二手房买卖，卖方隐瞒房屋实情，要承担那些责任？
上个月说过一个案例就是，有一个女的买了一套别墅，最后得知，房子发生过凶杀案，轰动过全城，后来一纸诉状把卖方告上法庭，直接判处撤销交易，钱款返还；
类似这样的房子太多了，也不全不是有凶杀案，而是各类问题；
然而，钱到了卖方手里，房子过户后，就成了一个被动的角色；
那么，卖方故意隐瞒房屋的一些问题，会受到什么样的处罚，承担什么样的责任呢？
问题层出不穷，千姿百态，没有唯 一 只有共性；
第一：卖方违约，应该怎么办？
这个问题一般也就，几种解决方式，也很简单实用；
一种是协商，协商能妥妥的办理，那是最好的一种办法，省得劳民伤财了；
另一种是起诉，直接按照合同法起诉对方，获得权益；
得到的结果来看，无非就是那么几种情况；
一是支付违约金；
房价涨了，我不卖了，可能面临着支付双倍或者更多倍的；
二是损害赔偿；
损害赔偿，就是一些卖方未告知的事宜，最后导致了买方的经济损失，那是要赔偿的；
三是继续履行责任；
一旦到了法院的程度，一般都会是鱼死网破，有的卖方一看涨价就不卖了，但是有一个办法可以让你继续履约，那就是起诉你做房子的保全；
这种情况，适用于一房两卖的情况，先签约合同的，有保全房屋的权利；
第二：卖方必须履行告知义务；
记得有一个网友，买了一个二手房，由于是冬天买的，可是眼瞅着夏天来了，一下雨家里就漏水，顶楼有时候，就是会有这样的问题，那怎么办呢？
找开发商协商修复，也未果，最后一纸诉状告了原房主；
卖方在卖房时故意隐瞒了房屋容易被漏水侵蚀的真实信息；
按照要求其按照合同的约定承担赔偿损失的责任。
法院最终判定，卖方先行赔付这个网友相关损失后，可向房屋开发商主张赔偿责任。
也就是说，卖房人违背诚实信用，隐瞒房屋质量问题、居住环境问题或者伪造房屋有关文件资料等，买房人事后发现的，都可以依据合同法等法律的规定，向卖房人主张违约责任。
第三：还有哪些问题，可以主张违约责任呢？
这个问题，有时候会很多，每个人都有以一些自己理由，就是不履行协议，为什么？
多数是因为，钱的问题，利益的问题；
一类是后的一些善后问题，房屋的质量问题，买房后的户口问题，等等；
一类是买卖方的交易过程中的一些问题；
签了定金，一般都是因为信任问题，而产生的一些摩擦，之后就是相互的撕比，不配合；
这类问题，占据中绝大多数比例，而且有时候说不清，理由就是信任缺失；
后来政府实行了网签，实行了资金监管，按理说优化了信任流程；
可是房价一涨，到了卖方市场的时候，又失灵了，卖方就一个态度，你爱买不买，不买还涨，你不买有人买，理由就是不网签，不走资金监管；
若是全世界人买房，不去就不买了，实行成为制度，那就好玩多了；
但是还会有漏洞，就这么一个问题，也是较劲了脑汁；
阿永哥点评：
一是卖方违约，看似不经历法院的时候，占主动，但是一经历诉讼程序，可能就成了被动群体，还是不违约的好，懂了吗？
二是卖方违约，有时候被动到什么程度，房子被查封了，那是常有的事；
这个谁也玩不转了，买卖租赁，一切和房子有协议的事情，一律禁止，你看谁占主动？
三是契约精神，不能让利益给割断，否则谁割断，谁受伤；
买房卖房，怎么增值，怎么识破花招；
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买房的人，不一定全部都是需要贷款，有一拨人即使买房凑钱，借钱也要全款买房；
你若问他，为什么全款买房？
他的神回答，就是贷款30年，100万的贷款，按照目前4.9%的利率，接近90多万的利息了；
即使是使用公积金贷款，也需要60多万的利息，太高了；
这么高的利息，白白给银行，心疼死了；
我只能默默地心里问，利息高吗，你是没做过生意，月息2分的利息是常见，最高就不说了；
这是什么概念呢？
一块钱每月2分，每年0.24元，折合一万块每年利息2400块，四年就是1万的利息，听起来高吗？
这也是目前网络贷款公司的一些基本的利息，房贷的利息真的是最便宜的；
有一个小伙，问我，自己不是有钱人，但是买房还能全款，到底是全款好，还是贷款好？
我干脆的说，贷款好，为什么呢？
第一：通货膨胀因素会减轻还款压力；
之前也多次说过这个话题，就是10年前买房的人，现在活得都很潇洒，为什么呢？
两个朋友两个结果；
一个朋友是8年前买房，那时候房价还很低，不到2000每平米，80平米的房子，贷款10年，每月还款1100块钱，就剩下两年就还款完毕了；
那时候他工作，每月2200多块钱，一半给了房贷，老婆生孩子，喂奶粉，每月紧张的要死；
现在如今，两口子工作，每月6000收入，房贷那就不是事；
另一个朋友2015年买房子，同样80平米，房价4000多，贷款20年，每月还款1500块左右；
说明什么问题呢？
一是买房越早，后期通货膨胀，工资相对越高，还款额度占据工资额度的比例越小，还款越轻松；
二是房价涨了很多很多，买的迟了，要还款更多，这个道理不用多讲了；
第二：闲钱可以做一些理财和投资；
我不是专业理财顾问，说的对不对，大家自己思考，这只是个人看法；
有几种选择，可以参考一下：
一是可以再买一套房，选择优势房源，可以以租养贷；
本来准备有100万买房，现在只需拿出80万买房，30万首付一套，50万首付一套，为什么呢？
30万首付的房子自己居住，50万买的房子，以租养贷；
剩下的20万，可以当作备用资金，应急时用，也可以适当购买保险理财；
为什么这么选择呢？
一是这个选房的要求极高，第二套房可以选择二手房，成熟社区，提前知道房租预期；
二是做好对冲，20万可以对冲很多的应急事件，那这20万，就不可以继续的当作其他使用了，对冲资金；
以租养贷是一种对冲，自己的收入与支出是一种对冲，应急也是一种对冲；
阿永哥点评：
一是房贷的利息是所有贷款中最低的，公积金那就更别说了；
你看着利息很多，平均到30年当中，每年是很少的，每月那就更少了；
二是买房增值和理财是一种游戏，是游戏就要准守规则；
做好未来5年的打算，之前就一直这么说，现在依然是这么说，因为2到3年内你就卖不了；
游戏规则，就这么简单，即使让你卖，有人买吗？
这也是一个大问题，必须思考，那就要做好游戏对冲，才会长治久安；
三是贷款买房，如果可以多贷就多贷，时间越长越好。
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好家，福居，置好业！
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要是手里有闲钱，你会不会提前还房贷？
要是手里有闲钱，你会不会提前还房贷？
来源：网络
编辑：辽源信息港
一个买过房子的朋友，贷款还了5年了，也没有使用公积金贷款，最近资金宽裕了；
他就想背着一身的债务，不舒服，想把房贷全部还完，顺便把公积金账户的钱也取出来，还多余出来很多；
他心里窃喜，后来理智之后，问阿永哥；
他说：现在把剩下的贷款全部还完，我还能有剩余一些钱，该不该把贷款还完呢？
我说：还款几年了？
他说：还款5年多了；
我说：每次还款都是一样的金额吗？
他说：是的，每次还款都是一个金额，从来没有变过；
我说：为什么没有使用公积金贷款？
他说：用老婆的名字贷款，没有使用公积金贷款；
我说：您工作多久了，有10年吗？
他说：工作已经快15年以上了，最近拆迁了一套房子，才有了这么多钱；
我说：您是暴发户了，一下有钱的感觉不是滋味是吧？
他说：不想背那么多的债务，把房贷还了，把公积金取出来，还能买一辆不错的车；
能做到这样的家庭，真的已经是小康水平了，不得不说得祝福人家；
从他的信息来看，得出几点判断，不论对错，仅供查考一下，哈！
第一：贷款的形式有什么问题？
还款每次都一样的金额的还款方式，叫做等额本息的还款模式；
这个还款模式，也是一般的银行使用的最主流的模式，为什么呢？
一是每次还款金额都一样，不至于导致家庭的支出不稳定；
二是这类还款模式，一般前3-5年的还款，70%全部都是利息居多，也就是说前几年还款的金额大多数是利息，本金占不到30%还少；
这就意味着什么呢？
提前还款的这类客户，实际在这种还款模式下提前还款，实际利息并没看有少还多少；
这位网友的还款模式，就是属于等额本息模式，正好还款5年多，已还款的金额70%都是利息；
银行已经赚足了你的钱，哈哈，有意思吧？
第二：思维的不开放；
这是什么意思呢？
传统的思想认为负债就是一种不光彩的事情，导致很多人并不像负债，想一身轻；
这个没错，这也是传统思想的一种传承；
可是现在是一个负债的时代，你才能够过上好日子，这个理论不一定对；
但是透支，已经成为这个社会的的主流；
要接纳有钱和透支是两种不同的有钱模式，就可以了。
也就是说，有钱人不一定不负债务；
房贷是家庭的支出，是非常明智的一种透支，而且利息真心不多，是最划算的一种；
第三：自我规划理财要合理？
换做是我，我不会还款，也不会投资股票和黄金白银，而是什么呢？
可以投资理财，甚至购买银行的理财产品，为什么呢？
房贷的利息是4.9%左右，最高的时候是6.5%左右，这也是总房款的一个利息；
理财最高的收益是多少？
最高5%左右，一般不会超过5%，但是如果用100万理财，会不会低的过房贷利息呢？
我认为能，而且是远远的要超越房贷的利息的，为什么呢？
100万拿出来理财，每年5%的收益率，第二年变成了105万，第三年变成了110.25万，第四年，第五年，第20年的收益率一定超过150%以上，相比那点利息稳赚不赔；
还一个就是买房，买了房租出去；
每月租金还贷，房价增长可以赚取收益，也可以有不错的收入；
阿永哥点评：
一是有钱还贷款，也还是要慎重，不过管不了自己的人，还是还贷款吧！
二是理财对抗房贷利息，那是一件非常牛的事情，收益率350%，记得有一个哥们说，每月存5000块钱，5%复利收益率是345%可怕吗，据说巴菲特就是这么玩的？
三是等额本息的还款方式，前期还款利息居多，说白了前几年的还款7成以上是利息，提前还款非常不划算；
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自定义Html广告房贷审批不通过，是不是这2条，不合格？
购房一族，95%以上都需要贷款，银行的贷款利息高低，首付比例的调整，一些银行甚至禁贷，消息一出就揪住了购房者的心，真正想买房的，于是就着急上火；2017年迎来了限购和调控的大时代，已经在上半年进行了很多的调整，甚至限卖；这个不多说了，还多网友问，什么情况下银行会拒绝房贷？这个其实也非常的简单，也就几方面的事情，别着急一一道来，哈！第一：个人因素是最常见的；个人贷款因素和几个方面有着直接的关系，不妨自己先自检一下；一是稳定的收入；落实在纸面上，就是工作证明，当然还有银行的流水也很重要，一般银行都会要求具有半年的银行流水；有的银行更严格，就是必须是工资的银行流水；而且银行的流水，必须是覆盖房贷金额的2到3倍为宜，否则很难贷到款；二是征信情况的问题；这个就不多说了，个人征信里面有征信记录最好，没有逾期那最好；有少量的逾期，也是可以的，有的银行甚至要求，到上报征信的银行出具一个非恶意逾期的证明，也可以的；三是夫妻双方都要查征信；不要以为自己的征信没问题，就没问题，夫妻两人的没问题，才是真的没问题；第二：来自房子的原因；最近有好多网友咨询的一个问题就是，开发商一开盘，交了定金房子就被抵押了，郁闷极了；按理说房子一开盘，就代表有了预售证，签订预售合同就可以正式的销售了；可是，为什么又被银行抵押了？这样的事屡见不鲜；房子被抵押，被查封，就不可以再次销售了，因为做不了；开发商资信不好，或者有重大的诉讼官司，当开发商不具备担保能力的时候，就很难批到贷款；还有就是，开发商必须具备手续齐全；否则公积金管理中心是不和开发商签订协议，那就很难获得公积金贷款，要求极高；第三：来源于银行内部的问题；一是银行设置门槛了；例如最近有的银行不放住房贷款了，那也就相对不能审批了；还有就是，自身政策的影响，有的银行只审批大型国企的员工，以及世界500强和事业单位的贷款，不符合条件也会临时性的审批失败；银行的内部体系非常的复杂，受到利率，，首付款等等限制，也是有门槛的；二是银行没钱了，放款不足；还有的情况，就是银行也审批，也可以通过，就是不放款，这个在2014年出现过很多家银行；实际就是银行款项不足，后来一打开闸门，降准，全部一哄而上；实际每年到了12月份，很多银行超期完成放贷任务，这个月基本就不放贷了，也该清算了；阿永哥点评：一是购房贷款目前来讲，是一个非常良好的放贷资产，违约率非常的底，一般银行是不会拒贷的；二是不可弄虚作假，银行批贷款可能会打公司的电话核实情况；三是保护个人点滴征信，新的一轮诚信时代已经到来，不论是你在消费，还是在坐车，都已经息息相关了；卖房，怎么增值，怎么识破买卖花招？请搜索关注微信公众号《乐福居》，有问必答！或者直接加微信：
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买房的时候，考虑的问题非常的多，有近忧也有远虑，有当下的思考，也有未来的思考；
一个新疆的兄弟，工作在那边，最近在合肥买了房子，问他准备回到安徽发展吗？
他说，等的以后回去养老，他的儿子刚刚出世几个月，好吧！
眼光要放长远，深谋远虑，未雨绸缪，考虑事情要考虑到未来3年，甚至30之后的发展。
小伙子，有远见！
小伙子说，新疆就是戈壁滩，石头蛋蛋满地翻，实际新疆的大枣是真的好吃，沙地的水果都很甜；
不说水果，接着说房子，哈；
为什么要考虑那么远的时间，有什么意义吗？
第一：房子是商品，买房不仅仅是为了居住；
房子的居住属性重要，还是其他属性重要，这一点说也说不清楚，只能看需求了；
在90年代的时候，很多农村人流行买户口，有什么作用呢？
孩子可以考技校，可以分配工作到大型的国企，国企一般都由技校；
后来到了98年以后，商品房回归，可以带户口，那时候农村人为了一个户口真的花过大价钱，后来都买房；
房子和户口形影不离，这是当代政策的一个大亮点，伴随着户口的还有教育；
内蒙，西藏，新疆，广西，宁夏的户口，在高考的时候，分数是很低的，还包括一线的北京上海天津；
买房是为了什么，这个非常的重要；
记得10年前很多家长买了天津的房子，就是为了让孩子到天津读高中，天津是直辖市，高考分数低；
很多华北的人，就到天津买房，让孩子到那边读高中，后来调整了学籍关系，都提前5年买；
是不是有点未雨绸缪的意思？
第二：最好未来的打算，是买房的第一要素；
现在，各地都出了政策，买了房3年内不让转让，这一招厉害吧？
之前就和一些买房的朋友们说过，买房就要最好5年的打算，为什么呢？
那时候，我是想，即使救市，即使限购，也都会有一个周期，这个周期就是经济周期；
每5年就会有一次小调整，5年计划，都会在改革方向上会有一个影响力；
这个5年计划，就是一个节点，无论房价怎么样，都会有一个周期性的调整；
这个调整，和我们买房子增值有着很大的关系；
做好5年的购房规划，不论房价怎么起伏，都会回到一个理智的水平线上，理论上不会降；
那么，5年的时间，足够自己的调整；
未来会是一个什么景象，这个一定会分化一些些，根据经济基础的调整，而调整；
中心城市，城市群的发展已经初见端倪，东部优势明显，靠海港口优势蓄能；
阿永哥点评：
一是买房一定要考虑，未来的5-10年，教育，居住，环境等等；
这个是功能性的需求，和户口，和教育，和环境有很大的关系，居住是其次；
二是未来的10年，对环境的思考，大于其他；
进入老龄化的一个趋势，购房趋势一定能够会对环境的思考，有进一步的需求。
三是未来10年，哪里经济强，哪里有更多的机会，就在哪里买房；
这个无疑就是东部远海，还有城市群，以及重点城市的发展，聚集效应就有了更多的思考；
还是那句话，买房要早买，还要考虑10年后的你，是个什么意思？
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