你知道开发商让你买房排号的猫腻吗？看看下面内容再说!_张家港房产
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你知道开发商让你买房排号的猫腻吗？看看下面内容再说!
&发表于： 13:54:36&&共被阅读过1083 次&&
& & & 在一二线城市楼市紧俏的新楼盘开始销售的时候，开发商打着各式各样的宣传旗号来吸引购房者，当然常见的要属排号。
& & & 也许，生活在一二线城市的购房者对于买房似乎已经是天经地义的事了，或许此刻你在排号，或是即将在排号的路上，那么你知道开发商让你买房排号的猫腻吗？买房排号的时候应该注意哪些？（）
& & & &买房排号的由来？
& & & “排号”这种认购方法出现之前，对现房和准现房的认购一般采用先来先选的原始方法。对于消费者来说，可以不受干扰地进行选择。
& & & &选房没有时限，反复、比较着看，交房时的纠纷自然就少了。对于开发商来说，这种方法几乎没有使用激励机制和宣传策略，售房周期比较长。
& & & 排号最早出现在经济适用房的认购中。经济适用房的价格低廉、需求量大，必须排队才能买上房。目前，很多楼盘都采用了排号的认购方式。排队“抢”房会给消费者造成供不应求的假象，从而促使消费者尽快选择。
& & & 为什么让你买房排号？
& & &&买房排号是开发商在楼盘销售时采取的一种营销手段，迎合了消费者的购买心理，必须排号才可以买房，说明这个楼盘的房子很好，这样一来大家会争先恐后的去排号。但是在购房者排号的同时，开发商也会有一个价位的预期值，开发商会根据排号的多少和购房者青睐的户型比例进行价格调整和销售控制。
& & & &别傻了先排号就能先买房?
& & & &买房排号的注意事项
& & & 1、排号宣传造声势
& & &&“必须排号才能购房”这是开发商销售楼盘的普遍手段，有的开发商还会采用VIP销售、钻石会员、内部订房等噱头来说明楼盘非常好卖，而开发商也会通过排号了解市场接受度。买房排号让开发商大获利益，购房者也乐此不疲。
& & & 2、摇号排号的“内幕”
& & &整体规划好的项目，排号的人数要远多于推出的房源数，面对人多房少这样的情况，开发商又推出了摇号的政策，摇号卖房，被摇到号的消费者像是中了彩票一样高兴。
& & &不得不说这样的营销手段在消费者群体中的接受度非常高，还有更为常见的认购方式是先排号再摇号，如果某一户型或楼层的房号有限，就从已经缴纳订金的消费者中随机抽取一部分。这种营销方法就是在刺激消费者，抓住了消费者的购买心理。
& & & 3、真真假假排号单
& & &排号购房的方式都是对开发商有利的，有的排号单上甚至连房屋套型、面积、朝向都没有明确的约定，所以，在开发的过程中，房屋面积变化、套型走样、开发延时、房价上涨等问题是不可避免会出现的，最后购房者和开发商多会因此产生争执。
总结：买房排号建议您保持冷静的头脑，选择您所需要的户型及楼层，不要被这种快速营销的手段冲昏头脑！
最新网友点评
关于你知道开发商让你买房排号的猫腻吗？看看下面内容再说!我想说两句：
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买房也有托儿？律师教你识破开发商的常见欺诈伎俩
来源：新浪房产
作者：胡梦吟
买房不是一件容易的事儿。从准备资金、挑房下定，再到合同签订、收房验房，所有过程一刻也不可以马虎，一不小心就容易掉入开发商的陷阱。
新浪乐居讯（编辑 胡梦吟）买房不是一件容易的事儿。从准备资金、挑房下定，再到合同签订、收房验房，所有过程一刻也不可以马虎，一不小心就容易掉入开发商的陷阱。那么，在整个买房过程中我们应该注意哪些问题？当遇到相关问题我们又该如何维权？近日，我们特别邀请到广东禅通律师事务所的李鸿辉律师做客乐居直播栏目《大神来了》，为我们解读买房过程中可能涉及的法律问题并分享买房维权那些事儿。【】广东禅通律师事务所李鸿辉律师
做好取证 识破开发商常见的四种欺诈行为
新浪乐居：在购房过程中，由于开发商与购房者的信息不对称也容易发生一系列的纠纷。开发商有哪些常见的欺骗行为？
李律师：第一种常见欺诈行为是房源的欺骗，比如我们在买房的时候想挑选某个单位，销售为了造成房源紧张的假象就说卖完了，但是实际上这个房源明明是存在的。再比如有些开发商为了房子卖得快，采用了一种闭门销售——抽签的形式进行，而在实际销售中可能有部分购房者是开发商找来的托儿，促使消费者仓促的下决定买房。第二种是价格的欺骗，针对这两种欺诈，政府出台了相关规定，比如要求开发商在取得预售证10天或15天内一次性公开房源以及房子的明码标价。对此，消费者在买房的时候就一定要保持理性。
第三种欺骗是房子的规划、配套的欺骗。有些楼盘说未来规划有地铁，但这个规划有可能是几年或者几十年；再比如有些楼盘承诺的学位房，但据我向相关部门了解到的情况，楼盘的学位每年都有可能发生改变，并不是一成不变的。所以建议消费者在购买的时候最好去规划局确认一下地铁的规划或是确认下每年学位的招生。
最后一种欺骗就是户型的欺骗。比如开发商说户型可以这样改那样改，比如顶楼的添加、一层改两层，但实际上在改动后很有可能被有关部门就视为违建要勒令拆除。鉴于以上这些情况，建议让开发商给出一份书面的承诺。
新浪乐居：针对以上欺诈行为，我们应该如何识破呢？
李律师：以房源欺诈为例，我们可以登录楼盘所在地的国土和城建水务局、即房管局的部门来查询，因为只要房源获得预售证，每销售一套房源就会在房管局有备案记录。这样就可以查到你所关注的房源有没有卖出去以及对开发商销售的真实情况有个大致的了解。
新浪乐居：随着日前新广告法的出台，里面对于存在诱导和欺瞒消费者的广告都明令禁止。当购房者因开发商诱导类信息而下定后，我们应该通过何种方式捍卫自身权益？
李律师：根据新广告法第四条的规定，广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。而开发商作为广告的广告主，则要对广告的真实性负责。又根据广告法第二十六条，针对房地产行业的广告也有一些明令禁止的法律法规，有讲到开发商的房源信息必须真实、包括注明面积等信息，另外，禁止开发商在销售房地产的广告上面有些虚假承诺，比如投资回报、以及规划和教育类的信息。
如果发生误导下定后，建议消费者保存好楼盘的宣传单页，并对销售做出的虚假承诺、以及足以诱导你买房的信息进行录音录像，因为只有做好相应的取证才能进行维权。
签购房合同需注意补充协议中的猫腻
新浪乐居：在签订买房合同的时候需要注意一些什么？
李律师：在签订合同前购房者者应该先去翻看下楼盘的资料。楼盘一般会有公示栏，会公示楼盘的基本信息，如预售证、规划许可证、建筑证以及合同的范本等。签订合同时一定要看合同的内容，一般来说购房合同有两份，一份是备案合同，主要看清建筑面积、交楼时间、交楼质量、办证情况；第二种合同就是补充协议，补充协议是对备案合同的内容补充，补充协议中容易涉及到一些如权益放弃或规划变更等有可能侵害消费者权益的内容要特别看仔细，尤其是装修房，要核对装修合同中提到的装修材料、工艺、配送家电等的规定，以便以后收楼的时候货不对板也可以有据可依。
新浪乐居：什么样的合同是有法律效力的呢？
李律师：一般来说，双方亲自签名盖章确认的，且合同的内容没有违反法律相关规定，我们认为这就是一份有效的合同。
收楼注意看两表 业主维权需理性
新浪乐居：就您处理的房地产案件的相关经验来说，在收楼的过程中，开发商有可能存在哪些违法行为？
李律师：以个人经验来说，目前存在最多的一种情况就是开发商本身工期拖延，但为了避免由于过期违约产生违约金，就在未通过政府验收的前提下交楼。因此，消费者在收楼的时候一定要开发商提供两个文件，竣工备案验收表和住宅质量保证书。其中，竣工备案验收表代表着开发商所建楼盘已经经过了政府相关部门的合格验收，才有可能办理房产证。
此外，建议在收楼时请专业人士过来验房，以便发现存在不合格的地方来维权，如若没发现明显问题，但又对于房屋潜在的问题持保留看法，在收楼签字的时候建议签“暂时没意见”，以保障自己追究的权利。
新浪乐居：对于开发商的不合理行为，业主最常见的做法就是拉横幅抗议，这种做法有效吗？业主应该如何进行维权？
李律师：拉横幅的实际效果见仁见智。虽说当权益受到侵害的时候有些消费者想通过这种方式维权无可厚非，但站在法律的角度上来说，如果在维权的时候侵害到别人的权益或扰乱社会秩序的话，不仅违法还有可能是犯罪行为。
我个人建议消费者维权时还是尽量要理性，建议业主在维权的时候请些专业的人士来进行调查取证，或者成立业委会集体维权的方式来解决问题。
【网友答疑】
问：新收楼就要预收物业管理费合理合法吗？
李律师：开发商售楼的时候就会与业主签订物业管理合同，在合同上对于收取物业管理费的时间就已经做出了明确约定，而预收物业管理费合理合法与否完全依据当时双方所签署的约定。
一般来说，业主一旦收楼就表明了对这个房子没什么意见，就可以开始收取物业管理费。但如果房屋质量存在漏水等问题，业主拒绝收楼的情况，可以先不交物业管理费。
问：市场上现在有很多的无产权公寓，消费者购买这些无产权公寓是否有法律风险？能不能拿到房产证？
李律师：法律风险是肯定有的。如果作为投资购买的话，由于没有产权可能存在卖出去的情况，就建议不要买。但如果只是自己买来使用，而且对产权要求不高的话，可以尝试着去买。
由于目前的无产权公寓的土地大多是农村村集体的，虽说是开发商建的楼，但业主与开发商签订的合同可能对村集体的约束力有限，建议在购买无产权公寓签订合同的时候，最好是有土地的所有权人盖章会更有保障。
问：在购房过程中，个人的客户信息经常被开发商卖给其他中介或者装修公司等，对于这样的情况我们可以维权吗？应该怎么处理？
李律师：这个问题维权起来比较复杂。根据刑法第253条侵犯公民个人信息罪，向他人出售或者提供公民个人信息将被判刑。但这种违法行为的惩治关键载誉有关部门需要加大惩治力度，做些典型的案例出来，这样对于净化市场和打击犯罪才能有很好的警示作用。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323新楼盘只有临电业主索赔 开发商称无严重质量问题
信息时报讯 (记者 魏徽徽) 楼盘通过了工程竣工验收，没有漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵，却没有永久用电，购房者可以拒绝收楼并要求支付违约金吗？日前，广州中院对南沙某楼盘因没有永久用电被业主起诉索赔违约金作出终审判决，认定开发商违约，违约金从合同约定交楼之日次日起支付到具备了永久用电之日为止。
新楼盘只有临电业主索赔
南沙区某楼盘的开发商， 日领取了《商品房预售许可证》。日，黎先生与妻子购买了该开发商一套建筑面积超过140平方米的商品房，总金额近111万元。按照合同约定，交房条件为：“竣工验收合格，取得了《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”
如果该商品房在日交楼时仍不符合交付标准，开发商要自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，按月向买方支付违约金。然而，涉案楼宇于日才通过消防验收，直到黎先生起诉还只有临时用电。
据了解，开发商曾于日、日和22日分别向黎先生发出《入伙通知书》、《催收楼通知书》、《再次催收楼通知书》，但黎先生以该楼房尚不具备交楼条件为由拒绝收楼。
2014年1月，黎先生向南沙区法院起诉，请求法院判令开发商支付逾期交楼违约金。庭审时，开发商承诺在办妥永久用电手续前的电费由其承担。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告的开发商虽已取得《竣工验收备案表》，但涉案楼盘现尚未具备永久用电，不能满足买受人的基本居住要求，认定尚不具备基本的交楼条件，已构成违约。
而且一审判决认为，合同约定每日万分之五的违约金标准属于合理范围，开发商以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据。一审宣判后，开发商提出上诉。
开发商称无严重质量问题
被告开发商认为，用电是基本居住要求，但永久用电只是用电的一种方式，也是更高标准的用电方式，并不是满足基本居住要求的用电方式。将“具备永久用电作为基本居住要求”，没有法律依据，也不符合现阶段居民用电的实际情况。
涉案房屋不仅达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，而且取得了《建设工程竣工备案表》，涉案房屋完全符合使用条件，不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。
开发商认为，涉案房屋的交付条件应为《商品房买卖合同》约定之交付条件，即“该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。
按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，购房者才有约定及法定的拒绝收楼的理由。
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买房什么时机最合适？ 楼盘开盘当天往往最优惠
又到一年过年时，每每这个时候，那些还在看房选房的市民往往都偃旗息鼓，心想着过完新年再看吧，殊不知，每年年底和农历新年前的一两个月都是个不错的购房时机，常常有一些笋盘在这个时间出现。
本期的购房指南，笔者就来说说买房的时机问题。
新房：开盘当天往往最优惠
对于意向购买新房的购房者而言，新房什么时候买最合算呢？在笔者看来，新房开盘当天购买优惠最多，而从全年来看，年底前开发商的优惠和促销最多。
新房的销售一般都有相对固定的程序，在项目即将具备预售条件时，开发商都会提前对项目进行推广，开放营销中心，向意向购房者展示区位、规划或沙盘、配套等信息，然后适时开放样板房，以装修精美的样板房让潜在客户对房子的空间、房型、品质等有进一步的认识。再之后就是诚意登记或认筹的环节，开发商通过让客户缴纳一部分诚意金，或资产审核等程序甄别出那些真正确实有意向购买的客户。这些开盘前的一项项程序都可以被称之为“蓄客”的环节，即开发商为自己的某个项目积攒足够多意向购买的客户。
此后，就是开盘了。在蓄客达到一定程度，开发商就会择机取得预售许可证，并选择一天集中开盘。一般而言，开发商为了促成开盘当天有较高的销售率以及让意向客户当天下定决心购买，都会在开盘这天提供最多的购房折扣，这一天也意味着是一段时间内该楼盘购房折扣最多的时机。
另外一个鼓励购房者开盘第一天购买的原因则是，开盘第一天是所有楼层和房型最多选择的时候。对于开盘定价合理的新房而言，开盘第一天往往能取得60%以上甚至“日光”的销售率，而开盘第一天没有销售的房源无外乎两种：一种是贵的，一种是差的，这样，对于购房者而言，开盘第一天之后再购房，则意味着更少的折扣和更少的选择。
自住房其实越早买越好
当然，上述集中开盘的时间也是指部分房源销售的一段时间内。要知道，现在开发商售楼喜欢“小步快走”，每次只开盘一部分房源，但多次开盘。这样多次开盘的房源价格受户型、朝向等影响较大，很难比较。另外，在市场环境不好、房价走低或开盘当天销售率太低于预期时，开发商或对价格作些微调。
最后，从全年的时间段来看，以往“金九银十”那种全年新房集中在某几个月成交的境况，在当下的深圳楼市已经很难看到了。现在新房销售在全年都可以一直保持着不错的热度。笔者想要告诉大家的是，在年初，开发商一般资金压力不大，楼盘“以价换量”的动力不大，而到年尾，尤其是上市房企，出于对业绩和资金回笼等方面的相应要求，往往更愿意“以价换量”，通过一些折扣带动销售，形成资金回流。而这样的时间段也给购房者一个获得更多折扣优惠的机会。
而对于二手房购买者而言，由于二手房业主相当分散，个体差异明显，因此在时机判断上很难有可供分享的经验。但从全年看，年底及农历新年之前都有各自的优势。首先，年底意味一些业绩和财务的结算，一些企业家、个体老板在往年都曾出现过由于年底资金压力大而卖房的情况，但近两年这种案例明显少见。其次，农历新年之前一直是深圳楼市二手房成交的淡季，这时候购房者不多，但却有可能有一些不错的房源出售。在淡季买房，对于买方而言，一是竞争少，二是当市场出现笋盘时有更大机会去挑选。
还有一点更为重要，当市场上房源紧俏，房价整体呈上涨趋势的情况下，房子早买往往比晚买更合算。笔者想说的是，任何所谓的购房时机都是相对而言，在看到自己喜欢和中意的房源时，更应该迅速抓住机会，而不要过多地计较价格等因素。曾见过一些买家在购买数百万元价值的房源时，会因为几万元的价格谈不拢而错失了购房良机。而对于那些购房自住的买家而言，从过往经验看，只要具备支付能力时就可以购房了，因为随着时间的推移，往往意味着更高的购房成本。责任编辑：徐春娟
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