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2016年最看好这六类房子 在济南占一套就赚大了
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&&&&&& 全面放开二孩、央行降准降息、首付20%……一系列利好来袭，改善型需求强劲，销售井喷。那么，在政策红利有望延续的2016年，又有哪些类型的房被看好呢？你的手里有没有这样一套？
说起学区房，很多人会想：教育部不是正在考虑推行多校划片，为学区房降温吗？对，正是由于这个原因，学区房的价格才有上涨的趋势。教育部推行多校划片，是会对核心学区房子价格起到很好的降温作用，但是对其他学校周围的却起到了升温作用。
如上图所示，如果说A片区是核心学区，B区和C区是普通学区，那么A区的房价肯定是比B与C区的房价高出很多，但按照教育部未来的规划就是将A、B与C区统一划作一个片区，A区居民的孩子也不一定能上A区的学校，B区与C区的学生也有可能上A区的学校，那么A区的房子就不具有优势了，而B区与C区的房价则会因为这个因素而升温。
2、轨道交通房
无论在哪个城市生活，大家都希望自己生活的环境交通便利。而轨道交通因其用时精准、不会堵车等优势备受人们青睐。大家应该时刻关注自己所在城市的交通规划情况，以免错失良机。
3、在规划功能调整中受益的房子
比较典型的就是罗湖的笋岗，笋岗以前有着“中华第1仓”的美誉，简言之就是一仓库，如今已变身为现代化的服装贸易核心、建材家居核心、工艺城、二手车市场。功能的转变对房价具有“推波助澜”的作用。
要多关注自己所在的城市，看看是否也存在这种功能调整片区。机遇总是留给有准备的人的。
4、大城市城中村旧改与改造
城中村大多都是农民房，施行规划改造，将原来低矮的农民房建成小区与，增加住宅数量，如果城中村的地理位置处于顶端区域，则可能出现疯抢的场面，大家要根据自己所在城市的具体情况，独具慧眼，抢得先机。
5、一线与强二线城市核心区普通二手住宅
北上广深这五大一线城市，房价高得令人胆寒。而一线城市及强二线城市的吸引力依然不减，人口增量很大。城市的人口竞争力在上升，每个城市的核心区就那么大。这就导致等地面积特大的城市核心区价早就超越了外围的新房价格。
人口在增长，房子需求依然旺。核心区生活便利，配套齐全，显然已经没有地儿建新房了，剩下的二手房自然是抢手货。
6、大城市周边有明显人口增量的二三线城市
这些区域由于地缘关系，再加上人口竞争力的上升，未来房价上涨趋势明显。例如北京与周围的和，深圳周边的与，周边的。
这里要特别说明的是苏州，苏州本身是强二线城市，2014年苏州流动人口增长率为6.89%，人口竞争力上升，加之位于上海周边这个地缘优势，2016苏州的房价行情有上扬趋势。处于这些城市中的人群，无论刚需还是投资都建议及早下手。
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济南现有写字楼20年才能消化 现市场供大于求
7月1日,随着高度达300米的绿地中心封顶,济南写字楼似乎一路高歌猛进,迈入新时代。除了绿地和世贸国际广场这两座“天字号”写字楼外,济南中心、龙奥金座、祥泰广场……
7月1日,随着高度达300米的绿地中心封顶,济南写字楼似乎一路高歌猛进,迈入新时代。除了绿地和世贸国际广场这两座“天字号”写字楼外,济南中心、龙奥金座、祥泰广场……省城东西南北涌现的写字楼加入了混战行列。7月5日,2013年济南写字楼开发与城市建设成果展示会在南郊宾馆开幕,写字楼大腕们济济一堂,一个个光鲜招牌下面,记者感受到的是沉默的竞争和厮杀声。
存量写字楼20年才能消化
“按照现在的消化能力,济南存量写字楼20年才能消化完。”省科学院战略研究所吕兆毅教授不无担心地告诉记者。
“数据显示,济南在售和在建的写字楼面积达400万到500万平方米,而今年1到5月份济南市销售的写字楼面积只有八九万平方米,平均每个月销售1.6万平米左右。每年最多销售20万平方米,这样计算的话,现有写字楼体量大概需要20年才能消化完。”吕兆毅给记者算了一笔账。
而记者从世联怡高得知,2013年6月,写字楼供应量达到今年以来的最高水平,总供应量为23.03万平米,其中新增9.38万平米。销售方面,6月,写字楼市场成交量为1.4万平米,略高于今年1月至今的平均水平。虽然数字和吕兆毅教授提供的有些差异,但大体一致,即今年以来,写字楼的月销量在1.4万-1.6万平方米左右。以这个数字计算,一个月的写字楼供应量,也要一年多才能消化完。
写字楼市场供大于求
“济南写字楼供大于需的局面基本形成。”吕兆毅判断,“城镇化快速发展带动了住宅地产的井喷,这无形中造成对商业地产的盲目乐观,认为商业地产也会和住宅地产一样抢手,所以大家一哄而上。”
“当然,写字楼遍地开花有助于提升城市形象,彰显城市品牌,适度超前规划并非不可取,但一定要考虑经济发展趋势和市场变化,否则会不可避免遇到销售难题。”吕兆毅提醒。
长期投资才是正道
“发达国家的商业地产,包括写字楼,主要是开发商或者所有者自己持有的,一般是不散销的。比如美国最典型的洛克菲勒家族,至今还持有纽约18座摩天大楼的产权,这已有七八十年的历史了。”吕兆毅说,“国际上,写字楼这种商业地产一般都是长期投资或者战略投资为主,而不能像住宅一样卖给散户。因为万一这个散户的销售不能达到你的目标,那么写字楼的开发商可能会出现资金断裂,这就会带来很大的金融风险。”
记者了解到,目前济南在建和规划中的写字楼体量非常庞大,从这些写字楼项目的前期规划来看,还是以出售为主。据记者了解,仅有屈指可数的项目会尝试写字楼自持,比如山东商会大厦、万达广场。可以看出,开发商已在逐步尝试,但仍然只是小范围的“试水”,且大部分的自持是为了满足开发商自己的需求,即将写字楼作为自己的办公场所。
为什么开发商不愿意自持呢?
写字楼自持,实际就是将收益从一次性出让转变成长期收租,租金也就成为影响收益多少的根本因素。以华强国际中心为例,写字楼售价基本在1.4万元/平方米左右,但租金只有3-3.5元/平方米/天,这样的投资回报率远远低于一线城市10元以上的回报率。而从长远来看,租金价格可能会上涨,与此相对应的却可能是写字楼的井喷。
据不完全统计,济南写字楼在售与在建体量达400万到500万平方米,但作为一个二线城市,济南对写字楼的需求短期内看不到同比增幅,供大于求的必然结果就是租金仍然低洼,长线的持有投资与短线的回笼资金相比,并不具有太大吸引力。
本文来源：大众网-生活日报
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　　绝版地段 无法复制的优越领域
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　　国际标准 筑就顶级商务办公典范
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编辑：刘业辉
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济南公积金贷款首付标准须知什么
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管理核心正式调整部分政策，规定借款人连续缴存6个月(含)以上可申请;济南户籍人口在省外缴存公积金，在购买自住住房的可申请。　　此次济南市调整了借款人缴存住房公积金的时间。之前，济南市规定借款人连续足额缴存住房公积金12个月(含)以上可申请住房公积金贷款，新政策规定借款人连续缴存6个月(含)以上可申请住房公积金个人贷款。　　济南市还扩大了异地公积金贷款业务范围。据了解，早在2008年，济南市按照住建部等有关部门的指导意见，就已开办山东省内异地公积金贷款业务，规定只要在山东省内其他地市缴存住房公积金，在济南购买自住住房的，就可凭缴存地住房公积金管理核心开具的，在济南市申请住房公积金个人贷款。济南住房公积金管理核心介绍，此次按照住房城乡建设部三部委文件要求，济南市将异地由山东省推至全国范围，济南市户籍人口在就业地缴存住房公积金的，凭就业地住房公积金管理核心缴存证明，在济南市购买自住住房的，可申请住房公积金个人贷款。“新政策主要有两大变化。”该负责人说，一是取消了在购房面积方面的差别化规定，首付比例均为20%。现在只要是公贷买首套房，不管面积有没有超过90平米，首付比例都为20%。第2个变化是首付比例均为 30%。新政取消了对拥有一套住房但未结清相应商业的家庭，申请住房公积金贷款购买住房的差别化政策规定，统一执行30%的首付比例和。这跟之前政策相比，首付比例降低了一半，也降至基准利率。今年济南住房公积金首付调整过程●2015年3月16日首套房购买90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%，90平方米以上的首付比例为30%。二套房拥有1套房并已结清相应(含商业住房贷款和住房公积金贷款)的，购买90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%，90平方米以上的首付比例为30%，贷款利率按基准利率执行。未结清贷款的，首付比例60%，贷款利率为基准利率的1.1倍。三套房及以上不得贷款●2015年5月19日首套房较低首付款比例为20%。二套房拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的，较低首付款比例30%，贷款利率执行基准利率。三套房及以上不得贷款&
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