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你好，请问下商品房预售合同补充条款的详情
你好，我们在回去的时候，看上了一套，还签订了，可是有遗漏，请问下补充条款的详情
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对于商品房预售合同补充条款的具体情况，根据相关法律可知，出卖人：买受人：根据出卖人、买受人签订的《》(合同编号为 )(以下简称合同)第二十一条之规定，现就合同未尽事宜，双方达成以下补充约定以资共同信守：第一条 面积确认及面积差异处理。买受人应在办理该商品房交付手续时与出卖人签订面积及房款差异结算协议，并结清相关房款，否则出卖人有权不予交房、不予为买受人办理证并不视为出卖人逾期交房或逾期办理房屋所有权证，由此产生的风险和不利后果均由买受人承担。该商品房的预测面积是按照现行房产测量规范及有关补充文件预测所得。该商品房交付时，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致预测面积与实测面积差异的，不视为出卖人违约，亦不适用合同第十三条有关面积差异的处理方式。双方同意按照预测面积与实测面积的差异，由买受人和出卖人据实结算，多退少补。第二条 付款方式及期限1、一次性付款买受人于合同签订之日起　 　日内(即 　年　 　月　　日之前)向出卖人一次性付清房款人民币(以下币种均为人民币)　 　 　元(大写： 佰 拾 万 　 仟 佰 拾 元整)(含已付 元)。2、贷款方式付款买受人于合同签订之日起　　　日内，向出卖人支付总价款的 %的首付款　　 　　元(大写： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整)(含已付定金　　 　元)。其余价款 　　　 元，买受人以 方式向　　　　 　 　的方式进行支付。第三条 贷款实施办法及相关责任1、买受人在签订合同及本补充协议时，已经充分了解个人住房按揭贷款(包括贷款)的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合相关的办理条件。如因买受人的实际情况与相关要求和条件不符合或因买受人的其他原因，而导致银行拒绝为买受人提供贷款、或要求变更贷款金额、首付款比例、贷款年限、或要求买受人补充资料、或另行提供时，买受人应无条件地配合并与出卖人协商变更相关合同内容。2、买受人须自本协议签订之日起7日内向出卖人提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料(具体内容以贷款银行确定的为准)并办理按揭贷款;买受人未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求，或者在出卖人通知办理按揭贷款手续之日起7日内仍未办理银行按揭贷款手续的，视为买受人违约。(1)逾期在30日之内的，买受人应每日按照购房总价款万分之一的标准向出卖人支付;(2)逾期超过30日后，买受人应于逾期满30日的次日一次性支付清购房余款和违约金(每逾期一日按照购房总价款万分之一的标准向出卖人支付违约金);否则，出卖人有权，并由买受人按照出卖人的实际损失向出卖人支付违约金。(3)买受人向银行申请的成数及年限以银行最终批准为准。如银行批准的贷款额度与买受人申请的额度不一致，则两者之间的差额作为买受人应当以自有资金支付的首付款，由买受人在银行批准贷款额度确定之日起7日内向出卖人一次性付清，买受人延迟支付上述款项的：逾期在三十日内(含三十日)的，应每日按购房总价款的万分之一向出卖人支付违约金;逾期超过三十日的，出卖人有权解除合同，买受人按照出卖人的实际损失向出卖人支付违约金。3、买受人选择 银行按揭付款方式，则需遵照以下条款执行：(1)买受人应于出卖人发出办理公积金贷款通知后7日内与前述银行签订并办理相应的贷款手续。公积金贷款成数及年限以公积金管理中心批准的为准。公积金管理中心批准的贷款额度小于买受人申请额度的差额部分作为买受人应当另行支付的首付款，由买受人在接出卖人的通知之日起7日内付清。买受人应根据公积金管理中心的审核要求及时补充资料，并配合出卖人变更相关合同内容。(2)若买受人在出卖人发出办理公积金贷款通知后15日内仍不能与上述银行签订借款合同并办理相应的贷款手续的，应于前述15日届满的次日一次性付清购房余款或书面通知出卖人按照个人住房按揭贷款办理贷款，否则，出卖人有权解除合同并由买受人按照出卖人的实际损失向出卖人支付违约金。(3)买受人应自出卖人发出通知后的7日内向出卖人提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料(具体内容以贷款银行确定的为准)并办理按揭贷款，逾期的和处理按照第二条第2款规定执行。(4)在出卖人保证期限内，如因买受人未按时偿还银行贷款导致出卖人承担担保责任，出卖人有权向买受人追偿。买受人应在出卖人承担保证责任后的次日向出卖人清偿出卖人承担的担保金额及出卖人在此过程中发生的包括等其他费用支出，否则，买受人还应从出卖人实际承担担保责任之日起每日按出卖人承担金额的万分之一向出卖人支付违约金。(5)因买受人的原因(如未按时偿还银行贷款)，贷款银行解除与买受人签订的借款合同或造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同时，买受人应向出卖人清偿出卖人(包括银行)代为偿还的按揭贷款余额及贷款利息、滞纳金、违约金、、费、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等相关的一切费用和直接及间接损失。买受人应在出卖人发出解除合同通知后向出卖人腾退该商品房，买受人已经装修的部分无偿归出卖人所有，出卖人不予以补偿。第四条 出卖人逾期交房违约责任的补充发生下列情形导致合同项下商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同第十条有关出卖人逾期交付商品房的，但出卖人应出具相关证明文件作为免责依据：a.执行法律、和政府规章等强制性文件;b.其他自然灾害或意外事件;如因乙方原因导致逾期交房，所产生的费用由乙方承担。第五条 规划、设计变更约定的补充1、由于政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化及不可抗力因素直接导致的规划设计变更，出卖人应在变更确立后30日内书面告知买受人，但不承担违约责任。2、买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受变更，双方权利义务仍按合同及本补充协议约定执行。3、本合同中所称的“商品房设计”是指：买受人所购商品房之套内户型设计及买受人所购商品房之所在楼宇的用途设计，“设计变更”仅指商品房的房型、朝向以及整个楼宇的用途变更。4、在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出局部的调整，可不通知买受人。若变更无需经过规划部门批准或设计单位同意的，则在不影响买受人所购商品房质量和使用功能的前提下，出卖人可对原规划设计方案进行调整，可不通知买受人。5、因设计变更导致商品房面积发生变化的，双方应按照本补充协议约定第五条处理。6、锅炉房、变电室/箱/站、调压站、垃圾处理站、化粪池及其他小区配套设施及功能性设施等尚未最终确定的建筑及设施，不属于环境布局范围之内，买受人同意出卖人为了小区的整体利益或应有关主管部门要求对上述设施的最终位置进行调整。最终位置以实际交付为准，届时本合同继续履行，且出卖人无须因该调整向买受人承担任何责任。第六条 商品房的交付1、在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以短信发送/电话通知/登报通知买受人办理交付手续。以发送短信或登报形式通知买受人的，通知的送达时间为短信发送之日或登报之日。出卖人以电话通知的，通知送达的时间为电话接通时间，双方在房屋交付现场补签交付通知书。届时，买受人未收到交付通知的，以本合同约定的时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点。2、买受人持办理商品房交付通知书办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房已交付。自交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担。3、如出卖人已如期发出商品房交付通知书或买受人已经领取商品房交付通知书，而买受人在出卖人通知的交付期限内仍未接收商品房，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付予买受人。自视为交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用(包括但不限于水费、电费、煤气费、暖气费、卫生费、物业管理费、有线电视租赁费等)全部由买受人负担，房屋保修期亦从此日起计算。4、买受人同意接受出卖人的提前交房。买受人接到出卖人的提前交房通知书后，应在出卖人通知交付房屋的期限内接收房屋，若买受人在出卖人通知的交付期限内未接收商品房的，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付予买受人，该房屋的风险责任归买受人承担，此后有关商品房的所有费用(包括但不限于水费、电费、煤气费、暖气费、卫生费、物业管理费、有线电视租赁费等)全部由买受人负担，房屋保修期亦从此日起计算。5、如买受人需在合同约定的交房日期前收房，出卖人可在工程竣工验收合格后对买受人提前收房提供方便。6、房屋交付时，买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。7、商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备、质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，买受人可委托有资质的检测部门对其提出的异议部分进行质量检测，如检测部门提出返修意见的，由出卖人承担费用，反之由买受人承担。8、买受人没有按照合同及本协议之约定付清购房总价款或其他应付款项之前，出卖人有权不予交房。9、如因发生不可抗力事件等非出卖人所能控制的因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将该商品房交付日期顺延相当于该等时间影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用。10、出卖人推迟交房可以电话或挂号信或特快专递或报纸公告等方式通知买受人。11、在交付房屋时，买受人如对房屋质量有异议的，则应书面提出。买受人在接受房屋时，除房屋主体结构存在质量问题或其他影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋的建筑、装修装饰存在质量问题为由拒绝接受房屋。否则，视为出卖人已经完成交付义务。买受人在办理商品房接收手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《商品房质量》中的规定要求出卖人承担保修义务，但维修事项不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。12、买受人本人无法在合同约定的交付日期前往办理该商品房交付手续时，可以书面委托代理人办理该商品房的交付手续，但其委托代理除应具备代理的法定要件外，还必须符合以下条件之一：公证委托，并于合同约定的交付期限届满前向出卖人提交公证书原件;买受人本人与代理人在房屋交付日期前，携带各自原件及复印件(两份)同时前往 ，向出卖人当面办理房屋交付的原件。第七条 出卖人关于装饰、设备标准承诺违约责任的补充出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件四)的标准，包含以同等品质的材料、设备替代的情形。如出卖人交付使用的商品房的质量和设备标准与附件四中约定标准不符的，出卖人应使之达到原标准，但出卖人修改后的标准或使用的相关材料标准等同于或高于原标准的，买受人不得提出任何异议或要求出卖人承担任何违约责任。第八条 商品房产权证的办理1、若买受人委托出卖人办理所购商品房的的，应在接到出卖人办理的通知后向出卖人提交办理房屋产权证所需资料(包括、夫妻双方或单身身份证复印件、未成年人户口薄及其监护人身份证和户口薄复印件、购房收据、委托书、面积结算协议等)以及相关费用(含专项维修资金、相关税费、面积差异结算款等，如有变化以房管部门、税务部门的最新规定为准)。否则，每逾期一日出卖人可按照购房总价款的万分之一的标准向买受人收取违约金并顺延为买受人办理房屋产权证的时间。2、若买受人自行办理房产证，应在接到出卖人办理房产证的通知后自行向相关申请办理产权证并承担相应费用，逾期不自行办理的，由买受人承担相应后果。第九条 保修责任保修期内买受人所购商品房出现属于保修范围内的问题，应以书面方式向出卖人提出，出卖人应在三个工作日内派员予以答复和检修，依据《住宅质量保证书》，及时给予保修服务;如因不可抗力、买受人装修及使用不当等不可归责于出卖人的原因导致的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。出卖人对与买受人所购商品房相邻的房屋或公共部位及设施进行维修，需买受人协助时，买受人应先行提供便利，对买受人造成损害的，按规定如实进行补偿。若买受人无正当理由拒绝或不及时协助，对于扩大部分的损失，由买受人承担。买受人应保护出卖人设置在室内及公共区域的配套设施和管道。买受人对移交的房屋进行二次装修时，不得损坏房屋建筑结构及配套设施、管道，装修方案须符合政府相关规定并报物业管理公司备案，买受人进行装修施工或装修完毕的房屋不得影响室内及公共区域配套设施、管道及公共设施的正常使用和维护，对造成的损坏应承担相应恢复及赔偿责任。第十条 合同附件二的补充约定出卖人已向买受人现场公示了房产测绘机构出具的《房屋面积测绘报告》，买受人对报告中披露的该商品房共用部位及共用房屋分摊建筑面积的构成方式予以认可。十一 关于前期物业管理，约定如下：(1)物业管理单位和委托期限本项目的物业管理单位为河南常绿集团物业管理有限公司，管理期限自商品房交付之日起至该项目业主委员会成立后与物业管理服务企业签订新的物业管理服务时终止。(2)物业管理服务内容a)物业共用部位的维修、养护和管理。b)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。c)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;d)公共绿化的养护和管理;e)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;6)装饰装修管理服务;f)物业档案资料管理。(3) 物业管理相关服务费用本物业管理区域物业服务收费选择包干制。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务支出应全部用于该项目《前期物业管理服务合同》约定的支出。
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目前，大家签订商品房买卖合同时，最好使用建设部和国家工商行政管理总局制订的《商品房买卖合同示范文本》。由于《示范文本》是政府机关制订的，较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系，因此，采用《示范文本》签订合同有利于保护购房人的合法权益。但切不可认为采用《示范文本》就万事大吉，即使采用《示范文本》签订商品房买卖合同，购房时也应注意以下几个问题。1、认购书问题。在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况：一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购；另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。第一种情况的认购书，由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的，而依据我国《合同法》第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民法院于日公布，于日起施行的《关于审理商品房买卖案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《最高法院解释》)第2条规定：出卖人未取得明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。根据该条规定，在取得预售许可证之前所签订的认购书，如果开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证，该认购书肯定是无效的；如果开发商在购房人起诉前取得预售许可证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样，即和下面要讨论的第二种情况的认购书的性质相同。第二种情况的认购书，需要看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。《最高法院解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力如何?《最高法院解释》并未作明确规定，笔者认为不能从《最高法院解释》第5条的规定，反推出不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书，就必然没有法律效力。但是如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满足合同应具备的基本条款，不具有法律效力。2、补充协议问题。在商品房买卖过程中，开发商除和购房人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议，该补充协议的内容很多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。比如有些开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用承担延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。3、售楼广告问题。开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。根据《广告法》第37、38条规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民事责任。因此，购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。同时，国家工商行政管理总局发布的《商品房广告发布暂行规定》也对房地产广告所应遵循的原则、事项以及禁止出现的内容作了规定，购房人也可根据该暂行规定检查销售广告问题。不过为了避免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，使其成为合同内容的一部分，以便在广告名不副实时告开发商违约。4、样板房问题。目前在商品房销售过程中，开发商都要设置样板房或样板间。购房人入住后，发现房屋和样板房有差距，当购房人要求退房时，开发商却认为样板房不是“样本房”或“样品房”，设置的目的是为了推销商品房。在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一致时，购房人有权退房，因此购房人无权要求退房。事实并不如此。《商品房销售管理办法》第31条明确规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商未作说明，致使购房人因重大误解而订立商品房买卖合同的，购房人可以根据《合同法》关于重大误解的规定，请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同(变更还是撤销购房合同由购房人进行选择)。5、质量问题。有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且根据有关法律规定，开发商在交付商品房时，应同时向购房人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，是购房合同的重要组成部分，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。商品房竣工验收，是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。根据《最高法院解释》第12条和第13条第1款的规定，在下列情况下，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用。《最高法院解释》第13条第1款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。总之，你在签订商品房买卖合同时，不要着急，尽可能多咨询一些专业人士，这样才能签订一份权利、义务对等的商品房买卖合同。以上为商品房预售合同补充条款的解答
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最佳收房流程及注意事项.txt24 生活如海，宽容作舟，泛舟于海，方知海之宽阔；生活如山， 宽容为径， 循径登山， 方知山之高大； 生活如歌， 宽容是曲， 和曲而歌， 方知歌之动听。 本 文由晓缘铭彦贡献 doc 文档可能在 WAP 端浏览体验不佳。建议您优先选择 TXT，或下载源文件到本机查看。 简述最佳收房流程及注意事项 简述最佳收房流程及注意事项 收房注意六原则 新房查 验三十六招 两小时查出新房毛病 16 处 关注民间验房师 高级工程师教你新房验收 15 招 隐蔽工程验收不可马虎 怎样避免入住纠纷 改变旧观念 分清责权利 验房很关键 验房细则 一步步教你如何收房验房 网友原创：网友原创： 新房入伙验收注意事项 几篇收房注意事项， 几篇收房注意事项， 贴出来供大家参考 详解交房时各项应缴纳费用 详解交房入住手续 详解 收 程序： 详解收房程序：要坚持先验房 后办理入住手续 详解验房程序： 详解验房程序： 做好七步八关注 验房程序 简述最佳收房流程及注意事项 简述最佳收房流程及注意事项 核验业主材料 ↓ 业主领 取《竣工验收备案表》《房屋土地测绘技术报告书》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明 、 、 书》 并由开发商 加以说明 ↓ 交纳剩余房款 ↓ 业主领取钥匙并签署 《住宅钥匙收到书》 ↓ 业主做综合验收 ↓ 业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案 ↓ 开发商与业主协商并达成书面协议 ↓ 根据协议内容解决交房中存在的问题， 无法在 15 日内解决的， 双方应当就解决方案及期限达成书面协议 ↓ 业主签署 《入住交接单》【提 示】 ：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》和《住宅使用说 、 明书》必须为 原件而不是复印件。 收房注意事项 马上要到一年收房的高峰季节，总结几大原则请业主注意。 原则一： 原 则一：如期收房 如果业主无正当理由拒绝收房，是要承担违约责任的。 特别提示：如果购 房人因特殊情况不能如期办理收房手续，可以书面形式委托亲友或律师进行收房，也可及时 与开 发商联系，商议另行约定时间。 原则二：看不到“两书一表” 原则二：看不到“两书 一表”可拒收房 目前，开发商交付房屋应提供两书、一表，即《住宅使用说明书》《住宅质 、 量保证书》《竣工验收备案表》 特别提示：若开发商不能提供上述文件的，购房人有权拒 、 。 绝收房。由此造成逾期交房的，由开发商承担违约责任。 原则三： “质量问题单”业主要备 份 原则三： 质量问题单” 若收房过程中发现有质量问题，应与开发商交涉，限期维修。由 此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。 特别提示：对所出现的质量问题，双方要 以书面形式确认。 “问题单”业主手中要有一份，上面同时要有开发商承 诺的维修期限及开 发商的签字。 原则四： 原则四：开发商代收费用明确约定 要点：代收费用要出具正式收据 特别提示：法律政策均规定，如果合同中没有明确约定，开发商不能将代收公共维修基金与 契税作为交房的条件。 即这两项费用业主完全可以选择自己交纳至相关部门。 原则五： 原 则五：正式用电改建费用由开发商承担 若开发商以将临时用电改为正式用电为由收取改建 费，业主可拒绝。 特别提示：根据相关规定，商品房销售价格已包括临时用电设施的建设费 用及居民用电设施工程的建设费用。 原则六： 原则六： 产权代办费不能强收 如果没有约定， 开发商无权强行要求代办产权证或收代办费。 特别提示：产权证可以由业主自行办理，具体 程序可到相关的产权登记机关查询。 （家宜） 新房查验三十六招 买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向 再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼， 房屋内在质量如何检查，这里综合有关专 家经验，附上３６条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。 你不妨记住并逐 条检查看一看。 关于门 １．门的开启关闭是否顺畅？ ２．门插是否插入得太少，门间隙是 否太大？ （特别是门锁的一边） ３． 门四边是否紧贴门框， 门开关时有无特别声音？ ４． 大 门、房门的插销、门销是否太长太紧？ 关于窗 ５．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。 ６．开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？ ７．窗户玻璃是否完好？ ８．窗台下面 有无水渍？如有则可能是窗户漏水。 关于地板 ９．地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是 否吱吱作响？ １０．地板间隙是否太大？ １１．柚木地板有无大片黑色水渍？ １２．地脚 线接口是否妥当， 有无松动？ １３． 地面是否有裂缝， 是否有起砂现象？ 关于顶棚 １４． 顶 上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的 裂缝，属眼下的质 量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使 用；如果裂缝与墙角呈４５度 斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房 屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。 １５．看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点” ，是石灰水没有经过足够时间的熟化 所致。 如果顶部有麻点， 对室内装潢将带来很大的不利影响。 １６． 顶棚有无水渍、 裂痕？ 如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是 绝 不能忘记的。 １７．特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 １８．墙身顶棚有无部分 隆起，用木棍敲一下有无空声？ １９．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或 凹陷的地方？ ２０墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？２１．内墙墙面上有否石灰爆点？ 关 于厨厕 ２２．厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有 时细如毛发，要仔细观察。 ２３．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏 水声？ ２４．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？ ２５．厨房瓷砖、马赛克有无 疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空 鼓， 必须砌实。 ２６．砖缝有无渗水现象？ ２７．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清 洗？ ２８．水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？ ２９．卫生、厨房内有否地漏，坡度是否 对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。 ３０．出水是否通畅，会不会出水口内 留有较多的建筑垃圾？ ３１． 您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不 好过。 其他 ３１．厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？ ３２．试 一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔 细了解。３０％的 火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路 的设置有相当的关系。为了 用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规 范》 ，规定每套住宅回路数不宜少于５个。增 加回路可以保证电线的使用寿命，减少短 路火灾事故的发生。 ３３．供水管的材质？上海 市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用５０ 年。另一个无可比拟的优点是净化管内水 质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有 益健康。 ３４．试煤气热水器开关是否妥当？ ３５．居室、客厅有否各种管线外露？是否 有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难， 也会造成视觉上 的障碍，影响整体感。 ３６．自来水水质怎么样？ 两小时查出新房毛病 16 处 关注民间验房师 看摸敲照一样不漏 和老王正谈着， “笃笃笃”敲击防盗门框的响声传入耳畔，验房师使 出“看摸敲照”的本领，开始忙活了。 防盗门 “左右倾斜 1 厘米，没有灌浆。 ”老李立刻 找出了问题，他说，倾斜时间长了防盗门就要变形无法关上；如果门框 没有灌浆，一方面没 承载力，另一方面轻飘飘的铁皮根本经不起撬，会给“娄阿鼠”们以可乘之机。 地漏 来到 卫生间，地面已蓄满了水。 “昨天上午，我们就在这放好水了。还在楼上楼下两户人家也放了 水。 ”老刘说， 查卫生间的问题，一看蓄水后自家的地坪是否漏水，天花板是否渗水；二是 打开堵上的地漏后，瞧是不是因为四周地势 低，而出现倒返水现象；三是查水管有无渗漏。 窗户护栏 “没用钢化玻璃。 ”指着窗子，老王告诉我们，这玻璃上没有 3C 标记，敲一敲声 音清脆， 肯定是普通玻璃。 老王 讲按规定， 高层使用的必须是双层中空钢化玻璃。 在阳台上， 老王接着找出了护栏上的问题：房产商没有使用双面夹胶 钢化玻璃， “安全玻璃碎裂后不会 掉到楼下，但价格比普通的贵了 50%。 空鼓 “95%的房子都会有空鼓现象。 ” ”老李一边用锤 小心敲打着墙壁和地板，一边侧耳细听。发现声音有异，立刻用红 粉笔将出现空鼓的区域勾出。老李讲， “空鼓不但会导致粉刷好的墙面开裂，而且在打冲击钻时，会造成整块墙面脱落 和地面塌陷。 粉刷 在客厅、卧室，老刘发觉所有的墙壁都没有用腻子抹平。 ” “一套 100 多 平方米的房子，房产商又能从你们这里刮到 2000 多元。 ”按照国家规定，内墙除厨卫外，应 全部用腻子抹平。 “如果合同书上写明是白水泥腻子的，我们就会用 手摸，掉粉的话那用的 就是滑石粉，也可以要求整改。 水管煤气管 水管上接口没装阻燃圈；煤气管进气口没装阀 ” 门……在厨房一转悠，老王就看出了两处偷工减料的地方， “不安装 阻燃圈，万一发生火灾， 大火就会顺着水管蔓延到楼上邻居。 说到底， 房产商还是为多赚几个钱， 厨卫一共要安装 3 个 阻燃圈、再加阀门就是 300 元。 如何维权面授机宜 2 个半小时，2 张《整改明细单》上 ” 密密麻麻写着 16 处毛病， “你们把这个整理一下，一式两份，一份签字后交房 产商，另一 份要房产商签字认可这些问题后交你们保存， 按规定限他们 15 天内整改， 否则就提出索赔。 ” 听完老王的话， 业主小张满脸无奈， “房产商脸皮才厚呢， 要是拖着不改怎么办？” 这下， “零 点先生”老王又开 出了几帖良方。在和房产商较量中，业主要始终保持一种“冷处理”的状 态，只要房产商认可问题，就不要理他。15 天后没有整改，就拿着照相机和摄像机全部拍下 来。 “找你谈又没法谈，赔又不愿意，房产商肯定服软。 “要是房产商否认这些问题呢？” ” 小张问。 “你就要求他在《整改明细单》上写明‘业主所述问题概不存在’ ，只要他落笔， 哪怕只有一处问题属实，法庭上 就会判你赢。房子有毛病是明摆着的事，房产商怎么敢写这 话呢？到头来也只能求你协商解决。 ”老王肯定地说。 高级工程师详细讲解： 高级工程师详细讲解：新房验收 15 招 备案” 两书” 1 招： 看“备案”留“两书” 新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该 项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的 《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》 2 。 招：卫生间不渗不存 检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在 卫生间蓄一些水，24 小时后，到对应的下 层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好 与上层住户同时进行， 这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏， 也可 检测自家卫生间的顶 部是否渗漏。 检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否 有积水现象。合格的地面不应有积水 存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房 除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 3 招：门窗灵活严又亮 试试门窗 开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同 时也了解了它 们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方 须离地面 1.5 厘米。 门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个门的顶部那 面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。 4 招：轻敲各面听空裂 墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象， 只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声 音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需 要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。 5 招：顶层住户查渗雨 如果买的是 顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的 房屋要么经 过两场大雨的 “考验” 要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。 6 招： ， 阳台裂缝危险大 一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋 的结构问题常出现在阳台， 万一发现房 间与阳台的连接处有裂缝， 很有可能是阳台断裂的先 兆，一定要立即通知相关单位。 7 招：保温不好墙滴水 冬天，房间里的墙面如果有结露现 象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定 有问题。 8 招：大开龙头查漏堵 上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽 可能让水流大一点、 急一点， 一来看看水 压， 二来试试排水速度。 9 招： 暖气支管有坡度 暖 气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回 水支管的两端高度正 好相反， 这个坡度与两根支管的长度成正比， 一般每米相差 1%。10 招： 供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地 面 2-3 厘米，地面为初装修的，应高出地面 5 厘 米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。 11 招：拉闸断电不可少 电闸及电 表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断 电；户内有分 闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 12 招：保险插 座护幼童 为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面 30 厘米高的插座都必须带保险装 置。 13 招： 卫生间插座规矩多 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的 照明灯座必须是磁口安全灯座?洗手盆的上方不应有插 座。 14 招： 厨卫紧邻通风道 厨房、 卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清 洁。 15 招：开关接口拉一拉 检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视 的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。 隐蔽工程验收不可马虎 家庭装修中的隐蔽工程是指隐蔽在装饰表面内部的管线工程和 结构工程．值得注意的是，目前隐蔽工程的质量问题普遍 存在，而且由于维修不便，留下很 多隐患．由此，有必要了解它的结构和材料． 家庭装修中隐蔽工程主要包括： 吊顶验收、电器管理验收、给排水验收、木门窗验收、 墙面验收 其他注意事项还有： 墙与墙的交角防止虚漏；导线线路要走好；排放线路必须严 格； 吊顶基础； 线管的走势要合理； 冷热水管距离要分开； 线盒的安装要仔细、 安全是第一、 顶部布线要规范、暗盒位置要一致。 1-1.吊顶验收： 吊顶的设计标高，允许在水平面上偏差±５L。 吊筋所用的镀锌铁丝 不的小于８号，且必须要膨胀螺栓作吊点。 如采用木龙骨，其材料必须是无开裂、无扭曲的 红、白松木，主龙骨的规格不能小于 50 L×70 L。 卫生间的罩面板不能采用受潮易变形 的石膏板、 矿棉板、 胶合板等， 应选用金属和板或塑料板。 罩面板与龙骨及龙骨架的各接点， 必须连接紧密、无松动、安全可靠。 1-2.电器管线验收： 暗线应铺设在护套管中，最好采 用 PVC 阻燃管或金属管，导线的接头应设在接线盒内（万万不可简单地用包布一包，就 直 接埋在墙里） 电源线、电话线和有线电视线不能穿在同一个护套管内。 应采用安全型暗装 。 插座、暗装开关，最好在加装个漏电保护器。 各类接线盒内的线头要预留 15 厘米以上，在 封墙前应仔细电检查，电话线、有线电视线可用万用表检查。 1-3.给排水验收： 管道的安 装要做到横平竖直，管道内畅通无阻，各类阀门的安装位置合理、便于日后维护及更换。 如 做暗管的话，完工后先通水、加压，检查所有接头、阀门和各连接点是否渗水、漏水现象， 检查无误后才能缝掉。 安装镜箱、纸缸、皂缸、口杯架、毛巾杆、浴帘杆、浴缸拉手等必须 安装牢固（最好及膨胀螺栓） 、无松动现象，位置 及高度适宜，镀膜光洁无损、无污染，另 外，水龙头的遮罩要紧贴墙面，不能留有有任何缝隙。 1-4.木门窗验收： 门窗套的步框等 处两端高低相差不能大于 2 L， 垂直度的偏差也需在 2 L以内， 具体检验时可用线锤检查， 简言之：横 平竖直是准则。 护墙板的表面要平整、光滑，如做图案的话，细木的宽窄要一 致，紧贴护墙板，另外，要无锤印、无污染，不留钉帽， 棱角要顺直。 油漆后应无漏刷、 砂粒、刷痕、污斑及流坠（滴泪）等现象，表面光洁、平整。 建议在油漆前应先检查一遍为 合格的地方应及整改， 细木制品有体现出精工细做， 否则上漆后就难以查出某些砒疵了。1-5. 墙面验收： 吊顶的设计标高， 允许在水平面上偏差±5 L。 吊筋所用的镀锌铁丝不得小于 8 号， 且必须要膨胀螺栓作吊点。 如采用木龙骨， 其材料必须是无开裂、 无扭曲的红、 白松木、 主龙骨的规格不能小于 50 L×70 L。 卫生间的罩面板不能采用受潮易变形的石棉板、胶 合板等，应选用金属扣板或塑料板。 罩面板与龙骨及龙骨架的各接点，必须连接紧密、无松 动、安全可靠。 2-1.墙与墙的交角防止虚漏： 下水口和地面的交界处要做清根处理。 由于 大多数防水层漏水的原因都是出在边边角角，所以只要把边边角角的地方处理好，出现渗漏 的可能性就很小了。 2-2.导线线路要走好： 电视天线同轴电线及电话线要单独穿着，而且 相邻线管之间保持不少于 30 厘米的距离。 线管管径要保证穿线以后拉动自如。 2-3.排放线路必须严格： 施工中线头交接处必须安放在电气盒中， 接送必须拧紧采用后线头用压线帽 拧紧。 排放线路必须严格分色（红、蓝、黄及花线等） 2-4.吊顶基础： 。 吊顶采用龙牌轻钢龙骨， 这样即保证吊顶平整牢固， 又能避免今后使用中变形开裂。2-5. 线管的走势要合理： 线管的走势一定要横平竖直地排放在墙壁中。 这样能有效地避免日后维 修的麻烦。 2-6.冷热水管距离要分开： 冷热水管要选择优质、耐用的水管两者之间要隔开 一定的距离。水管要检查是否牢固，所有水路要不滴水不渗透。 2-7.线盒的安装要仔细、安 全是第一、顶部布线要规范、暗盒位置要一致。 怎样避免入住纠纷 房地产商发出入住通知，购房人却认为房子无法入住。房子交付总不能公说公有理、婆 说婆有理，房子是否能够交 付，只能看房子有没有达到合同约定的交房条件。因此，要避免 入住纠纷，必须从签好合同入手。 交付条件要明确 购房人在约定合同第八条交付期限时，最重要的是约定好交付条件。随着《北京市城市 房地产转让管理办法》出 台，北京市对标准合同进行了修改，在合同第八条中将取得《竣工 验收备案表》和《面积实测技术报告书》作为了房地 产商在交房期限前必须完成的工作，购 房人签约时千万不要同意房地产商对此约定进行更改或附加变通条件。 《竣工验收备案表》 虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门同意备案，是需要向备案部门提供规划、公安消 防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的，购房人可 由此知道房地产商所交付的 房屋是否符合原来规划的要求。 购房人收房时一定要看到备案表 的正本，并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和 公章。 由于合同第五条约定了购房 人在实测面积和合同约定面积误差超过 3%时可以选择退房，而目前北京的法院在处理 房地 产纠纷案件时，通常把购房人收房视为购房人事实接受了房屋，放弃了要求退房的权利，因 此购房人在收房前能看 到 《面积实测技术报告书》是购房人能及时做出选择的必要条件。在 ， 北京，目前没有“商品住宅交付使用批准文件” ，约定“经分期综合验收合格”则往往会给房 地产商钻空子。 议购房人在约定第几种条件时不要选这两条， 建 而是自己约定第 5 种条件， 即“达到合同第十三条和第十四条及补充协议 第几条的约定要求” 别签“开口”合同 购 。 房人特别要注意的是合同第八条可能会给房地产商留出的“后门” ，房地产商如果在“如遇下 列特殊原因”后面 添写了过多的免责条款，合同约定的期限将会变成没有期限。 “不可抗 力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，我国《民法通则》《合同法》上均有 、 清楚的定 义，购房人按照法律应接受房地产商在出现“不可抗力”时的免责。如果房地产商 在免责条款的空行中填写其它免责条 款，购房人则要多加小心了。 “因天气原因” ：下雨下 雪，冬天气温低是房地产商事先应预估到的，如果一定要写上，就写明大雨、大雪、气温 低 于多少度的天数超过多少天(以国家气象部门确认的为准)。 “因配套工程影响” ：如果土地 已做好“七通一平” ，这种影响基本不存在。如果需先做“七通一平” ，房地产商 也应把时间 事先算进去，最多给一个规定的宽限期，而避免敞口，并要求相关的市政部门提供具体影响 时间的证明。 “因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决” 这话怎么解释都行， ： 而且这是 房地产商自己的问题， “没有金刚钻、别揽瓷器活儿” ，购房人要避免房地产商写上这条免 责理由。 “因材料供应延误” ：这属于房地产商向材料供应商索赔的问题，责任不应转嫁给 购房人来承担。 “因政府政策改变而带来的延误” ：什么叫“政府政策改变” ，房地产商认为 申请变更规划可以批准， 而实际政府 有关部门没有批准或批了很长时间叫不叫政策变化？如 果约定这个免责条款，最好写明以哪个部门出具的证明为准。 最后想提醒购房人的是：在房 地产商逾期交房免责问题上，不管您接受了房地产商加上的哪一条，都要跟上一条： 房地产 商在免责条件发生之日起多少天内用什么具体方式告知购房人，防止房地产商在不能按时交 房时花钱买关系搞假 证明。有可能的话最好争取在“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延 期”后面加上“但不得超过()天” 避免“得 。 不偿失” 如果购房人能在合同第八条将房地产商的免责时间封口， 在约定合同第九条出卖人 逾期交房的违约责任时， 可以按 标准合同的第 1 种方式进行约定， 如果能将逾期时间分段， 赔偿金额逐段提高(逾期第 2 个月比逾期第 1 个月的赔偿高) 就更好了， 同时要避免约定的 违约金的比率比第七条约定得低。购房人要注意该条违约金的比例是以购房人已付房款为基 数的，同样条款对不同方式付款的购房人的赔偿是不同 的，购房人可以参考《最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条： “商品房 买卖合同 没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标 准确定： 逾期交付 使用房屋的， 按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的 房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标 准确定。 ”算一下自己付款方式下的违约金比 例是否合适。 贷款买房的人要注意在合同中约定的房地产商逾期交付使用 房屋的违约金至少 要高于自己要付的贷款利息。 笔者在此提醒购房人，一旦出现购房人可以选择退房的情况， 如果房地产商只赔偿利息， 显然无法弥补购房人的损 失， 至少会赔进合同印花税和办理贷款 时发生的律师费、保险费等费用。因此建议购房人最好能在约定中加上一句话： “买受人的 实际经济损失超过出卖人支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由出卖人据实 赔偿。 如果购房人不能在合同第八条将房地产商的免责时间封口， ” 最好自行约定第 2 种方 式， 在借鉴上述方法约定房地产 商逾期交房违约责任的同时， 明确即使出现了合同第八条所 说的房地产商逾期交房可以免责的情况， 超过合同约定的交 房时间多少日， 购房人也可选择 退房，退房的具体方式可参照标准合同第九条第 1 种方式进行约定。 改变旧观念 分清责权利 验房很关键 一.收房 收房前的合同履行过程 收房 在收房之前， 有一个双方履行合同的过程。 期房 的合同履行过程与现房的合同履行过程大不一样。 在现房的合同履行过程里， 购房人支付购 房款一般是分期进行的， 如果购房人发现开发商有可能不能按期交房、 者已经出现开发商 或 未履行合同义务或者开发商履行合同义务不符合合同约定的情形，购房人有权不支付购房款 来制约开 发商(购房人的这一权利在 《合同法》 上被称为 “不安抗辩权” “后履行抗辩权” 或 )。 期房销售都是有按揭贷款支持 的， 而且， 按揭贷款在购房人支付首付款后就由银行一次付清。 在收房之前， 购房人的主要义务――支付购房款的义务 已经履行完毕， 开发商的义务尚未履 行，如果购房人发现开发商有可能不能按期交房、或者已经出现开发商未履行合同 义务、或 者开发商履行合同义务不符合合同约定的情形，购房人没有任何可以通过自己的行为制约开 发商的手段。 二.开发商不交房是根本性违约 如果开发商通知你收房了，那么，你房财两空 的风险几乎没有了。 收房的过程开始于开发商交房。交房时，开发商应向购房人交付哪些物 品和文件，前面一章已经做了阐述，这里不 再重复。 开发商交房时一般都要求购房人在拿钥匙之前先向其或物业管理公司交纳以下几项费 用：契税、维修基金、物业管 理费、燃气初装费、有线电视初装费、供暖费等等。这几项费 用， 都不是购房合同约定的购房人在交房前履行的义务。 无论开发商或物业管理公司要求你 交纳这几项费用中的哪一项或哪几项， 居律师都建议你坚决拒绝。 如果开发商因为你 未向其 交纳其要求交纳的费用而拒绝交房，就是开发商根本违约行为，你就有权根据《合同法》的 规定选择退房(即解 除合同)。 三.购房人不收房 收房不属于违约行为 收房 很多购房人担 心不收房会对开发商承担违约责任，居律师要告诉你： “收房”是购房人的权利，不是购房人 的义 务。即使合同中约定了购房人不收房应承担何种法律责任，也是无效的，购房人不会因 为不收房而承担任何违约责任。 根据《合同法》 ，在购房人不收房的情况下，开发商惟一的 权利是将房屋提存(所谓“提存” ，是指：买方不按合同收 取货物，卖方便有权将货物存放在 某个地方，并找人做证明，同时告知买方货物已经于何时存放在何地，自此，货物失 灭的风 险由买方承担)。购房人因为不收房所承担的惟一法律后果是：开发商将房屋提存后，房屋灭失的风险由购房人 承担。房屋灭失的风险概率是微乎其微的，所以，开发商一般也不会将房 屋提存。 四.“检验”是收房 收房过程中最重要的环节 收房 收房的过程中最重要的环节是 对房屋的检验。如果“补充协议”里已经约定了检验期限，你就应该在检验期限内完 成对房 屋的检验；如果没有约定检验期限，你应尽快完成对房屋的检验。如果房屋经检验在面积和 质量上均符合合同约 定， 你就可以向开发商表示接收房屋； 如果房屋的面积或者质量不符合 合同约定， 你应在检验期间内或尽可能短的期限 内(最长不能超过交房后的两年以内)将房屋 的面积或质量不符合合同约定的情形通知开发商， 并明确表示拒收房屋。 果你没有在检验 如 期间内或交房后的两年以内将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知开发商， 后果是： 无论房屋 的面积多少或质量如何，你都将丧失追究开发商违约责任的权利。 对房屋面积的 检验包括对套内面积的检验和对公摊面积的检验。对房屋面积进行检验的惟一准确方法是按 照设计图 纸上的数据进行计算。 如果开发商拒绝提供设计图纸， 你有权拒绝接受开发商交房， 并可以根据《合同法》第一百三十 六条向法院起诉要求开发商提供设计图纸。如果你不愿意 起诉，你就只好带上皮尺自己去量。自己量只能粗略地量出套 内面积，公摊面积是量不出来 的，而开发商的“虚秤”一般只出现在公摊面积的数据上。 对房屋质量的检验应包括： 对 房屋建筑质量、 房屋附属物质量的检验和房屋是否符合综合验收条件的检验。 1.对房屋建筑 质量的检验 你最好请一个建筑方面的专家帮你检验。建筑方面的专家在建筑公司里可以找 到。不要被某个人的职称、头衔所迷 惑，真正工作在第一线的才是真正的专家。 2.对房屋 附属物的质量的检验 对房屋附属物的质量的检验主要是对墙面、地面、房顶、门窗、线路、 管道等的检验。有装饰装修经验的工人就能 够胜任这一工作，装饰、装修公司里可以很容易 请到他们。 如果你购买的房屋包含了装饰、装修，那么，对房屋附属物的质量的检验中就包 含一项很重要的检验项目： 那就是 对室内污染物的检测。 室内污染物的主要检测指标是甲醛、 苯、氨、氡、可吸入颗粒物、一氧化碳、二氧化碳、二氧化 硫、挥发性有机化合物等污染物 含量和放射性元素的比活度。 据非权威机构估计， 全国每年因室内污染而致死亡的人数 在十 一万以上，致人体器官功能丧失或降低、其他疾病、新生儿畸形或智力障碍的人数在三千万 左右， 故对室内污染物 的检测不可大意。 县级以上地方各级政府的质量监督检验检疫部门或 环卫部门都有下属的室内污染物检测机构。 这些检 测机构都是有偿服务的， 你可以选择一家 机构谈好价格后委托其检测。 但你应记住： 提供检测服务的机构都必须经过省 级以上政府计 量行政部门的计量认证(即 CMA)，其检测报告才具有法律效力。检测机构是根据国家标准进 行检测的。迄 今为止，有关室内污染物控制指标的国家标准有三个，分别是： 《室内空气质 量标准》《民用建筑室内环境污染控制 规范》和《室内装饰装修材料有害物质限量》 、 。你应 在这三个标准中选定你要求检测机构检测的范围。 选定的检测范围 不同， 你支付的价格也就 不同。 3.对房屋是否符合综合验收条件的检验 对房屋是否符合综合验收条件检验必须依据 各地政府或政府部门的规范性文件规定的综合验收应具备的条件。 建设 部制定了一部 《城市 住宅小区综合验收管理办法》 ，但这个《办法》没有规定综合验收应具备的条件，所以，综合 验收 应具备的条件就留给各地方政府或地方政府部门根据各地的具体情况做出规定。 广州市 人民政府在 2001 年出台了一部 规章――《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》 。这份 规章对综合验收应具备的条件规定得比较全面， 具体而且严 格。 这份规章要求综合验收必须 具备下列条件： .建设工程规划验收合格； .消防工程验收合格； .人防工程验收合格； . 有永久供水证明，有永久供电证明； .煤气工程验收合格； .有单项(单位)工程(电信管线)竣工验收证书； .道路和排水工程验收合格； .居住区绿 化验收合格； .有通邮申报表； .有环卫化粪池报建批复表等等。 这份规章是居律师所见到 的同类规章中最好的。有这样一部规章，购房人入住无忧。如果你在广州市买了房，你就 对 照 《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》 中规定的条件逐一检验吧。 北京市有一个 1995 年出台的《北京市居住小区接管综合验收办法》 ，但不是北京市人民政府制定的，是北京市市政管理委员会制定的。这个《办法》规定了综合验收应具备的四个条件： (1)所有建设项目 严格按照批准的规划、设计和有关专业管理部门的要求建设完毕； (2)各专业主管部门对归 口管理的建设工程质量验收合格，验收资料齐全； (3)建筑渣土、施工机具和各类临时建筑 等全部拆除清运完毕，达到场清地净； (4)具备实行封闭式物业管理的基本要求。 如果你在 北京买了房，你就对照这四个条件检验吧。 你就别对照了。这四个条件对你入住没有什么实 际意义，甚至不能解决你对水、电、气等生活所必需的条件的要 求。有这样一个综合验收标 准存在，北京市的某些小区采自地下的生活用水有害物质严重超标从入住至今已三年依然解 决无望也就不足为奇了。五.收房 收房过程中购房人易犯的错误 收房 很多购房人在开发商 交房后未进行检验就急不可耐地搬进去住， 甚至在开发商正式交房前就开始对房屋进行装修。 这种做法极不可取。这么做很可能被法官理解成你已经以自己的行为表示对开发商交付的房 屋的接受， 你以房屋面积或 质量不符合合同约定为由要求开发商承担违约责任的诉讼请求会 遭到驳回。 有些开发商的交房人员将包含有购房人同意接受房屋或对房屋面积、 质量没有异 议的意思的文件隐藏在其他文件 (比如：三《书》一《证》两《表》)中，趁购房人进入新房 时的兴奋让购房人一并签字。你千万不要为开发商交房人员 的甜言蜜语和赌咒发誓所动摇， 稀里糊涂就在文件上签字。 对开发商的交房人员让你签字的文件， 每一页你都要认认真 真地 看，看不明白就不要签。 有些购房人相约集体收房。集体收房可以共摊成本、相互证明、联 手行动，并可以为以后小区的物业管理培养公共 意识。居律师十分赞成这种做法。 验房细则 业主需要带的资料有：1.身份证正本及复印件 2.购房合同 3.已付房款及税费收据或发 票 4.改动装修费用收据 5.供楼存折， 并请打印至最近的供款期 6.人民币 （入伙费用必须用 人民币交纳） 或磁卡若干， 交必要的费用， 切记要正式发票及物价局批号; 7.彩色照片 （2 张） 8.收楼通知书(上面开发商注明了要业主带齐的资料) 9.验楼工具 验房前准备的工具： (1) 试电笔、 带二相／三相插头和电源显示开关的插座 （小台灯亦可）(2) 钢卷尺 (3) 小锤子 (4) 电筒 (5) 抹布 (6) 盛水器具/乒乓球 (7) 计算器 ( 笔 (9) 纸 (10) 易贴便条一叠 (11)小镜子: 用于观察难以看到的地方，如门底有否 上油漆 (12)纸巾: 检查马桶排水功能， 喉管有否渗水 (13)铝梯 (14)报纸， 塑料袋: 做闭水 试验 (15) 收过房的朋友 正常验收房子时间一般是持续 2-3 个钟头， 建议早晨 8： 去或 30 下午 2：30 去。 过程 1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： 1)去 物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： 去物业部门查看资料部分 A、房屋 的《住宅质量保证书》--可带走 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗 漏为 5 年； 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为 2 年； 墙面、顶棚抹灰层脱 落为 1 年； 地面空鼓开裂、大面积起砂为 1 年； 门窗翘裂、五金件损坏为 1 年； 管道 堵塞为 2 个月； 卫生洁具为 1 年； 灯器、电器开关为 6 个月； 其他部位、部件的保修 期限， 由房地产开发企业与用户自行约定。 住宅保修期从开发企业将竣工验收合格的住宅交 付用户使用之日起计算，以上保修期限应在《住宅质量保证书》中明确 约定。 B、 《住宅使 用说明书》--可带走 要对住宅的结构、性能和下水、电、燃气等设施的类型、性能和标准做 出说明，并提出装饰、装修及设施、设备使用的 注意事项。 C、 《竣工验收备案表》（盖章 》 原件） 有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。 《竣工验收备案表》上的每一项都必 须报主管部门备案，缺少一项都不 能入住的。您验房时不能只看发展商有没有这张表，同时 一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等 D、面积实测表（可为复印件但要 有章） E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走 水电线路图，撑重墙，保温墙 及其厚度。有线电视，电话，网线布线 F、 《建筑工程质量认定书》和《房地产开发建设项目 竣工综合验收合格证》如不能提供要在相关文件中写明 如果房产商准备充分的话，一般 10 分钟即可查看完资料。 注意：1. 对发现的问题要详细在验楼单商予以注明。如果确实属于不能收楼的。要详细写明不予收楼的原因并要求开 发商签字，盖章。 2)核实面积、合同及 价钱多退少补问题。 2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。 核实面积 确认售楼合同附图 与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合 同签订面 积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为 3%，3%之内不考 虑，超出部分进行处理，建议定合同 为 2%误差，但是不超过 5%比较好)以双方签定合同为 准。一般这个时间因人而变，时间为 30--40 分钟 收房子 3） 验收房子 1．门： (1) 看门 身内、外、顶面是否油漆，且平滑无磕碰。 (2) 目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否 太大（特别是门锁的一边） (3) 试门是否运作自如、开关时有无特别声音。 (4) 试门锁是 。 否运作自如；看门锁是否安装牢固；看门匙与门锁是否封口；看门插是否插入太少或太长或 太紧。不上锁 是否会自动关上或者打开。 (5) 关门听隔音效果并了解密封程度。 (6) 卫生间的门下方须油漆， 且离地 1.5 厘米。 (7) 直角接合部是否严密。(8) 四角是否呈直角 (9) 是否与墙在一个平面上 2． 窗：(1) 看 窗的油漆质量有无流坠、 漏刷和磕碰， 色泽是否一致。 (2) 目测窗四边是否平行且紧贴窗框； 框墙接缝处是否密实无缝隙。 (3) 看窗户玻璃是否完好。 (4) 试窗是否开关或推拉灵活自 如。 (5) 看关窗后窗体是否变形，密封胶条是否完好。 (6) 试锁销是否运作自如，是否插 入太少或太长或太紧。 (7) 看窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。 (8) 留意窗台 云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。 (9) 外窗框处理是否粗糙 3．墙壁、天 花： (1) 目测墙身、顶棚是否横平竖直（无裂缝、凹凸、倾斜。与房间横梁平行的裂缝属质 量通病，基本不碍使用；与墙角 呈 45 度甚至垂直状态的裂缝，说明房屋沉降严重，有严重 的结构性质量问题） (2) 环视墙面或用手触摸，看是否平整滑净（抹灰表面应平整，不应 。 有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；油漆、刷浆应色泽一 致，表面不应有脱皮、漏刷现象；墙身、 墙角接位有无水渍和裂痕） (3) 用木棍轻敲墙壁听有无空声（ 。 “空空”的声音说明面层与墙 面有缝隙需返工；沉闷的碰击声表明接触良好。。 (4) 墙面是否有结露现象（有则说明保温 ） 层有问题） (5) 房间与阳台的连接处有无裂缝（阳台断裂先兆，危险！，阳台应比室内略 。 ） 低。 (6) 看顶棚天花有无渗水、裂痕, 麻点（石灰爆点，石灰水没有足够熟化所致，对室内 装潢有不利影响） (7) 阴阳角是否平直 4．厨房、卫生间： (1) 龙头是否出水流畅（大开 。 龙头观察水压及排水速度查漏、堵） (2) 面盆表面有无划痕。 (3) 地漏排水是否通畅（冲 。 水做试验） ，地漏的篦子低于地面 5 毫米（坯房除外） (4) 地砖是否粘贴牢固无破损。防 。 水是否有效 （厨、 卫生间泡 24 小时以上检验防水层； 不可行的话只能询问并记 录） (5) 试 。 排风扇。 (6) 浴缸、花洒、马桶、瓷砖、台面、厨设等略。 5．电源插座、电源开关、电闸： (1) 试用所有的电源开关、插座和电闸（带一个有显示灯的插头，电笔不合适） (2) 检查 。 闸具及户表能否有效控制（总闸拉闸后完全断电，分闸拉闸后分路断电） (3) 空调插座应 。 与其他线路分开。 (4) 离地 30 厘米高的插座必须带保险装置（保护幼童） (5) 厨、厕插 。 座应就近通风道安装；洗手盆上方不应有插座。 (6) 卫生间内插座应是防潮插座且防溅（待 盖） ，照明灯座必须是磁口安全灯座。 (7) 有可能的话打开电话和电视面板，用力拉一拉看 是否虚设。 (8) 询问电力线（≥2.5 平方） 、空调线（≥4 平方） 、电话线、电视线等规格， 一概记录如下： “据工程人员介绍线 路规格为……” 6．管道 (1) 各种管道表面镀层是否 。 完好无破损。 (2) 过墙线是否有导管，导管连接是否紧密 (3) 弯头、阀门处用手摸摸是否 潮湿（渗漏） (4) 排水管道尤其是阳台排污口是否堵塞（器具盛水倒入排水管道，看排水 。 是否流畅） (5) 看排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。 (6) 放空调外飘小台是否做 。 好地漏及防水(泼水实验) 7. 地面 如是已铺砖地面，要看地面砖灰缝大小是否均匀；看地面 砖拼接线的曲、直程度，拼接线要整齐笔直；另外，还要看每 块地面砖是否粘牢，地板下是 否空心。具体办法是用一小锤轻敲地面砖，如出现空声响，说明下面水泥砂浆未抹均匀或 用 量不够，地面砖下面虚空。 8.水表a.是否安装 b.是否有水表空走 c.阀门关闭不严 d.阀门脱丝，连接件滴水 e.截止阀生 锈影响水质 9. 电表 a. 是否安装 b, 使用数目 10． 其它 (1) 测量室内使用面积尺寸。(2) 目测大致地平。 (3) 测量层高，与售房合同比较。 (4) 查问客厅、南、北卧室的空调机位 和孔洞（要记录！！你要不给我留，就别怪我瞎打乱 挂了！ (5) 有无专用垃圾道，其有无 ！ ） 堵塞。 (6) 验收合格后抄电表、 水表、 煤气表数值。 11. 在您查看了房产后并准备签收 《房 屋验收单》之前，您一定先签收《物业管理条约》 ，做一个事先约定，避免日后 起纠纷。 您 要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费，保安费，绿化费怎么核定， 做到明明白白。同事， 考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您所要求的管理标 准 后记 在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理： 1） 影响房屋结构安全和设备安全的质量问题， 必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修， 直至合格。影响相邻 房屋的安全问题，由建设单位负责处理 2）如果发现不影响房屋及设备 使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的方法，由 接管 单位处理 3)如果发现问题至少要在收楼文件上注明” 室内情况尚不清楚” 楼房状况未明” 或” 等字样。 一步步教你如何收房验房 一、收房日期和形式 已经买过房人可能有过这样的遭遇：如 期接到收房通知单后，全家人兴冲冲地赶到新居现场，却发现，现场已经是非常 热闹，人来 人往。也许你早上 8 点多钟就来现场了，却要排到中午甚至下午才能验收房子。面对这种情 况，你要有绝对 的耐心。既不要被现场热闹的气氛感染，急着交钱收房，也不要失去耐心， 冲工作人员发起脾气，甚至在验房的时候 “找碴儿” ，一定要本着“新生活开始第一天”的 心态，和开发商、物业公司配合好，要知道，从此，这就是你的新家 园。 我们建议，大家 在接到开发商验房通知后（不论是否分批接到） ，请及时联系各楼栋的牵头人，尽量分批集中 统一前 往，人多力量大嘛！ 如果收（验）房通知单的寄达日期超过了契约的规定日期，应 属延误了交房时间，大家看契约规定的赔偿条例是如何规 定的，要向开发商提出。验房时， 一定要先验收，检查过房屋没了问题，或所有的问题都已得到圆满解决后，再签字。 千万不 能同意先签字再拿钥匙看房验收。只要业主签署了房屋交接单，办理了入住手续，那么开发 商就会以“业主已经 认可”为由，对质量问题拒绝赔偿。所以，在房屋交付时，邻居们弄清 楚该房屋是否已经具备交付条件十分重要。 前往 验收房屋， 并不意味着一定要最终签署房屋 交接单和办理入住手续。业主相应义务的履行，首先要存在前提，即开发商 交付的房屋除了 具备房屋交付的法律文件外，该房屋的实际质量也应当符合规定。 切记!到时大家分批集体 验收。 人多、 眼多、 智慧多！ 如果开发商不同意， 有问题找组织临时业主委员会， 联合起来 抵 制开发商、物业公司的各种侵权行为。临时业主委员会应该设验房专题，将验房中出现问题 及时发布，提醒大家随时 关注。 二、需要准备的验收工具 1、 房验小锤：用来检查墙面、地面、窗台空鼓。 2、 稍大 一点的水桶：用来检查地漏、排水管是否通畅。 3、 卷尺：用来检查房屋净高等。 4、 验 电插头：用来检查插座有无脱线、不通。 5、 网球：用来检查排污管道有无障碍物。有显示 日期功能的相机（带闪光灯） ，律师建议最好用光学相机―用于房屋 有问题时留影取证。 正 常验收房子时间一般是持续 2-3 个钟头，建议早晨 8：30 去或下午 2：00 去。有条件的可 请专业人员帮你验房。 三、验收过程和具体步骤 要根据购房契约和补充协议验收房屋，下 面提供验房的参考步骤，通过的项目可在后面打“√” ，未通过的注上说明， 最后汇总，请 开发商代表签字确认。 各位邻居有认为需要添加的其他验收内容， 就自行添加或发到网上来， 相互提醒相 互帮助！ 第一项：查验文件 业主在收楼时，首先要审核开发商是否具备交付的 全部法律文件，必要时可以要求核对相应原件。只有证件（原件）齐 全，才能签署收楼单。 只要开发商手续不完整，即便该房屋实际不存在质量问题可以实际居住，也不能视为法律意 义上 的交付。 业主也有权拒绝在相应手续上签字并要求开发商承担逾期交房的违约责任。 如果确实被要求收楼，也要在相关 文件， 如《验房记录表》等相关文件中写明“未见《×× ××证书》 ”等字样并妥尚保留好相关文件副本。 分别有以下文件资料需要查验： 1、规划 部门出具的《南京市建筑工程规划验收合格证》 2、建设主管部门出具的《南京市建设工程 。 竣工验收备案证明书》 。表上每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何 一项的话，这个 楼盘还属于“黑楼” ，是不能入住的。 3、区级以上质检站核发的《房屋质量合格证明》 。― 必须具备。 4、开发商提供的房屋的《住宅质量保证书》―必须取得，要带走。 5、开发商 提供的《住宅使用说明书》―开发商据此承担保修责任。必须取得，要带走。 6、房产管理 局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》 。标明实际建筑面积是多少，分摊多少，什么地方 是公用面 积。或者由有权部门（如南京市规划国土局地籍测绘大队）出具的正式测绘报告： 《南京市房屋建筑面积测绘报告》 ―必须具备，否则至少无法计算实际的公摊面积，也就 。 无法结算最终房款，无法开具正式发票。 7、卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格 证》 8、公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》 9、民防部门出具的《南京市 。 。 民防工程竣工验收证书》 10、质量技术监督部门出具的《南京市电梯（扶梯）验收结果通 。 知单》 11、环保部门出具的《南京市建设工程环保验收合格证》 12、燃气主管部门出具 。 。 的《南京市燃气工程验收证书》 13、城建档案部门出具的《南京市工程验收档案认可书》 。 。 14、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)―可带走。房屋的设计图纸和水电路图纸，管 线如何走，哪些墙可以打， 配电箱及配线箱的使用说明等。 第二项：核实面积，计算和落 实房款得多退少补问题。 面积结算是验房手续当中比较重要的一项。请带上契约或副本，确 认售楼契约附图与现实是否一致，结构是否和原设计 图相同。契约面积是期房的销售面积， 而在工程完工后， 开发商还要请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测。 测绘部门 出示的面积 实测表，就是开发商和我们要进行面积结算的依据（一般在入住后开发商才请测绘单位对已 完工的住宅楼进 行实测） 。记住：要按购房契约约定的面积误差的条款结算面积。我们的契 约约定：面积误差按《江苏省城市房地产交 易管理条例》执行。因此，如有误差，需要开发 商明确处理方法。 （购房者对实测面积有疑问的，也可以要求重新测量。从普遍发生的面积 事件来看，主要有三个方面：一是开发商增加 公共建筑的内容，将原本没有或不该列入的建 筑列为公摊范围；二是在不增加公共建筑数量的前提下，将测量面积人为 加大；第三是调高 公摊系数，在不改变实测公摊面积的前提下，增加每户的公摊面积。事实上，这三种方法都 被交叉使 用，而这一切，都必须得到土地、房管或测绘部门的认可或配合。提请各位邻居注 意！主要分摊项目：1、电梯间；2、 电梯机房；3、水箱间；4、楼梯间；5、消防控制室；6、 一层门厅及值班室。不分摊项目：1、人防工作间；2、风井； 第三项：验收房子。 看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，暂且先不要交付一切 物业费用及相关费用，应该在验收好后，再交付费 用。物业要求业主在拿钥匙前先交物业费 无任何法律依据！从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱 钥匙、水表、 电表等几把(记得拿上那些工具)。也许在这之前，你已经无数次来看过房子了，但你最好还 是跟在物业或 工程部人员的身后去验收房屋。 如果房子和契约约定的一样， 且没有质量问题， 你就在收房单子上签字。如果在验收的 时候发现问题，一定要当场请施工单位及时维修，维 修后再重新验收房屋。 1、 看墙壁。 首先仔细检查每个房间墙体是否平整， 墙壁是否有裂纹， 房顶上是否有裂缝（没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂 缝。一般来说，与房间横梁平 行的裂缝， 属眼下的质量通病， 虽有质量问题， 但基本不妨碍使用； 如果裂缝与墙角呈 45 度 斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题） 。 包括门窗、阳台等 部位有无开裂现象(阳台裂缝危险大)。 内墙墙面上及房屋顶部是否有麻 点。 （这种麻点专业称“石灰爆点” ，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如有麻 点，对 室内装潢将带来很大的不利影响。 墙身顶棚有无部分隆起， ） 用小锤轻敲一下有无空声。 墙身、 顶棚楼板有无特 别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方。 2、看地面。 仔细检查地板是否平整，地面有无空鼓、开裂跑砂的情况。如有空鼓，一定要责成陪同验房的相关人员尽快 修复。 3、验地平。 验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。 验这个，很多时候也可以体现开发商的建筑质 量。因为作为业主方，根本是不可能去验收主 体结构的。那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法也是挺简单 的。将透明水管注满 水。先在门口离地面 0.5 米或 1 米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度， 并找个人 固定在这个位置。 然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。 看水管在该处的 高度，然后再做一个标志。接着用尺 测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就 是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋 的水平差度。 一般来说， 如果差异在 2 厘米左右是正常的，如果出这个范围，你就得注意了！ 4、查渗水。 （最好 是在房子交楼前，下大雨后的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁 形的。 ）特别是查看 一些墙体是否有水渍，特别是一些山墙、厨房卫生间的顶面、外墙等地 方，如有水渍，说明有渗漏，务必尽快查明原 因。顶层住户更应检查顶层是否渗漏。 （特别 留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。墙身、墙角接位有无水渍、裂 痕） 5、试门窗。 由 。 于是新房子，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗， 一感觉有阻塞感的时 候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了。 查防盗门（要求开发 商提供防盗门的质量检测报告！ 该门与质检部门查处的不合格门―是否同一公司名下的产品） 是否 太紧或太松（门缝隙是否太大） ，门插是否太短，门四边、角是否平整，门开关有无特 别噪音，门是否有破损，猫眼是 否正常，视觉清晰，门铃是否正常，按钮是否牢固，防盗门 开关是否有障碍，如碰到墙、消防箱等。内门（如有的话） 是否规则。对讲系统是否正常， 单元门能否受控打开。 窗户开关是否灵活，是否磕磕碰碰。是否能关严，隔风、隔音的效果 如何。 窗是否变形， 与墙体是否吻合， 窗边与混凝 土是否无缝隙， 锁扣是否正常， 能否锁紧， 是否灵活，玻璃是否完好，是否平整、干净、明亮，窗台下是否有水渍（如 有可能是窗户漏 水） 查看密封胶条是否完整牢固。 ， 阳台护栏是否牢固。 下列部位必须使用安全玻璃： （一） 7 层及 7 层以上建筑物外开窗。 （二）面积大于 1.5m2 的窗玻璃或玻璃底边（玻璃在框架 中装配完毕， 玻璃的透光部分与玻璃安装材料覆盖的不透光部 分的分界线） 离最终装修面小 于 500mm 的落地窗。 （三）幕墙（全玻幕除外） （四）倾斜装配窗、各类天棚（含天窗、 。 采光顶） 、吊顶。 （五）观光电梯及其外护围。 （六）室内隔断、屏风。 （七）楼梯、阳 台、平台走廊的拦板和中庭内护栏板。 （八）用于承受行人行走的地面板。 （九）公共建筑物的出入口、门厅等部位（包括 1、门玻璃 2、安装在门上方的玻璃 3、 安装在门两侧的玻璃，其靠近 门道开口的竖直边与门道开口的距离小于 300mm （十）易遭 受撞击、冲击而造成人体伤害的其他部位。 记住要检查每个房间的门窗噢！ 6、测量一下楼 层的层高。 用 5 米卷尺即可，看净高是否符合要求（购房合同中的层高减去 20 公分楼板 及面层厚度，再减去 2 公分允许误差，余 数就是房屋的净高。房屋最高、最低处是否相差 （是否倾斜） ，房间是否是长方形，是否两边的长度不一致。 7、上下水。 大开龙头查漏堵， 尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。(新房子应该配给一个简 易龙头 给业主)。 （建议有条件的邻居做水管的试压：水管道是隐蔽工程，为了美观和节省面 积，多数屋内的水管都埋在地 下，有什么问题很难发现和处理。水管道的试压就是验收水管 道最主要的方法。一是堵住水管的出口，并保持一段时 间；二是用打压机（加水压设备） ： 冷水管压力在 10 公斤、热水管在 15 公斤，时间 60 分钟/根，如果压力达不到或保 持不 住，就说明水管有漏水现象。 验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水管处灌水，分 ） 别是台盆下水、 浴缸下水、 厨房和卫生及阳台地漏等， 基本是每个下水口应灌入两盆水左右， 应听到咕噜噜的声音和表面无积水。下水道漏水是否迅速顺利（注水，打开地 漏，水是否迅 速漏下） 通球试验： ， 是检查下水道内是否有杂物。 为什么要验收这个呢， 因为在工程施工时， 有一些工 人在清洁时往往会&偷&这个工。 把一些水泥渣倒进排水管， 如果这些水泥较大的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困 难。 8、验防水。 这里所说的防水，指的是厨卫的防水。 当然，目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。 如果在交付 时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试， 那么在你装修好 时再发现漏水什么的， 那么维护工程就大了。 你不得不拆除已经装修一新的 地面来做一层新的防水层。验收防水的办法 是：用水泥沙浆做一个槛堵着厨卫的门口，然后 再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厨卫放水，浅浅就行 了(约高 2cm)。然后 约好楼下的业主在 24 小时后查看其家厨卫的天花。主要的漏水位置是：楼板直接渗漏；管 道与地 板的接触处。 而像地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。 9、 查电路。 关 闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。用万用表测量各个强、弱电路是否畅通。 强电、弱电是否分开走且 相距一定距离，无交叉。 电器户表在户外的，应检查其是否能控 制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电。户内的，应检查 闸具是否控 制户内电器。控制闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插座的闸具，空调的插 座应与其他线路 分开。 距离地面 30 厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近 安装， 洗手盆的上方不应有插座， 卫生间内用于洗澡 的电源插座应是防潮插座并有防溅措施； 卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座； 检查开关、插座的牢固程度；电话、电视线路应用 力拉一下， 看是否虚设。 插座是否正常通电， 有无防护措施？电灯是 否都亮？开关是否正常？ 有线电视线是否通？电话线路是否通？网络线是否通？ 10、 燃气管道是否安全， 要开发商明 确如何测试漏气报警装置。 11、安装中央空调是本楼盘有别于其他楼盘的地方，验收时同样 不能忽视。空调主机、管路安装是否符合设计要求等。 第四项：核对买卖契约上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。通常 在这方面，应该没什么大问题， 但是也要仔细核实。 总体上应做到室内清扫干净，无污物， 达到窗明地净， 地漏、 雨水等处无堵塞杂物。 燃气表、 电表、 水表三表到户， 正常使用 能 （燃 气可能要迟一些，入住率达到一定比例才能通气） 。在全部检查结束后，将水表、电表和燃气 表的读数看 清楚，记录下来，一般读数不大，还是让物业人员记一下的好。同时把一些验收 房子的数据和问题写在物业公司提供的 纸张上。 第五项： 对公共环境的验收。 楼盘的交付， 必然涉及到与楼盘使用相关的配套设施的同时交付，如果交付时楼盘四周绿化等配套等还没 有完工， 除非 业主与开发商在契约中就某些事项作了特别约定， 否则该楼盘肯定不具备交付 条件。合格的楼盘须做到“五通一平” ， 即燃气、上水、电、污水、路通，一平即楼前 6 米、楼后 3 米场地要平整，不准堆积 建材或杂物，以确保进出安全。 注意查看电梯箱体本身、电梯门是否正常，楼道、楼梯有无 质量问题。应该装修完毕并能正常使用。 住户的邮政信箱如何设置需要开发商明确。 各位 邻居应当提高对公共部位的关注程度， 特别是对本楼层的公共部分。 如果有不认可的房屋质 量问题，应当书面向物业管理公司说明有关情况，必要时请随同的物业管理人员签字认可， 以作 为业主已经履行验收义务的证据。 四、关于物业管理 验收入住涉及的一大问题是物业管理公约。商品房验收交付时，业主 大会与业主委员会尚未成立， 但是物业管理工作已 经开始展开， 因此前期的物业管理工作只 能由开发商依据一定标准选聘，属于短期性的委托管理。待全体业主入住以 后，成立业主大 会和业主委员会，行使业主享有的权利时，业主大会可以自行选聘物业管理公司，决定物管 资金的使用 和管理监督。 但在入住初期， 业主只能接受开发商和物业管理单位拟定的临时物 业管理公约，当然，业主如果对该物业 管理公约存在意见或建议，可以在以后的业主大会召 开时提交业主大会讨论。毕竟，临时物业管理公约还是相对规范和 有章可循的。建设部和各 地方已经陆续出台了一些行政指导性和强行性的规定，加大了对前期物业管理工作的监督和 管 理，在一定程度上也加大了对业主的保护。因此，签署临时物业管理公约，并不会导致业 主权利义务的重大变更。 完成了房屋的验收检查工作，若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影 响，需要进行交涉了。如果没问题的话， 准备签字收房，交纳一定的物业费用。在缴钱之前，会被要求先签很多“不平 等”条约，请 切勿偷懒，定要逐字逐句看清。 包括物业提供的《装修开工证》是否要缴纳不合理的收费。 业主需要交纳物业管理费（通常为半年，在公共环境条件未 达标之前应减半收取） 、房屋装 修押金和建筑垃圾清运费（通常按 2.5 元/m2 标准收取） ，而其他费用，通常是不需要 业主 交纳的。本文由 abcdel1 贡献 doc 文档可能在 WAP 端浏览体验不佳。建议您优先选择 TXT，或下载源文件到本机查看。 简述最佳收房流程及注意事项 简述最佳收房流程及注意事项 收房注意六原则 新房查 验三十六招 两小时查出新房毛病 16 处 关注民间验房师 高级工程师教你新房验收 15 招 隐蔽工程验收不可马虎 怎样避免入住纠纷 改变旧观念 分清责权利 验房很关键 验房细则 一步步教你如何收房验房 网友原创: 网友原创:新房入伙验收注意事项 几篇收房注意事项, 几篇收房注意事项,贴出来供大家参考 详解交房时各项应缴纳费用 详解交房入住手续 详解 收 程序: 详解收房程序:要坚持先验房 后办理入住手续 详解验房程序: 详解验房程序:做 好七步八关注 验房程序 简述最佳收房流程及注意事项 简述最佳收房流程及注意事项 核验业主材料 ↓ 业主领 取《竣工验收备案表》,《房屋土地测绘技术报告书》,《住宅质量保证书》和《住宅使用说 明书》并由开发商 加以说明 ↓ 交纳剩余房款 ↓ 业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》 ↓ 业主做综合验收 ↓ 业主就验收中存在的问题提出质询,改进意见或解决方案 ↓ 开发商与业主协商并达成书面协议 ↓ 根据协议内容解决交房中存在的问题,无法在 15 日内解决的,双方应当就解决方案及期限达成书面协议 ↓ 业主签署《入住交接单》 【提 示】:开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》,《住宅质量保证书》和《住宅使用 说明书》必须为 原件而不是复印件. 收房注意事项 马上要到一年收房的高峰季节