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房地产开发企业借款费用财税处理案例
时间： 20:42 作者：会计学习网
【内容概况】房地产开发企业借款费用财税处理案例 企业会计准则关于借款费用处理原则。房地产开发企业借款费用在资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，借款费用应停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根......
房地产开发企业借款费用财税处理案例
企业会计准则关于借款费用处理原则。房地产开发企业借款费用在资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，借款费用应停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或可销售状态，可从以下几个方面判断：1、符合资本化条件的资产的实体建造（包括安装）或者生产工作已经全部完成或者实质上已经完成。2、所购建或者生产的符合资本化条件的资产与设计要求、合同规定或者生产要求相符或者基本相符，即使有极个别与设计、合同或者生产要求不相符的地方，也不影响其正常使用或销售。3、继续发生在所建或生产的符合资本化条件的资产上的支出金额很少或者几乎不再发生。
　　因此，房地产开发企业借款费用的财税处理方法，两者一致。为便于实务操作，准则列举了职业判断方法。本文通过案例介绍房地产开发企业借款费用的财税处理。
　　案例分析：甲房地产有限公司从事房屋开发、销售和租赁业务，其开发一期商品房所需资金由集团公司向金融机构统借统还。2013年1月，甲公司向集团公司借款30 000万元，用于一期商品房建造（不考虑闲置资金用于投资产生的收益），年利率6%，借款期限为日-日。其中，2014年发生借款利息1800万元，已取得集团公司向地税机关申请开具的利息发票，全部计入一期商品房开发成本。除上述专门借款外，2014年无其他利息支出。
　　一期商品房建设期为日-日，建造期间不存在非正常中断情形。日，该商品房通过相关部门验收，并取得竣工验收证明。可售建筑面积60 000平米。至2014年12月末，已售面积45 000平米，占可售面积的75%。
　　经核实，以前年度建造一期商品房发生的借款费用，计入开发成本无误，不存在纳税调整问题。审计人员认为，针对2014年一期商品房发生的借款费用，由于企业会计处理错误，导致2014年借款费用税前扣除金额错误。
　　正确的财税处理方法：
　　一期商品房借款利息资本化停止确认时点，应为日的竣工验收日，该时点符合关于资产达到预定可使用状态或可销售状态条件。日以后发生的借款费用应计入各期间费用。
　　纳税调整：2014年一期商品房发生的借款利息1 800万元，其中应予资本化金额=1 800&4&12=600（万元）。按已售比例分摊结转开发产品经营成本的利息金额=600&75%=450（万元），应计入财务费用1 200万元，可税前扣除金额=450+1 200=1 650（万元）。实际结转开发产品成本的借款费用=1 800&75%=1350（万元）。应纳税调减金额=0（万元）。房地产开发企业借款费用哪些能税前扣除？_百度文库
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房地产开发企业借款费用哪些能税前扣除？
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房地产开发企业借款费用核算分析
问题：房地产开发企业发生的借款费用如何进行会计处理？
根据《企业会计准则2006》第
17 号——借款费用（以下简称17号）的规定，房地产企业的借款费用分为资本化和费用化二个部分。费用化的部分与日常的没有区别，这里仅就资本化的进行分析。
可以资本化即计入项目成本，原因为：
房地产项目的建造时间较长，符合17号第四条的规定，应该计入项目成本中。
资本化的起始时间：
根据17号第五条的规定，必须同时满足3个条：
项目已经开始启动，
项目的启动已经开始支出资产；
已经开始承担借款费用。
《建筑工程施工许可管理办法》建设部令2001年91号修正
第三条本办法规定必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。
任何单位和个人不得将应该申请领取施工许可证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目，规避申请领取施工许可证。
依据上面的文件，有部分人员认为房地产企业资本化时间的起点为，取得《建筑工程施工许可证》后。
房地产开发企业在进行房地产开发就一定要调研然后取得土地，进而进入开发状态，我们一般认为调研费用为沉没沉本，不符合资产的定义，所以为此发生的借款费用不资本化。取得土地后正常情况下会有《国有土地使用权证》，但是一些特殊情况下，会有先开发后取得相关证件案例存在，这时会计核算就要按准则的要求，实质重于形式进行核算。如果一个新设立的房地产公司，认缴资要来2个亿，拍得一块土地需要3个亿，公司借款1个亿，那么为取得土地而产生的借款费用是否可以资本化呢？这个时间土地使用证都还没有办呢。
停止资本化的时间
项目达到可销售状态。
对于资本化停止时间，准则规定达到可销售状态，税法规定完工状态，我们一般认为借款费用在项目取得《竣工验收备案证》时停止资本化。
【例18—5】某企业为了建设厂房购置了建筑用地，但是尚未开工兴建房屋，有关房屋实体建造活动也没有开始，在这种情况下即使企业为了购置建筑用地已经发生了支出，也不应当将其认为为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。《准则讲解2010》
会计规定：
《企业会计准则2006》第 17 号——借款费用
借款费用，是指企业因借款而发生的利息及其他相关成本。
借款费用包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：
（一）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（二）借款费用已经发生；
（三）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
在资本化期间内，每一会计期间的利息（包括折价或溢价的摊销）资本化金额，应当按照下列规定确定：
（一）为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。
专门借款，是指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项。
（二）为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，企业应当根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率应当根据一般借款加权平均利率计算确定。
资本化期间，是指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。
购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态，是指资产已经达到购买方或者建造方预定的可使用或者可销售状态。可从以下几个方面进行判断：
(一) 符合资本化条 件的资产的实体建造(包括安装)或者生产工作已经全部完成或者实质上已经完成。
(二) 所购建或者生产的符合资本化条
件的资产与设计要求、合同规定或者生产要求基本相符，即使有极个别与设计、合同或者生产要求不相符的地方，也不影响其正常使用或销售。
(三) 继续发生在所购建或生产的符合资本化条
件的资产上支出的金额很少或者几乎不再发生。
购建或者生产的符合资本化条件的资产需要试生产或者试运行的，在试生产结果表明资产能够正常生产出合格产品、或者试运行结果表明资产能够正常运转或者营业时，应当认为该资产已经达到预定可使用或者可销售状态。
财政部关于印发《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》的通知
财基字[1999]第74号 止文已失效
根据2001年11月5日财政部《关于废止、停止执行、修改部分涉及企业资产与财务行政审批事项的通知》（财企[号），此条规定已停止执行。
十二、房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
虽然此文已失效，但是文件精神仍然值得借鉴。
涉税相关规定
《企业所得税法实施条例》第三十七条
企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除；企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。
条例37条法文释义解读有一段解释为：从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工前，应计入有关房地产的开发成本。
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发【2009】31号）
第二十一条第一款，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：&　　（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。&　　（二）开发产品已开始投入使用。　　（三）开发产品已取得了初始产权证明。
《国家税务总局关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函[号）第三条第四款
土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
注意：企业所得税与土地增值税对于借款利息的处理不一致。
上海市地方税务局关于对外商投资房地产开发企业经营期间发生的利息支出税务处理的批复沪税外[2000]24号&&&&&&
2000年2月18日
外税分局称：　　你局《关于对外商投资房地产开发企业开发经营期间发生的利息支出税务上应如何处理问题的请示》（沪税外分业[1999]49号）收悉。经研究，同意你局意见，对外商投资房地产开发企业，为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本，在开发产品完工之后，计入当期损益。
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房地产开发企业利息费用的税务处理
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