云无衣的姐姐41楼
我是楼主这样首付可以3成的话，我马上买。熬2年就过去了，前面三年辛苦一点，以后收入涨了就好了。
rainhanket42楼
如果你能保证不失业的情况下是可以的。o
yy820943楼
有压力才有动力[模糊的人生]( 9:23:27)主要不想折腾[yy/7/30&21:51:22)压力大了一点，觉得房子小一点能住就好，以后再慢慢以小换大。。。
shasiniya44楼
压力大吗？1.4W月供9000都没感觉压力大~~
嘎嘎瓜45楼
有啥压力啊，每月除了开销和房贷还能剩一万。大把月入不到2W的家庭难道都不用活了？！
&对。工作要稳定，&确保以后一直是这个收入水平，或不断上升。[yangyi/8/8 13:51:57)1、看看你们两个这几年的薪资增长情况，预估后期的增长情况，看5年后是否还有压力；2、看你们的工作稳定程度；3、看你们俩的公积金有多少，3万正常会有的公积金，实际要还的就少了很多了；4、一步到位比较好，换房子麻烦。
ll1982天蝎宝宝47楼
我们收入多得多，也不敢要1.2万的房贷，怕压力。
ll1982天蝎宝宝48楼
除非房出租时也能达到1.2万
天晴啦49楼
感觉还好吧，比我家强多了
传说中的孟星魂50楼
每年的现金流余额拿去提前还贷，十年内能还清就买。20年才能还清的要掂量掂量。
深圳房地产律师周争锋51楼
space886652楼
完全可以买，谁买谁知道
kikocheng53楼
我是刚需，家庭收入比楼主多，就风险考虑，我觉得底线就是家里收入低的那个人，在收入高的一方至少半年无收入的情况下，能搞定月供和生活费，那就没问题；&或者有坚强家族做后盾，也可考虑，否则你会发现现在能够承受的月供会压的你窒息。
一只小妖54楼
应该可以[模糊的人生]( 20:01:46)就是想着过两年小孩也要上学了，想一步到位买个三房的学位房，免得以后再换房折腾，但是看了好多之后满足三房又是学位房的总价都很高，看中的这个是很老的小区，楼梯房，就是这种都要300W了。[dingzhe](&19:32:16)个人觉得压力比较大额。说远点，再过两年&你孩子上学，那时候你收入能到达什么标准呢，压力还是很大的。你看的房子是二手的么？
jianling_055楼
看的慌啊&未来的事谁知道呀
哎哟小黄豆56楼
我觉得还好，一步到位最好了，以后再以小换大，指标有木有，米够不够都难开始觉得压力大，但是我们的收入会不断增加的，还贷不变的情况下，会感觉越来越轻松月入三万（还有年终奖），相比还贷，压力不会大道哪里去的我也差不多是这样。。。。。
曾爱8557楼
现在月供压力大点，以后就不会了
littlepig158楼
是的，你这样考虑得很周到，一般30多岁的人有4个老人，一个小孩。且老人年纪大了确实要留出一部分钱以便急需。[kikocheng]( 10:56:11)我是刚需，家庭收入比楼主多，就风险考虑，我觉得底线就是家里收入低的那个人，在收入高的一方至少半年无收入的情况下，能搞定月供和生活费，那就没问题；&或者有坚强家族做后盾，也可考虑，否则你会发现现在能够承受的月供会压的你窒息。
宇沫沫59楼
如果是我，会觉得压力大！&我曾经敢买房，并勇于买房是因为05年一个中介的一句话，他说他看一套房是否值得出手，是看20年的租金能不能达到现在的房价。即每月租金*12*20＝现房价&到08年，09年时，要30年才能回本了，但每月出租收益仍能支付贷款金额，所以我还是敢买……&如今，除了自住和学位需求，我找不到让自己再买房的理由了。&&
宇沫沫60楼
赞一句这位同学的话！&我永远觉得机遇大于风险。在房价如此高位，如果一位失去了工作，另一位的收入能供房和家庭开支吗？&房地产暴利时代我觉得已经结束了。[kikocheng]( 10:56:11)我是刚需，家庭收入比楼主多，就风险考虑，我觉得底线就是家里收入低的那个人，在收入高的一方至少半年无收入的情况下，能搞定月供和生活费，那就没问题；&或者有坚强家族做后盾，也可考虑，否则你会发现现在能够承受的月供会压的你窒息。家庭月收入3W，月供12700，压力怎样？
模糊的人生楼主 主楼
评论 63浏览 10478
&&&&&&&说说我家情况，请房网各位大神分析一下。近期看中一套房总价约300万，首付三成加税费约100W，现手中约有现金80W，借20W，可以先满足首付；贷款200W，贷款30年，月供约1.27W。&&&&&&现在为五口之家，小孩刚一岁，父母在深圳帮着带，养一辆车，家庭月收入约3W，如果买下这套房的话，压力怎么？
petersyn63楼
要是没借那20W，我觉得压力也不算大。
小宝爱吃甜甜圈62楼
,还可以啊`
travey61楼
支持楼主买房子。但是不要买楼梯房。会跟辛苦的
宇沫沫60楼
赞一句这位同学的话！&我永远觉得机遇大于风险。在房价如此高位，如果一位失去了工作，另一位的收入能供房和家庭开支吗？&房地产暴利时代我觉得已经结束了。[kikocheng]( 10:56:11)我是刚需，家庭收入比楼主多，就风险考虑，我觉得底线就是家里收入低的那个人，在收入高的一方至少半年无收入的情况下，能搞定月供和生活费，那就没问题；&或者有坚强家族做后盾，也可考虑，否则你会发现现在能够承受的月供会压的你窒息。
宇沫沫59楼
如果是我，会觉得压力大！&我曾经敢买房，并勇于买房是因为05年一个中介的一句话，他说他看一套房是否值得出手，是看20年的租金能不能达到现在的房价。即每月租金*12*20＝现房价&到08年，09年时，要30年才能回本了，但每月出租收益仍能支付贷款金额，所以我还是敢买……&如今，除了自住和学位需求，我找不到让自己再买房的理由了。&&
littlepig158楼
是的，你这样考虑得很周到，一般30多岁的人有4个老人，一个小孩。且老人年纪大了确实要留出一部分钱以便急需。[kikocheng]( 10:56:11)我是刚需，家庭收入比楼主多，就风险考虑，我觉得底线就是家里收入低的那个人，在收入高的一方至少半年无收入的情况下，能搞定月供和生活费，那就没问题；&或者有坚强家族做后盾，也可考虑，否则你会发现现在能够承受的月供会压的你窒息。
曾爱8557楼
现在月供压力大点，以后就不会了
哎哟小黄豆56楼
我觉得还好，一步到位最好了，以后再以小换大，指标有木有，米够不够都难开始觉得压力大，但是我们的收入会不断增加的，还贷不变的情况下，会感觉越来越轻松月入三万（还有年终奖），相比还贷，压力不会大道哪里去的我也差不多是这样。。。。。
jianling_055楼
看的慌啊&未来的事谁知道呀
一只小妖54楼
应该可以[模糊的人生]( 20:01:46)就是想着过两年小孩也要上学了，想一步到位买个三房的学位房，免得以后再换房折腾，但是看了好多之后满足三房又是学位房的总价都很高，看中的这个是很老的小区，楼梯房，就是这种都要300W了。[dingzhe](&19:32:16)个人觉得压力比较大额。说远点，再过两年&你孩子上学，那时候你收入能到达什么标准呢，压力还是很大的。你看的房子是二手的么？
kikocheng53楼
我是刚需，家庭收入比楼主多，就风险考虑，我觉得底线就是家里收入低的那个人，在收入高的一方至少半年无收入的情况下，能搞定月供和生活费，那就没问题；&或者有坚强家族做后盾，也可考虑，否则你会发现现在能够承受的月供会压的你窒息。
space886652楼
完全可以买，谁买谁知道
深圳房地产律师周争锋51楼
传说中的孟星魂50楼
每年的现金流余额拿去提前还贷，十年内能还清就买。20年才能还清的要掂量掂量。
天晴啦49楼
感觉还好吧，比我家强多了
ll1982天蝎宝宝48楼
除非房出租时也能达到1.2万
ll1982天蝎宝宝47楼
我们收入多得多，也不敢要1.2万的房贷，怕压力。
&对。工作要稳定，&确保以后一直是这个收入水平，或不断上升。[yangyi/8/8 13:51:57)1、看看你们两个这几年的薪资增长情况，预估后期的增长情况，看5年后是否还有压力；2、看你们的工作稳定程度；3、看你们俩的公积金有多少，3万正常会有的公积金，实际要还的就少了很多了；4、一步到位比较好，换房子麻烦。
嘎嘎瓜45楼
有啥压力啊，每月除了开销和房贷还能剩一万。大把月入不到2W的家庭难道都不用活了？！
shasiniya44楼
压力大吗？1.4W月供9000都没感觉压力大~~欧洲北美也得分开了说啊。欧洲不是很清楚，但是据说德国遍地奔驰宝马。北美的话德系车不是很流行。5、6万刀已经是一般人一年的工资总和了，2万多就能买一挺好的日系车或者大皮卡干嘛要买奔驰宝马。挣得稍微多点也不是就能随便挥霍买奢侈品啊。再说了美国人平时花钱不怎么精打细算，买大件时自然也没魄力
欧洲北美也得分开了说啊。欧洲不是很清楚，但是据说德国遍地奔驰宝马。北美的话德系车不是很流行。5、6万刀已经是一般人一年的工资总和了，2万多就能买一挺好的日系车或者大皮卡干嘛要买奔驰宝马。挣得稍微多点也不是就能随便挥霍买奢侈品啊。再说了美国人…
前面有些答案把欧美普通民众想像的太有钱了吧？以美国来说（欧洲则不一定），在很多地区车几乎是生活代步必需品，没车的话找工作都难，所以确实大部分人有车。但在些人里面，有相当一部分民众，尤其是收入不稳定、收入偏低、以及刚毕业没多久的，其实连新的日本或（美国）国产车都买不起，买的都是几千到一万多刀不等的二手车，而这些人还不算底层民众-----底层民众是那些只能开几百一千元的破车，加油不加满，坏了随时修不起的，以及最底层连破车也没有的。普通中等工薪阶层家庭，或许能买得起新车，但不见得能买得起奔驰宝马的新车。为什么？首先不要把人家的收入想的那么高，美国有将近一半的人年收入不超过25k，五六万刀往上那已经是top 25%了，就算后面这群人中人人买的起也不代表整个国家能够人手一辆。其次你不能把所有收入都当成可支配收入，还有税呢？房租水电呢？各种贷款呢？如果是刚毕业几年的年青人，还有学贷呢？如果是三十来岁成家不久的，养小孩请保姆呢？医疗支出呢？加上美国人储蓄率低，三万多四万刀的入门级豪车大部分人是真心买不起，至少是超出自身合理负担能力的（这里不考虑严重牺牲生活质量乃至于倾家荡产去买豪车的情况）。&br&&br&当然，也有不少人/家庭确实能在合理负担范围内买豪车，但人家为什么要买？如果一个家庭两个人有用车需求，一辆四万的宝马三系显然不能代替两辆两万的经济型车，也不能代替minivan或者pickup的功能。买来显示身分？这个需求在把车当工具的美国不明显。所以不是说收入够了就会买豪车，而是有玩车、享受豪华的需要，并且不会干扰到其他生活需求，人们才会选择去买豪车。
前面有些答案把欧美普通民众想像的太有钱了吧？以美国来说（欧洲则不一定），在很多地区车几乎是生活代步必需品，没车的话找工作都难，所以确实大部分人有车。但在些人里面，有相当一部分民众，尤其是收入不稳定、收入偏低、以及刚毕业没多久的，其实连新的…
1、先说是不是：是普遍现象，不一定是针对中国人，不一定针对某个地区。&br&&br&2、原因有三大：销售地区分和保护，税收政策，销售责任。&br&&br&3、销售地区分和保护：&br&&br&最典型的一种。举例而言，联想美国就不允许国际信用卡直接购买。原因是销售者在特定目标地区可能有额外的营销渠道，存在价格差别。为了保护当地营销渠道，不能允许价格更低的相同产品销往该地区。&br&&br&这里有一个误区，就是很多人认为这样的保护是为了保护销售者利益，其实不完全是。很多商品在非销售地区使用可能导致损坏（例如功率电器、净水设备等对其他市政服务有要求的商品）。有的商品在非销售地区销售和使用可能涉嫌违法，因为不符合出口国或销售国的法律法规（比如某些无线路由器、手机，或者在90年代时含电子陀螺仪的设备）。还有的商品无法保证长途运输的安全可靠，例如某些艺术品和食品。又有一些商品所含内容在部分地区有文化禁忌，例如少数影视作品。&br&可参见以下第5。&br&&br&4、税收政策：&br&&br&税有很多种，征收方法也有很大区别，跨国情况就更加复杂。&br&&br&最主要的一种税是，很多国家海外销售商品是需要交关税的。许多企业因为没有出口地代理机构，进行对最终消费者的销售将无法保证关税的征税额度和征税方式，会导致很多棘手的情况。举例而言（数字均不真实，仅作举例用），我向中国出口一辆自行车，标价600美元，邮寄300美元，中国海关向消费者征收1000人民币关税，消费者一听还要交税就说不要了，海关退回。结果我什么钱没挣，快递向我收取了50美元返退处理费，我的货还在海外滞留了90天。对于有的国家这个过程更加复杂，例如会对我征税而不向进口者征税，或者同样的商品不同时期不同渠道征税额度不同。对于我的销售来说麻烦太多，也导致价格没有竞争力，所以不如不做海外销售。&br&&br&有些品牌为了解决这样的问题，会在海外成立当地机构，与一些进口代理合作处理相关问题。80年代到90年代很多人下海做进口代理，后来……有那么几位搞的很大的被抓起来了。&br&&br&另外一部分是国内税收问题。至少对于美国企业来说，销售商品需要代征消费税，如果被审计发现应征未征会被罚款。有的人就利用出口到他国不需要交消费税的特点，从事“出口转内销”挣取差价的生意，可能反而导致商品销售企业被政府罚款，于是企业为了避免麻烦而禁止海外销售。对于中国企业而言涉外销售法律相当复杂，漏洞很多。当然，也有那么几位折腾漏洞很带劲的进去了。&br&&br&5、销售责任：&br&&br&主要是售后服务。对于销售企业而言，海外销售最大的困难在于退换货与维护。由于跨境商品本身往往没有在目的地地区的质保服务，商品一旦售出就无法享受保护。出现质量问题对于海外消费者来说将会是非常尴尬的情况。退换货也会非常麻烦，运输成本远高于国境内运输，甚至高于商品本身价值，运输时间也会非常长，导致商家结算困难，且消费者不满意。&br&&br&销售企业往往乐意对所有消费者提供一样的商品价格，理由是根据地区提供合适的价格需要复杂的核算体系，且变动的价格容易导致消费者被吓跑。在这个前提下，不同地区的销售成本，主要是退换货等服务成本，就必须要分摊到所有地区销售的商品上。这会导致在部分地区商品价格没有竞争力，甚至亏损。企业为了避免某些成本特别高的地区对整体利益的损害而禁止对这些地区销售。这也是要通过地区代理来根据销售地区调整价格的一个重要原因。&br&&br&另外一个隐蔽的销售责任问题是结算系统。对于跨境消费，Visa和Master等结算系统都会额外抽取国际结算费用（这项费用对销售者和消费者都收取），同时也会延长结算意外的处理周期。处理周期的问题还隐含了一种隐患——信用卡盗用。这一点 @康斯坦 （抱歉@不了你，列表里全是康斯坦丁，以及感谢提醒）说的很好，我就不赘述了。&br&&br&6、总结而言，海淘有风险，掏钱需谨慎。大多数海淘产品将高度依赖商品本身的质量，不出问题还好一出问题就只能扔掉。权衡各种因素，我个人&b&建议海淘不要买贵重物品、没有本地质保的科技产品还有运输成本较高的产品&/b&。不出问题还好，一旦在运输和质量上出了问题损失惨重。
1、先说是不是：是普遍现象，不一定是针对中国人，不一定针对某个地区。 2、原因有三大：销售地区分和保护，税收政策，销售责任。 3、销售地区分和保护： 最典型的一种。举例而言，联想美国就不允许国际信用卡直接购买。原因是销售者在特定目标地区可能有额…
直接匿了。 &br&&br&2个前提：&br&1：100W—500W，3年翻5倍。 我可以换算成300W—900W纯利润，共1200W，为期1年半吗？&br&2：别鄙视我，我相信也会有人觉得这和自身有关。&br&&br&12年大学毕业，混了一段时间（应该也算好单位了），身边的朋友都做起了自己事业。 耐不住寂寞找家里帮忙，标了段国道的工程，共18公里，人工设施自备，300W投入，为期1年半，利润如上，达成。 &br&&br&本以为有关部门会拖款很长，没想到分做2次1年内给清。 &br&&br&完&br&——————————————————————————————————————————&br&想了想，干脆就一次性说完吧。 &br&看到上述说，可能会有人觉得毕业就能撇开其余成本拿出300W现金的应届毕业生（工作没到1年）是占先天优势。 &br&&br&没错，最有力的武器从来都是钱，第二是坚强，第三是毅力。 &br&&br&任你听过再过再多的励志故事，钱永远都是最有力的杀伤性武器。 其二是坚强，苦大仇深，不可与人说的压力永远只是少数人能承受，这是其二。 毅力其后，也能撇开大部分人了。&br&&br&我也想问个问题，如何使用1000W现金，撬动10倍，50倍的利润，只可惜这个平台可能少有人知道。&br&&br&可能到头来还是各想各的事，处境不同。 10W的想赚100W，过亿的想拥有更多资产。 &br&&br&至少我敢肯定，其中的满足感是同样的。 &br&&br&为显得专业，附一张不太恰当的图，但同理，不解释了&img src=&/cdd048a9aa9613cfeba40_b.jpg& data-rawwidth=&1383& data-rawheight=&921& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1383& data-original=&/cdd048a9aa9613cfeba40_r.jpg&&
直接匿了。 2个前提： 1：100W—500W，3年翻5倍。 我可以换算成300W—900W纯利润，共1200W，为期1年半吗？ 2：别鄙视我，我相信也会有人觉得这和自身有关。 12年大学毕业，混了一段时间（应该也算好单位了），身边的朋友都做起了自己事业。 耐不住寂寞找家…
&p&冷大都发言了，看来有必要说几句。&/p&&p&&b&第一部分是针对冷哲的观点&/b&&/p&&p&冷哲说：最核心的是人口老龄化。其实解决方案一点都不复杂：快速提高中下阶层的财富创造能力。把最低端的劳动力用机器替代。那么劳动力仍然是足够的，也就能保证价值产出能力能够持续提升而不会被老龄化削弱。&/p&&p&这个说法有点异想天开，并且没有了解中国的具体情况。以中国宇宙第一的劳动力数量，8亿人，无论什么行业都会被挤满。劳动力减少，完全不是问题，减少1亿都还有7亿人，减少2亿都还有6亿人。数据：2014年全国农民工总量为27395万人，比上年增加501万人。&/p&&p&这是什么概念？美国劳动力人口总量才2亿。&/p&&p&转移，8亿、7亿、6亿劳动力都往高价值岗位转移？这是不现实的，没有那么多高价值岗位。&/p&&p&中国这8亿劳动力分布在各个行业各个职位，肯定有高端、中端、低端的，都有。而且，低端就业人口远大于中端就业人数，中端就业人口远大于高端就业人口。&/p&&p&比如，4亿农业就业人群，3.9亿富士康、木材加工厂、建筑工地就业人群，1千万软件工程师、投行分析师、公司COO。&/p&&p&农业人口向第二三产业转移，这是一定的，关键是速度。现在城市化率大概每年提升1个点，这就是近1400万人。已经很吃力了。&/p&&p&下表，中国宇宙第一的劳动力数量，是美国4倍，俄罗斯8倍，且高于印度：&/p&&img src=&/1e7cedd0c9ed44f16ea6ef19f548699b_b.jpg& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&310& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&/1e7cedd0c9ed44f16ea6ef19f548699b_r.jpg&&&br&&p&如何释放出农业人口呢？冷哲说农业往外挤，城市往里吸，劳动力的转移就顺理成章。道理谁都懂，随口说说非常容易，问题在于：哪来的就业岗位？&/p&&p&现在保7，就是为了保每年新增1000多万就业人口，已经十分尽力。农业人口转移，这是一个长期过程，美国也花了几十上百年。急不得，急了也没用。&/p&&p&&b&第二部分针对部长的观点&/b&&/p&&p&看了凤凰网的原文转述：&a href=&///?target=http%3A///a/66085_0.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&财政部部长回应下一轮经济危机是否从中国开始&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&我的理解是，部长的主要担心在于人口老龄化。原文表述”我们老龄化、劳动力下降，我们的刘易斯拐点来得太快。现在劳动人口的绝对数量下降。65岁以上占比，7%到14%，世界平均是40年，我们23年，14%到25%，世界17年我们11年（数字不详）。劳动力人口下降以每年2、300万的速度。“&/p&&p&中国老龄化问题，有挑战，但绝不是媒体渲染的那般恐怖。&/p&&p&21世纪全球主要经济体几乎都面临老龄化问题。中国的老龄化问题放在全球看，不算严重。如果说严重，现在的日本、韩国、欧洲，老龄化问题才堪称惊人。&/p&&p&以日本为例，2013年11月，日本65岁以上老年人数占总人口百分比首次超过25%。这个国家四分之一的人都是65岁以上老人，三分之一的人都是60岁以上老人，而且老龄化速度还在加快。&/p&&p&联合国人口署2012年对全球老龄人口（60岁以上）数据统计和预测，日本已经成为老年人民族，中国排在中游：&/p&&p&2014年：&/p&&img src=&/e050d02d2ab19bdab24900_b.jpg& data-rawwidth=&307& data-rawheight=&2139& class=&content_image& width=&307&&&br&&p&2030年：&/p&&img src=&/a1f24619df52efbd31e3a1d_b.jpg& data-rawwidth=&306& data-rawheight=&2139& class=&content_image& width=&306&&&br&&p&怎么应对呢？我关心的是现在的日本、德国、韩国是怎么应对的。如果这些已经深度老龄化国家可以挺过去，中国没有理由因为这个原因就倒下。&/p&&p&&b&第三部分是针对中等收入陷阱概念&/b&&/p&&p&部长只是提到中等收入陷阱，没有提太多，原文表述”今后的五年、十年，滑入中等收入陷阱的可能很大，五五开。“&/p&&p&感觉上他对这个陷阱还是有担心的。&/p&&p&我对跨过所谓中等收入陷阱问题，持乐观态度。如果按现在的增速，2020年、最多2022年中国就可跨过人均国民收入（GNI）12200美元的坎。&/p&&p&而这个问题的核心在于，中国经济是否具有竞争力，&u&中国是否有世界级竞争力的企业、产业&/u&。这个问题，我依然持乐观态度，原因在于看到这么一些公司：华为、联想、万达、绿地、三一重工、长城汽车、小米、阿里巴巴、腾讯、华大基因、大疆科技……&/p&&br&&p&除了中国，还有很多国家被指中等收入陷阱：&/p&&img src=&/cfbb3ca2d77c_b.jpg& data-rawwidth=&467& data-rawheight=&196& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&467& data-original=&/cfbb3ca2d77c_r.jpg&&&p&我一直困惑的地方在于，什么是中等收入陷阱，谁提出，根据什么提出？全球200个国家，这个概念是不是经验归纳，具不具备普遍性？近30年来跨越“中等收入”进入高收入行列的国家，如韩国、日本、新加坡又怎么说？&/p&&p&根据东南大学经济管理学院徐康宁教授的论述：&/p&&p&1）中等收入陷阱概念由谁提出？&/p&&p&“中等收入陷阱”这个概念最早出现于世界银行为总结亚洲金融危机十年来东亚经济表现的一份研究报告，报告题为“东亚经济的复兴”（East Asian Renaissance: Idea for Economic Growth），于2007年出版。该报告用一小节阐述了关于东亚经济目前所处的发展阶段，以及能否避免中等收入陷阱的问题。&/p&&p&自世界银行的这份报告提出了“中等收入陷阱”的概念后，在国际上产生了不小的影响，许多财经媒体开始大量使用这个概念，并把“中等收入陷阱”描绘成发展经济学的一个基本原理，是落后国家经济发展中必然要面临的一个问题。在国外财经媒体和相关研究报告的影响下，国内舆论也很快接受了这个概念，并有更多的渲染和演绎。&/p&&p&2）中等收入国家、高收入国家标准&/p&&p&按照世界银行的分类，人均国民收入（GNI，基本等于人均国内生产总值）低于每年1006美元为低收入国家，高于12275美元的为高收入国家，介乎于两者之间的为中等收入国家。也就是说，从1006美元到12275美元的都是中等收入国家（其中从3976美元到12275美元的为上中等收入国家），目前世界上有86个国家或地区属于中等收入的范围。&/p&&p&那么，是人均国民收入刚刚达到1000美元多一点的国家容易落入陷阱，还是人均国民收入已经超过一万美元的国家容易落入陷阱？世界银行没有说，也没有人能说得清楚。&/p&&p&3）中等收入陷阱概念存在哪些问题？&/p&&p&“中等收入陷阱”这个概念不够严谨，在理论上有很多说不通的地方。&/p&&p&首先是外延的界定含混不清，让人很难明白一个国家在什么样的经济发展阶段容易落入所谓的“陷阱”。“中等收入陷阱”这个提法是从世界银行开始的，“中等收入国家”、高收入国家和低收入国家也是由世界银行划分。按照世界银行的分类，目前世界上有86个国家或地区属于中等收入的范围。那么，是人均国民收入刚刚达到1000美元多一点的国家容易落入陷阱，还是人均国民收入已经超过一万美元的国家容易落入陷阱？没人能说得清楚。&/p&&p&国内有一种比较流行的观点认为，&u&人均国内生产总值达到3000美元时最容易进入“中等收入陷阱”，这种说法并无理论根据，完全是根据“中等收入陷阱”这个概念演化而来的&/u&。其实，由于中等收入国家的标准范围过于宽泛，最低标准与最高标准相差十倍以上，如果不讲明“陷阱”的边界，其涵义已经失去意义。&/p&&p&其次内涵不甚准确，逻辑不够严密，学理上讲不同。为什么经济发展到中等收入水平的时候容易落入“陷阱”？当经济由低水平发展到中等水平的时候，代表着更好的基础设施和其他发展条件的较高收入水平，这反而成了一种“陷阱”，其逻辑含义是什么？收入的高低只是发展的结果，而不是发展的原因。经济增长是否落入陷阱，取决于生产要素的组合以及后续的生产要素，与是否处于中等收入水平没有必然联系。&u&如果说确实有部分中等收入国家开始呈现经济增长放缓的现象，那一定是有其他原因导致这些国家难以越过中等收入门槛，而不是中等收入本身&/u&。&/p&&p&世界银行在解释“中等收入陷阱”时用规模经济的理论加以说明，称一些国家在低收入水平时因工业化启动具备很好的规模经济效应，到了中等收入水平时，规模经济效应开始下降，从而经济增长缺乏连续的动力。应该说，这种解释有一定的道理，但仍然&u&不足以证明“中等收入陷阱”普遍存在&/u&。规模经济仅仅是构成经济快速增长的一个因素，除了规模经济外，科技进步、全要素生产率提高等等也是经济增长的重要因素。此外，规模报酬递减（规模经济下降的理论化说法）是传统经济的常见现象，人们也发现在经济生活中也有规模报酬递增现象，而且已经被经济学家所证明。&/p&&p&第三是不完全符合实际，得不到现实的检验。按照流行的观点，最早落入所谓“中等收入陷阱”的是拉丁美洲的一些国家，这些国家在经历了上个世纪六七十年代的快速经济增长后出现了一个经济停滞期。这的确是近半个世纪以来发展中国家经济增长的一个插曲，但并不能证明所有的国家（也不能证明多数国家）在经历中等收入发展阶段时会落入增长“陷阱”。&/p&&p&事实上，更长时间以来的世界经济表明，多数国家在经历中等收入发展阶段后并没有落入所谓的“陷阱”。半个世纪以前的事实表明，&u&&b&现在属于欧盟的大部分国家并没有经历“中等收入陷阱”，近半个世纪以来的事实也同样表明，日本、韩国、新加坡等国也没有经历“中等收入陷阱”&/b&&/u&。&/p&&p&以韩国为例，1981年韩国人均GDP达到1846美元，当年经济增长6.2%，已经进入中等收入国家的范围。其后15年，韩国经济呈现继续加快增长的势头，增速基本上保持在8%到10%之间，人均GDP在1996年达到12249美元，属于世界银行确定的高收入国家，并已被经济发达国家“俱乐部”——经济合作组织（OECD）接纳为成员。&u&无论是进入中等收入国家之前，还是进入中等收入国家之后，韩国经济在长达30多年的时间内总体上保持了高速的经济增长，并没有进入所谓的“中等收入陷阱”&/u&。&/p&&p&第四，不构成普遍性经济学原理。世界上的确有一些国家和地区在经历了经济的初步繁荣后，人均GDP达到一两千美元后增速开始下降，甚至出现一段时间的停滞。除了上面说到的部分拉丁美洲国家，印度尼西亚、菲律宾在上个世纪90年代的时候也曾有过这样的表现。&/p&&p&但是，这只是部分国家在长期经济增长中的一种现象，而不是一种普遍性规律。无论是一些拉丁美洲国家，还是亚洲的印度尼西亚和菲律宾，除了经济问题外，都曾经出现过严重的政治与社会方面的动荡和冲突。换句话说，&u&不是因为中等收入使这些国家落入陷阱，而是其他的经济和政治原因让这些国家无法继续保持经济增长&/u&。&/p&&p&徐康宁教授文章原文：&a href=&///?target=http%3A//xknseu./.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中等收入陷阱：一个误导的概念&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&&b&第四部分更有趣：2014年，中国已有48个城市跨越所谓“中等收入陷阱”，未来5年将有98个以上城市超过4亿人跨过这个所谓的陷阱&/b&&/p&&p&中等收入国家标准：&/p&&p&按照世界银行的分类，人均国民收入（GNI，基本等于人均国内生产总值）低于每年1006美元为低收入国家，高于12275美元的为高收入国家，介乎于两者之间的为中等收入国家。目前世界上有86个国家或地区属于中等收入范围。&/p&&p&人均GNI约等于人均GDP，考察中国人均GDP数据。2014年中国人均GDP超过12275美元城市：&/p&&img src=&/74d9ea0c4efbd3a2ccfc46d2_b.jpg& data-rawwidth=&551& data-rawheight=&883& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&551& data-original=&/74d9ea0c4efbd3a2ccfc46d2_r.jpg&&&br&&p&这里大家可以惊喜的看到，中国已有48个城市、超2亿人进入“高收入区间”。排除克拉玛依、大庆这样的资源型城市，还有深圳、无锡、苏州、广州等33个城市，这些城市总人口超过2亿。&/p&&p&作为对比，韩国总人口5000万。也就是说，中国的这些城市，已经创造了4倍于韩国的跨入“高收入国家”奇迹。&/p&&p&这还只是开始，后面还有一串。&/p&&p&2014年中国人均GDP超过9000美元城市，总共98个；颜色标注为非资源型城市，67个：&/p&&img src=&/1e54cbcecd6cea1e3c1f2_b.jpg& data-rawwidth=&551& data-rawheight=&1783& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&551& data-original=&/1e54cbcecd6cea1e3c1f2_r.jpg&&&br&&p&超过9000美元的这些城市，在未来5年都将跨过所谓“中等收入陷阱”。&/p&&p&这些资源型、非资源型城市有超过4亿人，这4亿人将进入高收入行列；&/p&&p&4亿人，是美国1.26倍，日本3.17倍，德国4.69倍，英国6.25倍，韩国8倍。&/p&&p&这是迄今为止人类历史、人类经济史上的最大戏。它正在上演，你我都将看到。&/p&&p&说中国将陷入“中等收入陷阱”的，可休矣。&/p&
冷大都发言了，看来有必要说几句。第一部分是针对冷哲的观点冷哲说：最核心的是人口老龄化。其实解决方案一点都不复杂：快速提高中下阶层的财富创造能力。把最低端的劳动力用机器替代。那么劳动力仍然是足够的，也就能保证价值产出能力能够持续提升而不会被…
凤凰网的文章看起来比新浪的正常多了。新浪的全文看下来简直像是个原教旨自由放任资本主义学者，而不是一个执掌国家财政的官员。当然，这说不定反映了新浪那篇文章的整理者的想法。&br&&br&楼继伟的说法，其实很容易理解。他讲的是中国政府（或者是按照他的理解或期望）将采用什么样的策略来促进未来五到十年的经济增长，也就是如何突破中等收入上限。&br&&br&他的所谓中等收入陷阱，恐怕不是学术意义上的中等收入陷阱，而是泛指能够导致人均GDP在达到发达水平之前进入停滞的各种可能情况。&br&&br&中国的直接目标当然是不断发展，人均GDP达到发达国家水平。但完全有可能因为某些原因而停滞在中等收入水平。大家都明白当今政府的执政根基就在于持续的经济增长，增长不动了，大青果就药丸。&br&&br&那么怎么办？&br&&br&————————————————————————&br&&br&最核心的问题的当然是人口老龄化。&br&&br&人口老龄化这个问题，楼的解决方案一点都不复杂：快速提高中下阶层的财富创造能力。把最低端的劳动力用机器替代。也就是说，尽管劳动力减少了，但过去低端劳动力的工作由机器完成，人力资本顺次向更高价值产出的岗位转移。那么劳动力仍然是足够的，也就能保证价值产出能力能够持续提升而不会被老龄化削弱。&br&&br&这就需要把仍然过剩的农业人口进一步转化为非农业人口。在这个问题上，他的方案比较大胆。简单地说就是，冒着粮食供给安全的风险，强行进行农业转型。&br&&br&————————————————————————&br&&br&中国农业生产，至今都是人力密集型产业。进一步释放农业人口，势必造成农业产出下降。是的，精耕细作的亩产是要超过机械化农业的。那么怎么办，楼的方案是从外国进口。他的判断是，短期内国际上不会有战争或大规模冲突的风险。因此粮食可以更多地依赖国际市场。从这个角度讲，前一阵子的土豆主粮化战略恐怕就是为了应对即将到来的粮食产量收缩。&br&&br&那么如何释放出农业人口呢？就是土地流转、放弃补贴。土地流转有利于将土地集中为大规模农场。然后在没有政府补贴的情况下，成本收益比自然会将这些农场倒向大机器生产，具体的农产品也就从粮食转向了经济作物。这就释放了农业劳动力。&br&&br&那么有释放就得有接收。农业如果挤出了劳动力而城市没办法接受，那就会出大乱子，也达不到提高平均价值产出能力的目的。。&br&&br&要把农业人口彻底转变为非农业人口，必然是要农民进城。因此进程的农民必须要能享受到城市的待遇。否则，光是农民工子女上学难一条，农民就没办法进城。所以要彻底更改户籍制度。要让农民工能够比较容易地融入到整个城市的基本福利圈子里面去。这也是很吸引人的。&br&&br&这样，农业往外挤，城市往里吸。劳动力的转移也就顺理成章了。人力从低价值产出的农业转向高价值产出的工商服务业。全要素生产率才能持续增长。&br&&br&合理城镇化，讲的是同一个问题。就是要怎样才能有秩序地把农业劳动力引入到城市里来。既不能把农业劳动力拒之门外，又不能无序涌入，导致出现贫民窟。具体的措施肯定还有待探索，但大方向是确定的。&br&&br&————————————————————————————————&br&&br&接下来就是土地财政转型。&br&&br&土地财政在过去几十年里面提供了巨量的城市发展资金。但它的弊端也非常大。这一点早就已经讨论了。&br&&br&土地财政的根本，就是通过剥削城市新移民，来实现城市的发展。&br&&br&这就有两个问题。第一，这种政策对新移民是不友好的。从农村向城市移民的成本极端高昂。&br&&br&第二，城市的发展导向越来越不合时宜。既然新移民是城市的收入重要来源，那么很显然，其收入主要来源于新城区的地价升值，那么经营好新城区比经营好老城区更重要。因此公共交通往往只有在能够有效提升新城区地价的条件下才会受到重视。因此楼说：“同样的城市，比世界平均的人口密度低得多，而且交通还更拥堵，说明激励机制不对。”&br&&br&楼继伟认为，一旦实施房产税，这两个问题就迎刃而解。房产税的根本，在于剥削城市现有居民，从而实现城市发展。&br&&br&于是，新城区的卖地价格就不那么重要了，这样一来，城市新移民的购房成本就会有所下降，有利于新移民的进入。&br&&br&第二方面，既然房产税是面向整个城市，那么提升整个城市的既有价值，就变得重要起来。公共交通体系也会开始改善。&br&&br&——————————————————————————————————&br&&br&然后是劳动力流动的问题。&br&&br&要对抗老龄化、促进进一步发展，就要求劳动力能够顺着价值链不断向上移动。这种大规模、高频率的流动，不但是产业之间的，也必然是地区之间的。&br&&br&除了前述的城市新移民问题以外。还有很多用以促进流动性的措施。&br&&br&其中一个是全国统一的社保体系。&br&&br&为什么要有这个？现在的话，很多地方还是这样：你在A城市交的社保，在B城市没办法用。这显然会限制劳动力在两个城市之间流动。所以楼讲“现在（对劳动力）是负激励，不改成正激励”。&br&&br&只有全国统筹社保，才能解决这个问题。&br&&br&——————————————————————————————————&br&&br&另一方面就是要遏制行业集体谈判权和区域集体谈判权，从而避免某一个特定行业或区域过分地攫取收益而导致整个国家发展受阻。这个问题，在劳动力的流动性下降时会尤为紧迫。这是因为，劳动力流动性一旦下降，也就是说行业间劳动力流动减少，那么一些行业的劳动者就会开始考虑通过行业谈判权来加强自己的利益。他们不大会流动到其他行业，自然也就不必考虑其他行业的利益。&br&&br&楼继伟的意思和新浪那篇文章截然不同。楼显然没有全面否定集体谈判权的意思。&br&&br&他确是表达了这样一种想法，就是认为年间，农民工工资增长太快。他可能是觉得这会导致经济成长受阻或者什么别的问题。&br&&br&的确，血汗工厂老板利润就那么点，再怎么用工荒，他也不可能提高工资去招揽工人了。这些厂子只有两条路，一种就是用机器人代替人，还有一种就是关门回家。也许楼继伟认为这两者都不是很好的选择，所以寄希望于工人能够接受低工资。而接受低工资的缘由，可以是增加劳动力供给。不过我觉得他恐怕会失望。这个问题的最终走向，恐怕要么是通过机器人国产化来实现机器人的廉价化、普及化，要么就真的只能把产业甩给东南亚国家了。&br&&br&——————————————————————————————————&br&&br&总结下来，应该这样说。&br&&br&楼继伟认为，如果中国现在不做重大改革，有五成可能无法突破中等收入上限。&br&&br&要实现突破，就要做出重大改革。&br&&br&怎么改？&br&&br&第一，就是要更有效率地配置劳动力。让劳动力获得更好的教育，做更有价值的工作。整个劳动力群体向价值链的更高位置移动。因此要释放劳动力，尤其是从农业释放，即便这要以一定程度的粮食供给风险为代价。楼继伟的判断大概是：短期内没有战争风险，即便是偶尔被国际炒家搞一下，付出的代价也在可以接受的范围内。未来中国人口减少，相关的粮食压力也会降低。主要就是要打一个时间差。&br&&br&第二，就是要提高劳动力的流动性。让劳动力能够在行业间、地域间根据市场信息而快速流动。为了这一目的，就要打通户籍、房产、社保等诸多关节。&br&&br&第三，就是要扩大市场自由度，让更多的企业能够出现，能够创新。要提高企业的创新能力。企业创新了，才能发展。发展了，才能吸收更多劳动力，把劳动力的产出提高。&br&&br&就发展经济而言，这个策略我认为是可行的，但到底能不能走通，就要看具体的政策措施了。粮食安全能不能保障，农民能不能顺利进城，产业能不能顺利接收这些劳动力，都是未知的。&br&&br&如果楼继伟的言论确实代表政府的整个思路，那么可以预见中国粮食战略储备很可能会扩大，并进行一定的整顿，司法、社保、户籍等制度会在打破区隔的方向进行改革，鼓励创业将是长期策略。此外可以看出，医改目前没有良好的改革方向。计划生育很可能要从限制生育全面转向鼓励生育。土地流转、大型农场、初创企业将是未来一段时间重要的机会。
凤凰网的文章看起来比新浪的正常多了。新浪的全文看下来简直像是个原教旨自由放任资本主义学者，而不是一个执掌国家财政的官员。当然，这说不定反映了新浪那篇文章的整理者的想法。 楼继伟的说法，其实很容易理解。他讲的是中国政府（或者是按照他的理解或…
&p&&b&&u&说明：&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&1. 本人的思路、实操，发布在新浪微博“捏小猪”和知乎专栏。&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&2. 本人熟悉江北核心、江心洲、河西中、河西南，其余区域跑盘较少。&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&3. 南京楼市的微信公众号，“河西楼市”比较客观，微信号：wangxiangfc。&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&4. 河西、江北房产中介，王祥房产服务较好、收费较低，电话：。&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&5. 若确有咨询需求，可私信。&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&6. 本人所著&/u&&/b&《房产投资速成心法》 &a href=&///?target=https%3A//i./detail.htm%3Fspm%3Da.0.0.7ZT82e%26courseId%3D69655& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&https://i./detail.htm?spm=a.0.0.7ZT82e&courseId=69655&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&把更新放到前面吧，方便阅读：&/p&&p&&br&&/p&&p&日《广州「租购同权」，你是上算了还是吃亏了？》&/p&&p&美国上学：&/p&&p&1. 就近上：社会底层，烂校，黑人穆斯林，吸毒艾滋，混到初中毕业。比民工小学还要差，初中毕业，写不出盐酸和氢氧化钠反应的化学方程式，有个学上。&/p&&p&2. 买/租学区房：普通白领，能维持一定的课堂纪律，类似绝命毒师里小粉上的。比菜场小学好，有个学区。&/p&&p&3. 私立：学费几万美元一年起，高级白领和富人/权力阶层，苦的一逼。水平类似国内一线私立和公立。收费高。&/p&&p&&br&&/p&&p&国内的权力城市，顶级公立&好的私立&就近入学（烂校）&/p&&p&国内的市场城市，好的私立&顶级公立&就近入学（烂校）&/p&&p&&br&&/p&&p&北京南京，更接近权力城市，上海西安台州，更接近市场城市。&/p&&p&看起来多数城市还是想往美国模式靠，投入少，（寻租）空间大嘛。&/p&&p&北京南京是两个硬钉子，朝阳区今年想试一下，一闹，黄了。&/p&&p&广州这个政策，可能有一定的上方授意（政治企图），但执行起来，难度非常非常大，最后落地的，大概率还是就近上三流学校（不是三线学区）（如南湖一小），家长资质好，也许能上个学位不紧张的二三线学区（如新城怡康街），绝逼上不了学位紧张的二线学区（如新城小学），更不要说一线了（拉力琅芳）。&/p&&p&这和现在的民工子女就近入学，没有太大区别。&/p&&p&另外，具体执行起来，也有难度，交一个月房租就能上，还是交六年才能上？&/p&&p&&br&&/p&&p&另外，也给权力阶层不买房也能找关系上学，提供了暗道。&/p&&p&国内租金大概是房价的2%，美国大概是4-10%。&/p&&p&给了底层一点幻想，给了上层一条暗道，吃亏的肯定是中层，比如上知乎的大部分同志。&/p&&p&我知道大部分用户是想看到学区房价格要崩盘的结论，可惜，改革总在动你们本来为数就不多的蛋糕。&/p&&p&&br&&/p&&p&想上上不了，那叫女神，想上就能上，那叫女优。&/p&&p&&br&&/p&&p&日 《环京楼市大跳水》&/p&&p&&b&燕郊楼市：&/b&&/p&&p&&i&汇福悦榕湾售楼部一位工作人员告诉记者，“我们汇福悦榕湾项目今年5月中旬刚推出的二期，截止目前成交量仅有21单。”首尔甜城某业主对记者透露，“年初有许多二手房都是以单价35000元/平方米左右过户的，最近成交的单子只有25000元/平方米左右。”
另有上上城三季的一位业主表示，“我今年3月份以28000元/平方米购置了该小区一套两居室，但最近同样的户型已经跌至了23000元/平方米，但我是刚需，该买还是得买。”&/i&&/p&&p&&i&轻舞飞扬轶事_765:
哎要是早听老杨的就好了，后悔死了，燕郊的房子2.5万买入，现在挂出去2.2万，看房的都没有，市场怎么一夜之间变成这样了，月供只够三个月了，打算明天直接降到1.8万尽快出手，要不等房价降到2万1.8万也卖不出，不能断供啊，上了黑名单这辈子什么都不用干了。&/i&&/p&&p&&i&轻舞飞扬轶事_765：@杨红旭
杨老师首先感谢您的回复，很遗憾关注您晚了，首先我要说明我不是大白菜，我09年10入手通州阿尔法三期，九千入手，10年初最高涨到两万四，两会后（那会还是温总理呢）政策一出，房价一夜之间就下跌数千元，这次我买燕郊，其实我知道风险，只是当时的市场环境太疯狂，现在想想都后怕，赌徒心态。&/i&&/p&&p&&i&轻舞飞扬轶事_765:
1.78万出手了，终于解脱了，这半个月就像做梦一样，一平亏了7千多，四年多的积蓄没有了，真就像做梦一样
&/i&&/p&&p&&br&&/p&&p&点评：&/p&&p&京沪，缺房子，好房子烂房子都缺，居住条件很差，所以差房子也能买。&/p&&p&南京，缺好房子，不怎么缺烂房子，差房子尽量别买。&/p&&p&环京，不缺房子，北京买不到时，貌似有点缺房子，北京一旦有希望买到了，就露出了庐山真面，1万涨到3万5，几个月就跌回2.5万，再几个月，会不会跌到1.7万？差价格尽量别买。&/p&&p&还宁，肯定不如环京啊，尽量别乱花钱，机会成本太高。&/p&&p&&br&&/p&&p&日 《楼市进入贤者时间：从尽力而为到量力而行》&/p&&p&&b&三大流派的消亡&/b&&/p&&p&无论是做生意还是搞投资，想大大的赚钱，无非三大流派：&/p&&p&高杠杆&/p&&p&高周转&/p&&p&高毛利&/p&&p&目前，三个废了两个半。&/p&&p&&b&高杠杆&/b&：&/p&&p&胆子大，烦不了，借借借，买买买，年收入5万，月供也是5万，屌丝逆袭必备。&/p&&p&常用方法：&/p&&p&1. 一下子买5套，全部三成首付，同时办首套房贷，加杠杆。&/p&&p&一人一次只能开一张购房证明，买完后才能再开一张，直接废了。&/p&&p&2. 老人户口迁过来，接力贷，30年等额本息。&/p&&p&这种创新大概维持了半年多，目前接力贷，都停了，能买，不能贷款了。&/p&&p&3. 先借钱全款吃下来，然后抵押贷，避开限贷&/p&&p&抵押贷近期很困难了。
&/p&&p&4. 借用别人房票&/p&&p&两三年后拿房，办证后三年才能转让，五六年，人心会不会变？&/p&&p&涨20%，小甜甜估计还是小甜甜，涨80%呢，会不会变牛夫人？&/p&&p&&b&高周转&/b&：&/p&&p&关系熟，信息快，出手狠，有笋就吃，有内部退房就拿，快交付就卖，一年买五套卖四套，少则赚几十万，多则一两百万，轮动着干。&/p&&p&新房憋五六年，二手憋三年，轮不动了。&/p&&p&&b&高毛利：&/b&&/p&&p&大神专属，高抛低吸&/p&&p&常用方法：&/p&&p&1. 高点（2016年9月下旬）趁市场狂热抛了，低点找个开发商打劫（2016年10月-2017年2月，河西南/润锦城），高卖10%，低买15%，一下子就赚个首付出来。&/p&&p&2. 卖没贷款的老房子，三成首付买新房，通过陆金所套利，200万老房，不用额外付利息，换300万新房&/p&&p&（方法可参考&a href=&///?target=http%3A////DkAcPuxnX& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&//Dk&/span&&span class=&invisible&&AcPuxnX&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&）&/p&&p&3. 卖成熟地段，吃即将出成绩的新兴学区（2015年新城南校区出成绩前，97万买和府奥园，出成绩后，秒跳至140万）&/p&&p&4. 板块轮动（2016年1月卖48000西堤国际，吃三套13500中海国际社区）&/p&&p&5月开始，银行下款慢了，高抛的，N个月才能拿到钱，再买起码要五成首付了，杠杆有时候还会下降。&/p&&p&低吸的，五六年才能再次高抛，本来三年能玩一次，现在六年才能玩一次。&/p&&p&功力也废了一半。&/p&&p&&b&金融属性的退却&/b&&/p&&p&像打牌输了在脸上贴条一样，此前政府在给房子贴各种好标签，把房子拿到银行变成钱，很容易，现在改成坏标签了。&/p&&p&同样是4万的单价，能抵押、能信用贷、能随时卖、三天秒杀的房子，和不能抵押、批不了信用贷、三年不给卖、挂两年才能卖掉的，这里面的含金量是不是有区别？&/p&&p&如果不能理解，就比较一下标价1000块一瓶的茅台，和1000块一瓶的美国红酒。&/p&&p&&br&&/p&&p&经过2015年的前戏，2016年的冲刺，2016年9月的高潮，调控后的不应期，2017年4月的一夜两次，房价已翻倍，精力已耗完（储蓄变成了贷款），大房追到门口堵小三（政策紧逼），肚子也饿了（信贷收紧）。&/p&&p&南京楼市进入贤者时间。&/p&&p&与其四处找未被发现的美女（低估的机会），尽力而为，&/p&&p&不如思考思考人生（把精力投在工作生活上）量力而行。&/p&&p&&br&&/p&&p&日：&/p&&p&正荣润峯几千人认筹，堵死临江路，照片视频经各种媒体发酵，上面肯定震怒，升级调控压力巨大。&/p&&p&1. 认房认贷，首付六成，新购两年限卖，几乎是板上钉钉。&/p&&p&2. 贷款结清，利率调至1.1倍，存量房产证不满二，不得交易，也有一定概率。&/p&&p&3. 买了没办证的赶紧办证，贷款没批好的赶紧催，以免中招。&/p&&p&4. 高位买入想投资的，做好连肉都不让割的准备，这次调整，要么跌幅超过14年（10%），看齐11年（15-20%），要么横盘很久。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&近期陆金所心得：
1. 估计是太好卖了，开始收0.2%信息费，网贷区的一手稳赢安实际收益率降到8.2%。
2. 二手比较难抢，我运气好时一天能抢几十万，不好时要好几天，建完仓后还好，一个月集中抢几次，有几万站岗损失不大，但省了时间，我感觉10:00-14:00好抢些。
4. 有网友总结了抢一手的技巧，见下图。
5. 体制内的可多申请信用贷买稳赢安，100万一年能白赚3万，可顶50万房贷的月供。
注册链接： &a href=&///?target=https%3A///activity-pages/newmgm-register/mgm-register.html%3FmarketFeedbackCode%3DeyJ1cmxUaWQiOiIxNTYyOTA4OSIsInVybFNvdXJjZSI6IkMwMTAifQ& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&会员注册 - 平安陆金所&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-0fb8c472adfc048dbfd9_b.jpg& data-rawwidth=&450& data-rawheight=&800& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&450& data-original=&/v2-0fb8c472adfc048dbfd9_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&目前处于调整初期，逐步向中期走。&/p&&p&特点： &/p&&p&1. 多数楼盘较去年9月最高成交价，跌6-10%。 &/p&&p&2. 有配套的价格合理可以成交，河西龙江仙林江宁下关桥北，高水平配套配高价，低水平配套配低价。 &/p&&p&3. 投资型的卖不动，比如90平以下占70%，现在有风景远地铁无学区零配套的保利西江月。 &/p&&p&4. 区域和总价错配的几乎没有流动性，比如雅居乐滨江，润江城138以上。 &/p&&p&5. 高总价的基本废了，如600万的西堤，800万的公园道，900万的湾一。 &/p&&p&6. 少数开始阴跌，威尼斯融侨观邸，暗降1000：已经扛不住 &/p&&p&7. 有些卖不动，纬七路燕子矶，惯性装逼：快要抗不住 &/p&&p&8. 有些限价导致性价比显著高于二手，河西中河西南，热销：能扛市场再跌。
&/p&&p&&br&&/p&&p&热销与否，与区域有关，更与定价有关。 纬七路高亢期勃起的太高，一片空地缺乏刚需接盘，跳水是必然的。 &/p&&p&河西南主要是按在了35000，不限价，佳兆业估计9月要开到42000，现在也得跳。&/p&&p&&br&&/p&&p&日：《捏小猪房产投资速成心法》发布啦！&/p&&p&&br&&/p&&p&学习请点击：&/p&&p&&a href=&///?target=http%3A//t.cn/RI1TTOv& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&/RI1TTOv&/span&&span class=&invisible&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&学习须知：&/p&&p&1. 视频教学，买了不能退货。&/p&&p&2. 一天15分钟，一个月速成，无门槛，轻松上手，认真学完，超过98%的普通人不难。&/p&&p&3. 产权、城市、抄底、套利，全国多数一二线城市基本通用。&/p&&p&4. 板块和学区案例多来自南京，外地朋友可以学方法，本地朋友可以直接看结论（有时效性）。&/p&&p&5. 春季前优惠价888元，后期将小涨。&/p&&p&6. 将根据大家的需求，不定期增加新的课程：如热门事件解析、开发商点评、中介公司漫谈、卖房技巧等等。&/p&&p&7. 购买过暗夜老师课程（&a href=&///?target=http%3A//t.cn/RtxPVYX& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&/RtxPVYX&/span&&span class=&invisible&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&）的朋友，不要重复购买，看了《速成》不过瘾的朋友，推荐学习暗夜老师课程，全面、详细。&/p&&p&8. 内容均系本人原创，已申请版权保护。刚上线，如有使用不便之处，还请谅解。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&牛市忙赚钱，熊市攒内力。&/p&&p&市面上没有针对南京房产的买房技巧、板块选择、学区评价、买卖时机、套利方法的课程。&/p&&p&现代人太忙，我准备做个课程，速成心法，视频授课，一天15分钟，一个月学完。&/p&&p&学完后水平超过98%的普通人应该不难。&/p&&p&学费不高，也就千儿八百的，一次大保健的价格，抓一次机会起码几十万。&/p&&p&明年年初正式发布。&/p&&p&&br&&/p&&p&日：
&/p&&p&楼市调整期，怎么买房卖房？&/p&&p&&a href=&/p/#tipjar& class=&internal&&知乎专栏&/a&&/p&&p&&b&日：&/b&&/p&&p&&b&一叶知秋&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&近期资金面显著收紧，如果持续，明年楼市调整的深度和时间，不容乐观。&/p&&p&本来这轮就是资金牛、杠杆牛，好多房子过去一年涨的比之前十年还多，购买力却没有这么大的增加，卸了妆，会怎样？&/p&&p&陆金所近期变化：&/p&&p&1. 今天开始，P2P转让区不再抢不到，大于3万的标的有大量可以挑选，恢复到了几个月前的常态。&/p&&p&2. 可能有两个原因：一、国内资金边际上开始有所紧缩。二、有大资金在年底撤出。&/p&&p&3. 国债破位、shibor上涨、陆金所转让不再秒抢、CPI连续三个月高于预期，共同指向：资金额度趋紧，资金成本趋升，通俗讲，钱没那么多了，钱没那么便宜了。&/p&&p&4. 交易技巧：&/p&&p&买8.4%的，千万别买了7.84%和6.65%的；&/p&&p&买3万以下的，少买10万以上的；&/p&&p&买剩余期限短的；&/p&&p&转让时降个几毛，系统会自动把你排在前面，容易成交。&/p&&p&点此链接注册送100块（直接注册没有钱拿）：&a href=&///?target=http%3A///r/qwm59%3DJ& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&会员注册 - 平安陆金所&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------&/p&&p&&br&&/p&&p&城市定位，接近广州，全国大城市中老五的水平。&/p&&p&三大经济强省的省会，广州经济强于南京，南京科教强于广州，广州南京有军区，02X开头，都强于杭州的05XX。&/p&&p&中部的武汉、西部的成都西安，不能和沿海比，全世界找不出一个离海岸线超过1000公里的，房价很贵的非首都城市。美国第三大城市、中部经济中心，芝加哥，1500美元/㎡随便买，武汉的水平。&/p&&p&&br&&/p&&p&2014年广州和南京的年度住宅上市平米数/常住人口，都在0.8-0.9之间，北京上海深圳在0.4-0.5，涨幅肯定比不上。热点区域，河西、江北涨幅大，其余地区小。&/p&&p&&br&&/p&&p&从城市人均M2衡量，广州、杭州、南京是同一档，明显低于上一档的深圳上海，只有北京的一半，明显高于下一档的苏州无锡天津大连宁波。&/p&&p&&br&&/p&&p&苏州无锡天津大连宁波，以加工制造为主，其房价和这三个以服务业为主的，差距会越拉越大。&/p&&p&服务业为主的城市，中心区域人口占总人口比例高，因城市的主要功能是财富交换（科研、教育、商贸），人口大量集中在城区，制造业城市，因工厂在郊区，城区人口不集中，房价相对低一大档次（更新到了2015年6月）。&/p&&img src=&/31fcddf857d4a48daba74_b.png& data-rawwidth=&889& data-rawheight=&645& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&889& data-original=&/31fcddf857d4a48daba74_r.png&&&p&&br&&/p&&p&河西南、江心洲、下关滨江，江北的滨江、顶山、高新区，江宁的麒麟、滨江、方山、正方，仙林的青龙，六合，未来五年还有大量土地可以出让。房价合理涨幅=（城市GDP增速+通胀）*0.8，想要GDP+通胀小于零，几乎是不可能的。&/p&&p&（房价增值+出租收益）略大于（城市GDP增速+通胀）。&/p&&p&&br&&/p&&p&2014年GDP8%，通胀2%，合理涨幅为8%，、2014三年，小涨小跌，基本没动，2013年，涨30-40%，总体上，房价无泡沫。&/p&&p&&br&&/p&&p&未来5年：&/p&&p&城市GDP增速+通胀=7+2=9%（6+3也有可能）。&/p&&p&核心区和大力投钱的区域，房价涨幅会略高于7%，其余区域略低于7%。&/p&&p&&br&&/p&&p&2014没涨，2015年如果再不涨，那年，一定会有几个月，由于抢房，一下子把这几年欠的，20-30%的涨幅给涨回来，像2013年那样。&/p&&p&&br&&/p&&p&大部分时间小涨小跌，僵持。&/p&&p&打雷时，一定要在场。&/p&&p&&br&&/p&&p&确实要买房，最好春节前搞定。月的小阳春一旦配合再次的降息，难保不会涨10%，现在很多楼盘一成首付，尾盘价格回到今年9月最低点附近，正是好时机。&/p&&p&错过了，很可能又是一年白忙。&/p&&p&&br&&/p&&p&--------------------------------------------------------------------&/p&&p&3.12日 更新：&/p&&p&&br&&/p&&p&本人南大材料系毕业。&/p&&p&&br&&/p&&p&遇一师弟，老大名下博士，称系里已不接受讲师和副教，除新千人外，必须是在海外拿博士学位的教授，一篇natrue子刊都不能留校，两篇起。10年卢明辉发natrue material能跟着闵乃本上新闻联播，07年老宋发PRL，系里横着走，全校一年也就三五篇，05年发APL挺牛逼，现在随便灌，一年四篇。虽然期刊近几年有所注水，但科研水平无疑有巨大进步。&/p&&p&&br&&/p&&p&211学校的讲师，一般是税前7万公积金2万，税后12-15万（你懂得），副教税前10万公积金3万，税后16-20万，教授税后25-N万。对南京的城市发展和高端房产，还得高看一线。一帮税后收入远高于税前的官员、军官、医生、教授，购买力稳定且惊人。怪不得人均M2全国第五，快赶上广州了。&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/b53b2aebb9db3_b.jpg& data-rawwidth=&1282& data-rawheight=&715& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1282& data-original=&/b53b2aebb9db3_r.jpg&&&p&春节后市场开始回暖，奥南已经悄然涨价，时间上已经到位，小阳春在即。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.18更新：&/p&&p&新城玖珑湖从去年最低的不到精装15000卖到了18000，三号线通车后，九龙湖到市区方便了许多；&/p&&p&世茂滨江从去年年初的毛坯16500卖到了精装22500，鼓楼合并下关后，老下关学区有提升预期；&/p&&p&奥体东，万科光明城市二手房从去年最低的&a href=&tel:&&&/a&到了&a href=&tel:&&&/a&。&/p&&p&河西中部，口碑较差的开发商宏图，上水云锦首开30500，也比13年的招商雍华府28000高。&/p&&p&桥北、江浦房价未见明显起色。&/p&&p&&br&&/p&&p&2015年缓涨阶段，涨10%，2016年快涨阶段，涨20%，相对合理。&/p&&p&&br&&/p&&p&楼市领先指标：企债指数&/p&&p&和房价同向，领先6-9个月。&/p&&img src=&/07ec6cae07a_b.jpg& data-rawwidth=&1642& data-rawheight=&902& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1642& data-original=&/07ec6cae07a_r.jpg&&&p&此指标显示：2014年5月底，开始走强，1月最低点，往后推6-9个月，7-10月是最佳购房时间。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&楼市同步指标：SHIBOR 1年&/p&&p&高台跳水：经济见顶，货币宽松，成交量上涨，房价止跌，房价缓涨。慢牛。 低位走强：经济走好，房价快涨，通胀预期。快牛。 高位平台：房价透支，利率高企，成交萎缩，房价转跌。熊市。 牛长熊短。&/p&&img src=&/0d289f25ec941fd7fec72_b.jpg& data-rawwidth=&1615& data-rawheight=&718& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1615& data-original=&/0d289f25ec941fd7fec72_r.jpg&&&p&此指标显示最佳购房时间：2014年10月底，政策见底，银行开始有95折商贷，房价处于最低点或比最低点高一点点，房源多，挑选余地大，右侧交易买房更放心，一买就涨。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.25日更新：&/p&&p&日光盘在增多。上周六仙林湖万达茂、江宁滨江绿地、江心洲升龙都日光了。&/p&&p&著名的三不管地带，中南世纪雅苑去年9月开盘11800，现在13800，30多万首付不到9个月账面增值20万，观望几个月，一年又白干了，普通人积累财富还是从买房开始。&/p&&p&&br&&/p&&p&6.20日更新：&/p&&p&河西拍出21000的土地，精装修熊市销售价=（+3000）*1.3=3.5万。&/p&&p&宏图上水云锦涨秒光。&/p&&p&今年年底，宏图、金隅两个盘，应该就能逼近3.5万。&/p&&p&小行恒大华府隔壁的地，折合住宅地价约15000，超过目前亏本销售的恒大华府的14000，精装修熊市销售价=（+2500）*1.3=2.6万。&/p&&p&去年商业贷款262万，25年，月供17200，因降息、公积金抵扣商贷，预计明年月供会降至10500。&/p&&p&&br&&/p&&p&7.3日：&/p&&p&江北三区（浦口、六合、八卦洲）总面积2480km?，属于江北新区的有788km?，三个中心城共436km?（浦口112、高新-大厂151、雄州173），价值最高的是发展高端服务业的浦口片区，城区估算至少有56km?，分为浦口中心（16km?？）、浦口开发区、珠江、三桥4个片区。面积越小，越稀缺，价值越高。&/p&&p&&br&&/p&&p&浦口中心土地价值最高，其次珠江，开发区、三桥、高新和雄州，偏工业，价值均较低。&/p&&p&&br&&/p&&p&当前最佳标的应是润江城二期，临地铁、临江、一中学区、狂偷面积、1.5万（丐版帕萨特），完爆1.35万的阳光青城，1.5万的保利似不在浦口中心内，属珠江片区，雅居乐（顶配辉腾），面积过大，一有利好就涨价坑业主，相同总价不如江心洲（丐版BMW730）。&/p&&p&&br&&/p&&p&厅级国家新区，已有11个，江北新区这四个字，两年前就已全部兑现在房价里，没有额外加成了。&/p&&p&&br&&/p&&p&房价：&/p&&p&后续两要点：&/p&&p&1. 有没有真金白银砸进来，尤其是四号线二期能否提前，原计划的900亿，能有300亿砸到核心区，会显著提高土地价值；&/p&&p&2 .纬三纬七免费，官方表态正在做，能免费可额外提高房价&a href=&tel:&&&/a&。&/p&&p&&br&&/p&&p&都能做到，核心区房价远期有望达到河西的60-65%，现在是55%。&/p&&p&还要加上因经济发展和通胀，每年7-8%的房价自然涨幅。&/p&&p&如隧道免费，明年年底，核心区房价应能从前当前的1.5万涨至1.8-1.9万。&/p&&p&&br&&/p&&p&7.15日：&/p&&p&前面提到，一看有多少钱砸进来，二看地铁建设和隧道免费，力度与比预想中大。&/p&&p&5年1000亿的投资，最起码有700亿得砸到浦口，4号线过江、11号线可能提前到16年，13号线若也建成，从文德路到纬七路，将有3条地铁平行穿过（13、10、11），纬七路到纬三路，也有3条（13、4、11），达到河西中部水平（2、7、9）。&/p&&p&新增一条地铁起码+1000，隧道免费+1000，2年自然增长+1500，明年年底华润从1，正荣从1，比较理性。一般白领，很快要从看不上到高攀不起了。&/p&&p&华润已经从开盘的14500，卖到16500小时光；润江城一期从16000到了17000，旭日上城也从年初11000到了12700（地铁并不经过桥北，1000亿估计连5%都不会投到桥北）。&/p&&p&&br&&/p&&p&7.28日：&/p&&p&江北新盘开一个光一个，楼市涨价初期结束，正式进入量价齐增的涨价中期，买房决策链条过长的，要和七大姑八大姨商量的，基本买不到房了。&/p&&p&上调正荣润江城89户型年底目标价至1.85万，升龙公园道小高层142户型至3.15万，宏图上水云锦至3.4万。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.7日：&/p&&p&华润国际社区16800小时光，浦口库存降至8000，建邺库存4000，除去车位和滞销盘，畅销盘几乎无房可售，政府投入的主要区域，土地增值快，涨价的主力军。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.17日：&/p&&p&江北核心区的形状画的很猥琐，已出让的土地基本都没划进去，只有华润在核心区内，润江城、滨江国际、世茂荣里，全都在边上，打得一手好算盘。&/p&&p&南外、琅小、29中，将在江北建直属分校，医疗中心三甲级别，配置超越了江宁、仙林、雨花，过江没有红绿灯，5km其实和市区的2km时间上差不多。&/p&&p&万科九龙湖地价10000，上海建工河西南14000，江北核心区再拍地，肯定不可能低于九龙湖，&a href=&tel:&&&/a&较合理，抢的人多，也有可能到12000（对应毛坯成本18850），13年升龙江心洲拿12000就吓死业内了……&/p&&img src=&/5b5e166f5932dcbb6c263b6_b.jpg& data-rawwidth=&462& data-rawheight=&469& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&462& data-original=&/5b5e166f5932dcbb6c263b6_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&江湾城四期，200、250户型，3户型，&a href=&tel:&&&/a&万一套，信息时代，高端人群的财富增长速度，真是秒杀了社会平均速度，秒杀了刚需刚改，A股的疯牛行情，让100个散户，每人给了一个成功逃跑的牛人5万，然后丫买了江湾天成。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.22：&/p&&p&宏图上水表价34300，全款优惠一个点，初开30500，二开32000，三开3户型380万，牛逼；&/p&&p&规划国际学校一所，保利西江月涨，过了城南河就到（不知是否划学区）；&/p&&p&润江城二期78户型均价18300；&/p&&p&南师附中将在江北建分校，位置估计只可能在华润国际旁边的那块教育用地，一旦确认将增加至少20-30万/套的学区价值；&/p&&p&就看雨山路两个新盘能不能卖出价格了，户型感觉不咋地，开10000不知道卖不卖的动。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.27：&/p&&p&金隅紫京府站稳31500了，宏图年底可能能到&a href=&tel:&&&/a&。&/p&&p&升龙天汇站稳24000了，21000的海峡城赶紧抢。&/p&&p&建邺和浦口库存告急，比去年高点降了四成，涨价主要力量。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.31:&/p&&p&一天四地王，南站17000的楼面价，赶上13年河西地王（金隅紫京府）了，河海隔壁13000，超过了12年江心洲地王（升龙公园道）。回不去的地价，2年后就成了回不去的房价。&/p&&p&正荣润夆27000也接近日光，河西南一直和南站接近，再拍地，也要&a href=&tel:&&&/a&了。&/p&&p&江北核心区则有可能摸到14000，接近去年河西南的地价，年底有可能摸2万。&/p&&p&&br&&/p&&p&楼市熊市往往和打劫开发商相伴，今年牛市，打劫机会竟然超过了熊市，江心洲银城90平精装210万，海峡城139平285万，雅居乐滨江178平240万，228平335万，都是匪夷所思，随着美联储货币政策正常化，中国外储收缩被动去流动性，明后两年开发商债务问题会更多凸显，摊子大、短期流动性障碍、脑残销售战略的开发商，会给大家提供这种机会&/p&&p&&br&&/p&&p&9.14：&/p&&p&金地格里格林，竟然开到了12500……&/p&&p&计划在明年6-9月卖出北江一套，后年6-9月买入江心洲一套。&/p&&p&&br&&/p&&p&9.25：&/p&&p&热河南路果品厂，地价2.24，新理想对面，地价1.11，桥北，0.72，按高层毛坯熊市售价=（地价+0.25）*1.3来算，&/p&&p&卖到3.24、1.77、1.26，可以勉强保本。&/p&&p&&br&&/p&&p&三块地旁边分别有世茂滨江1.9、北江锦城1.0的二手，和威尼斯1.0的新房。&/p&&p&&br&&/p&&p&热河南路地价虽高，中海南京也不以品质见长，但南京人认；桥北旭日上城也卖到1.27，低密度问题也不大；新理想对面，靠高速，周边低价盘多，解套不易，可能南师雨山路的学区要批了??&/p&&p&&br&&/p&&p&以往都是楼价猛涨导致通胀，加息、限贷，压下来，这轮配合着货币宽松、低通胀、三四线卖不动，不知道要走到什么位置。&/p&&p&&br&&/p&&p&世茂滨江要开2.4-2.6的精装了……&/p&&p&&br&&/p&&p&这篇文章不错：&/p&&p&&a href=&///?target=http%3A////& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&优美: 我所理解的房价（二）
更多博文见【优美理财笔记】.cn/yumilicai （接上篇《我所理解的房价...&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&10.26：&/p&&p&宏图上水云锦买不到，130的460-490万，143均价520-580万，很多人说买家傻，五年后赚不到。&/p&&p&其实基本理性。&/p&&p&&br&&/p&&ol&&li&房地产是区域市场，宏图和奥南、江心洲没有可比性，能够比较的新房，在售的只有金隅、链城，海玥、华新还没开盘。&/li&&li&金隅135的440万，宏图高20-50万，但金隅离地铁远、离烟厂近，宏图幼儿园有想象空间，宏图买不到，金隅卖的慢，说明了一切，很多人买不到宏图才买金隅。&/li&&li&链城没地铁、户型烂。&/li&&li&海玥150三房，开盘后总价起码525万，140只有两房，240户型差，兴隆大街西侧无出口，宏图买不到，海玥150难道买的到？&/li&&li&华新城140三房总价起码490万，170四房595万，120户型垃圾。&/li&&li&奥东二手房，西堤光明之类，楼龄10年了，价格3.5-3.7万，算上费用总价和宏图接近，学区价值60-70万，也不好买，宏图学区不成熟，但怎么也值30万，装修值40万，基本相当，况且二手和新房的不是一个市场。&/li&&li&不是所有人买房都想着赚钱，500万的房，三年后卖450还是550，对很多人没啥区别。&/li&&li&买450-600万房的人，净资产一般能进入南京前1-2%，都有房，没有丈母娘会拿到按在脖子上，不买也可以，买了就要放个各方面满意，没有不能接受的硬伤的，宏图基本无硬伤，不少人买不到宏图，买金隅、公园道、润峯，反过来的很少。&/li&&li&宏图三次开盘，销售了快30亿，这么多见过世面人的资金，难道都是笨蛋？我们虽是房产爱好者，但对这几个盘，也最多跑过一两次，能比掏真金白银的人更了解？&/li&&li&宏图这个价格投资划不来？一个投资客，要是到现在，都涨了一年了才出手和人抢房，这厮这些年是怎么生存的……&/li&&/ol&&p&&br&&/p&&p&11.3：&/p&&p&中航2000人抢200套，下关龙湖2.6万日光，楼市已进入过热阶段；&/p&&p&特点：开一个光一个，开一次涨一次，类似月，奥体每月涨1000；&/p&&p&房价正在半途，没什么盘可以特别推荐了，涨的快的盘有超涨的风险，涨不动的盘有各种说不清的问题，但大概率，下轮回调的最低点，房价仍高于此时。&/p&&p&江宁的盘，我一个也没看过，大家别问了。&/p&&p&&br&&/p&&p&11.20：&/p&&p&新城南校区的学区房全面补涨，河西南2.6-3.0万，奥东二手3.5-4.0万，基本已经没有可以下手的地方，有经验的投资者早已退场，买房人十分焦虑，没经验的投资人跃跃欲试。&/p&&img src=&/987accfcfc409faed924_b.png& data-rawwidth=&1304& data-rawheight=&169& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1304& data-original=&/987accfcfc409faed924_r.png&&&p&按上一轮奥东的涨幅推算，现在买入，2年后账面亏损可能性较大。&/p&&p&&br&&/p&&p&11.23：&/p&&p&回答一个校友的问题：&/p&&p&1. 该不该啃老：站在道德的制高点，认为老人辛苦了一辈子，再啃老对不起他们，这是愚蠢的。要站在全家资产增值的角度考虑，老人有储蓄，年轻人有潜力，把两者的优势结合起来，让全家的资产增值，才是正确做法。一边自己辛苦存钱攒首付，眼巴巴看着房价猛涨，一次开盘顶你工作三年，一边老人的钱放在银行里吃利息，无疑是巨大的资源浪费。必须啃，能啃多少啃多少，不然以后啃得更多，买的房子更差……&/p&&p&2. 不要买什么40年、65年产权的单身公寓，房价几乎不涨，转手极其困难，更不要买什么商铺，十铺九输。住宅首套贷款的利率打折和低首付，是必须珍惜的，工作刚开始就有20万，首付100万，贷款200万先干起来，现在30年贷款月供才1万，公积金再抵扣点，只有八九千了，咬咬牙没问题的，以后找了女朋友，两家一起付就很轻松了。买房就要逼得自己喘不过气来，这么多年了，见过无数后悔买小了买差了的，没见过一个后悔买大了的。&/p&&p&3. 买精装修，毛坯装修的时候要一次性支出至少20万，精装修杜绝了群租，能有个较好的生存环境。&/p&&p&4. 升龙天汇、海峡城、雅居乐滨江、正荣润江城，看自己的能力定吧，九龙湖也可以考虑，地铁、学校、户型，其他的都放一放，逼格、花园这种奢侈品，还没到考虑的时候。给你500万，在河西都找不出一个没有硬伤的小四房（宏图没有硬伤，但买不到）。&/p&&p&5. 目前购房时机一般，但无房的刚需，还是别等，因为你空仓，输不起。你是菜鸟，面对的都是我这种有经验的投资者，和更狡猾的开发商和ZF，你想占便宜，基本只能靠运气，胜算很低的。&/p&&p&&br&&/p&&p&11.24：&/p&&p&城市人均M2，更新到了2015年6月，南京超越了广州杭州，排名内地第四，直逼台北。&/p&&p&在M2口径变化后，增幅最大的是深圳、上海、南京、北京，除了银行，非金融机构还有保险、券商，深圳、上海增幅大可以理解，北京作为实际上的金融中心，增速只排在第四，有些费解。&/p&&p&南京排第三，令人吃惊，这轮房市看，南京的高端购买力还是很惊人的。&/p&&p&郑州、长沙、广州、杭州，增速也不错，制造业为主的苏州、无锡、宁波、青岛，很不理想。&/p&&p&&a href=&///?target=http%3A//mp./s%3F__biz%3DMjM5MzgzMzYzNA%3D%3D%26mid%3Didx%3D5%26sn%3Def36474bcbedd8b0c2ff38%26scene%3D5%26srcid%3D1124ez9IGQI1B4VlO05a9CCE%23rd& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&【震撼】一个指标看懂中国城市身价！&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&img src=&/a111ce5ee3e4fca94635_b.png& data-rawwidth=&768& data-rawheight=&625& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&768& data-original=&/a111ce5ee3e4fca94635_r.png&&&p&&br&&/p&&p&上海的国际定位，至少是亚洲商贸次中心，无论怎么估，肯定要超过汉城，陆家嘴房价，现在还低于江南区（$8000），低估；乐观估计，远期应取代东京的亚洲商贸中心地位（总部经济）。&/p&&p&深圳的国际定位，乐观可逼近硅谷，有创造力，有交易所，有大量套现给大妈的大小非，房价和圣何塞、旧金山差距仍然非常大。&/p&&p&南京的国际定位，远期不应低于台北，台湾只有2300万人，去年GDP只有江苏的一半，台北是台湾省会，南京是江苏安徽两省省会，江苏8000万人，安徽6000万人，财富的流量（每年总收入）早已秒杀台湾，财富存量现在差很远，但再积累10年，台北不乐观。南京房价只有台北的一半，人均收入，已近很接近了，购房负担远低于台北。&/p&&p&&br&&/p&&p&11.30：&/p&&p&&br&&/p&&p&南京本轮牛市成色几何？&/p&&p&&br&&/p&&p&地王频出，日后好地段的新房，一般人买不起了。&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/afeebbf0feea_b.png& data-rawwidth=&979& data-rawheight=&623& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&979& data-original=&/afeebbf0feea_r.png&&&p&&br&&/p&&p&挑选了热门区域奥体、河西南、江浦的9个盘，屌丝区域桥北的2个盘，非热门区域的5个盘。&/p&&p&从2014年9月见底至今，已上涨15个月，特点：&/p&&p&&br&&/p&&p&1.
12-13年，普涨，平均涨44%，几乎所有盘，无论区域，无论好坏，都有40-50%的涨幅；&/p&&p&本轮，只有奥体、河西南有学区概念的盘，和江北，有20%以上的涨幅，其余只有7%的涨幅，堪堪跑平贷款利率。&/p&&p&去除学票价值，纯粹房价的涨幅，光明25%，天汇11%，江浦平均30%。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.
12-13年，&b&是经济发展，全社会财富增加导致的牛市&/b&，普涨40-50%；&/p&&p&本轮，多数行业处境艰难，社会财富增加较慢，资金不足以支撑普涨，在限购放松+6次降息+9折利率的利好下，&b&仍只有板块行情，更多体现财富转移&/b&。&/p&&p&南京几大支柱行业，制造业、外贸、政府、军区，均大不如前，大学、医生平稳，互联网码农较强，股市劫贫济富（100个散户每人亏3万，可供1个高手赚300万），苏北安徽土豪。&/p&&p&&br&&/p&&p&3.
重要性，依次是热门区域、学区，楼盘品质只有在前两者都满足的前提下，才有用，非热门区域或无学区，品质没啥鸟用。雅居乐、云锦、翠竹、天郡，四个鹤立鸡群盘，并不比烂盘有优势。&/p&&p&光明城市的热门区域、次新、物业、学区的协同效应，需求远高于抛盘；升龙天汇的学区预期好于海峡城，走势稍强；新城南的学区也对几个三线盘的价格有提升；江北新区获批后，投入明显提速，挤占了板桥、麒麟的地铁、学区、医院资源，而财政资金有限，江北对边缘区域形成抽血效应；城东的学区，落实后作用不大。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.
行情尚未走完，但即便在货币政策继续宽松的前提下，本轮成色超过上轮的概率很低，不可能实现40-50%的普涨，也许是10-20%的普遍涨幅±吸血效应。以前都是涨幅过大+货币收紧导致调整，本轮可能是购买力不足导致调整。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.
无论是涨幅30%的热门盘，还是滞涨的冷门盘，都没有太好的机会，前者需求好但涨幅过大，后者需求差补涨一下估计就萎了。老老实实持有。&/p&&p&&br&&/p&&p&12.15日：南部新城的看法&/p&&p&&br&&/p&&p&1. 原本位置极佳，距离老中心新街口和新中心元通，直线距离均为7.5km，但2015年缪瑞林的两会报告中，把南部新城拿掉了，没有神马南部新城了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&///?target=http%3A//news./zx/.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&南京一新区、三新城、三枢纽、五片区新格局详解&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&2. 全省只有一个新区，省市两级都将全力投入，规划中江北新区放在最前面，三新城里，溧水高淳明显是瞎扯，南站降级到了三枢纽，空港、海港也明显是瞎扯。过去十年打造奥体，未来十年打造江北（仅仅是五桥-纬三路沿岸）。&/p&&p&&br&&/p&&p&3. 没见过哪个交通枢纽，成为一个居住价值很高的区域，上海站、上海虹桥、北京南站都不行。&/p&&p&&br&&/p&&p&4. 江北新区获批后，明显抢了其他区域的资源，财力有限，一个吃饱了，其他的都得饿着：&/p&&p&&br&&/p&&ul&&li&河西南配儿童医院，江北配鼓楼医院、国际医疗中心，南站配市中医院，麒麟配中西医结合医院，省中、省人民、鼓楼、军总、儿童是妇孺皆知的著名三甲，市中、中西医，我今天查了以后才知道也是三甲……
&/li&&li&教师有限，名校的正规分校不可能无限制搞，河西南有南外河西，江北明确有南师附中，南部新城没听说……&a href=&///?target=http%3A///news/article_75888.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&【江北新区民生配套建设方案出炉 南师附中建小初高一贯制分校&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/li&&li&4号线西延、11号线提前到明年开建，板桥、麒麟的地铁一推再推。&/li&&li&同样是距离新街口10-12km，江北地价14700，麒麟地价8000。&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&5. 南站是雨花、江宁、秦淮三区交界，没法搞，类似的区域是麒麟，麒麟的状况有目共睹，雨花是城区最烂，江宁主力不在南站，秦淮的精力在大校场，三区交汇，学区不知道怎么划，一般是不能跨区搞的，这三个区除了游小，没有像样的学校，我是秦淮区政府，搞分校也只会放在大校场，肯定不可能让江宁雨花拾麦子。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&6. 万科的轻钢龙骨，是无法改变的硬伤，改不了，改成砖墙地基抗不住，成为二手后，受众会非常少，比江南青年城、雅居乐藏龙御景被水淹过还要糟糕。毫无疑问，新房的光环褪去后，现实问题这么突出，将成为另一个套人盘，金域蓝湾、金色里程就是先烈。&/p&&p&&br&&/p&&p&7. 据说还有高铁经过时的长期伴奏，六点被高铁晃醒一定很美好，OOXX时还能加震动爽死了。&/p&&p&&br&&/p&&p&12.15日更新：南京核心的西移&/p&&p&&a href=&///?target=http%3A///share/%3Fid%3D747b09253ceb7fc71cf91d7%26type%3Dnote& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&有道云笔记&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&12.26日：&/p&&p&今年开发商普遍完成了任务，买盘汹涌，反正高价也有人秒，尽量往高开呗，河西南朗诗3.1万，二开再拱拱，到3.25万，基本就是站岗价了，可以说是把粉丝营销做到了极致。&/p&&p&现在有点恐慌性购房的感觉，现在到16年3-5月，仍有很大可能再向上冲10%，横盘半年，17年小跌一年，17年年底，有希望以当前价格买到，房源随便挑。&/p&&p&100万首付，200万贷款，买入后先涨10%，再跌10%，2年后回到原点是什么概念？首付放陆金所能吃到16.8万，贷款利息17.6万，财务成本合计34.4万，吃掉你三分之一的本金。&/p&&p&现在满仓了，明后年有开发商憋不住送钱，可就买不到喽。&/p&&p&&br&&/p&&p&1.14日：&/p&&p&继深圳、上海持续上涨后，北京也跟上，北京12-13年太猛，受到政治高压，今年在三大一线中最弱。深圳有创业板造富，上海14年几乎没降过。&/p&&p&强学区由于有刚性需求，在牛市时，容易出现哄抢，很容易大涨，反正只要有一个别无选择的SB就可以了，而没学区的，即便在核心区，想吸引买家，也要价格比较合适才行，师兄在世纪大道的房产，离陆家嘴很近，从12年到15年年底，也只从4万涨到了5万，河西无学区次新房，虽然在强势板块，这轮涨幅也只有10-20%，一旦熊市开始，马上失去买盘，跳跌。&/p&&p&&br&&/p&&p&1.15日：&/p&&p&&a href=&///?target=http%3A///share/%3Fid%3D5d6d6701b411dtype%3Dnote& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&有道云笔记&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&买房三要素：价格、品质、时间&/p&&img src=&/0a6b3b3d21bc_b.png& data-rawwidth=&1046& data-rawheight=&529& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1046& data-original=&/0a6b3b3d21bc_r.png&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&14年9月出现低点，至今已经涨16个月，上图是北京房价，画圈处是上涨后第16个月。&/p&&p&&br&&/p&&p&10年4月，21500，下一轮低点是11年11月，20000，19月资金成本=7.1%*1.1*19/12=12.4%，账面亏损=-3166。&/p&&p&13年4月，30500，下一轮低点是14年09月，32500，17月资金成本=6.6%*1.05*17/12=9.8%，账面亏损=-989。&/p&&p&&br&&/p&&p&09-10年牛市，涨1%。&/p&&p&12-13年牛市，涨16500，83%。&/p&&p&&br&&/p&&p&本轮牛市，成色不足，涨15个月了，刚刚碰到上一轮的高点（1月开始加速，估计比上轮高点高5-10%），而此前两轮，16个月时，分别比前一轮高点，高了5500（34%）和6500（22%）。&/p&&p&此前两轮，前16个月完成了最大涨幅的75%和64%，假设1月底38000，那么按涨幅占66%计算，本轮高点40750，涨25%（上两轮均已做出快速拉升，本轮还没有）。&/p&&p&3年涨25%，符合当前经济状态，是合理涨幅。&/p&&p&&br&&/p&&p&南京楼市处于癫狂期，很多楼盘买不到，买到也是挑剩下的垃圾位置。&/p&&p&楼市作为重要资产，自住肯定是熊市买，挑个好位置，自主舒心。&/p&&p&投资最好是牛市初期买，可以挑一个不错的位置，出手方便。&/p&&p&&br&&/p&&p&好楼盘好位置，能涨抗跌，普通楼盘差位置，抗涨领跌。&/p&&p&前者的代表是光明城市12栋10楼，再差的市场也能随时卖掉，现在绝对买不到，后者的代表是融侨临街二楼，现在终于涨了些，只要转冷打九折也无人问津，内部高楼层都在甩卖，谁买你的？&/p&&p&&br&&/p&&p&我宁愿在未来的底部迹象出现时，花35000买个好位置，起码把握大，随便挑，敢上杠杆，也不敢在32500抢一套临街二楼，选房时只有30秒的时间给你考虑。&/p&&p&&br&&/p&&p&低价买好货，爽，高价买好货，也行，高价买垃圾，图个啥？想去除你的焦虑？4.8万买两套涵碧楼，保证你岁月静好，终生厮守。&/p&&p&&br&&/p&&p&你可以一厢情愿的认为南京的行情可以超过北京，奥体永远涨，江北陆家嘴，我反正不信。&/p&&p&&br&&/p&&p&1.19：&/p&&p&南京十三五规划背后的暗流&/p&&p&&a href=&///?target=http%3A///share/%3Fid%3Dfcc53bb7eca687cee6f4d2e81b273d44%26type%3Dnote& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&/share/?id=fcc53bb7eca687cee6f4d2e81b273d44&type=note&i class=&icon-exter