位于慈溪市坎墩街道人和家园1号楼1507室住宅用途房地产市场价值及快速变现价值评估
色调调节：
http://fayuan.cixi.gov.cn
估价项目名称：
　　包##名下的位于慈溪市坎墩街道人和家园1号楼1507室住宅用途房地产市场价值及快速变现价值评估
委托方：慈溪市人民法院
估价方：宁波恒正房地产估价有限公司
注册房地产估价师：黄旭光（注册号）
&&&&&&&&&&&&&&&&&&张俊山（注册号）
估价报告出具日期：二O一五年五月五日
估价报告编号：浙恒估字(2015)第034号
　　一、司法评估委托书复印件；
　　二、评估机构营业执照复印件；
　　三、评估机构资格证书复印件；
　　四、评估人员资格证明复印件；
　　五、&慈房权证2009字第001632号&《房屋所有权证》复印件；
　　六、&慈国用（2009）第192301号&《国有土地使用证》复印件；
　　七、&慈房他证2011字第012753号&《房屋他项权证》复印件；
　　八、估价对象实物及周围环境照片；
　　九、估价对象地理位置图；
　　十、现场勘验笔录。
致委托方函
慈溪市人民法院：
　　受贵单位的委托，本公司以二O一五年四月二十七日为价值时点，在为司法机构确定拍卖保留价而评估房地产快速变现价值为估价目的前提下，指派专业估价人员，经过实地勘察，对包##名下的位于慈溪市坎墩街道人和家园1号楼1507室住宅用途房地产市场价值及快速变现价值进行估价。根据估价目的，按照估价程序，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，采用市场比较法对委托房地产进行了分析、测算和判断，确定：
　　估价对象房地产于价值时点的正常市场价值为人民币64.1万元，大写人民币陆拾肆万壹仟元整（其中含装修价值4.5万元）。
　　特此函告
估价方：宁波恒正房地产估价有限公司
　　法定代表人：戚宝鸿
　　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二O一五年五月五日
注册房地产估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
　　1、我们于2015年4月27日，指派注册房地产估价师张俊山，对估价对象进行现场勘查、记录。
　　2、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、失误性陈述和重大遗漏。
　　3、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设和限制条件见&估价的假设和限制条件&以及估价报告正文中的相关说明。
　　4、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。
　　5、我们对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
　　6、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T《房地产估价规范》、《房地产基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
　　7、没有其他单位和个人对本估价报告提供了重要专业帮助。
　　估价师姓名
　　注 册 号
　　签&&&&字
　　黄旭光
　　张俊山
　　估价的假设和限制条件
　　本报告中估价对象价值评估结果为该估价对象房地产通过司法拍卖方式进行处置的快速变现价值，它依据了如下假设条件：
　　（一）、 一般假设
　　1、估价对象产权清晰，手续齐全，可通过公开拍卖方式进行交易。
　　2、估价对象房屋、土地面积来源于委托人提供的&慈房权证2009字第001632号&《房屋所有权证》、&慈国用（2009）第192301号&《国有土地使用证》、&慈房他证2011字第012753号&《房屋他项权证》等复印件资料。
　　3、本次估价人员对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，但未予以核实，假定他们是合法、真实、准确和完整的。
　　4、估价人员在本次评估中对估价对象房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了必要关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患，且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象无房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素。
　　5、估价对象整体一并进行处置。
　　（二）、未定事项假设
　　1、估价对象产权清晰合法，不属于行政法规规定不得交易的房地产，且在估价报告有效期内无变化。
　　2、估价对象不受国家和地方有关政策的限制并允许在市场上进行公开拍卖。
　　3、拍卖交易，参与竞拍的拟买受人在较短的时间内决定购买，没有充分的考虑时间，也没有足够的时间对拍卖标的物作充分的了解。
　　4、估价对象不受其他可能影响其价值的债权限制和负有法律义务性质的开支及他项权利约束。
　　5、本次估价不考虑特殊卖家的附加出价。
　　6、估价对象在批准使用期限内，能保持现状用途及功能，且合法、持续使用。
　　7、估价时未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力因素对房地产价值的影响。
　　（三）、背离实际情况假设
　　1、估价对象无租约的限制和影响。
　　2、估价对象无设定他项权利、司法查封、限制使用的情形。
　　（四）、本报告使用的限制条件&&&&&&&&&&&&&&&
　　1、本次评估系受&（2015）甬慈法委评142号&《慈溪市人民法院司法评估委托书》委托。本报告仅适用于本估价报告所列明的估价目的，完整使用才能有效，并仅供委托司法机构确定拍卖保留价确定房地产快速变现价值参考。如果用于其他估价目的、引用其中的部分数据或非指定机构采用引起不当后果，本公司概不负责。
　　2、价值时点后，估价报告有效期内，如估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
　　3、本估价报告中采用的专业术语的定义及解释详见GB/T50291&1999《房地产估价规范》中的相关定义及解释。
　　4、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》，相关当事人若对价格有异议，请在收到评估报告后10日内向委托方书面提出异议。
　　5、本报告使用期限为一年。如使用本评估结果的时间与本估价报告的出具之日相差一年或以上，或者市场价格变化很快时，报告使用人应对房地产市场价值进行再评估，本公司对直接应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。
　　6、本评估报告由宁波恒正房地产估价有限公司负责解释。
　　7、本报告专为委托人所使用，须待估价机构及估价人员签字盖章后方为有效。未经本评估单位同意，不得向委托人之外的单位和个人提供。评估报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本次项目无关的任何公开文件，通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
　　房地产估价结果报告
一、委托方
　　名称(或姓名)：慈溪市人民法院
　　联系电话：7
二、估价方
　　名称：宁波恒正房地产估价有限公司
　　法人代表：戚宝鸿
　　地址：宁波市海曙区解放南路259号
　　资质等级：国家壹级
　　证书编号：建房估证字[号
　　联系人:张俊山
　　联系电话：
三、估价目的
　　为司法机构确定拍卖保留价而评估房地产市场价值及快速变现价值
四、估价对象概况
　　㈠.本次估价范围
　　根据委托方提供的资料及估价人员现场踏勘，本次估价对象为包##名下的位于慈溪市坎墩街道人和家园1号楼1507室住宅用途房地产。本次评估范围为估价对象（房屋建筑面积90.56M2、国有土地使用权面积4.79 M2）在价值类型条件下的房地产市场价值及快速变现价值。
　　㈡. 房地产登记状况
　　1.&&&&土地登记状况
　　《国有土地使用证》证号：&慈国用（2009）第192301号&；
　　土地使用权人：包##；
　　宗地位置：慈溪市坎墩街道人和家园1号楼1507室；
　　地号：82-019-337-0005；
　　用途：城镇住宅用地；
　　使用权类型：国有出让；
　　终止日期：2073年12月18日；
　　使用权面积：4.79平方米（系分摊面积）；
　　2.&&&&房屋登记状况
　　房屋产权证号: &慈房权证2009字第001632号&《房屋所有权证》；
　　房屋所有权人：包##；
　　房屋坐落：慈溪市坎墩街道人和家园1号楼1507室；
　　房屋结构：钢混；
　　房屋总层数：21层；
　　所在层数：15层；
　　建筑面积：90.56平方米（其中共有分摊面积21.99平方米）；
　　设计用途：住宅；
　　房屋性质：经济适用住房，取得时间2009年3月2日。
3. 他项权利状况
《房屋他项权证》：&慈房他证2011字第012753号&；
他项权利人：陶建明；
他项权利种类：抵押权；
登记时间：2011年12月23日；
抵押登记房屋产权证号: &慈房权证2009字第001632号&《房屋所有权证》；
土地证号&慈国用（2009）第192301号&《国有土地使用证》，土地面积4.79平方米，该宗土地使用权随之抵押。
　　㈢.房地产实物状况
　　1、房屋实物状况
　　估价对象系位于慈溪市坎墩街道人和家园1号楼1507室住宅，所在房屋位于人和家园小区内西北侧，于2009年建成交户，整幢房屋总层数为21层（底层设架空层），外墙采用干挂米黄色板材饰面，屋面结构为混凝土刚性平屋面，房屋用途为住宅用途，钢混结构，房屋质量完好，整幢房屋呈东西向三单元式排屋布置，主结构方向朝南，估价对象位于该幢房屋中间单元第15层，系住宅用房，南边外墙自立，东西墙与本幢楼邻户及共用电梯间拼墙，北墙与共用内走廊拼墙，本户所在单元为一梯四户（设电梯2部）。
　　估价对象内部呈二室一厅一卫一厨一阳台布局，其中：二室一厅一阳台朝南；室厅及厨房为全亮间、卫生间暗间，内部已进行装修，各间室布局如下：
　　南东室：地面采用实木免漆地板铺设，墙面及顶棚乳涂，西墙为轻质板材隔墙、油漆工艺夹板内门并包门套，南墙设外挑式铝合金玻璃窗，靠北墙设定制板材铝合金框花玻移门衣橱。
　　南中厅（带阳台），地面采用实木免漆地板铺设，墙面乳涂、东西墙南半部为轻质板材隔墙，顶棚四周采用纸面石膏板艺术造型吊顶乳涂，靠北墙设定制板材玻璃隔板橱柜、定制钢质品牌进户门；朝南阳台与该厅连通、西侧采用定制板材玻璃隔板橱柜与厅局部分隔，地面采用实木免漆地板铺设，墙面采用隐花瓷砖贴面、顶棚采用纸面石膏板艺术造型吊顶乳涂，铝合金窗封闭、外带不锈钢防盗窗。
　　南西室：地面采用实木免漆地板铺设，墙面墙纸裱糊，顶棚乳涂，东墙为轻质板材隔墙，南墙设铝合金玻璃窗，靠北墙设定制板材铝合金框花玻移门衣橱、油漆工艺夹板内门并包门套。
　　西中卫生间：地面铺设地砖、墙面贴花瓷砖、顶棚采用方格铝合金扣板吊平顶，卫生洁具为瓷质座便器、洗面池及云石洗面台柜、按摩浴缸，并设电热水器，内门为油漆工艺夹板并包门套。
　　西北厨房间：地面铺设抛光砖、墙面贴花瓷砖、顶棚采用方格铝合金扣板吊平顶，内有定制人造石面、防火板门灶台灶柜及吊柜，不锈钢双斗、嵌入式灶具、脱排，西南角设铝合金玻璃窗，内门为油漆工艺夹板并包门套。
　　进户门朝北开设于本单元4户共用内走廊南墙，内走廊设有电梯2部、安全楼梯一道。
　　估价对象房屋内部水电卫生及通讯网络有线设施齐全，采光、通风条件良好；估价对象房屋建筑面积90.56平方米，分摊国有土地使用权面积4.79平方米。
　　估价对象现处于正常居住使用状态。
　　2、周边配套设施状况
　　估价对象位于慈溪市坎墩街道孙塘北路东侧人和家园居住小区1号楼，所处居住区西边紧临孙塘北路、门牌为孙塘北路2258号，南边邻近人和路，北边邻近中横线，东边邻近担山北路；该区居住环境及条件比较成熟，在孙塘北路设有朝西主入口大门、育才小学公交站点；对外出行交通可以选择自驾、出租车或乘坐城际公交，交通条件较好，居住区内停车方便，物业管理比较规范、完善；附近有清水湾、浅水湾、金水湾、橡树湾等居住区，周边育才小学、育才中学、银行、医院、市场、超市等居住配套服务设施基本齐全。
　　㈣.估价对象所在地区概况
　　地理位置：宁波位于东经120&55'至122&16'，北纬28&51'至30&33'。地处我国海岸线中段，长江三角洲南翼。东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市的嵊州、新昌、上虞，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连。
区域面积：全市陆域总面积9817平方公里，其中市区面积为2462平方公里。全市海域总面积为9758平方公里，岸线总长为1562公里，其中大陆岸线为788公里，岛屿岸线为774公里，占全省海岸线的三分之一。全市共有大小岛屿531个，面积524平方公里。
　　地貌结构和气候条件：宁波市地势西南高，东北低。市区海拔4-5.8米，郊区海拔为3.6-4米。地貌分为山地、丘陵、台地、谷（盆）地和平原。宁波属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明。全市的多年平均气温16.4℃，平均气温以七月份最高，为28.0℃，一月份最低，为4.7℃。
　　水文状况：宁波是浙江省八大水系之一，河流有慈溪江、奉化江、甬江，慈溪江发源于上虞县梁湖；奉化江发源于奉化市斑竹。慈溪江、奉化江在市区&三江口&汇成甬江，流向东北，经招宝山入东海。
　　行政区划和人口规模：宁波辖海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州6个区，宁海、象山2个县，慈溪、慈溪、奉化3个县级市。共有78个镇、11个乡、63个街道办事处、594个居民委员会和2601个村民委员会。全市总人口556.7万人，其中市区面积2560平方公里，市区人口213.4万人。
　　宁波是我国东南沿海重要的港口城市和长江三角洲南翼经济中心，是中国对外开放城市、享有省一级经济管理权限的计划单列城市、具有制定地方性法规权力的&全国较大的市&，不仅是全国历史文化名城、国家园林城市、国家优秀旅游城市和全国卫生城市，也是长江三角洲南翼重要的经济中心城市和重化工业基地、中国华东地区重要工业城市、浙江省的经济中心。
　　公路运输：从宁波到上海、杭州、苏州的高速公路距离分别约为320、145、300公里，驱车时间约为3.5、1.5、3小时。在2008年投入使用的世界最长跨海大桥---杭州湾大桥全长36公里，双向6车标准设计，时速可达120公里，此时宁波到上海的距离缩短为170公里。
&&&&铁路运输：通过萧甬铁路复线与全国铁路网相连，甬台温铁路已投入使用。
&&&&港口运输：宁波港是我国四大国际深水良港之一，享有&东方鹿特丹&之美誉，拥有万吨级以上泊位35座，与90多个国家和地区的560个港口直接通航，至欧、美、中东、东南亚均有定期集装箱航班。
&&&&航空运输：宁波机场现已开通至中国大陆主要城市航线30余条、至香港、澳门的定期航班以及宁波至日本、泰国、韩国的包机航线。另外杭州萧山国际机场距离宁波也仅约110公里。
　　天然的地理优势和发达的运输条件使宁波成为全国重要的沿海对外开放城市和对外贸易口岸。目前，宁波经济技术开发区、保税区、出口加工区、大榭开发区等四个国家级开发区，宁波科技园区等一批省（部）级产业园区，以及一批产业园区与工业产业集聚区、特色产业园区，也已逐步成为宁波对外开放的重要窗口和招商引资的热土。港口的开发、科教的发展、对外开放和城市化突破，宁波以自身宜人内部条件和良好的发展环境为她赢得了巨大的上升空间和经济动力，为进一步确立&长三角&南翼的经济中心地位而奠定基础。
　　慈溪地处美丽富庶的长江三角洲南翼 , 东与宁波市江北区、鄞州区相邻 , 南枕四明山 , 与奉化、嵊州接壤 , 西连上虞市 , 北毗慈溪市 , 西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。距宁波国际机场和大型港口宁波北仑港仅半小时和 40 分钟车程 , 至杭州萧山国际机场只有 1 小时车程 , 经沪杭甬高速公路去上海也只需 2 个半小时,经杭州湾跨海大桥到上海仅需1小时,慈溪已纳入上海&二小时交通圈&。姚江为浙东运河一段 , 水陆交通便捷。
五、价值时点
　　2015年4月27日，价值时点确定依据：根据现场勘查日期决定。
六、价值类型
　　本次估价采用公开拍卖市场价值标准。
　　公开拍卖市场价值是指在公开市场拍卖中，买受人在较短的时间内决定购买，没有充分考虑时间，也没有足够时间对拍卖标的物作充分了解的情况下，最可能形成的价格，即：房地产快速变现价值，指估价对象在某一特定日期的实际状况下的价值。本次估价对象价值隐含下列内涵：
　　⑴ 用途：估价对象设计用途为住宅；
　　⑵ 权利状况：权利人拥有估价对象合法房屋权属和土地使用权，土地使用权类型为国有出让土地，终止日期至2073年12月18日；
　　⑶ 本次评估包含估价对象房屋所有权、国有土地使用权（房屋建筑面积90.56M2、国有土地使用权面积4.79 M2）以及内部固定装修价值。
七、估价依据
　　1、法律、法规和政策文件
　　(1)《中华人民共和国房地产管理法》;
　　(2)《中华人民共和国土地管理法》;
　　(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》;
　　(4)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;
　　(5)《中华人民共和国担保法》；
　　(6)《中华人民共和国物权法》；
　　2. 技术规程
　　(1)《房地产估价规范》（GB/T ）；
　　(2)《城镇土地估价规程》(GB/T )；
　　(3)《城镇土地分等定级规程》(GB/T )；
　　(4)《土地利用现状分类》(GB/T )；
　　(5) 慈溪市土地级别及基准地价标准；
　　(6) 慈溪市房屋结构等级评定和重置价格标准；
　　3. 其它
　　(1)委托方提供&(2015)甬慈法委评142号&《慈溪市人民法院司法评估委托书》；
　　(2)委托方提供的&慈房权证2009字第001632号&《房屋所有权证》、&慈国用（2009）第192301号&《国有土地使用证》、&慈房他证2011字第012753号&《房屋他项权证》等复印件资料；
　　(3) 委托方提供的其他相关资料；
　　&(4) 估价人员现场查勘和估价机构掌握与搜集的其他相关资料；
　　(5) 本公司所掌握的估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。
八、估价原则
　　本估价报告在遵循独立、客观、公正原则以及合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值时点原则的前提下，结合估价目的对估价对象进行估价。
　　1、独立、客观、公正原则
　　要求我们估价人员具有完全的独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。
　　2、合法原则
　　房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易、合法处分为前提进行。遵循合法原则，第一、要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权；第二，要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的；第三，要求估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分必须是合法的。
　　3、最高最佳利用原则
　　房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，体现在房地产的使用过程中。房地产估价时必须以估价对象用于最高最佳利用为前提。所谓最高最佳利用，是估价对象的最可能的利用，这种最可能的利用，必须是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的利用。
　　4、替代原则
　　遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提。替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程，房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理的价格或价值，对房地产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。
　　5、价值时点原则
　　价值时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在价值时点时的客观合理的价格或价值。同一宗房地产在不同时点往往会有不同的价格，所以在评估一宗房地产价格时，必须假定市场情况停止在价值时点上，同时估价对象房地产的状况也是以其在该时点的状况为准。
　　总之，在估价过程中，以国家有关法律、法规为论据，坚持真实性、科学性和可行性原则，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确，严格保守在估价过程中知悉的委托方的商业秘密。
九、估价方法
　　（一）估价方法
　　根据《房地产估价规范》规定，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法，有条件选用市场比较法的应以市场比较法为主要的估价方法。收益性房地产应选用收益法作为其中一种估价方法，在无市场依据或市场依据不充分而不适宜市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
　　估价人员通过分析项目的特点和实际状况，并研究委托方所提供的及估价人员所掌握的资料，通过实地勘查和调研，结合估价人员的经验认为，估价对象相同区域类似房地产有一定市场成交案例，故可选用市场比较法。
　　（二）技术路线
　　1、市场比较法
　　(1)定义
　　所谓市场比较法是指在一定市场条件下，选择在价值时点近期与估价对象条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件下与估价对象进行对照比较，并对交易案例价格加以修正，从而确定估价对象价格的方法。
　　(2)估价思路
　　①在同一供需圈内搜集房地产交易实例
　　②选取可比实例，具体条件如下：
　　与待估房地产用途相同的交易案例
　　交易案例价格类型与待估房地产的估价目的相同
　　交易案例是正常交易，或可修正为正常交易
　　交易案例与待估房地产的建筑结构相同
　　交易案例的交易日期与待估房地产的价格时点较接近
　　③建立价格可比基础
　　④进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素、权益因数修正
　　⑤计算得出比准价格
　　⑥计算估价对象房地产价值。
　　2、确定快速变现价值减损率
　　(1) 快速变现影响因素：
　　① 房地产的通用性。指是否常见、是否普遍使用，也就是需求方多与少。
　　② 独立使用性。通俗的说就是能否单独地使用而不受限制。
　　③ 可分割转让性。是指物理上、经济上是否可以分离开来使用。
　　④ 变现的时间长短及费用、税金的种类、数额和清偿顺序
　　费用主要包括拍卖(处置)的佣金及拍卖过程所产生的费用。税金的种类和数额要依据价值时点当地关于房地产转让规定的有关税种及标准求取。
　　(2)综合以上因素考虑，应拍卖标的情况、卖方手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会对拍卖房产产生一定的价格减损，在价值时点时期内进行快速变现时，最可能实现价格一般比公开市场价值低，预计幅度在20%左右。
十、估价结果
　　本公司根据评估目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价格的因素进行分析，选取科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，确定包##名下的位于慈溪市坎墩街道人和家园1号楼1507室住宅用途房地产在价值时点的价值为：
　　估价对象房地产于价值时点的正常市场价值为人民币64.1万元，大写人民币陆拾肆万壹仟元整（其中含装修价值4.5万元）。
十一、 参加本次估价的注册房地产估价师签字盖章
　　估价师姓名
　　注&&册&&号
　　签&&&&字
　　黄旭光
　　张俊山
十二、估价作业日期
　　2015年4月22日至2015年5月5日
十三、出具报告日期
　　2015年5月5日
十四、估价报告应用的有效期
　　本评估报告有效期自估价报告出具日起1年，即2015年5月5日至2016年5月4日有效。
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房地产司法鉴定
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终止房地产司法鉴定评估委托的情形： 1、估价对象灭失 2、估价对象的所有人或占有方拒绝配合估价人员工作。 3、隐蔽工程图纸 返回 委托人提供的如下资料： 1、《鉴定评估委托书附表》 2、《鉴定评估资料交接表》 3、《鉴定评估资料质证情况记录》 返回 含义：指存在于各种载体上与鉴定评估事项有关的记录。 内容： 案件基本情况 案件当事人基本情况 估价对象法律权属状况 估价对象占有维护情况 估价对象不动产登记档案 返回 评估委托书应载明： 1、委托人的名称或姓名 2、委托的房地产估价机构名称 3、委托日期 4、简要案情及承办人姓名和联系电话 5、诉讼当事人及其联系方式 6、诉讼当事人签收《房地产司法鉴定评估风险告知书》记录 7、房地产司法鉴定估价基本事项 返回 司法鉴定估价基本事项： 1、估价对象及估价范围 2、估价时点 3、估价目的 4、物质实体状况和权益状况（包括法律权属、法律瑕疵及租约限制等）
附：房地产鉴定评估委托书推荐文本
返回 评估委托书附表通常载明： 1、估价机构选定日期 2、鉴定评估移送日期 3、实际估价范围 4、鉴定评估的价值意义 5、鉴定估价报告提交期限和方式 6、鉴定估价报告使用者 7、鉴定评估服务费总额及其支付方式 8、既往鉴定估价报告书 9、受托估价机构的其他义务、估价机构受托记录
附：房地产鉴定评估委托书附表 推荐文本 返回 房地产司法鉴定估价机构需要补充材料，或者退回鉴定评估委托的，应当向委托人出具鉴定评估（补充或退回）资料交接表，载明房地产估价机构认为需要补充的鉴定评估资料清单、不受委托的理由，以及人民法院委托部门移送、房地产估价机构接受及退回记录等内容。 对于委托人移交的当事人提供的鉴定评估资料，房地产估价机构应当区分经当事人质证人民法院认定的鉴定评估资料，以及需要注册房地产估价师调查核实的资料。房地产估价机构认为需要人民法院依职权调查取得有关鉴定评估依据的，应当向人民法院书面提出，并将人民法院依职权调查核实的鉴定评估资料作为鉴定评估依据。 返回
成本法 又称修复费用法，是通过设定规划许可、采用其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮，求取排除估价对象房地产的缺陷恢复其原来功能所发上的各项费用。 含义： 内容 拆除工程费用 修缮工程费用 恢复工程费用 修复工期内的直接经济损失 返回 损失资本化法：
通过测算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限内的现值和，或测算经济耐用年限内无质量缺陷房地产正常净收益现值和与有质量缺陷房地产正常净收益现值和之差，从而评估房地产价值减损额的方法。 返回
损害前后差价法：
通过测算损害前房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值，求取其差额，从而评估房地产价值减损额的方法。 返回
赔偿实例比较法： 通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和修正，从而评估房地产价值减损额的方法。 返回 实体性损害：对房屋有形组成部分的损害，包括影响主体结构、围护结构、装饰装修等的损害。房地产的实体受到损毁带来的损害赔偿鉴定评估，装修纠纷中的损害赔偿鉴定评估均是常见的损害赔偿鉴定评估类型。 功能性损害：指房屋及其所在小区内外规划的改变，如房屋层高、小区绿地道路等发生改变，以及影响房屋采光、日照等方面的规划变更，从而对房屋功能发挥产生的负面影响。 经济性损害：指对损害事实的发生间接影响房地产的外部环境，从而减损其价值的损害，如环境污染带来的损害、异议登记不当带来的损害、房屋（土地）登记部门的其他登记错误带来的损害，以及区域规划调整带来的损害。 返回 实体价值减损：指修复该房地产所需耗费的资料、人工等投入及其合理税费和利润。测算实体价值减损，需要区分重建成本和重置成本。 市场价值减损：指房地产发生损害之后，市场主体对于该房地产产生畏惧和排斥心理，使得市场需求方减少，对于市场租金、市场售价带来直接影响，从而带来在实体价值减损之外的其他价值减损。 返回 司法鉴定中估价报告案例分析 山东三鑫房地产评估咨询有限公司 张鑫恭 2012年8月 6日 一、概 述
房地产估价司法鉴定，立足于为解决房地产纠纷服务的房地产评估，不同于房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产保险所涉及的一般房地产估价，它对于估价机构和估价师有更高的要求，要求有更高的执业水准和更好的职业操守，同时又要有一定的法律知识。 房地产司法鉴定估价 房地产估价师的责任
1、应当遵守法律、法规、规章，遵守执业规范和职业道德，遵守房地产估价行业操作规范。 2、经人民法院依法通知，应当出庭就其估价工作及鉴定估价报告，接受法官和当事人的询问，回答与鉴定估价事项有关的问题。 含义：指在诉讼过程中，为
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