小区公共收益归业主是法定权利而非物业给的福利-中国社会科学网
小区公共收益归业主是法定权利而非物业给的福利
日 09:36 来源：深圳特区报
内容摘要：引子：小区公共收益到底归谁所有，一直是公众关心的话题，它不该成为一笔糊涂账。
关键词：业主;收益;物业;小区;福利
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　　引子：小区公共收益到底归谁所有，一直是公众关心的话题，它不该成为一笔糊涂账。近日，江苏苏州高新区朗香小区业委会给业主发红包，606户人家总共领到了24万元现金。小区业委会和物业签订了协议，从他们那里争取到了小区的公共收益。其实，根据物权法，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。现实情况却是，这些公共设施委托由物业来经营或管理，业主忽视了这部分收益或者误认为应该由物业使用，与业主无关。本期“思与辨”就该话题进行讨论。
　　■ 主持人：尹传刚
　　■ 嘉 宾：匡贤明（中国&海南&改革发展研究院经济研究所所长、研究员）
　　&&&&&&& 张敬伟（中国人民大学重阳金融研究院客座研究员）
　　&&&&&&& 和静钧（西南政法大学政治与公共管理学院副教授）
　　小区业主维权意识的淡漠和权利意识的分散，是物业公司独占小区公共利益的一个原因
　　主持人：公共区域收益所属权归业主集体所有，现实中却是物业公司独享收益，原因何在？
　　匡贤明：我国小区管理，从过去的单位制转向市场化的小区，对公共区域收益的权属，相当多的业主并不清楚。比如，根据物权法规定，小区里的广告收益、出租收益、停车费收益等应归业主所有。但事实上，很多业主对此没有明确的概念。
　　不同小区收入结构不同，部分小区仅能做到收支弱平衡。因此，不少业主对小区公共收益并没有什么概念。更重要的是，不少小区业主委员会对物业管理公司的监管不到位，其财务状况并不透明，业主并不清楚详细的收支情况，这使得小区的公共收益的分红就更困难了。
　　和静钧：在开发商售楼之时，公共区域就以公摊的方式算入房价，相当于所有业主按其实际区分所有权的权重购得公共区域的所有权或使用权，业主对公共区域拥有权重不等的收益权。即便单个业主知晓权利归属，主张权利往往势单力薄，最后就会由物业管理公司所持有。物业管理公司在核算成本之时，也会把这些收益算入，业主可享有较低物业管理费的负担，在公共收益并不是很大之时，业主们一般都会选择“搭便车”策略，都不想出头，最后物业公司乐享其成。然而，一旦收益大到能激励业主们维权之时，之前所潜藏的问题就会浮出水面。
　　张敬伟：物业公司是专业化的市场主体，追逐利润是其生存之要，因而对于小区内的相关利益所得非常熟悉。但是对于小区业主而言，他们只知道住宅属于自己。这种不对称，使得物业公司很容易将小区公共利益变成自己的利益所得。小区业主因为不懂相关规定而忽略了自己的权利，物业公司顺势将小区公共利益据为己有。小区业主的不懂法和物业公司的逐利欲求是造成小区公共利益被物业公司独占的主因。
　　即使小区业主熟悉物权法，也知道小区公共利益的范畴，但是作为个体，大多数业主很难形成集体合力。小区业主维权意识的淡漠和权利意识的分散，也是物业公司独占小区公共利益的原因。
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动辄几十万！不知道“公共收益”？你吃大亏了……
动辄几十万！不知道“公共收益”？你吃大亏了……
每天上下班你是否注意过你的小区电梯里▼楼道里▼公共区域▼甚至门禁杆上▼都充斥这样一个东西——广告并且这些广告还时常在变化那么问题来了这些广告要收费吗收的费用跟你有关吗……现在51工社君就明确告诉工粉们跟你非常有关系一起来看看咋回事儿↓↓↓近日，江苏苏州高新区一小区的业主相当兴奋，因为小区业委会发大红包了！606户人家总共领到了24万元现金！并且，还是由业委会成员，挨家挨户把这个大红包送到居民手中！看到这个新闻是不是一脸懵逼因为常规印象中业主只有交钱的份儿收现金红包是什么操作是不是怀疑自己住了个假小区为啥会有这种操作呢？原来小区业委会和物业签订了协议从他们那里争取到了小区的公共收益看点01什么是“公共收益”？那么，这笔钱由什么构成？这些钱我们每个人都有吗？先来说说啥叫公共收益？正如工社君前面所说，你在小区看到的任何广告，都是收费的。还有其他的收费项目，比如——小区外车辆进入小区要收停车费有人要在小区广场搞特卖、或做活动，要交场地租金小区的配套商铺，有人要开店，那就得付房租小区的会所，承包给别人经营，也要收租金……这些钱都是公共收益！收钱的虽然是物业，但是，物业只是代为管理，这些钱都归业主所有！看点02这笔钱从来没拿到该找谁？关于“公共收益”的使用，江苏一物业公司表示：每个小区的收入和利用情况不一样，以东方花园为例，园区平均物业费在2元/㎡，但作为园区老一代的小区，他们的物业费还维持在0.65元/㎡的水平，收入较新小区要少很多。同时，年数越长小区硬件需要维护的地方越多，花钱也较多，公共收益剩下的就很少，在使用上会和业委会达成一致。所以，对这笔钱有疑惑的，赶紧去问问小区的业委会。如果是没有业委会的老小区，为了避免有些物业公司，在没有业委会的情况下不主动公示小区的收益、物业费的使用和用途等，就要拿出法律武器维护自身权益了！▼▼▼最新版《物业管理条例》第五十四条明确规定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。2007年颁布并实施的《物权法》第七十九条、第八十条第七十九条　建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。第八十条　建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。据法律界的朋友所说，可以找当地街道办事处，社区居民委员会等反映此问题……看点03哪些小区发过“公共收益”红包？其实，发这“公共收益”红包的，并不止苏州高新区这一家：2015年7月，苏州园区都市花园将公共收益126万以物业补贴发给了业主。当时，都市花园的邹女士说平均每一户领到了401元。然而，有很多居民包括她自己，都是拿到钱才知道有小区的公共收益。2016年2月，南昌一小区向330户居民每户发放了120元过年红包，这笔钱来自公共商铺收入部分的结余。2016年8月，据媒体报道，成都翡翠城二期也给业主发放了现金红包。有业主告诉记者，小区发放的这些钱原本就是属于小区的业主共有，主要来自于小区每年的公共区域广告费，另外小区大门口的街边停车位也属于小区业主共有。是不是瞬间觉得自己吃亏了交了那么多年的物业费可该给我们的钱却被瞒了好多年是不是突然有一种还有一个红包未领取的赶脚回家后赶紧去问问小区业主委员会没有业委会的可以找当地街道办事处或社区居民委员等协调一起问问物业公司这些广告收入都哪去了？来源：综合南方都市报、苏州发布、深圳大件事、深圳晚报、重庆商报、四川在线等媒体图片如无说明来自网络
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&&&&&&正文
小区公共收益 你分红了吗
长沙一些中高档住宅小区，电梯内都有各种广告。王志伟 摄记者 张萌 实习生 雷青
　　“现在重庆有些小区业委会经营得很好，每年给业主分红，发过年钱、米油等……”近日，一则关于小区公共收益的微博引起了网民的热议。
　　小区电梯里的广告收入、公共区域停车要收费、游泳池对外开放的收入、公共租赁摊位的收益……近年来，小区公共收益的方式越来越多，收入也越来越高。按《物权法》规定，小区公共收益应当属于全体业主，在北上广及一些沿海城市，物业公司会用这些收益给业主分红。那么在长沙，这些钱都收入谁的囊中了？作为业主，你得到过物业公司的分红了吗？连日来，记者走访长沙一些居民小区发现，鲜有业主知道哪些项目属公共收益，更没想过这笔钱该归谁，最终花在哪儿了。
　　收益哪里来
　　广告费停车费摊位费等
　　小区主干道两侧有灯箱广告，电梯内有平面框架广告，电梯口有滚动播放的视频广告……连日来，记者先后走访了长沙国际世嘉华城、王府花园、芙蓉苑等多个小区，发现新建或中高档的小区内都不同程度有广告进驻。广告内容各种各样，房产、旅游、家装、教育、通信、汽车、食品、餐饮、百货等，让人眼花缭乱。
　　单元楼电梯间、楼厅过道、小区出行通道，是居民每天都要走过的区域。这些公共区域，在广告商眼中，是最佳的广告投放区。记者走访发现，如今，长沙很多居民小区，特别是新建小区，有的就连单元楼道内，也挂上了广告牌。
　　一部电梯三面墙至少有4块广告，电梯运行时，有人盯着广告转移视线，熟人间还不时讨论某种产品。“这个餐厅好像看起来不错，哪天去试试吧。”王府花园小区，一位女孩对同伴说。
　　在一些居民小区，电梯间还安装着视频播放器，滚动播放视频广告。而在小区出行通道两侧，安装的多为大型户外广告牌。
　　小区公共收益来源
　　除了广告收入，常见的公共收益还包括：公共停车位收益，租赁摊位的收益，活动场地、会所、游泳池等的经营收入，部分通信运营管理费，因损坏小区的公共设施进行的赔偿等。
　　收益有多少
　　部分小区广告收入不低
　　长沙一家广告公司工作人员李先生告诉记者，他们公司专门做电梯框架平面广告的开发和招商，已经覆盖长沙100多个住宅小区。价位根据楼盘的地段和入住人数有区分。“都是直接和物业公司接洽。一般来说，一部电梯一年的投放价位约800元到1000元，最多的一个小区有100多部电梯。”李先生说。也就是说，这个小区的电梯广告收入一年可达10万元。
　　房产、汽车等广告身价更高一些。某广告公司官网报价显示，每块广告牌每周的费用500多元。一些高档小区电梯口还设有悬挂或立着的视频广告。某传媒公司的报价显示，一则10秒钟的广告每天滚动播出600次，一个月的广告费用达到5万元。
　　“等电梯的时候无聊嘛，还是会看看广告，特别是视频广告。有一次我看到一个啤酒的广告，觉得拍得很好，电梯来了都没进去，一直看完。”做策划工作的张女士笑着说，她感觉小区内的广告效果应该不错，未来也会是很有潜力的市场。
　　业主知道吗
　　九成受访者不知可分红
　　“你知道这些电梯广告的收入业主是可以分红的吗？”记者采访了十几名业主，90%的人表示从来没想过这个问题，不知道有这回事。“电梯里的广告更换很快。”家住河西某小区的尧先生说，由于位置醒目，他乘电梯时，都会瞧上一眼。
　　王府花园的业主葛先生告诉记者：“倒是听说过公共收益这回事，也经常看到有人在电梯里面更换广告牌，但是入住四五年来还从没听说过物业会给业主分红这回事。”
　　2011年住进芙蓉路边某小区的刘女士告诉记者，小区电梯内贴的广告牌从未征求过他们的意见，其广告收入从没公示，更不知道用在什么地方。
　　家住万家丽路旁边一小区的黄先生说，他们小区里的电梯广告位出租、车位出租等都由物业公司管理，租金也是由物业公司收缴。他表示，这些收入钱不是很多，如果分摊到每户的话更少，所以大家大多数不是很在乎能分多少钱。他们更关心的是，既然《物权法》明确规定了小区里的公共设施是全体业主共有，那么，以后物业公司在决定出租广告位、车位等时，应该事先征求业主意见，同意了才能做。在这笔钱的使用方面，也应该征求业主的意见，并提供明确的证明材料让业主可以查询。
　　采访中，也有一些市民主张，小区公共区域经营所得应该直接分红。“既然是我们自己的，我们就有权利支配我们的收入，而不应该直接由物业公司开支。”市民刘先生说。
　　收益哪去了
　　物业称多用来补贴物管费
　　长沙某物业公司的客服尹小姐向记者透露：“小区内的公共收益项目费用一般都由物业代收管理，主要是用于维护公共设施，其余的补贴物业管理费。”她说，以前小区业主委员会要求过公开收益账目，物业公司一般会解释“小区公共设施维护成本高，物管费相对较低，公共收益用来弥补这部分费用。”
　　“小区公共区域的广告收入，应该来自广告，还之于居民。”韶山路边某小区物业公司负责人告诉记者，如电梯保养及维修、公共区域灯泡照明、墙面维修、小区绿化等，都需要用钱。而这些公共区域产生的广告收入，主要用于支付这些费用。不过他也承认，至于这些钱具体如何开支，物业公司从来没有进行公示。
　　“我们小区的公共收益，主要来自电梯内的广告收入和网络运营商入驻费。”王府花园物业公司一位姓杨的负责人告诉记者。但是当记者问及这些公共收益的去向时，对方没有给出明确说法。该小区业主葛先生告诉记者，物业有没有将公共收益用于公共设施维修他并不清楚，但是业主确实没有得到分红，也没有抵交物管费。
　　某小区业委会一位李姓负责人表示，该小区电梯间广告收益每年大概8万元，由物管公司代收，但业委会没有对这笔费用的使用进行过干预，主要是因为，物管成本连年上涨，而业主都不同意物管费涨价，这笔广告收益交由物管公司管理使用，弥补物管公司的支出，保持物管费不涨价和物管水准不降低。
　　律师建议
　　“小区公共收益是全体业主共有的，具体由谁支配需要召开全体业主大会，由全体业主投票决定。业主虽有权支配收益和查账，但对于公共收益如何使用、如何返还，目前尚无具体规定。”湖南一星律师事务所叶翔锋律师分析。目前长沙的小区公共收益分红、抵交物管费的情况还很少见，主要是出现在北上广等一线城市和沿海发达城市。虽然长沙大多数小区的公共收益不高，但业主同样可以联合业委会要求物业公布账目。
　　同时，公共收益支配存在诸多漏洞，叶翔锋认为有三个方面的原因，“小区内公共设施归属权存在争议，很多小区的公共设施、场所的所有权都登记在开发商名下；大多数业主不懂《物权法》，对公共收益不了解，因此也就没有维权的意识；很多新建的小区还未成立业主委员会，单个业主很难维权。”
　　他建议，要先成立业委会，通过执行业主大会的决议，对小区公共收益进行监督和管理，同时要求物业公布公共收益收支账目。如果物业拒绝公布账目或者敷衍作假，业主甚至可以联合业委会解聘相应的物业公司。
　　相关链接
　　重庆一小区用公共收益给业主发物资
　　重庆市渝北区东和春天小区公示了近3年的公共项目收益以及开支明细。三年收益396026元，支出202994元，结余193032元。小区业委会给2856户业主，每户派发一桶价值60.5元的食用油，剩余部分则转入小区公共账户留存。
　　北京一小区公共收益分给每户业主
　　北京市西城区朗琴园小区一年的公共收益总金额为105万元，返还方式是根据全体业主的产权面积之和，计算出每平方米的所得金额，再按房屋产权登记面积计算出每户业主所得金额，由物业公司代扣个人所得税后，以现金的方式返还给每户业主，也可以冲抵物管费。　　（原标题：小区公共收益 你分红了吗）
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看过本文的人还看过小区公共收益需向业主公示
&&&&&&&&楚天金报讯 金报讯（记者戴辉 通讯员余P）小区物业费收缴情况如何，公共收益如何使用，均需让业主知道。昨日，武汉市房管局下发《关于督导物业服务企业建立住宅小区物业服务情况定期报告制度的通知》，此举为畅通业主与物业服务企业的沟通渠道。&&&&
根据规定，物业企业要制定物业服务季度报告和年度报告。季度报告内容至少包括：公共区域的保秩、保洁、保绿情况；设施设备的运行和维护、公共部位的维修和养护情况；业主投诉处理情况；物业区域内违规行为劝阻上报情况；请求业主、业主委员会支持解决的问题。年度报告至少包括：物业服务费及车辆停泊服务费收缴情况；公共收益的收缴、管理和使用情况；共用部位、共用设施设备更新、改造计划落实情况；重大事件处理情况；下一年度重点共用部位、共用设施设备更新、改造计划。&&&&
(本文来源：荆楚网 编辑：ADMIN)
关键词：物业服务企业;处理情况;物业服务费
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来源：　作者：许琛 刘宝霞　
　　文/图 羊城派记者 许琛 刘宝霞
　　日前，江苏省苏州高新区朗香小区业主收到业委会的大红包，606户人家总共领到了24万元。原来，小区业委会和物业签订了协议，从物业公司那里争取到了小区的公共收益，以发红包的形式返还给业主。
　　此消息一出，便刷爆了了一众广州业主微信圈。广州的小区是否有将公共收益返还给业主呢？记者在走访中发现，很多业主对公共收益的认知“蒙查查”，也有部分小区将公共收益争取到手。
图/小区广告多，公共收益可观
　　回访：业主对公共收益认知“蒙查查”
　　小区公共收益是指借由小区公共部分进行经营获得的收益，包括公共区域的广告、停车位、摊位租赁等收益，其中，广告收入是小区固定收入。去年，有媒体曾报道过广州市内几个小区电梯广告混乱，收支明细不清晰，如今一年过去了，情况是否有好转呢？
　　11月16日下午，记者首先来到泊*湾小区。记者看到，小区内的快递柜、公共电箱均贴有各色广告。走进小区居民楼大堂，各种展板式、挂墙式及LED式商业广告更是随处可见，电梯里的LED显示屏正在播放着动态广告。
　　当得知小区广告收入应该属于业主所有时，业主黎女士表示闻所未闻，“从来不知道小区会有收入。”当记者询问其是否知晓小区收益的收支明细时，她表示从来没看到过。
　　而其他两个小区与泊*湾一样，小区的居民楼大堂随处可见各式各样的广告，大堂公告栏处，广告占了四分之三的面积。此外，记者还留意到，几个临时摊贩在某小区的入门处售卖陶瓷、鞋子等。
　　记者分别向两个小区的业主询问其是否知晓小区电梯广告属于小区公共收益时，业主纷纷表示不知情。业主赖女士向记者表示其并不知道小区有“公共收益”，“我们一直都是只有交钱的份，不知道物业还有收益。”
　　一名热心业主还告诉记者，小区经常有临时摊贩进来做买卖，业主虽然知道这应该是有收益的，但自己不清楚收益，也不知道该如何去争取，只能放而任之。
　　随后，记者分别向物业管理处咨询小区公共收益的收支明细时，两个物业处的工作人员均表示无法立刻将收支明细给到记者看，并向记者表示小区的公共收益均已用于小区的运营维护。某小区物管处表示，今年7月份曾公布过收支明细，“管理费和收入是不够支出的，需要公共收益来弥补。”
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图/小区业委会决定共同追收公共收益
　　业委会获授权追讨公共收益
　　11月19日下午，嘉*花园召开第三次业主大会会议，会议的事项之一为“授权业委会对公共收益按规约进行保管和管理；授权业委会追收公共收益及对公共部位的相关问题采取诉讼等法律措施。”最终，成功双过半通过这一事项，业主大会将共同追收公共收益。
　　嘉*花园小区房龄将近20年，但其业主委员会是今年3月份才正式成立。据业委会副主任陈文玉介绍，成立业委会的契机是去年6月份，小区围墙被开发商擅自推翻，业主为了维权而成立。随后，业委会在物管处了解到小区2016年公共收益约有120万，但其收支明细却从未公开。
　　实际上，像该小区这样意识到小区公共收益并积极维权的小区并不多。广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁告诉记者，很多人买了房子住进小区，只知道自己住的部分，对公有部分认知模糊，更别提其是否知道公有部分会产生收益了。
　　据业内人士介绍，小区广告包括小区内电梯框架广告、户外灯箱广告等，广告费取决于小区位置、广告大小、投放方式等因素，每个广告位最低每月500元，贵的每月几千元。广告公司和小区物业签订合同，一次购买了3-5年不等的广告位使用权。
　　按这么计算，单是一台电梯一年就能收益数万元不等，再加上公共停车费等其他收益，小区公共收益非常可观。（更多新闻资讯，请关注羊城派
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图/小区内摆摊的入场费，也属于公共收益
　　广州有小区将营收盈余用于升级改造
　　那么，到底广州没有小区通过公共收益盈利，实现对小区业主返还呢？记者调查发现，还真有这样的小区，不过不同于聘请物业公司管理，海珠区祈乐苑小区则是通过小区业主自管的形式。
　　祈乐苑小区业委会主任冼敏强就跟记者算了这样一笔账，祈乐苑小区约有1400户，通过自管的形式，每年公共收益200多万，在加上物业费（楼梯房0.7元/月/平方米，电梯楼1元/月/平方米），每年能有近400万入账。
　　祈乐苑的收支账单是每月公布，详细到会议中购买水果的费用。具体支出部分包括50多名物业管理人员的工资，每月支出约为20余万元。除了这240万的薪酬支出外，余下的100多万全部投入小区的翻新建设方面，包括园区工程建设、购买工程物料、清洁用品、设备维修费用及相关办公费用等。100多万说少不少，但分割到小区每一栋楼，每月不到10000元，零碎支出很多。
　　不同于江苏小区业委会给业主派红包的公共收益分配方式，祈乐苑将公共收益全部用于小区环境的升级改造：监控系统、消防设施、绿化翻新、小区道路翻新等小区建设。冼敏强认为，在小区物业费20年没有上调一分钱的情况下，居住体验逐年提升是一种更好的“派红包”方式。
小区广告多，公共收益可观
　　建议：成立业委会管理公共收益
　　据广东广美律师事务所律师范平介绍，按照《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于全体小区业主共有（即共有产权人），由这些公共部位而产生的收益自然为产权人即全体业主共有。
　　从公共收益来源而言，包括：公共区域的广告收益，例如电梯轿箱广告、户外广告；小区公共区域的停车位收益；利用公共配套，如会所、游泳池经营收入；通信运营管理费；公共区域的相关场地出租费用，如速递易租赁费、售水机费用、临时设摊收益等。
　　但实际上，大部分业主却对公共收益的认知“蒙查查”，对于这种情况，周活宁表示“公共收益是动员小区全体业主参与社区治理的原动力。”他建议小区成立业主委员会，介入小区公共收益的管理，维护共同利益。
　　小区公共收益可观是一方面，其“透明度”又是另一个问题。周活宁告诉记者，成立业委会有一个监督作用，很多没成立业委会的小区，物业公司公布公共收益的比例几乎为零。业主虽然有权利让物业公司出示公共收益的收支明细，但记者走访中发现许多业主缺乏主人翁意识，很少业主对公共收益进行查账。
　　另外，范平也向记者表示，小区公共区域为全体业主的共有产权，但是单个的业主（包括部分业主）非经法定程序设立法律主体，不能以个人名义行使共同管理权，无法行之有效地对公共区域进行管理，也无法收取公共收益。根据《物权法》《物业管理条例》的相关规定，业主行使共有权、共同管理权可以通过设立业主大会、选举产生业主委员会的方式进行。因此，当公共收益受到损害时，可以依法设立业主大会、选举产生业委会，由该代表全体业主的法律主体依法进行。
　　当业主成立业委会对公共收益进行维权时，周活宁认为要分为两点，一是彻查追寻历年来公共收益的账目；二是要通过业委会与物业沟通分成等方式，保护好未来的公共收益。
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　　来源｜羊城派
　　责编｜刘宝霞
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