因为经济纠纷，在房产局没有备案的房子，法院可以保全查封吗？_百度知道
因为经济纠纷，在房产局没有备案的房子，法院可以保全查封吗？
根据最新出台的司法解释的规定，必须要备案，否则法院不得查封。除非发生隐匿财产等紧急行为这才破例允许您好
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房产是登记为准的，没有登记的房产是不可以查封的。
您好，是可以查封的，建议咨询当地法院或者律师。
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出门在外也不愁“陇川县法院莫名解封保全房”追踪 包工头申请329万国家赔偿,被财产保全法院判决多久可以解封,向法院申请财产保全,申请法院解封申请书,财产保全错误赔偿,法院房产解封流程 - 今日新闻
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“陇川县法院莫名解封保全房”追踪 包工头申请329万国家赔偿时间：日08:24来源：昆明信息港
原标题：“陇川县法院莫名解封保全房”追踪 包工头申请329万国家赔偿
　　杨国洪是个包工头，拿到楼盘工程时他别提有多高兴，干完工程后却被拖欠工程款。他不仅将开发商告上法庭，还向法院申请财产保全、查封了7套他们盖的房子。本以为这下万无一失了，谁知申请强制执行后竟被告知，这7套房子不属于开放商，解封后已经卖给了别人。这下，杨国洪心都凉了，但他并未放弃，而是继续维权——申请329万元国家赔偿。本期法治周刊，我们和你聊聊财产保全、国家赔偿的那些事。官司一审、二审都赢了，杨国洪心想即使对方赖账，法院将查封的7套房子拍卖后，他也能拿到工程款。可申请强制执行5个月后，杨国洪突然得知被查封的7套房子刚被解封就卖给了别人。此后，杨国洪边打工偿还工人的工钱边索要国家赔偿，在19年漫漫维权路上，杨国洪每一步都走得好艰难。近日，终于有了新进展——德宏傣族景颇族自治州中级人民法院受理了杨国洪索要329万元国家赔偿申请。　　打赢官司没拿到钱　　1995年，保山沙坝建筑公司第9施工队队长杨国洪和两个老乡，带领数十名工人到德宏州陇川县一个楼盘干建筑工程，完工后，开发商陇川县顺兴股份集团贸易公司（以下简称“顺兴公司”）拖欠着他们100多万元工程款。杨国洪等3人将顺兴公司告上法庭，杨国洪说：“起诉后，我们向陇川县人民法院申请查封了我们为顺兴公司建盖的7套房子，拿到保全裁定书后，我们以为拿到工钱有保障了。”　　日，德宏州中院二审判决顺兴公司支付杨国洪劳动报酬35万多元；向另外两名包工头支付劳动报酬25万元（去年11月23日，本报以《陇川县法院莫名解封保全房》为题报道了此案）。　　日，杨国洪等3人向陇川县法院申请强制执行，但一直没有执行下来。1998年8月，杨国洪得知，被查封的7套房子已被解封卖给了别人。为此，杨国洪多次找当年的执行法官黄为，但毫无结果。1999年初，他向陇川县法院询问执行进展情况，得到的答复是，顺兴公司已经解散。　　审判卷宗都查不到　　没拿到执行款，工人天天上门追债，1998年杨国洪开始了打工还债的生涯。18年来，他和老婆辗转景洪、云龙、普洱、昆明多地打工，还捡过垃圾、养过鱼、酿过酒。如今，欠下的80多万元工钱他还了60万元，杨国洪也变成了年过50的大叔，满是无奈和心酸。　　前年8月，杨国洪再次燃起了希望，他找到保山隆阳区法律援助中心，委托法律援助工作者周福忠代理这件案子的申请执行。去年8月29日，周福忠到陇川县法院执行局查询杨国洪申请执行一案的情况。周福忠说：“翻遍了法院档案室，也没找到杨国洪告顺兴公司的卷宗。工作人员说，卷宗可能丢失了。找到杨国洪一案的执行卷宗后却发现，杨国洪申请法院强制执行5个月后，陇川县法院却解封了杨国洪申请保全的7套房子。”　　7套房子不属于开发商　　杨国洪说，1998年7月房子被解封，8月他就听说7套房子都被卖给别人了。但他没有放弃。　　去年2月，杨国洪向陇川县法院提交了民事执行“违法保全赔偿”请求，要求陇川县法院支付329万元国家赔偿。　　陇川县法院认为，这7套房子虽然是杨国洪等人的施工队为顺兴公司建盖的，但房产的所有权不属于开发商顺兴公司。而是属于案外人，案外人与他人和银行之间存在债务，并先后于日、7月5日和8月21日以划账形式用房屋抵债结清债务。1998年二审胜诉后，杨国洪申请法院强制执行时，法院发现7套房子并不属于顺兴公司，因此作出了解封的民事裁决。　　今年3月2日，陇川县法院认为在解封7套房产过程中不存在问题，杨国洪申请的329万元国家赔偿不予支持，据此驳回了杨国洪的申请。　　等待329万国家赔偿　　拿到陇川县法院不予赔偿的裁定书后，杨国洪不服，仍要艰难前行：“我当年申请保全的7套房子就是给被执行人顺兴公司盖的，盖房子的钱是我垫的资，咋个可能是案外的房子呢？”　　近日，德宏州中院受理了杨国洪329万元国家赔偿申请。目前，他正在等待德宏州中院的裁定。他能拿到国家赔偿吗？　　以案说法　　煮熟的鸭子也会飞？　　针对这起案件，记者昨日采访了云南云都律师事务所主任尚显达。尚显达律师说，执行难是多方面的，有一种情况是法院在执行中存在过错或过失，导致本应依法作出的法律行为做错后并不认为是违法；还有一种更为特殊的情况是，当事人申请保全（查封）后，法院找出各种理由对债权人百般刁难，致使“煮熟的鸭子都飞掉”。　　尚显达说，就本案而言，18年前的案件未执行，确实不应该，杨国洪完全可以申请国家赔偿，因为解封一般有如下情况：一是债务已清偿后可以解封；二是因债权人的申请而解封；三是人民法院强制执行后债权得到清偿而自动解封；四是申请保全财产的期限到期而经相应程序告知申请人没有续封的可以解封。不符合上述情况的，任何机关擅自或恶意解封，都将承担相应的法律责任并作出赔偿。（春城晚报 记者 柏立诚 崔敏）　　作者：柏立诚 崔敏
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<meta name="description" content="房屋财产保全申请书:一、房屋的财产保全及手续如果一方有可能或正在转移夫妻共有的房产，另一方可以向法院申请对该房产进行财产,房屋财产保全申请书" />
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房屋财产保全申请书
一、房屋的财产保全及手续如果一方有可能或正在转移夫妻共有的房产，另一方可以向法院申请对该房产进行财产保全。实践中，如果房屋虽然为共同财产，但产权记载在一方名下，那么，未经另一方同意，一方可以在法律程序上，完成房产转移的过户交易手续，将售房款归为自己掌握。如果受让方即买房方为善意，且支付了相当的对价，法院一般会认定该转让行为有效。而另一方的损失只能向擅自转移房屋一方索赔。根据现行法律规定，当事人申请财产保全应当提供担保。也就是说，既然你申请法院查封另一方的财产，你就应当在申请法院保全的同时向法院提供一定的财产作为担保，以保证自己的申请有错误时，另一方可以拿一方提供的担保弥补损失。申请财产保全的当事人，可以拿自己单方名下的财产担保，也可以用第三方既担保人的财产担保。当事人或担保人如果用现金担保，担保数额一般要等同于欲保全财产的数额。如果要保全房屋，最好也用房屋作为担保，只要两套房屋的价格相当，或略差一些，一般法院都会同意受理。如果拿现金担保保全房屋，一般不需要提供等同于房屋价格的现金作保，只需要相当于房屋一定比例的现金即可。1.永另一套房屋作保对夫妻名下的房屋进行财产保全实践中，如果房屋产权除了记载为夫妻一方或双方的名下外，还有第三人的名字，如一方父或母、或兄弟姐妹，以及其他人，因涉及第三人的权益，法院一般不会受理一方当事人的财产保全申请。用房屋担保保全房屋要提交的材料有：（1)财产保全申请书（2）财产保全担保书，该担保书需要全体产权人签名（3)产权人身份证复印件（4）用来作担保的房屋产权证原件（5）要查封的房产的产权登记册或产权证（6）申请法院保全的保全费用2.用现金作保对夫妻名下的房屋进行财产保全这种情况下，要提供的材料有：（1）财产保全申请书（2）财产保全担保书。如果用现金作为担保，有的法院不同意用第三人名下的存款作为担保，而只能用申请人名下的现金作担保。如果这笔钱是向第三者借的，最好相关贷款手续及资金流转相关的证据都要留存好，不然，如果另一方主张这些作为担保的资金也是共同财产，那申请保全一方可又是填麻烦了。（3）将作为担保的资金打入银行指定的账户。一般法院没有外币账号，因此，如果用美金或日元作为担保资金，首先可能需要将外币兑换为人民币。（4）要查封的房产的产权登记册或产权证法院如果受理了财产保全的申请，会派员到房地产交易中心，将保全的裁定交至房地产交易中心，该裁定会规定房产在一定期限不准买卖。（二）股票账号的财产保全及手续一般情况下，法院对股票的查询，一般限于冻结被申请人的资金账户，该账户只准进入资金，不准取出资金，而一般允许股票的继续买卖，以减少由于保全措施给被申请人造成的经济损失。如果申请人要申请法院查封被申请人股市内的财产，要向法院提交类似于房产保全的相关法律文件，如申请书、担保书、被申请人的股市账户基本信息等。法院受理当事人的申请后，会依法作出裁定，同时，到开户的证券公司依法冻结被申请人的资金账户。（三）银行存款的保全及手续如果申请人相对被申请人银行存款进行财产保全，首要解决的担保问题，法院一般要求申请人提供等值的现金或其他财产作为担保。如果申请人提供了足额的担保，法院核实后，会裁定保全，并到被申请人的开户行对其银行账号进行冻结，被申请人将不能取出资金。（四）汽车财产保全及手续法院审查申请人提交的保全材料后，如果裁定保全，会到车管所办理查封汽车的保全手续，裁定生效后，该汽车只能使用，但不能买卖过户。律师应提醒委托人注意到问题1 财产保全申请与提起离婚诉讼是紧密联系在一起的。当事人申请财产保全一般是在立案之后做出的，目前很多法院很难受理诉前的财产保全申请。即使当事人提出了诉前财产保全，也应在保全申请后的15日内，向法院提起诉讼。2 自然人作为担保人与公司、企业法人作为担保人的区别。自然人作为担保人，只需提交相关的保证金或担保物即可。但公司、企业若作为保证人，一般法院要对其资产进行审查，甚至有些法院还会审计，以落实该公司、企业确实有足够的自信进行保全。3 请注意申请财产保全的风险。即使法院受理了财产保全的申请并作出了裁定，但是，如果法院最终没有支持原告的离婚请求，所有财产保全的相关费用，都将由原告自行承担，这一点，律师要提醒委托人格外注意。4 注意相关法律手续文件的保存。比如，各种产权证的原件，收条，存单等物品，在诉讼结束后，律师要及时向委托人或法院退还、索要或处理。
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房屋查封中买受人执行异议问题之研究
来源：研究室&& 作者：金华英&& 发布时间： 11:32:08&& 【字号：
一、聚焦个案：一起预售登记房产查封执行异议案件引发的思考
2012年5月30日，王某起诉楼某要求归还借款150万元，同时向法院提出财产保全申请，要求查封楼某所有的预售登记房产一套，法院经审查，于同日作出裁定，查封该房产。同年6月21日，双方当事人达成调解协议，然而楼某并未按协议主动归还借款，2013年5月28日，王某向法院申请强制执行，在执行过程中，第三人杨某以买受人的身份对查封房产提出执行异议，认为其是该房屋的所有权人，同时提交与楼某通过永康市某房产经纪有限公司签订的《房地产买卖契约》、楼某委托杨某为代理人代为办理异议房产申请产权证明、产权过户等事宜的公证书、支付购房款的收条、代楼某归还按揭贷款的银行回单等证据，证明其于法院查封保全前就已从楼某处购买该房产的事实，因开发商还未交房，无法办理产权过户手续，而未能登记确权，请求法院解除查封并停止对该房产的执行。法院对该异议进行公开听证后，认为查封时该房产预售备案登记人为被执行人楼某，异议人杨某在房地产买卖契约签订后，虽已支付部分价款并实际占有该房产，但尚未办理产权过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定驳回异议人杨某的异议。
法院每年总会受理几起该类执行异议案件，近年来呈现上升趋势，此类案件的多发与当前房地产市场交易活跃不无关系，若买卖双方未及时办理产权变更登记，出卖人一旦涉及债务纠纷被诉之法院后房产被查封的，购买人容易卷入纠纷中，进而引发执行异议案件。
二、房产查封中买受人执行异议之审查
当买受人的权利与申请执行人的权利发生冲突时，是应该维护司法保全的权威，抑或是维护市场交易的便利安全？为此，最高院出台《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，此规定作为法院审理执行异议案件最重要的法律依据之一，第十七条规定&被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。&从司法解释的文义来看，当买受人符合以下三个要件时：第一，已经支付全部价款；第二，实际占有房屋；第三，对未办理过户登记手续没有过错，法院对被告房屋不得查封。即当且仅当买受人满足上述三要件时，房屋不可以查封。{1}
法院在审查买受人提出的解除房产查封的执行异议时，按照规定第十七条对买受人&已经支付全部价款&和&实际占有房屋&两个要件的认定比较容易，然而规定并未对买受人&对未办理过户登记手续没有过错&作出进一步明确的解释，需要法官经过听证程序加以认定。在双证未全的房产执行异议中，有些代理律师在答辩意见中援引《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款中&对未依法登记领取权属证书的房产不得转让&之规定，认为买受人明知该房产法律规定不得转让，而仍然购买，认为买受人存在过错，笔者认为这是对过错内容的错误理解。那么如何判定买受人对未办理过户登记手续没有存在过错，笔者从以下几种在实务审判中常见的因未及时办理变更登记而引发的执行异议案件进行分析。
（一）出卖人怠于协助过户
该情形发生在双方房屋买卖合同约定的过户履行期限届满后，着重审查买受人是否在合理期限内向出卖人主张要求其履行过户手续。对于购买如此重大价值的房屋并已经支付大部分甚至全部购房款的买受人来说，及时取得房屋所有权，应当是每一个买受人所追求的。在买受人催告后出卖人仍长期未履行过户手续时，买受人应当积极地行使权利，即通过诉讼或仲裁依据买卖合同请求出卖人履行过户手续，并在诉讼或仲裁确认给付后，在出卖人拒不履行生效法律文书时，买受人应当积极地向人民法院申请强制执行。
对于积极主张要求履行过户的合理期间的界定，一般应当依据个案之情况予以判断，原《城市房屋权属登记管理办法》（现已失效）第十七条规定：&因房屋买卖、交换、赠与、继承、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90 日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。&同时《中华人民共和国物权法》第二十条第二款&预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。&毕竟对于一个一般正常人而言，购买一套房屋需要积蓄数十年甚至更长的时间，也就是说买受人原则上应当在三个月内积极主动地行使自己的权利。上述期间的考虑，主要是基于物权法定对于公信力和司法权威的维护，即涉案房屋长期登记于出卖人名下，第三人基于公信力也应当予以保护。
如何认定买受人积极地行使权利，笔者认为应根据个案进行分析。如异议人王某对申请执行人裘某与被执行人应某、胡某民间借贷纠纷执行一案中，异议人提交购房合同一份，被执行人出具共收取购房款113万的收条三张，证明其已支付全部购房款；同时提交其与张某签订的房屋租赁合同一份，证明其已实际占有该房产；另外，还提交了一份在查封期间，王某向其他法院起诉要求确认房屋买卖合同有效并要求协助过户，且双方迅速达成和解协议的法院作出的调解书。从形式上看，异议人满足法院不得查封的三个要件，然而审理后，法院并没有支持异议人的异议请求。虽然异议人提供了113万的收条，但不能提供双方的给付凭证；合同约定购房款在办理过户登记后全额付清，而异议人却在过户前提前付清；虽然有法院的调解书，表明其积极向法院主张要求过户的权利，但该调解书系双方行使处分权形成，基于上述理由，法院驳回了异议人要求解除查封的申请。使用调解书形式确定房屋权属的效力应该是有限的，否则，可能出现案外人和被执行人利用执行法院与审理权属纠纷的诉讼法院不一致，向审理权属纠纷的诉讼法院隐瞒标的物涉及执行案件，进行虚假诉讼，转移标的物所有权而规避执行的情况。因此，就案外人对被执行人提起诉讼，主张被查封不动产的权属并获得法院生效判决或调解书支持后，又依据生效的确权文书向执行法院提出执行异议，要求执行法院解除查封的情况。执行法院应该注意审查生效法律文书是否对不动产权属争议的证据和事实部分进行审查认定。如果被执行人与案外人之间就事实部分没有争议，或者被执行人承认案外人的事实主张而使诉讼法院未对事实部分进行核实就直接做出裁判或出具调解书的，对这类确权法律文书，不宜直接认定为案外人异议成立的证据。{2}
实务中买受人在发现出卖人的房产被查封后，才向法院提起诉讼，请求确认双方房屋买卖协议有效，并要求出卖人协助过户的情形比较多，应从执行实践的角度出发，侧重具体个案的考察，综合审查房产实际占有状态、合同履行情况、未履行变更登记手续原因等因素，认定异议是否成立，是否排除司法执行行为。其实质是对事实物权的一种保护，在保护执行申请人利益的同时，将无过错的房屋实际占有人的利益也纳入到保护范畴，以维护不动产交易市场的稳定。
（二）购买未办理双证的预售登记房产
当前房地产市场交易活跃，许多未办理双证的预售登记房产也进入流通市场转买转卖。商品房预售备案登记是购房户与开发商签订商品房购房协议后，为有效防止开发商一房二卖，保障购房户将来能顺利实现不动产物权，而报房地产管理部门进行登记备案的程序。建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定&商品房预售后，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理登记备案手续。&
对于预售登记备案的房产能否转让，尽管我国《城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但是规定商房地产开发企业对未竣工但符合法定条件的在建商品房可以预售。也就是说，对于未依法登记取得权属证书的房地产的转让，我国《城市房地产管理法》并没有完全禁止。而且，我国《房地产管理法》第四十六条规定：&商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。&意为授权国务院对预售商品房的再行转让问题另行作出规定，而时至今日，国务院也未对预售商品房再行转让的问题作出规定。因此笔者认为，预售商品房再行转让合同并没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属于有效合同。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋、被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。对于异议人购买预售登记房产，若法院查封前，该房产因开发商原因仍未能办理产权证，应认定异议人不存在过错；若查封前，办理产权证的条件已经成就，而异议人怠于主张，则应认定异议人存在过错。
三、房产买受人执行异议被驳回后权利之救济
当买受人的异议被裁定驳回后，其权利该如何救济？我国《民事诉讼法》第二百二十七条规定：&执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。&该条对异议人权利救济方式进行了规定。
对民事诉讼法第二百二十七条该如何理解，由于民诉法对于此条规定过于笼统，实践中不太好理解和适用，哪种情况适用的是审判监督程序，哪种情况下适用的案外人异议之诉。我们举一个例子来说明，例如：一个生效的民事判决中，判决甲赔付乙一辆汽车，该案件进入执行阶段后，由于汽车灭失，执行人员发现甲有一辆拖拉机可供执行，于是对于甲的拖拉机采取了扣押措施，在这时案外人丙向人民法院提异议，认为该拖拉机的所有权为丙而不是甲的。这时我们应对丙所提出的异议进行审查，理由成立的裁定中止执行，理由不成立的，裁定驳回申请。在此情况下，由于丙提出的执行标的为拖拉机，而不是判决书确定的汽车，这时不管是法院审查后认为案外人提出的理由成立裁定中止执行，还是理由不成立，裁定驳回申请，启动程序应为案外人异议之诉。因为丙所提出有异议的拖拉机属于一个新的权属问题，应视为是各方对于一个新的实体权利之争，应通过新的诉讼程序进行解决，以保障各方当事人对于新的财产之争享有共同的诉讼权利。如果执行过程中，判决确定的汽车仍存在，执行部门扣押了甲的这辆汽车，丙对于这个汽车提出异议，同样不管是裁定中止执行，还是裁定驳回案外人申请，因执行标的为判决所判的内容，此时的标的已经由生效的判决作出结论，故案外人提出异议后，应当启动的是审判监督程序，而不是案外人异议之诉。{3}总的来说，就是需要审查案外人异议的财产究竟是不是法院判决所判的，如果是判决所判的，不管异议成立与否，我们裁定中止执行还是裁定驳回申请，均适用审判监督程序，反之案外人提出异议的财产不是法院判决所判的，就应该是案外人异议之诉。同时需要说明一点，案外人对于判决确定的执行标的提出异议后，认为理成立，裁定中止执行的，申请再审的主体应为当事人，而经审查后认为理由不成立，裁定驳回申请的，申请再审的主体是案外人。对于不是判决所确定的执行标的提出的异议，经审查异议成立的，裁定中止执行后，所产生的新的诉讼为为申请人异议之诉，而异议不成立，裁定驳回申请的，为案外人异议之诉。在实务中，买受人的异议往往不是针对判决所确定的执行标的提出的，即其内容是与原判决、裁定无关，那么，在异议被驳回后，买受人只能提起案外人异议之诉。
所谓案外人执行异议之诉，是指案外人以债权人为被告（原则上），向法院提起要求法院作出不得强制执行或撤销执行程序的诉讼。案外人执行异议之诉，是一种重要的执行救济制度与手段，目的在于阻止或撤销执行机构对执行标的的执行。{4}案外人异议之诉适用的是普通的诉讼程序，按照两审终审的模式进行审理，各方当事人享有充分的举证质证、辩论、上诉等程序权利的保障。{5}若买受人的异议之诉未得到支持，两审终审后，买受人该如何保障权利。此时，买受人的确认之诉能否得到实现，答案是否定的。涉诉房产已被法院查封，买受人与出卖人之间的房屋购买协议过户目的已不能实现，买受人只能解除合同并要求赔偿损失。法院判决所确认的出卖人对于债权人的给付，是债权，而买受人因司法公权力之介入，即因出卖人的债权人申请保全之行为，而无法完成房屋过户之物权行为，进而无法取得房屋之所有权，由此，买受人系因可归责于出卖人之原因导致房屋买卖合同的目的无法达成，故买受人有权解除合同并请求损害赔偿，但此损害赔偿之权利，亦为债权。而此时，出卖人往往已有多起执行案件，负债累累，在仅有一套房屋存在时，多个债权人对同一债务人，基于债之平等性原则，债权人得依据平等原则和比例原则对房屋取得利益。
当买卖之标的物房屋被另案查封，此时出现的两种利益冲突无法完美调和，必然会导致一方实际利益受到一定的损失。相对于出卖人和债权人而言，买受人遭受损失的可能性更大。为了维护交易的安全和便利以及司法的权威，应当完善现行的法律制度，包括保全制度和预告登记制度，买受人在买卖房屋时应当积极地行使权利，不能怠于权利之行使，要充分运用预告登记等有利于实现物权的制度，以维护自身权益和交易安全。作为司法人员，应当依法执行保全措施，核实不动产现状，张贴相关公告，进一步维护司法的权威。
（作者单位：永康市人民法院）
(1) 金星、阮俊慧：《房屋查封中的买受人异议问题之审视》，载《法学研究》2012年第4期，第108页。
（2）杨梅超、潘亮洁：《对非房屋登记所有权人执行异议的审查》，载《人民司法》2011年第16期，第81页。
（3）李虎诚:《关于民事诉讼法第二百二十七条规定的理解与适用》，载，于2014年5月17日访问。
（4）王明华：《案外人执行异议之诉与物权确认之诉的区分》，载《人民司法》2012年第16期，第19页。
（5）罗发新：《案外人异议之诉在实践中的操作问题》，载《法治研究》2010年第12期，第94页。
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