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什么是回迁房 回迁房有房产证吗
来源：房天下 &&发布时间：
在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10%，由于回迁房较周围商品房价格偏低，因此很多购房者都对回迁房感兴趣，但是在回迁房的交易过程中，有何注意事项呢？回迁房有房产证吗？
一、什么是回迁房？ 回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。 在计划经济条件下提出的住房标准，两居为56平方米，三居为80平方米等，但是随着经济的发展，这些规定早已不适应市场的发展，所以这个标准已不再执行。对于危改回迁房屋，按照原住房面积标准进行安置。如果回迁房的建筑面积与原建筑面积相同的，按照当年房改成本价，扣除工龄、调节因素、教师优惠等因素计算。 回迁房的建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米的，超出部分按照房改成本价计算，不再扣除工龄等因素。回迁房的建筑面积超出人均15平方米的，超出部分按照当地经济适用住房的价格购买。对于人均面积不足5平方米的住房困难户，按照人均建筑面积5平方米标准进行安置。 回迁房有房本吗？ 回迁房与商品房一样，都有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的。没房产证的，回迁户手持的是购房合同，无法上市交易。 回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10%。而这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。 作为第1种情况，即业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。 然而另一种情况，即业主手中只有发展商的回迁协议的，这就需要购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。 回迁房的产权问题？ 首先需要看开发商是不是走正规程序审批之后取得的土地使用权，其产生的产权可能会有两种： (1)没有经过国家正规手续审批，今后也不可能取得产权证的房产，这类产权就是俗称的“乡产权”，属于违规用地，也是现在正在打击的一种违规建设行为，属于“小产权”，不是正规的国家予以承认的产权； (2)经过正规的用地审批程序，比如说属于危旧房改造、绿化隔离带改造、旧村改造等性质的，今后可以办理正规产权。这种产权性质叫做“等同于经济适用房管理”，也就是说，其产权证下发之后将会被注明为“经济适用房”产权性质，但是不完全受到经济适用房制度的制约，取得房产证之后可以作为二手房买卖，但是需要交纳销售价格3%的土地出让金，补交之后等同于商品房性质。
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广州旧城改造新规：“拆一补一”方案将作古
近年来,为了应对新型城镇化面临的土地供需缺口,国土部年年都要求各地政府将土地集约利用,控制增量、盘活存量。除了土地稀缺的北上广深外,不少二线城市也开始涉足旧城改造业务。2010年亚运会之前,广州市曾经提出过“10年内改造138条村”的雄心壮志,五年过去了,随着广钢新城、广纸新城、广州国际金融城、华美牛奶厂等旧改地块陆续入市,这些热点区域的地块更是屡屡诞生地王。让广州政府尝到旧改的甜头。去年年底,广州成立广州城市更新局,随着《广州城市更新办法》正式实施,广州的“城市更新1+3新政”全面启动,为期5年,具体包括城市、旧村庄、旧厂房及旧城镇等更新办法。据了解,广州早在几年前就已提出要从“建新城”的城市扩张转变为“改旧城”,土地供应方向也由新城区向市区的旧改项目转变。此次旧改新文件到底会怎样影响旧村及村民生活?旧城改造不再是“拆一补一”旧办法:规定“拆一补一”,但到底是按建筑面积还是按套内面积算没说明。新办法:根据《旧村办法》,旧村住宅复建安置量按“栋”核算,集体物业复建量区分“合法”和“违法”的性质,按现状一定比例核算。设定了比较清晰明确的复建计算标准,即:住宅复建总量按合法栋数×280㎡或合法栋基地总面积×3.5倍算,并按不超过10%上浮,集体物业复建总量按合法1:1计算。日之前的违法建设按2:1(即50%)的标准来核定,这体现了官方坚持坚决遏制违法建设的态度。各村物业分配情况千差万别,新规对只拥有极少数物业的村民有利,而对于违建打算做“回迁房叔”的村民,恐怕算盘落空了。对钉子户说“不” 3年未达签约比例要重新报批旧办法:最早56号文规定是“80%”,后来20号文改为“90%”,对钉子户问题无明确解决方案新办法:全面改造需总人数80%同意 3年未达签约比例要重新报批项目实施方案审批确定后,区政府组织村集体签订补偿安置协议。对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议,每一期应当达到80%以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作。补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的,项目实施方案应当重新报批。旧村改造中,最大的难点之一就是“钉子户”问题。比如杨箕村,因为钉子户问题拖了足足3年才开拆。究其原因,旧改项目的建设过程并不轻松,由于要经过征地、拆迁、安置、补偿和由生地变熟地等各种繁琐的环节,导致旧改在开发难度和风险上甚至远远超过普通的招拍挂项目,其开发周期一般高达5到8年不等。若改造时村里意见能协调一致,旧改会事半功倍。3年未达签约比例重新报批的做法也能根绝钉子户漫天要价拖延旧改的现状。政府插手旧改 村分到的钱更少旧改方案的制定由原来村一级负责改为由区政府统筹,避免了村集体不规范操作。引入合作单位,也进一步公开透明,规范化。旧村庄改造选择合作企业过程中,经竞争节余的融资建筑面积由区政府和村按照5:5进行分配,节余的融资地块土地纯收益扣除按规定计提和上缴的部分后,由区政府和村按照5:5的比例分成。对于规划节余建设量或用地处理,则规定,按照4:3:3的比例。业内专家赵卓文:未来五年都不是旧改好时机广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,政府主导下的广州城市更新,体现了政府从容有序的发展思路。未来不会出现大规模“运动式”的城市更新运动。区政府插手旧改,再强势的村长,也难以一个人说了算。“随着旧村庄改造的程序与操作方式发生了重大改变。在新规定出台的同时,也带来了一个新的变化,旧村庄改造的周期将进一步延长。旧城镇改造,涉及面宽,表决通过难度大。考虑到目前房价、地价处于历史高位,未来五年并不是广州旧城镇改造的好时机。由政府主导的微改造可能是主要方式。”
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南山蛇口均价达6万元以上的“水湾1979”楼盘，由原水湾村旧改而来，原村民回迁正陆续进行中。近日，有市民报料称，“水湾1979”部分回迁房曝出可以更名出售。南都记者暗访时，多名中介证实确有此事。
南山蛇口均价达6万元以上的“水湾1979”楼盘，由原水湾村旧改而来，原村民回迁正陆续进行中。近日，有市民报料称，“水湾1979”部分回迁房曝出可以更名出售。南都记者暗访时，多名中介证实确有此事。对此，南山区城改办表示，目前原水湾村旧村改造项目实施主体尚未提交办理回迁房产权证的材料。而深圳市规土委工作人员提醒，回迁房登记主体须与拆迁赔偿主体一致，如不一致将导致房产证无法办理。回迁房被爆存“更名”买卖“水湾1979”楼盘位于南山区水湾地铁站D出口附近。公开报道显示，2012年下半年，南山区八大城市更新项目联合开工，其中就包括水湾村旧改项目。旧改而来的“水湾1979”楼盘，是一个城市综合体项目，包含商务写字楼、海景公寓等。2015年4月，“水湾1979”通过房屋建筑工程竣工验收，其共有七栋楼，其中1至3栋为村民回迁物业，而4至7栋则是对外出售，且多为大户型，目前在售，市场均价每平米达6万元以上。今年9月16日、17日，水湾村旧改项目回迁工作正式举行。目前，回迁房的抽签选房工作陆续进行中，第一批抽签工作已经基本完成。根据《水湾1979花园住宅物业回迁分配规则》，曾与管理村集体资产的水湾源华实业股份公司(以下简称“水湾源华”)签订旧改协议书的签约人或权利继受人可以参与抽签，而回迁的物业包括“水湾1979”中的1号楼161套房源、2号楼312套房源及3号楼480套房源。然而近期有原水湾村村民向南都记者反映，作为回迁房的水湾1979花园3号楼存在“更名”交易，已经抽签选好的房子，通过内部人士操作，便可在房子未备案前“更名”，以此达到交易目的，因为此交易无需缴纳契税，怀疑存在违规现象。内部人士拿七八十万“好处费”南都记者以朋友介绍想购买小户型房屋为由，联系到了一名自称持有回迁房源的“置家地产”黄姓中介。该中介表示，该楼盘3号楼现有三套70多平方米的回迁房可以出售，是“一个朋友委托自己卖的”。房屋的所有人是一个在香港的村民，出于某些原因想出售这些房。黄姓中介介绍，由于交易“本身见不了光”，这三套房他也只知道楼层，分别在3号楼的8层、10层、21层，具体房间还不知道。据其透露，回迁房出售价格为52000元/㎡，但内部人士跟村民谈的价钱为45000/㎡，赚了其中的差价，“七八十万元吧，四五个人分的……”至于如何将回迁房办理“更名”，黄姓中介称，抽完签的回迁房源一旦在国土局备案后就无法卖了，必须等到房产证下来；而拟出售的这三套房处于抽完签的阶段，可以通过内部人士进行回迁房的更名交易，“很简单，村民找开发商卖房(回迁房)，开发商有义务和你签订协议，但没有义务帮你更名，你买卖不了……人家是里面的人，其中有这个甜头，就可以更名。”“房产证直接办到你名下，连契税都不用缴。”南都记者多次表达了要实地看房的要求，该中介则表示，如果要看房，必须先缴纳5万元的诚意金。而对于其口中的“内部人士”，该中介则不愿意透露，并表示整个流程办完“人家也不一定出面”。疑已有成交案例南都记者以购房者身份联系到了“水湾1979”附近的一家房产中介公司。一名于姓房产中介表示，确有这样的回迁房“更名”购房买卖，他了解到近期就成交过一例，“也是3号楼”，若需要还可以“帮忙找找”。于姓中介称，“更名”交易中购房者相当于变成了“一手房东”，但因为房子未在相关部门备案，也无法与房产中介公司签订买卖合同，存在一定风险。不过，由于不用缴交相关契税，房产成交价格相对低于周边正常购买的房子，“每平方米可以便宜几千元至上万元”。该中介透露，该交易需要给开发商几万元钱，而房产中介费用大概“要收1.5个点”，也需要提前付“诚意金”。南都记者曾致电“水湾1979”售楼处，工作人员表示，3号楼是村民的回迁房，不属于己方销售范围。近期，南都记者曾到负责管理水湾村集体资产的水湾源华公司，未有工作人员回应此事。交易本身是见不了光的，这三套房我也只知道楼层，分别在3号楼的8层、10层、21层。“内部人士”赚了其中的差价，大概七八十万吧，四五个人分的。———&置家地产黄姓中介各方说法市规土委：回迁房登记主体须与拆迁赔偿主体一致南都记者就此问题致电深圳市规土委咨询热线。一名工作人员表示，回迁房的登记主体必须与拆迁赔偿的主体一致，若两者不符合，将无法登记。南山区城改办：水湾村旧改项目尚未提交办理回迁房产权证材料南山区城中村(旧村)改造办公室表示，按照有关规定，回迁房产按照经该办备案的搬迁补偿安置协议，以被搬迁人为权利人办理分户登记。该办已要求辖区内项目搬迁人严格按照《深圳市城市更新办法》、《实施细则》的要求落实项目搬迁补偿安置责任。南山区城中村(旧村)改造办公室表示，对于项目实施主体提交办理回迁房房产证的所有材料，该办均委托律师进行审查，并根据律师审查意见，给产权登记机关出具相关办证文件。目前，水湾村旧村改造项目实施主体尚未提交办理回迁房产权证的材料。律师：提供虚假资料骗取房产登记涉嫌犯罪广东晟典律师事务所律师毛鹏表示，按一般流程，前期拆迁的时候，开发商与用户要签拆迁安置补偿协议，该协议必须报旧改办备案，将来回迁房登记时，将拆迁安置补偿协议作为国土局登记的依据文件，回迁房登记在拆迁安置补偿协议权利人名下。
如果要是将回迁房对外签售，至少需要有人配合将旧改办备案的拆迁安置补偿协议替换出来或做变更登记的备注，这个过程中，免不了让人怀疑或猜测可能会有政府工作人员违规配合，这种通过提供虚假资料骗取房产登记的行为，涉嫌刑事犯罪，相关人员可能会被追究刑事或行政责任。毛鹏表示，此类交易存在的风险主要有三：其一，类似协议因为涉嫌违反国土部门有关回迁房的规定，将来一旦发生争议，房屋买卖协议可能被认定为无效；其二，类似协议往往都是私底下操作，没有机构介入或认证，且所有环节和程序都不透明，一旦遭遇骗局，维权较难。其三，如果购买回迁房，国土局登记的房屋价格肯定会非常低，购房者实际支出的成本与登记的成本不一致，将来房屋再次销售的时候，可能面临高额的所得税。因此，建议市民慎重考虑。
本文来源：南方都市报
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