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5月1日起这项税收影响所有买房人 必须知道！
上周五，国务院常务会议宣布营改增全面实施进入倒计时状态。由于房地产行业被纳入本次试点，适用税率为11%，加上两会期间国税总局局长王军曾明确表示，本次营改增方案将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易，社会舆论对个人自用住房在5月1日之后上市交易，税费负担是否将加重产生了很大的疑问。很多人担心，现有的二手房交易营改增之后，按总价5.5%征收的营业税，未来会不会转为按差额的11%计征。这个问题波及面广，且税费条例又非常复杂，因此也产生了很多误解。以笔者对财税的了解而言，这种担心可能属多余。首先从征收对象来说，房地产企业和自然人在税法上来讲是两个概念。以最简单的逻辑来说，房地产企业是指商品房的生产者，整个生产过程涉及土地、建筑材料、人员等各种生产要素的采购。而买卖二手房的自然人，则是商品房的使用者，整个买卖过程中的当期进项抵扣额是无法核定的。因此，二者的纳税人身份是不一样的，房地产企业通常是一般纳税人，个人则是小规模纳税人。根据增值税暂行条例，小规模纳税人采用简易计税法，税率也只有3%。其次从原理上来说，增值税也不适用自然人自用房的市场增值部分。增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的流转税，而二手房买卖实际很难区别哪些房源来自个人自用住房，哪些房源来自炒房客，或者二者兼有。我们也知道，二手房买卖除了要交营业税，还要交个人所得税。如果营改增对于个人自用住房而言是对增值额征收的话，那么个人所得税是否应该取消呢?很显然，这是不可能的。因此，未来即便营改增要覆盖二手房交易，当前的税费基本框架也会沿用下去。比如，个人首套，或者持有一定年限的房屋营业税减免政策应该会沿用下去，否则二手房交易的实际税费负担肯定会加重，这不符合营改增试点“只减不增”的大前提。另外，当前的二手房交易税费制度实际鼓励个人长期持有住宅，而非短期倒卖加重市场泡沫，这也意味着营改增不会单纯以增值额计税，因为按这个路子走长期持有自用住宅的个人税收负担会加重，反而会鼓励短期炒卖加重市场泡沫。最后读者如果有心，其实可以发现个人二手房不会受到此次营改增试点扩大影响，最直接的证据来自财政部和国税总局的答记者问。上周五两部委的答记者问中，明确提到新增试点行业“涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍”。这个量级，不可能意味着全社会所有的存量二手房都纳入了5月1日铺开的试点范围中。笔者以为，个人二手房交易进入营改增范围，至少应该在增值税暂行条例正式升格为法律之后。因为即便是小额纳税人且只适用简易征收办法，其中涉及的数据规模也将大大超出当前的营改增试点。另外一个可供参照的时点是，国土部门全国统一的不动产登记信息最快也要在2017年才能实现共享和可查询，而这个数据库显然会是未来计税的重要依据。
责任编辑：郝刚&&JN968
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增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号TB前卫网店铺大全为您精选最好的精品店铺导航，欢迎您。上一篇：当前位置：>>多位业内人士表示，个人二手房买卖若改为增值税，则原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已经缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。“营改增”（营业税改征增值税）5月1日将在金融业、建筑业、不动产业以及人生服务业全面推开。减轻企业负担，是2016年经济工作中的首要任务，“营改增”是其中的一项政策。3月13日，国税总局局长王军在人民大会堂部长通道回答媒体发问时表示，这次“营改增”相比以往有所不同，将首次触及自然人缴纳增值税征管，譬如个人二手房交易。个人二手房交易发生啥影响呢？营业税下，个人二手房买卖需缴纳5%的营业税，相符必定前提的住房买卖可免征营业税。出于不乱房地产市场斟酌，去年3月份，营业税免征前提有所放松，从原来的“满5年以上（含5年）”，调剂为“满2年以上（含2年）”。为适应国内房地产市场分化局面，今年2月份，营业税政策进一步放松，除北上广深，所有住房（包含普通以及非普通住房）只要满2年（含2年），对外销售的，均免征营业税。北上广深依然合用去年迈政策，满2年（含2年）非普通住房，依照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；满2年（含2年）普通住房，才免征营业税。这个环节的营业税改为增值税后，因为具体政策还没有出台，税负是不是变化还未知。不动产业纳入“营改增”，可能合用6%、11%的税率，部份可能合用3%的征收率。北京某区地税局相干负责人对21世纪经济报导记者表示，预计“营改增”后，个人买卖二手房交易的税负应当不会有太大的变化。“营改增”从十年前就开始设计政策，每一年都会对行业数据进行采样、测算，政策设计初衷就是总体行业综合税负大体不变。上述负责人进一步表示，税制改革政策设计时，是要保证安稳过渡。原来营业税是5%，改为增值税后，要末通过核定征收的办法，肯定征收率，这其实不是常规增值税的办法，后续再渐渐调剂到常规增值税征收办法；要末通过配套其他政策的调剂，保证总体税负不会有太大变化。他还表示，“营改增”主要对个人二手交易的税收征管发生影响，此前营业税、个税、契税等，都是地税部门交税；“营改增”后，增值税要在国税部门交税，对征管有影响。沪财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建对21世纪经济报导记者表示，“营改增”具体政策没有出台，还难以判断个人二手房买卖交易中税负是不是会变化。原来营业税是5%，改为增值税后，税率多是6%，也多是11%，还有可能合用征收率3%。胡怡建表示，个人二手房交易中，需要交纳营业税的住房，税负是不是变化还要看未来政策；但满2年住房免征营业税的政策，改为增值税后，应当会持续免征的优惠政策。多位业内人士对21世纪经济报导记者表示，个人二手房买卖若改为增值税，则原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已经缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。案例：如何缴纳增值税譬如，某套住房房东购入时是100万，缴纳营业税5万元，1年后卖出（不合用免征营业税前提）200万元，买房方需要承当10万营业税。在增值税前提下，根据增值税原理，若按常规办法、仅对增值部份征税，即对住房增值的100万元（现价200万-原价100万=增值100万）征税，税率若为6%，需缴纳增值税6万元，税负有所下调；税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负有所上升。在增值税前提下，若按简易征收办法、以核定征收率征收，若征收率为3%，即对现在住房出售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。无非，至于北上广深满2年（含2年）的非普通住房，现有政策为差额征税，其实已鉴戒了增值税只对增值部份征税的原理，营改增的影响还要看未来具体政策。王军表示，税务部门将从政策、预算以及履行上全力保障所有行业税负只减不增。具体而言，原则上持续原有优惠政策的同时，针对不同行业情况以及特色，分别制订相应过渡措施保障所有行业税负只减不增。王军还直言，“头几天还以及财政部部长楼继伟磋商，打算再建议给一个行业新增一项过渡政策，以更好确保该行业税负只减不增。”但上述表态仅触及保障行业层面税负只减不增，但具体到个人，营改增会对个人二手房交易发生啥影响，在具体政策还没有出台的情况下，尚难下结论。二手房交易目前要交哪些税费?(一)契税1、相符住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、 二手房交易税费单套建筑面积在140(含)平方米下列(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍下列等三个前提的，视为普通住宅，征收房屋成交价或者评估价的1.5%。反之则按3%。2、新政下的契税（北上广深除了外）：普通住宅：90平米下列：1%;90-140平米：1.5%;140平米以上或者是非普宅：3%;商业房或者公司产权：3%(二)城市保护建设税营业税的7%。(三)教育费附加营业税的3%。(四)个人所得税1、普通住宅2年以内：{售房入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;2、2年以上(含)5年下列的普通住宅：(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房;3、5年以内，(售房收入-经济房价款-土地出让金-公道费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭独一住房的个税按房价的1%征收。(五)交易手续费3元/平方米×建筑面积(六)印花税房屋成交总额×0.05%(七)营业税2011 年1月27日新通知规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，依照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。住宅5年内：房屋评估总额×5.6% ;5年或者5年以上普通住宅无营业税。(八)土地增值税普通住宅免征;非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5%，3年至5年：房屋成交总额×0.25%，5年或者5年以上：免征。(九)房屋所有权登记费80元，共有权证：20元(十)买卖合同公证费买卖合同需要公证时才须缴纳，房屋成交总额×0.3%;(十一)过户费用1、契税;90平方米下列首次购房的按1%缴纳;90-140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳。(二套房按3%收取)2、营业税：房屋产权获得满五年的免征，未超过五年的按房价5.6%缴纳。3、土地增值税;房屋产权获得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。4、个人所得税：房屋产权获得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或者房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)5、房屋交易手续费；按房屋建筑面积6元/平方米交纳6、房屋所有权登记费：80元。7、房屋评估费；按评估额0.5%缴纳来源：21世纪经济报导【公众号】：大粤房产【微信号】：dayuefangchan【微宣言】：大粤房产，亿万用户的买房互动导购平台！下一篇：随意看看眼下，在我市不少高层住宅楼，经常出现两部电梯只开一部的现象，业主为此...回复「晚安」，送你一道睡前暖心菜在回国下了飞机的四十八个小时内，我连...幼师资源幼师手工微信平台导语： 每次放长假或短假，大人们的作息习惯和...爱就带她去环球之旅 春芝堂泰国之旅已开始了贺喜正能量第一个拿到泰国游...“残腊初雪霁，梅白飘香蕊”。酒酌酴酥，交年换新岁。新的一年即将到来，...相信许多车友们都会在驾驶中碰到某些不知所以的“故障”，其实这些“故障...情侣那点事儿唯美的恋情，甜美的情侣...机关工作面广量大，既有日常工作安排，也有领导交办的各项任务。对于领导...一想到明天就是周末，必须嗨起来了，小编顿时坐不住了，打算翻身农奴把歌...Frida Kahlo is a famous female pai...推荐文章油价 2014 年跌落以来，投资人的债券价值损失逾 1,500 亿美...搭载骁龙820处理器的机型目前还寥寥可数，现在关于骁龙830手机的动...Hey girls， 今天MK想要分享一个我自己的护唇小秘笈~护唇，...有一种男女关联那叫哥们儿，有一种男女关联那叫可远观不可亵玩焉，还有一...一路平安哦！为加强交通安全源头管控，预防重特大道路交通事故产生，省政...过去的钻研认为果糖对比安全，而一项新的钻研显示，吃太多果糖不但会增添...【回复“挽回”，送你一个尤其小推送】1女症结词：多偶男、该不该分手我...1 症结词：与外籍男子恋爱娃娃你好，我是新粉，离异2年，30岁，有小...股票代码回复给咱们，会成心想不到的发现哦！文/新浪财经 丁小杆儿创业...近日，国家统计局公布了3月的CPI数据，其中食物价格上涨了7.6%，...声明：TB前卫（）所有信息来源于网络，转载的文章、图片、数据等内容版权均属于原网站、原店铺、原作者等拥有，如有意见、反馈或投诉等情况请联系站长:TB前卫汇集精品店、旗舰店网址/店铺信息/商品展示，并不售卖任何商品，展示信息仅供参考，购买商品均在点击链接后到淘宝/天猫商铺成交，故安全可靠。.Copyright &
&&/&& All Rights Reserved &&&|&&|&&|&&|&&|&&Processed in 0.0033 second(s)3月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署落实《政府工作报告》责任分工，确保实现全年发展主要目标任务；确定今年经济体制改革重点工作，为促发展惠民生防风险提供保障；部署全面推开营改增试点，进一步减轻企业税负。为落实《政府工作报告》关于全面实施营改增的要求，进一步减轻企业负担，促进经济结构转型升级，会议进行了部署。房地产业11%税率，金融业6%税率从今年5月1日起，一是扩大试点行业范围。将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持现代服务业发展和制造业升级。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍；年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。二是将不动产纳入抵扣范围。继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。 加大企业减负力度，促进扩大有效投资。同时，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，确保所有行业税负只减不增。预计今年营改增将减轻企业税负5000多亿元。那么，“营改增”将对个人二手房买卖造成什么影响？交易税费到底是增加了还是减少了？现在二手房交易要缴哪些税？目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。其中，营业税(不含附加税)税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。“营改增”后二手房交易税费是增是减？对此，链家网认为，国家营改增的改革方向和本意是减轻税负，二手房交易的整体税收是下降的，不会增加。比如：北京市民王先生有一套未满2年的住宅，以80万元的价格转手卖出，他需要缴纳成交价格5.6%的营业税，也就是4.48万元。改缴增值税后，假设增值税税率定为10%，该住房买入价为30万元，增值税=销项税额-进项税额，需要缴纳5万元的增值税（80×10%-30×10%）；若该住房买入价为60万元，则只需缴纳2万元（80×10%-60×10%）。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“营改增”的背景下，是增加负担还是降低负担，本质上要看进项税额能够得到抵扣。可以从两类不同的购房行为中得到解释：第一类：购房者购买了一套50万元的住房，目前价格上升到100万元，这个时候进项税额为50/(1+11%)*11%即约为5万元，而销项税额为100/(1+11%)*11%即约为10万元，增值税税额为5万元。第二类：购房者购买了一套90万元的住房，目前价格上升到100万元，这个时候进项税额为90/(1+11%)*11%即约为9万元，而销项税额为100/(1+11%)*11%即约为10万元，增值税税额为1万元。“如此对比，就基本上能够看出，房屋增值大的则需要交纳更多的增值税税额，而房屋增值小的则可以少交纳。”严跃进表示。上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建认为，需视不同情况而定，并不能断言二手房交易的税负一定是提高了。深圳继续领跑全国国家统计局今天公布的数据显示，2月房价上涨城市继续增加，涨幅扩大。一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨，且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点。其中，深圳同比暴涨近60%。一线城市房地产市场持续火热，新建商品住宅中，深圳继续领涨，环比涨幅为3.6%。上海二手房环比涨幅高达5.3%。无论是新建商品住宅还是二手房，深圳房价同比涨幅均超50%，上海房价的同比涨幅也超20%。此外，部分二线城市房价也出现大涨。合肥2月二手房价格环比跳涨6.7%，同比涨13.2%；新建商品房价格环比也上涨2.3%，同比涨6%。南京2月新房价格环比涨2.7%，同比涨14.1%；二手房环比涨1.5%，同比涨9.2%。国家统计局解读称，2月份房价上涨城市个数增加，涨幅继续扩大。环比来看，2月份一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨，且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点。城市间房价涨幅差距进一步加大，一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市，分化现象持续。同比来看，一、二线城市房价同比平均上涨，涨幅比上月扩大；三线城市同比平均下降，降幅继续缩小。三月成交锐减30%不过，价格大幅飙升之后，深圳楼市的成交量却出现了锐减。这可能是个危险的信号：房价上涨的动力——有效需求开始萎缩。《深圳特区报》今天报道称，深圳链家、Q房网、美联物业、家家顺等多家中介数据均显示，深圳3月二手房成交萎缩，成交量相比1月份均下降超过30%。该报道援引深圳中原研究中心表示，业主报价已连续三周收窄上调幅度。南山、龙华、宝安北及坂田等去年涨幅较大的区域业主报价有所下调，而后海、蛇口和科技园北等区业主报价环比下跌3%。对于近期成交量走低的状况，深圳链家市场研究中心则表示，政策收紧的预期传闻较大程度上影响了市场成交，加之房价处于高位，令到置业者入市不积极。另一方面，业主方多看好后市，心里价位坚挺，因此双方存在一定博弈。对于后市发展，美联物业分析认为，因楼市调控收紧传闻，目前深圳市场上观望心态与着急入市心态各占一半，预计4月1日评估价调整政策落地后，二手房市场或进入短暂的调整期。上周五，深圳市房地产经纪行业协会称，深圳市二手房交易评估价格将于4月1日起上调50%左右。这是深圳近3年来首次仅隔半年时间即调整房产评估价格。分析称，这将导致二手房交易税费大幅增加。该协会表示，在目前楼市火爆的情况下，房产评估价上调势在必行，本次调整预计会对深市房产实际情况有不同程度地反映。该报道还指出，除了二手房成交量有明显下滑，深圳新房成交量同样出现下降。来源：金融第一教室
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房产交易契税“营改增”将至 二手房税费会变多吗？
作者：许蕾
来源：南方日报
　　摘要：　最近，“营改增”成为了楼市热议的话题。3月18日，国务院常务会议宣布部署全面推开营改增试点，进一步减轻企业税负：从今年5月1日起，扩大试点行业范围，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，其中建筑业和房地产业适用11%税率。
　　最近，“营改增”成为了楼市热议的话题。3月18日，国务院常务会议宣布部署全面推开营改增试点，进一步减轻企业税负：从今年5月1日起，扩大试点行业范围，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，其中建筑业和房地产业适用11%税率。而在此前，两会期间国税总局局长王军曾明确表示，本次营改增方案将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。近日，二手房市场对于“营改增”是否会增加税负这个话题议论纷纷。
　　买卖房税费会增加吗？
　　近期，不少广州的楼盘业主都接到了中介的电话，称“现在赶紧卖，五一之后卖房税要变多”。对此，不少业主有点“蒙查查”。“营改增”之后，买卖二手房的税费到底会不会变多？
　　“中介说5月1日开始，二手房交易的税费可能要增加，劝我赶紧趁这段政策空窗期把房子出手。”广州番禺某楼盘业主王女士这样告诉记者。
　　据记者了解，像王女士这样被催促卖房或买房的人并不在少数。在房地产业纳入“营改增”试点范围新闻出来后，不少人都在担心，二手房交易的税费是不是会增加？而在社交网络上，所谓“满5年房屋购买和销售差价很大，要交11%的税，需要尽快出手”等消息也是层出不穷。
　　对于是否听说过二手房交易将推行“营改增”一事，正排队等待办理过户手续的张女士说：“听说过，但不清楚具体情况。我们早计划卖了旧房换新房，所以遇到合适买家就出手了，没考虑太多政策因素。”一旁的房产中介工作人员表示：“最近几天，咨询‘营改增’后二手房交易税费增减问题的业主大约占到三成左右，不过大部分决定等具体方案出台后，再作打算。”
　　具体细则尚未出台
　　目前，买卖二手房（住宅）常见有4种要交的税种，一般包括：契税、营业税、个税和土地出让金（划拨土地征收）。纳税基数以合同价或农税核定价就高价原则计税。另外，还需缴纳相关手续费，如产权交易手续费、注册工本费等。
　　那么，“营改增”后，二手房交易的税费是否真的会增加？不一定，因为目前政策具体实施细则并没有出台，所以到底如何交税尚未可知。事实上，目前“营改增”具体实施细则尚未出台，政策对二手房市场的影响还没有显现。而且，国务院常务会议也明确表示，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，确保所有行业税负只减不增。
　　业主们比较关心的是，“营改增”之后是否会有免征的情况。根据此前营改增试点实施办法中明确，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
　　有业内专家表示，如果“营改增”要覆盖二手房交易，当前的税费基本框架也会沿用下去。比如，个人首套，或者持有一定年限的房屋营业税减免政策应该会沿用下去，否则二手房交易的实际税费负担肯定会加重，这不符合“营改增”试点“只减不增”的大前提。
　　业内盼细则早日出台稳定市场
　　“营改增”对二手房市场有什么影响？业内人士表示，在“营改增”实施细则出来之前，对于二手房的实际影响很难判断。
　　“从增值税本身出发的话，有些房子税费可能会增加，有些会减少。不过现在细则还没有出来，不知道会不会有免征的情况。”业内人士称，细则早日出台对稳定市场至关重要，“目前来讲，因为距离5月1日还有一段时间，很多人还没有很强的迫切性，对市场也没有太大影响。如果到4月份细则还不出台的话，就会让买卖双方产生‘赶末班车’的心理，造成一定的恐慌。”（责任编辑：maodong.fs）
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　　上周五，国务院常务会议宣布营改增全面实施进入倒计时状态。由于房地产行业被纳入本次试点，适用税率为11%，加上两会期间国税总局局长王军曾明确表示，本次营改增方案将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易，社会舆论对个人自用住房在5月1日之后上市交易，税费负担是否将加重产生了很大的疑问。
　　很多人担心，现有的二手房交易营改增之后，按总价5.5%征收的营业税，未来会不会转为按差额的11%计征。这个问题波及面广，且税费条例又非常复杂，因此也产生了很多误解。以笔者对财税的了解而言，这种担心可能属多余。
　　首先从征收对象来说，房地产企业和自然人在税法上来讲是两个概念。以最简单的逻辑来说，房地产企业是指商品房的生产者，整个生产过程涉及土地、建筑材料、人员等各种生产要素的采购。而买卖二手房的自然人，则是商品房的使用者，整个买卖过程中的当期进项抵扣额是无法核定的。因此，二者的纳税人身份是不一样的，房地产企业通常是一般纳税人，个人则是小规模纳税人。根据增值税暂行条例，小规模纳税人采用简易计税法，税率也只有3%。
　　其次从原理上来说，增值税也不适用自然人自用房的市场增值部分。增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的流转税，而二手房买卖实际很难区别哪些房源来自个人自用住房，哪些房源来自炒房客，或者二者兼有。我们也知道，二手房买卖除了要交营业税，还要交个人所得税。如果营改增对于个人自用住房而言是对增值额征收的话，那么个人所得税是否应该取消呢?很显然，这是不可能的。
　　因此，未来即便营改增要覆盖二手房交易，当前的税费基本框架也会沿用下去。比如，个人首套，或者持有一定年限的房屋营业税减免政策应该会沿用下去，否则二手房交易的实际税费负担肯定会加重，这不符合营改增试点“只减不增”的大前提。另外，当前的二手房交易税费制度实际鼓励个人长期持有住宅，而非短期倒卖加重市场泡沫，这也意味着营改增不会单纯以增值额计税，因为按这个路子走长期持有自用住宅的个人税收负担会加重，反而会鼓励短期炒卖加重市场泡沫。
　　最后读者如果有心，其实可以发现个人二手房不会受到此次营改增试点扩大影响，最直接的证据来自财政部和国税总局的答记者问。上周五两部委的答记者问中，明确提到新增试点行业“涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍”。这个量级，不可能意味着全社会所有的存量二手房都纳入了5月1日铺开的试点范围中。
　　笔者以为，个人二手房交易进入营改增范围，至少应该在增值税暂行条例正式升格为法律之后。因为即便是小额纳税人且只适用简易征收办法，其中涉及的数据规模也将大大超出当前的营改增试点。另外一个可供参照的时点是，国土部门全国统一的不动产登记信息最快也要在2017年才能实现共享和可查询，而这个数据库显然会是未来计税的重要依据。
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