揭秘房产中介乱象：虚假房源、散播谣言哄抬房价
来源：新华网
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新华社上海4月18日电&题：上海发现超四成网上房源虚标房价 有的地方银行与政府人员被查——揭秘房产中介乱象新华社“新华视点”记者 郑钧天、邓中豪上海市日前开展房地产经纪企业执法大检查，链家、我爱我家、太平洋等6家中介公司因虚假宣传被处罚。近日，北京、上海、西安、石家庄、三亚、福州、厦门等多地已开展房产中介专项整治。“新华视点”记者调查发现，二手房交易中虚假广告、散播谣言、哄抬房价等乱象层出不穷，上海消保委发现超四成网上房源虚标房价。一些中介机构还借“高评”或“低评”房价收取非法费用，甚至将政府工作人员、银行员工拉入其中，成为利益链的一环。乱象层出：虚假房源、费外收费、散播谣言哄抬房价日前，记者登录搜房网、58同城等网站，选取中原地产等三家中介公司刚刚更新过的上海房源要求看房。一家中介表示“该房源刚刚卖掉”，建议看看“不在一个楼层的同一户型”；另一家中介表示“户主临时提高了售价”；第三家中介听说记者想买一套“南北通透”的两室房，直接带记者看了两套“门对门”的独立一室户：一套朝南、一套朝北。实际上，网上乱挂虚假房源现象，在当前房产中介行业较为普遍。上海市消费者权益保护委员会调查显示，20%网上挂出的最新房源已售，41%的房源虚标房价，实际询问到的价格比网上标的价格平均高23%。记者调查还发现，一些中介机构收费标准不透明，“费外收费”现象普遍。中介机构普遍收取“贷款服务费”，但如直接在银行办理贷款并无此费用。一些二手房中介以拒绝办理过户或扣押房产证为要挟，过户前恶意提高服务费。此外，一些中介机构还利用市场垄断地位，联手提高中介费。2014年6月，天津市我爱我家、中原地产、链家地产等三家房地产中介统一将二手房交易服务费从总房款的2%上调至3%。天津市发改委认定三家公司违反反垄断法相关规定。一些中介机构甚至通过传播政策谣言，鼓动购房者“迅速出手”。天津一些中介机构在春节后散播“政策传言”，称4月1日后天津市将出台新政策，提高贷款首付比例，鼓动大家赶紧买房过户。然而，4月1日所谓“新政”并未出台，中介机构又开始散播5月1日后将出政策的说法。灰色利益：高评骗贷、低评逃税，银行员工与政府人员暗为内应记者调查发现，一些中介还在“灰色地带”游走，依靠诱签“阴阳合同”赚取高额“低评费”或“垫资费”，甚至为购房者制办假离婚证收取“工本费”。——勾结银行员工，高评房价套取银行贷款。记者在天津、上海等地采访发现，链家、中原、我爱我家等中介机构，均表示可协助以“高评房价”的方式套取购房“首付款”。一位基层中介业务员坦承，鼓动并协助购房者高评房价，既为促成交易也为赚取不菲的“垫资费”。据介绍，“垫资费”一般按照垫资金额的1.6%－3%收取。有的中介机构为实现“高评套贷”，甚至向银行员工行贿。2014年6月到2015年3月，苏州某银行职工顾某因收受多名中介贿赂90余万元，抬高客户信用等级，被依法判处有期徒刑4年3个月。——低评逃税赚取“低评费”，有政府人员被拉下水。一些中介机构诱导买卖双方签订“阴阳合同”。买卖双方在房管局以较低的价格过户，以降低税费，但实际交易则按照双方私下订立的价格进行，房款差额另付。上海古北地区的三元石房产中介告诉记者，如果想少交税就要把房价做低，但是需要交最低3000元的“低评费”。记者调查发现，所谓“低评费”少则数千元，动辄上万元甚至数万元，往往为现金交付。一位业内人士透露，有的中介机构甚至专门派人在住建部门“长期驻点”，“打点”政府人员。2009年至2013年，赵某在从事房地产中介业务过程中，为逃税多次给珠海市地方税务局工作人员行贿共计近70万元，被依法判处有期徒刑5年。——鼓动买房假离婚，甚至亲制假离婚证收“工本费”。记者调查发现，部分中介机构为促成交易，还诱导购房者办理“假离婚”，以享受首套房利率优惠和更低的首付比例。天津市一位民政工作人员表示，从2016年至今，天津某区离婚登记数量同比增长了73.5%，“按经验判断‘假离婚’估计占一半左右”。记者在天津采访了解到，有房地产中介利用民政局婚姻信息不与房管局联网的现状，替买方制作可以以假乱真的“离婚证”和“户口本”以蒙骗房管局，并收取数百元的“工本费”。住建部及多地政府已开始清理整顿针对二手房中介市场的种种乱象，住建部及多地政府已开始清理整顿。住建部副部长陆克华在全国“两会”期间表示，在我国6万多家房地产中介机构中，存在着一些不良、甚至违法违规的中介机构，通过各种方式谋取不正当利益。住建部已决定今年开展一次专项规范和整顿行动。近日，链家、我爱我家、太平洋等六家中介公司因虚假宣传问题被上海市工商部门处以13万至20万元的行政处罚，并取消了涉案门店以及相关经纪人员的网上签约资格，记入信用档案。上海市住建委表示，4月起开展的房地产经纪专项整治工作，将重点查处捏造散布涨价信息、虚假宣传、诱骗消费者交易、变相收取额外房价款、伪造证明材料和法律文书等行为。3月底，北京市住建委针对7个区、120家房地产经纪机构门店进行专项执法检查。重点检查擅自发布房源信息、哄抬房价、“阴阳合同”等十个方面，高压之下，多个中介门店被迫将单价在15万元以上的学区房下架；深圳则不断加大对房地产场外配资的整顿力度，深圳市互联网金融协会日前要求，成员企业停止“众筹炒楼”房地产金融业务，并自查清理。不少二三线城市也已陆续开展整顿工作。西安市房管局近期巡查经纪机构117家，对14家无营业执照违规经营的机构及时通报工商部门进行协查；责令未在房管部门备案的56家机构整改，查出22家涉嫌逃避执法检查的机构。石家庄、福州、厦门、三亚等地均表示将对房地产经纪市场集中开展专项检查，虚假房源信息、提供或者代办虚假证明材料、协助当事人签订“阴阳合同”违规收费、违规从事房地产金融服务行为等将成重点整治领域。中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮认为，二手房中介野蛮生长给消费者带来严重困扰，亟待加大治理力度，重拳出击，坚决打击乱象，促进市场健康成长。
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48小时热文排行贪小便宜吃大亏 二手房做低交易价格风险大
【连网】（记者 侍敏） 四年前买的二手写字楼，交易时为了少交税收而做低交易价格，结果四年后再交易时才发现，要面临更多的二手房交易税费。最近，市民王先生为自己之前的&贪小便宜&行为后悔不已。
王先生最近的遭遇就是一个例子。他告诉记者，四年前，自己以105万元的价格购买两间二手写字楼，交易时，中介公司表示，可以帮忙做低交易价格，这样一来，买卖双方都可以少交不少税费。&我当时算了一下，如果按照中介公司给出的交易价格75万元来算，自己至少可以少交9000元契税，当时我认为还是挺划算的，便听信了他们的话。&然而让他没有想到的是，最近因为孩子出国需要钱，他便决定将这间正在出租的写字楼出售，最终与买家商定成交价为115万元。本来自己的房子是105万元购买的，按照商业用房税费征缴标准来算，作为卖家的他除了要交房产增值部分20%的个税，还要交增值部分5.65%的营业税，以及其他一些税费，这样算下来，杂七杂八一共要交的费用在三万元左右。然而到了交税窗口核价后才发现，自己居然要交税费10万余元。
后来王先生才知道，四年前为了少交税，同意中介公司做低交易价格，如今自己成了卖家，便面临多交更多税费的尴尬。&当初买房时，我作为买家，只要交纳总房价3%的契税即可，而现在成了卖家，要交诸如个税、营业税、增值税等很多税费，而且这些税费都是按照二手房前后两次交易的差额征收的，也就是说，上次我将价格做低了，这次交税就得按照当初征税价75万元来计算差额。&他告诉记者说，因为买家坚决要求按照实际交易价格交税，如果自己毁约，便要双倍赔偿买家定金，无奈之下只有沉痛地为自己四年前的贪便宜&埋单&。
记者采访时也了解到，为了少交税费，很多中介公司都会帮助买卖双方做低二手房交易价格，然而这种做法风险颇大。
首先是买家负担加重，交易风险更大。因为实际交易价格高于报税的价格，高于部分不在合同范围，卖家往往要求买家现金支付这部分房款，无形中加重买家负担，而且一旦交易不成，高出的这部分房款因为不在合同范围，也增加了买卖双方的交易风险。
其次便是做低房价会加重日后再次交易时的税赋负担。做低房价买家看似是占了不小的便宜，然而一旦再次交易，买家有可能会付出更大的代价。
最后一点就是卖家还将面临处罚的风险。做低房价其实是一种逃税行为，一旦逃税事实被税务部门掌握，不但要补交税款，还会面临相应的处罚。&&
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二手房做低房价的法律风险
所谓“同案”，是指同一事实，同一法律关系，尽管此案与彼案之间的事实不可能完全相同，但“同案”却是相对存在的。“同案不同判”现象是指两个案件之间，事实相同，法律关系相同，所作出的判决结果却不同。司法实践中，存在大量同案不同判的现象。以二手房交易中作低房价(将房屋成交价格大体分解为房价与装修、设备补偿金两部分，使得纳税申报的房价低于实际成交的房价，从而达到逃税的目的)的房地产买卖合同纠纷为例，有的法院判决作低房价的买卖合同或居间协议无效，有的判决有效，还有的判决部分有效、部分无效，在一定程度上动摇了司法权威，影响到司法机关公信力。因此，检察机关对“同案不同判”问题加强法律监督具有十分重要的意义。■作低房价的合同是否有效在房地产买卖交易中，根据我国有关税收，买方应缴纳契税、印花税，卖方应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加以及。房地产买卖双方在买卖合同或居间协议中作低房价，客观上违反了税法强制性规定，逃避了国家税收，导致国家税款流失，损害了国家利益。因此，根据《中华人民共和国》第五十二条第(五)项的规定，合同可因违反法律、行政法规强制性规定而无效，作低房价的条款因违反税收强制性规定而无效。根据《合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。作低房价的买卖合同或居间协议的其余部分属当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应属有效。因此，作低房价的房地产买卖合同作低房价的条款无效，其他部分有效。一般情况下，房地产买卖双方作低房价的，无需承担民事法律责任，只需按照真实房价继续履行合同即可。但在某些案件中，由于买卖双方约定了虚假房价，导致一方当事人此后对虚假房价提出异议，并影响了合同的继续履行，对此买卖双方均有过错，应各自承担过错责任。但对虚假房价提出异议并拒绝履行的一方过错更大，因其存在两方面过错:第一，违反国家法律，作低房价;第二，拒绝履行房地产买卖合同，或拒绝按照居间协议签订房地产买卖合同。而愿意履约的一方当事人仅存有一方面过错，即违反法律作低房价。因此，法官应根据双方过错情况进行裁量，确定合理的数额，避免出现过错大小不同的当事人承担相同的责任，或一方当事人承担全部违约责任的情况。这一责任分配方式，客观上有利于减少作低房价的现象产生。买卖双方在签订作低房价的合同时，应预料到相应的风险，即对方以房价虚假为由不履行合同的情况下，由于买卖双方对作低房价均有过错，愿意履约一方也应承担一定责任，客观上减少了当事人，尤其是不能从作低房价行为中获利的一方当事人作低房价的意愿。■法官是否应主动审查房地产买卖合同是否存在作低房价在实践中，房地产买卖双方作低房价主要有两种情况:第一，在房地产买卖合同或居间协议中约定虚假房屋成交价格，并另行签订补充协议，约定真实成交价格;&第二，在房屋买卖合同或居间协议中约定房价若干，装修款若干。由于房地产买卖涉及金额较大，当事人仅以书面形式约定虚假成交价格而未以书面方式约定真实成交价格的情况极少。在第一种情况中，当争议发生时，当事人往往明确主张，约定房价不是真实成交价格，并举出补充协议加以证明。此时，作低房价的事实很容易被证实，法官应确认该事实，并在此基础上进行判决。如果双方当事人均未提出房地产买卖合同或居间合同中所约定的房价为虚假房价，则不能要求法官主动审查作低房价数额的合理性，因为房地产市场变化较快，房屋价格一直处于波动之中，不能要求法官随时掌握房地产市场信息并对房地产买卖价格是否合理进行判断。因此，法官仅需在发现有作低房价可能的时候进行审查，如一方当事人提出买卖合同存在作低房价时，法官应主动审查。根据谁主张、谁举证的原则，在判断房地产交易价格是否系虚假成交价格时，应主要由提出该项主张的当事人承担举证责任。但法官也应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。在必要时，法官可以咨询房地产交易中心相关工作人员，了解讼争房地产的大致价格。■买卖双方、中介公司应承担的责任房地产买卖双方作低房价的，从性质上看，属于一种逃税行为，不仅破坏了国家对于不动产交易的税收体系，使国家应征税款流失，还扰乱了不动产交易的市场秩序，由于房产交易信息本身是交易的基础，如果登记机关的合同等信息本身就不真实，将削弱不动产登记原则的意义。房地产买卖双方作低房价逃税的，应承担相应的行政责任，情节严重的，应承担刑事责任。中介公司由于具备房地产买卖方面的专业知识，往往在作低房价的过程中起到了至关重要的作用，不乏为获得佣金而促使买卖双方作低房价者，极大地影响了国家税收体系和市场秩序。因此，中介公司促成房地产买卖双方作低房价进行交易的，理应进行处罚，但目前尚缺乏相关的法律规定。房地产管理机关虽然是房屋买卖中介公司的监管机关，但未经法律法规授权，不能对中介公司促成买卖双方签订作低房价合同的行为进行行政处罚。因此，应当制定行政法规或地方性法规，赋予房地产管理部门对中介公司促成买卖双方签订作低房价合同行为的行政处罚权。对中介公司确实促成买卖双方作低房价的行为，可以予以通报，并将通报内容在新闻媒体上公布，还可以进行警告、罚款、没收违法所得以及暂扣或吊销营业执照等行政处罚，对具体操作的执业人员，也应进行警告、罚款、没收违法所得等行政处罚;执业人员构成教唆犯罪的，应当受到刑罚处罚。此外，行业协会应尽快制定行业规范，掌握中介机构及其执业人员执业情况和违法违规情况，在协会内及时通报行政机关的惩戒、处罚情况。
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为逃税做低房价签阴阳合同 律师:双方权益难保证
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　　为了偷逃税费，房产中介和少数市民在买卖房产时串通一气，恶意做低合同价格。然而，这种方式后患无穷。近日，读者王先生就卷进了一桩房价作伪事件，违心地在作伪的合同上签下自己的名字。经本报介入，连日来头疼不已的王先生有望摆脱困局。
　　被迫签下阴阳合同
　　6月初,王先生通过某著名港资中介公司购买一套建筑面积为89.4平方米的房屋，总价155万元，其中包含王先生应支付的交易税费和中介费。据此计算，扣除相应税费和佣金，房屋成交价应为149万元。随后，王先生支付10万元定金，签署了一张注明房价款为155万元的房地产买卖居间协议。
　　然而，事情突然有变。签署正式的房地产买卖合同时，中介公司和上家一再坚持，合同中的房价只能写89万元。这样一来，这套房屋每平方米的单价骤降至9955元，恰巧可以满足“中内环之间单价低于1万元/平方米”的普通住宅标准，而一旦挤进普通住宅的门槛，上家就可以减免本应缴纳的营业税、土地增值税和个人所得税，作伪前后的差额高达7万元！
　　王先生不愿违法签订阴阳合同，而且这样会导致他将来出售这套房子时必须额外缴纳89万元与155万元之间差额部分的营业税、土地增值税和个人所得税，按照现行税率计算，根据购房时间长短的不同，金额在10万元左右。
　　但是，中介威胁说，如果他不签阴阳合同就是违约，10万元定金将分文不退。对法律不甚了解的王先生迫于压力，签署了一张房价为89万元的合同，但事后左思右想总觉不妥。经本报介入，中介公司现已承认，不应为了促成交易赚取佣金而怂恿买卖双方偷逃税费，他们愿意尽力协调，解除虚假合同，重新签署真实合同或无条件解约。
　　价格作伪涉嫌违法
　　自从颁布针对普通住宅和非普通住宅不同的税费标准后，阴阳合同屡见不鲜。上海新文汇律师事务所张移律师认为，这种行为涉嫌违法，一旦发生纠纷，双方权益难以得到保证。
　　首先，恶意串通损害国家、集体或他人利益的合同系无效合同，当事方必须承担对方随意撕毁合同或遭举报揭发的风险，同时，明显低于市场行情的偏低房价很难在交易中心审查通过，降低了房屋成功交易的可能性。而且，下家今后出售时需要额外缴纳差额部分的税费，金额往往会大幅高于上家偷逃下来的税费，给下家带来经济损失。更加需要提醒的是，如果逃税金额超过应缴税款的10%且超过1万元，逃税者还要被追究刑事责任。
　　他建议，买卖房产的当事人遇到对方和中介提议房价作伪时，应一口回绝，对方及中介均无权指责违约或主张违约金。(记者 孙云)
本文来源：新民晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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