房贷严期应向放款晚 开发商 违约金交违约金吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-02-14 05:04 标签： 开发商不给违约金
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我和开发商有纠纷没有解决，我阻止银行放房贷要交违约金吗？
江西&05-24 23:45&&悬赏 0&&发布者:ask201…… & 回答:(1)
我和开发商有纠纷没有解决，我阻止银行放房贷要交违约金吗？
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开发商延期交房 律师:业主贷款部分可索要违约金
　　咨询市民：彭先生　　咨询原声：2011年我在县城贷款买了一套房子，总价35万余元。　　当时约定2012年12月份交房，中间开发商以各种理由推迟交房，一直到现在房子还没完工。　　请问，我现在可以要求开发商支付违约金吗？　　事件贷款买房遭延期交房　　2011年年初，准备结婚的彭先生在老家县城贷款买了一套三室两厅的房子，总35万余元。当时，彭先生首付了15万余元，向银行贷款20万元。　　开发商和彭先生签订的购房合同中约定，“出卖人应当在日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。”　　签订合同后没多久，银行就向开发商支付了贷款，彭先生也开始每月还贷。　　但是，到了交房日期，开发商却迟迟不交房，一等就到了现在，彭先生不想退房，所以选择向开发商索要违约金。　　他翻阅合同后发现里边写的是，逾期交过30日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。但他不清楚，这“已交付房价款”应按35万元算还是按15万元算。　　解答 贷款部分也算已交房价款　　听完彭先生的叙述，董励锋律师表示，当开发商出现延期交房情况时，若购房人与开发商签订的《商品房买卖合同》中已约定了延期交房的违约金金额，则购房人可依据合同约定的金额向开发商主张延期交房的违约金。　　其中，合同中约定的“已付购房款总额”，应包括买受人支付的首付款和通过银行按揭贷款方式支付给出卖人的按揭贷款。　　但追究开发商违约责任受到诉讼时效限制，购房者应当在商品房买卖约定的交房时间第二日起两年内主张自己的权利。　　提醒　　违约金数额可能被调整　　《合同法》规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。　　董励锋律师表示，实践中，如果业主提起违约金诉讼，很多开发商都会据此以合同约定的违约金与实际损失相比过高，请求仲裁机构或法院进行调整。　　不过，为了避免纠纷，购房者最好要保存好开放商逾期交房的额外损失证据，如逾期交房期间的租房合同等。　　此外，还规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。　　损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
（责任编辑：HN666）
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付了首付款办不下来贷款 购房者是否应当向开发商承担违约责任
时间：&&|&&作者：李萍&&|&&浏览：19075
当购房人付了购房首付款，但因信贷政策调整或个人资信原因导致银行不放贷，相关司法解释根据合同法关于公平原则的规定，参考劳动合同法的规定，规定了“情势变更”制度
相关简述当购房人付了购房首付款，但因信贷政策调整或个人资信原因导致银行不放贷，相关司法解释根据关于公平原则的规定，参考的规定，规定了“情势变更”制度：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。而《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施。因一方当事人过错导致房屋买卖合同解除的，另一方提出要求当事人对房屋差价部分进行损害赔偿的请求，应当属于人民法院可以支持的损害赔偿范围。在房价上涨情况下，房屋差价部分即原来买受之价与上涨后的房屋价值间的差额。在房价下跌情况下，房屋差价部分即原来买受之价与下跌后的房屋价值间的差额。二、买房按揭贷款办不下来的原因1、开发商的原因:如果开发商销售未具备销售条件的房屋,即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房,银行审查时发现这种情况是不会批贷款的,此时购房者可要求开发商退还首付及定金,并要求开发商支付相应的利息损失。2、购房者的原因:如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款,购房者应该承担违约责任。3、非买卖双方的原因:如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现,购房者应与开发商协商,协商不成合同上又没有约定的。购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房,要求开发商发还首付及定金。三、买房按揭贷款办不下来的处理办法1、如果是银行根本就没有接受贷款申请,由购房者自己承担违约责任。2、如果是购房者和银行已经签订了及抵押合同,只是银行没有按时放款,则购房者在向开发商承担违约责任后,可以按照借款合同向银行主张违约责任。四、律师提醒：签购房合同前确认资信情况广大购房者在购房时，如果需要从银行办理按揭贷款，一定要在签订购房合同前弄清楚自己是否具备购房的资格，是不是被限购，或是名下借款有没有大数额未付清、资信有没有问题。如果是因购房者个人的资信或购房资格问题，导致银行不批准按揭贷款，又无法一次性支付余款，购房者将构成违约。不仅房子买不了，还要赔。银行作为购房者和开发商之间房屋买卖关系第三方，买卖合同对其没有任何约束力。而是应由未按约付清余款的购房者，按照合同约定，向开发商承担违约责任。另外，就贷款关系来看，如果因购房者个人信用等因素，导致其无法申请贷款的，银行不承担任何连带责任。但如果是购房者和银行已经签订了借款合同及抵押合同，仅是银行未按规定时间放款，那么购房者也只能先向开发商承担违约责任，然后再按借款合同向银行追究违约责任。根据我国相关法律规定，在买卖合同关系中，付款系买方的基本义务，如因买方资信问题导致其无法获得银行贷款，买方就应以自有资金付清购房款，而不能推说这是开发商的责任。为此，按揭购房一定要谨慎，更应综合考虑自己的还款能力等因素。否则，不但不能实现买房梦，还有可能承担违约责任。本律师提醒，目前有不少购房者签订了购房合同后，因各种原因，银行贷款始终无法获批，就会出现退房纠纷。而在具体执行中，很多楼盘是开发商统一指定银行办理贷款，购房者应尽量在合同中注明，“如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还首付款”。五、采用何种方式能够保护购房者利益，避免承担因按揭不成而产生的违约责任?为了避免因按揭不成产生纠纷，保护购房者的合法权益，建议购房者从以下三点入手将风险控制在最低限度：第一、在签订购房合同前，购房者在听取开发商意见的同时，尽量向贷款银行进行详细的咨询，了解贷款审批的条件及要求，对于自身还款能力及贷款能否获批有一定的心理预期。第二、双方在签订购房合同时就按揭不成时买受人的合同解除权进行明确约定，即在合同中约定，如因银行不予办理按揭手续致买受人无法取得贷款的，买受人有权解除购房合同并免于承担违约责任。第三、如果银行通过贷款申请并与购房者签订了《贷款协议》，对放款时间进行了明确约定，后却以各种理由不按时放款，则购房者有权依据《贷款协议》要求银行按时房款并追究其相应的违约责任。
作者： [江苏-南京]专长：交通事故 合同纠纷 婚姻家庭 取保候审 刑事辩护 律所：江苏天煦律师事务所226积分 | 帮助39人 | 0个好评电话:
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