物业受业委会委托租赁房屋产生纠纷时原告代理人委托书是谁

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-09-18 02:24 标签： 业委会投票 委托书
&　　原告：惠州某小区物业管理公司
　　被告：惠州某小区业主委员会
　　案情：2008年，惠州河南岸某小区召开业主大会，依法选举成立了业主委员会即被告。2009年2月，原告与被告签订物业管理合同并进驻小区提供物业管理服务。2009年8月，原告收到被告的书面通知，称因其未按照物业管理合同提供优质服务，经业主大会授权，要求解除双方的物业管理合同。原告向法院提起诉讼要求继续履行原物业服务合同，被告以其不是本案适格主体为由，要求
驳回原告起诉。
　　分析：业主委员会是否可以以自己名义代替全体业主参加所能够，是长久以来法律实践中存在争议的问题。目前我国没有任何法律法规明确规定业主委员会的法律地位。法律规定上的空白导致在司法领域各地做法不一。根据民事诉讼法的司法解释，业主委员会可以作为民事诉讼的主体。
　　惠州专业律师胡丽琴
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案例分析：物业侵权纠纷，业主委员会能否作为原告起诉？
【案情概要及争议焦点】
&&& 某物业有限公司受某小区业主委员会委托对该小区进行物业管理。该小区内的住户沈某（住该小区五楼）在装修时，私自在五楼的上、下防火通道处安装了不锈钢栅栏，又在五楼走廊及楼口处搭建私人建筑物，还在自己的住宅内破墙开窗，楼顶开洞，给整幢大楼带来了极其严重的安全隐患。物业公司虽多次对沈某进行劝阻，要求其恢复原状，但沈某一直不予理睬，故物业公司于2004年6月将沈某诉至法院，要求判令其拆除不锈钢栅栏和楼道的搭建物，并恢复墙体和楼顶的结构。
&&& 2004年10月，违章建筑的搭建人沈某将自己的房屋出售给了新的业主吴某。
&&& 2005年1月，该小区业主委员会再次以沈某为被告向法院提起诉讼，诉讼请求和事实与理由与前次起诉基本相同，唯一的变化就是原告由物业管理公司改成了业主委员会。
【裁判理由】
&&& 第一次起诉，法院审理后，认为原告不是适格的诉讼主体资格，裁定驳回起诉。原告不服，提起上诉，二审法院认定原裁决并无不当，依法驳回上诉。&&& 第二次起诉，法院认为：沈某在将房屋出售给了第三人之后，已经不再是房屋的权利人，作为诉讼主体的被告已不适格，故仍以诉讼主体资格不符为由裁定驳回起诉。业主委员会不服裁定，再次提起上诉。二审法院经审理认为：原告的起诉符合法律规定，一审法院裁定有误。依法撤销裁定，发回重审。
【裁判标准】
& &&本案作为物业管理纠纷案件，在诉讼主体的确定方面具有很强的典型性，既涉及了物业管理公司、业主委员会和业主三方，又是关于某一特定业主违反业主公约、侵犯其他业主的共同权益的案件，而且在审理过程中还出现了房屋业主变更的情况。当物业管理纠纷发生时，由谁来提起诉讼，将谁作为被告，都可以从本案中得到一定的启示。
&&& 物业管理公司是受业主大会（业主委员会）委托的、对物业管理区域内治安、环保、物业装修等项目进行日常管理、维护和服务的机构，其权利义务受到物业管理公司和业主大会所订立的服务合同的严格限制。从法律上讲，物业管理公司对物业进行管理的权利最终来自于业主的委托和授权。虽然物业管理公司有权对业主的物业装修事项进行管理，但其职权也仅限于《物业管理条例》第四十六条和五十三条所规定的&告知&、&制止&和&报告&。对于业主违反相关法律法规和业主公约的行为，由有关行政机关出面进行制止或处罚。业主的违法行为，没有给物业管理公司造成直接的损害；换言之，物业管理公司不是直接的受害人。所以在没有获得业主授权的情况下，物业管理公司不能直接进行处罚或提起诉讼。
&&& 那么业主委员会是否有权对这种行为提起诉讼呢？《物业管理条例》第十五条规定：&业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；& （四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。&在本案中，原告所在的上海市闸北区某小区业主公约中明确规定：业主不得擅自改变房屋结构、外貌；不得占用或损坏楼梯、通道等公用设施；不得损坏、拆除或改造消防设施。沈某也曾在该业主公约上签字。但其后来的行为显然是违反了业主公约，该行为不仅为有关法律法规所明文禁止（如《消防法》、《建筑法》、《物业管理条例》等），而且还侵犯了该单元楼内其他业主的合法权益。因此，除了有关主管部门可以依法对其进行处罚外，合法权益受到侵犯的业主也可以提起民事诉讼。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。而业主委员会，作为业主大会的执行机构，当然也应该在日常管理活动中代表全体业主的利益。当特定业主违反业主公约、侵害了其他业主的共同利益时，业主委员会就可以也应当站出来，作为原告对其提起诉讼，维护全体业主的利益。
&&& 此外，关于本案被告的主体资格问题。在本案中，沈某虽然将物业的所有权转让给他人，但他作为违章建筑的搭建人，在物权侵权之诉中，可以作为侵权行为人而被列为本案被告。
【裁判依据或参考】
《物业管理条例》
&&& 第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的
物业服务合同。
&&& 第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
&&& 第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
&&& 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
&&& 第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
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4秒后，自动返回首页原告黄庆诉深圳市彩生活物业管理有限公司与公司有关的纠纷一案
广东省广州市花都区人民法院
（2016）粤0114民初5272号
　　本院受理黄庆诉你与公司的纠纷一案，现依法向你公司公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。自发出公告之日起，经过60日即视为送达。提出答辩状的期限为公告期满后的15日内。并定于日15时00分在本院一号法庭审理，逾期将依法缺席裁判。
二0一六年六月二十二日
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裁判文书>&>&>&>民事裁定书
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案例标题：原告黄??会与被告泸州市敢?????有限公司、泸州市敢?????有限公司重庆分公司、永川区?????主委员会物权保护纠纷一案
审理机构：重庆市永川区人民法院
重庆市永川区人民法院
文书字号：（2014）永法民初字第0758?号文书类型：民事裁定书
审结日期：审理程序：一审
审理人员：李军
重庆市永川区人民法院
民事裁定书
（2014）永法民初字第0758?号
原告黄??,女,1963年10月??日生,汉族,住址：??????。被告泸州市敢?????有限公司,住址：??????楼22号,组织机构代码???84419-3。法定代表人陈彬,经理。被告泸州市敢?????有限公司重庆分公司,住址：??????,组织机构代码???90276-7。……(本文书还有370字未显示)
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