扬州日报社--扬州晚报
第A03版：视点
文汇西路年内延至甘八路
建设标准与已通车路段相同
&&&&文汇西路西延示意图
&&&&本报讯（记者&传刚）文昌西路明年就延伸到仪征了，同样作为城市东西向大动脉的文汇西路年内也将西延到甘八路。记者昨从蒋王街道办了解到，文汇西路西延工程已铺下约600米管道，年内通车。&&&&据介绍，文汇西路西延段工程东起七里沟路，西至甘八路，道路建设标准与已建成通车的文汇西路相同，总长1300多米，路幅宽度50米，按城市次干道设计，双向六车道，设计车速40公里/小时。路幅组成为：5米人行道、5.5米非机动车道、3米侧分带、23米机动车道，全线设置两组港湾式公交停靠站，工程投资约3500万元。
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一线城市房产投资八个细节 哪些城市房价不会跌
　　原标题:一线城市房产投资不容忽视的八个细节　　一线城市的住宅地产市场，无疑已经成为当下讨论的焦点。　　对于这样一个已经上涨十几年的市场，笔者不敢对它下一个武断的结论，说短期的价格走势一定会怎样怎样，因为谁都不会知道市场的情绪力量有多么强大。但在这里，笔者试图分析一些可能影响一线城市地产市场的关键点，以便读者在思考一线城市地产市场未来的走势时，可以多一些分析的素材和思路。　　细节之一：房租和房价之间的差距。无论如何看好一线市场地产市场，我们无法绕开的一个问题是，这些住宅的租金回报率越来越低。原因很简单，房租的上涨无法赶上房价的上涨。　　由于租房市场的高商品、低投资品属性，因此房租比房价更好地反映了市场的平均需求。所以，正如盈利和净资产回报率决定了股票长期的价格中枢一样，房租也是房价长期波动的中心轨迹。而这两者的背离，并不是一个好的现象。　　相当于收入而言，地产价格已经太贵：与房租类似，人均收入/房价也是一个衡量地产价格是否失衡的指标。不幸的是，这个指标现在也在房价的上涨下逐渐缩小。　　细节之二：割裂的泡沫。就房价的高低而论，一线与其它城市之间存在巨大差异，特别是以人均收入/房价衡量的数据更是如此。　　这种割裂导致现在看似火热的中国地产市场，实际上是被割裂成两块的市场。一边是人口在1到2亿的一线城市，一边是人口在数亿的二三四线城市。这或许意味着，一线城市地产价格如果下行，对中国经济的冲击可能没有高房价本身看起来那么恐怖。　　细节之三：人口和城市化与地产价格之间并非直线影响关系。与流行的观点不同，人口和城市化进程并非直接左右房价的因素，两者之间的关系其实比流行观点分析得更长远、更不直接。　　比如说，目前我们能看到一线城市和二三四线城市之间的人口扩张比例有那么大的差距吗?武汉的人口流入速度慢于上海吗?实际上，2015年武汉的总人口同比上升了2.6%，上海则下降了0.4%，但前者的地产价格表现却远逊于后者。而日本地产泡沫在1989年破裂，当年的日本人口增长也并没有什么变化。　　细节之四：经济发展是地产市场稳定的重要保障。从日本和美国的地产历史我们可以看到，经济发展、而非简单的人口增加，才是地产价格更重要的保障。也就是说，中期5年左右，经济是否发展比人口是否流入，更能解释一个地区的地产价格情况。　　就目前来看，中国经济持续保持发展状态的概率仍然较高，毕竟我们现在的人均国内生产总值(GDP)仍然很低。当然，这并不是说地产价格就一定能保持坚挺，只是更好的经济必然会给地产市场以正向帮助，但这种帮助是否能取得决定性的作用，仍需要考量。　　细节之五：完全不同的中国土地制度导致地产市场相对可控。与美国、日本等国不同的是，中国大陆的土地并非私有产权，农村宅基地、城市低矮住房的用地在转让、重新开放等步骤中，受到严格的管理。　　这种管理必然导致中国大陆的土地市场，从政府宏观调控的层面来说，更加可控。在房价承压的时候，这种控制能力应当能够为地产市场起到一定的支撑作用，控制市场价格下跌的力度。　　细节之六：居民超高杠杆率与衍生品的缺失提高金融稳定。在控制居民购房杠杆率、以及控制这种杠杆通过金融机构扩大的方面，中国经济的管理者比美国监管者在次贷危机以前的表现，好得太多。　　目前，中国居民中的绝大多数，在购买房地产时都已经支付了相当比例的首付(一些通过社会融资提高杠杆比例的除外，但这部分人数量太少)，这就使得他们在价格下跌时很难选择违约。即使选择违约，高首付款、低贷款率导致下的房地产不良贷款，对金融市场的冲击也不会太大。　　同时，由于中国金融市场中衍生品的缺位，以及中国政府对主流金融机构的强大管控、支持力度，也导致可能出现的贷款违约不会被无限制放大。而这种无限制放大，正是2008年全球金融危机的源头。　　细节之七：公寓和西方普通住房之间存在差异。最后需要指出的一个细节是，与北美和欧洲国家不同，内地的住宅地产主要以公寓为主，而公寓的供给量可以在不提高土地使用面积的前提下，通过提高楼层进行扩张。这也就意味着，中国一线城市土地的长期供给缺口，仍然存在一些更加融通的解决方法。
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地价大涨会引发新调控吗
　　开发商在土地市场上使出了洪荒之力，将土地价格推向了新高。　　8
月中旬，上海静安中兴社区一幅住宅地块遭到哄抢。据了解，该地块起拍价46亿元，吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿元的总价击败17家各路豪强，以10万元/平方米的名义楼板价、14.3万元/平方米的可售面积楼板价拿下该地块，溢价率高达139%，创下中国土地成交史上最贵地王纪录，未来项目售价毫无疑问将超过18万元/平方米。　　一个星期后在厦门举行的一场土地拍卖会上，竞争同样异常激烈。在8月26日的厦门土拍中，厦门本土房企融侨地产以楼面价38345元/平方米的价格拿下翔安区04地块，溢价率高达140%。该地块总共有26家房企参加竞买，在整个举牌环节，有房企不到一分钟就加价10亿元，不过融创中国笑到了最后。　　上述两个案例，只是近期国内土地市场火爆的一个缩影。根据中原地产研究部的统计，截至8月25日，今年全国已出现单宗超过10亿元的地块303宗，去年同期只有150宗。其中，溢价率超过100%的地块达到153宗，而去年同期仅有6宗。　　本刊不动产研究中心发现，民企接棒央企，成为这一轮地价上涨的主要推手。在今年前两个季度尤其是在5月份前后，包括信达地产、葛洲坝、中国电建、保利、华侨城等央企不计成本拿地行为，使得地价飙涨。而现阶段新晋“地王”中，则闪现融信中国、合景泰富、融侨集团、融创中国等民企身影.　　调控加码预期加大　　地价的不断上涨，对市场预期产生了不可低估的负面影响，并引发市场非理性抢购现象，这有可能会导致调控政策进一步收紧。　　住宅用地不断以高溢价率成交，让市场对未来房价继续大幅走高产生担忧。最新数据显示，一线城市及二线城市地价大幅攀升，一线城市8月份楼面均价达到17508元/平方米，同比大涨290%;二线城市楼面价也达到了3161元/平方米，同比上涨85%.　　受地价大涨影响，加之担忧楼市调控收紧，导致市场成交量和价格大幅攀升。以上海为例，根据上海链家市场研究院提供的数据显示，在最近一周(8月22日至28日)，上海新房成交量达到56万平方米，为年内第二高，同时成交价进一步飙升至4.4万元/平方米，为历史新高。　　地价大幅攀升，往往会成为政策加码的信号。如在2010年两会期间，北京楼市“地王”频现，一个月之后，中央出台“国十条”，而北京也在当年4月底出台国内第一个限购令。目前又面临相同的情形，各地是否会出台新的政策呢?业内人士表示可能性在不断增大。同策咨询研究部总监张宏伟表示，针对上海地价飙升的现象，下半年有可能会出台土地市场降温措施，以防止市场出现系统性的风险。比如针对拿地场外配资加杠杆拿地情况给予监管和控制，对于拿地首付比例进行提升，对于拿地后的开工时间、达到预售条件的时间及竣工的时间给予限定等等，为土地市场“降杠杆”。此外，包括合肥等城市，也传出重启限购令，以对市场进行降温。　　后市走向可能盘整　　在调控收紧可能性大增的背景下，未来楼市将怎么走?　　8月楼市淡季不淡。根据监测数据显示，截至8月28日，包括北京上海等在内的29个监控城市，商品住宅成交量为1939万平方米，环比上涨2.4%。其中，一线城市商品房成交量为387.6万平方米，环比上涨5.6%。以南京、杭州、武汉、青岛等为17个二线城市商品房共成交1316.8
万平方米，环比上涨2.7%。三线城市成交量微幅下滑，包括扬州、东莞等在内的8个代表城市，共成交234.6万平方米，环比回落3.6%。　　那么，在接下来的传统旺季“金九银十”，楼市将会如何运行?张宏伟分析指出，从市场的趋势来看，如果9月份前后调控加码，市场成交量势必会出现下滑，伴随着供应量的增加，为“金九银十”的市场带来一些不确定性。　　而从中长期走势来看，专家预计房价有可能会出现盘整走势。张宏伟认为，预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大、中高端楼盘以及外环沿线高地价板块极有可能率先降价。　　那么对于购房者来说，现阶段购房会不会面临房价下跌风险?首先必须明确的是，即使未来房价走势存在不确定性因素，也不存在大跌风险，所以自住型购房者，尤其是刚需群体，可根据自身经济情况安排置业计划。　　当然，在未来对于项目的选择需要更加用心。鉴于未来房价可能会出现局部调整格局，尤其是一些涨幅过大以及出现透支情形的板块，房价可能会回调。那么建议购房者避开这类物业，而优先选择配套成熟、性价比高的项目。
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9月调控谣言被戳破 上海楼市还火了一把
　　近期各地房地产调控态势明显趋严，传言正是把握住了多数投资者对新政策的担忧，才使市场出现了盲目的跟风现象，成就了上海楼市近期的疯狂。　　近日，一则关于“9月初上海将实行新的房地产调控政策”的传闻横空出世。　　受此传闻影响，上海楼市连日来异常火爆。《每日经济新闻》记者注意到，上周(8月22日~8月28日)上海全市商品住宅成交量为55.57万平方米，环比上涨93.02%。　　另据中原地产推算，上周全市二手住宅成交8639套，环比增加34%，平均一天成交1234套。到了昨日(8月29日)，上海楼市的火爆势头不减反增，截至当日24:00，上海楼市新房签约套数达1689套，刷新了“沪九条”发布前一日1360套的成交纪录。　　针对市场这种不正常波动，上海市住建委昨日下午紧急澄清传言称，“没有研究过此类政策，将继续严格执行3月25日发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见》，保持本市房地产市场平稳健康发展。”　　有分析指出，近期各地房地产调控态势明显趋严，传言正是把握住了多数投资者对新政策的担忧，才使市场出现了盲目的跟风现象，成就了上海楼市近期的疯狂。　　昨新房成交量达1689套　　5个月前的3月24日，上海网上房地产签约系统宕机，不得不延后交易。这对楼市很多人来说，是个不眠之夜。如今，这一场景再次上演。8月26日上午，上海房地产交易中心再次出现网签系统故障。虽然官方发布的公告显示，此次网签系统故障是因“登记系统的收费模块调整，内网非税系统连接失败”所致，但上海楼市连日来确实十分火爆。　　中原地产数据显示：上周(8.228.28)新建商品住宅成交面积55.6万平方米，环比增加93%，这也是周度成交的历史第二高。与此同时，上海楼市均价直逼4.4万元/平方米。另据中原地产推算，上周全市二手住宅成交8639套，环比增加34%。　　具体来看，8月24日上海市一手房成交778套、8月25日成交918套、8月26日成交990套、8月27日更是成交了1056套。截至8月
28日晚上11点，成交量已经达到了1267套。仅这5天，上海楼市的成交总量就达到了5009套。而据上海房地产交易中心8月29日数据显示，截至
24:00，当日一手房签约套数已达1689套，超过了3月24日，即“沪九条”发布前一日1360套的成交量。　　对此，有业内人士指出，如此高的成交量和最近网上有人曝出“上海或将考虑调整购房贷款政策”有很大关系。　　《每日经济新闻》记者注意到，近日，网上确有传言称“9月初上海将实行新的房地产调控政策”。而随着各种楼市调控传闻不断被放大，上海离婚买房也进入了白热化的与时间赛跑的放量冲刺阶段。　　据《21世纪经济报道》报道，昨日16:
00，位于徐汇区南宁路的该行政服务中心离婚登记处大门紧闭，本该16：30才下班的离婚登记处采取了临时“封闭”措施，只在门口贴出通知“鉴于今天办理离婚登记人数众多，已超出我中心业务接待能力，请需办理离婚登记的当事人改日再到我中心取号办理相关事务。”　　不过，面对楼市这种离奇波动。上海市住建委昨日下午表示，近期本市房地产市场交易量虽有上升，但交易秩序正常，总体保持平稳。关于近期社会上有关购房信贷新政的传言，市住建委没有研究过此类政策，将继续严格执行3月25日发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见》，保持本市房地产市场平稳健康发展。”　　对于为了买房而离婚的投资者，有网友戏称，“炒房有风险，离婚需谨慎。”　　谣言影响为什么这么大　　面对上海楼市的疯狂，许多人不禁要问一句——传闻的影响为什么会这么大?　　其实，对于持续观察房地产市场动向的人来说，这应该并不奇怪。《每日经济新闻》记者注意到，近段时间以来的房地产调控态势已经明显趋严。　　先是，8月11日下午，苏州、南京官方先后发布新政宣布收紧楼市政策，苏州更是成为二线城市中第一个重启限购的城市。而在苏州、南京之前，与其合称二线楼市“四小龙”的合肥、厦门已经先后出台了楼市限贷政策。此外，其他二线城市中亦有多地出台限贷政策。　　某研究院智库中心研究总监严跃进当时分析指出，“苏州此次启动限购，显然开启了二线城市限购的2.0版本，对于其他城市是有启示意义的。从调控动向来看，二线热点城市(此后)基本上会出台此类政策。”　　各地出台更为严格的房地产调控政策并非无的放矢。果不其然，央行8月12日公布的数据显示，7月我国人民币新增贷款4636亿元，分部门看，住户部门贷款增加4575亿元，占比98.68%。其中，短期贷款减少197亿元，以房贷为主的中长期贷款增加4773亿元。　　新增人民币贷款中绝大部分被房贷占据，这是什么概念?当时有分析指出，这背后反映的其实是市场正在遭遇“资产配置荒”问题。自去年下半年以来，市场出现了资产配置荒，也就是在市场流动性充裕情况下缺少优质投资项目，且这一现象一直在延续。　　新城控股高级副总裁欧阳捷更是指出，一线城市的楼市已经逐渐转变为投资场，这背后折射的是货币现象。在国家提出抑制泡沫的背景下，未来房价的走势一定会受到货币政策的制约。　　但到了8月17日，上海静安区出现了成交总价高达110.1亿元，楼板价超10万/平方米的全国有史以来双料“地王”。楼市的疯狂显然没有止步的意思，这进一步引发市场忧虑。资深房地产专家薛建雄指出，如今的土地市场已经严重过热，特别是一线城市和热点二线城市，土地市场已经远远超过了应有的投资价值。　　在这种背景下，绝大部分购房者或者有潜在意愿的购房者可能都会产生某种担忧，比如——国家是否会在不远的将来出台更为严厉的房地产调控政策?或许正是把准了多数投资者的这个脉搏，“9月初上海将实行新的房地产调控政策”这则传闻才得以广为流传，并造成了上海楼市连日来交易量的井喷。
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土地收入饥渴症缘何难解
　　据媒体报道，财政部近日公布了“2014年全国财政决算”，透露2014年地方政府国有土地使用权出让金收入的决算数为40385.86亿元。虽然再创新高，但决算数仅为预算数的117.6%，对比2013年决算数为预算数的152.6%，相关增幅已经回落。　　在房地产市场持续低迷，土地财政被公认已经枯竭的情况下，土地出让金仍然创下新高，确实是一件需要认真关注和思考的事。据专家推算，过去十多年里，各级政府从土地上获得的收入已经超过40万亿元。但是，公共服务和公共产品仍然是经济社会发展的一块短板，成为制约经济社会发展的一道障碍。　　具体到土地出让金上，过去的十多年中，高达40多万亿元的收入从土地走进了各级政府的腰包，为什么反而出现政府负债急剧上升的现象呢?这些资金到底都投向了哪里，投资效益又如何?　　显然，从地方政府的债务情况来看，化解债务的效果并不明显。一方面，由于地方债务绝大多数都是依靠银行等形成的，财务成本非常高。纵然地方政府把土地出让收入全部用于偿还政府债务，对债务总额的影响也是非常有限的。20多万亿元的政府债务，仅利息开支就要2万亿元左右，加上没有列入政府债务范畴的融资平台债务，4万亿元根本不够支付利息。那么，土地出让收入也就基本是为银行、信托等服务的。　　另一方面，由于地方政府缺乏发展经济的理念和思路，仍然想通过土地财政搞城市建设，因此土地出让收入不可能都拿来偿还政府债务。去年在市场低迷的情况下，能够实现土地出让收入4万多亿元，说到底，还是大搞城市建设和房地产开发的结果。即便多数城市已经面临严重的供需矛盾，商品房库存十分严重，但只要有空间，就不会丢下房地产，不会丢下土地财政。地方债务也就只会增加不会减少了。　　正是基于这样一种现状，为了避免发生地方政府债务风险，中央被迫采取债务置换的方式，给地方以喘息机会。只是忽略了一个很重要的方面，那就是地方很难因为中央的救急而转变发展理念，而不再以负债的方式进行城市建设。反而又萌生出大搞土地财政的热情，继续在城市建设和房地产开发上做文章。现在，很多地方想方设法通过所谓的PPP模式，重拾土地财政，以此来拉动增长、拉动政绩。只是社会资本不会再像过去那样冲动，因此，尽管地方推出了数万亿元的PPP项目，得到社会资本响应的却，有的地方甚至没有社会资本过问。　　如何激活社会资本参与PPP项目的投资热情，已成为非常重要的问题。其中，土地出让金是非常有效的一种“活性炭”。绝大多数项目只有在有土地出让收入做承诺和保证的情况下，社会资本才愿意介入，PPP模式也才有可能见效。所以，如何把土地出让收入的使用办法、使用目标、使用渠道等向社会公布，以此来打消社会资本的担心，才能限度地发挥PPP模式的作用。
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