2017房企投资指南：哪些城市值得进 哪些需要规避|房企|房地产|城市群_新浪财经_新浪网
　　2017房企投资指南：哪些城市值得进，哪些需要规避
　　郑永祥
　　禾略咨询CEO郑永祥有7年开发商职业生涯，其中很重要的经历是在万科产品品类部，参与市场、客户和产品研究。这套体系为万科不拿地王以及拿地10个月后开盘等投资开发策略提供了保障。
　　2011年郑永祥创立了禾略咨询，为中国上市房企前30强中的16家提供过服务。
　　以下内容为对2017年房地产投资给出的详细建议。
　　——编者
　　著名经济学家哈里森研究了美国和英国上百年的房地产发展历史后，总结出经典的18年周期论——7年缓慢上涨，5年加速上涨，2年疯狂上涨，4年泡沫破裂。
　　2016年，中国商品房销售金额达到了空前绝后的12万亿。2000年以来中国商品房市场的发展，减去2007年-2008年和2013年-2014年的两次调控，2016年正好是哈里斯周期疯狂上涨的最后一年，又被哈里斯称为“胜利者的诅咒”，此后，市场将进入为期4年的泡沫破裂期。
　　毫无疑问，2017年-2020年对于房地产开发商而言，必然是风控和投资大年，开发商一方面需要做好风险控制，另一方面也要把握周期波动带来的低位投资机会。尽管从周期上来看，中国房地产行业已经进入到高风险区间，但我们仍然希望回到房地产企业经营的本质——“现金流”和“内部收益率”，寻找十大优质房地产投资标的城市，避开行业的“胜利者的诅咒”。
　　现金流
　　“现金流”取决于市场规模，而市场规模扩大的基础来自于人口增量。我们整理了全国30大重点城市年15年间的人口数据，通过数学建模对各城市人口发展趋势进行预测。
　　未来5年，北上广深的人口压力依然很大，与此同时，土地的供应却非常有限，这就决定了这四个一线城市未来的地价依然会高烧不止。
　　然而，人口增量高，只意味着住房需求旺盛，并不表示房价上涨动力强或上涨幅度大。所以，开发商在一线城市，即便投资拿地得当，也很难获取暴利的。
　　从这个角度看，在一线城市争夺地王的风险远大于回报，倒不如全力布局都市圈，如环北京、环上海和临深区域，土地获取成本更低，风险更低，可以为更多的外溢刚需提供高性价比产品，从而获得快速稳健的规模增长。
　　同时也可以看到，苏州、合肥、重庆、成都、郑州、杭州等强二线城市，人口增量也很高，这些城市也是值得开发商关注的重点城市。
　　比较让人意外的是，南京和天津表现出了人口增长乏力的趋势，对追求规模的开发商而言，或许是时候调整在这两个城市的经营投资策略，从规模增长转向质量增长。
　　内部收益率
　　“内部收益率”的提升取决于两大因素，一是城区土地的稀缺性，供不应求的城市，房地产开发的周转率更高，二是房价泡沫风险低，房价合理且未来上升空间大的城市，房地产开发的利润率更高。城区土地稀缺性方面，我们采集了30大城市的网格化自驾交通、公共交通大数据，计算城市实际建成区的面积，并计算各个城市实际建成区、核心建成区分别占全市面积的比例，即实际城市化率及都心化率，以此判断各城市的土地稀缺性。
　　城市化率代表城市蔓延、摊大饼范围的大小，都心化率代表城市成熟配套覆盖范围的大小。
　　依据城市化率及都心化率可将城市划分为三种类型，规模主导型城市、规模&利润双收型城市及利润主导型城市。
　　其中，规模&利润双收型城市是最值得关注的类型。这类城市城市化率在30%-70%之间，都心化率在10%-30%之间，处于城市化快速发展阶段。具体城市方面，苏州、广州、北京和宁波具有人口增量的支撑，发展潜力更佳，规模和利润两方面均可发力，而珠海、常州、无锡、南京及天津未来缺少人口增量，需更注重投资安全，精选投资区域。
　　利润主导型城市，城市化率超过70%或都心化超过30%，已进入城市化中后期，规模扩张遭遇瓶颈，需积极关注旧改等城市更新的存量市场，精耕细作，以获取利润为主。 具体城市上，深圳、上海作为城市群核心城市，且未来人口增量巨大，在注重旧改的同时也可积极布局环都市圈，享受城市群区域一体化的红利，向腹地要规模。东莞、佛山未来人口增量相对有限，未来发展需更注重与广深的同城化，引入广深中高端客群，提升利润空间。
　　规模主导型城市，这类城市的城市化率在30%以下，都心化率在10%以内，处于城市化起步阶段，城市规模的突破、城市骨架的拉大是其发展的主题。这类城市需区别对待，对合肥、重庆、成都、郑州、杭州这些未来人口增量大的城市，可积极获取潜在城市拓展区的土地，将增量人口导入拓展区，快速做大规模。而对像昆明、青岛、济南、沈阳这些未来人口增量乏力的城市，拓展区将面临缺客的风险。
　　房地产泡沫风险
　　房价泡沫风险方面，我们采用国际通用的房价收入增速比指标，房价收入增速比大于1的为一般泡沫，大于2的为严重泡沫。
　　房价泡沫风险严重的城市中，北上广深全部入围，一线城市房价短期内已遭遇天花板，需要通过未来产业升级、居民收入增加来消化。
　　二线城市中，东莞、天津、厦门房价泡沫也已经相当严重，房价的维持需要靠改善及高端等弹性需求来支撑，刚性需求逐渐被迫退出市场或转向二手市场，市场存在大幅波动的风险。
　　已经开始出现泡沫风险的主要为热点二线城市，市场将从刚需为主转向刚需、改善并重。无泡沫风险的城市中，值得特别关注的是房价经过大幅上升后的合肥，房价依然健康，仍存在整体向上抬升的空间，其次杭州、成都等蓄势待发的城市也仍有较好的机会。
　　结合市场规模、建成区土地稀缺性及房价泡沫风险进行综合评估，2017年最值得投资的城市——规模&利润型城市为苏州和宁波；利润型城市为佛山，规模型城市为合肥、重庆、成都、郑州、杭州、大连和武汉。
责任编辑：李坚 SF163Hi，欢迎来到
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2017年中国城市房地产投资价值排行榜
2017年中国城市房地产投资价值排行榜
来源：学赛网在线问答
2017年中国城市房地产投资价值排行榜，2017年中国房地产投资价值排行榜，深圳北京居首
2017年从长期来看，一国房地产价格年均上涨与一国名义GDP增长同步，房价年均涨幅约低于名义GDP年均增长率92BP。未来一二十年，中国名义GDP仍将保持相对较快增长，中国房地产市场将会在不断调控中健康发展。中华保险研究所与华研数据股份有限公司基于大数据，对全国主要城市房地产价值进行了大数据模型测算，得出中国房地产投资价值排行榜，仅供高校科研机构、个人自住购房需求者、房地产开发商和政府房地产宏观调控等进行学术研究参考。(作者为中华保险研究所
郝联峰)2017年中国房地产投资价值排行榜排名城市1深圳2北京3上海4厦门5珠海6杭州7廊坊8南京9东莞10广州11保定12三亚13合肥14苏州15惠州16温州17福州18郑州19昆山20衡水21天津22株洲23宁波24新乡25乌鲁木齐26武汉27佛山28湛江29常熟30石家庄31无锡32太原33大连34柳州35济南36菏泽37南昌38海口39赣州40长沙41台州42青岛43南通44张家港45连云港46扬州47中山48嘉兴49徐州50湖州51绍兴52沈阳53常州54鄂尔多斯55威海56西宁57成都58兰州59汕头60镇江61金华62南宁63泉州64昆明65洛阳66邯郸67湘潭68重庆69绵阳70潍坊71宜昌72哈尔滨73长春74聊城75秦皇岛76桂林77江阴78淮安79西安80宿迁81呼和浩特82江门83芜湖84泰州85烟台86淄博87银川88唐山89日照90盐城91北海92包头93宝鸡94德州95鞍山96东营97马鞍山98营口99吉林100贵阳
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2017哪个城市房子有投资价值
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你好，投资买房子在哪个城市买最好
我来帮他回答内容不能为空
全部262个回答
增城区 石滩
只是要是广州
珠三角投资首选佛山。长三角选宁波万科楼盘6000单价。海外的话英国法国美国德国澳大利亚新西兰加拿大泰国马来西亚韩国日本等发达地区都可以，这些地方可以找我们链家海外房产，这是其他公司做不到的
升值空间是很大的
这边有个楼盘均价1万6
敢兴趣的可以联系我
佛山市顺德陈村的鼎旺中心！
或者广州祈福新村对面的洲山自在城，一手公寓，不限购，不限贷！
沈阳 只要你资金充足 可以来沈阳找我
我可以让你在沈阳 赚到你想要的结果
广州南站下一地铁站欢迎你
主要看你要意向，每个城市有他独有优势的房源优势，广州就是不错的投资之选
目前重庆房价在周边城市价格比较偏低，增值空间很大，希望你可以考虑下重庆的房产。
国家级高新区 国家重点打造的城市大旺 交通发达 未来升值空间很大高 有兴趣的可以找我私聊
物以稀为贵。广州有号称南中国第一别墅
广东清远现在升值空间很高，我这有清远笋盘。有兴趣可以找我私聊
来杭州投资吧，不管你是住还是放那里升值都是最明智的选择！本人手上有多套适合投资的房源，请尽快联系我！
来广州南沙自贸区 刚刚开发的城市 投资潜力无线
在广州买房投资最好！广州乃是全国经济最发达的城市了
广州增城新塘不限购区域
郑州思念果岭国际社区，清华忆江南一级丘陵社区
佛山，话不多说！
建议买欧典南区，靠近地铁，而且小区很安静
西金公寓不限购的，紧邻乐购适合投资
可以买汤水雅居或者锦泉东苑，这两个都不错的
200万买山海连城有点困难哦，现在在售的都是188方以上的了。您可以考虑一下亚运城的住宅嘛，配套成熟，近地铁口
来武清吧，武清的房价一直平稳上涨着，没有大起大落
嵊州，绍兴，上虞
待解决问题
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许学锋：2017下半年房地产投资的5大策略
文&许学锋（华南城市研究会副会长、房地产专家）
有人说，2017年是买地买楼的一个好时机。&
有人说，2017年是房地产进入第三个大周期的“元年”。&
而有人说，2017年的楼市会进入盘跌，房价要跌10-20%。&
还有人说，2017年楼市的走势还不明朗，选择观望！&
“对一流头脑的考验，是同时拥有两种截然不同的想法，但仍然能够行动的能力。”——菲茨杰拉德（英国作家）&
策略一、深刻领会房地产投资的特点：运作规模大、资金密集型。
因此，房地产=“皇帝惨”，若成功则成“皇帝”，若失败则很惨！不论是投资买地、买房还是买项目，先要考虑如果做失败怎办。预败则不败，预惨则不惨。&
策略二、坚信“没有低迷的行业，只有低迷的企业；没有低迷的楼市，只有低迷的楼盘。
”换句话说，在行业整体处于低迷的态势下，仍然有一些企业并不低迷，仍然有一些楼盘热销，仍然有一些类型的物业具有较强的抗跌性和升值潜力。投资，就是去找到这样的企业、这样的楼盘、这样的物业。&
策略三、坚信“螺旋式上升”的哲学原理。
不管房地产有没有周期，也不管现在是第几个周期，是长周期还是短周期，要坚定一个基本的看法：跌过就会升，而且会升得更高。判断现在的房价，可套用股市的说法，一千七、八不一定是最低点，但肯定是底部区域。&
策略四、坚持价值投资理念。
城市化固然是一个总趋势，但一个城市不同区域的“价值”有很大差异。中心城区的价值最大，近郊的价值其次，远郊的价值最低。以广州为例，环城快速路以内为中心城区，而南沙、增城、从化、花都等为远郊，其余为近郊。而且，在中心城区和近郊中，又以东南方向的价值更高。俗话说，便宜没好货，好货不便宜。房地产的价值最终由其所在区域所沉淀的市政建设的总投入来决定。&
策略五、房地产的调控政策基本上已经“利空出尽”，对未来的走势，你可以有两种截然不同的判断，你也可以有两种截然不同的选择：观望或行动。
观望是明智的，而采取行动一定是“一流的”。对于货多钱少的投资者，行动就是多卖少买；而对于货少钱多者，行动就是多买少卖。正是因为有人卖有人买，房地产市场才会健康、平稳运转和发展。&
——END——
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小编很辛苦的！&一、交易如果你想挣钱，那么寻找那些被市场低估或有增值潜力的房产，低买高卖，或者坐收投资收益，无论如何，你需要进行交易，并从交易中获利。但需要清楚的是，房地产是一个长周期投资品，要做好长期投资的准备，不能期望像股票那样，今天买，明天卖。为什么炒股的人大都亏了，而炒房都人大都赚了，与此关系密切。二、机遇中国是一个充满机遇的国度，且现在比以往任何时候都要充满机遇。为什么？这要拜赐于中国当前的城市化特别是...&投资房地产已经让许多澳大利亚人变得更加富有，同时投资也有一些腰包的“刺痛”。潜在的投资者在投资前需要搞清楚租客、增值、装修配色等等诸多问题，但在这之前，还有最重要的以下3大问题：1.买新房还是二手房？这个问题比较难决定。从历史记录来看，在距离市中心10-15公里的二手房有最高的增值，然而这些房子的投入较大，享受的税收优惠最小。买新房或是自己建造的话，可以享受到装修贬值和每年2.5%的建筑成本上的税...&核心观点：1.尽管全国房地产销售与价格同比增速都早已出现拐点，但此轮调控以来房地产投资的变化相比历史规律更为滞后。从过去几轮政策实践来看，我国房地产调控往往是对其供给和需求同时进行，有时方向甚至是矛盾的。在此背景下，依据管制条件下的“短边原则”能更好分析房地产投资趋势。2.当供给和需求同时受到调控或抑制时，两者的“短边”决定了房地产市场的均衡演进。房地产库存是供需均衡的外化表现，其反映了市场供需相...&作者=许学锋（广州华南城市研究会副会长，战略规划&房地产专家）任何投资都有风险，能否有效控制风险是投资成败的关键。根据我们多年来对商铺投资的实践总结，商铺投资的风险控制主要有两个环节八大事项。两个环节是：购买环节、出租（使用）环节八大事项是：1、产权清晰证照齐全2、买（卖）资金安全3、清楚有效使用年限4、避开可能的规划拆迁5、把握买（卖）时机和价格6、合理确定租金和租期7、确保使用安全，避...&如果对房地产投资者的性格进行分析的话，我们会发现有90%以上的人不能摆脱焦躁不安、优柔寡断，最后导致错失投资机会的典型性格；相反，另一部分人则努力克服这一点，果断投身市场，将Condo转换为house，或将已有的北边住宅升级到寸土寸金的南边住宅，从而获得很多收益。换句话说，如果我们可以知道这部分人为什么有胆识可以动用自己全部财产的原因，也许就可以掌握房地产投资的成功DNA。我希望可以在即将到来的房...&
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