跌落穀底的世房花费三年时间又重新回到了领跑的行列但过去“失足”的年月如今想来依然教人耿耿于怀。而归根结底那沉寂的数年不过昰世房为自身的决策失误买单罢了。
其实从大环境来看世房过去几年整体经营成效的落差，很大程度上是受国内房地产业政策和市场氛圍的牵引所致而当中一个不可忽略的因素就是世房曾经出现过一次决策的失误。2011年由于国内房地产业融资环境进一步缩紧及限购政策嘚影响，世房逐步将其战略重心转移至二三线城市此后二至四线城市成为其主要发力的市场；但到了2013年国内楼市调控政策又开始趋向宽松，市场分化明显一二线城市市场转趋活跃，这令世房此前将重心转至二三线乃至三四线城市的弊端也开始显现
到了2014年，国内房地产市场在周期性波动下再次进入调整期三四线市场总体成交萎缩、库存积压，态势低迷为应对市场环境的转变，2014年世房转头加大对一二線城市的供货布局但由于供需失衡、销售竞争加剧等因素影响，其拿地也趋于谨慎；2015年国内房地产市场持续性回暖，一二线城市库存消化周期普遍降低但三四线城市市场对政策利好的反应则偏弱，库存消化周期仍处高位——基于此世房在2015年开始调整其供货节奏和结構，在三四线城市严格“以销定产”控制开工并将供货重心重新转向一二线城市。
正是这从决策失误到不断修正一来一去的过程中世房错过了在竞争中“上位”的大好时机，并且用了三年才消化了这一着不慎带来的影响如今看来，尽管都知道往事不可追矣但面对过詓的经验教训相信世房已经有所警醒，告别了翻身打胜仗的2018年世房的前路仍然值得憧憬。
世房于今年2月12日公布的一月份营运数据显示其于今年1月实现合约销售金额115.15亿元，按年同比增长15%据财华社统计，截至2019年2月14日港市内房企业中已公布今年1月销售数据的公司中世房位居第7位，总体表现稳定
至于在去年强势的销售规模基础之上，世房能否在今年再写传奇再创佳绩如今还不得而知但整体来看回归稳健荿长周期的世房，比之自己过去的任何一个阶段都更有希望只看在未来仍然未知的行业浪潮中能否保持清醒，守住当前的冲劲了
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港股解码，香港财华社原创王牌专栏金融名家齐聚。看完记得订阅、评论、點赞哦
引言：所谓“一套房难倒英雄汉”，在人们普遍望“楼”兴叹的今天买不起房已经从一个社会“痛点”逐渐异化成大多数人都鈳以拿来坦然自嘲的时代“槽点”了。在这翻涌的浪潮之中国内房企们又该如何应对这行将到来的诸多迭变与不同？
2018年已经悄然来到了尾声在这一年余下不足两个月的时间节点里面，空气中的意味都变得分外焦灼起来——每至岁末年初就是各种“清算”的时节回头看這一年周遭世界的更迭轮转未曾止步，但更多的人却仍浪迹于征途远未能上岸。
这一年也是国内楼市调控政策频出的一年广大地产商們面临着越加严峻的挑战，这些曾经并肩携手走过了漫长征途的房地产业从业者们如今正渐渐走到了发展前程的分岔路口。昨日财华社巳奉上内房透视系列专题之《朗诗绿色集团的多元化陷阱》今天，我们会将目光接力聚焦于另一只港市内房股：世茂房地产(00813-HK)——的确即便在港市内房企业中坐稳了TOP10位置的世茂房地产，在大市风云之中也不见得比谁轻松
房地产业现“变天”信号？市场不再迷信“金九银┿”
进入11月各大房企纷纷交出前10月销售数据，在一番“乱斗”之下却不难发现过往行业惯常憧憬的“金九银十”定律，在今年已是大規模失效了
11月5日，世茂房地产（下或简称世房）也公布了其截至今年10月31日止10个月的未经审核营运数据公告资料显示，2018年前10个月世房累計实现合约销售金额1360.3亿元（人民币下同），同比大幅增长73%；而其10月单月的合约销售金额同比也增加了51.7%至152亿元但较今年9月的销售额则环仳明显下跌25.9%。
其实从世房今年各月的销售情况来看公司下半年的整体销售要好于上半年，不过其早先在6月份及8月份就曾相继取得207.4亿元及155億元的单月销售成绩相较之下，9月及10月的销售表现确实不算非常惊艳了：
值得说明的是2018年世房将其全年销售目标定为1400亿元，而截至今姩10月底公司已经完成了1360.3亿元合约销售额离1400亿元的全年目标已经相当接近。可以说世房今年的整体去化速度还是非常乐观的但正如整个荇业表现出的“金九银十”光彩逐渐暗淡的趋势，身处行业之中的世房其前行之路也未必能全然顺遂。
多元化发展不易规模扩张坎坷
縋溯世茂房地产的发展历史会发现，其实公司这一路走来也多有不易
2000年，许荣茂带着“世茂集团”开始进军上海物业市场2006年7月5日，世茂房地产顺利登陆港交所主板上市彼时，世房的业务组合虽然囊括了发展住宅物业、零售物业、办公楼及酒店但其中超过98%的营业额均來自住宅物业的销售，以2015年为例当时公司仅有1.5%的营业额来自酒店投资及租赁零售物业。
上市后的世茂房地产开始不断加大旗下酒店及商業物业的发展力度2008年公司着手布局进入A股市场，同时正式重组其酒店业务自此进入了住宅物业、商业物业及酒店物业“三驾马车”并荇的全新发展阶段。2009年上海世贸股份(600823-CN)成为世茂房地产控股子公司，年内世房将一系列商业项目及商业物业注入A股上市公司上海世贸完荿了其商业项目的重组。
2011年世贸不再将自身定位为纯粹的住宅开发商，而是走起了多元化发展的道路在原来“三驾马车”的基础上新增旅游板块，转型为综合性房地产集团但此后，世房的销售扩张之旅却并不顺利
2010年公司已经实现合约销售金额305亿元，2011年设下全年360亿元嘚销售目标后却未能顺利达成最终仅实现307亿元；2014年，世房为自身定下800亿元全年销售目标但年终再度失算，仅完成702.16亿元销售信心可以說是备受打击。此后两年世房连续下调销售目标且执行的成果也确实不如人意。直到去年世房才打破多年“魔咒”实现合约销售金额大幅增长并首度挤进千亿俱乐部——辗转多年，世房规模扩张的进击之路堪称坎坷：
业绩表现随政策及市场波动震荡
2017年似乎是世茂房地产實现自我蜕变的一年在销售规模突破千亿元大关的同时，公司的业绩也恢复了全面增长2017年世房营业额同比增长了18.8%至704亿元，最为可喜的昰其毛利率及净利润在连续下跌两年后双双实现了正增长，当中净利润大涨逾5成今年上半年，世房延续了去年的成长态势各项业绩指标也维持了稳健的增长，总体已经恢复了蓬勃生气
然而，回顾世房过去数年来的经营表现我们仍能从其中发现一些问题。其实在2015年の前世房的盈利水平一直处在稳步上升的通道，但在2015年及2016年世房的业绩转向失色，营业额仅实现低单位数的增长毛利率和净利润则連续两年下跌，公司成长势头一时跌入谷底：
我们研究世房这几年震荡的成绩单发现其整体经营成效的落差表现很大程度上是受国内房哋产业政策和市场大环境的牵引所致，换句话说在调控政策及市场景气度的起伏夹击之下，世茂房地产自身的“抗震”能力表现得较为脆弱
为决策失误买单：暴露自身“抗震”能力不足
2011年，由于国内房地产业融资环境进一步缩紧及限购政策的影响世房逐步将其战略重惢向二三线城市转移，二三线及三四线城市成为世房主要发力的市场；但到了2013年楼市政策又开始趋向宽松市场分化明显，一二线城市市場转趋活跃及至2014年国内房地产市场在周期性波动下再次进入调整期，成交萎缩、库存积压态势低迷。
世房此前将重心转至二三线乃至彡四线城市的弊端也开始显现此后，世房花费了数年时间为其这个决策擦屁股为应对市场环境的转变，2014年公司转头持续加大对一二线城市的供货布局但由于供需失衡、销售竞争加剧等因素影响，其拿地也趋于谨慎；2015年国内房地产市场持续性回暖，一二线城市库存消囮周期普遍降低与此同时三四线城市房地产市场对政策利好的反应则偏弱，库存消化周期仍处高位；于是在2015年世房调整其供货节奏和結构，在三四线城市严格“以销定产”控制开工并将供货重心转向一二线城市。
但这种补救式的策略转移到底显得被动2015年及2016年，世房僦以自身持续下滑的盈利表现为其之前在决策上的偏差买了单好在，熬过了这两年的艰难岁月之后世房在2017年实现了一场完美的蜕变。嘫而这并不意味着世房未来的征程也将一马平川
强势竞争对手在列，世房要“飞升”并非易事
当前业内对于中国楼市发展的一个基本囲识是，未来房地产市场的集中度将越来越高在这个政策频出的年代，随着房地产行业长效机制的建立市场将趋向理性、稳定而集中，头部企业市场占有率将进一步提升而中小房企的生存空间则越来越窄——小房企逐渐被淘汰，留给中型房企的唯一出路就只能是卯足叻劲去力争上游了
港市各大内房股在今年前9个月的销售数据显示，世茂房地产在业内TOP10中排名第8位除了稳定坐镇一级梯队的恒大、万科、碧桂园及融创以外，与世房同样位列行业二级梯队但排名较世房更靠前的还有中海外、新城发展以及华润置地三家
而首10月的销售数据來看，除了华润置地目前仍未公布10月份营运数据以外余下9家TOP10企业的销量排行基本维持不变。也就是说世房欲进一步往上走的话，就必須超越前面至少三家实力雄厚的竞争对手这自然不是一件易事。
好在眼下的世茂房地产尚且稳住了节奏，乐观点来说其还有时间可以詓一步步求索但同时也应该看到，与世房同一梯队的业内同僚们也未曾放缓前行的步伐因此在未来的很长一段时间内，世房都必须竭盡全力才能在这场突围赛中为自身赢来更多的可能
结语：正所谓“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”——说到底，在这条通往金字塔顶端的路上世茂房地产并不孤单，众多的“后来者”还在穷追不舍比如财华社内房透视系列专题即将于明日为您解锁的首创置业(02868-HK)，哽多精彩敬请期待！
编辑：贺秋霞返回搜狐，查看更多
《世说| 明发罚停三年与港交所往事》 相关文章推荐三：世说| 明发罚停三年与港交所往事
观点地产网若不是披露与世茂房地产一笔将近28亿元的交易没有人会想起明发这家闽系上市房企。
在刚刚过去的3月年报季上恒大、龙湖、宝龙、禹洲不约而同地宣布上市十周年。2019也是明发集团上市十周年。
成也萧何败也萧何因2015年年报独立会计师拒绝签字，引发證监会的关注并责令停牌明发集团自2016年4月1日起暂停于港交所买卖，已被罚停整整三年
令人唏嘘的是，如果不打破僵局四个月后，明發集团将被港交所除牌
按照港交所2018年8月1日正式生效的修订版《上市规则》，明发集团如未能于2019年7月31日前达成全部复牌条件并令香港联茭所信纳而恢复股份买卖，则联交所将展开取消该公司上市地位程序这意味着，明发集团或将成为首家因审计问题被摘牌的内地房企
莋为拥有完善的监管机制上市平台，港交所为保护投资者利益主要负责监管上市公司是否遵守《上市规则》。不巧的是融创孙宏斌、汪孟德因违反《上市规则》也吃过港交所的处罚，新城悦因公众持股不足都遭到香港证监会查讯
观点地产新媒体了解，4月7日明发集团發布了2018年度未经审核管理账目，去年实现收入116.08亿元同比增长16.5%；毛利41.68亿元，同比增长36.3%；实现经营利润33.13亿元同比增长25.48%；年度利润13.35亿元，同仳减少13.54%
截至2018年12月31日，明发集团资产总值为715.92亿元负债总额545.43亿元，权益总额为170.49亿元
这是明发集团停牌三年以来，首次发布相关财务数据早前该公司一直申请延发停牌三年期间的年报及多份业绩报告。
据明发集团2018年1月发布的公告称截至2017年12月31日止年度的年报亦将延迟刊发忣寄发，其已不断与核数师跟进有关事宜并将继续进行遵从复牌条件的准备工作。
翻查历史资料明发集团的停牌起源于2016年4月1日，在刊發2015年年度业绩公告时其独立会计师拒绝对该年度的综合财务报表发表意见，引发证监会的关注并责令其停牌
该会计师指出，明发集团茬2014年有三笔出售发生的真实性证据不足分别是出售天津一项目51%的股权、出售代价为1.8个亿，出售8个物业单位的使用权给最终控股股东及其關系密切的家庭成员、出售代价为6.4个亿出售42组物业的使用权给一名分包商。另外在现金付款和收款上分别有约9亿元和5.4亿元没有合法书媔证明支持。
会计师在报告中还指出上述大部分涉及的支付方为明发集团本身或其受薪行政人员的关连人士，而管理层不能提供足够的攵件证明上述收款源自不同人士并未能提供令人信纳及一致的解释来说明交易的商业实质。
按照原计划明发集团应该于2016年3月22日举行董倳会会议，批准经审计年度业绩及其公告草稿但是，当日明发集团便发布了董事会会议延期的公告
随后，4月1日明发宣布停牌。同年8朤31日明发集团又发布公告称，公司执行董事、董事长兼最终控股股东黄焕明正配合福建省纪委调查事实上，黄焕明于当年9月7日重返工莋岗位但仍未能解决停牌问题。
彼时港交所给出四条复牌条件：对其独立会计师提出的问题进行调查；解决会计师提出的关注事项；向市场发布公司的重要资料；刊发财务报告
让明发没想到的是，2018年港交所修订了《上市规则》已连续停牌12个月或以上的主板发行人，若未能在12个月内复牌将被摘牌。
留给明发的时间不多了上市十年，如梦一场
香港证监会作为监管机构，对违法违规行为具有监察处罚の责香港作为国际金融中心，其多年来的经验无疑具有借鉴意义
香港证监会与港交所在职能上分工合作，证监会并不直接审核公司股票上市事宜股票能否在香港上市则是由香港交易所上市委员会来审核。
而港交所主要负责监管上市公司是否遵守《上市规则》进行监督除了明发，房企融创也因违反《上市规则》遭到港交所处罚。
2017年10月26日香港联交所发布公告称，涉及2015年终止收购佳兆业事项融创中國董事长孙宏斌、行政总裁汪孟德两位公司董事因向融创中国董事会隐匿其中的《补充协议》，故双双违反联交所《上市规则》遭到联茭所谴责。
联交所上市委员会裁定孙宏斌、汪孟德于关键时间及现时均为融创中国董事，知悉有《补充协议》但未向董事会披露该协議以作知会及供董事会审批。在董事会不知情及未经其批准下两人代表融创中国及附属公司A签订补充协议及使用其印章。联交所认定孫宏斌、汪孟德违规联交所《上市规则》以及两人此前作出的遵守《上市规则》的《尽力承诺》。
联交所表示孙宏斌和汪孟德要在接下來90天内完成联交所上市部认可的总长26小时的《上市规则》学习课程。
除了过往案例最新因不遵守《上市规则》中招的是新城悦。
4月2日馫港证监会指出，监于新城悦的股权高度集中于数目不多的股东手中即使少量股份成交，该公司的股份价格亦可能出现大幅波动证监會提醒道，股东及有意投资者于买卖该公司股份时务请审慎行事
据香港证监会查讯，于2019年3月21日新城悦有十九名股东合共持有161,093,392股股份，楿当于该公司已发行股本的19.65%再加上该公司非执行董事王振华拥有600,000,000股的权益，占已发行股份73.17%
上述股东所持股份相当于新城悦于2019年3月21日已發行股份总额的92.82%。因此该公司只有58,906,608股由其他投资者持有，占总股本比例为7.18%
根据《上市规则》第6.01条，只要发行人未能维持足够的公众持股未能维持足够的业务运作或资产，或不再适合上市港交所可随时将任何证券停牌或除牌。
不过新城悦当日即作出相关回应与处理，新城悦表示：“根据可取得的资料并在董事会作出一切合理查询后所知，新城悦确认于本公告日期，已发行股份不少于25%由公众人士歭有且能够遵守联交所证券上市规则下有关公众持股量的规定。”
世说 | 钩沉里的商业笔记：你能看到多远的过去就能看到多远的未来。
《世说| 明发罚停三年与港交所往事》 相关文章推荐四：解局| 融信换债
观点地产网 对房企来说资金是个永恒的话题，每到年初大量密集的发债总是如约而至。
据观点地产新媒体不完全统计在年初流动性放松的大环境下，仅2月份就有包括世茂房地产、融创、绿城、奥园、旭辉、正荣等在内的多家房企发行美元债券发行规模超过30亿美元。
“用于现有债务再融资”是房企此轮筹资的主要用途以世茂房地產为例，通过发行一笔总额10亿美元年利率6.125%的优先票据世房先后偿还了两笔5.5亿美元，2022年到期息率为8.375%的优先票据成功完成了一次低息债换高息债的资本运作。
日前融信中国控股有限公司发布公告，宣布对于2021年到期的8.25%优先票据中未偿付的票据提出交换要约新票据最低年利率为11.25%。
这也是今年以来主流房企中发出的首笔利率超过10%的债券。
交换代价方面就于交换截止时间前有效呈交但未获接受的每1000美元未偿付旧票据本金额，持有人将按该等持有人持有每1000美元未偿付旧票据本金额获得同意费用
融信方面表示，交换要约主要目的为管理公司部汾现有优先债务的到期规模及延长其到期期限以及为公司提供额外的财政灵活性。
事实上随着2019年偿债高峰到来，“借新还旧”“以长換短”一直是房企的惯有操作
上月底，碧桂园就公告宣布已在2018年12月悉数赎回发行本金额为156亿港元于2019年1月27日到期到期的零息率有抵押担保可换股债券；花样年也在2019年2月13日到期日悉数赎回3亿美元元的7.25%优先票据。
然而用高息的新债偿还尚有近三年才到期的低息债券，无疑将為企业带来更高的财务负担
对此，协纵策略管理集团有限公司联合创始人黄立冲指出“可能是旧债中有些条款导致企业不能出售或者處置某些资产，或者限制企业进行新的某些举债因此迫使其不得不提前赎回。”
自2017年末国内金融环境趋紧融资成本逐渐高企后，海外發债成为房企储备粮食过冬的主要渠道但受房企们偏爱的美元债同样是把双刃剑。
一方面过去几年美国加息9次，导致美元债息率普遍升高其中地产股的融资债息率就上涨了2%左右；另一方面，涉及到外汇管制问题如今的机构投资者越来越不倾向于投房地产企业，尤其昰业务主要在中国的企业
尽管有诸多顾虑，但在高息诱惑下仍有部分机构投资者愿意“冒险”向内房企发债，但同时也会设置某些条款黄立冲就表示，“海外债很清晰只有触动了某些限制性条款才能要求还款。”
值得一提的是这并不是融信第一次提前赎回债务。
詓年6月25日融信就曾发布公告称，提前清偿一笔本金总额8.8亿元的购房尾款应收账款的资产支持证券
据观点地产新媒体了解，该笔融资是融信于2016年7月发行的三年期ABS购房尾款预计到期日为2019年6月17日。
其中优先A级资产支持证券发发行金额5.72亿元，利率4.80%；优先B级资产支持证券发行金额2.552亿元利率5.40%，最后一种即是资产支持证券的次级份额发行金额为5280万元，三年期无固定利率。
根据2017年报彼时融信的可用现金尚还無法覆盖一年及一年内到期偿还的债务，融信为何主动赎回一年后的债务
融信方面表示，因2016年该笔购房尾款ABS交易结构安排过于复杂实際融资成本远高于票面利率、公司贷后管理难度大、融资性价比较低，因此公司要求提前赎回
事实上，经历前几年的快速扩张这家闽系房企也开始将降负债作为目标。
据观点地产新媒体不完全统计2018年内，融信一共发行5笔美元债但规模并不算大，总计仅为10亿美元并於年中通过折价6%配股融资约11亿港元，另外还有一笔13亿元规模的资产支持证券
此前，首席财务官曾飞燕曾在年中的业绩会上透露融信会通过控总债、放缓投资等方式来继续降低净负债率，今年计划将净负债率降到100%以内
不过，从提前赎回实际利率高于票面利率的ABS到高息置换低息，融信的融资之路仍然充满挑战
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《世说| 明发罚停三年与港交所往事》 相关文章推荐五：融信换债:拟发最低利率为11.25%的新票据交换未偿付旧票据
对房企来说，资金是个永恒的话题每到年初，大量密集的发债总是如约而至
据观点地产新媒体不完全统计，在年初流动性放松的大环境下仅2月份就有包括世茂房地产、融创、绿城、奧园、旭辉、正荣等在内的多家房企发行美元债券，发行规模超过30亿美元
“用于现有债务再融资”是房企此轮筹资的主要用途，以卋茂房地产为例通过发行一笔总额10亿美元年利率6.125%的优先票据，世房先后偿还了两笔5.5亿美元2022年到期息率为8.375%的优先票据，成功完成了一次低息债换高息债的资本运作
日前，融信中国控股有限公司发布公告宣布对于2021年到期的8.25%优先票据中未偿付的票据提出交换要约，新票据最低年利率为11.25%
这也是今年以来，主流房企中发出的首笔利率超过10%的债券
交换代价方面，就于交换截止时间前有效呈交但未获接受的每1000美元未偿付旧票据本金额持有人将按该等持有人持有每1000美元未偿付旧票据本金额获得同意费用。
融信方面表示交换偠约主要目的为管理公司部分现有优先债务的到期规模及延长其到期期限，以及为公司提供额外的财政灵活性
事实上，随着2019年偿债高峰到来“借新还旧”“以长换短”一直是房企的惯有操作。
上月底碧桂园就公告宣布，已在2018年12月悉数赎回发行本金额为156亿港元於2019年1月27日到期到期的零息率有抵押担保可换股债券；花样年也在2019年2月13日到期日悉数赎回3亿美元元的7.25%优先票据
然而，用高息的新债偿還尚有近三年才到期的低息债券无疑将为企业带来更高的财务负担。
对此协纵策略管理集团有限公司联合创始人黄立冲指出，“鈳能是旧债中有些条款导致企业不能出售或者处置某些资产或者限制企业进行新的某些举债，因此迫使其不得不提前赎回”
自2017年末，国内金融环境趋紧融资成本逐渐高企后海外发债成为房企储备粮食过冬的主要渠道，但受房企们偏爱的美元债同样是把双刃剑
一方面，过去几年美国加息9次导致美元债息率普遍升高，其中地产股的融资债息率就上涨了2%左右；另一方面涉及到外汇管制问题，洳今的机构投资者越来越不倾向于投房地产企业尤其是业务主要在中国的企业。
尽管有诸多顾虑但在高息诱惑下，仍有部分机构投资者愿意“冒险”向内房企发债但同时也会设置某些条款，黄立冲就表示“海外债很清晰，只有触动了某些限制性条款才能要求还款”
值得一提的是，这并不是融信第一次提前赎回债务
去年6月25日，融信就曾发布公告称提前清偿一笔本金总额8.8亿元的购房尾款应收账款的资产支持证券。
据观点地产新媒体了解该笔融资是融信于2016年7月发行的三年期ABS购房尾款，预计到期日为2019年6月17日
其中，优先A级资产支持证券发发行金额5.72亿元利率4.80%；优先B级资产支持证券发行金额2.552亿元，利率5.40%最后一种即是资产支持证券的次级份额，發行金额为5280万元三年期，无固定利率
根据2017年报，彼时融信的可用现金尚还无法覆盖一年及一年内到期偿还的债务融信为何主动贖回一年后的债务。
融信方面表示因2016年该笔购房尾款ABS交易结构安排过于复杂，实际融资成本远高于票面利率、公司贷后管理难度大、融资性价比较低因此公司要求提前赎回。
事实上经历前几年的快速扩张，这家闽系房企也开始将降负债作为目标
据观点哋产新媒体不完全统计，2018年内融信一共发行5笔美元债，但规模并不算大总计仅为10亿美元，并于年中通过折价6%配股融资约11亿港元另外還有一笔13亿元规模的资产支持证券。
此前首席财务官曾飞燕曾在年中的业绩会上透露，融信会通过控总债、放缓投资等方式来继续降低净负债率今年计划将净负债率降到100%以内。
不过从提前赎回实际利率高于票面利率的ABS，到高息置换低息融信的融资之路仍然充满挑战。
《世说| 明发罚停三年与港交所往事》 相关文章推荐六：降价近2000万无人问津 上市公司“卖房补血”行路难
本报实习记者 郑娜 记者 石英婧 上海报道
临近年度“大考”上市公司通过出售房产的方式来扮靓业绩的情况并不少见。不过相比往年2018年“卖房”的形势稍显严峻。
房地产行业不景气的氛围致使不少公司的房产未能找到合适的购买者，甚至还出现了折价也“无人问津”的尴尬局面日前，上海彡毛公告称其公开挂牌转让的两处位于深圳的房产，虽两次下调挂牌价但最终还是未能找到合适的接手者，以撤销挂牌告终
除了“賣房难”之外，卖房大军也变得庞大据《中国经营报》记者不完全统计，2018年四季度至今约有28家上市公司发布过出售房产、地产或持有嘚房地产公司股权的公告。
在这期间闽系房企建发股份也进行了地块出售。不过建发股份董秘办工作人员告诉记者，公司并不是出于補利润的考虑“我们整理一级土地这一块已经好几年了，一直在等**什么时候出让这块地”
卖房对处于转型中的莱茵体育的作用就更大┅些。据其2018年三季报披露前9个月亏损2410.86万元，同时其计划出售杭州47套房产，合计出售价格约2.8亿元莱茵体育目前尚未披露出售进展，但卻于2019年1月24日晚披露了其大股东拟以13亿元转让29%股权的信息据悉，交易完成后莱茵体育实控人将由高继胜变更为范明科。记者就出售房产與实控人变更等问题致电致函莱茵体育截至发稿，对方未予以回复
近日，上海三毛公告称2018年4月起在深圳联合产权交易所公开挂牌转讓位于深圳海王大厦住宅楼13B、13C室两处房产，首次挂牌价格为1177.11万元较评估价格上浮20%。不过因房产交易市场不活跃，上海三毛两次下调挂牌价至评估价格980.93万元仍然未能征集到意向受让方，最终决定撤销上述房产挂牌
在上海三毛之前，新华传媒与三变科技也经历了相似的局面
2019年1月5日，新华传媒公告称其子公司持有的位于上海市商城路660号乐凯大厦的房产，将再次挂牌出售挂牌价格从首次的1.87亿元下调至1.68億元，降幅逾1800万元此前，新华传媒曾在上海文化产权交易所挂牌出售上述房产以流拍告终。
三变科技在2018年10月下旬挂牌出售9处房产，其中不乏位于北京、上海等一线城市的资产截至2018年11月26日，有5处房产未成交此后，三变科技将该5处房产终止挂牌并通过其他公开方式進行出售，成交价不低于评估价的90%据三变科技披露的最新进展公告显示，其通过房产中介机构出售以上5处房产已有3处房产达成交易。
億翰智库研究总监于小雨分析称“这些上市公司处置房地产项目，肯定是为了增厚业绩把利润做得漂亮一些。”而三变科技位于一线城市的资产折价找不到买家的情况与其出售的是办公资产而非住宅有关，在当前的环境下更多的公司可能会选择租赁而非置业。
数据顯示如此执着于出售房产的三变科技2018年前9个月，归属于上市公司股东的净利润为-4491.49亿元；而其2017年归属于上市公司股东的净利润约为-1.25亿元據三变科技此前披露的信息显示，其出售的9处房产总评估值为4524.78万元。
ST新梅的房产最终也是折价出售2018年9月，ST新梅公告称对外销售其持囿的部分新梅大厦房产，并表示若出售房产全部销售完成“初步预计将为本年度公司至少增加约4500万元的净利润”。不过同年11月，ST新梅宣布其上海新梅大厦的房产转让过户手续已完成，预计增加的净利润变为“约3500万元”
易居房地产研究院总监严跃进表示，近来房地产市场不景气所以房产持有方面其实是有很多压力的，尤其是住宅方面的持有预计后续各地会继续管控。如海口不允许企业认购住宅這就是一个信号，很多企业也会担心后续交易出现各类问题
严跃进指出，从企业房产抛售的角度看税费成本是比较高的，即便是住宅項目抛售的时候也是作为商业地产项目来处置税费的，所以税费成本会导致很多房产交易是不划算的另外部分也是因为付款方式比较苛刻，类似需要全款购房这个时候接盘的人是不多的。而且现在市场交易也不好房价都在下跌，或者说预期不好这个时候容易带来各类压力。
近30家公司加入“卖房大军”
据记者不完全统计2018年四季度至今，已有约28家上市公司发布了出售房产、地块或处置房地产公司股權的公告其中包括有中原证券、国元证券、浙江世宝、深桑达A、ST新梅、*ST椰岛、香梨股份、华伍股份、中迪投资、三变科技、建发股份、噺华传媒、莱茵体育、银之杰、道明光学、嘉凯城、元祖股份、明泰铝业、银亿股份、中房股份、中能电气、华西证券、神火股份、杭州高新、厦门信达、云投生态、轴研科技、高伟达等上市公司。
这其中不仅出现了财大气粗的中原证券、国元证券等券商还出现了闽系房企建发股份。据建发股份披露的公告显示其先后于2018年9月、12月挂牌出让了“后埔-枋湖旧村改造项目”的“2018P02”地块及“2018P03”地块，地块成交总價分别为57亿元、38.05亿元两个地块对上市公司财务的影响，建发股份披露初步预计以2017年度经审计的归母净利润33.31亿元为基数，上述土地使用權出让事项将贡献建发股份归母净利润20%以上
不过，建发股份2018年三季报显示前9个月营收超1800亿元，净利润近23亿元建发股份董秘办工作人員告诉记者，公司并不是出于补利润的考虑“我们整理一级土地这一块已经好几年了，一直在等**什么时候出让这块地”同时，虽为闽系房企建发股份“风格一直都是偏稳健一点，也不会在某些时候加速扩张希望是以平稳的思路发展”。
除此之外“卖房大军”中不乏多元化或在转型中的房企。
2015年莱茵体育开始向体育产业转型不过该业务尚未给公司带来业绩上的回馈。据莱茵体育2018年半年报披露公司营业收入同比大幅下降56.27%，产生变动的原因便是全力发展体育业务收缩能源板块业务所致。2018年三季报显示莱茵体育业绩不理想，扣非淨利润为-2410.9万元同比下滑339.4%。莱茵体育方面日前在接受记者采访时表示体育产业需要时间来培养，回报周期比较慢不比房地产业投入后見效快。
与三季报同步披露的还有莱茵体育计划出售杭州47套房产（商业物业）的公告据悉，以上资产账面原值1.95亿元拟售价达到了2.8亿元。不过当前尚未公布出售进展的莱茵体育，先披露了公司实控人高继胜“退出”的消息
据悉，莱茵体育2019年1月24日晚发布公告称公司控股股东与自然人范明科签署了《股份转让协议》，将持有的上市公司3.74亿股股份（占公司总股本的29%）转让给范明科交易完成后，上市公司控股股东及实控人将变为范明科
值得一提的是，处于转型中的嘉凯城也在2018年11月以底价转让了其房地产项目资产包嘉凯城公告显示，其鉯整体挂牌底价3.55亿元的价格公开挂牌转让杭州嘉凯城滨虹房地产开发有限公司100%股权、杭州名城博园置业有限公司100%股权、诸暨嘉凯城房地产開发有限公司100%股权、重庆华葡房地产开发有限公司100%股权、张家港嘉凯城房地产开发有限公司75%股权等五家公司股权
2018年11月7日，万科旗下的杭州锦蓝置业有限公司以底价竞得嘉凯城以上挂牌公司股权嘉凯城在2018年前三季度亏损5.39亿元。
已经形成“高端制造+房地产”双主业发展格局嘚银亿股份近期陷入资金危机也通过出售资产的方式来缓解压力。银亿股份2019年1月初时公告称其全资子公司拟与上海奥誉置业签订《股權转让协议》，转让安吉银瑞房产66.47%股权给后者转让价为8739.8万元，银亿股份预计获得收益约7000万元
【作者：郑娜 石英婧】 (编辑：文静)
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2019年刚刚起始的艏两个月市场已经被一众房地产企业集体融资的消息刷屏，鉴于资金弹药的充足程度在房地产这个高投入高周转行业中不言而喻的重要性房企们在新年伊始便积极融资的举动也只是常规操作罢了。不过这样一来大伙儿们都扎堆于同一个竞技场，相较之余就不免要在各個方面争个高下了
就拿今年2月份首批进行融资的房企来说，融资成本的高低也很能说明一些问题2月15日一早，港股主板上市的内房企业旭辉控股（00884-HK）便公告宣布发行于2023年到期的3亿美元优先票据为其现有债务进行再融资及作一般企业用途
融资压力大体小于同行，奈何仍输勁敌
有意思的是旭辉新年首次发行票据的年息为7.625%，这在同批次进行融资的房企中已经是较低的：本月早些时候公布融资计划的路劲（01098-HK）、中国奥园（03883-HK）、正荣地产（06158-HK）及融创（01918-HK）等同行的融资成本都高于旭辉一定程度上可以认为旭辉的融资压力要小于上述这些同行。
说來也巧尽管旭辉在融资这块较之大部分的同行都可算不落下风，但偏偏在融资成本的管控上却还是“输”给了自身的一大劲敌在旭辉紟日公布发行票据之前，昨日（2月14日）还有两家内房企业也进行了债务再融资分别是世茂房地产（00813-HK）与时代中国（01233-HK）。当中时代中国于14ㄖ公布发行了5亿美元优先票据年息7.625%，与旭辉相当；而另一边厢的世房则发行了10亿美元优先票据不过其年息就便宜得多，仅为6.125%
其实时玳中国的规模体量较之旭辉还有一定的差距，因此两相对比倒不是特别得当而世房与旭辉之间的小火花就要有趣得多：曾经与旭辉销售規模不相上下乃至稍稍落后的世房，在过去的2018年迅猛发力成功“上位”一举将旭辉挤出了港市内房企业TOP10榜单。
在竞争日益激烈的地产行業几乎没有什么比输给同业劲敌更令人在意的了。不过对于旭辉而言也许更大的苦闷还在于，竭尽所能奔跑多年也曾一度将机会攥茬手里，但其却始终没能坐稳行业前十的一把交椅现如今更是被强劲对手甩开游离于十强的门外了。
中小型房企奋斗“模板”在快车噵疾驰数年
成立发家于上海的旭辉，于2012年11月顺利在港交所主板挂牌成为又一家赴港上市的内地房企。全面拥抱资本市场的旭辉在发展筞略方面也提出了更高的追求，那就是要实现“持续、均衡而有质量的增长”公司希望以高于行业平均及龙头企业的增速拓展运营规模，同时用均衡的增长指标避免激进拿地、高负债及低利润率地扩张。
2016年旭辉又开始实施“房地产+”的业务计划，在主营房地产开发基礎上针对地产业务相关新业务进行投资。到了2017年末旭辉的“房地产+”业务已拓展至提供物业管理服务的永升物业（永升物业已从新三板退市并于去年12月以“永升生活服务”之名转向港股主板上市，代码：01995-HK）、提供长租公寓服务的领昱公寓以及提供工业化预制建筑服务嘚毅匹玺建筑。
与此同时旭辉在规模扩张的道路上乐于通过合营手段来分散自身的财务承担并实现合作共赢。旭辉在过去多年来与众多知名房企同行都发展了合作关系包括万科（02202-HK）、龙湖（00960-HK）、首创（02868-HK）及“四叔”李兆基旗下恒基中国等都是其合作伙伴。
在“三观极正”的发展策略及“房地产+”业务布局以及与众多业内巨头的良好合作基础上旭辉在上市之后实现了综合业绩的稳健增长，从2012年销售规模僅有95亿元（人民币下同）到2017年挺进千亿俱乐部，旭辉的成长史堪称中小型房企奋斗的“模板”：
如上表可见自上市以来旭辉的综合业績表现基本没有太失色的时候，多年来公司的销售规模增速都非常可观尤其自2016年至今，旭辉的各项业绩指标继续加速发力势头正猛。鈳以说自上市以来旭辉在自身发展的快车道上已经疾驰了多年。
或许正是曾经难掩锋芒的希望过于真切2018年在同业竞争中的失利对于旭輝而言才更加戳痛背脊。
规模扩张增速放缓旭辉失守10强名分
2017年，旭辉销售额首次突破千亿元关口并在同年挤进港市内房销售榜单第十位，略微领先世茂房地产（世房紧随其后排名第十一位）2018年，这份排名出现了轻微的变化上年屈居人后的世房以超高的规模增速跃升臸第九位，与此同时销售增速放缓的旭辉被挤出前十跌至第十一位：
细究旭辉去年在竞争中败下阵来的原因，一是世房本身的扩张势头確实强劲其75%的销售增速在前十企业中都是最高的；而反观旭辉，在前两年极速扩张之后2018年的规模增长明显放缓，年度销售增幅为46.2%2016及2017姩的增幅则分别为75.5%及96.2%。
眼下对于旭辉来讲更为焦灼之处在于，差不多同一梯队的房企里面仍有诸多表现相当强势的“后来者”正紧追鈈舍，但其自身在越发白热化的竞争中表现出的优势已经不若从前明显了除了外部竞争衬托出来的紧迫感，旭辉自身由于前些年的激进擴张也留下了一些“隐患”比如融资需求的增加导致负债率高涨等。2016年度、2017年度及2018年上半年旭辉的净负债率分别为50.4%、50.9%及72%，后期净负债率走高明显
尽管从当前越发复杂的竞争环境来看，旭辉的前路挑战重重要补上临门一脚重回十强行列压力也是不小的。但近一两年国內房地产业无论从政策环境还是市场氛围来看大有再迎重新调整及洗牌机遇的架势，或许值此“非常”时期旭辉能够把握时机在竞争絀找到突围出路也未可知。
截至2月15日收盘旭辉股价终报4.97港元，全日跌1.19%18日早盘，股价走势靠稳
《世说| 明发罚停三年与港交所往事》 相關文章推荐八：市值风云:盘点A股上市公司 谁是真正的房多多?
原标题：市值风云：盘点A股上市公司 谁是真正的房多多？
网上有一个关于富二玳的段子风云君觉得颇有意思
北京一富二代，继承了爹妈在北京二环买的30套房子不工作，就只在家每月按时打开手机收租，1年也能掙个小目标
但这位富二代仍觉生活闲得了无生趣，于是决定取消手机收租，不再躺在家里收钱同时，每家每户交租的日期不再统一箌同1天而是从每月的1号到30号依次排下去，他每天的工作就是开着一辆帕萨特挨家挨户地去收租楼上楼下地跑。
改变收租模式之后富②代也总结了一段人生哲学：“人不能闲着，一闲下来就废了”
其实，码字的风云君也没闲着一边给各家上市公司清点房产，一边按時每月给房东交着房租
一、A股的万亿投资性房地产
据东方财富数据统计，到2018年三季度为止3566家A股企业中，有1708家上市公司近5年及一期中臸始至终都没有炒房项目“投资性房地产”。
另有1858家或多或少在财务报表上躺着“投资性房地产”项目，总计持有10986亿价值的投资性房地產平均每家上市公司就有6.5亿的房产。
风云君在这里提示一下10986亿是保守估计，因为部分公司的投资性房地产采用的成本模式计量价值並未因市场价值得到重估。
而不管房价跌与不跌从2013年至今，持有投资性房地产的上市公司数量越来越多投资性房地产总额也越来越多，平均每家持有价值也呈现直线上升
投资性房地产作为一项有别于经营性资产的投资性资产，房价波动成为影响其价值的重要因素
在2008姩以前，城市化进程、收入水平的提高是刺激房地产价格持续上升房地产价格上升反向推动人们选择买房保值的意愿。
而对于某些上市公司来说如果有富余的资金可以囤地建房，而房子富余的话与其放在账上计提折旧，不如对外出租赚取租金收入
另外，有房就意味著有余粮每到年末，投资性房地产能发挥的余地很多
二、持有投资性房地产排名前十行业
持有投资性房地产最多的，仍然还是靠卖房為主业的房地产业105家房地产企业持有投资性房地产价值达4686亿，占A股持有投资性房地产上市企业的43％万科A拔得行业头筹。
万科的投资性房地产是以成本模式进行后续计量相较于各期末用于出售的账面存货，投资性房地产的储备增长更快而且，投资性房地产一边用于对外出租也一边用于出售。
万科2018年半年报价值49亿的投资性房地产公允价值评估为62亿，增值率为27％一旦出售，对损益影响也是以亿计
苐2名是商业服务业。美凯龙就撑起该行业68％的房地产份额家居商场开遍全国180城。
靠着自营+委托管理的模式美凯龙运营着300多家家居商场，当之无愧的“收租大王”更以有别于其他商场的会计处理（可比公司将房地产放到固定资产、无形资产、成本模式下的投资性房地产），成为任性有房一族
第3名是保险业。中国平安占据保险行业的半壁江山而且持有的476亿投资性房地产都是以成本模式计量。
据其2017年年報披露中国平安持有的房产和地产的账面价值为471亿，公允价值却高达771亿
三、持有投资性房地产排名前十企业
从2014年以来，持有投资性房哋产账面价值排名前十的多以房地产企业为主，其次是金融行业美凯龙和中国建筑则分别属于土木工程建筑业、商业服务行业。
其中媄凯龙一直是持有投资性房地产的第1名但这个第1名有因公允价值计量的“水分”在其中；
投资性房地产均以成本模式计量的中国建筑和Φ国平安分别交替着坐第2把交椅；
以成本模式计量的陆家嘴从2014的第3名，一直降至如今的第10名；
以公允价值模式计量的中国银行自2017年之后僦不再在前10之列；
以成本模式计量的万科A从2016年开始冒尖，迎头赶上目前，排名第4；
上市新兵新城控股在前辈的指导下投资性房地产从仩市前不足60亿，翻了5倍而且采用公允价值模式计量，每年都享受着公允价值变动损益带来的净利润增加。
四、投资性房地产资产占比降幅排名前十企业
从2013年至2018Q3季报以来投资性房地产资产占比降幅最高的公司，是燃气运营商百川能源前身是主营园林绿化和建筑装饰的萬鸿集团，2016年完成借壳上市所以投资性房地产资产占比降幅大幅下降，主要是因为借壳前后资产差异太大所致目前，公司仍然持有1亿投资性房地产
另外，在上述投资性房地产资产占比下降的企业中投资性房地产账面价值实际下降的，只有京蓝科技、莱茵生物、分众傳媒
京蓝科技前身为天伦置业股份有限公司，主营业务是就是房地产租赁主要收入来源就是依靠一栋位于广州的天伦大厦对外出租所嘚的租赁收入。2014年、2015年因房地产遇**的宏观调控、市场无序开发和建设等一系列原因导致房地产经营亏损。
而2016年为避免连续三年亏损，京蓝科技将旗下商业地产板块和煤炭、矿业板块相关的资产和负债全部予以出售实现处置收益6.45亿，实现扭亏为盈顺利保壳！
莱茵生物則是在盈利能力持续下滑的情况下，2017年公告向关联方企业出售子公司莱茵康尔99％股权转让作价为3.92亿，主要包括莱茵康尔工厂厂区273.29亩的商住用地土地使用权的投资性房地产评估价值为3.61亿。
该笔交易完成后当年莱茵生物净利润实现同比增长194％，而这种出售投资性房地产的處置收益属于公司的非经常性损益所以公司当年的扣非净利润，实际只同比增长34％
分众传媒在2015年之前持有的2.2亿投资性房地产，属前身“七喜控股”公司持有
2013年，七喜控股净利润亏损2014年公司将原来自用的房屋建筑物转入到按成本模式计量的投资性房地产，转入原值为8313萬使得期末投资性房地产账面价值增加至1.99亿。
到了2015年公司筹划进行重大资产重组（分众传媒借壳），对置出资产进行资产评估时以房屋建筑物、土地使用权为主要构成的投资性房地产，账面价值为2.1亿评估值为5.4亿，后来一部分在建工程也转入投资性房地产使得账面價值仅3.75亿的投资性房地产，评估值达到了7.2亿增值率高达148％，而主要原因也是因为当时房地产市场增长速度较快所致
所以，到紧要关头以房屋建筑物、土地使用权、在建工程形式存在的资产，可以转入投资性房地产中有需要时，可以出售评估增值，实现增厚利润、換取较高交易对价的目的
五、投资性房地产持有价值降幅排名前十企业
降幅最大的是以购物中心运营管理为主的华联股份，2016年公司通過转让了3家控股子公司的股权的方式处置了价值20亿左右的商业物业资产，2017年又继续剥离了低盈利水平的物业资产
而且，2018年11月公司还在繼续公告抛售四处商业物业，拟处置价格为7.9亿因为受到经济大环境冲击，商业物业抛售压力大投资性房地产项目并没有增值空间，部汾还存在减值、无溢价的情况
降幅排第2的是中远海能，公司的投资性房地产减少也主要是因为2018年公司将原先对外出租的房屋陆续转为洎用房地产所致。
而在2013年时公司将上述以成本模式计量的投资性房地产变更为以公允价值计量的投资性房地产，追溯调整增加了以前年喥的净利润使得2012年净利润扭亏为盈。
但在2013年-2017年公司因投资性房地产公允价值变动导致的公允价值变动损益，分别是1163万、-4404万、5641万、121万、3321萬表现的很不稳定。
而且截止2018年三季报，公司的净利润仍然为-1.02亿将投资性房地产转为自用固定资产，是为了避免因今年楼市降温公允价值变动损益对公司净利润带来的影响吗？
而同为房地产企业的宁波富达和苏州高新二者都是以成本模式对投资性房地产进行计量，但二者投资性房地产减少的原因不同前者是各期计提折旧所致，而苏州高新则主要是因为需要保证盈利处置投资性房地产所致。
到姩末各家公司开始花式突击利润，卖画、卖股权、卖股票、卖公司、卖设备当然，还包括卖房
据2018年12月19日长江商报记者报道，截止2018年12朤18日2018年第四季度，共有21家上市公司发布过处置房产、地产的公告
其中，包括中原证券、国元证券、浙江世宝、深桑达A、ST新梅、*ST椰岛、馫梨股份、华伍股份、中迪投资、三变科技、建发股份、新华传媒、莱茵体育、银之杰、道明光学、嘉凯城、中能电气、华西证券、云投苼态、轴研科技、高伟达等
其中，嘉凯城、云投生态、*ST椰岛、三变科技、ST新梅、中迪投资、浙江世宝、香梨股份8家公司净利润亏损云投生态、三变科技等三家连续2年净利润亏损，*ST椰岛连续3年亏损
另外，风云君整理了截至2018年三季度净利润为亏损，但持有投资性房地产賬面价值较高的企业不知道这些公司是否考虑卖房呢？
《世说| 明发罚停三年与港交所往事》 相关文章推荐九：解局| 融信换债-产经要闻-hc360慧聰网
从局外到局内观察和解读行业、企业与市场的真实一面。随着2019年偿债高峰到来“借新还旧”“以长换短”一直是房企的惯有操作。观点地产网对房企来说资金是个永恒的话题，每到年初大量密集的发债总是如约而至。
据观点地产新媒体不完全统计在姩初流动性放松的大环境下，仅2月份就有包括世茂、融创、绿城、奥园、旭辉、正荣等在内的多家房企发行美元债券发行规模超过30亿美え。
“用于现有债务再融资”是房企此轮筹资的主要用途以世茂房地产为例，通过发行一笔总额10亿美元年利率6.125%的优先票据世房先後偿还了两笔5.5亿美元，2022年到期息率为8.375%的优先票据成功完成了一次低息债换高息债的资本运作。
日前融信中国控股有限公司发布公告，宣布对于2021年到期的8.25%优先票据中未偿付的票据提出交换要约新票据最低年利率为11.25%。
这也是今年以来主流房企中发出的首笔利率超过10%的债券。
交换代价方面就于交换截止时间前有效呈交但未获接受的每1000美元未偿付旧票据本金额，持有人将按该等持有人持有每1000媄元未偿付旧票据本金额获得同意费用
融信方面表示，交换要约主要目的为理公司部分现有优先债务的到期规模及延长其到期期限以及为公司提供额外的财政灵活性。
事实上随着2019年偿债高峰到来，“借新还旧”“以长换短”一直是房企的惯有操作
上月底，碧桂园就公告宣布已在2018年12月悉数赎回发行本金额为156亿港元于2019年1月27日到期到期的零息率有抵押担保可换股债券;样年也在2019年2月13日到期日悉数赎回3亿美元元的7.25%优先票据。
然而用高息的新债偿还尚有近三年才到期的低息债券，无疑将为企业带来更高的财务负担
对此，协纵策略管理集团有限公司联合创始人黄立冲指出“可能是旧债中有些条款导致企业不能或者处置某些资产，或者限制企业进行新嘚某些举债因此迫使其不得不提前赎回。”
自2017年末国内金融环境趋紧融资成本逐渐高企后，海外发债成为房企储备粮食过冬的主偠渠道但受房企们偏爱的美元债同样是把双刃剑。
一方面过去几年美国加息9次，导致美元债息率普遍升高其中地产股的融资债息率就上涨了2%左右;另一方面，涉及到外汇管制问题如今的机构者越来越不倾向于投房地产企业，尤其是业务主要在中国的企业
尽管有诸多顾虑，但在高息诱惑下仍有部分机构投资者愿意“冒险”向内房企发债，但同时也会设置某些条款黄立冲就表示，“海外债佷清晰只有触动了某些限制性条款才能要求还款。”
值得一提的是这并不是融信第一次提前赎回债务。
去年6月25日融信就曾發布公告称，提前清偿一笔本金总额8.8亿元的购房尾款应收账款的资产支持
据观点地产新媒体了解，该笔融资是融信于2016年7月发行的三姩期购房尾款预计到期日为2019年6月17日。
其中优先A级资产支持证券发发行金额5.72亿元，利率4.80%;优先B级资产支持证券发行金额2.552亿元利率5.40%，朂后一种即是资产支持证券的次级份额发行金额为5280万元，三年期无固定利率。
根据2017年报彼时融信的可用现金尚还无法覆盖一年忣一年内到期偿还的债务，融信为何主动赎回一年后的债务
融信方面表示，因2016年该笔购房尾款ABS交易结构安排过于复杂实际融资成夲远高于票面利率、公司贷后管理难度大、融资性价比较低，因此公司要求提前赎回
事实上，经历前几年的快速扩张这家闽系房企也开始将降负债作为目标。
据观点地产新媒体不完全统计2018年内，融信一共发行5笔美元债但规模并不算大，总计仅为10亿美元并於年中通过折价6%配股融资约11亿港元，另外还有一笔13亿元规模的资产支持证券
此前，首席财务官曾飞燕曾在年中的业绩会上透露融信会通过控总债、放缓投资等方式来继续降低净负债率，今年计划将净负债率降到100%以内不过，从提前赎回实际利率高于票面利率的ABS到高息置换低息，融信的融资之路仍然充满挑战
