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来源：365淘房
摘要：新买的房屋，竟有5000余元水费没交，卖家坚持从未入住，不可能产生费用。那么，这笔“巨额”水费从何而来？近日，句容市法院审理了这起案件。
案例：新买的房屋，竟有5000余元水费没交，卖家坚持从未入住，不可能产生费用。那么，这笔&巨额&水费从何而来？近日，句容市法院审理了这起案件。
院方介绍，霍先生今年初在句容宝华地区买了一套房子，是毛坯房，刚建成两年。入住前，霍先生去自来水公司更改户名时震惊地发现：该房屋自2015年9月起一直未交水费，共产生了5000余元水费！霍先生当即将这一情况告知卖家张女士，张女士也很意外，表示自己从未入住该房屋，不可能产生这么多的费用。
自来水公司介入调查发现，原来是该房屋的水管不明部分发生漏水。经法官调解。最终，张女士同意支付所欠水费以及维修水管的费用，总共6500元。
为了避免出现以上问题，今天我们一起来看看南京的最新购房政策以及交易注意事项。
南京最新购房政策
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①商贷政策
②公积金政策
南京税费政策
&&交易需警惕
&买二手房的基本流程
1、 锁定房源信息&&2、实地看房&&3、确定购买签订合同&&4、过户和房屋交割
二手房买卖合同六大要点
1、确认房屋产权人和双方身份
2、明确房屋交易价格
3、明确房款支付方式和时间
4、明确相关税费支付方式和时间
5、明确交房时间
6、约定违约责任
二手房买卖合同签订流程
一、确认基本信息的真实性和有效性
除了房屋产权和手续要齐全外，还要验证这些信息是否真实、有效。
1.不动产证、身份证和签署合同人要统一。如有特殊情况，需要出具有法律依据的公证委托书。
2.房屋地址要严格按照房产证中的地址填写。
3.房屋面积要按照房产证上注明的面积填写。如果房屋附有赠送的小部分的面积（不含在房地证或者房产证的面积中）需要在合同的&其他条款&中注明。
4.房屋权属要明确注明，要填写产权人和共有权人姓名。
二、约定总房款、税费和付款方式
1.付款时需写明：总价款、首付款、尾款、付款方式、付款条件、付款时间
2.交易税费。理论上由房主承担的税费有：增值税、个税，商业性质房源还有印花税（双方各交一半）；由买房人承担的税费有：契税，商业性质房源还有印花税（双方各交一半）。另外，根据房屋的性质以及实际情况还可能要交土地增值税等。
需要注意的是，在实际交易中，房主报价一般都是净得价，税费都由买房人承担。
三、确定交房细节
1.明确具体交房时间。时间要写精确日期，避免使用&之前&、&之后&等模糊字眼。
2.费用结算。包括物业费、水费、电费、煤气费、电话费等与房屋有关的费用。注意，在购房时一定要核实清楚是否存在拖欠，如有拖欠应在二手房买卖合同中写明拖欠费用何时交清，如果因房主未及时还清拖欠费用，所造成的影响应承担什么责任。
四、明确违约责任
房产交易是件大事，为避免买卖双方任何一方退出而造成另一方损失，必须明确违约责任。
1.设定具体的违约金。违约金需有明确的计算方式或约定具体金额。
2.设定违约方承担守约方主诉讼费、律师费等等多种花费。
3.二手房买卖合同中应特别注明的五大违约责任。（1）二手房出卖方逾期交房的责任；（2）买受人逾期付款的责任；（3）非因不可抗力的原因，不能办理或者不能按时办理过户手续的责任；（4）买房或者卖方单方解除合同的责任；（5）房屋质量不符合约定的责任。
五、必须学会使用补充协议
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思表示写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
六、其他注意事项
不少当事人往往只关心房屋买卖中的房价、面积、交房时间等主要条款，而忽略了合同的其他方面，在此提醒大家：
1.审核。签约时审核对方身份，审查中介机构营业执照和声誉等。
2.细看。仔细看合同条款，注意其违约责任是如何约定的，看自己能否承受再决定是否签署；合同一般至少一式三份，要查看三份内容是否一致。
3.不留空。现在几乎所有的中介都提供格式性的房地产居间协议，其中有许多条款是要求签署方在签约是填充或选择，签约时一定要对这类需填充或选择的条款逐一进行确定，尽量不留空白条款，以防日后被他人违规利用。
二手房买卖常见&八大陷阱&及对策
1、&卖房者&非房主。
对策：购房人可到房管局产权登记部门查询，如卖房者非该二手房的产权人，购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人能否取得产权也存在风险。
2、卖房人是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。
对策：要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚，买卖行为还需取得其配偶的确认；购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。
3、卖房者只是使用权人。
对策：只要卖房人未取得完全产权，交易都不可信。
4、房产上存有法律不允许自由转让或者禁止转让的障碍。
对策：如该二手房已被查封或者抵押，则可在解封或消除抵押负担后，方可与之交易。
5、签订房屋买卖合同后，卖房人又将该房转卖他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同无法履行。
对策：&预告登记&是避免这一陷阱的有效手段。但买房人要注意，必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。
6、交易的二手房用途非居住用房，而是居住外用途房，如商业用途房甚至是工业厂房等。
对策：购房人一定要看清房屋性质。
7、卖房者未将房屋出售的情况告知承租人，或者说已告知，但承租人未放弃优先购买权。
对策：购房人如发现该二手房已出租，应要求卖房者出具承租人放弃优先购买权的证明。
8、原房主欠缴气、水、电、闭路电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。
对策：买房人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中，来约束卖房人。
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2017年二手房最新政策
2017年二手房最新政策
房地产税法终于有了动静。十二届全国人大常委会立法规划近日公布，房地产税法正式列入其中。专家预计，房地产税法最快有望在2017年获得通过，但不会立即实施，建议人均60平方米内免征。长期看，房地产税有望增加持有环节的税负，这将大大抑制投资投机行为，从而有助于房地产市场的理性和稳健发展。
重大进展：房地产税法列入立法规划
房地产税一直存在较大争议。早在2011年，上海和重庆两地曾率先试点向居民住宅征收房产税，此后2013年传出房产税试点扩围的消息，当年公布的《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”，但最后并未见有具体动作。
直至2013年11月，中共十八届三中全会明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，此后，房地产税的重心转为推进房地产税立法工作。在外界看来，由“房产税”到“房地产税”，虽然只有一字之差，但却意味着房地产税整个大框架将进行再构建。
在经过1年多时间的酝酿后，房地产税立法终于迎来重大进展。昨日的消息显示，最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划向社会公布，房地产税法被列入第一类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。
“推进房地产税立法很有必要”，北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文对中新网记者表示，目前房地产有关的各项税收五花八门、名目繁多，而且多为1998年住房制度改革之前设立的，已经无法适应当前变化迅速的房地产市场，因此需要好好整合、清理，建立一个科学合理的房地产税制度。
据了解，目前房地产相关税收主要在建设、交易环节。其中，房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税;交易环节，卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。目前，个人买卖房屋暂时免征土地增值税和印花税。
何时通过：房地产税法最快2017年通过
“本届人大任期是到2017年底，因此，预计房地产税法最快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过。”刘剑文表示。
中国政法大学财税金融法研究所教授施正文对中新网记者表示，目前房地产税法初稿已基本成形，但还有一些重大问题需要协调，现在还没有到向专家等社会各界征求意见的阶段。
“我认为，房地产税法明年有望向社会公开征求意见，进展顺利的情况下，会在明年年底审议。”施正文表示，审议需要一定的时间，如果各方形成共识，在2017年通过不是没有可能，“最近两三年通过可能性非常大。”
“房地产税立法要加快，这样才能为各个地方开征房地产税提供法律依据。”施正文认为，改革必须于法有据。按照税收法定的原则，只有尽快完成立法，地方才能开征房地产税。
房地产税法通过之后会立即实施吗?“我个人认为不会马上生效，而是要过一段时间。”刘剑文告诉记者，房地产税法从通过到实施应该会有一个过渡阶段，从而让社会对法律有充分的认知、了解和准备。
“立法通过后并不意味着就会在全国马上开征，两者不是同步的。”施正文则表示，房地产税是典型的地方税，何时开征会授权地方政府自己决定，并不是在某个时间全国一起征收，各个地方可以差别化。
要交多少：建议人均60平方米内免税
房地产税如何设计，征收范围和税率如何确定，要不要设“免征额”，是民众最关心的话题。
对于房地产税的设计思路，施正文认为，现阶段针对房地产的税主要在交易环节，对抑制投机、稳定房价发挥作用并不明显，未来房地产税将会增加房地产保有环节的税负，并以房地产的评估值为征税基础。
对于征收范围，施正文认为应该设立一定的免税面积，“免税面积设定为人均60平方米比较合理，这样对于三口之家来说，可以有180平方米不用交税，从而保证了居民第一套住房不用交税。”施正文说。
对于免征额和税率，目前官方并未释放任何信息。但是，施正文建议，对于免征面积，中央可以设定一个最低的标准，在此标准之上，各地免征面积可以自行决定是否上浮。
而对于税率，施正文建议可以设定一个税率区间，不要太高，各个地方在这个区间范围内自主确定具体税率。“目前国际上普遍税率标准是1%，中国可以低一点。”
据了解，此前，上海在房地产税试点中适用税率暂定为0.6%。征收对象为增量房，即上海市居民二套房及非本市居民新购房，且人均不超过60平方米的新购住房暂免征收房产税。
未办证纳税人可申请退税
另外已经办理交税手续还没办理房产证的人可以申请退税，按新政策重新完税。“这需要先签房屋中止协议，申请退税，系统里删除记录后才能再次按流程报税。”蜀山地税局一工作人员介绍说，提交退税申请后一般需要十几二十天时间才能退税，中间还是存在风险的。
在咨询处10分钟内，已有四位纳税人咨询退税事宜。“我上周五下午3点多办完缴税手续，四点多的时候新政策就出来了，你说亏不亏。”市民张女士一大早便来到蜀山地税交易大厅想看看能否申请退税，在听了工作人员解释后喜忧参半。喜的是政策允许申请退税，忧的是申请退税要先中止房屋交易，中间时间较长难保不出现变故。
“如果能省几千块钱不建议申请退税，毕竟是新规定，我们也不能确定中间会出现什么情况，如果是上万元可以尝试下。”现场工作人员建议道。
二手房退税资料
1.房产部门出具的未过户证明
2.退税申请(买卖双方)，房屋中止协议(买卖双方需在协议上签字按手印)
3.缴税的税票、发票原件复印件，契税完税证明原件复印件、契税完税情况证明原件复印件、首套房证明原件复印件、存量房买卖合同一份原件;
4.房地产转让完税(免税)审核通知单，存量房交易纳税申报通知单原件复印件
5.买卖双方身份证原件及复印件(注：如是赠与、委托要提供公证书原件)
6.一式三联写退税(抵税)申请审批确认书。
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