恒基兆业在广州星寰、上海星扬等项目的建筑过程中，运用了哪些抗震技术？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-06-06 17:18 标签： 恒基兆业在深圳项目

有人说，上海有那么多“洋气”的商场，是因为港资开发商的缘故。

也有人说，深圳商业缺少一些“洋气”，是因为没有港资开发商的参与。

虽然上述说法太过“个人情绪”，但必须要承认：

“在国内商业地产界，港资商业地产开发商一直是一股“清流”，

打造的绝大多数项目都能成为城市的标杆商业，

虽然开发速度相对较慢，

但“以时间造就精品”的 商业 精神亦备受行业推崇。 ”

港资开发商们“北上”内地大举扩张的“第一站”，多数选择被誉为中国“魔都”的上海，诸多的港资商业代表作，如天地系列、嘉里中心系列、恒隆广场系列、K11系列，首个项目都诞生在上海滩。

港资“四大家族”与“九大家”

但也有少数，如恒基兆业、太古、新鸿基、新世界，90年代已进入广州，但早期除了恒基旗下的恒宝广场外，多以住宅为主，其他商业项目开发速度却是“龟速”。从2001年宣布进广州到2011年开出，广州太古汇用了10年。而广州天环项目，新鸿基地产从拿地到项目亮相亦有十多年。

从2011年的太古汇到2017年天环，再到2018年广州K11，港资企业最具代表性商业作品终于在广州第一次三方会师。

而深圳，在前面数十年里，港资地产企业对其多少秉持着“至亲至疏”的态度，毗邻香港，本是吸引港资企业“就近”投资的优势，却成了制约因素。本地房企的“组团狙击”也一度让很多开发商退而却步。即使深圳开出了很多针对港资的优惠条件，港资开发商亦观望居多。

嘉里建设1997年进入深圳，先后在罗湖、福田CBD开发了嘉里中心和嘉里建设广场，但2011年嘉里建设广场二期入市后再无新动静，直到2018年才再夺前海商地。而新世界则是在2016年迈出关键一步—拿下前海商住地，其后又因招商蛇口的橄榄枝，推进太子湾K11和兰桂坊落地。终于，港资开发商的旗舰商业品牌即将亮相深圳。

由此，经过20多年的发展，港资企业目前在广深地区开出和筹备的商业项目居然也将近20个了。

除了已开业项目，港资企业广深重点筹备的项目包括：K11亚洲旗舰店、星寰国际商业中心、深圳蛇口/ 广州长隆 D.PARK、深圳兰桂坊、前海嘉里中心……

作为最早进入中国内地市场的港资房地产企业之一，新世界系早在90年代就进入了广佛区域发展，开发了多个住宅项目，其第一个真正意义上的商业项目是2009年开业的广粤天地。而其进入深圳，则最开始是在前海深港合作区（后升级为前海自贸区）。事实上，自从自贸区、粤港澳大湾区等政策不断落地，新世界系就不断加码湾区布局。

目前，新世界在大湾区已拥有 深圳前海及太子湾项目、深圳罗湖文锦渡旧改项目、增城永宁街长岗村项目、番禺汉溪长隆项目等筹备项目，总投资额超过400亿元。

艺术、人文、自然的品牌理念，广州K11购物艺术中心2018年3月31日正式开业。这是全球第四座k11购物艺术中心，是“博物馆零售 ”商业模式第一次在广州落地 。项目 位于广州CBD珠江新城，毗邻5大文化地标，是珠江新城中轴线上仅有的高端商业综合体项目。它将艺术人文与商业购物进行创新结合，囊获了近百个国内外知名品牌，是一个集展览，购物，美食与娱乐于一体的全方位艺术购物中心。

云门NEW PARK于2018年12月22日开业，地处广州北商圈白云新城核心门户位置，首创“mall + park”的模式，创新地通过连廊天桥、地下通道、三首层等设计将购物中心（10万平方米）、独栋街区式主题商业、集团旗下五星级酒店、主题公园等不同功能空间连接组成一个有机整体，让消费者在一个商业综合体内体验多元、活力、氧乐的生活方式。

  • 广州广粤天地（2009年开业）

广粤天地位于广州中央商务区—珠江新城广粤国际社区，商业总建筑面积八万多㎡，项目汇聚了各国地道的美食料理、咖啡和美酒，以及其他休闲、文化、零售及服务等商户组合，数十间商铺环绕两万㎡的中央园林以及喷泉广场，充分延伸环境幽雅的“都市生活时尚体验中心”的精髓。

  • 深圳招商太子湾K11+D·PARK（建设中）

作为是招商局“十三五”重磅首发力作，招商太子湾综合体开发项目集合了邮轮母港、顶级商务集群、滨海商业街区、顶级国际社区等功能体系，规划总建筑面积约170万㎡。其中，46万㎡滨海商业街区，由招商蛇口与新世界集团联合打造，集购物中心、滨海餐饮、休闲娱乐、艺术鉴赏等多样的商业元素。

太子湾整体效果图，仅供参考

新世界旗下的K11艺术购物中心，将在这里打造中国首个一线临海K11，亚洲旗舰店。同时，新世界还将在此打造大陆第一家专注于家庭亲子业态的购物中心——D·PARK亲子乐园。K11+D·PARK商业总建面约22万㎡，地下1层，地上11层（6-7层为空中花园，8-11层为办公），预计将于2022年第三季度开业，将与地铁12号线开通时间无缝衔接。

  • 广州汉溪长隆D·Park（建设中）

△汉溪长隆地块项目效果图

2019年11月27日，新世界中国公布与广州地铁集团合作开发番禺汉溪长隆轨道枢纽综合体项目；2020年5月10日，新世界中国-广州地铁汉溪发展项目举行奠基仪式。据悉，该项目已被列入广州市重点建设项目，未来将建设成集新型亲子商场D·Park、甲级写字楼和优质住宅区于一体的城市地标式商住综合体。该项目拟投资100亿人民币，计划于2022年落成。

作为港资在广佛深耕的最具代表性企业，新鸿基已经在广州市中心区开发了两个综合商业项目天环和天汇广场。其在华南投资最大的项目-佛山新鸿基泷景商业部分交给了合作伙伴-合景泰富的“悠方”团队操盘。目前新鸿基在广州全力开发在南沙新获取的TOD项目-“庆盛枢纽综合体”。

Central坐落于广州最繁华的天河体育西，与正佳广场和天河城比邻而居。项目总面积约11万㎡，是新鸿基地产在华南的第一个纯商业项目。天环广场外观为“双鲤鱼型”建筑，建筑顶部由银色的网状钢结构材料罩住，酷似鱼鳞。建筑外立面一律采用玻璃幕墙，呈现巨大的“开放式购物公园”，提供多层融合地上和地下的公园式零售商场。商场汇聚150多家国际潮流品牌，多家广州首店或独有品牌。

  • 广州天汇广场igc（2016年开业）

天汇广场igc于2016年10月开业，是新鸿基地产在广州打造的第二座商场，商业面积逾10万㎡，横跨七个楼层，顶楼设有全广州唯一江景复式餐饮和观景平台花园。项目引进160个国际精品与时尚潮流品牌，其中九成更是华南乃至全国的“首家”店铺或旗舰店，包括米其林推荐日式料理餐厅Inakaya田舍家、高端中餐品牌御宝轩、顶级牛排餐厅莫尔顿Morton's House等均是首次落地华南。

  • 广州南沙庆盛枢纽综合体（建设中）

南沙庆盛项目规划效果图

南沙庆盛项目总楼面面积约32.7万㎡，投资额约为60亿。项目整体将采用公共交通导向发展（简称 TOD）的模式打造。规划写字楼、商场、公共绿化休憩平台、高铁、地铁等交通换乘大堂等设施。项目于2019年6月动工，预计于2023年起分阶段落成，8万㎡购物中心也将伴随首期亮相。

2001年，太古地产受广州日报报业集团之邀合作开发 广州天河综合性商用项目。签约初期，太古仅占项目55%的股权，到2004年太古地产增持股权至97%。同年11月16日项目启动建设。2011年9月23日，经历10年筹备期的广州太古汇正式开业。这也是太古地产目前在广深投资的唯一项目。

  • 广州太古汇（2011年开业）

图片来源：广州太古汇官网

作为太古地产内地立项的首个项目 , 广州太古汇总楼面约35.8万㎡，由购物商场、甲级办公楼、文华东方酒店及酒店式服务公寓以及文化中心构成。该项目也是太古地产在内地“十年磨一剑”代表作。太古汇商场于2011年开业，是广州“最高端”的综合性购物中心，云集了LV、爱马仕等国际奢侈大牌。其开业以来曾创下了销售额连续28个季度增长纪录。

从1984年进入中国，嘉里建设一直被誉为国内高端甲级写字楼的代言人。

  • 1997年，嘉里在深圳的第一个项目嘉里中心正式入市；

  • 2007年，嘉里建设在深圳福田CBD的大型高端商务综合体--嘉里建设广场分阶段亮相。

深圳嘉里建设广场规划了五星级酒店、写字楼和一些街铺底商。该项目亦曾是世界500强深圳总部基地，据媒体报道，当时在深圳福田CBD办公的世界500强企业中，近1/3在嘉里建设广场办公。

  • 深圳前海嘉里中心（建设中）

前海嘉里中心是广东自贸区深圳前海蛇口片区批准设立后出让的第一个商业项目，也是大型港企在前海的第一个重大投资项目，同时，还是前海第一个试点“香港建设模式”的投资项目。

项目将打造集办公、公寓、酒店及商业为一体的国际化综合体项目， 办公楼面积23.1万㎡，公寓约6万㎡、酒店约3万㎡、商业约3.03万㎡，分为两期建设。

作为一家港资背景的房地产企业，瑞安事实上绝大部分投资在中国内地，其上海开发的“新天地”以旧建筑改造焕新提升区域整体商业价值的成功经验，亦让其在全国多个城市实现了“复制”。佛山祖庙，最具岭南文化风情的地方，也成为了瑞安的首选。目前，瑞安在广深地区仅有这一个项目。

图片来源中国新天地官网

佛山岭南天地位于佛山市禅城区祖庙东华里中心地段，规划总建筑面积约150万平方米，规划有住宅、办公楼、零售、酒店﹑餐饮、娱乐、旅游及文化等多功能设施，项目共分五期开发，目前一二期、三期均已经开业，预计整体开发完成时间为2020年。

岭南天地借鉴了上海新天地石库门建筑的成功改造经验，运用现代化的手法保护改造祖庙东华里片区，保留岭南风情风貌，传统文化与国际时尚完美融合，历史文化、艺术与商业形成良好互动，国际连锁品牌与百年老店相映成趣，为佛山精心打造一个优质的市中心综合发展项目。

岭南站NOVA 图片来源中国新天地官网

佛山岭南站NOVA作为岭南天地大综合体的其中一部分，为广佛地铁祖庙站上盖物业，规划建筑面积约为8万㎡，商场内有两道跨层天梯，精准定位于潮流时尚，拥有150多个品牌主打80、90后年轻快时尚路线，包括诸多佛山首店与时尚潮流品牌。

目前恒基兆业在广州拥有两个商业项目。该公司开发的恒宝广场，也是广州第一家港资购物中心。目前正在筹备中的星寰国际商业中心，是该集团“星/Lumina”品牌首发作品。

  • 广州恒宝广场（2003年开业）

2003年，恒宝广场开业，彼时的广州刚步入Mall初期时代，恒宝广场商业体量5.7万㎡，恒基兆业地产集团将当时成熟的港式地铁商业模式首度引入广州。近年来，恒宝广场在保留了原有商业特色同时，进一步贴近年轻一代需求，引进如海底捞、adidas kids、周生生、Costa、喜茶等市场上备受欢迎的连锁品牌和年轻潮牌，持续深化“年轻潮人心中的时尚基地”的形象印记。

  • 广州星寰国际商业中心（筹备中）

星寰国际商业中心夜景图

星寰作为恒基兆业地产集团“星/Lumina”品牌首发作品，坐落于广州海珠区，项目无缝连接地铁2号线及6号线海珠广场站。星寰涵盖海珠广场左侧及现时公园地下范围，由三个主要部分组成，总体量达30万㎡，乃集商业、办公及生活于一身之动态社区。分为两期开发，其中地上地下总商业体量11.4万㎡。

作为香港知名的“夜蒲胜地”--兰桂坊街区一直是香港年轻人夜生活的一个符号。2010年，兰桂坊集团首次将“兰桂坊”品牌复制到成都，开出了兰桂坊成都，据报道开业首年取得非常不错的成绩。进入内地第十年，第二个项目兰桂坊深圳，如果不是因为疫情缘故，原计划2020年本该亮相。

  • 深圳LKF852太子湾：（建设中）

2019年5月27日，香港兰桂坊集团主席盛智文宣布，公司将于深圳市招商蛇口太子湾推出“LKF852太子湾”综合体项目。LKF代表兰桂坊，而852代表着香港，LKF852太子湾，则代表着香港兰桂坊来到了蛇口太子湾，为深圳量身打造了2.0版本的全新兰桂坊。项目总面积 80000㎡，包括6栋共计7万㎡的总部大厦和1万㎡的商业街区以及900个VIP停车位。

网红打卡、滨海生活、娱乐体验、和街头艺术，是LKF852太子湾的关键词。项目将运用兰桂坊擅长的“娱乐体验”优势，不定期推出各类不同元素的原创主题街区娱乐及美食活动，独特的多国餐饮文化体验。 项目预计将于2021年亮相。

李嘉诚旗下的和黄，在广深地区的商业项目，此前还有一个西城都荟，但在2013年李嘉诚大批甩卖内地资产时整体出售了。如今在深圳华强北仍拥有一个“世纪汇”商场。

  • 深圳世纪汇（2014年开业）

深圳世纪汇商场位于华强北商圈，总建筑面积约5.9万平方米，楼高7层，项目B1层与地铁一号线华强路站无缝联通。商场目前主打餐饮、服饰零售、儿童/青少年教育/特长培训以及娱乐体验等业态。

港铁天颂项目作为港铁“铁路+社区综合发展模式”在内地的首发力作，与深圳地铁4号线龙胜站C出口无缝衔接。2019年8月，港铁国内首个“铁路+社区综合发展模式”MINI生活荟——港铁颂荟TIA Mall正式亮相深圳龙华。港铁颂荟TIA Mall共规划3个楼层汇聚时尚零售、特色餐饮、深圳食趣、生活配套、市集等多元特色业态。

除了上述企业外，我们亦发现，港企“九大家”的恒隆地产和九龙仓，尚未有商业项目在广深城市群落地。

  • 恒隆地产目前已经以华东与新一线城市为主，董事局主席陈启宗亦曾公开表示“恒隆还是专注现有大城市的布局”，不会考虑进入大湾区发展。

  • 而九龙仓则已经在广深有小布局，但以住宅为主，旗舰商业作品IFS也基本是布局新一线城市。

  • 与之不同的是，新世界发展有限公司执行副主席兼总经理郑志刚称，“大湾区是未来五年集团在内地最优先发展的区域。”

相较于在魔都大力度“攻城略地”，港资开发商在广深“布局”还是较为谨慎。如今，在粤港澳大湾区的诸多政策利好之下，相信未来港资企业都会加速推进“湾区”战略。

文章来源：珠三角商业地产

作者：罗嘉欣（谢丽燕对本文亦有贡献）

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商业地产企业2021年报已悉数尽出，铱星云商通过盘点头部企业在持有型物业中零售商场的业绩情况，包括各企业中投资物业尤其是零售物业持有规模、运营收入，计算出商场月租金坪效，并列出各商场开业时间，以期使我们大致了解中国内地零售物业运营状况。

本文亦简要列出了各企业未来在投资物业布局和计划，一起来看。

1.商场月租金坪效=年度租金收益/商场GRA（商业建面或可供出租建面）/12，各企业数据难以统一，结果仅供参考，不宜过多解读

2、货币单位未注明的均以人民币计

截至2021年底，华润置地在营万象系列购物中心54个，在营购物中心面积669万平方米，权益面积561万平方米。储备项目约61个，购物中心土地储备面积752万平方米。

2021年内，华润置地旗下购物中心零售额按年增长45%至1072亿元，租金收入139.4亿元，按年增长38.1%。集团购物中心评估后资产账面总值为1664.2亿元， 年内，华润置地新开业9座购物中心，新增获取购物中心项目12个。其年报中披露了8个商场具体租金收入：

经营性不动产业务方面，华润置地将多措并举推动投资组合资产价值及租金收入的稳步增长。

在核心城市重要商圈有序扩张，提升重点布局城市的零售市场份额；

加强投资组合中的资产梳理工作，关注核心资产的价值提升，通过高效的翻新改造重燃场景活力，促进内生增长动力；

对长期收入表现稳定的优质资产，积极探索多元化的证券化渠道，实现资产有序进退。

2022年，作为集团轻资产管理服务平台，华润万象生活将继续强化外拓，巩固行业地位。商业管理将通过聚焦人才培养、强化商业产品力、 构建全赛道经营能力等方面继续筑牢行业护城河。物管业务通过重点打造标杆项目，持续构建城市空间管理与服务组织能力和核心竞争力。同时，加强科技赋能与空间运营，构建跨场景、一体化的大会员体系， 实现跨业态客户交叉引流，赋能业务发展。

龙湖商业2021年开启轻重并举模式，全年新开北京丽泽天街、 武汉江宸天街、杭州江东天街等11座重资产天街及1座轻资产项目。截2021年12月31日，龙湖集团已开业商场建筑面积为594万平方米（含车位总建筑面积为749万平方米）。

2021年，龙湖集团物业投资业务不含税租金收入为104.1亿元（不含北京长安天街等），较上年增长37.5%。其中，商场收入同比增长40%至81.5亿，占物业投资总收入的77.3%。报告期内，集团已开业商场销售额为467亿元，同比增长53%；全年平均日客流209万人次，同比增长

龙湖年报指出，得益于已开业商场的租金上涨、在建商场的持续投入以及租赁住房「冠寓」的发展，集团2021年录得投资物业评估增值28.5亿元。

龙湖集团年报中提到，2022年度龙湖商业计划开业14座天街，在建投资物业列表如下：

坚持“住宅+商业”地产双轮驱动战略，新城控股2021年全年新获取32座吾悦广场，新增开业吾悦广场及委托管理在营项目共计30座（含4座在营委托管理项目）。截至2021年末，新城在全国135个城市布局188座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达130座。截至报告期末，吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，平均出租率达

报告期内，新城商业吾悦广场实现商业运营总收入即含税租金收入86.39亿元（包含：自持商业的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），其中26座吾悦广场运营总收入超亿元，而常州武进吾悦广场超2亿元。

2022年，新城将进一步聚焦商业，坚持“让商业空间更有价值”的发展愿景，切实提高商业管理运营能力，

保障2022全年筹备项目精彩开业；

公司将在“轻重并举”的商业开发、运营经验基础上有序推进社区商业和城市更新项目的拓展，形成多形态商业项目组合；

将继续推进持有资产运营、轻资产运营、社区商业运营、商业内容与孵化投资四个业务方向。

此外，公司将致力于打造绿色商业，实现吾悦广场运维阶段低碳化，并针对存量购物中心进行节能改造。

截至2021年底，万科集团累计开业211个商业项目（含 113 个社区商业项目），建筑面积1139.16万平方米。其中，2021 年新开业项目34个，建筑面积206.87万平方米。此外，规划中和在建商业建筑面积为 401.31 万平方米。

其中印力累计开业105个商业项目（含 25个社区商业，32个轻资产输出管理），建筑面积875万平方米。2021年新开业项目15个，建筑面积 135 万平方米，此外，规划中和在建商业建筑面积为 102.7万平方米。

报告期内商业业务(含非并表项目)营业收入76.22亿元，同比增长20.57%。其中，印力管理的商业项目营业收入52.3亿元，同比增长23.9%，同店同比收入增长 12.1%，整体出租率95.3%。

近年来，印力轻资产管理规模迅速增长，截至2021年底，印力输出管理项目已达42个（已开业32个），输出管理面积约237万平方米。

2021 年5月，上海漕河泾印象城成功开业，成为轻资产合作的代表性项目。

万科将不断巩固轻资产拓展的优势。未来三年轻重并举，每年高质量拓展80-100万平方米管理面积。

扩大新一代产品的竞争优势。在南翔印象城 MEGA、温州印象城 MEGA 的基础上不断完善，保持超大型体验中心竞争力的市场领先。在上海松江印象城、杭州奥体印象城等新一代印象城项目的基础上再提升， 持续迭代印象城产品。

2021年内，恒隆集团的总租赁收入增长15% 至109.19亿港元。内地物业组合的租赁收入74.02亿港元，约合人民币为61.41亿元，占总租赁收入的68%，按人民币计值分别录得22%的升幅，抵销香港物业组合7%的跌幅。尤其是内地高端商场租赁收入为46.62亿元，按年上升25%。其中高端商场的收入增长30%，次高端商场的收入增长2%。

截至2021年底，恒隆在内地的商场共有10座，各商场年底租金收入明细如下表：

展望未来，恒隆接下来数年间将有不同城市的商场、办公楼和酒店落成。包括

昆明君悦酒店将于2023年年底开业；

无锡恒隆广场酒店预计将于2024年年底开幕；

杭州恒隆广场涵盖商场、办公楼和杭州文华东方酒店等，总楼面面积近40万方，其中商场部分约11万方，项目计划于 2024年起分阶段落成，杭州文华东方酒店目前仍处于设计初期， 预计将于2025年开业；

沈阳市府恒隆广场还包括一座商场及办公楼待开发，此部分预计将于2027年起分阶段落成。

2021年，太古地产在中国内地迎来上海前滩太古里、北京三里屯太古里西区两个零售项目的开业。中国内地已落成的零售物业组合总楼面面积合共为780万平方呎（约合72.46万平方米），其中集团应占权益为540万平方呎（约合50.17万平米）。

2021年，来自中国内地零售物业的应占租金收入总额增长29%至43.99亿港元。撇除租金支持摊销和人民币升值的影响，集团应占租金收入总额上升17%。截至2021年12月31日，太古地产中国内地已落成零售物业的估值为693.74亿港元，其中公司应占权益为507亿港元。集团在内地的零售业绩强劲，特别是珠宝、钟表和其他奢侈品类，零售销售额和租金收入总额大幅增加。考虑到上海前滩太古里2021年只有3个月的租约，铱星云商测算，太古地产内地零售物业租金坪效介乎364元/㎡/月 与397元/㎡/月之间。

据太古地产2021年报，集团目前正在推进的项目包括上海兴业太古汇旁的张园石库门建筑群更新升级（2022年夏季开业，太古无权益）、北京公交集团维修场站改造项目、北京颐堤港二期项目（2025年中落成）、西安太古里（2025年第四季度开幕）、广州市聚龙湾片区的零售项目。

展望未来，太古地产将继续聚焦香港、中国内地及东南亚的发展机会，在未来十年投放超过1000亿港元的投资于这些地区，当中1/3资金将会投放在香港，用以继续扩建和优化太古坊及太古广场；计划将超过500亿港元用于中国内地市场，并以一线及新一线城市的零售主导综合发展项目为重点，如西安太古里项目。太古地产表示，集团正与多个潜在的伙伴洽谈合作，预期未来十年集团应占中国内地物业组合的总楼面面积将增加一倍。

据大悦城旗下大悦城地产业绩公告披露，投资物业租金及相关服务收入总额约为40.56亿元，较上年增长13.1%。投资物业业务毛利率78.3%。购物中心、写字楼收入占比分别约为80%和14%。

集团购物中心业务实现销售额约249.2亿元，同比增长40%，租金收入27.66亿元，较上年的23.813亿元增长16.2%。购物中心平均出租率95%， 同比增加0.5个百分点。2021年具体投资物业租金收入及出租率如下表（仅统计零售部分）：

在商业地产零售商业方面，大悦城形成了“2+X”产品线组合模式，以大悦城和大悦春风里为标准产品线，祥云小镇、悦街等为非标产品线。

2021年底，商业标准产品线已开业18家（含轻资产）购物中心，包括15个大悦城购物中心、3个大悦春风里项目，累计总建筑面积 410.1 万平方米、商业面积 272.8 万平方米、可出租面积 137.8 万平方米，平均出租率 94.3%；其他非标准化产品在营项目（如成都鸿云悦街、杭州大悦城悦街、北京永丰悦界等）共6个，总建筑面积 31.9 万平方米、商业面积 20.9 万平方米。在建拟建筹备的大悦城、大悦春风里、祥云小镇及非标项目共20个，商业面积约 178.8 万平方米。

2021年19家大悦城、春风里及祥云小镇在营项目累计销售额259.9亿元，同比增长40%；累计客流2.06亿人次，同比增幅 31%。截至 2021 年底会员总量达 1118 万人，较2020 年（861.6 万人）提升29.75%，会员消费占比达32.1%。

2021全年，大悦城获取商业项目6个，包括1个重资产项目——南京大悦城；轻资产5 个，位于绍兴、天津、无锡、眉山等城市。年内实现苏州大悦春风里、长沙北辰三角洲大悦城、重庆大悦城、北京丰台大悦春风里 4 个项目开业，另外，武汉大悦城于2022年1月15日开业。

截至2021年末，大悦城以轻资产模式运营管理4个大悦城项目，位于天津、昆明、鞍山、长沙，总建筑面积103.2万平方米，商业面积约58.7 万平方米；已签约尚未开业的轻资产商业项目6个， 位于无锡、天津、绍兴等城市，商业面积约 47.3 万平方米。未来继续以轻资产项目拓展为重要战略方向，坚持“轻重并举”拓展模式与“点面结合”发展模式，强化城市深耕与区域联动拓展，重点深耕布局京津冀、大湾区、长三角和成渝区域，2022年轻资产商业项目拓展数量不低于7个。

截至2021年底，中海集团系列公司持有商业物业总建筑面积1098万平方米。其中，在营商业物业总建筑面积577万平方米，包括55栋写字楼、18家购物中心、12家星级酒店，14家长租公寓。在建及待建的商业物业总建筑面积521万平方米，将于十四五期间陆续入市。其中，在建及待建的购物中心项目达21个。

2021年，中海集团系列公司的商业项目迎来一波入市高峰。北京金安中海财富中心、珠海环宇城、宁波环宇城等18个商业项目投入运营，集团系列公司持有的商业项目运营建筑面积增加94万平方米。

年内，中海集团的商业物业实现收入达51.7亿元，同比增长17.4%。其中甲级写字楼、购物中心、自由办公、长租公寓等投资物业实现租金总收入46.7亿元，占比超过90.3%，同比上升15.2%；酒店及其他商业物业收入为5.0亿元， 同比上升43.3%。

其中购物中心租金收入为11亿元，同比增长27.3%。2021年年末出租率达94.8%，同比上升1.3%。

2022年，中海集团系列公司的商业项目将继续加速入市，计划投入运营的项目达22个，预计将新增商业运营建筑面积135万平方米，其中包括6个购物中心项目。

年报显示，持有业务方面，招商蛇口坚定推进百亿收入、百个项目的双百战略，截至2021年底，招商蛇口拥有的可出租物业总可出租面积 452.42万平米，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。

2021年，招商蛇口于上海、南京、成都和厦门核心地段拿下4个商业项目，均为地铁上盖物业，对应集中商业体量为43万平方米，平均单项目商业体量11万平方米；获取轻资产项目3个，分别为烟台芝罘湾广场合资委托管理项目、宁波潜龙合资委托管理项目以及攀枝花三线文旅广场前策服务项目。

2021年，招商蛇口可出租物业实现出租收入34.14亿元，同比增加 17.98%；其中，商业可出租面积为约126.04万平米，出租收入约为11.31亿元。报告期内，杭州七堡花园城、徐州花园城和凯里九方3个集中商业项目开业。截至2021年末，招商蛇口主要在营集中商业项目共计25个，集中布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等16个城市。25个集中商业项目运营收入见下表：

年报显示，2022年，招商商管位于上海、成都、常熟等城市的项目计划开业。预计在2025年前开业的主要集中商业项目如下表所示：

新鸿基地产中期报告显示，集团在内地零售物业主要包括上海国金中心商场（上海IFC）、上海环贸IAPM、上海One ITC等，上海商场总楼面面积约300万平方呎；北京APM及广州IGC商场及广州天环广场。

截至2021年12月31日止6个月，连同所占合营企业及联营公司的收入，新鸿基集团在内地的总租金收入按年上升12%至27.81亿元，零售物业组合表现亮丽。

上海ITC未开业零售面积约250万平方呎（约合23.2万平方米），将于2023年起分阶段落成；

南京国金中心商场总楼面面积逾100万平方呎，预计约在2022年中起分阶段开业。

杭州国际金融中心（原江河汇）综合体项目正在建设中；

广州南站的TOD综合项目预计于2025年起分阶段落成，总楼面面积达930万平方呎（约合86.4万平方米），新鸿基将持有逾40%的面积作长线投资。

另外，据了解，由新鸿基地产、恒基兆业地产和九龙仓联合开发的成都环球贸易广场（成都ICC）的零售部分环贸ICD将于5月20日开业，商业体量12.8万平米。

截至2021年末，瑞安房地产以公平值计价的已落成投资物业（未包括经营酒店及自用物业）的账面值为955.22亿元，相应的总建筑面积为263.25万平方米。位于上海、武汉、佛山、重庆和南京的物业分别占账面值的60%、15%、15%、5%及5%。

包括合营公司及联营公司在内，集团所持物业于2021年的租金及相关收入总额为29.15亿元， 按年增长29%。物业投资租金及相关收入为22.21亿元，约占瑞安新天地总收入约78%。零售及办公投资物业分别占物业投资租金收入的61%及39%（包括企业天地5号和湖滨道，以及南京国际金融中心）。截至2021年12月31日，集团的零售物业出租率平均为93%。瑞安房地产正重组所有与商业物业相关的经营及业务板块，由主要全资附属公司瑞安新天地管理。铱星云商摘取瑞房零售物业租金及相关收入如下表：

上海太平桥社区的新天地时尚II位于上海新天地的新部分对面，建筑面积为19,000平方米，自2021年10月开始实施资产提升计划，并将于2022年第四季度以全新概念重新开业。

2021年内，瑞安房地产为后续发展，发生了两项重要收购和一项股权变动：

2021年2月，集团与高富诺集团各自持有50%股权的合营公司完成收购商办物业南京国金中心；

2021年6月，瑞安房地产与上海永业集团以50/50的比例成立合营公司，开发上海市黄浦区122街坊太平桥社区城市更新改造项目；

2021年12月，瑞安房地产与武汉地产合资公司170.31亿元收购武汉3幅地块，用做综合开发用途。

截至2021年年末，嘉里建设内地已落成投资物业（含酒店）1218.2万平方呎，其中零售部分约324万平方呎。

2021年，嘉里建设在内地物业（含酒店）租赁收入为56.6亿港元，与去年同期比较增加21%。其中零售年度收入为11亿港元，较2020年提升23%。出租率方面，静安嘉里中心上升6%至 97%，杭州嘉里中心升1%至93%，以及北京嘉里中心升5% 至92%。

内地方面，嘉里建设将于五年内推售五个主要综合发展项目，其中包含已于2020年后期推出深圳前海嘉里中心一期，杭州、 上海浦东、武汉及上海黄浦项目亦将于2026年起相继推出。其预计此批新项目将于五年内为其投资物业组合带来约一倍增长。

至2026年，嘉里建设内地发展中的主要综合项目（包括发展中的酒店）将为投资组合增添970万平方呎的楼面面积。其中主要包括约 440万平方呎的办公室楼面面积、约420万平方呎零售楼面面积，以及约80万平方呎的酒店物业楼面面积。

截至2021年底，旭辉商业已进入16个城市，开业14座商场，总建筑面积89万平方米。合计储备30余座商业综合体。年报显示，旭辉集团目前拥有已运营零售物业主要包括上海LCM置汇旭辉广场、上海旭辉U天地、上海旭辉海上国际、上海恒基旭辉天地、上海旭辉企业大厦、上海绿地旭辉E天地、上海宝山U天地、合肥肥西旭辉广场、成都华宇·旭辉锦绣广场、成都旭辉广场、成都旭辉中心、西安旭辉中心、嘉兴旭辉广场等。

截至2021年12月31日，旭辉集团共有33项投资物业，总建筑面积及应占建筑面积分别约为210.81万平米 及150.67万平方米 ，其中26项投资物业（总建筑面积及应占建筑面积分别约为 131.93万平立米及88.37万平方米）已开始出租。

2021年，旭辉投资物业租金及其他相关服务收入约为10.26亿元，按年上升73.7%，收入主要来自嘉兴旭辉广场、上海旭辉海上国际、上海洋泾S2/S3办公楼项目、上海LCM置汇旭辉广场、上海旭辉纯真中心、五棵松体育馆及西安旭辉中心。

2022年5月13日，旭辉商业首进江西之作南昌旭辉Cmall开业，该项目是继成都、合肥项目之后，旭辉商业新产品线“旭辉Cmall”第3个开业项目。据悉，目前，有超过10个“旭辉Cmall”已在筹备中，常德旭辉Cmall、淮安旭辉Cmall、六安旭辉Cmall、绍兴旭辉Cmall将自今年年底开始陆续开业；同时，旭辉商业“旭辉里”迭代首作及轻资产管理输出首作也计划在2022年正式亮相。

新世界发展集团目前在内地主要运营有广州K11、武汉K11、武汉K11 Select、上海K11、沈阳K11、天津K11 Select等购物艺术中心。

截至2021年12月31日止6个月，新世界发展在中国内地物业投资收入约10.21亿港元，上升16.7%，集团在中国内地的拥有或管理的K11购物艺术馆销售表现亮眼，K11中国内地销售额同比上升39%。

2022年，广州K11、上海K11将启动改造和品牌焕新。预计至2026财政年度时，新世界K11将布局大中华地区的10个重点城市，合共38个项目，总楼面面积达279.4万平方米。中期报告具体指出的项目有：

上海第二座K11项目K11上海淮海中路地块已于2021年7月正式动工。

位于杭州市上城区望江新城的「新世界城市艺术中心」于2020年3月动工，项目引入杭州首座K11购物艺术中心、甲级办公楼K11 ATELIER、服务公寓K11 ARTUS、瑰丽酒店ROSEWOOD及住宅江明月朗园。

位于香港国际机场的「11天空」项目，设有一站式零售饮食娱乐商业区及三幢甲级写字楼，预计于2022年至2025年分阶段落成。

另外，K11已进军轻资产管理，旗下全资子公司“深圳新艺思”获得由上海浦发上城置业有限公司公开招标的上海金桥地铁上盖项目商业部份管理服务的项目，将打造上海金桥K11 Select。预计2023年底商业管理轻资产项目将增至10个。

值得一提的是，今年4月26日，新世界中国与招商蛇口签署战略合作协议，双方将以各自资源优势携手共进，在内地和香港开展全方位战略合作，涉及住宅开发、商业体打造、城市更新及旧改项目、股权及资产收购项目等多个领域。

成都环贸广场（成都ICC）首期已竣工，该项目由恒基兆业与新鸿基地产和九龙仓联合开发。截至2021年底，恒基地产内地已落成投资物业面积约810万平方呎（约合75万平方米）。

恒基兆业内地在营投资物业主要包括北京环球金融中心、上海恒基名人商业大厦、上海六八八广场、上海港汇中心二座、广州恒宝广场等。2021年，集团中国内地应占租金总收入较去年增加15%至20.97亿港元，旗下商业和办公物业出租率超93%。

2022年年底，恒基兆业预计在本港及内地将分别持有自占970万平方呎及1190万平方呎已建成收租物业。这其中还包含以下项目，

恒基兆业地产位于上海徐汇滨江的「星扬西岸中心」项目首期包括180万平方呎的写字楼和20万平方呎的商场；项目二期提供办公楼及商场楼面合共约100万平方呎。「星扬西岸中心」整体300万平方呎，预计可于2022年上半年建成。

位于广州越秀区的「星寰国际商业中心」拥有97万平方呎之甲级办公楼和80万平方呎（约合7.43万平方米）购物商场，有传项目计划年内开业。

2021年内，中国国贸实现营业收入35.9亿元，比上年增加4.9亿元或 15.8%；成本费用18.9亿元，比上年增加1.6亿元或9.5%；实现利润总额13.7亿元，比上年增加2.6亿元或23.7%。

2021年，国贸商城租金收入约11.13亿元。国贸商城出租运营数据为：

未来三年，中国国贸将抓住北京市培育建设国际消费中心城市等战略机遇，重点围绕北京市传统商圈布局，

推进国贸商圈改造升级，强化科技赋能，进一步提升公司的核心竞争力。

以品质化、特色化、国际化为导向推进国贸商城提质升级，积极引入国际知名品牌和国内热门品牌，特别是通过引入品牌首店、独家店铺和特有货品等，突出国贸商城的特色；

积极探索商业物业管理的品牌输出，管理输出等轻资产运营模式，进一步提升公司的市场影响力和品牌价值。

云南城投（含银泰系商业）

云南城投2021年报显示，公司商业管理年内营业收入为约9.9亿元。旗下零售商业出租收入情况如下：

据悉，云泰商管是云南城投的主要商业运营管理平台，截至2021年底，云泰商管签约项目19个，签约面积约238万平方米。

关于未来战略，云南城投年报显示，

公司将持续推动重大资产重组和资产置出工作，做强商管、物管两大服务板块，致力发展成为专业的城市综合服务商。

从长期发展目标出发，除利用现有资源辅助转型外，后续将通过寻找新的战略业务、优质资产注入，进一步优化资产结构。

2021年底，合景泰富集团在粤港澳大湾区、长三角、环渤海、成都、重庆、南宁等核心一、二线城市累计已开业45个投资性物业， 包括10个商场、10个写字楼和25个酒店。

2021年，集团物业投资（不含酒店）营运的收入约9.57亿元，购物中心2021年零售额同比增长51%。

2022年4月29日，合景泰富商业在华南布局的首座“悠方”——合景·悠方（广州知识城）开门纳客，为广州东部带来全新商业体验空间。

2022年，合景泰富商业旗下重庆悠方、上海悠方天地、北京通州悠方天地也将陆续开业。

2021年内，金地商置旗下商业项目包括淮安金地MALL、北京大兴区的金地威新国际中心、南京河西金地广场及南京南师大玄武科技园已正式开业， 截至2021年12月31日，集团（含联营及合营公司）持有在营运的商业项目总建面约71万平方米。

年报显示，金地商置2021年总租金收入约6.77亿元，同比增长约41%。

目前，金地商置正开发的主要商业项目包括上海、南京、杭州、苏州及南昌等各种综合用途的商业综合体项目。

深圳南山区威新科技园第三期预期将于2022年第二季开业。

越秀房产基金为全球首只投资中国内地物业的上市房地产投资信托基金。2021年，越秀房产基金总营业收入约为17.97亿元，比上年同期增长2.2%，旗下共拥有位于广州、上海、武汉和杭州的九项投资物业，期末市场价值约为423.95亿元。

其中，零售商场总产权面积约12.02万平米，可出租面积约11.75万平米，2021年租金收入约为1.6亿元。

报告指出，越秀房产基金将继续实施积极而审慎的投资策略。2021年下半年成功完成越秀金融大厦收购，大湾区资产比重持续加大。

而基金收入来源更多来自写字楼业态，基金管理人将持续寻找符合其投资策略的优质项目，把握具备成长潜力的投资机会。

综合以上可以看出，尽管经营环境充满挑战，各企业的持有型零售物业业绩依然保持坚韧和生长，各企业计划积极布局商业地产，对既有物业持续优化升级，通过合作开发、加码轻资产、收购等方式提质增量。

尽管目前各种不确定因素给2022年商业市场蒙上阴影，但我们要明白，对于宏观环境，我们无法改变，更别无选择，只能静下心来，保持定力，坚持做好眼前的事，坚持不下牌桌，保存实力，蓄势把握零售市场全面复苏的机遇。因为需求仍在，押注中国的趋势没有改变。

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