中国房价发展趋向分析 中国房价会不会暴跌_百度知道
中国房价发展趋向分析 中国房价会不会暴跌
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房地产是我国的支柱产业，政府不允许房价崩盘。2000年以来，我国房地产投资一直占GDP5%以上的份额，2006年、2007年更是连续两年超过10%，是事实上的支柱性行业
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2017在不知不觉中已经过去一半了，6月天气火热，那么中国的房价是不是一样火热呢?现在出台商品房限售政策的城市从一个已经扩大到30多个。现在限售的大风刮得越紧，苦等房价下跌的人就会心越荡。下面请跟着小编一起来看看中国房价发展趋向分析，看之后中国房价会跌吗？
2017在不知不觉中已经过去一半了，6月天气火热，那么中国的房价是不是一样火热呢?现在出台商品房限售政策的城市从一个已经扩大到30多个。现在限售的大风刮得越紧，苦等房价下跌的人就会心越荡。下面请跟着小编一起来看看中国房价发展趋向分析，看之后中国房价会跌吗？
现在中国房价又跌状，很多业主都因为刚开始高价购买到之后打砸售楼部、收房维权事件急剧上升、二手房买家毁约弃购、房产中介出现关店风波、房贷放款周期延长、房企转型。
要是房价跌打了深涯，这个情况下发行的货币必然要绑定给其他商品。物价会飞涨，你手里的钱会更不值钱，或许一个鸡蛋20也不是不可能，那时候穷人会更穷。
所以在中国没有找到替代性的支柱产业，你们别指望房价跌，否则富人手里有美元和英镑，你手里有什么。如果房价真的暴跌，已经买房的人负债是会增多。
现在国家出台的限购和限售、限贷的政策字在不断的变动中，中国房价能掉3分之1就不错，国家希望最多跌3成，就是买房者的首付钱。如果楼市崩盘，我们更买不起，而我们买得起房的时候，楼市就不崩盘了。
房价不会暴跌，只会慢慢趋于稳定，如果打算长期长期入驻一个城市，就不需要管太多的房产周期，只要需要了，就买吧。
以上就是小编给大家带来的中国房价未来走势会如何，中国房价发展趋向分析。看了之后对中国房价是不是更加清楚中国房价情况呢。希望可言帮助到大家，如果想了解其他相关资讯，请继续关注本网站，更多精彩敬请期待。
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中国房价问题已经饱受老百姓诟病，中国房价的未来如何，目前还难有确定论断。但房价暴跌，楼市崩盘，房价或将断崖式下跌等言论从未停歇。房价也一直是一些奋青关心的问题，并为此已经变身为“房奴”适当降低住房价格。这应该中国政府房地产去库存化的最为重要的方式之一，那么中国房地产市场去库存的任务肯定不容易完成。
大家在购房时可以先了解苏州房价走势图，这样在买房时心里有个底，就目前在各种好利的刺激下，近年各地的房价走势都比较的乐观，从一些观点上看2016一线城市的房价呈上涨的趋势。
近年，房地产市场发展迅速，房价不断上涨，许多人购房都会感到有很大的压力。面对现在市场上的商品房保持逐年递增的趋势下，商品房的价格应该会有上下波动的趋势，有增有降才是相对合理的价格走向。
在即将过去的2016年，中国经济增长率持续下滑，货币政策也相对宽松，上市公司的回报率仅有可怜的6.5%，股市经过短暂的牛市后也近乎腰斩，唯一一个例外就是房地产市场，在2016年间，各大城市的房价都出现大幅上涨，这是什么原因呢?2017年房价还会涨吗?
近年来中国房价物价疯狂上涨，10年前，手里如果有上万元那应该是土豪了，现如今万元户都算低收入了。如果一个三口之家按照6000元一个月的工资，面对全国平均大概7000元每平的房价，90平的房子，不吃不喝100年才能买得起房，更何况怎么可能不吃不喝，怎么会没有人情往来呢？如果你是买房贷款，那你试想想你要多少年才能还完房贷呢？有的甚至到安享晚年的年纪，还在继续还房贷.下面我们一起来看看中国10年房价走势图吧！
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大佬们分析房价归属 未来房地产市场形势如何？
08:21 & &来源:新文化报
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房价是涨是跌？为了帮购房者理清思路，我们整理了一些学者、专家、房地产商们对房价归属的判断。有些观点互相矛盾，但似乎都有道理。其实，不管房价会不会暴涨或暴跌，其终走向必然是理性和客观的。
　　下半年买不买房？房价是涨是跌？为了帮购房者理清思路，我们整理了一些学者、专家、房地产商们对房价归属的判断。有些观点互相矛盾，但似乎都有道理。其实，不管房价会不会暴涨或暴跌，其终走向必然是理性和客观的。2015年上半年，中央及地方政府联合救市，各种利好政策似乎停不下来，其深层次的原因在于，希望房地产行业不要拖今年经济增长的后腿。有业内人士分析，近期楼市回暖迹象明显，但难掩房地产增速放缓的事实，在中央&稳增长&的总体要求下，未来对楼市的正向刺激还会继续。上半年，一二线城市房价上涨明显，三四线城市房价仍在下行，城市间分化现象越发突出。在多重利好政策的刺激下，未来房地产市场形势如何？房价走势如何？我们只能期待市场给出答案！
　　买房 观望 大佬分析
　　任志强：今年房价肯定涨 再不买房就晚了
　　我找不到任何一个国家需要把房价降下来的理由，所有的国家都认为房价降下来，经济就不好，个人收入缩水，财富减少了，因此为什么要让它降呢？
　　有一部分人非常狭隘，完全是为了个人利益，自己买不起房子，就希望房价降下来。严格说起来，天天吵吵闹闹，想要房价降低的，基本上都是自私的人，他们根本不懂经济。从宏观经济角度来看，哪个国家说要把房价降下来？2015年年底，房价上涨是确定的。4月份的城市房产涨跌变化已经告诉大家了，少量城市的销售已从负数变成正数了，可能到9月份以后，就从负增长变成正增长了。
　　王健林：房价暴涨已经不存在基础和可能
　　中国楼市已经从供不应求变成供大于求，所以房价暴涨不存在基础和可能。即使现在一线和二线主要城市的房价在上涨，但整体来看离真正回暖还差得很远。但北、上、广、深这些一线城市永远会上涨，因为城市面积有限，再加上国土部刚刚对16个城市发布用地刚性约束规划，不准再新建，只能在存量上想办法。所以即使一直致力于商业地产，万达近还是肆意撒欢在&去地产化&这条路上。
　　郎咸平：楼市现复苏迹象 股民赚钱后赶紧买房
　　郎咸平称，7月2日一项民间调查显示，中国房价出现18个月来的大环比上涨。这一新迹象表明，作为中国经济增长的重要引擎，中国楼市正从持续一年的下滑中复苏。
　　据报道，不断下滑的楼市是去年第四季度中国经济增速放缓至六年低点的主要原因之一。部分投资者正从中国股市获利离场，并将所得资金投资于房地产。中国股市在6月12日达到七年高点后，在过去两周里下跌了20%以上。而房价在经历了一年的下滑之后，现在看起来更合理一些。
　　牛凤瑞：中国房地产供求两旺的趋势还要持续二三十年
　　中国房地产长期的走势还是向好的，仍处在城市化加速阶段，城市居民的自住和改善型需求，还需很长时间才能满足，从长期来看，中国房地产供求两旺的趋势还要持续二三十年的时间。但是房价出现过度上涨、短期内大幅度反弹的可能性也不大，因为从国家的宏观调控部门和地方政府以及供求双方来看，各方都在逐渐趋于理性，不会再出现过度的盲目的跟风现象。国家一系列宽松政策的出台，是对过去房地产既有的政策逐渐放开，以恢复市场本来的面目，即用供求关系来决定价格，这对于房地产来说是一个向好的转换。
　　叶檀：购房已进入窗口期
　　房地产局部回暖，但仍未像金融一样有明确的市场化路径，这意味着政策的第二只靴子仍未落地，预计税收、土地等政策还会有根本调整，这也意味着房地产市场的风险是不确定的。当然，无论如何，对于在核心城市的刚性需求、改善型需求而言，现在应该算是购房的窗口期了。
　　朱中一：房地产仍有较大发展空间
　　目前房市已总体向好，但还存在去库存压力大、地区差异明显、房企资金链紧张等问题。在细化库存房消化政策、跟踪市场并加强市场监管和风险防范的同时，应遵循房地产发展规律，建立起房地产市场健康发展的长效机制。中国房地产仍有较大发展空间。中国未来的房价走势会是怎样的？_百度知道
中国未来的房价走势会是怎样的？
我有更好的答案
　　中国未来的房价走势：　　1.未来十年，一线城市房价持续上涨，虽然没有前十年那么夸张，但基本上会一直涨，且涨幅不小。（具体涨幅本来不想预测的，因为一线城市是调控政策严厉实施的城市，几乎神仙也难猜。但为了给大家个示范，我猜个数，10%，2013年一线城市房价上涨10%左右。如果没有出台真正的打压房价的政策，例如高额的房产税，那么一线城市还会以10%的增速再长10年。）　　2. 未来十年，二线城市仍然是持续上涨，涨幅小于一线，但重庆可能会是这19个二线城市中涨最快的，重庆涨幅略小于一线。（同上，为了给大家个示范，二线城市涨幅在每年5%~9%之间）　　3. 未来十年，三四线城市根据当地经济和就业好坏及以前炒的泡沫程度出现严重分化。有些地方涨,有些地方跌。但基本上都没啥投资价值了。（同上，为了给大家个示范，三四线城市涨幅在0~3%，跌幅在0~5%）　　4. 未来十年，五线城市除了有特殊原因的（如工业特别强或旅游资源特别好之类）少数，只有跌的份了。（同上，为了给大家个示范，五线城市绝大多数会以平均每年5%的幅度阴跌。关于下跌的模式我要说明一下。基本上不会有暴跌，每次下跌一点，就会吸引一批刚需入场，然后就是小涨，然后再下跌。每次套牢一批有效刚需后，就会接着跌。最可能的情况就是五线城市象日本房价那样，阴跌20年，平均每年5%，直到20年后达到五线城市历史高位的三分之一左右。而且最近三年五线城市最可能出现的情况是房价僵持，有价无市。在这三年中，有些城市涨，有些城市跌。但三年后，基本上就是90%的五线城市开始跌了。）
不过这个只是百姓的良好期盼；随着政策陆续出台，会逐年慢慢回落，直至回归理性在相当长的时间内还是居高不下，政府是否有作为不好说，毕竟拉升GDP的靠房地产
本回答被提问者采纳
你好，整体房价会逐渐趋于稳定。
一路跌，十年之后，无人问，不信等着看，十年后哪一家最少也有三套房以上
趋于平稳和合理
平稳逐渐长
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。談到中國房地產，許多人的第一反應就是泡沫。以中國之大，在個別城市出現樓市泡沫當然是可能的。但如果把整個中國房地產市場看作泡沫，則無法解釋三個非常顯著的事實。1如果房價上漲是由於寬鬆貨幣所導致泡沫現象，那麼我們應該看到房價在大多數城市普遍上漲。事實上，中國房地產市場是個兩極分化非常嚴重的的市場。一些城市如北京上海的房價漲幅確實非常大。但是大部分城市的房價，過去幾年的累計漲幅其實非常有限。根據搜房的百城指數，中國最大的100個城市裏，有62個城市2016年9月的房價水平比2013年9月時要低。隻有17個城市的房價比三年前高20%以上，而這17個城市2015年隻占全國商品房銷售麵積的16%左右。換句話說，房價長期大幅上漲，並不是一個全國性的現象。&2在大多數市場泡沫中，基本麵越差的資產往往價格上漲越多。因為泡沫中的交易主要為了短期買賣而不是長期持有，所以基本麵是相對次要的。但上述提到的17個城市，13個城市分布在中國三大城市群，包括珠三角（深圳，珠海，惠州，東莞，中山），京津冀（北京，保定，廊坊，石家莊，天津）以及長三角（上海，昆山，蘇州），剩下四個是地區性中心城市（廈門，南京，合肥和武漢）。換言之，這17個城市都有因人口集聚或中心城市外溢所帶來的基本麵支持，這和股市泡沫中，往往越是沒有基本麵支持的垃圾股漲的越多不同。3中國房價上漲的分布越來越極端。在上一輪房價上行周期中，大多數城市的房價漲幅居中，漲很多或者很少的城市是少數，整體漲幅呈鍾形分布。但是這一輪房價上行周期中，兩級分化極其嚴重。同樣以搜房統計的100個城市來說，2016年9月的房價和12個月前相比，有22個城市房價超過15%，個別城市甚至超過40%。但同時也有63個城市上漲小於5%。漲幅分布從上輪的兩頭低中間高，變成了兩頭高中間低。泡沫理論同樣無法解釋房價漲幅的分布在最近兩輪周期中的變化。不是泡沫那是什麼？土地的供需錯配在房價加速上漲的時候，比如2013年或2016年，很多人看到的是高房價，所以認為房地產是“泡沫”。但當房價下降的時候，比如2012年和過去兩年，人們看到更多的是高庫存，所以認為房地產已經“過度投資”了。事實上，中國房地產真正的問題在於房地產在地區間的供需錯配。具體來說，房屋供應和人口流動的方向是相反的，或者說土地城鎮化和人口城鎮化是背離的。過去5年裏，從住宅的施工麵積來看，三四線城市的增速遠超二線城市，而二線城市又超過一線城市。後果就是，在人口流入、房屋需求比較大的城市，供應是不足的，因此房價長年上漲。而在人口流出、房屋需求比較小的地方，供應是過剩的，因此庫存高企。如果因為出現庫存問題就認為中國房地產是過度投資，那麼合理的政策就應該是降低全國範圍的土地供應。例如2016年上半年，北京上海這樣的大城市，住宅土地的成交麵積就在“去庫存”的名義下，和2015年同期相比下跌了70%和51%。但如果供需錯配是正確的，那麼不應該采取一刀切限製樓市的政策，而應該在供應不足的城市增加供應，而在供應過剩的城市減少供應。否則，供需不平衡在未來將進一步惡化。&供需錯配和泡沫：截然不同的含義供需錯配和泡沫，都可以表現為房價高速上升，但兩者是不同的。1兩者的本質不同。如果北京今年隻拍賣一幅土地，這幅土地的價格一定是天價。但這是因為供應不足而非泡沫造成的。對付泡沫的辦法關鍵是管住需求，但用同樣辦法來對付供給不足，短期也許能壓住房價，但不可能徹底解決問題，更可能惡化長期的供需平衡。2對於房價判斷不同。供需錯配的情況下，一線城市也會由於政策打壓和需求透支，出現短期房價見頂並下跌的情況，但市場能在比較短時間複蘇。如果是泡沫破滅，就可能需要很多年才能恢複，比如香港97年和美國07年房價泡沫破裂，分別用了15年和8年才回到泡沫破裂前的水平。所以一個人對未來房價的判斷，以及是否作出購房的決定，和他認為目前房價是否是泡沫密切相關。3經濟預測含義不同。如果是泡沫，總有破滅的一天。從其它國家的經驗看，房地產泡沫的破滅幾乎毫無例外會伴隨著經濟長期低迷，不太可能很快複蘇。但如果房價漲主要是因為供需錯配，那麼在政策壓力和需求透支的情況下，來年中國房地產市場的確可能進入下行周期，中國經濟當然也會受到負麵影響，但不太可能出現房地產泡沫破滅後的大蕭條和長期停滯的景象。4第四，驅動因素不同。供需失衡和泡沫的一個重要區別是杠杆率和短炒的比例。中國的一線城市既有限購，又有限貸，首付至少20%，而且短期買賣的稅費成本非常高，這一切都使得資金快速進出的難度很大。至於本地市民由於擔心房價上漲提前購房，這更像是透支未來的需求而不是炒房，這一點從政策收緊的時候就能看出來。如果是泡沫，當政策轉向的時候，通常會出現投機客紛紛出逃卻無人接盤的情況。但中國每次收緊樓市政策，我們看到的，更多是購房者試圖在政策收緊前趕上最後一班車。相比樓市，土地市場沒有限購等進出限製，而且開發商的杠杆可以遠高於購房者，出現泡沫的可能性要大不少。5最後，需要強調的是，不是泡沫，不代表合情合意。我們將在後文中講談到，由於土地供需錯配所造成高房價與高庫存並存，既不合情（財富分配）也不合理（經濟增長），但並不能因此得出高房價就是泡沫的結論。關於房價的其它解釋關於房價還存在著其它的解釋，例如貨幣超發或者人口結構。這些解釋都有其合理的部分，但是相對於土地的地區供需錯配，都是相對次要的。例如，貨幣超發無法解釋中國大多數城市的房價漲幅非常有限。而且，金融危機之後，全世界央行都通過貨幣寬鬆刺激經濟，但大多數國家的房價並沒有出現如中國一線城市這樣的大幅上漲。此外，香港由於彙率同美元掛鉤，沒有獨立的貨幣政策。但房價仍然長年很高，所以關鍵還是供應問題。事實上，房價和貨幣是互為因果的。很多人覺得政府刺激樓市，就是央行嘩嘩開動印鈔機，老百姓手上錢多了，就把房價買上去了。其實，更加符合現實的描述是，樓市升溫，房地產成交量上漲，導致房貸上升。當這些房貸被開發商或賣房人存到銀行後，就變成了存款，而存款就是貨幣。另外，房價的上漲，會導致了房產和土地作為抵押品的價值上漲，從而可以撬動更多的貸款，這些貸款最後也變成存款。換句話說，樓市火爆導致了貨幣增速的加快。所以，不能因為貨幣和房價高度相關，就認為是貨幣超發導致房價上升。反而更應該問，為什麼中國樓市的火爆為什麼屢澆不滅？答案正是供需錯配。這也是為什麼世界上其它央行也放鬆貨幣，但房價上升遠遠小於中國的原因。至於人口結構這樣的慢變量，在發達國家和房價都不是簡單的一一對應，日本90年代房價下跌和美國00年後的房價上漲，和人口關係都不大。至於象中國這樣處於劇烈的結構轉型的國家，人口的影響就更加模糊。中國勞動人口（15-59歲）在2010年左右就已見頂，但之後房地產市場仍經曆了兩輪周期。上海2015年人口是下降的，但2016年卻經曆了房價的大幅上漲。而且，全國層麵人口結構的變化，也無法解釋中國房地產市場為何變得如此兩極分化。而且，中國的人口流動遠未完成。由於現存的戶籍和土地製度，雖然農業隻占中國經濟9%，但農村人口仍占中國人口的44%。目前以常住人口計算的城鎮化率僅56%，而以戶籍計算的僅40%，遠遠小於歐美和東亞國家超過80%的城鎮化率。同時，中國城市人口內部的遷徙也遠未結束，由於長期計劃經濟的影響，中國一直存在大城市太小，小城市太大的問題。一線城市如北京上海的居民占全國人口的比例，要遠遠小於大多數國際的一線城市。同時，地區和城鄉之間的收入差距之大，也是國際少見的。所以，人口將繼續向大城市及其周邊城市流動，甚至在每個省內部，人口也正在向省內的一線城市集中，像河南，遼寧和安徽這樣的人口大省，過去五年省會人口的增加都超過了整個省的人口增加。供需錯配的背後：土地製度土地在地區之間的供需錯配，導致了部分城市土地供應不足，房價高速上漲。而大部分地區土地供應過剩，庫存高企。而在這背後，正是中國特有的土地製度。對於中央政府而言，房地產是穩增長重要的政策工具。房地產及其相關行業，占經濟的比例要超過20%。對於存在增長目標硬約束的中央政府而言，自然無法坐視房地產持續低迷。從1998年的房地產市場化改革，到2008年四萬億時出台的樓市政策，再到2016年2月的下調首付比例，背後無不具有穩增長的考慮。另一方麵，出於社會輿論的壓力，政策製定者也無法坐視房價長期快速的上漲，必須出台政策調控樓市。這種糾結的心態，造成了中國樓市另一個特有的現象：短周期。當樓價下調一段時間，政策就會出台刺激樓市。當樓價上漲一段時間，政策就會收緊來打壓樓市。所以，全世界大多數國家包括中國的香港地區，房地產通常會經曆持續多年的長周期。但中國過去十多年內，就已經經曆了4-5次房價短周期，背後都是政府的有形之手在起作用。&對於地方政府而言，土地的作用更是三位一體的：既是財政收入的來源，又是貸款的抵押品，還是招商引資的政策工具。一方麵，賣地收入和與房地產相關的稅收收入，有時會占到地方政府收入的一半以上。另一方麵， 地方政府通過將土地注入融資平台，然後用土地作為抵押品，可以通過杠杆來撬動更多的資金從事投資。而這些投資能帶來更多更好的基礎設施，從而使土地進一步升值，帶來更多的資金。這樣的良性循環是中國過去20年經濟奇跡的重要一環，也是地方政府經濟學的重要一課。最後，地方政府也可以通過土地優惠來招商引資，從而帶動本地就業和稅收的上升。對於大城市，由於擁有多種產業和政策工具，不論在資金和招商引資上，對土地的依賴度沒有中小城市那麼大，而且有控製人口的目標，因此土地供應相對有限。而中小城市由於財政資金有限，對土地的依賴度更高，這就導致其土地供應過大。但是人口又是從小城市流向大城市的，這就出現土地在地區間的供需錯配。以上海為例。上海的城區麵積在6300平方公裏左右，但其中城市建設用地麵積隻有大約一半。其他的土地大部分是農業用地，但農業占上海經濟的總量已經不到0.5%。在城市建設用地中，工業用地將近30%，遠遠超過世界上大多數一線城市，例如香港的工業用地僅占其城市用地的10%。同時，上海的耕地麵積大概在1800平方公裏左右，但在2015年的住宅類土地的成交麵積卻僅有7平方公裏不到，並且逐年下降。而且這些成交的住宅類土地，平均容積率隻有1.8，遠低於國際一線城市5-10的水平。目前來看，上海的土地供應受到了國家建設用地指標和耕地紅線的限製，增加的空間相當有限。但是在整個中國經濟的層麵，一方麵在人口流入的一二線城市保留大量耕地，另一方麵卻在人口流出的三四線城市將大量耕地轉為住宅用地，造成大量庫存積壓。這種土地在地區之間的供需錯配，產生了土地和勞動力配置效率的下降。&樓市的風險有多大？討論了房地產市場背後的影響因素，回到當下，一個重要的問題是，給定部分城市的樓市火爆，接下來房價大跌，並導致經濟硬著陸的風險有多大？我們認為，樓市重演去年股市崩盤，或者美國08年金融危機的可能性並不大。本輪地產周期仍將重複之前幾輪周期的情況，在2016年需求的提前釋放以及政策的打壓下，來年房地產市場可能進入一輪新的下行周期，成交量和價格都將逐步趨冷。但是，如果目前的土地供需情況不改變，麵對人口流入的一二線城市，中長期來說住房仍會處於供不應求的狀況。1前麵已經提過，中國的城市中，樓價長期上漲的城市並不多。的確不少二線城市今年漲幅很大，但也要看到，這些城市之前大多經曆了長期的房價停滯。如果以五年的長度看，房價漲幅很大的仍然主要是一線城市。而一線城市的問題在於供給遠遠小於需求。由供應不足帶來的房價高企，很難說是泡沫，更談不上會破裂。而大多數供應過剩的三四線城市，長期來看房價漲幅非常有限。2第二，中國家庭部門的杠杠率不高。雖然今年房貸的增速非常快，但中國家庭債務占GDP的比重仍然不到40%，大概23萬億人民幣左右，其中大部分是房貸。假設這些債務的平均利率是5%，每年利息支出 在1.2萬億左右，而居民的銀行存款就有將近60萬億。而且，這5%的平均利率還有很大的下調空間，目前香港的房貸利率就隻有2%左右。3第三，中國房價和金融市場的關係並不那麼緊密。很多人以為美國08年金融危機的主因是房價下跌，其實，房價下跌隻是一個導火線而已。更重要的是，下跌的房價導致了大量以房貸為基礎的衍生產品出現了違約，從而引發金融市場出現大規模恐慌，最後升級為一場全麵的金融危機。單單房價下跌本身，並不足以直接導致08年這麼大的危機。例如香港在2003年的時候，房價曾比97年的高點下跌了70%，但金融體係仍然正常運作。在中國，類似的房貸衍生產品幾乎不存在。而且中國首付比例非常高，直到2015年9月前仍要求30%的首付比例，現在仍有20%，並不存在美國式的次貸現象。4第四，中國政府的房價調控降低了樓市的風險。曆史上幾乎每次房地產短周期背後，最重要的因素都在於政策的變化。中國房價的上升周期通常低於兩年，除了開始的醞釀期，以及最後的熄火期，中間房價上升較快的時間，隻有1年左右。上升周期後，再進入一到兩年的房價平台期，消化前期的房價漲幅。這種衝刺和修整交替的短周期特點，防止了房價在一輪周期中上升過多。2016年10月以來房地產政策再度收緊，樓市已經開始降溫，201年甚至可能出現全國範圍房價下跌的情況。這種短周期的現象，一定程度上遏製了價格一次上漲過多的風險。5第五，中國政府手中擁有大量的政策工具。例如，由於農村土地產權的性質，中國政府對於土地供應的保持著非常強的控製能力。在樓市低迷的時候減少供地，在樓市火熱的時候增加供地，從而改變供應狀況並且穩定市場預期。事實上，政府不僅可以改變未來的土地供應，在極端情況下甚至可以改變過去的土地供應，比如從開發商手上回購土地，或者改變土地用途及容積率等。政府還可以控製信貸，包括首付比例，按揭利率，貸款資格等。政府還可以改變購房條件，例如戶籍，居住年限，已購套數等等。6第六，一線城市的限購，使得北上深的房價，主要受改善性需求而非炒房推動。固然在這波樓市上漲中，有大量的購房者加杠杆買房，但高額的交易稅費，使得這些買賣更接近未來需求的提前釋放，而非在短期內的炒樓行為。另外，限購的存在，能夠使得潛在購買力在未來逐步釋放。在大多數市場上，當預期達成一致，比如所有人都看漲時，市場離反轉通常就不遠了，因為這時潛在的買盤力量已近耗盡。但一線城市的樓市不同，即使所有人都看多一線樓市的房價，場外還有大量因限購而無法入市的潛在購房者，買盤的力量依然存在。而且，地方政府可以根據本地樓市的狀況了來調整限購條件，從而保證了新購買力長期穩定的入場。7第七，中國作為趕超型國家，在接下來的十到二十年裏，經濟增長雖然不太可能重複過去的經濟增速，但仍可能比其他發達國家的要快。這會影響到合理的房價收入比，由於租金是收入的一部分，也會影響到房租收益率。以房價收入比為例，當下中國一線城市的房價收入比，的確要遠遠高於世界上大多數一線城市。以上海目前的平均收入，普通家庭買房要32年，而東京隻需要23年。但是，假如上海未來20年可以保持5%的名義收入增速（包含了通貨膨脹的收入增速），而東京隻有2%。那麼，上海現在的房價相當於未來20年裏每年平均收入的18倍，而東京是19倍。當然，這樣的計算是比較簡化的，因為還需要考慮其它因素，比如中國特有的戶籍製度給一線城市帶來的教育養老“租金”，嚴控大城市人口的人口政策，在大城市保留大量耕地的土地政策，以及持有房產的成本差異如房產稅等。&土地供需錯配的負麵影響需要指出的是，作為經濟研究者，我們主要著眼於預測的準確性而非價值判斷。雖然我們認為樓價大跌的可能不大，引發經濟硬著陸的可能更小，但這不代表我們認為房地產的現狀是健康的。就如同我們在“中國債務的虛與實”（鏈接）中對中國債務問題的分析，中國出現美國08年債務危機的可能性並不大，但是債務卻折射出中國經濟深層次的體製性問題。危機的可能性低，反而會降低解決問題的緊迫性，長期來看增加了問題的嚴重性。1首先，土地的“供需失衡”造成了地區和城鄉之間的財富分配惡化。一個上海居民，和一個長沙居民，還有一個在城市不擁有房產的農民相比，過去10年中財富的變化有天壤之別。雖然他們的工資收入也有差距，但這種財富的差距，主要是由於房產增值帶來的。2其次，土地的“供需失衡“降低了中國經濟潛在的增速。中國經濟越來越依靠服務業和創新，而大多數的高端服務業都位於一二線城市，而絕大多數創新也是在一二線城市完成的。由於房價高企，妨礙了人口集聚的進程，目前北京上海人口的增加速度，和5年前比已經大幅放緩。另外高房價導致勞動力成本上升，也對企業的競爭力產生了不利的影響。3第三，新房價格中可能有超過一半歸政府所有，包括地價收入和稅費收入，這本質是一種從居民到政府的轉移支付。而居民為了買房，則被迫減少消費增加儲蓄。最後的結果是，中國經濟中消費的比例遠低於絕大多數國家，所以儲蓄率特別高。而這些儲蓄最後又通過銀行貸款，變成了投資和債務。這就是我們在“中國債務虛與實”中提到的，中國高債務的根源之一。在這個意義上，中國經濟的幾大重要問題像債務和地產，都是密切相聯的。保彙率還是保樓市？目前有一種說法是保彙率還是保樓市。持有這種看法的人認為，因為房價已經漲了這麼多，那麼中國的房產作為一種財富，已經大大升值，如果人民幣對美元不貶值，那豈不是可以把全世界都買下來？這種說法並不準確。首先，就像前麵提到，房價大幅上漲不是一個全國的現象，過去三年裏，房價累積漲幅超過收入累積漲幅的城市並不多。其次，房價代表的是最近成交的價格。而房地產市場是個存量遠超交易量的市場，用當前的交易價格乘以整個房產的存量來計算財富升值，並不合理。第三，即使房價上漲導致財富大幅上升，對彙率會產生一定壓力，但彙率是由多種因素綜合的結果，並不是說財富上升就一定會貶值。就像銀行存款從2000年左右的10萬億人民幣增加到目前的接近150萬億，很多人在多年前就擔心高儲蓄像“籠中虎”，會引發高通脹或大貶值，但至今也沒有發生。事實上，房價和彙率同向或反向變動的情況都很常見，原因在於，房價隻是影響彙率的諸多因素之一，彙率也隻是影響房價的諸多因素之一，兩者並不存在一一對應關係。其它因素像資本流動，風險偏好，經濟增長，通貨膨脹和貨幣政策，都會同時影響到彙率和房價。最後的結果取決於眾多因素的總和，並不確定。比如像韓國和俄羅斯這種房價上漲和貨幣貶值同時出現的情況，背後的原因在於這些國家的通貨膨脹比較高，“票子毛了”，所以房價上漲和貨幣貶值同時發生，並不存在彙率和房價的棄保問題。中國2014年前有大量資本淨流入，房價上漲的同時彙率升值。目前，影響人民幣的關鍵在於彙率預期，如果人民幣大幅下跌，貶值預期惡化，大量資本流出，這時恐怕彙率和房價一個都保不住。當然，今後如果人民幣貶值預期可以逐步化解，中國的資本淨流入重新轉正，彙率和房價出現像2014年之前的同步上漲，也不是不可能的。房地產市場的未來判斷房地產市場的未來，關鍵看目前的土地製度，戶籍製度，以及嚴控超大城市人口規模的政策，是否會發生鬆動，因為這牽涉到目前中國房地產市場的核心問題，也就是土地的地區供需錯配。如果要判斷目前的政策框架是否會發生改變，首先要對在現存條件下的房地產市場發展潛力有所評估。我們測算，截至2015年底，中國的存量住房達到190億平方米。以現在7.67億城鎮人口計算，中國的城鎮人均住宅麵積為25平方米。 未來的房屋需求主要來自城鎮化，更新和改善性需求。整體看房地產的增長潛力已經大幅下降。具體來說，城鎮化需求：中國的城鎮化率在2015年達到56%。假設城鎮化率在2026年達到65%&（過去十年從44%增加到56%），這意味著未來十年城鎮人口需要增加1.7億人。假設人均住宅麵積為25平方米，這意味著43億平米的新增住房需求。更新需求：在現有的190億平米存量中，有37億平米是2000年以前建造的。由於中國的商品房市場從2000年初才開始真正起步，在此之前建造的房屋大都質量較差。因此，我們假設其中有一半將在未來十年內拆遷重建。這又將帶來約19億平米的住房需求。改善需求：以65%&的城鎮化率計算，到2026年中國的城鎮人口將達到9.37億人。如果假設人均住宅麵積從25平米提升到30平米，這又將帶來47億平米的額外住房需求。把這三部分相加，未來十年的住房總需求大致在108億平米左右。從新開工的角度看，考慮到目前還有30億平米左右的庫存，未來10年的新開工總和大概在80億平米左右，和過去6年的新開工總和差不多。以上的估計無疑非常粗略。比如，如果未來城鎮化更多是靠城鄉合並，那麼上麵的計算就可能會高估需求。其目的不是預測，而是為了一個大致的估計。但似乎可以說，在目前的政策框架下，房地產繼續大幅增長的潛力是非常有限的，而房地產保增長的能力也將逐漸下降。而且，未來的新增需求很可能集中在人口流入的一二線城市，而這些城市目前麵臨著土地供應不足的問題。所以從長期來看，目前政策框架下房地產長期需求並不樂觀，再加上供需錯配這樣的結構性扭曲，有可能會倒逼目前的土地和戶籍政策在未來發生變化。債務和房地產的本質都在於要素錯配本文的核心結論是中國房地產的主要問題並不是泡沫，造成高房價和高庫存並存的主因是土地的供需錯配，而背後又是中國特有的土地製度。由於存在政府的調控，樓市崩盤的風險並不大，但目前的房地產市場已經帶來了諸多的負麵影響，不僅惡化了財富分配，也降低了中國經濟長期的潛在增長率。事實上，房地產和另一個熱點問題債務一樣，具有深刻的曆史和製度背景，反映了中國經濟深層次的問題。一個認識的誤區是將中國的債務和房地產問題同發達國家相類比，認為主要風險在於債務危機和房地產泡沫的破滅。但我們認為，出現危機的風險其實不大，債務和房地產真正問題在於背後反應了生產要素錯配，這種錯配會大幅降低中國經濟的長期增長潛力，這才是最大的風險所在。換句話說，將中國的債務和房地產問題和美國的類似問題相提並論，就好像兩個人都發燒，但一個是因為肺炎，另一個是由於傷口感染。如果隻看體溫高低，把傷口感染當作肺炎一樣治；或者隻顧把體溫降下去，不管發燒的真實病因，都無法解決問題。中國經濟在過去15年能夠實現大幅趕超，要素配置的改善是最主要的原因。全球化的大浪使得數億農民離開農業，進入工業和服務業，這種部門之間的勞動力重新配置大幅提高了生產效率。但是，最關鍵的生產要素，包括資本，土地，勞動力，目前仍然存在著嚴重的錯配。中國的債務問題本質是資本的錯配。在“中國債務虛與實”中，我們談到中國債務主要是國有部門的問題。在企業債務中，國有企業的債務占到6成以上。國有企業債務加上政府債務，占到中國總債務的65%。由於債主也是國有銀行為主，再加上政府的幹預能力很強，短期爆發債務危機的可能不大。但是，對危機風險的過度關注，可能會忽略債務背後更深層次的問題，也就是資本在國有和民營之間的錯配。一個表現就是中國民營企業的規模有限。在2015年財富500強中，有94家中國企業入選，僅次於美國的128家。但美國公司基本都是民企，而中國的94家企業中僅有9家民企。如果不解決債務背後的體製問題，光通過一些財務手段降低賬麵債務，並不能真正達到去杠杆的目的。而房地產市場則是土地的錯配。一方麵人口流入的大城市保留大量耕地，造成房價高企。而另一方麵人口流出的城市建造了大量住宅，造成庫存堆積。將一線城市的房價大漲，同其他國家曆史上的房地產泡沫對比，無疑忽略了中國的房地產市場在供給端的巨大問題，並對一線城市房價的長期走勢產生誤判。最後，戶籍和土地製度也造成了勞動力的錯配。這既存在於城鄉之間：雖然農業占中國經濟的比重已經低於10%，仍有超過40%的人口住在農村；也存在於城市之間，原因正是上麵提到的土地錯配。因此，將中國經濟同日本90年代簡單類比，認為中國將麵臨“失去的二十年”，這種比較並不準確。日本90年代並不存在如此巨大的土地，資本和勞動力的錯配，當然也不存在由於糾正這些錯配帶來的增長潛力。但中國能否釋放這些潛力，關鍵在於改革。真正解決中國的債務問題，主要在於國企改革，改變資本在國有和民營之間錯配。而真正解決房地產的問題，主要在於土地戶籍以及相關的財稅改革，讓土地的城鎮化跟隨人的城鎮化，而不是相反。在這個意義，債務和房地產作為近年來最受關注的兩大問題，既體現了中國經濟深層次的體製問題，也蘊含了解決這些問題的抓手。來源：房地產營銷兵法更多資訊點擊閱讀原文
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