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物业公司审计实施方案
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物业公司审计实施方案
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物业管理处收入审计有什么不同之处
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简单来说，物业审计就是对小区管理处的账目进行审核和检查；现在物业管理公司与业主合作有包干制和酬金制，现在多为酬金制。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定...
采纳率：76%
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新华联：北京悦豪物业管理有限公司审计报告
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　　一、审计报告 …………………………………………………………第 1―2 页
　　二、财务报表…………………………………………………………第 3―10 页
　　(一)合并资产负债表………………………………………………第 3 页
　　(二)母公司资产负债表……………………………………………第 4 页
　　(三)合并利润表……………………………………………………第 5 页
　　(四)母公司利润表…………………………………………………第 6 页
　　(五)合并现金流量表………………………………………………第 7 页
　　(六)母公司现金流量表……………………………………………第 8 页
　　(七)合并所有者权益变动表………………………………………第 9 页
　　(八)母公司所有者权益变动表……………………………………第 10 页
　　三、财务报表附注 …………………………………………………第 11―39 页
　　天健审〔 号
　　北京悦豪物业管理有限公司全体股东：
　　我们审计了后附的北京悦豪物业管理有限公司(以下简称悦豪公司)财务报
　　表，包括 2012 年 12 月 31 日、2013 年 8 月 31 日的合并及母公司资产负债表，
　　2012 年度、2013 年 1-8 月的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、
　　合并及母公司所有者权益变动表，以及财务报表附注。
　　一、管理层对财务报表的责任
　　编制和公允列报财务报表是管理层的责任，这种责任包括：
　　(1)按照企业会
　　计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；
　　(2)设计、执行和维护必要
　　的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
　　二、注册会计师的责任
　　我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照
　　中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求
　　我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否
　　不存在重大错报获取合理保证。
　　审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。
　　选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报
　　表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和
　　公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有
　　效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和做出会计估
　　第1页 共39页
　　计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
　　我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基
　　三、审计意见
　　我们认为，悦豪公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编
　　制，公允反映了悦豪公司 2012 年 12 月 31 日、2013 年 8 月 31 日的合并及母公
　　司财务状况以及 2012 年度、2013 年 1-8 月的合并及母公司经营成果和现金流量。
　　天健会计师事务所(特殊普通合伙)
中国注册会计师：
　　中国杭州
中国注册会计师：
　　二一三年九月十五日
　　第2页 共39页
　　合并资产负债表
　　会合01表
　　编制单位：北京悦豪物业管理有限公司
单位：人民币元
负债和所有者权益
　　流动资产：
流动负债：
　　货币资金
31,931,759.31
28,105,023.99
　　结算备付金
向中央银行借款
　　拆出资金
吸收存款及同业存放
　　交易性金融资产
　　应收票据
交易性金融负债
　　应收账款
6,389,164.31
4,278,009.22
　　预付款项
422,604.90
153,558.59
1,729,518.91
9,703,772.38
　　应收保费
14,943,461.69
21,585,821.72
　　应收分保账款
卖出回购金融资产款
　　应收分保合同准备金
应付手续费及佣金
　　应收利息
应付职工薪酬
5,011,054.44
7,547,302.40
　　应收股利
7,556,304.22
6,947,257.99
　　其他应收款
41,382,859.14
53,253,867.45
　　买入返售金融资产
262,089.13
362,966.58
其他应付款
17,689,684.98
22,528,375.28
　　一年内到期的非流动资产
应付分保账款
　　其他流动资产
保险合同准备金
　　流动资产合计
80,448,717.97
86,202,935.70
代理买卖证券款
　　代理承销证券款
　　一年内到期的非流动负债
　　其他流动负债
　　流动负债合计
46,930,024.24
68,312,529.77
　　非流动负债：
　　长期借款
　　非流动资产：
　　发放委托贷款及垫款
长期应付款
　　可供出售金融资产
专项应付款
　　持有至到期投资
　　长期应收款
递延所得税负债
　　长期股权投资
其他非流动负债
　　投资性房地产
非流动负债合计
　　固定资产
7,563,414.04
7,169,502.65
46,930,024.24
68,312,529.77
　　在建工程
所有者权益：
　　工程物资
20,000,000.00
10,000,000.00
　　固定资产清理
　　生产性生物资产
减：库存股
　　油气资产
　　无形资产
230,085.09
861,524.33
861,524.33
　　开发支出
一般风险准备
未分配利润
21,040,509.50
14,495,587.41
　　长期待摊费用
321,529.80
外币报表折算差额
　　递延所得税资产
268,311.17
216,631.07
归属于母公司所有者权益合计
41,902,033.83
25,357,111.74
　　其他非流动资产
少数股东权益
　　非流动资产合计
8,383,340.10
7,466,705.81
所有者权益合计
41,902,033.83
25,357,111.74
　　资产总计
88,832,058.07
93,669,641.51
负债和所有者权益总计
88,832,058.07
93,669,641.51
　　法定代表人：
主管会计工作的负责人：
会计机构负责人：
　　第3页 共39页
　　会企01表
　　编制单位：北京悦豪物业管理有限公司
单位:人民币元
负债和所有者权益
　　流动资产：
流动负债：
　　货币资金
21,491,000.07
21,471,416.74
　　交易性金融资产
交易性金融负债
　　应收票据
　　应收账款
2,416,116.14
3,625,889.97
1,628,824.91
9,489,317.23
　　预付款项
163,384.00
9,629,503.34
17,905,929.06
　　应收利息
应付职工薪酬
4,718,474.49
6,867,208.75
　　应收股利
5,533,918.45
6,133,250.93
　　其他应收款
36,221,333.87
49,819,297.12
190,629.56
336,104.55
　　一年内到期的非流动资产
其他应付款
14,162,933.76
21,319,251.47
　　其他流动资产
一年内到期的非流动负债
　　流动资产合计
60,542,704.82
75,302,218.25
其他流动负债
　　流动负债合计
35,673,654.95
61,714,957.44
　　非流动资产：
非流动负债：
　　可供出售金融资产
　　持有至到期投资
　　长期应收款
长期应付款
　　长期股权投资
6,500,000.00
5,000,000.00
专项应付款
　　投资性房地产
　　固定资产
6,436,485.29
6,821,472.97
递延所得税负债
　　在建工程
其他非流动负债
　　工程物资
非流动负债合计
　　固定资产清理
35,673,654.95
61,714,957.44
　　生产性生物资产
所有者权益(或股东权益)：
　　油气资产
实收资本(或股本)
20,000,000.00
10,000,000.00
　　无形资产
230,085.09
　　开发支出
减：库存股
　　长期待摊费用
263,197.80
861,524.33
861,524.33
　　递延所得税资产
206,826.50
216,631.07
一般风险准备
　　其他非流动资产
未分配利润
17,644,120.22
14,844,412.61
　　非流动资产合计
13,636,594.68
12,118,676.13
所有者权益合计
38,505,644.55
25,705,936.94
　　资产总计
74,179,299.50
87,420,894.38
负债和所有者权益总计
74,179,299.50
87,420,894.38
　　法定代表人：
主管会计工作的负责人：
会计机构负责人：
　　第4页 共39页
　　合并利润表
　　会合02表
　　编制单位：北京悦豪物业管理有限公司
单位：人民币元
　　一、营业总收入
69,017,541.32
91,554,453.51
　　其中：营业收入
69,017,541.32
91,554,453.51
　　利息收入
　　已赚保费
　　手续费及佣金收入
　　二、营业总成本
49,069,352.05
79,430,073.58
　　其中：营业成本
39,944,917.92
66,940,036.40
　　利息支出
　　手续费及佣金支出
　　退保金
　　赔付支出净额
　　提取保险合同准备金净额
　　保单红利支出
　　分保费用
　　营业税金及附加
3,500,932.72
4,697,231.79
　　销售费用
　　管理费用
5,508,636.09
7,484,862.58
　　财务费用
　　资产减值损失
216,483.46
　　加：公允价值变动收益(损失以“-”号填列)
　　投资收益(损失以“-”号填列)
　　其中：对联营企业和合营企业的投资收益
　　汇兑收益(损失以“-”号填列)
　　三、营业利润(亏损以“-”号填列)
19,948,189.27
12,124,379.93
　　加：营业外收入
2,175,477.93
332,710.04
　　减：营业外支出
117,380.97
771,478.14
　　其中：非流动资产处置损失
　　四、利润总额(亏损总额以“-”号填列)
22,006,286.23
11,685,611.83
　　减：所得税费用
5,461,364.14
3,628,943.14
　　五、净利润(净亏损以“-”号填列)
16,544,922.09
8,056,668.69
　　归属于母公司所有者的净利润
16,544,922.09
8,056,668.69
　　少数股东损益
　　六、每股收益：
　　(一)基本每股收益
　　(二)稀释每股收益
　　七、其他综合收益
　　八、综合收益总额
16,544,922.09
8,056,668.69
　　归属于母公司所有者的综合收益总额
16,544,922.09
8,056,668.69
　　归属于少数股东的综合收益总额
　　法定代表人：
主管会计工作的负责人：
会计机构负责人：
　　第5页 共39页
　　会企02表
　　编制单位：北京悦豪物业管理有限公司
单位：人民币元
　　一、营业收入
51,682,134.74
81,112,569.67
　　减：营业成本
31,118,563.12
59,616,705.14
　　营业税金及附加
2,520,194.63
4,227,443.72
　　销售费用
　　管理费用
3,287,805.38
5,325,986.15
　　财务费用
　　资产减值损失
-39,218.27
103,651.76
　　加：公允价值变动收益(损失以“-”号填列)
　　投资收益(损失以“-”号填列)
　　其中：对联营企业和合营企业的投资收益
　　二、营业利润(亏损以“-”号填列)
14,753,339.41
11,767,461.33
　　加：营业外收入
2,150,316.07
305,113.27
　　减：营业外支出
　　其中：非流动资产处置净损失
　　三、利润总额(亏损总额以“-”号填列)
16,895,314.88
12,017,625.31
　　减：所得税费用
4,233,633.29
3,034,233.04
　　四、净利润(净亏损以“-”号填列)
12,661,681.59
8,983,392.27
　　五、每股收益：
　　(一)基本每股收益
　　(二)稀释每股收益
　　六、其他综合收益
　　七、综合收益总额
12,661,681.59
8,983,392.27
　　法定代表人：
主管会计工作的负责人：
会计机构负责人：
　　第6页 共39页
　　合并现金流量表
　　会合03表
　　编制单位：北京悦豪物业管理有限公司
单位：人民币元
　　一、经营活动产生的现金流量：
　　销售商品、提供劳务收到的现金
87,289,400.81
138,650,766.97
　　客户存款和同业存放款项净增加额
　　向中央银行借款净增加额
　　向其他金融机构拆入资金净增加额
　　收到原保险合同保费取得的现金
　　收到再保险业务现金净额
　　保户储金及投资款净增加额
　　处置交易性金融资产净增加额
　　收取利息、手续费及佣金的现金
　　拆入资金净增加额
　　回购业务资金净增加额
　　收到的税费返还
　　收到其他与经营活动有关的现金
3,628,332.31
9,488,323.81
　　经营活动现金流入小计
90,917,733.12
148,139,090.78
　　购买商品、接受劳务支付的现金
52,856,601.95
89,114,252.67
　　客户贷款及垫款净增加额
　　存放中央银行和同业款项净增加额
　　支付原保险合同赔付款项的现金
　　支付利息、手续费及佣金的现金
　　支付保单红利的现金
　　支付给职工以及为职工支付的现金
25,991,063.06
29,756,491.36
　　支付的各项税费
8,354,825.61
5,556,470.30
　　支付其他与经营活动有关的现金
8,465,171.91
10,444,714.05
　　经营活动现金流出小计
95,667,662.53
134,871,928.38
　　经营活动产生的现金流量净额
-4,749,929.41
13,267,162.40
　　二、投资活动产生的现金流量：
　　收回投资收到的现金
　　取得投资收益收到的现金
　　处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
　　处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
　　收到其他与投资活动有关的现金
　　投资活动现金流入小计
　　购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
1,423,335.27
892,666.86
　　投资支付的现金
　　质押贷款净增加额
　　取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
　　支付其他与投资活动有关的现金
　　投资活动现金流出小计
1,423,335.27
892,666.86
　　投资活动产生的现金流量净额
-1,423,335.27
-892,060.86
　　三、筹资活动产生的现金流量：
　　10,000,000.00
　　吸收投资收到的现金
　　其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
　　取得借款收到的现金
　　发行债券收到的现金
　　收到其他与筹资活动有关的现金
　　筹资活动现金流入小计
10,000,000.00
　　偿还债务支付的现金
　　分配股利、利润或偿付利息支付的现金
　　其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
　　支付其他与筹资活动有关的现金
　　筹资活动现金流出小计
　　筹资活动产生的现金流量净额
10,000,000.00
　　四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
　　五、现金及现金等价物净增加额
3,826,735.32
12,375,101.54
　　加：期初现金及现金等价物余额
28,105,023.99
15,729,922.45
　　六、期末现金及现金等价物余额
31,931,759.31
28,105,023.99
　　法定代表人：
主管会计工作的负责人：
会计机构负责人：
　　第7页 共39页
　　现金流量表
　　会企03表
　　编制单位：北京悦豪物业管理有限公司
单位：人民币元
　　一、经营活动产生的现金流量：
　　69,987,107.94
127,027,787.41
　　销售商品、提供劳务收到的现金
　　收到的税费返还
　　11,667,381.97
10,645,812.06
　　收到其他与经营活动有关的现金
　　81,654,489.91
137,673,599.47
　　经营活动现金流入小计
　　48,181,110.39
84,704,666.95
　　购买商品、接受劳务支付的现金
　　18,666,659.47
25,203,853.82
　　支付给职工以及为职工支付的现金
　　7,363,933.45
5,155,857.23
　　支付的各项税费
　　15,310,415.00
12,532,291.12
　　支付其他与经营活动有关的现金
　　89,522,118.31
127,596,669.12
　　经营活动现金流出小计
　　-7,867,628.40
10,076,930.35
　　经营活动产生的现金流量净额
　　二、投资活动产生的现金流量：
　　收回投资收到的现金
　　取得投资收益收到的现金
　　606.00
　　处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
　　处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
　　收到其他与投资活动有关的现金
　　606.00
　　投资活动现金流入小计
　　612,788.27
634,833.86
　　购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
　　1,500,000.00
1,000,000.00
　　投资支付的现金
　　取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
　　支付其他与投资活动有关的现金
　　2,112,788.27
1,634,833.86
　　投资活动现金流出小计
　　-2,112,788.27
-1,634,227.86
　　投资活动产生的现金流量净额
　　三、筹资活动产生的现金流量：
　　10,000,000.00
　　吸收投资收到的现金
　　取得借款收到的现金
　　发行债券收到的现金
　　收到其他与筹资活动有关的现金
　　10,000,000.00
　　筹资活动现金流入小计
　　偿还债务支付的现金
　　分配股利、利润或偿付利息支付的现金
　　支付其他与筹资活动有关的现金
　　筹资活动现金流出小计
　　10,000,000.00
　　筹资活动产生的现金流量净额
　　四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
　　19,583.33
8,442,702.49
　　五、现金及现金等价物净增加额
　　21,471,416.74
13,028,714.25
　　加：期初现金及现金等价物余额
　　21,491,000.07
21,471,416.74
　　六、期末现金及现金等价物余额
　　法定代表人：
主管会计工作的负责人：
会计机构负责人：
　　第8页 共39页
　　合并所有者权益变动表
　　会合04表
　　编制单位：北京悦豪物业管理有限公司
单位：人民币元
　　归属于母公司所有者权益
归属于母公司所有者权益
　　一般风
　　实收资本
　　(或股本)
库存股 储备
库存股 储备
　　一、上年年末余额
10,000,000.00
861,524.33
14,495,587.41
25,357,111.74
10,000,000.00
1,105,944.63
11,163,428.25
　　加：会计政策变更
　　前期差错更正
　　二、本年年初余额
10,000,000.00
861,524.33
14,495,587.41
25,357,111.74
10,000,000.00
1,105,944.63
11,163,428.25
　　三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列 10,000,000.00
6,544,922.09
16,544,922.09
804,040.71
13,389,642.78
14,193,683.49
　　(一)净利润
16,544,922.09
16,544,922.09
14,193,683.49
14,193,683.49
　　(二)其他综合收益
　　上述(一)和(二)小计
16,544,922.09
16,544,922.09
14,193,683.49
14,193,683.49
　　(三)所有者投入和减少资本
10,000,000.00
10,000,000.00
　　1. 所有者投入资本
10,000,000.00
10,000,000.00
　　2．股份支付计入所有者权益的金额
　　3．其他
　　(四)利润分配
-10,000,000.00
-10,000,000.00
804,040.71
-804,040.71
　　1. 提取盈余公积
804,040.71
-804,040.71
　　2. 提取一般风险准备
　　3．对所有者的分配
-10,000,000.00
-10,000,000.00
　　4．其他
　　(五)所有者权益内部结转
　　1．资本公积转增资本
　　2．盈余公积转增资本
　　3．盈余公积弥补亏损
　　4．其他
　　(六)专项储备
　　1．本期提取
　　2．本期使用
　　(七)其他
　　四、本期期末余额
20,000,000.00
861,524.33
21,040,509.50
41,902,033.83
10,000,000.00
861,524.33
14,495,587.41
25,357,111.74
　　法定代表人：
主管会计工作的负责人：
会计机构负责人：
　　第9页 共39页
　　所有者权益变动表
　　会企04表
　　编制单位：北京悦豪物业管理有限公司
单位：人民币元
　　一般风
　　(或股本)
公积 库存股
库存股 储备
　　一、上年年末余额
10,000,000.00
861,524.33
14,844,412.61
25,705,936.94
10,000,000.00
528,046.25
10,585,529.87
　　加：会计政策变更
　　前期差错更正
138,026.02
138,026.02
　　二、本年年初余额
10,000,000.00
861,524.33
14,982,438.63
25,843,962.96
10,000,000.00
528,046.25
10,585,529.87
　　三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)
10,000,000.00
2,661,681.59
12,661,681.59
804,040.71
14,316,366.36
15,120,407.07
　　(一)净利润
12,661,681.59
12,661,681.59
15,120,407.07
15,120,407.07
　　(二)其他综合收益
　　上述(一)和(二)小计
12,661,681.59
12,661,681.59
15,120,407.07
15,120,407.07
　　(三)所有者投入和减少资本
10,000,000.00
10,000,000.00
　　1. 所有者投入资本
10,000,000.00
10,000,000.00
　　2．股份支付计入所有者权益的金额
　　3．其他
　　(四)利润分配
-10,000,000.00
-10,000,000.00
804,040.71
-804,040.71
　　1. 提取盈余公积
804,040.71
-804,040.71
　　2．提取一般风险准备
　　3．对所有者(或股东)的分配
-10,000,000.00
-10,000,000.00
　　4．其他
　　(五)所有者权益内部结转
　　1．资本公积转增资本(或股本)
　　2．盈余公积转增资本(或股本)
　　3．盈余公积弥补亏损
　　4．其他
　　(六)专项储备
　　1．本期提取
　　2．本期使用
　　(七)其他
　　四、本期期末余额
20,000,000.00
861,524.33
17,644,120.22
38,505,644.55
10,000,000.00
861,524.33
14,844,412.61
25,705,936.94
　　法定代表人：
主管会计工作的负责人：
会计机构负责人：
　　第10页 共39页
　　北京悦豪物业管理有限公司
　　财务报表附注
　　2012 年 1 月 1 日至 2013 年 8 月 31 日
　　金额单位：人民币元
　　一、公司基本情况
　　北京悦豪物业管理有限公司(以下简称公司或本公司)系由新华联控股有限公司、北
　　京长石投资有限公司(2013 年 4 月更名为西藏长石投资有限公司，下同)投资设立， 2000
　　年 3 月 27 日在北京市工商行政管理局登记注册，取得注册号为 832 的《企业
　　法人营业执照》。现有注册资本人民币 2,000 万元。
　　本公司经营范围：许可经营项目：无；一般经营项目：物业管理；房地产信息咨询(不
　　含中介服务)；劳务服务；家居装饰；企业形象策划；承办文化艺术交流；展览展示；种植
　　花卉、苗木、草皮；供暖服务；器械健身；游泳；球类运动(乒乓球、羽毛球、沙壶球、保
　　龄球)；销售日用百货、五金交电；停车服务。
　　二、公司主要会计政策、会计估计和前期差错
　　(一) 财务报表的编制基础
　　本公司财务报表以持续经营为编制基础。
　　(二) 遵循企业会计准则的声明
　　本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了企业的财务状况、经营成果
　　和现金流量等有关信息。
　　(三) 会计期间
　　会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。本财务报表所载财务信息的会计期间为
　　2012 年 1 月 1 日至 2013 年 8 月 31 日。
　　(四) 记账本位币
　　采用人民币为记账本位币。
　　(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
　　1. 同一控制下企业合并的会计处理方法
　　第11页 共39页
　　公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方的账面价值计量。公司取得
　　的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值总额)的差额，调整资本公
　　积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
　　2. 非同一控制下企业合并的会计处理方法
　　公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差
　　额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首
　　先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行
　　复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差
　　额计入当期损益。
　　(六) 合并财务报表的编制方法
　　母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及
　　其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资
　　后，由母公司按照《企业会计准则第 33 号――合并财务报表》编制。
　　(七) 现金及现金等价物的确定标准
　　列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可随时用于支付的存款，现金等价物是指
　　企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
　　(八) 外币业务和外币报表折算
　　1. 外币业务折算
　　外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，
　　外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建
　　符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史
　　成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以
　　公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损
　　益或资本公积。
　　2. 外币财务报表折算
　　资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目
　　除“未分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费
　　用项目，采用交易发生日即期汇率的近似汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算
　　差额，在资产负债表中所有者权益项目下单独列示。
　　第12页 共39页
　　(九) 金融工具
　　1. 金融资产和金融负债的分类
　　金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
　　资产(包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产)、
　　持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。
　　金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
　　负债(包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债)、
　　其他金融负债。
　　2. 金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
　　公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或
　　金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和
　　金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交
　　易费用计入初始确认金额。
　　公司按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生
　　的交易费用，但下列情况除外：(1) 持有至到期投资以及贷款和应收款项采用实际利率法，
　　按摊余成本计量；(2) 在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，
　　以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
　　公司采用实际利率法，按摊余成本对金融负债进行后续计量，但下列情况除外：(1) 以
　　公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值计量，且不扣除将来结清金
　　融负债时可能发生的交易费用；(2) 与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权
　　益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量；(3) 不属于指定
　　为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允
　　价值计量且其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，在初始确认后按照下
　　列两项金额之中的较高者进行后续计量：1) 按照《企业会计准则第 13 号――或有事项》确
　　定的金额；2) 初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号――收入》的原则确定的累积
　　摊销额后的余额。
　　金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按照如下
　　方法处理：(1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动
　　形成的利得或损失，计入公允价值变动损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确
　　第13页 共39页
　　认为投资收益；处置时，将实际收到的金额与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同
　　时调整公允价值变动损益。(2) 可供出售金融资产的公允价值变动计入资本公积；持有期间
　　按实际利率法计算的利息，计入投资收益；可供出售权益工具投资的现金股利，于被投资单
　　位宣告发放股利时计入投资收益；处置时，将实际收到的金额与账面价值扣除原直接计入资
　　本公积的公允价值变动累计额之后的差额确认为投资收益。
　　当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或该金融资产所有权上几乎所有的风
　　险和报酬已转移时，终止确认该金融资产；当金融负债的现时义务全部或部分解除时，相应
　　终止确认该金融负债或其一部分。
　　3. 金融资产转移的确认依据和计量方法
　　公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融
　　资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产，并
　　将收到的对价确认为一项金融负债。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有
　　的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1) 放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资
　　产；(2) 未放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资
　　产，并相应确认有关负债。
　　金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 所
　　转移金融资产的账面价值；(2) 因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值
　　变动累计额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价
　　值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列
　　两项金额的差额计入当期损益：(1) 终止确认部分的账面价值；(2) 终止确认部分的对价，
　　与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。
　　4. 主要金融资产和金融负债的公允价值确定方法
　　存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值；不存在活跃
　　市场的金融资产或金融负债，采用估值技术(包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行
　　的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现
　　法和期权定价模型等)确定其公允价值；初始取得或源生的金融资产或承担的金融负债，以
　　市场交易价格作为确定其公允价值的基础。
　　5. 金融资产的减值测试和减值准备计提方法
　　资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的
　　第14页 共39页
　　账面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
　　对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，可以单
　　独进行减值测试，或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；单独测
　　试未发生减值的金融资产(包括单项金额重大和不重大的金融资产)，包括在具有类似信用
　　风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。
　　按摊余成本计量的金融资产，期末有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值高
　　于预计未来现金流量现值之间的差额确认减值损失。在活跃市场中没有报价且其公允价值不
　　能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融
　　资产发生减值时，将该权益工具投资或衍生金融资产的账面价值，高于按照类似金融资产当
　　时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失。可供出售金融
　　资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因素后，预期这种下降趋势属于
　　非暂时性的，确认其减值损失，并将原直接计入所有者权益的公允价值累计损失一并转出计
　　入减值损失。
　　(十) 应收款项
　　1. 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
　　单项金额重大的判断依据或金额标 应收款项金额在 100 万元(含)以上且占应收款项账面余
额 10%以上的款项。
　　单 项金额重大并单项计提坏账准备 单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账
　　的计提方法
面价值的差额计提坏账准备。
　　2．按组合计提坏账准备的应收款项
　　(1) 确定组合的依据及坏账准备的计提方法
　　确定组合的依据
　　账龄分析法组合
相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征
　　按组合计提坏账准备的计提方法
　　账龄分析法组合
账龄分析法
　　(2) 账龄分析法
计提比例(%)
　　1 年以内
　　1-2 年
　　2-3 年
　　3-4 年
　　4 年以上
　　第15页 共39页
　　3．单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
　　单项金额不重大的判断依据或金额 应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用风险特
征的应收款项组合的未来现金流量现值存在显著差异
　　单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账
　　坏账准备的计提方法
　　面价值的差额计提坏账准备
　　对应收票据、预付款项、应收利息、长期应收款等其他应收款项，根据其未来现金流量
　　现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
　　(十一) 存货
　　1. 存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、
　　在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。
　　2. 发出存货按加权平均法计算确定。
　　3. 资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变
　　现净值的差额计提存货跌价准备。
　　4. 存货的盘存制度为永续盘存制。
　　5. 周转材料按照一次转销法进行摊销。
　　(十二) 长期股权投资
　　1. 投资成本的确定
　　(1) 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或
　　发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作
　　为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的
　　面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
　　(2) 非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其
　　初始投资成本。
　　(3) 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始
　　投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；
　　投资者投入的，按照投资合同或协议约定的价值作为其初始投资成本(合同或协议约定价值
　　不公允的除外)。
　　2. 后续计量及损益确认方法
　　对被投资单位能够实施控制的长期股权投资采用成本法核算，在编制合并财务报表时按
　　照权益法进行调整；对不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值
　　不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算；对具有共同控制或重大影响的长期股权投
　　第16页 共39页
　　资，采用权益法核算。
　　3. 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
　　按照合同约定，与被投资单位相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致
　　同意的，认定为共同控制；对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够
　　控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定的，认定为重大影响。
　　4. 减值测试方法及减值准备计提方法
　　对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，
　　按照账面价值高于可收回金额的差额计提相应的减值准备；对被投资单位不具有共同控制或
　　重大影响、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，按照《企业会
　　计准则第 22 号――金融工具确认和计量》的规定计提相应的减值准备。
　　(十三) 投资性房地产
　　1. 投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已
　　出租的建筑物。
　　2. 投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定
　　资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产
　　发生减值的，按照账面价值高于可收回金额的差额计提相应的减值准备。
　　(十四) 固定资产
　　1. 固定资产确认条件、计价和折旧方法
　　固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会
　　计年度的有形资产。
　　固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起采用年限平均
　　法计提折旧。
　　2. 各类固定资产的折旧方法
折旧年限(年)
年折旧率(%)
　　房屋及建筑物
　　机器设备
　　运输设备
　　办公及电子设备
　　其他设备
19.40-24.25
　　第17页 共39页
　　3. 资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按照账面价值高于可收回金额的
　　差额计提相应的减值准备。
　　(十五) 在建工程
　　1．在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程
　　按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
　　2．在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使
　　用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成
　　本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。
　　3．资产负债表日，有迹象表明在建工程发生减值的，按照账面价值高于可收回金额的
　　差额计提相应的减值准备。
　　(十六) 借款费用
　　1. 借款费用资本化的确认原则
　　公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资
　　本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
　　2．借款费用资本化期间
　　(1) 当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1) 资产支出已经发生；2) 借款费
　　用已经发生；3) 为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开
　　(2) 若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连
　　续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资
　　产的购建或者生产活动重新开始。
　　(3) 当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费
　　用停止资本化。
　　3．借款费用资本化金额
　　为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的
　　利息费用(包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销)，减去将尚未动用的借款资金存
　　入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息
　　金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专
　　门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化
　　第18页 共39页
　　的利息金额。
　　(十七) 无形资产
　　1. 无形资产包括电脑软件等，按成本进行初始计量。
　　2. 使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预
　　期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如
摊销年限(年)
　　3．使用寿命确定的无形资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，按照账面价值
　　高于可收回金额的差额计提相应的减值准备；使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用
　　状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
　　4．内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开
　　发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1) 完成该无形资产以使其能够使
　　用或出售在技术上具有可行性；(2) 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3) 无形资
　　产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身
　　存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；(4) 有足够的技术、财务资源和其
　　他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；(5) 归属于该无
　　形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
　　(十八) 长期待摊费用
　　长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待
　　摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损
　　(十九) 预计负债
　　1. 因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为
　　公司承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠
　　的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。
　　2. 公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在
　　资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。
　　(二十) 收入
　　第19页 共39页
　　1．销售商品
　　销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认：(1) 将商品所有权上的主要风险和报酬
　　转移给购货方；(2) 公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商
　　品实施有效控制；(3) 收入的金额能够可靠地计量；(4) 相关的经济利益很可能流入；(5)
　　相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
　　2．提供劳务
　　提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的(同时满足收入的金额能够可靠地
　　计量、相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生
　　的成本能够可靠地计量)，采用完工百分比法确认提供劳务的收入，并按已经提供劳务占应
　　提供劳务总量的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务交易的结果在资产负债表日不
　　能够可靠估计的，若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确
　　认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿，
　　将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认劳务收入。
　　3．让渡资产使用权
　　让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量时，确
　　认让渡资产使用权的收入。利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确
　　定；使用费收入按有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
　　4．建造合同
　　(1) 建造合同的结果在资产负债表日能够可靠估计的，根据完工百分比法确认合同收入
　　和合同费用。建造合同的结果在资产负债表日不能够可靠估计的，若合同成本能够收回的，
　　合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费
　　用；若合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。
　　(2) 固定造价合同同时满足下列条件表明其结果能够可靠估计：合同总收入能够可靠计
　　量、与合同相关的经济利益很可能流入、实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量、
　　合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地计量。成本加成合同同时满足下列条
　　件表明其结果能够可靠估计：与合同相关的经济利益很可能流入、实际发生的合同成本能够
　　清楚地区分和可靠地计量。
　　(3) 确定合同完工进度的方法为累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例。
　　(4) 资产负债表日，合同预计总成本超过合同总收入的，将预计损失确认为当期费用。
　　第20页 共39页
　　执行中的建造合同，按其差额计提存货跌价准备；待执行的亏损合同，按其差额确认预计负
　　(二十一) 政府补助
　　1. 政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
　　2. 政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产
　　的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
　　3. 与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内平均分配，计入
　　当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收
　　益，在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计
　　入当期损益。
　　(二十二) 递延所得税资产、递延所得税负债
　　1．根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额(未作为资产和负债确认的项
　　目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额)，按照预期收
　　回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
　　2. 确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为
　　限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵
　　扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
　　3．资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法
　　获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价
　　值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
　　4. 公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列
　　情况产生的所得税：(1) 企业合并；(2) 直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
　　(二十三) 主要会计政策、会计估计变更说明
　　1. 会计政策变更
　　报告期内未发生会计政策变更。
　　2. 会计估计变更
　　报告期内未发生会计估计变更。
　　(二十四) 重要的前期差错更正说明
　　经研究决定，报告期内公司管理层批准，对以前年度收取的水电费、空调费节余
　　第21页 共39页
　　12,312,066.52 元进行调整，调增 2012 年营业收入 3,643,966.52 元，调增以前年度营业收
　　入 8,668,100.00 元；同时补交相关的流转税及所得税,调增 2012 年营业税金及附加
　　201,750.06 元，调增以前年度营业税金及附加 485,413.60 元，调增 2012 年度所得税费用
　　860,554.12 元，调增以前年度所得税费用 2,045,671.60 元,上述调整合计影响未分配利润
　　8,718,677.14 元。
　　上述调整影响报表项目如下：
　　前期差错更
批准处理情
　　受影响的报表项目
累积影响金额
　　正的内容
　　应交税费
3,593,389.38
　　其他应付款
-12,312,066.52
　　本项差错经
　　报告期内，公
　　公司管理层
　　未分配利润
8,718,677.14
　　司对以前年
　　审议通过，
　　度收取的水
　　其中：2012 年主营业务收入影响；
3,643,966.52
　　本期采用追
　　电费空调费
　　溯重述法对
　　节余进行处
2012 年营业税金及附加影响；
-201,750.06
　　该项差错进
　　行了更正
2012 年所得税费用影响；
-860,554.12
　　2012 年期初未分配利润影响；
6,137,014.80
　　三、税(费)项
　　主要税种及税率
　　增值税
销售货物或提供应税劳务
　　营业税
应纳税营业额
　　城市维护建设税
应缴流转税税额
　　教育费附加
应缴流转税税额
　　地方教育附加
应缴流转税税额
　　企业所得税
应纳税所得额
　　四、企业合并及合并财务报表
　　(一) 控制的重要子公司
　　子公司全称
　　通过设立或投资等方式取得
　　湖南悦豪物业管理有限公司
3,000,000.00 物业管理及相关服务
　　第22页 共39页
　　物业管理；房地产信息咨询(不含中介
　　黄山悦豪物业管理有限公司
500,000.00 服务)；房产租赁；停车服务；家居装
　　饰；企业形象策划等
　　唐山悦豪物业服务有限公司
500,000.00 物业管理(取得资质后凭资质经理)
　　物业管理、房地产信息咨询(不含中介
　　惠州大亚湾悦豪物业管理有限公司 物业管理
500,000.00 服务)、家政服务、室内装饰、企业形象
　　策划服务等
　　企业管理；销售日用杂货等产品以及其
　　北京悦雅商业管理有限公司
500,000.00
　　他服务
　　一般经营项目：物业管理；房地产信息
　　青海悦豪物业管理有限公司
1,000,000.00
　　咨询；家政服务；企业形象策划等
　　一般经营项目：物业管理(在资质证书
　　大庆悦豪物业管理有限公司
500,000.00 核定范围内从事经营活动)；房地产经
　　纪；企业形象策划活动等服务
　　(续上表)
　　 日实际
实质上构成对子公司
　　子公司全称
　　出资额
净投资的其他项目余额
　　通过设立或投资等方式取得
　　湖南悦豪物业管理有限公司
3,000,000.00
　　黄山悦豪物业管理有限公司
500,000.00
　　唐山悦豪物业管理有限公司
500,000.00
　　惠州大亚湾悦豪物业管理有限公
　　500,000.00
　　北京悦雅商业管理有限公司
500,000.00
　　青海悦豪物业管理有限公司
1,000,000.00
　　大庆悦豪物业管理有限公司
500,000.00
　　(二) 特殊情况说明
　　1. 拥有其半数或半数以下表决权的子公司，纳入合并财务报表范围的原因说明
　　报告期内无此事项发生；
　　2. 拥有半数以上表决权但未能对其形成控制的，未形成控制的原因说明
　　报告期内无此事项发生；
　　(三) 合并范围发生变更的说明
　　1. 报告期新纳入合并财务报表范围的子公司
　　(1) 2012 年度
　　因直接设立或投资等方式而增加子公司的情况说明
　　① 北京悦雅商业管理有限公司
　　第23页 共39页
　　本期本公司出资设立北京悦雅商业管理有限公司， 2012 年 7 月 18 日办妥工商设立登
　　记手续，并取得注册号为 559 的《企业法人营业执照》。该公司注册资本人民
　　币 50 万元，公司出资人民币 50 万元，占其注册资本的 100%
，拥有对其的实质控制权，
　　故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
　　② 惠州大亚湾悦豪物业管理有限公司
　　本期本公司出资设立惠州大亚湾悦豪物业管理有限公司， 2012 年 4 月 11 日办妥工商
　　设立登记手续，并取得注册号为 673 的《企业法人营业执照》。该公司注册资
　　本人民币 50 万元，公司出资人民币 50 万元，占其注册资本的 100% ，拥有对其的实质控制
　　权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
　　(2) 2013 年 1-8 月份
　　因直接设立或投资等方式而增加子公司的情况说明
　　① 青海悦豪物业管理有限公司
　　本期本公司出资设立青海悦豪物业管理有限公司， 2013 年 2 月 28 日办妥工商设立登
　　记手续，并取得注册号为 388 的《企业法人营业执照》。该公司注册资本 100
　　万元，本公司出资 100 万元，占其注册资本的 100% ，拥有对其的实质控制权，故自该公司
　　成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
　　② 大庆悦豪物业管理有限公司
　　本期本公司出资设立大庆悦豪物业管理有限公司， 2013 年 4 月 24 日办妥工商设立登
　　记手续，并取得注册号为 658 的《企业法人营业执照》。该公司注册资本人民
　　币 50 万元，公司出资人民币 50 万元，占其注册资本的 100% ，拥有对其的实质控制权，故
　　自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
　　2．本期不再纳入合并财务报表范围的子公司
　　报告期内无此事项发生。
　　(四) 报告期新纳入合并范围的主体和本期不再纳入合并范围的主体
　　1.新纳入合并范围的子公司
　　(1) 2012 年度
2012 年度净利润
　　北京悦雅商业管理有限公司
408,165.44
-91,834.56
　　惠州大亚湾悦豪物业管理有限公司
402,319.68
-97,680.32
　　(2) 2013 年 1-8 月份
　　第24页 共39页
2013 年 1-8 月净利润
　　青海悦豪物业管理有限公司
1,527,931.78
527,931.78
　　大庆悦豪物业管理有限公司
1,607,188.35
1,107,188.35
　　2. 不再纳入合并范围的子公司
　　报告期内无此事项发生。
　　五、合并财务报表项目注释
　　(一) 合并资产负债表项目注释
　　1. 货币资金
　　(1) 明细情况
　　库存现金
122,512.52
123,792.63
　　银行存款
31,809,246.79
27,981,231.36
　　其他货币资金
31,931,759.31
28,105,023.99
　　(2)截止 2013 年 8 月 31 日，本公司无抵押、冻结等对使用有限制或存放在境外、或有
　　潜在回收风险款项。
　　2. 应收账款
　　1) 类别明细情况
　　单项金额
　　重大并单
　　1,482,208.22
　　项计提坏
　　账准备
　　按组合计
　　提坏账准
　　账龄分析
　　3,794,828.07
50.85 1,073,244.66
28.28 5,222,086.35
1,019,356.35
　　法组合
3,794,828.07
50.85 1,073,244.66
28.28 5,222,086.35
1,019,356.35
　　第25页 共39页
　　单项金额
　　虽不重大
　　但 单 项 计 2,185,372.68
　　提坏账准
7,462,408.97 100.00 1,073,244.66
14.38 5,297,365.57 100.00
1,019,356.35
　　2) 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款
　　应收账款内容
　　唐山新华联置地有限公司
1,482,208.22
关联方往来未发生减值
　　1,482,208.22
　　3) 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款
　　坏账准备
　　1 年以内
673,864.21
33,693.23 3,042,027.38
152,101.37
　　1-2 年
2,207,596.00
551,899.00 1,369,983.38
342,495.84
　　2-3 年
789,493.86
394,746.93
454,292.00
227,146.00
　　3-4 年
123,874.00
232,681.79
174,511.34
　　4 年以上
123,101.80
123,101.80
3,794,828.07
1,073,244.66 5,222,086.35
100.00 1,019,356.35
　　4) 截止 2013 年 8 月 31 日，单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
　　应收账款内容
　　株洲新华联房地产开发有限公司
900,000.00
关联方往来未减值
　　黄山市金龙房地产开发有限公司
581,057.00
关联方往来未减值
　　大庆新华联房地产开发有限公司
500,000.00
关联方往来未减值
　　惠州市新华联嘉业房地产开发有限公司
200,000.00
关联方往来未减值
　　黄山新华联豪生大酒店
关联方往来未减值
2,185,372.68
　　5) 应收关联方账款
　　关联方名称
　　株洲新华联房地产开发有限公司
900,000.00
　　惠州市新华联嘉业房地产开发有限公司
200,000.00
　　第26页 共39页
　　唐山新华联置地有限公司
1,482,208.22
　　黄山新华联豪生大酒店
　　黄山市金龙房地产开发有限公司
581,057.00
　　大庆新华联房地产开发有限公司
500,000.00
3,667,580.90
　　3. 预付款项
　　(1) 账龄分析
　　账面余额
　　1 年以内
269,046.31
269,046.31
　　1-2 年
153,558.59
153,558.59
422,604.90
422,604.90
　　(续上表)
　　账面余额
　　1 年以内
153,558.59
153,558.59
　　1-2 年
153,558.59
153,558.59
　　(2) 截止 2013 年 8 月 31 日，预付款项中无预付关联方款项。
　　4. 其他应收款
　　1) 类别明细情况
　　账面余额
比例(%) 金额
　　单项金额重大并单项计提
　　35,000,000.00
51,442,267.23
　　坏账准备
　　按组合计提坏账准备
　　账龄分析法组合
　　单项金额虽不重大但单项
　　6,382,859.14
1,811,600.22
　　计提坏账准备
41,382,859.14 100.00
53,253,867.45 100.00
　　第27页 共39页
　　2) 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款
　　其他应收款内容
坏账准备 计提比例
　　新华联控股有限公司
35,000,000.00
关联方往来未减值
35,000,000.00
　　3) 组合中，无采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
　　4) 其他应收关联方款项
　　关联方名称
　　新华联控股有限公司
35,000,000.00
　　新华联会议中心
571,084.93
35,571,084.93
　　5. 存货
　　明细情况
　　库存商品
173,692.63
　　其他周转材料
344,183.21
262,089.13
362,966.58
　　6. 固定资产
　　明细情况
　　1)账面原值小计
9,268,934.11
1,510,850.27
679,683.27 10,100,101.11
　　房屋建筑物
6,049,509.30
6,049,509.30
　　运输设备
511,274.50
548,149.00
123,619.50
935,804.00
　　办公电子设备
2,004,600.85
592,611.00
243,263.29 2,353,948.56
　　机器设备
101,997.80
109,133.80
　　其他设备
601,551.66
362,954.27
312,800.48
651,705.45
　　本期转入
　　2)累计折旧小计
2,099,431.46
553,169.00
115,913.39 2,536,687.07
　　房屋建筑物
196,004.16
190,738.12
386,742.28
　　运输设备
358,033.53
385,262.25
　　办公电子设备
1,006,331.85
260,520.99
61,757.18 1,205,095.66
　　第28页 共39页
　　机器设备
　　其他设备
497,749.60
505,375.00
　　3)账面净值小计
7,169,502.65
7,563,414.04
　　房屋建筑物
5,853,505.14
5,662,767.02
　　运输设备
153,240.97
550,541.75
　　办公电子设备
998,269.00
1,148,852.90
　　机器设备
　　其他设备
103,802.06
146,330.45
　　4)减值准备小计
　　房屋建筑物
　　运输设备
　　办公电子设备
　　机器设备
　　其他设备
　　5)账面净值小计
7,169,502.65
7,563,414.04
　　房屋建筑物
5,853,505.14
5,662,767.02
　　运输设备
153,240.97
550,541.75
　　办公电子设备
998,269.00
1,148,852.90
　　机器设备
　　其他设备
103,802.06
146,330.45
　　7. 无形资产
　　明细情况
　　账面原值
356,352.18
179,642.00
535,994.18
356,352.18
179,642.00
535,994.18
　　累计摊销
275,780.09
305,909.09
275,780.09
305,909.09
　　第29页 共39页
　　减值准备
　　账面价值
230,085.09
230,085.09
　　8. 长期待摊费用
　　其他减少的
　　装修费
351,000.00
321,529.80
351,000.00
321,529.80
　　9. 递延所得税资产
　　(1) 明细情况
　　资产减值准备
268,311.17
216,631.07
268,311.17
216,631.07
　　(2) 引起暂时性差异的资产和负债项目对应的暂时性差异金额
　　坏账准备
1,073,244.66
1,019,356.35
1,073,244.66
1,019,356.35
　　10. 应付账款
　　(1)明细情况
　　1 年以内
537,663.45
5,044,958.87
　　1-2 年
797,666.79
4,658,813.51
　　2-3 年
394,188.67
　　第30页 共39页
1,729,518.91
9,703,772.38
　　(2)截止 2013 年 8 月 31 日应付账款余额中无应付持有公司 5%以上(含 5%)表决权股份的
　　股东单位或关联方款项。
　　11. 预收款项
　　(1) 明细情况
　　1 年以内
13,512,127.33
21,585,821.72
　　1-2 年
1,431,334.36
14,943,461.69
21,585,821.72
　　(2)预收关联方款项
　　关联方名称
　　惠州市新华联嘉业房地产开发有限公司
1,400,000.00
　　西宁新华联房地产有限公司
806,720.00
2,206,720.00
　　12. 应付职工薪酬
　　工资、奖金、津贴和补贴
1,795,810.00
3,958,086.90
　　工会经费
1,437,563.80
1,659,661.27
　　职工教育经费
1,777,680.64
1,929,554.23
　　职工福利费
5,011,054.44
7,547,302.40
　　13. 应交税费
　　营业税
961,152.06
1,448,421.40
　　增值税
　　城市维护建设税
　　教育费附加
　　第31页 共39页
　　地方教育附加
　　企业所得税
6,443,119.91
5,317,886.95
　　个人所得税
　　价格调节基金
　　房产税
7,556,304.22
6,947,257.99
　　14. 其他应付款
　　(1) 明细情况
　　质保金
535,635.08
452,992.40
　　投标保证金
215,000.00
　　履约保证金
260,000.00
230,000.00
4,117,010.76
3,780,992.68
　　代理业务负债
9,348,496.74
14,513,365.41
　　公共维修基金
1,826,605.66
2,287,008.38
1,386,936.74
1,259,016.41
17,689,684.98
22,528,375.28
　　(3)截止 2013 年 8 月 31 日，其他应付款余额中无应付持有公司 5%以上(含 5%)表决权股
　　份的股东单位或关联方款项。
　　15. 实收资本
　　(1) 明细情况
　　投资者名称
　　新华联控股有限公司
6,000,000.00
6,000,000.00
12,000,000.00
　　西藏长石投资有限公司
4,000,000.00
4,000,000.00
8,000,000.00
10,000,000.00
10,000,000.00
20,000,000.00
　　(2) 实收资本变动情况的说明
　　2013 年 6 月,经公司股东会决议及修改后章程的规定，
　　公司增加注册资本 1000 万元，
　　其中由新华联控股有限公司增资 600 万元，西藏长石投资有限公司增资 400 万元，增资
　　后公司注册资本变更为 2000 万元， 2013 年 7 月 21 日由北京嘉合广信会计师事务所有
　　第32页 共39页
　　限公司审验并出具嘉合广信验字[2013]第 101 号验资报告。
　　16. 盈余公积
　　法定盈余公积
861,524.33
861,524.33
861,524.33
861,524.33
　　17. 未分配利润
　　(1) 明细情况
提取或分配比例
　　调整前上期末未分配利润
5,776,910.27
　　调整期初未分配利润合计数(调增＋，调减－)
8,718,677.14
　　调整后期初未分配利润
14,495,587.41
　　加：本期归属于母公司所有者的净利润
16,544,922.09
　　减：提取法定盈余公积
　　提取任意盈余公积
　　提取一般风险准备
　　应付普通股股利
10,000,000.00
　　转作股本的普通股股利
　　期末未分配利润
21,040,509.50
　　(2) 调整期初未分配利润明细
　　本公司对以前年度收取的水电费差额节余在 2012 年度进行调整，按照企业会计准则的
　　规定结转到营业收入中，并相应调整流转税及所得税，具体调整金额见附注二(二十四)说明。
　　(3)其他说明
　　根据 2013 年 6 月 7 日股东会决议，公司本期向股东分红 1,000 万元。
　　(二) 合并利润表项目注释
　　1. 营业收入/营业成本
　　(1) 明细情况
2013 年 1-8 月
　　主营业务收入
62,799,337.76
85,584,928.24
　　第33页 共39页
　　其他业务收入
6,218,203.56
5,969,525.27
69,017,541.32
91,554,453.51
2013 年 1-8 月
　　主营业务成本
35,814,834.17
61,306,466.44
　　其他业务成本
4,130,083.75
5,633,569.96
39,944,917.92
66,940,036.40
　　(2) 主营业务收入/主营业务成本
　　2013 年 1-8 月
　　物业服务相关费用
62,499,344.77
35,478,183.41
27,021,161.36
　　商品销售
299,992.99
336,650.76
-36,657.77
62,799,337.76
35,814,834.17
26,984,503.59
　　(续上表)
　　2012 年度
　　物业服务相关费用
85,526,301.73
61,155,975.67
24,370,326.06
　　商品销售
150,490.77
-91,864.26
85,584,928.24
61,306,466.44
24,278,461.80
　　2. 营业税金及附加
2013 年 1-8 月
　　4,233,558.41
　　营业税
3,138,001.79
　　254,978.46
　　城市维护建设税
188,772.04
　　127,142.25
　　教育费附加
　　81,552.67
　　地方教育附加
　　房产税
　　价格调节基金
3,500,932.72
4,697,231.79
　　3. 财务费用
2013 年 1-8 月
　　利息支出
　　减：利息收入
　　第34页 共39页
　　手续费及其他
154,870.76
　　4. 资产减值损失
2013 年 1-8 月
　　坏账损失
216,483.46
216,483.46
　　5. 营业外收入
　　(1) 明细情况
　　2013 年 1-8 月
　　固定资产处置利得
　　罚没收入
　　盘盈利得
　　无法支付款项
2,171,096.07
224,339.66
2,175,477.93
332,710.04
　　6. 营业外支出
2013 年 1-8 月
　　固定资产处置损失
　　事故赔偿
629,281.30
　　罚款支出
113,657.84
117,380.97
771,478.14
　　7. 所得税费用
2013 年 1-8 月
　　当期所得税费用
5,513,044.24
3,764,432.68
　　递延所得税费用
-51,680.10
-135,489.54
　　第35页 共39页
5,461,364.14
3,628,943.14
　　(三) 合并现金流量表项目注释
　　1. 现金流量表补充资料
　　补充资料
2013 年 1-8 月
　　(1) 将净利润调节为经营活动现金流量：
　　净利润
16,544,922.09
8,056,668.69
　　加：资产减值准备
216,483.46
　　固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折
　　553,169.00
684,545.89
　　无形资产摊销
　　长期待摊费用摊销
　　处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
　　-701.07
　　(收益 以“－”号填列)
　　固定资产报废损失(收益以“－”号填列)
　　公允价值变动损失(收益以“－”号填列)
　　财务费用(收益以“－”号填列)
　　投资损失(收益以“－”号填列)
　　递延所得税资产减少(增加以“－”号填列)
-51,680.10
-135,489.54
　　递延所得税负债增加(减少以“－”号填列)
　　存货的减少(增加以“－”号填列)
100,877.45
-31,222.94
　　经营性应收项目的减少(增加以“－”号填列)
-585,253.91
1,817,538.48
　　经营性应付项目的增加(减少以“－”号填列)
-21,424,750.38
2,640,382.38
　　经营活动产生的现金流量净额
-4,749,929.41
13,267,162.40
　　(2) 不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
　　债务转为资本
　　一年内到期的可转换公司债券
　　融资租入固定资产
　　(3) 现金及现金等价物净变动情况：
　　现金的期末余额
31,931,759.31
28,105,023.99
　　减：现金的期初余额
28,105,023.99
15,729,922.45
　　加：现金等价物的期末余额
　　减：现金等价物的期初余额
　　第36页 共39页
　　补充资料
2013 年 1-8 月
　　现金及现金等价物净增加额
3,826,735.32
12,375,101.54
　　2. 报告期未发生取得或处置子公司及其他营业单位情况；
　　3. 现金和现金等价物
　　(1) 现金
31,931,759.31
28,105,023.99
　　其中：库存现金
122,512.52
123,792.63
　　可随时用于支付的银行存款
31,809,246.79
27,981,231.36
　　可随时用于支付的其他货币资金
　　(2) 现金等价物
　　其中：三个月内到期的债券投资
　　(3) 期末现金及现金等价物余额
31,931,759.31
28,105,023.99
　　其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金
　　等价物
　　六、关联方关系及其交易
　　(一) 关联方关系
　　关联方名称
与本公司的关系
　　新华联控股有限公司
　　西藏长石投资有限公司
　　株洲新华联房地产开发有限公司
同一实际控制人控制之子公司
　　惠州市新华联嘉业房地产开发有限公司
同一实际控制人控制之子公司
　　唐山新华联置地有限公司
同一实际控制人控制之子公司
　　黄山新华联豪生大酒店
同一实际控制人控制之子公司
　　黄山市金龙房地产开发有限公司
同一实际控制人控制之子公司
　　大庆新华联房地产开发有限公司
同一实际控制人控制之子公司
　　西宁新华联房地产有限公司
同一实际控制人控制之子公司
　　北京新华联伟业房地产有限公司
同一实际控制人控制之子公司
　　(二) 关联方交易情况
　　1. 关联方未结算项目金额详见本财务报表相关项目注释。
　　2. 提供或接受劳务
　　关联交易
2013 年 1-8 月
　　关联交易
　　关联方
占同类交易金
　　及决策程序
额的比例(%)
　　第37页 共39页
　　株洲新华联房地产开发有限公司
1,900,000.00
　　惠州市新华联嘉业房地产开发有
　　物业服务
2,460,317.00
　　限公司
　　唐山新华联置地有限公司
156,722.04
　　黄山新华联豪生大酒店
　　协议价
　　黄山市金龙房地产开发有限公司
729,429.00
　　大庆新华联房地产开发有限公司
2,000,400.00
　　西宁新华联房地产有限公司
5,517,830.00
　　新华联伟业房地产有限公司
8,978,528.06
21,747,541.78
　　(2) 2012 年度
　　2012 年度
　　关联交易
　　关联交易
　　关联方
占同类交易金
　　及决策程序
额的比例(%)
　　惠州市新华联嘉业房地产开发有
　　物业服务
　　限公司
　　唐山新华联置地有限公司
1,154,868.98
　　黄山市金龙房地产开发有限公司 物业服务 协议价
700,000.00
　　新华联伟业房地产有限公司
6,500,000.00
　　北京华信鸿业房地产开发有限公
　　物业服务
1,200,000.00
10,804,868.98
　　3.关联方资金拆借
　　关联方名称
　　新华联控股有限公司
45,000,000.00
　　根据本公司与新华联控股有限公司之间签署的《借款协议》，协议约定：新华联控股有
　　限公司从本公司借入资金 4,500 万，协议日期为 2013 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日，截
　　至 2013 年 8 月 31 日止尚余 3,500 万元未能归还。借款利率按照同期中国人民银行贷款利率
　　计息。
　　七、其他重要事项
　　第38页 共39页
　　(一) 或有事项
　　截至 2013 年 8 月 31 日，本公司无对生产经营活动有重大影响需特别披露的重大或有事
　　(二) 承诺事项
　　截至 2013 年 8 月 31 日，本公司无对生产经营活动有重大影响需特别披露的重大承诺事
　　(三) 资产负债表日后事项中的非调整事项
　　截至 2013 年 9 月 15 日，本公司无需要特别披露的资产负债表日后非调整事项。
　　八、母公司财务报表项目注释
　　(一) 母公司资产负债表项目注释
　　1. 长期股权投资
　　(1) 明细情况
　　账面余额
　　对子公司投资
6,500,000.00
6,500,000.00
　　对合营联营企业投资
　　其他股权投资
6,500,000.00
6,500,000.00
　　(2) 对子公司投资
　　被投资单位名称
　　比例(%)
　　湖南悦豪物业管理有限公司
3,000,000.00
　　黄山悦豪物业管理有限公司
500,000.00
　　唐山悦豪物业管理有限公司
500,000.00
　　惠州大亚湾悦豪物业管理有限公司
500,000.00
　　北京悦雅商业管理有限公司
500,000.00
　　青海悦豪物业管理有限公司
1,000,000.00
　　大庆悦豪物业管理有限公司
500,000.00
6,500,000.00
　　北京悦豪物业管理有限公司
　　二一三年九月十五日
　　第39页 共39页
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