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石河子市房地产业发展现状情况汇报
2004年是贯彻党的十六届三中、四中全会精神，加快完善社会主义市场经济体制的一年，也是我局抓住机遇、加快发展的一年。一年来，在自治区建设厅、师市党委、市政府的正确领导下，房产局在全局干部职工的共同努力下，危旧住房改造，房屋产权产籍管理、经济适用住房建设、深化住房制度改革、房屋拆迁管理、房地产二级市场（交易、抵押、租赁）、住宅小区物业管理、房地产开发市场管理、执法监察等项工作中取得了可喜成绩。现将房地产发展情况汇报如下：
&&& 房地产开发情况
&&& 今年前11个月房地产开发新开工面积32.5万平方米，同比减少35%；开发企业完成投资3.25亿元，同比减少34%；房屋销售额4.1亿元，同比减少27%；销售面积19.7万平方米；空置房约18万平方米,比去年底减少了约8万平方米，房屋销售以现房销售为主。
&&& 一、目前我市房地产市场的特点
&&& 1、市场进入“调整发展期”的特征显现。表现为：投资额、新开工面积、竣工面积、成交量大幅下降，空置房数量较大。目前，这种调整与1992年的调整有很大的不同，本次调整是顺应市场供求规律的理性的调整。理由如下：1）我市房地产业近几年的急剧发展，从根本上解决了我市居民住房紧张的问题，维持较高的开发量不符合市场的要求；2）投资结构是合理，普通住宅仍是投资的重点。高档住宅存在的空置主要是高层住宅。3）今年在住宅价格略有上长的情况下，空置房面积减少了约8万平方米；4）二级市场继续保持活跃的势头。市场的调整将有利于空置房的消化，减了企业资金压力，保持了房地产市场发展本身的稳定。今后我市的开发量将取决于我市人口的增长幅度和经济发展的水平。
&&& 2、规模化开发主导市场，靠品质吸引消费。经过几年的快速发展，我市房地产的小楼盘已经提升到相当的水平，天富名城、东苑群岛花园、金城花园、香格里拉庄园、伯爵庄园等大楼盘的涌现，标志着规模化开发的时代应势而生。这些楼盘在规划、设计、功能、环境都有较大的提高，上了一个新台阶。由于功能的提升，品质的提高，较大地刺激了住宅消费。目前，这些大楼盘的销售率都在80%以。
&&& 3、实力不强的开发企业将面临严峻考验。房地产业是受政策波动较大的行业，随着银根的紧缩和信贷加息的影响，实力不强的开发企业的运作水平和资金实力将受到考验。在我市备案的开发企业有42家，今年有21家有开发量。今年我市土地挂拍中，只有少数几家有实力的企业拿到土地，多数企业空手而归。
&&& 二、存在的问题
&&& 目前我市房地产市场主要存在以下问题：高层住宅空置较多；合同纠纷仍然不少；中价服务机构的行为还不规范等。
&&& 三、今后的工作重点
&&& 1、加强房地产市场的信息交流。及时的采集反映房地产市场的动态数据，通过正确的分析，做出准确的判断，并及时向社会发布信息，引导房地产企业调整房地产的投资方向和投资规模。保持房地产市场稳定发展。
&&& 2、鼓励企业在经营中树立品牌。目前，我市房地产市场竟争较为激烈，在这种情况下，开发企业树立“以精品塑品牌，以品牌带效益”的经营理念显得非常重要。随着我市房地产市场逐步走向成熟，企业的核心竟争力将来自于品牌。品牌是建立在产品美誉基础上的，有了精品的品牌，楼盘才会有竟争力。
&&& 3、加强市场监管。依法查处违法违规行为，维护正常的市场秩序。
&&& 4、规范房地产中介行为。房屋拆迁、评估、测量机构的经营活动关系到广大群众的切身利益，必须规范发展。重点开展对房地产评估和房产测量成果质量的检查，严格要求房地产评估机构、房地产测绘机构执行国家规范及有关技术规范、规定，保证成果的准确性。
&&&& 二级市场及住房制度改革情况
&&& 一、二级市场开放及销售情况
&&& 2000年初，石河子出台了石房改领字[2000]03号《关于印发〈石河子市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法〉的通知》，制定了减免二级市场交易税、费的优惠政策；取消了房改房，集资房上市由原产权单位审批的程序。今年还根据实际情况与产籍科商议征得领导同意，取消了房改房离婚析产、继承、赠与等需要房改办审批的程序。这些降低门槛，简化办事程序的措施，进一步促进了住房二级市场的开放。今年二级市场交易达到（2478）套，交易面积196万平方米，比去年增长144.14%，交易十分活跃。
&&& 二级市场交易维修基金的管理问题：对于原来的公有住房，住房维修基金均属于原产权单位，交易后房屋性质改变，产权人变更，再由原产权单位负担维修基金，不尽合理。
&&& 二、住房制度改革
&&& 按照自治区建设厅“积极稳妥”推进住房分配货币化改革的要求，认真贯彻落实国发[1998]23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和自治区新政发[1999]39号文《新疆维吾尔自治区关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》经过一段时间的认真研究，对照自治区试点单位，结合我市实际情况，从行政事业单位逐步推进住房分配货币化，制定了《关于〈石河子市行政事业单位住房补贴试行办法〉》，现已上报市政府。
&&& 目前，我们已经开始了住房普查和建立职工住房档案的工作，成立了由房产局、财政局、统计局、劳动人事局、计划委员会、总工会、纪检委等单位组成的住房普查协调领导小组，印发了《关于开展职工住房普查建立职工住房档案的通知》，并印制了普查表。
&&& 我们市区共有178个行政事业单位，其中，行政单位59个，全额事业单位119个，总人数6929人，其中行政单位人数3479人，全额事业人数3450人。根据摸底调查情况，无房人员336人，补贴面积23520m2，未达标人员情况4850人，补贴面积72750 m2 。
&&& 我市普通商品房平均价格1450/ m2，职年均工资12303元。与房价收入比是11.79%。我市边疆津贴系数46%，扣除津贴系数后房价收入比为21.83%，经过测算，我市工龄补贴额为3.69元/年/m2，基准补贴额为282元/ m2。
&&& 对住房分配货币化，主要存在以下几个问题。
&&& 1、自治区一直未明确是否停止住房实物分配。住房补贴的时点与老政策的衔接，工龄的计算与现住房面积的确定密切相关。因此，补贴时点要有一个明确合理的界定。
&&& 2、建立职工住房补贴信息系统，购置软件经费不足。人工计算补贴额耗时耗力，无法保证补贴额的准确性，且发放补贴是一个动态的管理活动，希望建设厅能订制统一的软件，对软件的操作进行培训。
&&& 房地产二级市场交易情况
&&& 今年截止到2004年10月31日，共办理房屋买卖2478起，其中住宅2035起，商服443起；总面积19.6万平方米,其中住宅13.9万平方米,商服5.7万平方米；总金额1.76亿元,其中住宅1.07亿元,商服6962.63万元。共办理抵押登记4211起,抵押面积19.45万平方米,抵押金额5.23亿元。共办理房屋租赁证1301份，租赁面积18.58万平方米。
&&& 建议:根据中华人民共和国建设部《城市房屋租赁管理办法》第八条之规定：房地产管理部门主管本行政区域内的城市房屋租赁管理工作。第十七条之规定《房屋租赁证》是租赁合法有效的凭证，租用房屋从事生产、经营活动的《房屋租赁证》是经营场所合法的凭证。而实际上各地工商部门也在颁发《租赁许可证》，而且各经营业主在《营业执照》年审时，所租赁的经营场所地无《房屋租赁许可证》，工商部门照样年审。能否会同自治区工商局联合下文，将《房屋租赁许可证》作为租赁经营场地的前置条件以便于城市房屋租赁管理工作的顺利开展。
&&& 产权产籍管理基本情况
&&& 1、房地产交易与权属登记机构99年成立了房地产交易中心，房产局产权产籍科全部（包括档案）与房地产交易所内的交易科、抵押科自1999年开始采用一体化办公、“一站式”服务，即一个窗口对外、一套资料内部传递、一次性收费、一个窗口发证，避免群众在交易机构和权属登记机构、契税征收部门等相关部门之间奔波，并且按照《城市房屋权属登记管理办法》和《简化房地产交易与权属登记程序》等规定将办理房产交易、权属登记的程序、应收证件、应交费用、工作人员职责、身份、承诺时限、投拆电话、收费依据、项目、标准等全部上榜醒目公示，其中一些内容还在石河子市政府网站上公布。2003年底办公地点搬迁后，中心办公迁至开发区市政府办公楼内。为方便群众办事，依然也在原交易所内设点收件，群众可就近选择办事地点。在原交易所受件的，由收件人在１个工作日内将办证申请资料交到中心来，领证时在哪收件就在哪缴费、领证。无需群众在市区与开发区来回奔波。严格按照《城市房屋权属登记管理办法》和《简化房地产交易与权属登记程序》等规定办理房产交易、权属登记，房产登记收件未规定超过条件设置必收要件。无搭车收费现象。
&&& 2、完善各项制度建设。1999年在产权产籍管理方面率先在石河子政府机关范围内实现承诺服务，在此基础不断完善内部管理各项制度，转变工作作风，树立服务意识，实行首问负责制、AB角制度、行政过错追纠制度，产权登记工作制度，“六不让”制度、执法公示制度等。用有力的监督、用完善制度保证服务效率和服务质量，工作人员普遍做到了用语规范、服务热情、周到。
&&& 3、立足现有人才和经费，自行开发编制《石河子市房地产管理局产权产籍网络管理信息系统》，并在办公大楼局域网之外建立产权产籍管理局域网，建立计算中心机房，并完善相关的专业技术管理制度，交易、权属登记过程中受理、办理、审核、缮证、档案管理、统计分析、收费计算机化。设专人负责数据备份，数据备份网上自动瞬间完成。
&&& 4、加强对房地产档案的管理，有专职的房地产档案管理人员，档案管理已实现自治区一级达标。档案管理各项制度健全，档案收集、登记、归档、保管、利用等严格依据制度等各项规定执行，库房内设施、设备齐全完好，档案入库率100%。
&&& 5、加强产权产籍队伍建设，不断完善各种管理制度，产权产籍管理人员在编六人，全部持证上岗，其中一人取得建设部产权产籍管理培训师资格。通过集中专业培训和自学，产权产籍管理人员专业技能不断, 提高，不少同志成为多面手。群众反映，投诉的问题按照信访制度都能得到及时、有效的处理。信访、投诉件件有登记、有回复、有落实。
&&& 6、按照国家建设部的规定发放房屋权属证书、他项权证、共有权证。各项栏目填写、附图符合有关技术要求。附图上测绘单位、尺寸、分摊的共有面积标注清楚明晰。
&&& 需要改进的问题及建议
&&& 1、权属登记与交易通过政府机构改革由现在的“一门式”办公向“一体化”升级。
&&& 2、产权登记工作人员相对不足，特别是权属档案管理人员目前只有1人，应当加强档案管理人员的配置。
&&& 3、权属登记管理信息化工作应当加大软件的投入。最好是由建设厅牵头组织统一软件开发，这样一方面可以进一步规范权属管理的业务，另一方面可以避免重复开发、重复建设，避免资金浪费。
&&& 4、房产测绘规范外墙公摊规则规定不尽合理，我们认为按轴线分摊较为合理一些，特别是供热、物业等收费将以产权面积收费，外侧靠山墙房子本身与内侧房子面积实际是一样的。却因为分摊规则规定人为计算大了。
&&& 建议建设厅依据有关文件规定予以修订外墙分摊规则。
&&& 房屋拆迁情况的汇报
&&& 拆迁办肩负着市区及十八个农牧团场的房屋拆迁管理工作。
&&& 2004年共发放拆迁许可证19份、拆迁面积3.8万平方米、拆迁户数322户，未进行过行政裁决和强制拆迁。目前拆迁工作中存在的问题主要是《条例》适用范围问题。因我市十八个农牧团场大多不在城市规划区内但土地属于国有，并且颁发了宅基地使用证，在此范围内还有许多自建房屋。因没有法律依据，法院也不予支持，这类房屋拆迁问题难以解决，各种拆迁矛盾和问题不断出现，已严重影响到社会稳定。建议尽快出台针对兵团农牧团场房屋拆迁管理办法。
&&& 现在国家和自治区发布的有关拆迁政策对拆迁人和政府的行为给予了规范，保护了被拆迁人的权益，但程序过于复杂，裁决时间较长。由于新疆施工季节性较强，部分被拆迁人借此机会漫天要价，拖延工期，迫使开发企业满足其无理要求。形成越闹越占便宜的怪现象。
&&& 拆迁评估的问题，目前我市的房地产评估机构有5家，其中包括外市在我市设立的分支机构，业务水平参差不齐。个别评估机构不讲职业道德，恶意竞争，互相拆台。特别是在垦区团场的拆迁评估活动中，遵循委托人意愿进行评估的情况时有发生，激化矛盾，使拆迁工作难以进行。有些评估机构，聘用在职评估师在评估机构挂名，造成评估机构实际是空壳，无专业人员的现象。我办将选择一些社会信誉好、业务能力强的评估机构参与到拆迁评估中去。建议建设厅对评估机构的资质及从业人员严格审查，建立一套有效的监督机制，维护评估市场的公平、公正。
&&& 物业企业现状与措施
&&& 一、石河子市物业管理发展情况
&&& 石河子市是西北边陲的戈壁绿洲城市，是兵团屯垦戍边的典范，近年来在城市发展和管理上取得了瞩目的成绩，取得了联合国“人居环境”和国家“园林城市”等等殊荣。石河子市的物业管理工作的起步较早，94年率先成立了第一家物业管理公司，经过10年的探索发展，到2003年底已有53家物业管理企业（含农牧团场），全市房屋总面积830万平方米，物业管理面积近500万平方米，物业管理率60%，物业管理从业人员近2500人。石河子市物业管理发展的特点是：起步早、发展快、覆盖面广、遗留问题较多。
&&& 二、目前影响物业服务和管理的主要原因
&&& 目前，由于历史原因，少数小区多家物业公司管理，造成管理混乱，接合部太多，无人管理，形成脏乱差，我局积极协调企业之间整合，但因涉及到人员和资产等问题，一直未能实施。
&&& 市区部分物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，而且绝大多数存在着收费率低、效益差、亏损严重和发展后劲不足等问题。
&&& 收费率低的主要原因：多数业主连卫生保洁和垃圾清运费都不缴纳，造成企业经营管理困难，但是对于拒交物业服务费的业主没有制约措施。其它原因如下：
&&& 1、配套不完善、共用设施设备老化
&&& 开发商遗留问题多，住宅小区公共设施设备配套不齐全，导致业主怨声载道。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&& 一部分老小区建成时间长，规模小、配套不齐全，建管脱节时间长，共用设施设备老化严重；旧房改造建新房后，由于拆迁难度大，旧平房仍未拆除，严重影响环境卫生，业主意见大，使物业企业管理难度加大。
&&& 新建小区由开发商负责前期物业管理，一旦开发商撤出，失去了物业经费补充渠道，由于收费率低，造成物业企业严重亏损。例如东苑夏威夷住宅小区、香格里拉住宅小区。
&&& 2、建成区内单插独建与私搭乱建
&&& 在老小区单插独建，而建成后道路、绿化等配套设施遭到破坏。在小区里私搭乱建，随意改变房屋的用途，侵占了公用地面影响了小区居民的正常生活。从规划上讲就没有充分地考虑今后小区的物业管理，这应是一个根子问题，例如底商的排烟设计、小区内社区、业主委员会、公安、医疗、公厕、物业、小超市等用房问题。
&&& 3、房屋共用部位共用设施设备维修基金使用与管理
&&& 市政府从2000年开始征收“房屋共用部位专项维修基金”，但仅限于对新建房屋，而其它住宅均未收取。但现实中80%的旧住宅出现不同程度的老化损坏（如屋面漏水、墙皮剥落、屋檐脱落、防水层老化等）。但物业企业在资金上无能力和经费维修，造成业主有意见，常因此拒交物业管理服务费。
&&& 4、 物业企业负担过重
&&& （1） 业主委员会和业主只提权利不提义务的现象较为普遍，从物业管理部门提取较高的经费，与此同时业主委员会又要求降低物业管理综合费的收费标准，这就更使物业管理部门亏损严重。仅天翔物业公司所管理的小区，14#、24#、25#三个业主委员会一年经费就达14万左右。
&&& （2） 按照《物业管理条例》，物业管理企业代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。市区部分物业企业还在为供水，供电部门代征水、电费。想移交但供水、供电部门不予接收，使物业企业背负跑、冒、滴、漏，线路损耗等费用，造成企业负担重，与业主之间的矛盾加剧。“天山杯”检查时对我市代收水、电费的作法提出了批评。
&&& 部分小区水、电、暖等部门直接收费用后，对小区内的配套设施不维修、养护，推给物业部门。
&&& （3） 降低了收费标准。2004年师市转发了新计法规【2004】531号文件，规定凡是成立业主委员会的小区，由按户收取物业管理综合费，改按面积收取物业管理综合费。从执行情况看，收费比我市原定的标准有所降低，而且大多数住宅小区收费率低，造成物业企业管理不到位。小区居民投诉多，业主、业主委员会与物业企业矛盾增多。
&&& （4）小区的临街商服和办公用房均处于规划红线内，理应由小区的物业企业管理和收费，用于弥补小物业经费不足。但部分小区商业门面房由环卫处收费，但垃圾杂物仍由物业企业清运，使物业企业负担加重。严重地影响了物业企业的管理和服务。
&&& 三、物业服务不到位
&&& 1、物业服务和收费受到石河子市整体经济水平影响较大。市区破产企业多，亏损企业多，下岗人员多，业主经济承受能力有限，再加上居民由原单位自管福利型向社会化有偿服务型转化思想慢，对物业管理的认识不足，任何与物业企业无关的事都可能成为业主不交费的理由，使物业服务费收缴率低，物业企业无法按规定的标准和内容进行服务，是造成服务不到位的主要原因。
&&& 2、物业企业申报资质困难。按照自治区建设厅文件要求三级和三级以上物业资质需要到自治区申请，例如其条件之一是注册资金50万元以上，石河子市部分物业企业达不到自治区的要求。
&&& 3、由于受到收费率低的影响，部分小区的物业企业已向我局申请退出物业服务。例如11小区食品厂生活区、天富花园、12小区天富翠微园、16小区幸福苑等。一旦物业企业大面积退出市场，市容市貌、文明城市、卫生城市将受到极大影响。
&&& 4、部分物业从业人员素质低，没有受到应有的专业培训。
&&& 四、具体措施和办法
&&& 1、加强组织领导和行业管理
&&& 为保证师市物业管理工作规范有序地开展，房地产行政主管部门应加强对师市物业管理市场的政策指导、行业监管和扶持发展，充分发挥社区居委会的监督指导作用，建立和完善房产局、街道办事处和社区居委会三级物业管理网络；建立和完善物业管理企业资质申办、小区考核考评、信用档案和物业投诉处理的组织系统。结合师市实际制定师市《住宅小区物业管理办法》。
&&& 2、加大《物业管理条例》政策法规宣传力度，提高认识、统一思想，是作好物业管理工作的前提。
&&& 物业管理工作是一个新兴行业，与居民生活息息相关，而且事关师市的经济发展、社会稳定和居民生活水平的提高。为提高全体市民对物业管理工作的认识和支持，我局将组织物价局、街道办事处、社区居委会及宣传媒体，在全市开展宣传教育活动。通过电视专题专访、报社开辟专栏、电台专题广播、物业简报等形式宣传政策法规和工作动态，增强居民对物业服务工作的认识和理解，提高物业企业服务水平，增强居民缴费意和转变思想观念。
&&& 3、进一步完善住宅小区配套设施
&&& 由市政府组织建委、土地局、房产局、环保局和街道办事处，检查2000年1月以来新建小区和单插独建的建设项目，对于未完成配套的开发商进行通报批评，并责成开发商定期完善配套设施。如不能按期完成配套工作将由相关部门停办一切建设手续。
&&& 对于2000年以前开发的老小区，由房产局组织摸底调查，拿出改造方案与资金预算。请政府每年从城市建设维护费中拨出部分资金，分期分批地对老小区的绿化、公用设施进行改造，逐步改变老小区面貌。
&&& 水、电、暖等配套设施的维护和改造由供应单位负责，其产权归供应单位所有。
&&& 4、加强新建小区物业综合验收工作
&&& 根据《物业管理条例》的规定，物业管理企业承接物业时，应当对物业公共部位、公共设施设备进行查验。对今后新建小区移交时，我局将组织相关部门、科室对小区进行物业综合验收，严格按照规划设计要求，完善配套设施设备后方可移交。同时要求开发企业售房时必须与业主签订前期物业服务合同，以避免售后出现的问题和矛盾由物业企业负担。杜绝小区乱搭乱建的现象发生。
&&& 5、规范物业管理市场& 整合物业企业
&&& 整顿物业企业资质，按自治区《关于转发建设部物业管理企业资质管理办法的通知》要求，我局发文要求达到三级和三级以上资质的物业企业向房产局物业办报送有关资料，统一送到自治区建设厅审批。待各企业资质审批后，淘汰一批规模小，素质低，管理不规范、服务不到位的物业企业。
&&& 由房产局拿出物企业的整合方案，尽快改变物业企业规模小、分散的局面，做大物业管理规模，实现规模优势效益。
&&& 由市政府召集各有关部局，按2003年市政府界定的物业管理区域，对市区现有物业企业进行整合。原则上一个辖区只能由一家物业企业进行管理。彻底根治小区内多头管理、服务收费不统一的弊端。&
&&& 6、组建业主委员会
&&& 在市政府对全市物业管理区域界定和物业企业整合的基础上，对管理规范、条件成熟的小区，与街道办事处、社区居委会共同帮助指导各物业区域组建业主委员会，为物业管理逐步实现市场化招投标奠定基础。提高全体业主对物业管理自治自律的意识，参与、监督物业管理行为。
&&& 7、建立和规范市场化运作机制
&& , &在组建业主委员会的基础上，对条件具备的小区进行招投标试点，积极推进物业管理市场化工作，完善招投标制度，提高企业适应市场的能力。计划今年完成一个市场、两个小区的招标工作。同时扶, 持一批规模大、效益好、信誉高、实力强的企业，提高市场集合度。使师市物业管理市场步入规范化、制度化，社会化的道路。
&&& 8、促进物业市场发展、有效地进行行业监督
&&& 由房产局制定住宅小区《物业管理考核验收管理办法》，组织街道办事处、社区居委会、房地产监察队定期和不定期的对物业企业服务水平进行考核，采取物业服务动态管理，努力做到服务与收费质价相符，积极推进物业管理企业转换经营机制，尽快提升师市物业管理企业的整体服务水平。对于考核连续两次不合格、业主投拆多的物业企业，由房产局上报建设厅取消其物业资质，并由媒体曝光。
&&& 房产局负责督促物业企业每半年向业主公布业务的收支，接受居民监督，增强物业企业财务收支的透明度，让每个业主对物业服务消费明明白白。
&&& 按照国家有关规定，房地产执法监察队定期与不定期地对住宅小区进行检查，及时处理业主和物业企业违法案件及投诉。
&&& 9、提高物业服务从业人员素质
&&& 加大物业管理从业人员的培训，每年组织两次物业从业人员岗位培训班，实行岗前培训和持证上岗制度，提高全市物业企业和员工的整体素质，培养一支懂经营、善管理、精业务、诚信服务的专业队伍。为规范业主行为，更好地监督和指导物业企业工作，举办业主委员会委员培训班，保证物业服务质量和管理水平的尽快提高。
&&& 10、建立“质价相符”的服务收费机制
&&& 对于尚未成立业主委员会的小区采用政府指导价，根据《自治区物业服务收费管理办法》，依据石河子市的实际情况，由物价局负责牵头组织相关部门，在充分听取业主和企业的意见后，制定出质价相符、合理、公开、群众予以接受的按面积收费的物业服务收费价格；对于已成立业主委员会的小区采用在政府指导价范围内的市场议价。服务价格可实行动态管理定级收费办法。
&&& 11、加强社区居委会对物业企业和业主委员会的监督指导
&&& 物业管理是城市管理中极其重要的一个环节，在现代社区服务和管理的格局中，是一个重要的内容。根据《物业管理条例》规定，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居委会依法履行自治管理职责，支持居委会开展工作，并接受其指导和监督。为充分发挥社区“五站一室”的组织功能，完善物业管理组织网络，加强社区服务管理面和深度，规范业主、业主委员会和物业企业行为，提高居民生活水平。建议由社区居委会参与负责小区业主委员会的组建、物业企业的资质评审、小区考核验收等工作。业主与物业企业通过合同约定物业管理有关民事关系，房产局与社区居委会应加强行业的监督和管理，理顺处理好业主与物业企业的关系。
&&& 12、改变小区多家管理的现象
&&& 根据石政发【2003】57号文件“关于市区物业管理区域划分的规定”，小区的临街商服和办公用房均处于规划红线内，属物业管理区域，理应由物业企业管理和收费。由市政府协调园林、环卫、市政等部门，避免只收费、不管理、重复管理和服务管理不到位的矛盾，理顺物业企业与相关部门的关系。
&&& 13、减轻物业企业负担
&&& 按《物业管理条例》规定，物业区域内供水、供电、供暖等单位应当向最终用户收取有关费用。为减轻物业企业负担，由政府协调有关部门做好水、电交接工作。
&&& 14、其它
&&& （1）物业企业按照物业服务标准和内容进行服务，凡是享受到物业服务的居民，业主不依法履行义务，由于种种不合理的原因不按时交纳服务费用，恶意拖欠费用的，依照有关法律进行诉讼。
&&& （2）厂矿企业、破产企业和兵团改制移交的企业，因处于改制和破产阶段，物业企业无资金申报资质，没有资质就没有收费项目，物业企业经营管理困难。请政府给予一定的政策支持，确保物业企业的正常经营和管理，维护企业和居民的合法权益，使居民有一个安全优美的居住环境。
,& 在组建业主委员会的基础上，对条件具备的小区进行招投标试点，积极推进物业管理市场化工作，完善招投标制度，提高企业适应市场的能力。计划今年完成一个市场、两个小区的招标工作。同时扶持一批规模大、效益好、信誉高、实力强的企业，提高市场集合度。使师市物业管理市场步入规范化、制度化，社会化的道路。
&&& 8、促进物业市场发展、有效地进行行业监督
&&& 由房产局制定住宅小区《物业管理考核验收管理办法》，组织街道办事处、社区居委会、房地产监察队定期和不定期的对物业企业服务水平进行考核，采取物业服务动态管理，努力做到服务与收费质价相符，积极推进物业管理企业转换经营机制，尽快提升师市物业管理企业的整体服务水平。对于考核连续两次不合格、业主投拆多的物业企业，由房产局上报建设厅取消其物业资质，并由媒体曝光。
&&& 房产局负责督促物业企业每半年向业主公布业务的收支，接受居民监督，增强物业企业财务收支的透明度，让每个业主对物业服务消费明明白白。
&&& 按照国家有关规定，房地产执法监察队定期与不定期地对住宅小区进行检查，及时处理业主和物业企业违法案件及投诉。
&&& 9、提高物业服务从业人员素质
&&& 加大物业管理从业人员的培训，每年组织两次物业从业人员岗位培训班，实行岗前培训和持证上岗制度，提高全市物业企业和员工的整体素质，培养一支懂经营、善管理、精业务、诚信服务的专业队伍。为规范业主行为，更好地监督和指导物业企业工作，举办业主委员会委员培训班，保证物业服务质量和管理水平的尽快提高。
&&& 10、建立“质价相符”的服务收费机制
&&& 对于尚未成立业主委员会的小区采用政府指导价，根据《自治区物业服务收费管理办法》，依据石河子市的实际情况，由物价局负责牵头组织相关部门，在充分听取业主和企业的意见后，制定出质价相符、合理、公开、群众予以接受的按面积收费的物业服务收费价格；对于已成立业主委员会的小区采用在政府指导价范围内的市场议价。服务价格可实行动态管理定级收费办法。
&&& 11、加强社区居委会对物业企业和业主委员会的监督指导
&&& 物业管理是城市管理中极其重要的一个环节，在现代社区服务和管理的格局中，是一个重要的内容。根据《物业管理条例》规定，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居委会依法履行自治管理职责，支持居委会开展工作，并接受其指导和监督。为充分发挥社区“五站一室”的组织功能，完善物业管理组织网络，加强社区服务管理面和深度，规范业主、业主委员会和物业企业行为，提高居民生活水平。建议由社区居委会参与负责小区业主委员会的组建、物业企业的资质评审、小区考核验收等工作。业主与物业企业通过合同约定物业管理有关民事关系，房产局与社区居委会应加强行业的监督和管理，理顺处理好业主与物业企业的关系。
&&& 12、改变小区多家管理的现象
&&& 根据石政发【2003】57号文件“关于市区物业管理区域划分的规定”，小区的临街商服和办公用房均处于规划红线内，属物业管理区域，理应由物业企业管理和收费。由市政府协调园林、环卫、市政等部门，避免只收费、不管理、重复管理和服务管理不到位的矛盾，理顺物业企业与相关部门的关系。
&&& 13、减轻物业企业负担
&&& 按《物业管理条例》规定，物业区域内供水、供电、供暖等单位应当向最终用户收取有关费用。为减轻物业企业负担，由政府协调有关部门做好水、电交接工作。
&&& 14、其它
&&& （1）物业企业按照物业服务标准和内容进行服务，凡是享受到物业服务的居民，业主不依法履行义务，由于种种不合理的原因不按时交纳服务费用，恶意拖欠费用的，依照有关法律进行诉讼。
&&& （2）厂矿企业、破产企业和兵团改制移交的企业，因处于改制和破产阶段，物业企业无资金申报资质，没有资质就没有收费项目，物业企业经营管理困难。请政府给予一定的政策支持，确保物业企业的正常经营和管理，维护企业和居民的合法权益，使居民有一个安全优美的居住环境。
,& 在组建业主委员会的基础上，对条件具备的小区进行招投标试点，积极推进物业管理市场化工作，完善招投标制度，提高企业适应市场的能力。计划今年完成一个市场、两个小区的招标工作。同时扶持一批规模大、效益好、信誉高、实力强的企业，提高市场集合度。使师市物业管理市场步入规范化、制度化，社会化的道路。
&&& 8、促进物业市场发展、有效地进行行业监督
&&& 由房产局制定住宅小区《物业管理考核验收管理办法》，组织街道办事处、社区居委会、房地产监察队定期和不定期的对物业企业服务水平进行考核，采取物业服务动态管理，努力做到服务与收费质价相符，积极推进物业管理企业转换经营机制，尽快提升师市物业管理企业的整体服务水平。对于考核连续两次不合格、业主投拆多的物业企业，由房产局上报建设厅取消其物业资质，并由媒体曝光。
&&& 房产局负责督促物业企业每半年向业主公布业务的收支，接受居民监督，增强物业企业财务收支的透明度，让每个业主对物业服务消费明明白白。
&&& 按照国家有关规定，房地产执法监察队定期与不定期地对住宅小区进行检查，及时处理业主和物业企业违法案件及投诉。
&&& 9、提高物业服务从业人员素质
&&& 加大物业管理从业人员的培训，每年组织两次物业从业人员岗位培训班，实行岗前培训和持证上岗制度，提高全市物业企业和员工的整体素质，培养一支懂经营、善管理、精业务、诚信服务的专业队伍。为规范业主行为，更好地监督和指导物业企业工作，举办业主委员会委员培训班，保证物业服务质量和管理水平的尽快提高。
&&& 10、建立“质价相符”的服务收费机制
&&& 对于尚未成立业主委员会的小区采用政府指导价，根据《自治区物业服务收费管理办法》，依据石河子市的实际情况，由物价局负责牵头组织相关部门，在充分听取业主和企业的意见后，制定出质价相符、合理、公开、群众予以接受的按面积收费的物业服务收费价格；对于已成立业主委员会的小区采用在政府指导价范围内的市场议价。服务价格可实行动态管理定级收费办法。
&&& 11、加强社区居委会对物业企业和业主委员会的监督指导
&&& 物业管理是城市管理中极其重要的一个环节，在现代社区服务和管理的格局中，是一个重要的内容。根据《物业管理条例》规定，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居委会依法履行自治管理职责，支持居委会开展工作，并接受其指导和监督。为充分发挥社区“五站一室”的组织功能，完善物业管理组织网络，加强社区服务管理面和深度，规范业主、业主委员会和物业企业行为，提高居民生活水平。建议由社区居委会参与负责小区业主委员会的组建、物业企业的资质评审、小区考核验收等工作。业主与物业企业通过合同约定物业管理有关民事关系，房产局与社区居委会应加强行业的监督和管理，理顺处理好业主与物业企业的关系。
&&& 12、改变小区多家管理的现象
&&& 根据石政发【2003】57号文件“关于市区物业管理区域划分的规定”，小区的临街商服和办公用房均处于规划红线内，属物业管理区域，理应由物业企业管理和收费。由市政府协调园林、环卫、市政等部门，避免只收费、不管理、重复管理和服务管理不到位的矛盾，理顺物业企业与相关部门的关系。
&&& 13、减轻物业企业负担
&&& 按《物业管理条例》规定，物业区域内供水、供电、供暖等单位应当向最终用户收取有关费用。为减轻物业企业负担，由政府协调有关部门做好水、电交接工作。
&&& 14、其它
&&& （1）物业企业按照物业服务标准和内容进行服务，凡是享受到物业服务的居民，业主不依法履行义务，由于种种不合理的原因不按时交纳服务费用，恶意拖欠费用的，依照有关法律进行诉讼。
&&& （2）厂矿企业、破产企业和兵团改制移交的企业，因处于改制和破产阶段，物业企业无资金申报资质，没有资质就没有收费项目，物业企业经营管理困难。请政府给予一定的政策支持，确保物业企业的正常经营和管理，维护企业和居民的合法权益，使居民有一个安全优美的居住环境。
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