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> 北京杨律师以案说房
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案例分析：二手房交易如何追究违约责任？
　　　　　案例：交易后迟迟不过户，卖方会承担违约责任吗？
　　罗先生购买了一套二手房，与卖方张女士在合同中约定了房价款、付款时间、交房时间、过户时间，相关交易条款都有明确约定。可是，在张女士收到了全部房款、也把房子也交付给罗先生后，却又感觉房价偏低亏了。
　　张女士想涨价，罗先生却不干，说合同又有明确约定，不是说改就改的。房子已经交付了，想反悔也不好办，张女士一想，干脆我不配合你办理过户手续，给你制造此麻烦，看你怎么办!
　　这下罗先生可就急了，因为他的购房款是向亲友们借的，原本想房子过户到他名下后用房子办理抵押贷款，然后还钱给亲友的。房子不过户到他名下，就无法办理贷款。罗先生找张女士交涉多次，说咱们合同上对过户时间有明确约定，现在早就过期了，你为什么不履行？可不管罗先生怎么说，张女士就是不配合他办理过户手续，还说我违约又怎么样？你能让我承担什么责任？
　　罗先生带着合同找律师去咨询，准备起诉张女士，律师看过合同帮罗先生进行了分析，这下儿，罗先才明白为什么张女士这么有恃无恐。原来双方在合同中虽然明确约定了过户时间，但却没有约定延期或拒不过户如何承担违约责任。
　　按法律规定，对于张女士不如约办理过户手续的情况下，罗先生可以提起两项诉讼请求：一个是要求过户；另一个是要求张女士承担违约责任。
　　只要到法院起诉，法院判决张女士履行合同办理过户手续，应该不成问题。但是怎么承担违约责任呢？在没有约定违约金标准的情况下，罗先生可以主张赔偿实际损失，可怎么证明不按期过户给罗先生造成什么实际损失呢？以目前的情况看，基本上无法证明实际损失数额。
　　张女士之所以有恃无恐，就是因为她知道她的违约行为虽然给罗先生造成了实际的麻烦，但是罗先生却很难让张女士赔偿他什么损失。所以，她才借着不予过户为难罗先生，想借此让罗先生就范，同意增加房价。
　　现在罗先生有两个选择：要么就是多给些钱，让张女士得惩，尽快办理过户；要么就是到法院起诉张女士，也可以办理过户，但诉讼是需要时间的，恐怕要再浪费几个月。
　　想来想去，罗先生还是选择到法院起诉张女士，就算多费些时间也不能让这种不诚信的违约者得惩，法院最张支持了罗先生要求办理过户手续的诉讼请求，但确实没有判决张女士给什么赔偿。
(作者：北京杨文战律师
未经本人许可，禁止转载)
　　罗先生之所以会遇到这样的麻烦，就是因为在签订合同时没有预见可能出现的违约行为，更没有在合同中约定有针对性的违约条款，那么在二手房交易的过程中有哪些经常出现的违约行为，又应该如何应对呢？
北京杨文战律师提示：
在二手房交易过程可能出现违约情形主要有以下几种：
1、出卖人逾期交房、逾期办理过户手续、逾期迁出户口；
2、买受人逾期付款、因买方原因不能办理过户手续；
3、买方或卖方单方违约解除合同的违约责任；
4、房屋质量问题的违约责任；
5、房主在交房时转移或更换房屋附属设施或屋内物品的违约责任；
6、根据买卖双方的特殊需要而可能产生的其它违约情形。
　　上面提到的1、2两项属于逾期履行义务的违约行为，3属于不履行合同义务的根本违约行为，4、5属于履行义务不当或不符合约定的违约行为。
　　但有时1、2、4、5这几种违约行为如果严重，可能会影响到合同的履行，也可能构成根本违约。比如买家逾期付款和卖家逾期交房都属于逾期的违约责任，但如果逾期的时间太长，守约方可以选择起诉要求对方履行义务，但起诉往往需要相当长的时间，而且胜诉后执行有时也是问题，与其如此，有时守约方不妨选择直接解除合同更有利。但如果违约方只是逾期，并无证据表示根本不履行，有时守约方想根据逾期的违约行为解除合同，也会有一定难度。
　　所以，律师建议买卖双方在合同中明确约定1、2、4、5这几种违约行为严重到什么程度构成根本违约，守约方有权提出解除合同并要求违约方承担解除合同的违约责任。逾期付款或交房多长时间之内守约方有权要求支付逾期履行的违约金，逾期付款或交房多长时间以上，守约方有权提出解除合同并追究违约方的相应违约责任。
　那么发生了违约情形，如何承担违约责任呢？一般有如下几种方式：
　 1、定金：双方可以约定合同金额分之二十以内的定金，收定金的一方不履行约定的义务，双倍返还定金；给付定金的一方不履行约定的义务，定金不予返还；
　 2、继续履行：守约方有权要求违约方继续履行合同约定的义务，并可在向法院起诉时提起此项诉讼请求，要求违约方承担违约责任，并不妨碍守约方要求继续履行；
　 3、违约金：双方可以在合同中约定一方违约时，根据违约情况向守约方支付一定数额或按一定标准确定的违约金。在既约定违约金又约定定金的情况下，守约方应该在二者中选择一个比较有利于自己的方式主张；
　 4、赔偿实际损失：在未约定违约金或定金的情况下，守约方可以要求违约方按实际损失赔偿。在定金或约定的违约金低于实际损失的情况下，守约方可以主张按实际损失赔偿。
　　对于逾期付款、交房等逾期履行合同义务的违约行为，双方最好在合同中约定按逾期的时间长短每日计算一定标准的违约金，这样，逾期的时间越长，违约的行为越严重，承担的违约责任也就越重。如果只约定逾期交房要承担一定数额的违约金，那逾期一天和逾期一个月甚至更长就没什么区别，一旦发生违约行为，那违约者恐怕宁可再拖更长时间。
　　对于单方解除合同等根本违约行为，应该约定一个比较合适的具有处罚作用的违约标准，比如我们在提示十二中曾介绍过，对于卖家根本违约的，可以约定“如房主违约拒不履行，按在此期间周边二手房上涨的标准支付违约金。”当然，也可以约定“如果买家根本违约导致合同解除，赔偿卖家在此期间房价的下降损失”，不过这条目前恐怕用不上，因为房价是一直在涨。
　　对于房屋的质量问题，不好做明确的违约金标准约定了，一般也就是根据相应质量问题造成的损失和维修费用进行赔偿了。
　对于房主转移或更换房屋内附属设施或屋内物品的违约行为，建议在签订合同时明确相关附属设施或物品的单项价格，到时少哪个就按哪个标准赔偿就可以了.
(作者：北京杨文战律师
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案例分析：对方本人没来，代理他的人有权签订合同吗？
什么叫代理呢？所谓代理，是指一人代另一人为法律行为，其所产生的法律效果直接归属于所代的另一人。代他人为法律行为的人，称为代理人；为其所代并承受法律行为效果的人，称为被代理人。
在现实生活中，租房、购物往往会有权利人本人因时间、地域、精力等原因不能亲自参加交易的情况，这时就会出现相关权利人委托他人代自己处理相关事务的代理行为。
如果与您交易的并非权利人本人，那您一定要注意与你交易的人是否有权代理权利人交易。
案例：未经女儿同意母亲代买房合同被判无效
去年春，未取得女儿赵某的同意，母亲肖某就以赵某的名义通过经纪公司与开发商签订了购房合同，并缴纳购房款18.3万余元。赵某得知上述情况后，表示对肖某与房地产公司签订的购房合同不予追认，并多次要求经纪公司、房地产公司退还购房款未果，故诉至法院。法院认为，肖某在未取得赵某授权的情况下，以赵某的名义通过经纪公司与开发商签订合同，经纪公司在明知肖某无代理权，仍然促成赵某与开发商签订合同。由于赵某明确表示对该合同不予追认，故该合同对赵某不发生法律效力，开发商应将购房款退还赵某，经纪公司应承担连带责任。
北京杨文战律师提示：
这个案例中，我认为购房时未必女儿不知情同意，很可能是后来因某种原因不想购买了，想违约，否则母亲在女儿不知情的情况下代签合同也就算了，那交的钱又是哪来的呢？如果是女儿的钱，不知道购房又是怎么交的呢？如果不是女儿的钱，女儿又怎么有资格起诉要回呢？当然，这是个存疑。不管怎么说，在这个案子中，女儿是胜诉了。
为什么她能胜诉呢？就是因为她本人未直接参加相应购房行为，一切都是她母亲代她所为，而她母亲又未向经纪公司和开发商提供授权委托书，在未取得授权委托书的情况下，经纪公司和开发商就同母亲以女儿的名义签订了购房合同，在女儿不认可的情况下，这样的代理行为就是无效的。以专门的房产经纪公司和开发商的经验，竟然也会犯这样的低级错误，让他们吃也亏也算是应当的了。
其实，我经常会碰到关于二手房买卖中非房主签订出售合同是否有效的一些问题，都是购买者与非房主签订买卖合同，但签订合同时并未提供房主的授权委托书，虽然代为签订合同的都与房主有特殊关系，比如父子、母女，但法律上毕竟是两个独立的主体，有没有授权委托书是非常重要的问题。往往事后出售方因房价上涨等原因反悔，就以未授权出售为由提出要求确认合同无效。而基本上这种主张成功的机会都非常大，因为做为交易的一方，购买者在购买时未要求自称有代理权的代理人出示授权委托书，本身在交易中就存在一定过错。而且，购房者基本上没有机会去证明那个与自己交易的代理人原来真的征得过房主的同意。一旦合同被确认无效，丧失了交易机会、浪费了时间、金钱，以现在的市场状况，等您处理完纠纷，房价很可能又涨了不少，以原来的价格，恐怕很难在原来的地方购到原来标准的房子了！所以，一定不要出现这种失误！
在交易中，如果对方是代理人，您一定要有保留充分的证据证明对方的代理权限，最简单的就是要求对方出具权利人签字的授权内容明确的《授权委托书》，在签订合同时，要把《授权委托书》作为合同的附件，尤其是你这一方一定要求保存一份原件!这个问题，相当重要，记住即使对方是父母、子女甚至配偶关系也不代理就肯定有代理权，什么结婚证、户口本都不能代替《授权委托书》！切记！
(作者：北京杨文战律师
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张昌胜律师
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张昌胜律师（咨询电话：）毕业于中国政法大学法学院，在职法学研究生，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，曾在地方中级人民法院工作若干年，现为北京市盈科律师事务所合伙人律师。
张昌胜律师具有较强的法律专业功底、丰富的诉讼仲裁实践经验，对法律有自己独特的见解，熟悉政法系统的运作机制。对民商法、公司法、合同法、保险法、物权法、房地产法、土地法、拆迁法、诉讼法等均有较深的研究。承办过大量企业拆迁补偿案件、土地维权案件、公司股权案件及经济合同案件，为当事人争取或挽回数以亿计的经济利益，提供了优质高效的专业法律服务，受到了当事人的高度评价。
张昌胜律师勤勉尽责，诚实守信，以&诚信、勤奋、专业、责任&为服务理念。有着强烈的正义感和职业责任感，不畏强权，敢于为了实现司法公正和当事人合法权益而斗争。在办案过程中不但有较强的宏观把握力，而且有深刻的微观洞察力，为客户提供最优质的法律服务，以实现委托人的最大利益！
张昌胜律师主要业务领域主要包括企业拆迁维权、公司法律事务、经济合同纠纷、股权纠纷、房地产案件、劳动争议案件，尤为擅长代理民商事案件、企业拆迁和公司法律事务等，特别是对法律关系复杂和重大疑难案件有较强的处理能力。
张昌胜律师承办过的典型案件：
1、代理北京大兴多家企业经营厂房拆迁补偿案，全部胜诉；
2、代理河北香河集体土地征收维权案，经多起行政及民事诉讼，最终成功调解；
3、代理辽宁某企业拆迁维权案，成功调解，企业得上亿拆迁补偿款；
4、代理西宁某民营企业拆迁案，获胜诉判决；
5、代理河北香河某企业拆迁维权案，成功阻止政府拆迁；
6、代理内蒙古某大型公司股东王先生股权转让纠纷案，一二审均胜诉；
7、代理张某主张公司股权转让合同无效案，一二审均胜诉；
8、代理浙江台州2400多亩土地使用权转让合同纠纷案，经最高院提审审判胜诉；
9、代理江苏某工程公司诉某房地产开发公司建筑工程施工合同纠纷案件，一二胜诉，并成功执行。
10、代理著名影星赵某琪房产纠纷，成功调解结案；
11、代理赵某房屋买卖合同确认无效纠纷案，胜诉；
12、代理北京某科贸公司劳动争议案，成功驳回原告诉讼请求；
13、代理刘小姐诉北京某工程机械公司劳动争议案，经劳动仲裁获得巨额经济补偿金；
14、代理赵某诉天津某保险公司保险理赔案，一审胜诉；
15、代理最高院再审成功案件等等。
张昌胜律师联系方式： 北京市盈科律师事务所 地址：北京市朝阳区东四环中路76号（地铁四惠站南、百子湾桥东） 大成国际中心C座六层 手机：138
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　　　购买二手房需要注意哪些问题？
　　都说从开发商手里买房陷阱多，一会儿五证不全，一会儿延期交房，一会儿期房到手大变样，好不容易收到了房，等了几年房产证又到不了手了，有读者说了：“那我干脆买二手房，只要能过户就没问题，看见什么样就要什么样的。”
　　　真那么简单吗？学问也大着呢！咱们看看王建的经历就知道了。
　　　　　　　　　　　案例
王建的孩子眼看就要上学了，现在孩子不都就近入学吗？为了孩子能上个好学校，他早就做好打算，在自己看好的几个学校周围买个合适的二手房，把一家人的户口都迁过去，这样孩子就可以顺利的在意愿中的学校上学了。
可是，找来找去，一个合适的二手房也不是那么容易找的啊：有的面积不合适，不是一家人住不下就是太大了买不起；有的房龄太老，格局不好，将来住起来不方便；有的价格太高；有的楼层不合适；有的小区环境太差……
好不容易王建找到了一个二手房，小区环境好，正好属于一个他特中意的学校的招生范围，户型、楼层、面积都不错，价格也不高。更值得一提的是这家的装修很合王建的意：高级木质地板、整体厨柜、吊灯也非常漂亮，卫生间的盥洗台也很精美。很多人买房都会重新装修，可王建一想自己又不是结婚，都老夫老妻的了，人家装修的又不错，买过来就可以直接入住了，如果考虑到装修的价值，房主的要价就更是不高了。
王建心里可高兴了，赶紧和房主谈，人家房主说，这房是去年刚装修的，一直没住，本来想给孩子结婚用，可是孩子想到国外留学，现在正需要钱，干脆就把房卖了吧！
房主说：“别的要求没有，就是要求在过户时把房款付清，想买这房的人也挺多，但因为手头没那么多钱，都想先付部分房款，过户后再用这房子去银行抵押贷款，得到贷款再付尾款。可过户再办贷款得多长时间啊，太麻烦，就想找能尽快付清房款的，哪怕价格低点。”
王建一想，付全款不是问题，自己最近炒股赚了不少，再找亲戚朋友多借点儿，应该够，等把这个房子买下来，再把自己原来的房子一卖还了借的钱不就得了？
当然，王建也加着小心呢，早听说有不少骗子伪造证件卖别人的房，这么便宜别有问题吧？王建看了对方的房产证、身份证，还要求对方和他共同到房屋土地管理局共同核实了房产证的真实性和房主信息，都没问题!
双方很快就签订了买卖合同：合同里明确了房款数额、过户时间、交房时间、付款时间、逾期付款或交房的违约金等内容。
按约定：“合同签订后王建支付了房款百分之二十的订金，十天之内再交房款的百分之四十，同时卖方交房，交房后五日内买卖双方共同到交易中心提交过户手续，只要手续没问题王建立即支付剩余的百分之四十房款。”
合同签订了，王建别提多高兴了。合同签订后第六天，他和几个朋友正好路过自己新买的房子，说起这事儿大家都想提前认认门，于是他就带着大家去了，可没想到屋子里站了几个工人模样的人，王建想是不是房主要提前搬家具什么的，可一问，人家说是拆地板的，王建一听急了，赶紧找房主。房主说：“我这地板都没怎么用，当然要拆走啦，我有个亲戚最近在装修，这用得上，还有橱柜、盥洗台、吊灯，都用得上，我就答应送给他了！”
王建说“您这房子不是卖给我了吗？那这房子里的东西自然也得留给我啊，您这么一弄，我怎么住啊？”
房主说“我房子是卖给你了，可这些东西我可没说留给你呀，人家买房子不都自己重新装修嘛，这些东西我都没怎么用，怎么可能白留给你呢？我卖给你房子，可没算上这些的价钱！要想留下也行，你再加钱！”
两个人争了半天，也没个结果，因为合同里确实没写明白，而且此前双方谈的时候，也都没提这事儿。而且房主的态度相当强硬，说要不然这房子你也别买了，反正我也不愁卖！
商量来商量去，王建又给加了三万块钱，两个人又签了一份补充说明，这回王建可长记性了，把屋里的装修、物品都详细检查了一遍，什么东西是房主的要搬走，什么东西和房子一起卖给自己，一样一样都写清楚了！
后面的事情似乎就很顺利了，入住、提交过户手续都没什么问题，一个月过后，王建终于领到了房产证，可他带着房产证去当地户籍部门办理户口迁移手续时却遇到了麻烦！
户籍部门告诉他，他所住的房子里原来的户口还没迁出，在原户口未迁出前，他们一家的户口没法落进来！这个王建可有些晕了，连忙联系原房主，可原房主说“我的户口暂时也没地儿迁，先等等吧！”再建再催得急了，那边干脆就找不到人了。
一直到学校开学，王建一家的户口也没迁进来！
　　　　(作者：北京杨文战律师
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北京杨文战律师提示：
　　购买二手房要注意的问题也很多，有些是大家能想到的，有些却是很重要，但很多人却没想到，或者因为想当然认为应该是怎么样的而忽视的：
　　1、先核实卖方是否取得产权证，产权状况如何，这是最重要的。
　　房屋所有权证是所有权的标志，拥有房屋所有权证是可以出售的前提，购房前一定要先查清楚。
　　例如，A从开发商手里购买了商品房，在未取得产权证前想转让，从法律上讲，这时交易对购房者风险是很大的，即使A已经向开发商交纳了全款并入住，在未取得房屋所有权证之前，法律上房屋的所有权也还不属于A。一旦发生什么意外，购房者找不到A，也无权向开发商主张权利，就被动了。
　　再比如，有的虽然取得的产权证，但是可能是经济适用房、危改房，这类房子能否转让、何时能转让、是否需要缴纳土地出让金等特殊的费用都是非常重要的问题。
　　另外，与他人共有的房屋、单位保留部分产权的房屋，在转让时都要注意其他共有人是否知情、是否同意，否则签订了合同很可能也是无效的。
　　还有，要看产权证是否设定抵押，如果被抵押，那在解除前是无法过户的。
　　所以，最安全的办法是与产权人共同带产权证书到当地房屋土地管部门直接核实该房产证的真实性及是否属于可以上市交易的房屋，需要缴纳哪些费用。再进一步，还可到公安机关核实一下与您打交道的是否真的房主。毕竟现在伪造房产证、伪造身份证的事也经常出现，加点小心总是好事。
2、要核实房屋的基本情况
　　房屋的年限：购房时要了解房屋建成的年代和土地使用权期限，我国实行土地国有制度，一般的住宅的土地使用期限是70年，但也有的房子开发商购买的土地使用期限较短，而且到期后是否需要续交土地使用金目前还没有定论，所以，这是影响房价的重要条件。
　　房屋的面积：房屋的面积一般以产权证书的标明的面积为准，但确实也出现过不少产权证书标明的面积与实际面积不符的事例，要想更改是很难的，所以，可能的话，结合着产权证书的面积，购买者最好也要通过目测甚至实际测量的方式有更直观的认知。
　　房屋的基本情况要认真核实：查看房屋的装修状况，看装修是否有破坏房屋主体结构的安全隐患，对房屋的设施设备是否齐全、完好等情况也要逐一核实，水、电、气、暖是否通畅，从这个角度讲，冬天购房是比较合适的，因为可以体验供暖情况。另外，建议在不同时间分别看看房子，注意一下房子的采光情况。要仔细观察看房子有无质量问题，是否有修复历史。而且，卫生间的防水也很重要，建议亲自做防水试验，或找楼下核实是否有漏水历史。
3、房屋周边的情况也要调查
　　购房是了为居住，而环境是影响居住的重要因素，所以千万不能只看房子，要以一个居住者的身份在周围详细调查：
　　小区的环境如何？
　　物业的服务好不好、物业费的标准是多少？
　　周围邻居都是什么人，尤其是楼上楼下的邻居是否有什么不良习惯，如果楼上成天跳舞，您不就惨了？如果您是二层，一层是餐馆您不得考虑油烟和噪音？如果购买的是一层，而且该楼还有地下室，一定要了解一下地下室是否有什么机器设备在工作，如果有就要考虑设备运转对您的居住是否有影响了。
　　小区外面的环境也很重要，是否紧临公路、铁路、飞机航线？这些产生的噪音是否影响到小区居民？
4、合同中的基本条款要明确。
　　房屋面积、价款、交房时间、过户时间、相应违约责任是必须明确的。
　　房屋的面积一定要在合同中标明，而且要明确是建筑面积还是套内面积。
　　价款一般是以套计算的，建议采取分期支付的方式，并设定不同的支付条件和比例，一般是签订合同支付一部分、交房支付一部分、办理过户手续支付一部分、取得产权证书支付一部分，此外，建议特别保留一部分，确认房屋没有其它争议、未缴纳费用和遗留问题后支付。
　　交房、过户：何时交房、收房，何时各自提供过户需要的文件到交易中心办理过户手续，这些内容都很重要，双方应该在合同中明确。
　　违约责任：在合同中明确相应违约行为应该承担的责任是非常重要的，这对双方都有约束作用，明确不按时付款、交房、过户按什么标准支付违约金，违约多长时间到什么程度，另一方有权提出解除合同，可以让合同双方都了解违约的成本，促成双方守约。
　　　(作者：北京杨文战律师
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5、注意装修的处置，及房屋的相应附属物的归属。
　　很多二手房原房东都已装修或入住，所以涉及一些房屋的装修和房屋的附属物的归属问题。上面的案例中王建就忽视了这个问题，给自己造成了不小的麻烦，除非您不在乎，否则建议在签订合同时把这些情况也在协议中明确。
6、注意房屋及相关设施是否涉及欠费。
　　物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用，在购房时您一定要核实清楚是否有拖欠，建议要求原房主在交房前全部清结，而且应该考虑就这些问题保留部分房屋价款的尾款，确认没有问题后再支付给原房主。
　　虽然从法律上看，这些费用就算原房主未交，也未必是新房主的义务，但是毕竟您将要住在这个房子里，而收到上面费用的单位都和您的生活息息相关，外一人家不这么看，您不是会很麻烦吗？预防在先总没错。
7、户口的问题要特殊处理。
　　我国的户籍管理制度虽然被很多人指责，也一直说要改革，但毕竟现行制度还是有效的，所以一定要重视。
　　在绝大多数地方，如果原房主户口未迁出，您的户口是无法迁入的，而户口迁出问题原则上法院也是不受理的，所以外一出现这种状况，可能公安、法院都管不了。王建不就遇到麻烦了吗？
　　怎么办呢？建议在合同中明确原房主的迁出义务，保留部分尾款，待迁出后支付，同时约定一个违约金标准，如果房主晚迁出一天，就支付一定数额的违约金，就违约金支付问题如果起诉到法院，法院是可以受理并判决的。如果王建手里有这两个“上方宝剑”，应该不会出现他碰到的问题了。
8、交易过程注意保留证据
　　签订合同只是完成了交易的第一步，后面发生纠纷的机会也很多，所以要注意保留每个环节的证据，尤其是自己履行义务的证据。
　　原房主交房时建议双方做两份书面确认文件，共同签字，各自保留。
　　购房者付款时别忘记让对方明确出具收条，且最好依据合同条款，在收条内容中明确是付哪个环节的房款。
　　过户是最重要的环节，建议双方带证件亲自到交易中心提交，确认手续都没有问题后，就是房管部门核发新的产权证了，一般不会发生什么问题，但提交这一步很重要，建议不管是否委托中介参与，一定要亲自参与此环节。
　　以上几内容是比较常见的二手房交易中需要注意的问题，另外，二手交易过程中往往还涉及中介参与，情况会更复杂些，有关中介的问题将另行介绍。
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咨询解答：委托中介卖房中了陷井，合同有效吗？
咨询：本人委托一间房屋中介出售房屋,并办理了该房屋的出售委托公证(公证上有注明其代理人可以代替我签合同)。
其后一买家相中了我的房子,在他们的甜言下我收下定金,后来因许多原因我们不能协商解决,我决定不卖给这个买家,该买家把我告上法院,竟然串通中介伪造了一份三方合同(在我完全毫不知情及从未向我提及的情况下签订),合同上写了许多不合理条款及某日期不交楼就要赔偿滞纳金等等,当我知道这回事后这个日期早已超过,已经面对要赔滞纳金的事实.
各位,请问他代替我签但我又完全不知情的合同是否有效? (他持有我的委托书),我是否可以告他合同诈骗?
北京杨文战律师答复：
恐怕情况对你不利。
现在有两层关系：一个是你委托中介售房的代理关系；另一个是你与买方的房屋买卖关系，中介是你的代理人。
现在是买家依据买卖合同起诉你，除非你找到他们勾结共同侵犯你的合法利益的有力证据，否则，因为中介有你的授权，在此诉讼中，法院一般不会去过多审理你和中介之间的事。这样，在本案中，对于买方而方，恐怕你要按合同履行或承担责任了。
对于中介代理你签订合同是否损害你利益，是否可以追究中介责任，要看你的具体授权文件、中介合同的具体约定，在履行中中介是否能举证及时告知你，及相关损失是否有中介的过错有关。如果能证明中介有过错，可以追究其相应责任。
至于你说的报案，愿意的话你可以试试，但坦率地讲，公安受理的可能性不大。我觉得重点还是要找找有什么有利于你的证据。
这事涉及三方，会比较复杂，建议带所有书面文件找律师具体审查后再做准确分析。
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咨询解答：房主无理还是租户无知？
咨询：房子租期一年到期后房东要收回,租房人能否继续租住？
我与房东先签了一年合同，用于商业，开始想反正以后能续签也没签那么长时间，就签订了一年。
现在门面招牌刚刚打响，装修什么还花了几万。可合同到期了，房东要收回房子，我能否继续租住？还有没有补救的措施？
如果房主都是租一年就收回，那以后租房子做生意还走的下去吗？
北京杨文战律师答复：
合同里是否有条款保证能续签？
楼主所问的“如果房主都是租一年就收回以后租房子做生意还走的下去吗”在法律上是不成立的。
为什么要定合同？这是对双方的一种约束，如果楼主考虑到一年不够自己用，在订立合同时就应该把期限增加。否则一年期限的约定还有什么意义？权利要依法行使，楼主现在的事，怪不得法律。
根据楼主目前的资料做如下分析：
如果合同没有特殊约定，从法律规定和实践来看，楼主大致有如下权利：
如果无法继续租赁，对于你装修给房屋的添加值，有权要求房主适当补偿，或者你拆除恢复原状。
其实，你们双方最终都是为经济利益，房主无论是自己使用还是继续出租不都是一样吗？如果合同确实对你不利，那也只能尽量同房主协商，适当增加租金，应该还是可以争取继续使用的。
当然，最好带书面合同和相关资料找律师直接看看，看能否找到对楼主有利的条款，如果真的没有，楼主恐怕要为自己当初不重视法律付出些代价。
(作者：北京杨文战律师
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案例分析：恋爱期间购房，分手起纠纷
案情简介：男女双方恋爱同居，在此期间以女方名义购房，后双方关系恶化，女方向法院起诉要求男方搬出腾房，男方主张有共同出资，房屋应为共同财产，拒绝搬出。
在一审中因男方未提供相应出资证据，法院判决男方搬出。男方不服上诉，二审中男方向法院提供了光盘、照片、收据、中介合同等多份证据，但二审法院认定这些证据未按时在一审举证期限内提出，女方也予质证，不予认定，驳回了男方的上诉。具体案情在本文最后有附录。
北京杨文战律师评析：
此案公布之前，我在北京接待过类似的咨询，不知是否就是本案中的当事人，对我接待的那个咨询者说的出资是事实一事，我曾告知他但因为没有足够的证据支持，直接诉讼是有难度，要先准备好证据才可以操作，后来便无音讯了。就算不是那个人吧，也说明这类事情不是个案，值得一谈，就事论事说说这个案子吧，我有以下几点想谈：
1，在感情和金钱面前，很多人心里往往又担心钱，却碍于情面不愿意谈钱，这是很多争议发生的根源。
真的发生什么事情时没有证据又可能会埋怨法律不公，其实该抱怨法律不公吗？您早做什么去了？
也有在事先就想到防范找律师谈的，但就是不愿意与对方提及达成个书面文件，总想有没有两全的办法，弄得本来可以很简单的事，却要拐几个弯儿去做，也不一定绝对安全。
如类似于本案的情况，既然双方无婚姻关系，房产和一切手续都在女方名下，如果确实是男方共同出资或主要出资，男方就应该主动提出签订书面文件确认相关事实。如果没有证据，如本案的结果一样，推定为以相应手续名称为准确定相应权利人。这怪不得法律，是当事人自己不懂得运用法律。
2，法律上，诉讼讲究的是证据能证明的事实，没掌握充分的证据就如同把自己的生命交给对方或老天爷。
很多人总说自己说的是事实，甚至赌咒发誓，这些在法律上都没用，您得拿证据。要不，您说一个事实，对方说另一个事实，法官凭什么相信您的就是真的？
既然打官司到法院，指望对方如实陈述就等于把自己的生命交给对方来主宰，人家不照实说你又如何？一定要注意尽量收集能支持自已的证据，不要着急起诉。实践中代理原告我是觉得比较累的，要按最坏的打算去准备证据材料，有时甚至原告本人都不理解，觉得律师多事，“这事还用证明吗？”之类的话常听到，往往开庭后原告才恍然大悟向律师称谢。
就本案而言，如果男方所称是事实的话，一审时女方已明确不承认男方的出资了，男方为什么不积极提供相应证据证明自己所述？非要等二审再提供？
3，诉讼是件专业技术工作，不是做个咨询解答那么简单。
日常在网上、电话、现实中律师解答咨询其实大多如同学生在做题，咨询者列出自已认为的相应事实情况，律师按这个情况进行法律结果的预测和分析。其实，实践比这个要复杂得多，首先是如何在法律上证明咨询者自已所说的那个事实就是个大问题。如果真那么简单，大多也没必要让法院开庭审理了。
大多数打到法院的案件，双方对事实的认定往往有差异的，证据的作用就是证明对主张方有利的事实，如何寻找证据、如何使用证据、如何质证都需要专业的技术和经验，这里面的很多东西是书本上没有的。所以，不要指望比较复杂和有争议的案子能通过几个咨询绝对解决，那只供参考。
从本案来看，男方准备证据不充分、提供证据不及时、未适当反诉，其应对策略明显缺乏诉讼经验的技巧，和其败诉是有重要关系的。当然，对于《证据规则》规则本身，我也有异议，以后总结一下再与法律界的朋友交流。
希望大家没有机会碰到要到法院诉讼的争议，如果遇到了，一定要重视。
(作者：北京杨文战律师
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附案例全文：恋人分手争房产男方举证不能判归女方
中国法院网讯：二人在恋爱期间购买了房屋，房屋的产权登记在女方名下，后双方发生矛盾未能结婚，女方要求男方搬出。男方却认为,房屋是双方共同购买，且自己支付了大部分首付款，偿还了部分贷款，故不同意搬出。双方为此诉至法院。记者今日从北京市第一中级人民法院获悉，因没有足够的证据证明房屋是男方购买的，法院没有支持男方的主张，而是依据房屋产权登记，将房屋判归女方所有。
小刘（女）称， 2005年12月，小刘以从银行贷款的方式购置了一套两居室住房，因与小张（男）系朋友关系，小张随之搬进居住。过了一段时间，两人感情破裂导致分手。小刘多次要求小张搬出，但小张至今无理拒绝清退房屋。
小张则认为，房屋是其和小刘的婚前财产，是共同购买的，房屋的首付款大部分是他出资的，截止到2006年9月份的贷款也是他偿还的，家中的装修和家具购置都有原始的发票，如果自己与房屋没有任何关系也不会住到里面。故不同意搬出。
小刘认为，现自己急于将房屋另作他用，且购置房屋的房款源于银行抵押贷款，故小张的行为给小刘造成巨大的经济压力和财产损失，请求法院判令小张立即腾退房屋。
一审法院认为，小刘持有争议房屋的产权证及相关证明，证明其对争议的房屋具有所有权，故小刘对争议的房屋具有占有、收益、处分、使用的权利。小张未能提供任何证据证明其支付了购房款和房贷，故法院不能支持小张的主张。故一审判决小张十日内腾退该房。
一审法院判决后，小张不服向一中院提起上诉。小张认为，他与小刘原是未婚男女朋友关系，争议的房屋是双方共同出资购买的，由于双方已经决定即将举行婚礼，所以房产证上写了小刘的名字。但是房屋首付款中的十八万余元、房屋过户费、中介费、装修费以及购置家具的费用都是小张支付的，因此该争议的房屋应当属于双方的婚前共同财产。
在二审审理期间，小张向法庭提交了录音笔、光盘、照片、购房定金收据、购房首付款收据、担保服务费收据、房屋装修工程施工合同、证明、房地产居间（买卖）合同等证据材料，但小刘认为小张提交的证据并非二审新证据，且已经超过了举证时限，因此对这些证据材料不予质证。
根据我国相关法律规定，在民事诉讼中当事人应当承担证明自己主张的举证责任，如果当事人未能在法律规定的时限内提供确实充分的证据证明自己的主张，将承担举证不能的法律后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定，当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。
一中院认为，本案在一审开庭审理中，小张曾明确表示自己没有证据证明自己的主张，并对小刘提交的证据的真实性没有异议。故一中院据此认定，小张在一审中放弃自己的举证权利。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，上诉人应当承担举证不能的不利法律后果。
另外，一审法院依据小刘提交的房屋产权证及银行的还款凭证判决小张腾退房屋，认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，据此作出驳回上诉维持原判的终审判决。案例作者：郭京霞
北京杨文战律师
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合同能起到什么作用
咨询：怎样防止出租的门面在不知情的情况下被转租?
本人有一门面，想租出去以租养贷，因为每月还款额较高，平时又没有太多的时间管理，怕租出以后承租户背着我们转租而收取高额的押金或签订更长的合同骗取租金，要知道现在有很多的身份证都可以造假的，实在让人放不下心？真不知怎么办好？
北京杨文战律师答复：
没有什么绝对安全的办法，毕竟这是对方的行为，绝对控制不可能。
除了在合同中明确不得转租并约定转租的相应违约责任外，最好多收些押金。
但合同根本不能保证对方肯定不会做什么，所以，你最好先调查清楚对方身份，以免将来发生事情说不清，然后多去店里看看，发生事情也能早点发现。
杨文战律师点评：
有时会碰到某些客户提出类似的要求：“律师，您帮我起草一份合同，得保证对方不能做这样或那样的事”。
我要说的是：对方做什么不是通过合同能确保控制的，再完备的合同也不能完全控制合同的对方做什么或不做什么，毕竟那是对方的行为，如果对方是骗子或因某种原因就是要违约，那很多情况下违约就是不能阻止的。
但是一份完备的合同的用处是什么呢？
当对方违约时从一份完备的合同中你能找到相应的制约措施，有明确的责任后果，对方相信也会知道，这样的话，当对方想违约时应该会权衡利弊，也许会放弃违约的想法。
并且在起草合同过程中你会听到律师的一些建议，让你知道怎么实际履行能尽量避免出现问题，或在最早的时间内发现问题。
(作者：北京杨文战律师
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回复：北京杨律师以案说房
合同能起到什么作用
咨询：怎样防止出租的门面在不知情的情况下被转租?
本人有一门面，想租出去以租养贷，因为每月还款额较高，平时又没有太多的时间管理，怕租出以后承租户背着我们转租而收取高额的押金或签订更长的合同骗取租金，要知道现在有很多的身份证都可以造假的，实在让人放不下心？真不知怎么办好？
北京杨文战律师答复：
没有什么绝对安全的办法，毕竟这是对方的行为，绝对控制不可能。
除了在合同中明确不得转租并约定转租的相应违约责任外，最好多收些押金。
但合同根本不能保证对方肯定不会做什么，所以，你最好先调查清楚对方身份，以免将来发生事情说不清，然后多去店里看看，发生事情也能早点发现。
杨文战律师点评：
有时会碰到某些客户提出类似的要求：“律师，您帮我起草一份合同，得保证对方不能做这样或那样的事”。
我要说的是：对方做什么不是通过合同能确保控制的，再完备的合同也不能完全控制合同的对方做什么或不做什么，毕竟那是对方的行为，如果对方是骗子或因某种原因就是要违约，那很多情况下违约就是不能阻止的。
但是一份完备的合同的用处是什么呢？
当对方违约时从一份完备的合同中你能找到相应的制约措施，有明确的责任后果，对方相信也会知道，这样的话，当对方想违约时应该会权衡利弊，也许会放弃违约的想法。
并且在起草合同过程中你会听到律师的一些建议，让你知道怎么实际履行能尽量避免出现问题，或在最早的时间内发现问题。
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咨询解答：收了定金可以不双倍返还吗？
我有套房子要出售，对方交纳了1万块钱定金，但是迟迟不交其它的钱，已经拖欠2个多月了，我们没有签合同和协议，我给对方打了收条定金，收条内容是（收定金1万，日期，没有写余款交纳时间和数额，）我想问一下，对方是否违约，主要是急于用钱，但收了定金还不敢在卖，我们是否可以要求终止交易，索赔。
北京杨文战律师答复：
没有签订合同就收定金？定金成立的前提是主合同成立，所以请先明确买卖合同关系是否已经成立。
你现在的情况不够明确：
第一，如果现在能证据证明双方对交易的主要内容达成一致，如总款、交付时间等，可以认定合同成立，如果对方拒绝履行合同，构成严重违约，你们可以解除合同，定金不退还。
第二，如果没有证据能证明合同成立，这时定金恐怕就不是法律上的定金的含义了，可以明确催促对方协商签订合同，经催促不来或无法达成一致，可以认定合同无法成立，你可以另卖。至于所谓的定金，由于合同未成立，双方也无法达成一致，一般退还即可。
杨文战律师建议：
我个人猜测，双方已经就总价款等内容口头达成一致，只是未落实在书面上，可能是想事后再写一份规范了买卖合同，所以只写了定金收条，但也未明确总款数额、余款交付时间、房屋交付时间等基本条款，这种情况下一旦发生争议，一方不承认曾经达成的一致，这种定金条款很难有效认定。
以此咨询者所说情况，但如果急于交易，而对方又不积极，虽然理论上有机会以对方违约为由不返还定金而解除，但未必值得。如确实协商不成，最好事先收集些证据，不要按定金规则操作。
不过，建议交易还是要规范操作，该签订书面文件要签订，相关权利义务达成一致就落实到纸上，如怕先简单写一份书面协议，以免造成不必要的争议。
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