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离婚后房产过户如何办理
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关于房产情况的9种情形，离婚后怎么划分
作者:李超　　时间:　　浏览量 0　　评论 0　　 　　
关于房产情况的9种情形，离婚后怎么划分
山东潍坊李超律师整编
鉴于夫妻之间房产归属的相关规定散见于《民法通则》、《婚姻法》及其司法解释、《继承法》以及《合同法》等规范性文件中，且内容纷繁复杂，延庆法院对相关法律规定进行梳理、汇总和分析，以期为公众普法、解惑。
疑惑之一：夫妻一方婚前购买的房屋，且付清全部房款，婚后在房产证上“加名”，如何认定房产归属？
根据《婚姻法》第十八条的规定，一方的婚前财产，为夫妻一方的财产。最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（一）第十九条规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”婚前一方已经支付全部房款购买的房屋，为一方的婚前财产，不会因为婚姻关系而转化为夫妻共同财产。产权证仅仅是一个物权凭证，决定房产归属的关键是房产的出资情况，而非房产证的取得时间。即便婚后才取得产权证，该房屋依然属于一方的婚前财产。离婚时，另一方无权要求分割。
公民对个人的财产权益具有处分权，双方可以通过约定，将一方拥有的房产赠与另一方。变更房屋登记，在房产证上加署配偶的名字，就是一种常见的赠与方式。夫妻双方应携带相关证件，办理变更手续。如果双方没有对房屋的份额做出特别的约定，而只是简单地加上另一方之名，则应认定房产归夫妻双方共同所有，各拥有50%的产权。为了避免将来发生纠纷，法官建议双方将各自拥有的房产份额在房产证上注明。
疑惑之二：婚后夫妻一方以个人婚前财产购买的房屋，属于一方个人财产还是夫妻共同财产？
夫妻一方用婚前个人积蓄购买的房屋，仅仅是原有财产价值存在形态发生了变化，穷流溯源，购房的出资来源是该房婚前的个人财产。如果房屋登记在一方名下，应当认定房产为一方的个人财产，离婚时另一方无权要求分割。如果房产证上登记双方的名字，应视为出资一方对另一方的赠与，认定该房屋为夫妻双方的共同财产。
疑惑之三：一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应如何认定？
此类问题主要指房改房等带有福利性质的房产。这类房产的价格远远低于当时的市价，且通常与一方的职务、级别、工作年限等因素有关。多数情况下，一方单位会直接将房产证办理在该方名下，夫妻离婚时极易对该类房产的分割问题产生争议。
婚后购买婚前由一方承租的公有房屋，可能存在以“共同财产购买”和以“个人财产购买”两种情况，应当区别情况分别处理：婚后以个人财产购买的该类房屋，属于婚姻关系存续期间用夫妻共同财产购买，应认定为夫妻共同财产。最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）第十九条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”婚后一方以个人财产购买的此类房屋，是否应当认定该房屋属于夫妻共同财产，法律上没有明确规定，实践中也并无定论，通常对此种情况的房屋归属问题极其谨慎。笔者认为，由一方婚前承租、婚后用个人财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，可以认定为一方个人财产。
疑惑之四：夫妻双方婚后用共同财产贷款购买的房屋，应该如何认定？
如果双方没有对婚后财产进行特别约定，双方婚后用共同财产购买的房产都属于夫妻共同财产。无论房产证登记在一方名下还是登记双方名下，也不问房屋是贷款购买抑或全款购买。
但当房产登记在一方名下时，另一方可能会面临一定的风险。根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（三）第十一条的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。权益遭受损害的一方只能在离婚时请求擅自处分的一方赔偿损失。法官提醒夫妻双方在购房时应该将双方姓名同时签署在购房合同、发票等购房资料上，并将房产证办理在双方名下，以避免日后发生夫妻一方擅自处分的情况。
疑惑之五：夫妻一方婚前通过按揭贷款购买的房屋，登记于一方名下，婚后夫妻共同还贷，离婚时房产如何分割？
最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（三）第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
“司法解释三”向全社会征求意见时，公众对该规定的可操作性提出了质疑：“难道每次还贷要保留存根和凭条？”我国实行夫妻财产共有制，除非有特别约定，不论是一方利用个人婚后工资还贷，还是利用双方婚后工资还贷，均属婚后利用共同财产还贷，另一方无需举证证明。针对离婚时双方共同分割的部分，一些法官在司法实践中总结出一个简便的公式：离婚时双方共同分割的部分=共同还贷部分/实际总房款×离婚时房屋的市场价值。（其中，实际总房款=房款的本金+利息）不难发现，“司法解释三”所确立的享有房屋产权一方对另一方的补偿原则是：还贷越多，补偿越多；增值越多，补偿越多。当然，如果享有房屋产权的一方有证据证明其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为“双方婚后共同还贷支付的款项”。
“司法解释三”在措辞上反复推敲，力求精准严谨。本条规定采用的是“可以判决该不动产归产权登记一方”而非“应当判决该不动产归产权登记一方”，就在于司法解释三的制定者充分考虑到了社会生活的复杂性，在判决房屋归登记一方所有明显不公平的情况下，可以判决房屋为夫妻双方共同所有。
此外，根据“合同相对性”的原则，合同仅于缔约人之间发生效力，对合同外的第三人不发生效力。购房一方在婚前与银行签订贷款合同，离婚后依然由该方偿还贷款。银行与购房方签订贷款合同时，考察的是购房一方的资信及其还款能力，继续由其偿还贷款有利于保障银行的利益。
疑惑之六：一方父母出资给子女购买的房屋，应如何认定？
根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）第二十二条的规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为父母对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
在实践中，还有一种情况：在离婚时，一方提出买房子的钱是向父母借的，不是父母赠与的。对此，法院一般的做法是：不对该债权债务是否成立进行实质性审查，而是仅仅对涉案的房屋进行分割，告知当事人针对债权债务纠纷另案起诉。
根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（三）第七条第一款的规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，应认定该房产为夫妻一方的个人财产。父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄。依照情理，在夫妻双方感情尚好的情况下，出资父母并不会通过书面合同明确约定房产只归夫或妻一方所有。此种情况下，夫妻离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必有违父母的初衷和意愿，也侵害了出资父母的利益。“司法解释三”兼顾了中国国情与社会常理，将产权登记与房屋归属相挂钩，只要“产权登记在出资人子女名下的”就视为对己方子女的赠与，认定该房产为其子女的个人财产，符合公平原则。但如果房屋登记在双方名下，则视为一方父母对夫妻双方的赠与，认定该房屋为夫妻双方的共有财产。
疑惑之七：双方父母出资给子女购买的房屋，应如何认定？
在房价畸高的一线城市，单凭夫或妻一方家庭的力量通常无力购房，双方父母为子女买房提供资助，是目前普遍存在的一种现象。父母的出资在婚姻法上如何界定？是赠与行为还是借贷行为？这些问题引发了普遍的关注。通常情况下，如果有书面借条或口头协议能证明父母和子女之间存在借贷关系，则可以按借贷关系处理。不能证明借贷关系存在的，应认定该项出资为父母对子女的赠与。公众对此存有疑问，该项出资究竟是对一方的赠与还是对双方的赠与？根据最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释(二)》第二十二条的规定，出资的归属以出资时间作为标准：如果是婚前出资，原则上该出资视为双方父母对各自子女的赠与；如果是婚后出资，原则上视为双方父母对夫妻双方的共同赠与。
根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（三）第七条第二款的规定，双方父母出资购买的房屋，产权登记在一方子女名下的，可认定为双方按照各自父母的出资份额对房屋按份共有。如果房屋登记在双方名下的，应认定为夫妻双方共同共有。但当事人另有约定的除外。
疑惑之八：婚前双方共同出资购房，产权证上只登记一方的名字，离婚后房屋如何分割？
在双方婚前共同出资购房时，购房合同及产权证上只写了一方的名字，婚后夫妻因感情破裂离婚时，登记一方极易主张该房屋为婚前个人财产，另一方无权要求分割。如果登记一方不承认另一方在购房时的出资行为，另一方又没有充分的证据证明其出资行为，法院也无法认定房屋为夫妻共同财产，另一方的权益将无法得到保护。法官建议婚前共同出资购房的男女双方，在购房合同及产权证上签署双方的名字，以免日后发生争议。
疑惑之九：对尚未取得产权证的争议房屋，如何分割？
最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）第二十一条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”
如果双方对尚未取得产权证的房屋的归属没有争议，能够协商一致，人民法院可以对房屋所有权的归属做出判决。双方不能协商一致的情况下，法院不判决房屋所有权的归属，而是告知当事人待房屋取得完全所有权后另行起诉。大家都在搜：
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关于离婚后房产的分配
婚前丈夫单位集资房,丈夫交了几万元认购款,婚后丈夫还贷,妻子负责生活开资,离婚时妻子能分房子吗?如果孩子由女方抚养,男方负责20%的抚养费是应发工资还是实发工资?(是除去扣的住房公积金等吗)
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你好，如果是协商的话，抚养费你们自己协商一个都可以接受的价格就可以了嘛，如果协商不了的话，一般按照实际领取的工资，另外婚后共同还贷的部分是夫妻共同财产，你可以要求分割。具体问题你可以电话咨询我！
一是离婚的事，包括财产分割小孩抚养及抚养费等方面均先由双方协商，协商不成财产按适当照顾女方、照顾抚养小孩一方的原则判决；二是婚姻关系存续期间，一方还贷或收入都是按夫妻共同还贷共同收入计；三是婚前买房，房屋属于婚前个人财产，婚后还贷部分及房屋升值部分适当补偿另一方；四是抚养费结合生活实际、小孩身体状况、物价因素等综合认定，有固定收入的可按收入的20——30%支付，最多不超过50%，至于你说的实发、应...
一是离婚的事，包括财产分割小孩抚养及抚养费等方面均先由双方协商，协商不成财产按适当照顾女方、照顾抚养小孩一方的原则判决；二是婚姻关系存续期间，一方还贷或收入都是按夫妻共同还贷共同收入计；三是婚前买房，房屋属于婚前个人财产，婚后还贷部分及房屋升值部分适当补偿另一方；四是抚养费结合生活实际、小孩身体状况、物价因素等综合认定，有固定收入的可按收入的20——30%支付，最多不超过50%，至于你说的实发、应发工资这个细节法无明文规定，本人认为就是较真的话，应按实发金额计。
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夫妻间房产证加名去名流程及离婚析产的情况
[导读]买房很纠结、办证很复杂，售楼处、民政局、房产局、银行、公积金管理中心等等，让人眼花缭乱、人艰不拆。
　　买房很纠结、办证很复杂，售楼处、民政局、房产局、银行、公积金管理中心等等，让人眼花缭乱、人艰不拆。立足服务网友，打破迷局，抽丝剥茧，丛向买房流程、横向各阶段要点，为大家买房提供“全局”式的眼光，掌握买房所有流程、各项要点。买房从此变得与众不同，麻麻也再不用担心我买房办证一趟又一趟。
　　小白白们，如果有个姑娘跟你提婚后房产证加上她的名字的话，千万不要恼羞成怒。听房博士开解下：加了名，婚前购房的部分依然是属于你的，她只是分得了一半债务。而且你们以后就真的是同甘共苦啦！房博士今天为大家讲讲夫妻间房产证加名去名以及离婚析产的相关情况。
　　一、夫妻间房产转移流程：
　　如果房子还有贷款，那么先去银行办理抵押手续变更。办理所需要的费用：110元手续费。如果贷款是公积金的，需要另外加100元；如果是组合贷款（公积金贷款+商业贷款），需要加200元费用。带好三证（结婚证，身份证，房产证）及其复印件。
　　1、去房屋交易中心（以华侨路房产局为例），窗口工作人员会审核提交的材料。
　　申请登记程序：
　　配图（2楼测绘窗口）-提交资料（2楼受理窗口）-交费领证（3楼发证大厅）。
　　配图查验资料：房屋权属登记申请书（转移类）、协议、约定或生效的法院判决书、调解书
　　登记提交资料：房屋权属登记申请书（转移类）、房屋分层分户平面图、房屋所有权证、申请人身份证复印件（查验原件）、结婚证、夫妻关系证明或可以证明夫妻关系的户口薄复印件（与原件核验），双方的约定、协议；或离婚证、离婚协议书复印件（查验原件）；或生效的法院判决书、调解书。
　　2、自行约定的，须双方到场签字；
　　房屋已抵押的，提供抵押权人同意证明（抵押权人同意证明文本，在2楼商务中心领取）。
　　二、夫妻房产转移税费：
　　无论房产证上加名字、去名字，还是换成对方的名字，只要是夫妻之间，契税都是免征的，当然营业税和个人所得税也是不用交的。
　　另外，如果夫妻离婚了，那么房产证的去名也是不需要征收契税、营业税和个人所得税的。
　　三、两种离婚析产方式的不同：
　　1、对于诉讼离婚来讲，只要拿到了法院的判决书或者调解书，不论对方是否配合，办理房产过户不是问题，可以申请法院强制执行，房产交易中心会协助法院办理房产过户。
　　2、但是对于协议离婚来讲，一旦对方不配合，房屋过户就比较麻烦，因为仅凭离婚证书和离婚协议书，尚不足以证明对方房产过户的真实意愿，房屋管理部门无法审查协议的真实性，所以要求当事人双方到场进行房屋析产。
　　网友咨询：我和前夫已经协议离婚一年，当时在民政局离婚协议上约定房子归我，在离婚协议书上签字后，前夫一直不配合办理过户怎么办？
　　房博士热线：您好，碰到这种渣前夫，可以以不履行离婚协议为由向法院起诉。如果对方不配合，则是对离婚协议书的不履行，属违约行为，可以向法院起诉，要求对方履行离婚协议书，如果法院判决后对方仍不履行，可以申请法院强制执行，法院可以向房管部门送达协助执行通知书，这样就可以办理过户了。
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来源：365南京地产资讯
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