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个人看法深圳各区买房分析
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楼主您好！咨询下目前宝安翻身区没有什么潜力，想换房可行吗？谢谢！
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翻身&后期旧改动工后潜力大，目前宝中潜力与南山不差太多，看你是什么性质目的换置了引用1181楼庐陵小野的发言:楼主您好！咨询下目前宝安翻身区没有什么潜力，想换房可行吗？谢谢！
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谢谢，我是自住房面积120平方米。
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楼主，旧改很难轮到我住的花园
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我不是说你住的小区旧改,周边旧改的带动引用1184楼庐陵小野的发言:楼主，旧改很难轮到我住的花园
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“假摔”深圳房价的所谓‘连降’，更多是一种象征意义的降，事实上没怎么降。一手房的供应今年以来并不充足，而价格一直受到管制。二手房则出现分化，豪宅价格有所上升，普通住宅呈现停滞或萎缩格局。总体来说，由于市场受政策影响较深，目前的弱市表象仍会持续。”新房成交价格会受多方面因素的影响。一方面，考虑到新房价格过高可能对市场造成一定负面影响，所以政府往往会在预售环节与开发商沟通，给出合理的定价指导;其次，售价比较高的项目会结构性影响全市平均价格，所以确实存在延迟备案的情况。”楼市的成交结构也会对均价统计产生较大影响。“看新房的价格，还需要将同类型物业进行对比。戴德梁行一直依据固定样本跟踪制作住宅价格指数，以反映价格的变化趋势，我们发现今年以来深圳房价涨幅越来越低，上半年还存在一定涨幅，但增幅逐季递减，至三、四季度价格已经趋稳。”从价格变动来看，11月深圳市各区的均价变化幅度较大，其中传统城区罗湖涨幅达12%，均价为72584元/平方米。宝安、龙岗也分别录得8%和7%的涨幅。而福田、南山11月均价则双双下滑，跌幅分别为4%和5%，均价分别为76064元/平方米、95003元/平方米。“由于深圳是此轮楼市上涨周期的领头羊，其房价走势对其他城市具有风向标意义，值得密切关注。”
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请楼主点评科技园南区靠滨海大道一排房子并推荐。预算1800。
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安徽宣城：离婚一年内买房不能用公积金安徽宣城市公积金管理中心11月30日发布《关于个人住房公积金贷款和提取规定调整的通知》，对宣城市的个人住房公积金贷款和提取规定进行了调整，这些新的政策将从日起执行。具体调整内容为：一、缴存职工家庭第二次申请住房公积金贷款，须原住房公积金贷款还清满一年。二、不再受理缴存人因直系亲属间住房产权交易的公积金提取和贷款申请。三、不再受理缴存人离异一年以内购买住房的公积金提取和贷款申请。四、不再受理异地住房公积金缴存职工在我市住房公积金贷款申请。搜索发现，宣城并不是唯一这样做的城市，江苏南京最近也有类似情况发生~南京：离婚三个月内在部分银行无法贷款南京市民李女士反映，最近准备购买新房，正在了解银行的贷款政策，但当地中国银行回复她，由于刚离婚，所以在该银行办不了住房贷款。中国银行江苏省分行南京市城中支行个贷部相关人士表示，中国银行目前对于近期离婚的不予发放贷款，至少在离婚三个月内，在中国银行是无法办理的。如果想购买的楼盘有其他合作银行，可以向其他银行咨询。根据核实，南京两大银行对于离婚贷款者不予通过都提出了相应的时间限制。1、中国银行：对近期离婚的不予贷款，至少六个月以上，离婚一年内的要进行综合评估；2、民生银行：对离婚一年内的暂停贷款。无独有偶，为了防止“离婚买房”的情况出现，其实在今年3月份，北京就专门出台了相关政策~北京：离婚一年内购房按二套房政策执行日，中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京市住建委和北京住房公积金管理中心四部门联合发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，明确从即日起，离婚一年内贷款买房，商贷和公积金贷款政策都算二套房。根据规定，居民家庭名下在北京市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。同时，暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含公积金贷款)。我们再来看看，全国其他地区有哪些公积金政策出台呢？山西太原：贷款买房可“部分商转公”12月1日，太原新增“部分偿还商业银行贷款”业务，即“部分商转公”。只要贷款银行与公积金中心签约完成，即可办理该业务。“部分商转公”是指在借款人可申请的住房公积金个人贷款额度不足以全部结清商业性个人住房贷款（以下简称“商业贷款”）时，申请使用住房公积金贷款部分偿还商业贷款的贷款品种，与太原市住房公积金管理中心签署合作协议的商业银行的商业贷款客户可以申请办理“部分商转公”业务。四川成都：公积金提取业务办理资料简化11月2日，成都公积金中心对6个方面住房公积金提取业务办理资料进行简化。1、提取公积金，无需单位证明。2、还贷提取，同一住房不再提供购房合同。3、业务审核材料多项目重新调整。4、离职提取公积金无需终止劳动关系证明。5、对封存账户职工需销户资料的调整。6、重大疾病提取无需生活严重困难证明。海南：停止受理公积金装修提取业务由于《海南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》(琼府〔2008〕74号)已废止，装修提取取消。公积金装修提取业务从11月28日开始停止受理。这是继11月1日海南省暂停个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款后的又一新规。天津：公积金异地转入业务执行新规定为适应住房公积金缴存职工异地就业流动的需求，新规提出职工在天津市稳定就业并正常缴存住房公积金的，可将原就业地缴存的住房公积金转入本市。职工申请办理异地转入业务时应在本市开立住房公积金账户6个月以上，且连续逐月缴存住房公积金满6个月。职工本人可持身份证和住房公积金联名卡，到市公积金管理中心所属的任一管理部办理住房公积金异地转入业务。
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大湾区之争自粤港澳大湾区概念提出以来，本就是房企重镇的华南，更成为了兵家必争之地。克而瑞指出，粤港澳大湾区涵盖深圳、广州、佛山等城市，是诸多老牌房企的大本营，如万科、碧桂园、招商、金地、富力等，这些房企在粤港澳根基深厚，万科、保利等每年在该区域的销售都是数百亿级别。粤港澳大湾区背后，是中国城市圈和城市群的发展理念和逻辑。在此之前，触觉敏锐的房企如万科、保利地产等，早已开始在珠三角、“环穗”、“环深”区域围绕城市群和轨道交通布局，深入到粤港澳多个城市；一些中小房企则更深入发展区域市场，如龙光、时代地产等。平安证券研报指出，目前在粤港澳区域土地储备占比高的房企，包括招商、华发、华侨城、天健等。以深耕华南的龙光地产为例，根据西南证券(600369,股吧)研报，截至2017年上半年末，龙光在粤港澳大湾区拥有土地储备1830万平方米，货值达3145亿元，占比高达81%，其中大深圳片区（深莞惠）占比72%。从销售数据上看，粤港澳大湾区也一直是龙光销售的主要来源，2016年该区域的销售金额占比达到60%。龙光地产透露，公司计划增加在粤港澳区内的投资，特别是发展珠海（楼盘）、中山（楼盘）及佛山等公司早已进驻的市场。而以融创、泰禾、龙湖为代表的外来品牌房企，近年也已深入布局粤港澳。区域深耕一向是龙湖的公司战略。今年5月16日，龙湖以4.82亿竞得深圳沙头角地块，随后又以联合体形式斥资72.3亿港元取得香港启德地块，首次进入深圳、香港市场，从而将其华南版图进行了深拓，并及时对应了粤港澳大湾区的发展规划。另外一家来自北京（楼盘）的房企融创中国，则通过并购与拍地渠道，目前已进驻9座珠三角城市中的8座，并在战略层面将穗深定为重点发展的六大区域之一。融创在该区域的销售目标是2017年卖200亿，2018年达到500亿规模。不过，深圳一家大型国有房企人士指出，房企在粤港澳的发展不仅仅要重视规模增长，更要在城市运营上有优势。从政府的土地出让来看，越来越偏向产业用地或自持用地，无论是近期广州地铁200亿在广州拿地，还是此次世茂240亿拿地，都是产业概念先行；而佛山、广州、深圳今年都拍出了自持宅地，这些都需要房企有极强的运营能力。在这种背景下，大型房企都开始发力产业地产和产城融合，并通过这种模式去获取更多的土地和项目资源。如碧桂园，就以产业地产模式在临深片区获得数个项目；万科在广深有多个产业项目在试验；央企中海外、华润置地也在今年开始产业地产的布局。
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2018年的房价走向2017年，是中国房地产落实“房子是用来住的而不是用来炒的”这个国家定位最坚实的一年，不管你承认与否，行业的游戏规则已经发生巨大变化，同样的环境，不同的态度或许也决定了不同的未来，态度决定一切似乎就是这个道理。那么面对同样的变化，不同的人就会接受不同的考验，不同的人就会做不同的事，而不同的事就意味着不一样的结果。今天小编只选出个人认为最有影响力的12个关键词，每一个词都具有标志性，都意味深长，引人深思。1：房子不是用作炒的从过去鼓励大家买房，到现在让大家理性消费购房，市场真的在被引导着发生新的变化，曾经那个把房子当作炒作工具的时代要远去了。房子是用来住的而不是用来炒的，很简单的一句话，房子虽然本身兼具居住和投资属性，但是这么多年房子的投资属性被过分放大，造成的结果是炒房成风，重要的是人们更加买不起房，而市场风险越来越大。所以，房子要回归居住属性，这与房子可投资并不矛盾。2:调控升级其实此调控升级暗含两层意思，一是调控密集程度空前，调控力度空前；二是调控思路和逻辑发生改变。房地产调控的核心逻辑在于阻止资金过快的涌入房地产市场。据中原地产研究中心统计数据显示，今年以来截至10月底，全国各地发布的房地产调控政策累计超过210次，而在如何密集的调控政策下，房地产市场终于要“变”了。什么叫调控？其实，调控并不是一个让人听了毛骨悚然的词，它本是个中性词，市场过热了要调控，谁又敢说以前鼓励大家买房出的政策不能叫调控呢？调控的用意无外乎与我们的大政方针相对应，相吻合。自从国家在去年提出“房子是用来住的而不是用来炒的”这个定位以后，就标志着调控的方向已经发生逆转。定位变了，调控的方向也就变了，从过去鼓励大家买房到现在抑制炒房，对刚需通过保障政策进行补贴，让大家都拥有住房的权利。3:限制时代2017年绝对堪称调控年，尤其是一二线热点城市，从限购、限贷，到限售、限价、限商，可以说调控不断，力度空前，全面迎来五限时代。调控政策覆盖面也从以往的热点一二线城市向三四线城市进一步扩围。房地产调控通过提高买房门槛、限制信贷甚至提高信贷利率，控制成交量，最终影响房价趋势，今年的调控除了以往的限购、限价、限贷，新增了“限售、限商”内容，全国楼市开启“五限时代”。房价已经回到去年10年份水平，即一年前水平，但是调控丝毫没有放松迹象，这也表明国家在为长效机制做铺垫。4:房价回调10月23日，国家统计局公布的9月70大中城市房价变动情况显示，热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平，同比涨幅全部回落。业内人士表示，调控政策带来的一二线城市房价拐点首次全面出现，这也是最近3年中15个热点城市连续2个月出现全面停涨。曾经红火的房产中介店铺门可罗雀，甚至白天就将防盗门拉下了一半，不再对外营业。许多中介人员表示，二手住宅单价普遍下调万元，商住房总价跌去三分之二，成交量仍萎靡不振。而当地有中介称，许多投资客已经“赔掉了首付”。但是房价真的那叫暴跌吗？是，但是只是相对而言，因为过去房价上涨太多，所以即使暴跌也还未回到原来水平。况且房价也不会失控，接下来我们会说到。5:稳定市场此次国家也算是给房地产未来的方向定了主基调，房地产的新格局基本上也算是定下来了。即“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”。房地产稳字诀应该说成为未来的一个新主题。稳始终要与整体的经济环境相结合，以前是通过加杠杆来实现稳增长。如今不一样了，市场变了，在大力去杠杆的背景下，稳更是为了防范风险。稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，不仅仅是为楼市定调，同时也打破了大家认为政策不会持续的传闻，那么作为购房者来说，心里应该踏实了。未来的市场不可能大起大落，也就意味着该买房就买房，不用过多担心市场的波动会影响你的出手。所以，当下我们看到房价的下跌都是正常回归。6:收紧房贷目前在这轮最严楼市调控政策下，信贷持续收紧，不少房企都融不到资了。10月全国首套房贷款平均利率为5.30%，相当于基准利率1.08倍，同比去年10月上升19.37个百分点。进入四季度以来，超90%以上的银行表示目前均面临额度不充裕问题，放款时间由以往的15-60天延长到60-180天不等，部分银行房贷业务受额度影响已进入排队等候办理状态，少数银行分支行暂停新增房贷业务受理。由此可见，购房者再想依靠高杠杆买房已经不太现实，这是政策引导的作用。7:租售同步今年，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等九部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。从目前推出不可售住宅用地的城市来看，除佛山是服务于周边的广州房地产市场外，出台租售并举政策的城市大多为人口密集、城市住宅土地资源紧俏、城市化水平高、城市发展潜力巨大的一线及准一线城市，如北京、上海、杭州等，即使是佛山，也是存在发展潜力巨大，城市空间狭小，住宅土地资源紧俏的共性。从“居者有其屋”到“房子是用来住的、不是用来炒的”，可以看出国家为了使房地产市场平稳健康发展，在不断地研究和建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。8:租售同权为鼓励发展租房市场，7月17日广州市政府出台16条扶持措施，首次提出“让租者幸福居住”的口号，明确了“租购同权”的概念。16条中既包括租赁住房用地纳入年度土地供应计划、成立广州住房租赁发展投资有限公司等宏观政策，也包括允许满足条件的租房人群子女入读义务教育学校等微观措施。所以有时候买房真的不用抢，更不用担心未来在住房问题上会越来越困难。8月底，武汉组建第一批5家国有住房租赁平台。“我们的目标是年底前提供不少于7000间、30万平方米的租赁房屋增量。”除武汉外，成都和上海在发展住房租赁市场时也将国有企业摆在了重要位置。早在7月底，成都便提出“在2017年底前组建或改建3~4家国有住房租赁公司”。租房市场更加健康良性，也标志着一个全新的租房时代来临。9:共有住房将多出“共有产权住房”这一新品种。8月3日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见。顾名思义，这种“共有产权住房”其实就是买房人与政府共有房屋产权。共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。2014年的时候就提出来过，当时也对此进行了解读。说白了就是个人掏一部分、国家补一部分，个人与国家“合伙”买房，当然产权也就是按照各自的出资比例共同所有了。如果仅仅是打击炒房者，那肯定不够，我们要知道打击炒房目的是什么，安家融媒经常说的一句话就是保障不同层次的居住需求，实现居住形式多样化。说白了，有钱人住豪宅，没钱的可以租房，有点钱却不太多的可以选择共有产权住房。那么共有产权住房就可以保证夹心层买得起房。10:长效机制长效机制正一步步向我们走来，而调控也正一步步向长效机制过渡，只是这种过渡比较不太明显，不是所有人都能看得清。安家融媒认为，首先，以住为中心，实现人人有房住的安居梦。“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，可见房子关乎百姓最切身的利益。保障性住房的满足也是长效机制的一部分。其次，楼市稳定将成为房地产长效机制的重要保障。安家融媒一直强调，一个健康持久的楼市不可能大起大落。那么国家也给房地产未来的方向定了主基调，房地产的新格局基本上也算是定下来了。我们还记得7月份，涉及到房地产的内容有一句话，即“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”，说出了未来楼市的方向。最后，房产税等财税手段取代行政调控最终建立长效机制。房产税一直被当作未来房地产长效机制，很可能正在研究的房地产税将作为地方税制被用上。这个对房地产的影响是巨大的。房产税的征收，客观来说是大势所趋，这就好比调控房价并不一定是让我们都买得起房一样，征收房产税也不仅仅是因为房价高，而是因为土地财政已经开始或即将进入衰退阶段，以房产税为主的财税手段必将为房地产行业健康发展保驾护航。11：转型不管大家的日子好不好过，也不论你是不是大牌开发商，都在琢磨换一种方式赚钱。实际上早在调整之前就已经有很多企业做好了充分准备，创新转型成了各大企业应对挑战的必然选择。据统计，从2013年8月开始，李嘉诚已经连续11次抛售其持有的房地产项目，累计套现1093.78亿港元。李嘉诚作为投资大神，绝不赚最后一个铜板是有道理的，不在于他有多精明，更在于他懂得止赢，也释放了房地产大赚时代过去了。不仅是李嘉诚，据数据统计，从今年2月至今，万达集团已经完成了总金额高达1109.&63亿元的资产大腾挪。如此大规模抛售房地产，有无奈，也有明智，更重要的是王健林已经敏锐捕捉到房地产行业的转向，信号意义非常明确。更了解扫码微信私聊
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南外院士楼项目用地位于高新南环路以西、高新南十一道以北、福海湾街以南、东海万豪广场以东，临近城市快速路沙河西路与滨海大道，同时距离轨道交通2号线科苑站约500米。建设用地面积9997平方米，容积率3.0，计容总建筑面积约29990平方米。用地位置——位于南山区高新南片区，《深圳市南山07-01&02&03&04&05&06&07号片区&#91;高新技术区&#93;法定图则》38-03地块用地规模——9997平方米规划情况——容积率和法定图则一致，为3.0。法定图则要求的配套设施，包括肉菜市场、社区老年人日间照料中心、社区体育活动场地。用地情况——土地权属清晰，均为国有未出让用地。用地周边高端小区众多，南侧紧邻深圳南山外国语学校的科苑分部（小学）和高新分部（中学）用地位于位于高新南环路以西、高新南十一道以北、福海湾街以南、东海万豪广场以东临近城市快速路沙河西路与滨海大道，同时距离轨道交通2号线科苑站约500米。
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2018中央政治局会议:加快住房制度改革和长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作。推动高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求。
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蛇口老旧小区迈向棚改潮，真能如愿以偿吗?
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深圳产权登记交易中心17日下发通知,“停止执行原市国土资源和房产管理局发布的《关于规范境外机构及境外个人购买商品房的通知》(深国房2007254号)”。昨日,深圳市产权登记交易中心相关工作人员向记者证实,自此香港人、台湾人、澳门人以及境外人士都可以以个人名义在深购置写字楼和商铺。
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【房价】中期看经济增长：经济增长是房产价值提升的根本，房产参与创造财富的利润分配，持有房产，等于间接拿到了所在城市的股份。只要经济增长，房产的实际价值必然增加，商品价值体现为价格。&?
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【房价】短期看人口流向：人口流向决定了房产的稀缺程度，供求决定价格，好位置的房产永远不可能满足需求，因为人的需要无限，市场的分配机制是价高者得。简单说，人来多了，好房产不够用，房价必然上涨。
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核心区域——前海中心（南山、前海）、福田-罗湖中心向外扩散；其次是北有龙华中心、东有龙岗中心、西有空港中心形成三足鼎立。此外盐田中心、坪山中心、光明中心将成为新兴起的中心区域。剩下的松岗、观澜、平湖、布吉、坪地、葵涌为组团的“中心”，发展也相对落后；从这一规划大致可以看出，这些区域未来的发展还难以逆转。一方面是现在各区的发展现状，从规划可以看出政府的投入方向；另一方面，产业吸引人流，产业聚集决定未来发展的强弱。而深圳的各个区域在较长一段时间还会是强者衡强、弱者追赶的态势。让我想起一位朋友的话：“涨价红利过后，未来房子还会是核心区域更值钱！”分为两部分，剩下的龙岗中心、空港中心。盐田中心、坪山中心、光明中心、松岗、观澜、平湖、布吉、坪地、葵涌等片区将在下篇阐述！未来深圳真的是看前海，而“十三五的城市布局结构规划指引”里把南山、前海、蛇口、宝中都统划入了“前海中心”。这一片承载着深圳未来的发展极，汇聚了深圳最好的资源，目前整个深圳18大中心占据4个（前海-蛇口自贸区、深圳湾超级总部基地&、留仙洞战略性新兴产业总部基地、市高新区北区&）。这一组团最大的魅力在于将形成高新科技+金融+物流+信息、科技服务+生活服务的大融合。第一梯队：南山产业强区&房价高区无论是产业还是房价，南山是名副其实的第一梯队，南山作为深圳国际科技、产业创新中心核心区，并被业内称为深圳的硅谷；2016年，南山区GDP达3842亿元，位列全市第一。片区产业发展带来看，3个重点区域打造已成型。从深圳湾总部基地串连高新园南区、中区、北区及留仙洞总部基地，形成深圳强有力的高新产业核心。深圳湾超级总部基地：主要发展总部经济、金融服务、商务服务、科技创新、文化创意等功能，打造全球经济产业链条中最高端的国际总部集聚区。市高新区北区：主要承担产业链前端的研发制造职能，大力发展智能装备、通信设备、生物医药、互联网、文化创意、科技服务等产业，打造科技创新研发总部和“双创”示范引领区。此片区位居北环大道以北、南海大道以东、广深高速以南、沙河西路以西围合的区域&，总面积2.58平方公里。项目总投资超过500亿元，现在的发展远落后于南区和中区，片区共有11个更新单元。完成更新改造后，建筑总量将达800万平方米。片区规划有轨道13号线和15号线.留仙洞战略性新兴产业总部基地，从2013年至今，此基地已有一定成果！主要发展新一代信息技术、互联网、软件与信息服务、智能装备、科技服务、专业技术服务等产业，打造国际一流的战略性新兴产业总部基地。另一个整备区域西丽大学城片区，片区借助于大学城扩容为契机、西丽高铁枢纽为引擎、西丽中心区城市更新为龙头的进入2.0发展时代，目前已有18所高校扎根西丽大学城。还将建设的校区有：在房价方面，整个南山区域的房价现在已不低，新房均价达9.5万/平；一些二手房豪宅片区如华侨城、后海这些豪宅区基本在10万-15万/平。区域地段的价值决定着片区的房价，这个片区早已不是刚需客的场，而成为豪宅买家的聚集地。整个南山片区整体房价二手房多为6-8万左右；如南头、松坪山、西丽一带的二手房现在价格6万多还有所选择。新房市场，今年南山片区的供应非常少！香山美墅果岭（均价9万/平）南头豪方天际（7.8万/平）前海东岸（7.5万/平）宝能城（均价8.2万/平）塘朗城二期（均价6.5万/平）前海、蛇口自贸区新兴产业区域，需要等待时日前海目前仍处于建设发展期，整体还没有到预期的发展程度，但这个区域的未来是最为值得期待的，有不少业内人士认为，前海以后的房价会是深圳最贵的地方。2017年7月，深圳规土委正式对外公示的《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》草案显示，前海蛇口片区综合规划的用地面积37.86平方公里（前海蛇口自贸区的28.2平方公里，9.7平方公里的大小南山片区和蛇口南及赤湾片区。）总建筑规模4710万平米。规划就业人口规模约89万人，居住人口规模约62万人。一共分为四个片区：前海片区、大小南山片区、蛇口片区、蛇口南及赤湾片区。前海片区重点发展金融业、现代物流业、信息服务业、科技服务和其他专业服务等。前海作为一个新兴片区，是从白纸上规划起来的区域，承载着未来深圳发展的接力棒。蛇口片区重点发展新一代信息技术、互联网、现代物流、金融创新、科技服务、文化创意、高端旅游产业。这个深圳最具“国际范”及深圳改革打响“第一炮”的地方，这几年的新老融合所迸发火花已经成为深圳的亮丽风景线。于片区的房价而言，前海蛇口有着强劲的产业支撑，现在房价也已到了一定的高点，前海主要建设以写字楼为主，小部分公寓产品，片区的居住只能靠外溢到周边，紧邻前海的宝中、碧海现在的新房价已在6.5-10万/平，随着片区产业投入使用，对周边的房价还会有带动作用。在售新房：新锦安公馆（9.5万/平）中粮天悦壹号（8.2万/平）壹方中心玖誉（大面积段10万/平）碧海君庭（6.6万/平）华丰前海湾（7.5万/平）南山的蛇口片区的房价现在也已经较高，新房都已是豪宅价，双玺&#183;时光道（13万/平）半岛城邦三期（13万/平）第二梯队：福田金融中心，产业仅次于南山福田中心区现在产业上仍旧较强劲，2016年GDP大概在3560亿元左右，位列全市第二。整个区域来说，这几年发展并不是特别明显，因为没有大的规划以及项目投入，但从深圳的轨道交通布局来看，福田在深圳的区位中心难以动摇，而且居住舒适度也较高。当龙华后花园崛起后，福田的房价沦落到与龙华相比较，这是中心的悲哀，却也是福田的机会；福田的总体规划是打造金融高地、专业服务高地、创新创业高地、智慧人文高地，建成一流国际化中心城区和首善之区。金融业作为福田区的支柱产业，集银行、证券、保险、基金、风投于一体，形成了成熟的立体金融体系。各级政府的支持力度也很大。片区可期的如香蜜湖金融中心、大金沙旧改等。此外，还有福田保税区、梅林-彩田片区两个重点片区在打造。福田保税区：构建以大宗商品和高端产品交易展示为基础的对外贸易和开放合作平台，积极培育未来产业并推进先进制造业与高端服务业的融合发展。梅林--彩田片区：主要发展现代金融业、专业服务业、新一代信息技术产业和以生物、印刷、电子为主的传统优势产业。目前片区新房均价为8.4万/平，二手房6万左右有非常多的选择。在售的新房有：万科瑧山府（9.9万/平）绿景虹湾（7.5万/平）高端公寓产品：东海国际公寓（13万/平）深业上城（12万/平）深圳中心天元(10万/平)宝能公馆V-house（11万/平）第三梯队：罗湖、龙华中心罗湖老城新生片区罗湖片区多年已被沦为老城区，也是近几年片区的价值慢慢再次被启动。一方面是生区自身的规划，另一方面巨额的城市更新，片区也迎来新的发展契机。从地理而言，自然给罗湖馈赠了许多厚礼，区域内“四湖一山”几乎无人不晓，“四湖一山”是银湖、洪湖、东湖、仙湖、梧桐山，毗邻香港且乃进出香港重要通道，城区发展成熟与自然环境优厚，成了热爱罗湖市民公认的宜居之地。但在福田、南山面前，罗湖像是穿了条旧裤子，产业也显得落后。在十三五规划中片区有两点重点发展区，一是笋岗清水河片区，主要发展特色商贸、创新金融、文化创意以及战略性新兴产业和未来产业等功能。近期重点推进中外运、深业泰富、深业物流中心、长城物流中心、清水河汽车城、布吉农批等一批重点旧改项目。二是大梧桐新兴产业带，主要发展智力密集型、创新型产业，打造创新科技城区。具体发展新一代信息技术产业，互联网产业，航空航天产业，机器人、可穿戴设备和智能装备产业，生物医药与生命健康产业，文化创意与时尚产业等六大主导产业。在东进战略中，罗湖打造“一河六圈”的国际消费核心区（以布吉河为轴，依托蔡屋围、笋岗、人民南、东门、湖贝、水贝六大特色商圈）；创建国家消费型经济改革创新试验区。通过城市更新集约开发建设万象城周边地区，打造代表深圳形象、媲美国际一流的城市地标建筑群，提升蔡屋围金融核心区和高端商业集聚区功能。并打造成为深圳东部高新区，形成“一校”（筹建“深圳国际联盟城市大学”。）、“三谷”（天谷、智谷、创谷）、“多园区”的格局。[align=center][/align]
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在2018年，莲塘口岸将有望开通，投入使用。这一系列的利好，也会对片区房价有带动作用。罗湖片区的二手房价格现在5-6万左右，新房价格在7万左右，价格相对市区来说，还是一个较低的区域，旧改也会对片区有一定的带动作用。目前在售的新房：华润银湖蓝山（均价8万/平）ONE&39（6万/平）向西雍睦豪庭（6.5万/平）Mr.91公馆（5万/平）深业东岭（7.3万/平）中海天钻（120-180平大户11万/平）招商中环（公寓6.8万/平）龙华中心后起之秀，值得期待这几年宇宙中心赚足了眼球，成为深圳房价上涨最快的区域，现在房价几乎与福田相差不远。但龙华片区的配套整体上现在还较落后，片区整体的产业并不突出，所以把龙华划在了第三梯队里。龙华中心片区主要是集中于龙华北站-上塘站范围，此片区正在成为深圳一大居住中心。去到龙华中心，放眼望去，是密集的一片住宅，并且现在这一片的稍新点的房价基本都在6万多了。重点发展区之一的深圳北站商务中心片区：主要发展总部经济、产业金融、电子商务、商务办公、文化创意、综合商业等功能。近期重点推进轨道6号线和玉龙通道建设；建设新华医院、深圳市第二儿童医院、市美术馆新馆、致远学校等公共服务设施。继深圳书城龙华城9月份开工建设后，龙华文体中心计划在日开工，计划竣工时间为2020年底。另一方面就是龙华的交通，现在从以前的拥堵稍有缓解，除了目前开通的4、5号线，未来还将有6号线、10号线、21号线、22号线、25号线和27号线，共七条线路途经片区。现在片区的房价已不低了，新房价在6万多/平。在红山站周边的二手房如金亨利都会首府已卖到8-9万/平。
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“在深圳买房，不是要买你喜欢的房子，而是买银行喜欢的房子。”银行对资产的嗅觉，比一般人要灵敏。银行在审核贷款时，对购房者抵押的房屋价值进行评估，一般由贷款银行认可的评估公司评估出来。根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的价格，受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响。经过这一系列的综合判断之后，如果评估出来的房子价格比市价高，那这种房子的各方面的配套和条件堪称“上乘之选”。银行评估价高的房子，往往升值潜力较大。那么，在银行眼中，究竟什么什么样的房子值得更高的价格？?1、银行：低价、成交活跃的房子最吃香在银行评估房价时，不单考虑一套房子的价格，更多是整个小区以及片区同类房源的均价。因此这类房源，一般会比较受银行欢迎，评估价格比实际价格高。还有一种房子也颇受银行喜欢，即片区“洼地”的小区。银行投资部刘先生表示，如果一个小片区的均价都高，只有其中某一个小区的价格最低，考虑到片区的综合发展和规划，这个小区的房子一般而言都可以有较高的评估价。深圳就有一些特定的小区，这些房源一般可以评到更高的价格。银行在评估的时候也会考虑到房子流通的问题。在评估时，转手有难度的房子一般比较难评高价。首先考核的是小区的成交情况，倘若小区成交冷淡，一般评不了高价。此外，转手时有税费过高的产品，如公寓、以公司名义购买的房源等转让税费过高的产品都比较贷到高价。除此之外，投资管理公司林先生表示，银行比较喜欢的房子主要有三种类型：一是长期出租高租金，租赁合同长的房子；二是学位房；三是周边政府规划的未来公共交通及设施完善的房子。2、评估公司：区位＞交通＞配套（学位）银行更喜欢成交活跃的房子，或者是评估价和成交价差别很大的房子。“同个地段的话，看楼龄，银行喜欢2000年左右的房子；同个小区同户型的话，看楼层，银行喜欢中间楼层的房子。面积段的话，90平左右的房子最吃香。”确实存在有一些房子能贷得更多款额的情况，最高可能到20%。“以我的经验来看，银行最喜欢地段好、面积小、易变现的房子。”“一般从放贷比例讲，新房肯定优于旧房。”影响房地产价值的因素有三：区位、实物、权益。区位是银行在考量时最看重的因素，倘若房子周边有旧改，也是特定的加分项。影响因素排序为：区位＞交通＞配套（学位）。在谈及成交量是否影响房产价值时，成交量确实也是一个影响因素。值得注意的是，有些稀缺资源很少有成交，但不影响房屋的价值；有些物业有价无市，银行估值时也会慎重考虑。3、中介：稀缺资源最讨喜“[b]银行喜欢什么房子？当然是稀缺资源！”同地段同户型的情况下，学位房肯定会比非学位房获得更高的贷款。另外，有自然资源，例如海景、公园等不可复制的资源的房子也会估值更高。“在深圳，自然资源将会越来越稀缺。也许现在看影响不大，但随着城市的发展，效益会越来越显著。”至于地铁是否影响到房产估值的问题，他表示当下还是有影响的，但随着地铁建设的推进，未来地铁房将变成标配，而不再是加分项。豪宅之类的稀缺房产。另外，他补充了一个冷知识：同等条件下，装修好的房子也容易让银行相中。“评估主要是根据以往的成交价为指导评估，银行主要看地段和楼龄。”“同个地段，主要看楼龄；同个户型，看楼层朝向。”他补充道，银行喜欢成交活跃的，周边有无城市更新并不影响房产估值。楼龄是主要的影响因素。年限越久贷款年限越低，计算公式为：贷款年限+实际年龄不能超过70年，楼龄年限+贷款年限不能大于45年。（此为大部分银行的规定，不排除有些银行规定有所变动。）[/b]
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