婚后购房父母出资，如何认定？--人民政协报
婚后购房父母出资，如何认定？
面对不断攀升的高房价，父母为子女婚后购房出资成为一种较为普遍的现象，这也与我国的国情相适应，有着深厚的伦理基础和中国特色。根据统计，在2011年至今北京市第一中级人民法院审理的涉及一般商品房离婚案件中，一方或双方主张存在父母出资的案件约100件，占到了30%以上。曾经凝结父母对子女关爱的购房出资，在离婚纠纷中往往成为了双方当事人争执不下的“主战场”。关于父母出资购房问题，审判实务中当事人争议的焦点主要在于父母出资性质如何认定，是借款还是赠与？同时，对于父母出资到底是赠与一方还是双方也存在不同的认识。此类案件随着房价的上涨以及离婚率的增长还将不断增加，法院在处理此类纠纷时应当予以重视，统一标准，正确适用法律，保障该类案件的公平公正审理。案例一：赠与抑或借贷？邢某与周某2007年登记结婚，婚后周某与开发商签订房屋买卖合同，购买房屋一套。房屋首付款30万元，银行贷款25万元，2009年上述房屋取得产权证，载明房屋所有权人为周某，共有情况为单独所有。后双方感情破裂，邢某提出离婚。涉及诉争房屋问题，邢某主张其父母在双方购置房屋时出资20万元，该20万元系向其父母所借款项，属于夫妻共同债务，要求共同偿还；周某认可邢某父母出资20万元，但主张该款项是用来资助他们购房，属于赠与。法院审理后认定房屋属于夫妻共同财产，邢某父母出资20万元属于赠与。法官说法：最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第22条第2款规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。从界定出资性质的角度来看，该条规定事实上推定父母出资性质为赠与，这一推定符合我国的国情，有着深厚的社会基础。但这一推定的前提是父母出资意思不明确，即没有证据证明父母出资有其他的意思表示。因而在有明确的证据证明出资人是以借贷作为出资本意时，应当按照借贷关系确认双方的法律关系。但提出存在这一关系的一方需要就此承担相应的举证责任。需要指出的是，这里提交的证据，应当是出资时而非离婚诉讼时确定是借贷的相关证据，法院对此应严格予以审查。本案中，周某认可邢某父母出资20万元，但并不认可该出资是借款，邢某主张存在借贷关系，应当提交相应的证据予以证明。在其无法就此提出充分证据的情况下，法院依据司法解释规定推定该出资为赠与。案例二：赠与一方还是夫妻双方？许某与贾某原系夫妻关系。二人于2000年登记结婚，2004年购买商品房一套，登记在贾某名下。2011年双方经法院调解离婚。关于上述房屋未予处理。现因该房屋分割问题，许某诉至法院。双方一致认可房屋现值60万元。贾某主张购房时其父母出资15万元，是对其个人的赠与，要求多分房屋份额。许某认可购房时贾某父母出资10万元，但认为是对夫妻双方的赠与，主张平均分割。法院最终认定贾某父母出资10万元，是对贾某、许某双方的赠与。法官说法：《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有，继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；第十八条规定：有下列情形之一的，为夫妻一方的财产，遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产。按照婚姻法的规定，在夫妻关系存续期间，没有明确赠与一方的财产视为对双方的赠与，属于夫妻共同财产。婚姻法解释（二）第二十二条第二款事实上依据婚姻法的规定就父母为子女购房出资这一问题进行了专门确认。即除非父母有明确意思表示赠与一方，否则婚后为子女购房出资应视为对双方的赠与。可以说法律对此规定是明确的，审判实务中当事人之所以产生较大争议，主要原因在于自己父母出资一方往往主张父母出资时曾经表示赠与自己一方，或者案件审理中父母出庭表示只赠与自己子女一方，对于此类主张，法院一般不予认可。父母赠与一方的意思表示必须是出资时而非诉讼时作出的，并且是明确的，主张一方应当对此提供证据，例如出资时所作的协议、说明等，否则应当承担举证不能的后果。本案中，贾某并未提供充分证据证明父母出资15万元，因许某认可10万元，法院以10万元确认。贾某亦无证据证明其父母明确表示过出资只赠与给其一人，只是口头表述父母曾有过此种意思表示，对此法院无法予以认可，应当认定出资10万元属于对贾某、许某双方的赠与。案例三：全资还是部分出资？刘某与王某原为夫妻，双方于日登记结婚。后因双方感情破裂，刘某于2013年起诉要求离婚。经法院审查，2007年9月，王某父母出资以王某名义购买房屋一套，首付款40万元，贷款20万元。至2011年，贷款已经还清。王某于2008年取得该房屋的所有权证书。庭审中，刘某认可购买上述房屋首付款系王某父母出资，贷款亦由王某父母每月支付。王某主张房屋是其父母对自己的单方赠与。刘某则认为房屋是夫妻关系存续期间购买，是对夫妻双方的赠与，要求予以分割。法院最终认定房屋属于王某父母对其个人赠与，属于其个人财产。法官说法：最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第七条第一款规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。根据最高人民法院及目前审判实践中比较统一的认识，该条规定的父母出资指的是父母全额出资。该条规定事实上是将不动产的产权登记与确定赠与一方进行了衔接，作为判断父母出资购房真实意图的依据。即如果父母出全资购买不动产登记在自己子女名下，就可认定是只对自己子女的单方赠与，无需父母再另行作出意思表示。因此，该条规定就与婚姻法解释（二）第二十二条第二款有了区分。婚姻法解释（二）第二十二条第二款中的父母出资属于部分出资，这种情形下，必须有父母明确赠与一方的意思表示，否则视为对双方赠与。因而审判实务中，有必要对出全资还是部分出资作出准确界定，进而才能准确适用相应的司法解释规定。本案中，争议房屋首付款系王某父母出资，贷款亦由王某父母每月支付。也就是说购买房屋的所有资金全部由王某父母支付，在此情形下，可以认定王某父母对房屋出的是全资，即使王某没有提供证据证明其父母明确表示赠与其个人，但法院认为本案符合婚姻法解释（三）第七条第一款规定的情形，应当认定该房屋属于王某父母对王某的单方赠与，属于其个人财产。法官提示：父母为子女婚后购房出资问题成为离婚纠纷中当事人争议的焦点，原因是多方面的，子女在购房时往往夫妻感情比较稳定，家庭生活和谐，导致中国父母碍于情面或出于各种顾虑，重在“给”，而并不显露出资时的真实意思表示；子女在接收父母出资时，也并不关注出资的性质及对象，重在“花”，夫妻之间对此缺乏有效的约定，这些都为后面关系恶化时各执一词埋下了隐患。在倡导夫妻地位平等、个人人格独立的大背景下，为了防范和有效处理此类纠纷，法官提示应当从以下几个方面着手：首先，对于父母来说，应当在出资时即对出资性质、对象予以明确。可以通过召开家庭会议签订协议的方式，对出资的金额、用途、性质予以明确说明，如果出资为赠与，需要明确赠与的对象。协议应当让子女及子女的配偶签字确认。如果认为公开予以明确确实影响家庭关系时，也可以通过到公证机构公证的方式予以处理。其次，对于子女来说，在接受父母购房出资时，如果出资为借贷，应明确告知配偶一方此为夫妻共同债务，并保留配偶一方认可出资为借贷的证据；如果出资为赠与，夫妻双方可以通过夫妻财产约定的方式对此予以明确。最后，对于法院来说，在处理此类纠纷时，要注重证据的审查，综合案件情况对于父母出资时的真实意思表示作出准确判断；同时，要正确适用法律，特别是要区分婚姻法解释（二）第二十二条与婚姻法解释（三）第七条的适用条件，并详细向当事人解释法律规定。法官在此类案件审理中，应当注意案件处理的统一规范，既维护法律的尊严权威，又保证案件的公平公正。（作者系北京市第一中级人民法院法官）婚后父母出资买房算不算赠与？_新浪房产_新浪网
婚后父母出资买房算不算赠与？
&&时报讯 婚后，一方父母出资为小两口买房，万一小两口离婚，另一方会不会分走这笔钱？这钱是赠与还是借款？
&&上周五我们曾报道过一个案子，一对宁波小夫妻结婚时，女方父母拿出150万元为小两口买房，让小两口写下借据，几年后，小两口闹离婚，女方父母拿出借据将小两口告上法庭。
&&最近，杭州一位母亲也遇上类似的事，把儿子和前任儿媳告上法庭，要求归还30万元买房首付款。而萧山一位母亲想帮儿子还房贷，却担心儿子儿媳万一离婚，这钱会不会被儿媳分走一半。
&&婚后母亲拿30万元付首付 离婚后母亲想要回这笔钱
&&杭州人林先生和李女士，40多岁，在1997年3月登记结婚。结婚后住哪儿成了大问题，两人想要自己过小日子都不愿与各自父母同住，两人看中一套房子，虽然面积不大，但好歹也是自己的家，为了付首付，林先生向母亲拿了30万元。
&&买了房，夫妻俩过起了小日子，可这之后面对柴米油盐和房贷压力，两人的感情却越来越差，去年，两人的婚姻走到了尽头，离了婚。
&&离婚后两人将房子卖了，各拿一半钱分道扬镳。可事情还没完，离婚后不久，李女士接到法院传票，案由是民间借贷，来告她的是林先生的母亲，也就是前任婆婆，而前夫也和她一同成被告。
&&李女士找到林先生后才知道，原来当初两人买房的30万首付是林先生向母亲借的，林先生还出具了借款协议。
&&&当初我对此事毫不知情。&李小姐认为，借款协议是林先生单方出具的，所以前任婆婆出的这30万元应该属于赠与，自己当然也没有还款的义务。
&&林先生母亲坚持，30万元是作为借款给小两口的，房产证上也是林先生与李女士两人的名字，所以这笔借款是两人的共同债务，李女士有义务偿还。
&&目前本案仍在审理中。
&&母亲想帮儿子还清房贷 担心小两口离婚分财产
&&萧山的许阿姨也遇到了类似的问题。
&&许阿姨说，儿子与儿媳结婚前，买了萧山一套130平米的房子，当时的首付和之后的贷款都是她和儿子在承担。2012年，儿子结婚，儿媳婚后也有帮忙还一些贷款。
&&可随着孙子的出生，儿子和儿媳的关系日益恶化，三天一小吵，五天一大吵，儿子还几次提出离婚，都被许阿姨劝了回去，吵吵闹闹，小两口的婚姻总算维持了下来。
&&看着儿子还贷，许阿姨很心疼，打算一次性拿出30万元帮儿子还贷款，可许阿姨有所顾虑，儿媳一直吵着要在房产证上加名字，万一儿子儿媳日后离婚了，那这30万元是不是会被儿媳拿去一半？许阿姨也想过让儿子写张借条，可又怕伤了儿子的自尊心。
&&●律师说法 浙江峰翔律师事务所 孙嘉伟律师
&&父母出资买房保权益 可让小两口写下借据
&&对于这两起案例，孙律师作了分析。
&&孙律师认为，法无禁止即可行，法无规定不为罪，在我国法律法规中并未明确规定子女与父母之间不能存在借贷关系，故子女向父母借款是法律允许的。
&&现儿子向母亲出具了借款协议，根据我国《合同法》的相关规定，母亲与儿子均为完全民事行为能力人，且该借款协议为双方的真实意思表示，完全可以认定母亲与儿子之间的借贷关系成立且是合法有效的。儿子向母亲借的该笔款项也是用于夫妻家庭生活，所以即便李女士称自己并不知晓借款一事，这30万元也理应认定为夫妻双方的共同债务，李女士有责任承担。
&&但是我国《婚姻法》及相关司法解释中又明确规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但与父母明确表示赠与一方的除外。
&&因此，若李女士真的完全不知晓借款一事，林先生母亲出的这30万元就可能被视作赠与，而非借款。但是具体结果如何还是要看法官如何裁量。
&&孙律师介绍，就现实情况看，父母为子女出资买房是以赠与为惯例，借贷为个例的，若父母想要明确表明是借款给双方买房而非赠与的，在借条中就应当由夫妻两人共同签字确认借款事实最为稳妥，这样双方就不存在婚姻法中所说的赠与，可以明确为借贷关系。
&&对于许阿姨的困惑，孙律师建议，从法律角度说，许阿姨最好让儿子与儿媳共同出具一张借条，确认借款的事实。即使以后儿子与儿媳离婚，许阿姨也能凭借条要求二人归还借款，这样既能帮助自己也保障儿子的权益。
&&婚后父母出资买房 是赠与一方还是赠与双方
&&婚后，父母一方作为买房出资人，都会担心万一子女离婚导致财产流失。
&&孙律师表示，《婚姻法解释(三)》第七条规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法相关规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
&&这就从我国的实际出发，将产权登记主体与婚姻法中&明确表示赠与一方&联系起来。
&&在实际生活中，要分&首付&和&全额付清&两种不同情况：
&&第一种情况：婚后，父母出资首付买房或婚后帮忙还贷。
&&孙律师认为，这种情况出资，是对小夫妻双方的赠与还是对自己子女一方的赠与，关键要看父母是否明确。若父母没有明确表示出资是给子女一人，即便房子只有子女一人的名字，也视作是对夫妻双方的赠与。但若父母明确说明是给子女一人所买，即便房子写有双方名字，也视作是对子女一方的赠与。
&&关于&明确&，孙律师表示，有很多方法，可以立下字据(需其他无利害关系第三人作证方有效)，也可以到公证处公证。
&&第二种情况：婚后，父母出资全额付清房款。
&&孙律师认为，这就是&婚姻法解释三&中描述的情况，父母全额付清房款，且房产证上只有子女一方的名字，那么即便父母没有明确表示出资是给小夫妻双方还是子女一方，这都自动视作对子女一方的赠与。也就是视作该房产为子女个人的财产，而非夫妻双方共同财产。
&&要注意的是，如果房产证上是小夫妻两个人的名字，父母没有明确表示那就是对双方的赠与。
&&结婚前开始还贷的房子
&&离婚后如何分配？
&&许阿姨儿子婚前已经开始还贷，儿媳仅在婚后参与还贷，若日后离婚怎么分？
&&孙律师表示，理论上来说，许阿姨的儿子可以主张房屋首付款为其支付，后母亲又借款给夫妻二人归还房贷，基于以上两点男方可以要求法院对于该房屋分割时，多分给男方；但在司法实践中，由于男方主张首付款为其支付的事实较难举证，能否多分要根据实际情况进行判断。
&&离婚案件中，按揭房屋的分割是焦点问题之一。如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。
&&根据《婚姻法解释(三)》第十条规定，一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，也就是在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，所以离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。
&&对按揭房屋在婚后的增值，应该考虑配偶一方参与还贷的实际情况，对其作出公平合理的补偿。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务也应由这一方继续承担，这样处理不仅易于操作，也符合合同相对性原理。
&&婚前一方与银行签订抵押贷款合同时，银行是在审查这一方资信及还款能力的基础上才同意贷款的，因此这一方就属于法律意义上的合同相对人，所以离婚后就应由这一方继续承担还款义务。
&&对于婚后参与还贷的一方来说，婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时根据《婚姻法》第39条规定的照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
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——浙江衢州中院判决毛炜诉毛海明、陈素贞物权保护纠纷案
来源：人民法院报第六版
　　裁判要旨
　　赠与可以附义务，受赠人应当按照约定履行该附义务。赠与时，赠与人无偿给予受赠人的应当是自己的财产，而不动产物权必须经依法登记才生效，以出资房屋首付款形式的赠与，赠与的并非房屋的产权。
　　被告毛海明、陈素贞系原告毛炜的父母。日，毛炜与案外人任晓文、倪勇平签订房地产转让协议一份，由任晓文、倪勇平以27.3万元的价格将金叶新村的房屋转让给毛炜。房屋首付款及各项手续费、中介费共14万元，由毛海明、陈素贞支付。日，毛炜向毛海明、陈素贞出具收据及《附协议》各一份，载明收到购买讼争房屋的首付款14万元，同意金叶新村房屋由父母住至终生。
　　毛炜诉至浙江省衢州市柯城区人民法院，要求毛海明、陈素贞搬离毛炜名下的坐落于衢州市北门街116-2幢3单元201室的房屋。毛海明、陈素贞反诉要求撤销房屋赠与，毛炜退还房屋产权并变更登记到毛海明、陈素贞名下。
　　衢州市柯城区人民法院认为，毛海明、陈素贞给付毛炜14万元，毛炜收下并出具收据，可以认定为双方之间赠与合同关系成立。在达成赠与的同时约定讼争房屋由毛海明、陈素贞居住终生，系附义务赠与，毛炜应按协议约定履行该义务。毛海明、陈素贞主张其与毛炜系房屋赠与合同关系并请求予以撤销，但讼争房屋并非毛海明、陈素贞所有的财产，已付购房款也并非全部由毛海明、陈素贞给付，其主张于法无据。判决驳回了毛炜以及毛海明、陈素贞的诉讼请求。
　　毛炜与毛海明、陈素贞均不服上述判决，分别提起上诉。
　　毛炜上诉认为其系本案诉争不动产合法产权人，依照赡养关系和合同关系来限制和约束其行使所有权，与物权法的规定不符。
　　毛海明、陈素贞上诉认为购房是基于毛海明改善自身居住环境，整个购房过程包括付款全部由毛海明、陈素贞操作，其依法依约有权撤销房屋赠与。
　　浙江省衢州市中级人民法院认为，毛炜自行向毛海明、陈素贞出具《附协议》，系其对自身权利的处分。毛海明、陈素贞所述购房意愿、购房过程、产权赠与等情况，系其本人陈述，缺乏相应证据佐证。本案讼争房屋系毛海明、陈素贞出首付、之后以贷款形式偿还余款的方式购得、登记在毛炜名下，购房合同、借款合同均为毛炜签名，毛海明、陈素贞并未取得房屋的所有权，其认为与毛炜之间存在房屋赠与的关系，于法无据。故判决驳回上诉，维持原判。
　　本案的争议焦点是《附协议》是否应当履行以及支付房屋首付款是否等同于获得房屋产权。
　　1.《附协议》作为赠与合同的附义务依法应当履行。
　　根据合同法第一百八十五条的规定，赠与是指“赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与”的一种合意。同时，该法第一百九十条规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”笔者认为，对父母出资为子女购买房屋的行为，首先应尊重父母子女间对出资行为性质的约定。而通过上述事实行为，本案双方当事人之间已经成立附义务的赠与关系，赠与财产为14万元，所附义务为限制受赠人的物权——即赠与人有权在讼争房屋内住至终生。毛炜依法应当按照约定履行义务，即将讼争房屋交由其父母住至终生。现毛炜起诉要求其父母搬离讼争房屋，于法无据。
　　至于毛炜认为不应当用合同关系来限制和约束其行使物权，系对法律的狭隘解读。权利人的物权受法律保护，同时权利人本身也可以对物权作出处分。毛炜向毛海明、陈素贞出具《附协议》，应当视为其作为权利人对其房屋使用权作出处分，并不违反法律规定。附义务的赠与合同依法成立生效，毛炜作为合同一方当事人应当遵守合同约定，这与其行使物权并无冲突。
　　2.仅支付房屋首付款不能等同于已经获得房屋产权。
　　父母以附义务赠与的方式出资房屋首付款，产权登记在儿子名下，由儿子支付按揭贷款。现父母认为其赠与的首付款即房屋产权赠与，要求撤销该赠与。这种主张是否成立？支付房屋首付款就能获得房屋产权吗？
　　笔者认为，首付款与房屋产权不能等同。首先，根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，不动产物权才发生效力。而本案中的房屋产权登记在儿子毛炜名下，毛炜是当然的房屋产权人。况且毛海明、陈素贞包括在本案诉讼过程中都从未向物权登记部门提出过登记异议。其次，根据合同法对赠与的规定，赠与人是将自己的财产无偿给予受赠人，换言之，赠与人在赠与之前应当已经享有赠与财产的处分权。而在取得房屋所有权的过程中，出资房屋首付款后，还需要进一步支付房屋剩余价款、依法缴纳税金、办理产权登记手续等，仅出资首付款，并不能直接取得房屋所有权，也就是说，在本案赠与合同成立时，毛海明、陈素贞并未取得涉案房屋所有权。故毛海明、陈素贞认为其与毛炜之间系房屋赠与关系是缺乏法律依据的，由此，其主张撤销房屋赠与的请求是无法得到支持的。
　　本案案号：（2012）衢柯民初字第509号，（2013）浙衢民终字第335号
　　案例编写人：浙江省衢州市中级人民法院　潘婷
责任编辑：杨青
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夫妻婚后买房，父母出钱付首付算赠与还是借款？
作者:张静　　时间:　　浏览量 0　　评论 0　　 　　
案例：赠与抑或借贷？
邢某与周某结婚后，周某购买房屋一套。房屋首付款30万元，贷款25万元，2年后取得产权证，所有权人为周某。后双方离婚，邢某主张其父母在双方购置房屋时出资20万元，该20万元系向其父母所借款项，属于夫妻共同债务，要求共同偿还；周某认可邢某父母出资20万元，但主张该款项是用来资助他们购房，属于赠与。法院审理后认定房屋属于夫妻共同财产，邢某父母出资20万元属于赠与。
　　法官说法：
　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第22条第2款规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。从界定出资性质的角度来看，该条规定事实上推定父母出资性质为赠与，这一推定符合我国的国情，有着深厚的社会基础。但这一推定的前提是父母出资意思不明确，即没有证据证明父母出资有其他的意思表示。因而在有明确的证据证明出资人是以借贷作为出资本意时，应当按照借贷关系确认双方的法律关系。但提出存在这一关系的一方需要就此承担相应的举证责任。需要指出的是，这里提交的证据，应当是出资时而非离婚诉讼时确定是借贷的相关证据，法院对此应严格予以审查。
　　本案中，周某认可邢某父母出资20万元，但并不认可该出资是借款，邢某主张存在借贷关系，应当提交相应的证据予以证明。在其无法就此提出充分证据的情况下，法院依据司法解释规定推定该出资为赠与。