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法律对房屋租赁合同有怎样的规定？
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根据我国《合同法》第2百一十二条，是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。是一种诺成合同，也就是说，合同一经签订，即对双方当事人具有法律约束力，出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋，而且交付的房屋应符合约定的使用目的。 房屋租赁合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡对标的物享有合法的使用权的人，都有权将其使用的标的物转由他人使用，成为出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有权为由主张合同无效，拒绝支付租金，只能要求出租人承担不履行合同的违约责任。同时，《合同法》第2百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物给第三人。 承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。这一条款规定了承租人的转租权，说明承租人只要有出租人的合法授权，也可以行使部分出租人的权利，只是其权利的行使要受到一定的限制。 根据我国《城市管理法》第五十四条，不仅须由双方当事人签订租赁合同，而且应向房产管理部门备案。房屋租赁中如一方系公司，则其租赁活动应在当地房地产交易所进行。由于房屋是特定物，双方应在租赁合同中明确约定标的物的质量和数量。质量指房屋的内部构造、使用的建材、相应的配套设施等，数量则指房屋的面积、间数等。 这是房屋租赁合同的主要条款，也是出租方收取租金的依据。如果出租方不能按照约定交付标的物或交付的标的物不符合约定条件，例如与合同约定有误差，应视为出租方交付的标的物有瑕疵，承租人可要求追究对方的违约责任，可以采取书面形式通知对方要求解除合同，也可以双方经协商减少租金，变更合同内容。热门推荐：&&&&&&
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2016房屋租赁合同法律规定
编辑:杰芳&
　　关于房屋租赁合同有哪些法律规定?租房合同上必须要有哪些内容和条款?下面由应届毕业生网来为你介绍。
　　房屋租赁律规定
　　房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款;
　　(一)当事人姓名或者名称及住所;
　　(二)房屋的坐落、面积、装修及设施状况;
　　(三)租赁用途;
　　(四)租赁期限;
　　(五)租金及交付方式;
　　(六)房屋修缮责任;
　　(七)转租的约定;
　　(八)变更和解除合同的条件;
　　(九)违约责任;
　　(十)当事人约定的其他条款。
　　第十条 房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新答订租赁合同。
　　第十一条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
　　出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同
　　住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。
　　第十二条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同;
　　(一)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;
　　(二)因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的;
　　(三)当事人协商一致的。
　　因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
　　房屋租赁合同法律规定&&租赁登记
　　第十三条 房屋租赁实行登记备案。
　　答订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
　　第十四条 房屋租赁当事人应当在租赁合同答订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
　　第十五条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：
　　(一)书面租赁合同;
　　(二)房屋所有权证书;
　　(三)当事人的合法证件;
　　(四)城市人民政府规定的其他文件。
　　出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。
　　出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。
　　第十六条 房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。
　　县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请，可由市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查，并颁发《房屋租赁证》。
　　第十七条 《房屋租赁证》由租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于于居住的，房屋租赁凭证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。
　　第十八条 严禁伪造、涂改、转借、转让房屋租赁证。遗失房屋租赁证应当向原发证机关申请补发。
　　房屋租赁合同&&当事人的权利和义务
　　第十九条 房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利，并承担相应的义务。
　　出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。
　　第二十条 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
　　第二十一条 出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。
　　租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。
　　第二十二条 承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。
　　第二十三条 承租人应当爱护并合理便用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改。护建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并答订书面合同。
　　因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。
　　第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿;
　　(一)将承租的房屋擅自转租的;
　　(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;
　　(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;
　　(四)拖欠租金累计六个月以上的;
　　(五)公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的;
　　(六)租用承租房屋进行违法活动的;
　　(七)故意损坏承租房屋的;
　　(八)法律、法规规定其他可以收回的。
　　第二十五条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有士地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法，应当按照财政 部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由市、县人民政府房地产管 理部门代收代缴。国务院颁布有新的规定时，从其规定。
　　房屋租赁合同&&转租
　　第二十六条　房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
　　第二十七条　承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。
　　出租人可以从转租中获得收益。
　　第二十八条　房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。
　　第二十九条　转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。
　　第三十条　转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。
　　第三十一条　转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
　　房屋租赁合同&&法律责任
　　第三十二条 违反本办法有下列行为之一的，由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚;
　　(一)伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款;
　　(二)不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款;
　　(三)未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款。
　　第三十三条 违反本办法，情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第三十四条 房屋租赁管理工作人员徇私舞弊、贪污受贿的，由所在机关给予行政处分，情节严重、构成犯罪的，由司机机关依法追究刑事责任。
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法硕名师简介与试听
一份房屋租赁合同公证中的几个法律问题
　　一、案情
　　2001年10月，某贸易有限公司(下称甲公司)与市某科技咨询有限公司(下称乙公司)签订房屋租赁合同一份，内容为：甲公司将近500平方米的店铺出租给乙公司;租期三年，自日至日;租金每年25万元，先付后用;甲公司负责出租房屋的水电正常供应，乙公司按月交纳水电费用;一方不履行合同，另一方有权提前解除合同，违约方应一次性向对方支付违约金10万元。该合同经公证处公证。甲公司在出租时未取得房屋所有权证，出租后才取得。该房屋租赁一直未到房管部门进行出租登记。2003年2月，甲公司将乙公司起诉至法院，称乙公司未交第二年租金，拖欠水电费用，故请求解除房屋租赁合同，支付所欠租金和违约金。
　　本案系一起房屋租赁合同纠纷，其中涉及的法律问题颇多，既牵涉不动产物权的登记，又牵涉及合同生效要件和公证效力等问题，值得研究。笔者拟作一初浅分析。
　　二、相关法律分析
　　(一)无产权证房屋的出租问题
　　《城市房地产管理法》第52条规定：&房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。&因此，只有房屋所有权人才是租赁房屋合法主体。但没有产权证是否为所有权人?笔者以为，未取得房屋所有权证并不等于不是所有权人，因为从不动产登记发证的法律制度的发展看，登记发证是为了将物权进行公示，无证的物权只不过不能对抗有证的第三人，未办理产权证并不影响所有人对物的所有权。所以，所有权人与所有权证持有人的概念并不相同。房屋在建过程中所有人尚未成为所有权人，而房屋竣工后，房屋所有权人要隔相当时间才能成为所有权证持有人。在此期间，如果不允许租赁，显然不利于提高社会资源的利用效率，违背鼓励交易的市场经济原则。《合同法》第212条规定&租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同&。其中，出租人并不以所有人为限。应该说凡对标的物享有合法的使用收益权的人，原则上均可作为出租人，有权将其使用的标物转由他人使用。况且《合同法》第51条规定：&无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。&《合同法》第228条还规定：&因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。&这从另一个侧面说明，出租人是否为租赁物的所有人或使用权人，不影响租赁合同的效力。以他人之物出租的，租赁合同仍为有效，不过出租人负有将租赁物交付承租人使用的义务。如出租人不能将标的物交付承租人使用，应承担债务不履行的责任;如出租人将标的物交付承租人使用，则承租人仍应交付租金，而不得以租赁物非为出租人所有而对抗。出租人以他人之物出租的，对标的物所有人构成侵权或不当得利，应向标的物的所有人或合法使用人负侵权的民事责任或返还不当得利的义务。出租物的所有人或合法使用人请求承租人返还标的物的，因承租人与其并无租赁关系，所以承租人不得拒绝，承租人因此而受到的损失只能请求出租人赔偿。当然，承租人对租赁物的所有人或使用权人也不负交付租金的义务或侵权的民事责任。可见，连出租别人的房屋《合同法》也并没有规定无效，而对于权属并无争议，只是因为时间问题暂时未取得产权证的房屋出租，更没有无效的理由。因此，出租无产权证的房屋既不违反法律，又不违反社会公共利益，不能归于无效。至于国家建设部日发布的《城市房屋租赁管理办法》第6条&未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租&的规定，不能作为合同无效的理由。因为认定合同是否有效，其判断的根据只能是法律、行政法规的明确规定。而该建设部令并不是国家法律、行政法规，故不能作为认定合同无效的根据。
　　(二)房屋租赁合同的生效问题
　　在本案中，甲公司与乙公司签订了房屋租赁合同并经公证，那么该合同是双方签章后生效，还是经公证后生效，或者经房地产管理部门登记后生效?过去一直认为，如同房屋买卖合同一样，房屋租赁合同必须经登记备案后方能生效，甚至未办理登记其合同无效，也就是将登记作为房屋租赁合同生效或有效要件。这种观点由于将债权和物权制度混为一谈，在理论和实践上产生许多无法自圆其说的矛盾。现根据《合同法》第44条第2款&法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定&和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》的规定，可以认为，批准、登记既不是合同的成立要件，也不是合同的有效要件，而仅仅可能是合同的生效要件。这可能有两种情况，一种是法律、行政法规规定应当办理登记手续，且规定登记后才生效的;另一种是法律、行政法规规定合同应当办理登记手续但未规定登记后生效。前一种登记主要指《担保法》等所规定的抵押合同登记和权利质押登记等。这种登记是合同的生效要件，没有办理，则合同不生效。后一种登记如房屋买卖，土地使用权出让，汽车过户等。这种登记不是合同的生效要件，没有办理，并不影响合同的生效和有效，只是不产生物权变动的效力，即合同标的物所有权或其他物权不发生转移。同时，该司法解释还意味着某些批准登记等手续是可以补办的，或者说批准登记等手续在一定的期限内完成即可。因此，认为登记是合同生效要件的观点己被淘汰。本案中，甲乙公司所签订的房屋租赁合同未办理登记手续，并不导致合同未生效。
　　那么，本案合同何时生效?《合同法》第44条规定，&依法成立的合同，自成立时生效&。具体到本案，由于租赁合同为诺成性合同，故本来房屋租赁合同可自甲乙公司签章后生效。然而由于双方当事人将该合同办理了公证，致使合同生效时间又具有不确定性。笔者以为，如果甲乙公司在合同中并未约定合同必须办理公证才生效，那么该合同自甲乙公司签字、盖章后即可生效。如果甲乙公司在合同中约定合同必须办理公证才生效，那么该合同应自公证之日起生效。理由为按照《合同法》第45条规定：&当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。&故本案双方当事人将合同经公证后始生效的约定条款应视为合同生效所附条件，所以如果未办理公证，则合同未生效。同理，如果当事人在合同约定经登记为生效要件，那么该合同应自登记之日起生效。
　　(三)房屋租赁合同公证的强制执行效力问题
　　本案合同在履行过程中产生纠纷，甲公司将乙公司诉至法院，那么甲公司能否不通过审判程序，而直接申请法院强制执行。这就涉及公证赋予债权文书强制执行效力的问题。公证机构依照国家赋予的权力和法律规定的程序，对于追偿债款、物品的文书进行审查，认为事实清楚，双方没有争议并经当事人申请，可依法赋予该法律文书强制执行效力。根据最高人民法院、司法部《关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》，公证机关在办理符合赋予强制执行的条件和范围的合同、协议、借据、欠单等债权文书公证时，应当依法赋予该债权文书具有强制执行效力。符合规定的债权文书，在履行过程中，债权人申请公证机关赋予强制执行效力的，公证机关在征得债务人同意公证并愿意接受强制执行的意见后，也可以依法赋予该债权文书强制执行效力。对于本案，甲乙公司所订立的房屋租赁合同不存在财产担保，符合可依法赋予强制执行效力的条件和范围。因此公证机关可赋予该合同强制执行效力，而且应当赋予，即这种赋予是强制性的，不管当事人是否申请或是否愿意，都要在公证书中写上赋予强制执行的效力。当然，既使该合同未经公证，但乙公司在履行中同意公证并愿意接受强制执行，甲公司仍可申请公证机关赋予该合同强制执行效力。因为虽然当事人有权请求审判机关予以处理，但不管在合同履行前还是履行过程中，只要债务人同意公证机构直接赋予该合同强制执行效力，即表明其己放弃诉权，而诉权是可以放弃的。所以本案甲公司可径行向公证处申请执行证书，无需进行诉讼。
　　对于公证机关赋予强制执行效力的债权文书的范围，有人认为，必须以追偿&债款、物品&为标的，且必须是单务的给付行为。基于公证机构的现有职能，可以赋予强制执行效力的债权文书的内容，应当是比较简单的，司法部和最高人民法院联合通知所确定的债权文书范围，是基本符合当前公证业务实际的。但随着形势的发展，其范围应作相应的扩大，比如给付特定的动产可纳入赋予强制执行效力的公证书的范围。笔者以为，赋予债权文书强制执行效力，不应局限于单务的给付行为，比如财产租赁合同，承租方有交付租金的义务，而出租方也必须交付财产，实为双务，如果以此为由认定不能赋予合同强制执行效力，显然不利于公证业务的发展
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防范租赁风险保障双方权益 房屋租赁合同公证很必要
这些年，房地产市场的繁荣不仅推高了房价，使得年轻人买房越来越难，而且使城市实际的商品房保有量大大增加，一些居民手中有大量空余房产。这催生了一个火热的房屋租赁市场。
据中国金融调查数据，１８．６５％的城镇家庭有二套或二套以上住房，其中３３．４６％家庭出租其房屋。宁波城镇家庭拥有二套或二套以上住房的比例较高，用于出租的数据更高。
这种通过自有房屋出租获得的财产性收入得到宪法和法律保障，但是由于租客“跑路”、房东擅自提价等原因，以及租赁合同签订不规范导致合同纠纷，使房东或租客进退失据的情况并不鲜见，商铺或写字楼出租中遇到这类问题更多。
那么，房屋租赁应该注意哪些问题才能防范风险，保障租赁双方的合法权益呢？
鄞源公证处主任张青怀提醒租赁双方应注意四点。一是挑选服务专业、操作规范、规模较大的中介经纪机构。二是租赁双方要有一个良好的沟通。房屋租赁租金不应该成为优先考虑的问题，“人”的因素更重要。三是合同条款要全面。明确租赁双方的权利与义务，如房屋租金及交付、租赁用途、租赁期限、修缮责任、变更与解除合同、签订转租、违约责任等条款，租赁双方要协商一致，以免在日后租赁过程中产生争执。此外，房屋租赁双方达成协议，除了签署正规的《房屋租赁合同》之外，对于房屋内的设备和租赁期间的水、电、煤气、有线电视、电话、物业维修基金等相关费用的结算与承担也要写清楚并且作为合同附件，以免给双方带来不必要的麻烦。对于租赁房屋面积多、期限长或者租赁商铺、写字楼这些标的高的合同，建议律师参与或者办理公证，律师或公证员会从法律的角度对房屋租赁合同条款提出建设性意见，并进行全面的审查，保证合同签订的完备严密、真实合法。
曾有这样一个公证咨询：租房期限届满，租客“跑路”联系不上，且还欠了一期租金，但租房内还有租客的办公设施，房东为了房租收益拟腾空租房，转租他人，提出公证处能否对腾空租房行为给予保全证据。公证处认为房东没有擅自处置是对的，否则双方到时容易产生纠纷，租客甚至可能会对房东提起侵权之诉。但是，通过了解，知悉原租赁合同并没有违约或届满后单方可以处置的约定等，公证保全并不适当，公证处建议这类情况还是应该提起诉讼。
诉讼无疑费时耗力，成本高昂。采访中，记者了解到，最好的做法是把之前的功课做足。如房屋租赁合同对违约或届满后有单方可以处置作出详细约定，合同经公证处公证。一旦如此做了，日后如出现租客“跑路”，房东要求办理保全公证时，公证员无需再核实租客意思，便可进行公证保全，保障房屋租赁关系正常流转。
合同经过公证，对房屋租赁合同双方而言，有较强的约束力，也能防范房东的擅自提价。因此，为了防范租赁风险，特别是涉及租赁房屋面积多、期限长或者租赁商铺、写字楼这些标的高的合同，公证很有必要。（本报记者 龚哲明 本报通讯员 宋涛）
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