当前位置：&&&&&&最高法：司法拍卖违法时可以撤销最高法：司法拍卖违法时可以撤销　
11:25:13　 来源：人民网-法治频道人民网北京5月5日电（记者 杨孟辰）记者今日从最高人民法院获悉，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）今起生效，规定明确司法拍卖违法时可以撤销。
据最高人民法院执行局副局长张根大介绍，人民法院的司法拍卖是公法上的拍卖，与平等主体之间的任意拍卖有显著差别，合同法关于合同效力的规定并不适用于司法拍卖。除非拍卖程序具有严重瑕疵，受让人经过司法拍卖程序依法取得执行标的财产权益应当得到保护。但是，也应当看到，确有一些司法拍卖严重违反法定程序，损害了当事人和其他竞买人的合法权益，应当予以撤销。在深入总结实践经验的基础上，《异议复议规定》第二十一条明确了司法拍卖应当撤销的情形：1、竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；2、买受人不具备法律规定的竞买资格的；3、违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；4、未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；5、其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。 日期： 11:25:13 |法拍房有漏洞 买受人能撤销拍卖结果吗？
□记者孙煊哲核心提示|郑州市民杨女士花费230万元竞拍了一套法拍房（210.44㎡），在过户的时候被告知该房屋上一次交易是“直系亲属交易”，交易房款为500元，再次过户需要缴纳两次成交房价差价的20%个人所得税，也就是230万减去500元再乘以20%，近46万元。“拍卖前，法院没有公示该房子上一次是‘直系亲属过户’啊！”杨女士认为，之前咨询中介这套房子的个税也就7万~9万元左右，由于法院没有公示该房屋这一信息，才导致自己产生重大误解，多交了几十万元的税费，过错不应由自己承担。昨日，大河报以《喜：230万拍房!惊：46万个税?》为题报道了此事，引发社会热烈讨论。【说法】法院工作漏洞应该及时封堵郑州市民刘先生认为买受人杨女士没有过错，“法院既然要拍卖房子，就应该把公示做得详细一些，买房无非就是房款和过户费，这个房子税费这么高，法院不但应该公示，而且应该标在显著位置上。我们只是普通市民，不可能对所有政策都了解。”网友“阳光”认为，法院工作人员都没有想过要查上一次交易情况，这应该算是工作上的失误。网友“心想事成”认为，天上不会掉馅饼，高利润从来都是与高风险并存，买了那么便宜的房子，就应该想到会有一定的风险，公告上不是提醒了吗，要慎重决定竞买行为。“这个漏洞如果不及时封堵，今后还会有更多的类似事件发生。”河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社认为，2015年郑州出台“直系亲属过户”可自由定价的时候，就为房屋再次交易有可能带来高额税费埋下了隐患，不仅仅是购买人，就连法院都不会想到查一查上次交易的信息，而房主又往往不告知实情，造成买卖双方信息不对称，酿成后错。【问题1】中介在二手房交易时的服务如何?买卖二手房在平时很常见，如果通过中介购买，会不会出现杨女士的情况呢?“这种情况一般不会遇到。”在“房天下”工作的中介人员祥子说，中介在房屋出售之前会找房东核实一些信息，上次交契税的时间以及买房的价格是必须要核实的，因为这两项直接关乎着过户税费，而且还会把这些内容写进合同里，如果房东提供的信息与实际不符，所有的责任由房东承担。【问题2】买受方应该通过什么途径解决此事?《中华人民共和国拍卖法》第十八条规定：拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条规定：实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：(九)拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式。此外，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条还明确规定：当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：(一)由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。那么在本次事件中，法院没有公布房屋的上一次交易信息以及买受人应当承受的税费，这算不算致使杨女士产生重大误解的原因呢?河南中豫律师事务所合伙人、民商法学博士王军权认为，执行法院未完全公示实拍卖标的物的详细信息，而买受人对此并无过错，故而对于重大误解的后果不应当由买受人承担。买受人可以以重大误解为由，请求撤销拍卖结果。【问题3】除了撤销拍卖结果，还有没有其他的解决途径?房屋中介工作人员小刘给出建议，杨女士所拍的房屋上次交易是在2015年，如果法院协调可以等到房屋交易满5年，也就是到2020年再过户，加上杨女士若能提供出个人唯一住房证明的话，就可以按照规定免收个税。【问题4】法拍房为何受欢迎?司法拍卖是指人民法院在民事案件强制执行程序中，按程序公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权。财产若是房屋，那就是法拍房了。法拍房的价格一般低于市场价的20%~30%，较低的价格加上还可以贷款购买，吸引了不少人参与竞拍；还有重要的一点是，在郑州购买法拍房不受限购政策的影响，这吸引了一些因被限购而没有购房资格的人。
姓名：电话：提 交 【问题5】购买法拍房需要注意哪些问题?1.房子产权是否完整，是否是全部产权。市面上有一些房屋是单位集资房，可能存在产权不完整的情况；还有的房子经过多次抵押贷款，购买后也会存在一些纠纷。2.房子是否已经交付。如果未交付，也就意味着原房主本身并未取得房产证，而按照规定，法拍房是不能直接过户的，因此这套房子存在二次过户的情况，待房子交付时，需要缴纳的税费包括两次契税和一次个税。3.房子是否已经取得房产证，未取得房产证的房子是否在房管局合同备案。4.房子是否腾空，如果有人居住，会存在不交房的风险。5.房屋是否带租拍卖。经常有被执行人为了避免房屋拍卖，而恶意与第三方签订长期的房屋租赁合同，5年、10年甚至是20年不等；而基于“买卖不破租赁”的物权原则，新的购房者无权以房屋所有者的身份要求此前的租赁者搬离；这便导致客观上，买到房屋却无法入住。6.房屋是否“一房二卖”。如果被执行人与善意第三人签订了房屋买卖合同，且该第三方已经实际支付了合理的价格，也已经入住该标的房屋，即便尚未办理房屋过户手续，也会涉及房屋所有权归属的纠纷，虽然有相关判例支持拍卖购房者取得标的房屋所有权，但客观上也会导致购买者无法及时入住。7.税费问题。如果房屋契税是号之后缴纳的，再次买卖会存在差额20%个人所得税，因此要搞清楚房屋上一次交易或者房产原值是多少。警惕房屋上一次交易是不是“直系亲属过户”自由定价，不然差价的20%将会是很大数额。8.要实地看房。看看标的房屋是否跟公示的内容相符。9.一定要多问。对于不清楚的务必要向法院、税务部门多问多咨询，避免潜在风险。10.其他费用要算清。法拍房除了需要支付房价和税费外，还需要缴纳物业费、水电费、维修基金等费用，如果房屋多年拖欠物业费，也是一笔不小的开支。【政策回顾】直系亲属过户再交易需全额收税郑州市房管局办事大厅税务窗口工作人员称，该房屋在2015年的时候办理过直系亲属过户手续，总房价为500元，到现在没有满5年，再次交易的话需要缴纳两次成交房价差价的20%个人所得税，也就是230万减去500元再乘以20%，近46万元。郑州市税务部门相关负责人介绍，上述政策起始于2015年初，郑州市直系亲属过户房产的，不再由税务部门评估定价，而是按合同中约定的成交价交税。换言之，直系亲属过户房产不必按照税务系统的报价交税，可以自行报价。5年之内再交易，需缴纳房屋总价差额的20%税费。
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最高院：对法院执行拍卖程序和结果不服的，可以申请撤销！
内容概要：
1. （详看延伸阅读案例六）。
2. 本案中，同力公司、怀思堂均系集体所有制企业。
3. （五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。
【最高人民法院判例】
当事人、利害关系人针对买受人不具备竞买资格而提出异议请求撤销拍卖的，法院应予支持
李舒律师按：
在有人的地方就有利益，有利益的地方就容易滋生腐败。在中国目前的司法实践中，执行领域是问题高发区，一方面是执行法官自身问题，另一方面则是相关规则不清晰、救济渠道不畅通的问题。过分强调保护申请执行人权利和利益的理念和做法在实践中也渐受诟病。具体来说，在强制执行案件中，破产清算案件中，以及所有涉及资产/财产的处置变现过程中，评估拍卖的不公以及救济渠道的缺失，让人深恶痛绝。
有经验的读者都知道，在涉及巨大利益的案件中，评估拍卖更是重灾区（笔者自己亲身经历过很多这样的案件）。坦率地说，在法院已经完成评估拍卖程序后想要再纠正回来、撤销拍卖结果，是十分困难的事。根据我们团队办理类似案件的成功经验和对全国范围内大量此类案件的分析研究，我们认为，在目前的法律框架下，只要确实存在不公情形，通过适当策略和路径，纠正执行错误、撤销评估拍卖，也完全是可能的。本文就是我们关于这个问题梳理分析成果的一部分，先分享给读者，希望对深受评估拍卖不公之害的朋友们有所帮助。欢迎联系探讨：(联系微信/电话:)
裁判要旨：
买受人不具备法律规定的竞买资格的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖的，人民法院应予支持。
案情介绍：
一、北京新元知识产权代理有限公司（下称“新元公司”）与北京市同力制冷设备公司（下称“同力公司”）保证合同纠纷，北京一中院作出（2010）一中民初字第1522号民事判决，确认同力公司偿还新元公司借款本金、利息及复利。
二、北京一中院在执行中，冻结了同力公司持有的北京长城华人怀思堂（下称“怀思堂”）全部投资及收益，经评估后委托中安太平拍卖公司进行拍卖，新元公司以2086万元竞买成功。
三、北京一中院于2014年作出（2007）一中执字第1336号、（2010）一中执字第1326号执行裁定（以下合称“2014执行裁定”），确认同力公司持有的怀思堂全部投资及收益归新元公司所有，并向北京延庆工商局发出协助执行通知书。
四、同力公司向北京一中院提出异议，请求认定该拍卖结果无效。北京一中院作出（2015）一中执异字第431号执行裁定（下称“431号裁定”）：撤销2014执行裁定及本案的拍卖结果。
五、新元公司向北京高院申请复议，请求认定拍卖结果有效，撤销431号裁定。北京高院作出（2015）高执复字第75号执行裁定，驳回新元公司的复议申请。
六、新元公司向最高法院申诉,请求确认2014执行裁定效力，确认本案拍卖有效。最高法院裁定驳回新元公司的申诉请求。
裁判要点及思路：
关于新元公司是否具备购买怀思堂全部投资权益及收益的主体资格问题
《城镇集体所有制企业条例》第四条规定劳动群众集体所有的财产一般情况下应不低于企业全部财产的51%，特殊情况经过原审批部门批准，可以适当降低。
本案中，同力公司、怀思堂均系集体所有制企业，北京一中院裁定将同力公司持有的怀思堂全部投资及收益归企业性质为自然人投资的有限责任公司的新元公司所有，违反了上述规定中关于集体所有制企业中劳动群众集体所有的财产占主导地位的限制性规定。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第二项关于买受人不具备法律规定的竞买资格的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖的，人民法院应予支持的规定。所以,北京一中院撤销拍卖并无不当。
实务要点总结：
前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人申请重新评估拍卖时应注意事先判断请求事由能否会被法院支持。结合最高法院的裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：
一、判断拍卖是否存在违法情形，法院从（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形等方面进行论证，以判断拍卖程序是否具有法定撤销情形。如本案中因买受人不符合竞买人资格，所以，拍卖结果被执行法院裁定撤销。
二、若拍卖公司股东与买受人或买受人的股东之间存在亲属关系或关联关系，买受人无法提供相反证据证明其与拍卖公司之间无恶意串通的，可推定买受人与拍卖公司之间存在恶意串通的情形。此时，当事人或利害关系人可以提出异议要求重新拍卖。（详看延伸阅读案例六）。
三、拍卖程序中未披露拍卖标的物的权利瑕疵，属于存在违反拍卖程序且可能导致损害竞买人利益的情形，法院可对拍卖结果予以撤销。如本案中，北京产权交易所诉讼资产网络交易平台的“同力公司对怀思堂的全部投资及收益”部分载明怀思堂的经济性质为集体所有制；北京法院网的中安太平拍卖公司招商公告中载明怀思堂的性质为集体所有制的特种殡葬服务业。本案拍卖公告中未对其他主体买受集体所有制企业应遵守的法律、法规予以明示，存在瑕疵。当事人或利害关系人可以提出异议要求重新拍卖。
四、此外，若出现政策变动等情势变更情形，因法院组织司法强制拍卖的目的，在于公开、公平、公正地维护各方利益，当出现政府政策调整这一情势变更的情形，致使拍卖目的难以实现。为维护当事人的合法权益，执行法院可裁定对拍卖标的进行重新评估、拍卖。（详看延伸阅读案例五）。
相关法律：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十一条
当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：
（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；
（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；
（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；
（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；
（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。
当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。
《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》（2016修订）
城镇集体所有制企业（以下简称集体企业）是财产属于劳动群众集体所有、实行共同劳动、在分配方式上以按劳分配为主体的社会主义经济组织。
前款所称劳动群众集体所有，应当符合下列中任一项的规定：
（一）本集体企业的劳动群众集体所有；
（二）集体企业的联合经济组织范围内的劳动群众集体所有；
（三）投资主体为两个或者两个以上的集体企业，其中前（一）、（二）项劳动群众集体所有的财产应当占主导地位。本项所称主导地位，是指劳动群众集体所有的财产占企业全部财产的比例，一般情况下应不低于51%，特殊情况经过原审批部门批准，可以适当降低。
《拍卖法》
第六十五条
违反本法第三十七条的规定，竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通，给他人造成损害的，拍卖无效，应当依法承担赔偿责任。由工商行政管理部门对参与恶意串通的竞买人处最高应价百分之十以上百分之三十以下的罚款；对参与恶意串通的拍卖人处最高应价百分之十以上百分之五十以下的罚款。
《民法通则》
第五十八条
下列民事行为无效：
(一)无民事行为能力人实施的；
(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
(五)违反法律或者社会公共利益的；
(六)经济合同违反国家指令性计划的；
(七)以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
以下为该案在最高法院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于买受人不具备法律规定的竞买资格的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖的，人民法院应予支持的详细论述和分析。
本院认为，“关于新元公司是否具备购买怀思堂全部投资权益及收益的主体资格问题，《城镇集体所有制企业条例》第四条规定‘城镇集体所有制企业（以下简称集体企业）是财产属于劳动群众集体所有、实行共同劳动、在分配方式上以按劳分配为主体的社会主义经济组织。前款所称劳动群众集体所有，应当符合下列中任一项的规定：（一）本集体企业的劳动群众集体所有；（二）集体企业的联合经济组织范围内的劳动群众集体所有；（三）投资主体为两个或者两个以上的集体企业，其中前（一）、（二）项劳动群众集体所有的财产应当占主导地位。本项所称主导地位，是指劳动群众集体所有的财产占企业全部财产的比例，一般情况下应不低于51%，特殊情况经过原审批部门批准，可以适当降低。’根据上述规定，劳动群众集体所有的财产一般情况下应不低于企业全部财产的51%，特殊情况经过原审批部门批准，可以适当降低。本案中，同力公司、怀思堂均系集体所有制企业。同力公司经拍卖取得了怀思堂项目，并于日与八达岭实业公司签订了协议书。该协议书约定的转让内容包括，1.怀思堂所属国有土地使用权；2.地上各类建筑物及附属建筑的所有权；3.包括现存各类设施在内的全部固定资产等。北京一中院裁定将同力公司持有的怀思堂全部投资及收益归企业性质为自然人投资的有限责任公司的新元公司所有，违反了上述规定中关于集体所有制企业中劳动群众集体所有的财产占主导地位的限制性规定。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第二项关于买受人不具备法律规定的竞买资格的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖的，人民法院应予支持的规定，北京一中院撤销拍卖并无不当。”
案件来源：
最高人民法院：《北京新元知识产权代理有限公司与北京市同力制冷设备公司保证合同纠纷执行裁定书》【（2016）最高法执监53号】
本文「最高院：对法院执行拍卖程序和结果不服的，可以申请撤销！」转载自网络，作者法客帝国的观点不代表本网站立场，如需处理请联系客服QQ邮箱
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