首付贷商品房网签的法律效力法律效力认定

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-04-16 12:24 标签： 自住型商品房首付比例
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因房地产开发商原因导致的买房人无法办理按揭贷款纠纷案件
时间：日&&|&&作者：靳双权律师&&|&&关键词：买套房，贷款&&|&&浏览：1346
郑某是北京市某公司职员，2010年打算在北京买套房，最终全家人选中了位于北京市房山区的某套两居室。因房屋正在建设过程中，同年12月30日郑某与房产公司汇金公司签订了《北京市商品房预售合同》，合同中约定房屋总价款为1，130，436元，买受人通过贷款方式付购房款。
【案件详情】：郑某是市某公司职员，2010年打算在北京买套房，最终全家人选中了位于北京市的某套两居室。因房屋正在建设过程中，同年12月30日郑某与房产公司汇金公司签订了《北京市商品房预售合同》，合同中约定房屋总价款为1，130，436元，买受人通过贷款方式付购房款。日，郑某到开发商那里交了首付款，共计340，436元，汇金公司于同年1月14日向郑某出具了房款发票。随后，郑某便按照合同约定将申请贷款需要的相关材料提交给汇金公司，由开发商向银行申请贷款，并办理相关手续。谁知两个月后，开发商通知郑某贷款没有办下来，让郑某自己岛建设银行去办理贷款，郑某最终同意将相关材料取回，亲自到建设银行去办理贷款。2011年4月，郑某携带相关材料到建设银行办理贷款，经过审核，银行工作人员告知郑某其提交的材料均符合要求，但是却不能想起发放贷款。郑某很疑惑，明明符合要求的材料怎么会不发放贷款?贷款办不下来怎么只付购房款?过了付款时间开发商会不会追究我的违约责任?郑某觉得这是一定要找开发商说清楚。结果到了之后工作人员推托称总经理不在。在此后的几个月里，郑某及其家人曾多次找到开发商，但开发商总是以各种各样的理由推托，迟迟不给解决，直至2011年12月开发商才告知郑某可以退房，郑某当即谢了退房申请。但是又过了几个月，郑某多次与开发商沟通退还购房款的相关事宜，但开发商总是不以为然、一拖再拖。无奈之下，郑某找到房产专家靳双权律师寻求帮助。经过靳律师的调查取证，终于查出银行不发放贷款的真正原因，是开发商在建设银行存的贷款保证金被依法查封了，才办理不了贷款。靳律师认为，贷款不能办理属于开发商的原因，开发商已构成违约，郑某可以请求解除合同，要求开发商退还首付款340，436元，并要求开发商按照中国人民银行规定的同期贷款利率支付从日起至给付之日止的利息。在靳律师的建议下，郑某将开发商汇金公司告上了法庭。【法院判决】：北京市房山区人民法院经过审理后判决：解除郑某与汇金公司于日签订的《北京市商品房预售合同》;汇金公司于判决生效后10日内向郑某返还购房首付款340，436元，并支付利息(按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息，自日起至本判决生效之日止)。【房产专家靳双权评析】：此类纠纷属于典型的商品房预售合同纠纷，商品房预售合同属于商品房买卖合同的一种。司法实践中，一般认为出卖人具有房地产开发经营资质并取得商品房预售许可证明，商品房预售合同便发生法律效力。所谓商品房买卖合同，是指房地产开发企业尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依据作为买卖合同标的物的商品房是否已经竣工，商品房买卖合同一般分为商品房预售合同和商品房销售合同。本案中买卖双方已经签订了《商品房预售合同》&，且该合同不违反国家法律相关规定，合同真实有效。合同签订后郑某已经按照合同约定履行了支付首付款及提交办理贷款资料的义务。因汇金公司在银行的贷款保证金被查封，致使郑某无法从银行办理贷款，不能支付后期的房款，汇金公司对郑某无法办理贷款负有不可推卸的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房贷款合同并导致《商品房买卖合同》不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。本案系因出卖人原因致使未能订立商品房担保贷款合同，致使买卖合同不能继续履行，郑某可以请求解除合同。同时，依据我国《》相关规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，郑某可以据此要求开发商赔偿从付款之日起到实际退还房款之日的利息损失。在商品房买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。但如果因不可抗力、情势变更等原因，致使合同在法律上或事实上不能履行，合同目的无法实现的，合同双方均可以要求解除合同，但不能影响违约责任的承担。依据我国《合同法》第94条第3项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”当事人可以解除合同。在司法实践中，对于“合理期限”的认定要区别对待，如果法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，依照法律规定和当事人的约定;如果没有法律规定和约定的，在出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，且经对方当事人催告后的情况下，合理期限为3个月;对方当事人没有催告的，合理期限为1年。这里需要特别指出的是，解除权行使的合理期限在性质上属于除斥期间，不存在中止、中断和延长的情形。我国《合同法》第95条明确规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不醒似的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”
作者： [北京-东城区]专长：房产纠纷 继承 律所：北京市东卫律师事务所6621积分 | 帮助1836人 | 16个好评电话:
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提问者:热心网友
从沈阳市政府了解到，今年该市经济适用房最高限价每平方米不得高于2980元。经济适用房是可以用公积金贷款的，但是你得符合公积金贷款的条件请公积金贷款需要具备的条件1、本人参加住房公积金制度一年以上，并连续足额缴存住房公积金，且申请贷款时仍正常缴存；2、在本市购买自住住房，并提供购房合同和相关证明及文件；3、有相当于购房全部价款(不含配套费)30%（二手房40%）以上的自筹资金；4、有稳定的职业、经济收入，信用状况良好，有按规定偿还贷款本息的能力；5、同意办理住房抵押和房屋保险；6、借款人购买期房的，在房屋竣工办理产权证书之前，由开发单位提供担保；注：所购住房的开发单位必须与市住房公积金管理中心签订合作协议。7、符合管理中心规定的其他条件。
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你知道吗？商品房也有保修期 购房者一定要了解
编辑：李楠来源：凤凰网发表时间：点击：984
你知道吗？商品房也有保修期 购房者一定要了解
购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。
即使您掌握不了上述专业的验房方法，没关系，因为在您入住小区前，您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，为了减少将来自身的麻烦或纠纷，他们已代您对小区所有房子进行了质量验收，在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新规定，即：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其与合同具有同等法律效力。
商品房保修期从购房者收房的当天开始计算，具体的保修期限和范围是：
①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内;
②屋面、外墙面的防水为3年;
③厨房和卫生间的防水为1年;
④地下室及管道渗漏为1年;
⑤内墙面、顶棚抹灰层脱落和外墙粉刷自动脱落为1年;
⑥地面空鼓、裂缝、大面积起沙为1年;
⑦门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;
⑧灯具、电器开关、电气箱(盘)和线路设备损坏为6个月;
⑨给排水管道设备工程质量、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通为6个月;
⑩供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期;
国家对住宅工程另有规定的按国家840规定。
其他部位、部件的保修期限，可由买卖双方自行约定。
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