海外买房一定要请律师吗？|界面新闻oJMedia买房子对中国人而言可能是人生中最重要的交易之一了，尤其中国人如果要在海外买房，不熟悉当地的环境丶政策，如何确保房产交易的安全，保障自己的权益呢？居外以五大热门国家为例，向各位介绍在海外房产买卖过程中的重要角色：律师。
律师在各国地产交易过程中起到的作用
海外置业，律师在房产购买过程中扮演着很重要的角色，负责办理全程买卖手续，而国内的买房虽然也有律师但作用不大。国外的律师会就买卖合同中的条款进行审查，对买家不利的条款，律师会提出意见并负责帮买家与发展商谈判，直到双方达成协议为止。因此，在海外买卖房屋过程中，找个信得过的、负责任的律师十分重要。
下面我们来看看美国房产知识
1、买卖合同
买卖双方各自有自己的经纪人和律师。通过双方经纪人帮助，买卖双方在拟定买卖合同前已经达成价格和附加条件的协议。双方律师就前面已经达成的协议用法律语言和措辞来制定合同。通过此合同，双方律师帮助雇主了解他们将要签署合同里双方的责任和义务，违反的法律后果等。之后在双方同意基础上签名。
&2、 产权调查
只有双方都在买卖合同上签字后，律师的第二步工作才能开始。律师需要去地契登记处调查产权、审阅产权报告和地产证明。如果房产是遗产还要到当地遗产登记处调查。产权调查是为确保房子卖主拥有完全产权，而且可以合法买卖。
3、完成交割
由买卖双方，以及他们双方律师，有时也包括双方地产经纪到场签字。这时产权调查完成。买方资金到位，卖方完全搬出物业。签署文件主要包括地契，贷款书(买方)，贷款清偿(卖方)，地税和水电煤表交割等。
4、售后登记
这时律师到产权登记处更新记录新屋主名字以及其他一些法律文件的更新存档，包括登记售后卖主还款证明。买主在之后大约两星期后可以收到更新后的地契。
1、购房合同
一般经验丰富的房产持牌律师，会在签署购房合同之前，代表买方与对方律师协商、敲定其中的合同条款，以其专业角度尽可能地去除对买房不利的不公平或惩罚条款。
2、交换合同及支付定金
由于国内的外汇管制，通常中国买家需要更多的时间，将款项转账到澳大利亚。这时，你的律师，会与卖方律师协商，要求延长买方支付定金的时间，以确保你能正常履行合同条款。
3、印花税计算
印花税的计算比较反复，一般购房者可能并不了解，或者不知道如何操作。而律师不但可以帮助你准确计算您所需购买房产的印花税金额，还可根据你的情况申请相应的印花税减免。在签署买房合同前，律师都会向买房确认印花税的金额，并帮助买方完成所有相关文件、表格，确保满足法律、法规的要求。
4、所有权转让
澳大利亚各州对于房产转让证书的隐性要求较高，稍微处理不慎，可能会引起不小的法律纠纷。为保证这一步骤的顺利进行，律师会替你起草房产转让证书，提醒你按照正确的方式签署转让证，并在房产交割前及时检查证书的有效性，是否能被政府部门接受，确保你在交割后顺利成为新的房主。
5、房产交割
在交割当日，买房律师将会计算买卖双方所应承担的税金、政府费用，以确保买方正确支付。此外，买卖双方还将当面交换所有的法律文件、结算应付清款项，以便于房产的所有权由卖方合法地转让至买方名下。在这一关键节点，通常由律师代表买方出席交割过程，以保障买房权益、以及房产的顺利交割。
6、向土地局注册所有权
律师会在房产交割后，与当地相关政府部门联系，以确保该房产的所有权已正确转让至买方名下。
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0界面JMedia联盟成员居外，您的海外房产投资专家。涵盖全球90+个国家，专业的房产投资分析，投资移民项目及最新的海外资讯。相关文章您至少需输入5个字评论()聚焦英国房地产
英国房产长期处于供不应求的状态， 国家人均土地拥有量少，国家调控土地程序又繁琐，人口处于一种增长趋势，可供开发的新土地资源也很有限。这些客观事实被伦敦市现任市长Boris Johnson 在伦敦城市计划白皮书中被重点指出。
英国政治经济稳定，犯罪率低，法律体系完善，透明和稳定，自然灾害少。
房地产的投资收益主要包括两方面： 房子增值和租金收入 英国的房子可以用来“以房养学”和“以房养房”。 英国平均房屋租金率稳定在5-10%
英国房产一向以房产保值和增值而著称。
英国的新房子-NHBC 10年建筑保证。 NHBC于1936年成立，是英国规模最大的提供新房保险的一个机构。目前为止，每年英国建设的80%的新房都有NHBC的十年保险。
&&& 英国的老房子 - 英国政府有史以来一直坚持对居民建筑施工强力监管， 现在在英国流传下来的维多利亚，乔治时期的老房子都还坚挺屹立，这种房子虽然年代久远 （几百年的历史）， 但是在当地极其珍贵， 特别抢手， 供不应求。
按照房屋的类型和年龄而分，英国的房产可以分成很多种，比如独立房，排房，平房等这就提供了多种不同的投资类型比较之下房地产投资者在一些新兴发展中国家的选择就很有限。
英国的绝大一部分的房产属于永久性产权，这就意味着这笔固定资产祖祖辈辈都属于你或你的继承人,直到你卖掉它。英国也有土地是限定使用年限的，这个年限可以长达 999年，到期之后,你还是可以花些费用去续它的。
英国目前税收政策部队海外买家征收投资资本增值税（capital gain tax）根据具体情况还有多项税收减免政策。
英国是一个重要的国际旅游和商务中心；英语是全球最普及的通用语言，作为全球高等教育最发达的国家之一，英国拥有最完善的教育体系和顶尖的教育水平，对于想让孩子来英国留学的中国家长，最佳的选择就是在英国投资买房置业，即可仪让孩子在异国他乡有稳定安全舒适的住所，又可以同时把多余的房间转租出去，收取租金“以房养学”，等到以后孩子毕业不要住的时候，整套租出去，可以“以房养房”。
聚焦英国房地产
&&& 伦敦有很多待售的现代公寓楼，大部分小区周边具有完善的配套设施，为住户的日常生活提供便捷。近年来兴建的现代公寓有偏重小户型的趋势，而房龄稍微长的公寓往往会提供更大的居住空间（约大10-20%）。 &&& 现代公寓楼通常没有永久产权，而只有99年,125年,150年或者999年使用产权 （Leasehold）。房子的建造过程往往不及老房子的精细与考究。不同小区现代公寓的物业费也多少不均，因此，这些细节也须被囊括到房产投资报告中加以慎重分析商榷。
&&& 在19世纪，年间，密集的联排别墅在英国许多城市包括伦敦建成。这些联排别墅通常是由多套两三层的相同结构的别墅左右紧密相接，每套别墅户型一般为3~4居室1厅1厨2卫，使用面积约为100~130平方米，尤其受到许多需要在市区上班的家庭的青睐。&&& 联排别墅的优势在于有后花园，虽然可能不太大（一般约10~15米长）。联排别墅一般具有永久产权。很多联排别墅都经过扩建，通常是别墅后墙外扩（后花园的面积相对减小）或是房顶改造。房顶的改造很常见，通常为别墅增加1室1卫，从而使房产本身大幅增值。&
这类房型通常只有一层，因为所有的房间都在一个层面上，不需要上下楼梯，所以成为了老年人的首选。相关数据表明平房式别墅的租金回报率是所有房屋类型中最高的，平均高达7.2%。
&&& 这种别墅是最贵的，有自己的花园和停车位。独立别墅一般都是2层高，至少有3个卧室，还有客厅、厨房、餐厅等，很多还有自己的车库。 独栋别墅即独门独院的别墅，上下左右前后都属于独立空间，具有高度私密性，房屋周围有宽敞的院落，前后花园。此类房子占地面积大，多数房屋建在土地相对便宜的地域，例如城市边缘或是城市近郊，而在市中心很少见。因所在地域不同，独栋别墅的房价差异很大。比起同区域同等联排别墅，独栋别墅的价格可能高出25%~50%。
属于联排别墅的一种。粗略可以再细分为古典式（一般非常宏伟的建筑）和现代（从1970年开始）兴建的两种类型。古典式的townhouse多位于伦敦市中心（相当于北京一环），使用面积高达250~450平方米。黄金地段加上奢侈的面积必然导致此类别墅昂贵的价格。 townhouse与其他联排别墅的主要区别在于它楼层多，一般3~5层高，所以使用空间较大。一般每栋房子都有独立的花园和车库。 近代townhouse更为抢手，主要因为别墅具有优秀的保暖性，隔音性，多间卫浴设施，以及充裕的停车空间。townhouse可以带来很高的的租金回报，不但可以整栋房子出租，还可以以房间为单位出租。劣势包括需要经常上下楼梯。
英国有很多平民是靠国家救济金养活的。英国每个地方政府都有很多自己盖的贫民房，类似于中国的廉租房。这种房子类型包括：半独立别墅、小排房和公寓。这种房子政府会以低价、或者免费的方式出租给住户。平时不往外卖，但是政府也会考虑低价卖给住户。有时候地方政府没有钱了，也会拍卖一些空的、或者需要维修的廉租房。 这种房子一般质量都不错，但是房子的小区环境不是很好，因为小区里很多居民可能是穷人，安全性和升值空间会受一定的影响。
&&& Semi detached (半独立别墅)是一栋大别墅分为左右两个独立的住房。每套住房一般都有自己独立的花园和停车位，2层高，卧室为2-4个，有客厅、厨房，很多还有自己的车库和停车位。&&& 这种房型由于占地面积相对独立别墅小一些，盖房成本也低一点，所以价格比较便宜。最新调查显示， 英国三室&半独立别墅&卖得最快。这些房产往往也比小房产在十年内房产增值潜力大。
这种房子很难归类，但是一般在英国Cottage都是很古老的小房子，很多在乡村，价格都比较贵，主要是英国人比较喜欢古老而有特色的房子。这些房子英国人很多用来养老，或者度假。看看图片您就知道其中的缘由了。
从80年代开始，英国政府把自己手里很多廉租房以低价卖给了当时住在房子里的住户。这些房子就等于是私有房子，但是在廉租房的小区里面，有些小区大多数房子都已经成为私人所有，所以也有投资空间。一般从市场价来说，这种房子会比商品房要便宜一点。但是最好提前做一下考察，如果周围还有很多房子还是廉租房，并非私人所有，比例越高就说明穷人越多，人也杂，而且不知道接下来是谁申请搬进来住，这种房子投资风险比较高，第一是不安全，第二会影响以后的房价。
所谓永久产权房，是指买家对房屋以及房屋占用范围内的土地拥有永久性的所有权。产权人可以依照法律自由使用，出租，抵押，或转让房产。转让房产后，永久产权会被依法转交给下一任房主。英国大部分别墅都属于永久产权房。其最大优势在于永久产权的房屋不用担心使用年限，属于产权人的终身财产，财产一般会不断升值，并能世代传承
所谓土地租借权，是指买家对房屋拥有所有权，但是其房屋占用范围内的土地的所有权为他人或政府所有（中国的商品住宅，土地使用权70年就是最好的例子）。买家以契约的方式向土地所有者租借土地使用权。租借年限，续签权利及相应租金会在土地契约里明确注明。此类房屋缺点在于在土地租借年限临近的时候转让房子，房价会随之明显降低。并且在改建，转让或是转租之前，必须取得土地所有人的同意。 &&& 有一些土地租借协议对买家如何使用所购房屋附有特殊的额外规定，例如禁止过度噪音等。但买家千万不要因此排斥选购只有土地租借权的房屋。原因如下： &1）英国的土地租借年限一般都很长，一些长达999年，而125年的租约是最常见的。 &2）英国法律允许延伸到期的土地租赁契约。英国法院严格监管所需缴纳的土地租金，确保了租金的合理性。 &3）土地租借协议的额外规定一般都非常合理，其起草的主要目的在于确保邻居的正常生活秩序与生活质量。 所以在房屋所有及使用的实际操作中，多数情况下，可以续约的土地租借产权与永久产权区别不大。
这里也应提到，一些小型的公寓楼房提供房屋的“永久产权共享”。所谓永久产权共享模式是指建筑内的所有业主平均享有其公寓楼房产权的股份。这样的模式保障了每一户居民对其公寓楼房的公平合理的掌控权，并且确保公寓的最佳维护
每个国家的地产房屋市场都存在已经竣工的成品房和尚未竣工的商品房（一般称之为期房或楼花off-plan）。大型地产开发商在楼盘开工之前，以较低的价格吸引投资者提前买房。在大多数国家购买期房有绝对的价格优势，但英国基本上是个例外。 无论是买成品房或是期房，房屋产权的类型（freehold or leasehold）是不变的，但具体购买的程序可能有细微差别。
房产评估鉴定师在英国自成专业。除受地段，城区规划管理之外，房子的价格还可能因其所有权分配方式，建筑结构，装修程度，内部结构是否合理，是否有户外空间（花园或屋顶花园）等导致较大的偏差。&&& 房屋评估鉴定师将对房屋的建筑结构，目前状况和安全系数等做出详细的报告总结。对房屋做评估鉴定并不是买家必须采取的买房步骤，但如果房屋是通过银行贷款购买的，银行通常会要求买家出示房屋评估鉴定书。如果鉴定师认为房子没有大的严重问题，买家的律师将进入下一步去调查房产的合法所有权；而银行（如果准备申请贷款）将正式办理相关贷款手续
在英国，房产评估报告有三种类型:估价报告,购房调查和完整结构调查。
这是最简单，最便宜的评估报告, 也是银行通常会要求贷款申请人出示的评估报告。其目的是为了向银行证明，房产的价值相当于他们提供的贷款。如果你拖欠还贷，银行有权通过出售你的房产来偿还债务。 &&& 这类估价报告耗时较短。评估师将对房子内外进行检查，根据其大致情况，和最近出售的房屋价值，以及目前房产市场的状况，评估出一个合适的价格。该报告将包含房子整体条件的总结，评论房子的一些大致缺点。同时包含简短的建议，建议买方在某些方面进行进一步的检查。 如果你购买的是全新楼盘，选择这种估价报告就足够了，尤其是在开发商已经签署了NHBC Buildmark担保协议的情况下。但如果你是购买二手房，可能需要更详尽的评估报告。
这种购房评估报告更详细，而且可以与估价报告同时进行。但这种报告不适用于需要装修, 或计划改建的房子。这项调查将检查: *房子的整体条件。 *建筑可见范围内，任何可能影响房子价值的主要缺陷。 *在你签合同前，任何需要请专家鉴定检测的紧急的问题。 *墙壁潮湿度检测。 *木材损坏程度检测：包括木蛀虫或腐烂程度。 *所有防潮、隔热和排水检测。 *为房子购买保险时，房子可能被要求改造的费用预估。 *该房产在市场上的价值评估。
英国规定，所有购房文件必须由买卖双方的律师执行。律师费用随购买方式的复杂度和房产价值的升高而升高。通常，购买?50万的房产律师费约在?1000。
房产评估报告按评估范围划分，评估测量范围越大费用也就越高。现金购房时，房产评估不是强制性费用。
通过贷款购房，需向银行支付贷款手续费。贷款购房时，评估费则是固定产生的。
印花税是一种英国政府基于土地和建筑购买价格征收的税。当购买房产时，您作为购房者需要支付印花税。印花税主要分“住宅用地”和“非住宅用地”征收，详见右表比率：
1. 水电煤气费 2. 物业管理费 3. 房产保险费 4. 向当地政府上交市政物业税（Council Tax）
2012-13年英国资本增值税率按增值部分多少划分为18%和28%区间。房产资本增值税只针对于那些非主居住使用的房产实施，如果您可向政府证明房产是您的主居住物业，当您卖房时候所获得的资本增值是不需要交税的。同时如果您能满足政府其他的一些免税政策，也可以降低增值税的缴纳，如您只在英国投资但不在英国生活，您是不需要缴纳资本增值税。被征收增值税的物业有：非主居住物业，出租物业，商业物业，土地和租赁权。
英国房产的租金收入是需要交税的。如果您在英国生活，您的房租收入需要按照个人所得税率交纳；如果您不在英国生活，房租收入将依照“非英国居住房东政策”来交纳。 2013-14年个人所得税率区间如下： o ?32,010: 20% o ?32,011 – ?150,000: 40% o &?150,000: 45%
遗产税是财产拥有者将财产遗留给别人时候需要交的税。目前在英国，只有继承财产累计超过?32.5万的时候需要交纳40%的遗产税，计算方式为 （继承总价值 – ?32.5万）x 40%。很多人通过分散式的赠与来避免缴纳遗产税。
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1.位于伦敦1区，毗邻King’s Cross regeneration2.24小时礼宾服务，健身房，桑拿浴室与蒸汽浴室； 3.已完工可入住，也可出租的公寓； 4.很方便到各个大学，如UCL，LSE； 5.King’s Cross station在步行距离之内。在英国买房子，居然没有房产证
在英国政府网站上，可以查询到任何房屋的所有信息。视觉中国图
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　■安光系
　　房产证要自己打印
　　孩子要在家附近的学校入学，需要住房证明。除了每个月要上交给地方政府的税单外，就是房产证或租房合同了。回家细找，才发现，在英国花了一大笔钱买房子，最终连个房产证也没有。
　　这是真的。我两年前买现在的房子时，就发现了在这里买房子和国内很不一样。比如，我的首付款不是交给卖房者或者中介，而是由律师算清楚我所需付的所有款项，再直接转账律师，再后来，我收到了一封信，告诉我可以去中介那里拿钥匙了。拿钥匙的当天，就算是正式交易了。住进去一段时间后，律师来信告知：已经完成所有的交易手续和注册，这个房屋已经在我们的名下了。
　　可是，我们仍然没有一张像国内买房时那样的房产证。
　　因为孩子入学要用，我就只能上网去搜相关信息。我花了3英镑（约为28元人民币）在政府的网站上注册了下，接着输入房屋信息，直接在网站上下载了一份房屋信息报告，这是不能再简单的一份证明，上面只写着屋主姓名和地址。我拿着这份证明，去学校登记，工作人员说，这是合法的、有效的。
　　可以查到任何房屋信息
　　这次经历，还让我想起了有关英国房产证的几件趣事。
　　首先，在英国，任何人，不管是英国籍或外国籍，都可以查询到任何一个地址的房屋房东信息。这意味着，英国所有的房屋产权，都是向全世界公开的。你只要在政府网站上完成注册，就可以对每一处房屋的产权信息进行调查，不需要提供你的身份证、护照信息或单位的介绍信。就程序而言，超级简单。
　　除了房屋产权信息之外，如果你再花上3英镑，还可以调出这个房屋的房型图和所在小区地理位置图。价格不高，但下载电子文档，意味着政府也没有成本。
　　再者是高效。无论你在全世界任何地方，都不需要去所谓的房管局申请登记调取档案，你只需要在网上完成注册和缴费，与直接去当地政府部门申请相比，省时间，省人力。政府工作人员不用坐在那里等你申请、缴费，你也不必花费休息时间，几分钟，你就可以拿到你所需要的信息。而且，这个信息来自于政府网站，是真实有效的。
　　此外，所有的房屋交易价格及十几年的交易历史，都可以在英国最大的两个房产网站RIGHTMOVE和ZOOPLA免费查讯得到。有了这个作为参考，买房的时候，有比较，心里也有底。
　　交易资金是绝对安全的
　　当初在英国买房子的时候，除了最初看房子和最后领取钥匙时与中介见面，其他所有的事情都是通过邮件沟通。很多人买房，连卖房人长什么样都不清楚。因为在这里，买房者和卖房者根本不需要见面。我也曾担心律师拿了我的钱开溜，中介告诉我说，你大可不必为这个担心。因为，英国公司都是有信誉的，他们不会因为你这点儿钱而跑路。再者，即使是这样的事情发生了，还有一个类似律师协会的机构，会完全赔付你所受的损失，保证你的资金安全。
　　如果买新房，你也不必担心开发商卷钱走人，因为，你支付的购房预付款，并不在开发商的手里，而是在第三方托管保存。只有你拿到钥匙的那天，钱才会到开发商手中。这意味着，在英国购房，就资金而言，是绝对安全的。
　　从买房到现在打印房产证，时时让我反思英国与国内的一些不同。信任与不信任，公开与不公开，英国人的做法常让我回不过神来，却也有借鉴意义。
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