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桂林出台廉租房实施细则 六类人群可优先配租
来源：桂林生活网—桂林晚报 作者：记者
&&廉租住房的保障事关民生。记者昨天从市房产局了解到，《桂林市廉租住房保障办法实施细则》(下称《细则》)目前已经市政府通过并正式实施。该细则与之前的《桂林市廉租住房保障办法》相比，在准入条件审核及管理方面作出了更为明确细致的规定。其中，&渔民上岸&安置户等六类人群被纳入优先安排分配实物配租范围。这意味着，漓江市区段尚有的住家船渔民，有望&洗脚上岸&住进楼房。
&&●申请基本条件不变 审查更严
&&新出台的《细则》对廉租住房保障的申请基本条件未做出改变。即，家庭成员具有本市市区城镇常住户口，并至少有一人取得本市市区城镇常住户口3年以上(含3年)；家庭人均可支配月收入低于市政府公布的低收入标准；家庭成员之间有法定的赡养、扶养或抚养关系；家庭住房人均使用面积在10平方米以下。
&&为确保廉租住房保障的公平，保证低收入困难家庭的权益，《细则》中除原有审核项目外，还将家庭财产纳入了审核范围，并明确了12种不予实施廉租住房保障的情形。其中包括，有劳动能力尚未就业的；利用违章建筑牟利的；在申请当月前5年内已将房产赠与或无偿转让给他人，或离婚财产分割致使房产过户的(低保家庭除外)等。房产、民政、街道办事处及各社区居委会等部门，将严格依照规定，在对申请人实现廉租住房保障前进行全面的审查，采取欺骗手段骗取廉租住房保障者，一经查实，5年内不再拥有申请廉租住房保障资格。
&&根据《细则》规定，已经获得廉租住房保障的家庭，每年必须执行廉租住房保障变更申报及年度审核申报工作程序。申报及审核材料明确包括收入证明、生育证明、家庭成员结婚、离异证书等7种。如逾期未参加年审或年审不合格者，将停止发放租赁补贴或收回实物配租住房，房屋的维修或装修费用不予补偿。
&&●六类人群可优先安排实物配租
&&据市房产局提供的数据显示，截止到目前我市累计有7500户家庭享受廉租住房保障，其中仅740余户通过摇号方式在2011年获得了实物配租住房，其余家庭均在领租赁补贴。今年，我市又将拿出1000套廉租房进行实物配租，但配租房源的紧张局面，一时还是难以缓解。不过随着各廉租房小区的相继建成，今后2-3年内，我市将陆续有3500套廉租房投入使用，廉租房供需矛盾将得到有效缓和。
&&记者在《细则》中看见，六类人群可优先获得实物配租安排。这六类人群分别是：城市见义勇为、劳模人员家庭；享受城市居民最低生活保障家庭且审批类别为B类以上的(含B类)；审核予以保障的家庭成员中有男年满65岁或女年满60岁的(以截至分配当年12月31日计算年龄)；军烈属、二级以上(含二级)残疾人；需要拆迁安置的危旧国有直管公有住房的承租户、市重大项目需拆迁安置的承租户；&渔民上岸&安置户。
&&&只要这些人群已经申请了廉租住房保障，并属于租赁补贴的发放对象，我们就将优先安排他们参加实物配租摇号分房。&市房产局有关工作人员说。
&&记者从该局了解到，目前他们尚未掌握已申请廉租住房保障的渔民情况。按规定，以上六类人群如果之前未获得廉租住房保障并正在领取租赁补贴的，将无法直接参加今年的实物配租。不过，若今后能够申请廉租住房保障并符合相关条件，日后实物配租时则可享受优先权。
&&此外，其他申请实物配租的家庭在取得廉租住房实物配租资格后，按照申请家庭通过廉租住房保障审批的先后顺序纳入实物配租轮候，在实物配租实现前发放租赁住房补贴。
&&●实物配租不能&挑三拣四&
&&与购买商品房能任意挑选地点、楼层、户型不同，供不应求的廉租房不允许&挑三拣四&。根据《细则》规定，获得实物配租资格的家庭，若觉得地点、户型不合适，想放弃，可在签订《廉租住房租赁合同》前以书面形式告知房产管理部门，但仅可再获得一次申请廉租住房实物配租的资格。
&&此外，若是无故放弃实物配租摇号，或是逾期不入住，实物配租资格将被取消。《细则》规定，已登记为实物配租保障方式且轮候到位的保障家庭，因楼层、户型、地点等不适而拒绝摇房的，视为自愿放弃实物配租保障，由后续家庭依次递补。放弃摇房的保障家庭，市廉租住房行政主管部门视同该家庭放弃本次实物配租资格，2年内不对该家庭重新实物配租。摇房家庭在摇到房号后，必须在21个工作日内签订《廉租住房租赁合同》并办理入住手续，逾期视为放弃实物配租，自该次摇房之日起，3年内取消其实物配租资格。而保障家庭在签订《廉租住房租赁合同》并办理入住手续后，无特殊原因6个月之内未实际入住的，也将视为自愿放弃，2年内不对该家庭重新实物配租。
&&市房产局工作人员表示，《细则》对廉租房实物配租严格管理的目的，是为了避免资源浪费，使房子能够分给真正有需要的人。
&&记者在《细则》中看到，实物配租的一层、二层住宅，主要用于保障成员中有下肢残疾(残疾等级为二级以上)、重大疾病及70周岁以上老人等行动不便人员的家庭，其余家庭所选楼层范围限定为二层及以上住宅。
&&●学生、退役军人等回迁户口不受户籍时间限制
&&虽然廉租住房保障申请要求家庭成员必须具有本市市区城镇常住户口，并至少有一人取得本市市区城镇常住户口3年以上(含3年)，但如果家中有人员因上学、服兵役等情况将户口迁出本市，后又回迁的，只要符合相关条件，可以直接计入我市廉租住房保障家庭人口，不受户籍时间限制(农业户口除外)。
&&《细则》规定，原户口在本市的市外上学人员、退役军人、劳教或者服刑人员(假释、保外就医、监外执行等劳改劳教人员已实际在本市居住生活的)，待户口迁回本市相关城区后，符合廉租住房保障条件的，可申请廉租住房保障，不受取得户籍时间限制。不在本市市区实际居住生活(在校学生、义务兵除外)，以及非本市市区城镇户口的配偶、子女不列为保障人员。
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住廉租房原住房拆迁还能分到房子吗
在经营方式、老旧公房等廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。与中国的另一项住房保障措施经济适用房相比。 廉租房面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租；而经济适用房通过土地，面向买不起商品房的城市居民低于市场价格销售、目标对象、房源等方面有以下不同。 廉租房只租不售，而经济适用房用于出售、税收政策扶持、控制建筑标准、限制利润等手段降低建筑成本： 廉租房经济适用房房源为新建住房，而廉租房房源多样化，包括新建住房、空置楼盘、改造危房
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&南京廉租房政策 低收入家庭可申请住房保障
南京廉租房政策 低收入家庭可申请住房保障
来源：吉屋网 &&发布时间：
南京廉租房是保障房的一种，是国家出租给城镇低收入家庭的住房，中国的廉租房只租不售，具体南京廉租房政策有哪些呢？目前《南京市廉租住房保障实施细则》就是对南京廉租房政策较好的解读。目前南京廉租房较多的地方，主要是江宁区万安东路上坊镇地段，靠近东山主城区，有规模较大的廉租房及公租房。南京市廉租住房保障实施细则第1章 总 则第1条 为健全本市城市低收入住房困难家庭的廉租住房保障制度，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、建设部等部门《廉租住房保障办法》(建设部令第162号)、《江苏省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》(苏政发〔2008〕44号)等规定，结合本市实际，制定本细则。第2条 对本市市区住房困难的城市低收入家庭实施廉租住房保障管理，适用本细则。本细则所称城市低收入住房困难家庭，是指家庭人均收入、住房状况等符合市政府规定条件的城市居民家庭。第三条 廉租住房保障实行申请、评议、公示、审核和轮候制度。第四条 南京市房产管理局(以下简称市房产局)是本市廉租住房保障工作的行政主管部门。市住房保障办公室(以下简称市房保办)具体负责全市廉租住房保障的组织实施和日常管理工作。区人民政府负责本辖区的廉租住房保障工作。区住房保障办公室(以下简称区房保办)具体负责本辖区廉租住房保障的日常管理工作。市发改、建设、财政、规划、国土、民政、税务、物价、市政公用、监察、金融等部门应当根据各自职责，协助做好廉租住房保障的有关工作。街道办事处负责廉租住房保障的申请受理和初审工作。第2章 方式与标准第五条 低收入住房困难家庭廉租住房保障实行发放租赁补贴、实物配租或发放购房补贴等相结合的方式，以发放租赁补贴的方式为主。本细则所称租赁补贴，是指政府向符合廉租住房保障条件的家庭发放住房租赁补贴，由其自行承租住房。本细则所称实物配租，是指政府向符合廉租住房保障条件的家庭提供按照规定标准收取租金的住房。有一定支付能力的家庭，可申请购买其实物配租房屋的部分产权。本细则所称购房补贴，是指政府向符合条件的低收入住房困难家庭在购买商品住房、二手房及房屋使用权时，向其发放的保障性购房补贴。低收入住房困难家庭只能选择保障方式中的一种。第六条 申请人家庭现有住房建筑面积未达保障面积标准的部分，应当列入租赁补贴、保障性购房补贴的计算范围。租赁补贴按保障面积标准与被保障家庭人均住房建筑面积之间的差额计算，其中低保人员每月每平方米补贴14元，其他人员每月每平方米补贴10元;每户每月补贴金额不足150元的，补足至150元;1人无房户每月补贴300元。 对于符合实物配租条件自愿放弃实物配租选择租赁补贴的，租赁补贴金额上浮20%。保障性购房补贴的金额按照保障面积标准与被保障家庭人均住房建筑面积之间的差额、每人每平方米补 720 元标准计算。第七条 实物配租住房的建筑面积：2人及2人以下户控制在40平方米左右，3人及3人以上户控制在50平方米左右。第三章 对象和条件第八条 申领租赁补贴和保障性购房补贴的家庭应同时具备下列条件：(一)具有本市市区城镇常住户口满5年;(二)家庭人均月收入在规定标准以下;(三)家庭人均住房建筑面积在规定标准以下。廉租住房保障条件和标准，由市房产局会同市有关部门制定或调整，报市政府批准后公布执行。第九条 符合第八条规定并具备下列条件之一的城市低保家庭可以申请实物配租：(一)连续享受城市较低生活保障2年以上，且无住房;(二)年满60岁的孤老;(三)持有《中华人民共和国残疾人证》的一级残疾人。第十条 城市低收入家庭符合下列情形之一的，可申请实物配租：(一)特困企业中无房且持有市总工会核发的《特困职工证》的特困职工家庭;(二)市级以上劳动模范家庭，人均住房建筑面积在17平方米以下的;(三)经市政府认定的其他住房困难家庭。第十一条 有下列情况之一的，不享受廉租住房保障：(一)已由社会福利院收养的;(二)因离婚失去自有或共有住房(含承租公有住房)的;(三)户籍系以购买商品房或二手房方式迁入本市的;(四)现行法律法规规定不得申请廉租保障的其他情形。第十二条 除申购家庭夫妇外，下列家庭成员可以作为分摊家庭收入的人口：(一)与申购家庭夫妇具有法定赡养、抚养和扶养关系并共同生活的人员;(二)正在服义务兵役的子女;(三)在外地读书的未婚子女。除申购家庭夫妇外，下列人员可以作为分摊家庭住房建筑面积的人口：(一)共同居住且无他处住房的近亲属及其家庭成员;(二)正在服义务兵役的子女;(三)在外地读书的未婚子女;(四)原同户籍的劳教或服刑人员。第十三条 下列房屋认定为申请家庭的住房：(一)家庭成员的私有房屋;(二)家庭成员承租的公有房屋;(三)现实际居住的父母或子女的房屋;(四)家庭成员转让或被拆迁不满 5 年的自有或共有住房(含承租公房);(五)已购买或已拆迁安置的房屋。第四章 申请与核准第十四条 申请廉租住房保障，应当提供下列材料：(一)家庭收入情况证明;(二)房产证、公房租赁证等家庭住房状况证明;(三)家庭成员身份证和户口簿;(四)需提交的其他证明。第十五条 申请廉租住房保障，按照下列程序办理：(一)申请廉租住房保障的家庭，应当由户主向户籍所在地的街道办事处提出书面申请，填写住房保障申请表，按照要求提供申报材料，并书面承诺诚信申报。(二)街道办事处应当自受理之日起20个工作日内，核查申请人的家庭收入、人口、住房等情况，提出初审意见，由社区居民委员会组织评议，并在社区内公示 5 天。经公示无异议或异议不成立的，由街道办事处将申请材料、初审意见和公示情况一并报送区民政部门。(三)区民政部门应当自收到材料之日起15日内对申请人的家庭收入情况进行审核并出具意见，将符合保障条件的申报材料转交区房保办。(四)区房保办应在收到民政部门送交的材料之日起20日内，审核申请人的家庭住房状况，对符合租赁补贴条件的家庭登报公示。公示无异议或者异议不成立的，报送市房保办。(五)申请租赁补贴的，市房保办在收到区房保办审核材料后予以复核、备案。申请实物配租或购房补贴的，经市房保办复核后，对符合规定条件的登报公示，经公示无异议或异议不成立的，纳入保障范围;不符合规定条件的，市房保办应当书面通知区房保办，由区房保办送达申请人，并说明理由。申请人对审核结果有异议的，可申请复查。第十六条 符合条件的申请人应持市(区)房保办出具的书面通知按下列方式分别办理廉租住房保障的有关手续：(一)准予发放租赁补贴的，应与区房保办签订《廉租住房租赁补贴协议》，明确补贴标准、停发补贴的规定及违约责任，并向市房保办办理备案手续。(二)准予实物配租的，由市房保办根据其申请的时间顺序确定相应的轮候批次。申请购买部分产权的，由区房保办受理申请并报市房保办批准后办理。轮候期间，申请人申请条件发生变化，应及时向所在区房保办报告，由市、区房保办重新审核确认是否符合保障条件。否则，一经发现并查实，立即取消其所得保障并依法依规追究当事人的相关责任。第十七条 实物配租保障对象应通过市房保办组织的摇号等方式选房，并凭房号与市房保办签订有关廉租住房租赁合同，合同文本由市房产局会同有关部门制定。房号经市房保办确认后不得更换。第五章 保障资金及房源管理第十八条 廉租住房保障资金采取多渠道筹措，主要包括：(一)市、区财政预算安排用于廉租住房保障的资金;(二)住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额;(三)从土地出让中提取的不低于10%的净收益;(四)廉租住房的产权出让收益;(五)单位住房资金增值收益;(六)经济适用住房上市后的净收益;(七)上级财政安排和补助的用于廉租住房保障的资金;(八)社会捐赠的廉租住房保障资金;(九)其他资金。第十九条 廉租住房保障资金实行财政专户管理，专款专用，滚存周转使用，专账核算。主要用于：(一)新建、收购、改建廉租住房;(二)发放廉租住房租赁补贴;(三)发放保障性购房补贴。审计部门应对廉租住房保障资金的筹集、管理和使用实行专项审计，依法监督检查。第2十条 实物配租的房源主要包括：(一)政府新建、收购的住房;(二)腾退的公有住房;(三)社会捐赠的住房;(四)其他渠道筹集的住房。第2十一条 新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米左右，主要在经济适用住房中配建。新建廉租住房建设用地以行政划拨方式供应，免征防空地下室易地建设费、城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府基金，同时给予相应金融支持。廉租住房保障按照国家和省政府有关规定享受税收优惠政策。第2十二条 廉租住房租金标准，由市物价局会同市房产局制定，并根据实际情况适时调整。廉租住房租金收入，按照有关规定，实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。第2十三条 实物配租的廉租住房，其产权为国家所有，并委托南京市公房管理核心经营管理。第2十四条 承租实物配租廉租住房的被拆迁户，其拆迁补偿款应交市房产局专户管理，按银行活期利率计息，租金和物业管理费从承租人专户中支付，租赁关系终止时进行结算。第六章 退出管理第2十五条 享受廉租住房保障的家庭应当按年度向所在街道办事处如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。街道办事处每年对享受廉租住房保障家庭的收入、人口及住房等状况进行复核，并将复核结果报区民政局，经区民政局认定后送区房保办。区房保办根据复核结果及有关政策认为须对被保障家庭的资格、方式和额度等进行调整的，应当书面告知当事人。市房保办每年11月汇总全市情况报市财政局备案。第2十六条 有下列情况之一的，市房保办应取消其廉租住房保障资格，收回承租的实物配租住房、保障性购房补贴或停止发放租赁住房补贴：(一)未如实申报家庭收入、人口及住房状况的;(二)家庭被取消城市较低生活保障资格连续满一年的;(三)因家庭收入、居住条件等情况发生变化，已不符合保障条件的;(四)擅自改变房屋用途的;(五)将承租的廉租住房转借或转租的;(六)连续6个月以上未在实物配租住房居住的;(七)无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。第2十七条 市房保办确定取消保障资格的决定，应及时书面通知当事人，并说明理由。承租廉租住房的家庭应在接到通知之日起 3 个月内退回住房。逾期不退回的，市房保办可依法申请人民法院强制执行。第七章 法律责任第2十八条 以不正当手段取得廉租住房保障，经查实应取消其所得保障，并退还已领取的租赁补贴、购房补贴，或退出实物配租住房，且 5 年内不得再申请;已经登记但尚未获得廉租住房保障的，应取消其登记资格。第2十九条 实施廉租住房保障的工作人员在工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，应依法追究其行政和法律责任。第八章 附 则第三十条 对承租直管公房的城市低收入住房困难家庭，可以参照本细则的有关规定，对住房保障面积标准内的租金予以适当减免。对私房落政中低收入住房困难家庭的廉租住房保障问题，另行制定办法。第三十一条 江宁区、浦口区、六合区、溧水县、高淳县可以参照本细则，制定本辖区的廉租住房保障实施细则，并报市人民政府备案。第三十二条 本细则自日起执行。2005年9月 2 日公布的《南京市城镇较低收入家庭廉租住房保障实施细则》同时废止。根据南京廉租房政策规定符合城镇拆迁补偿较低标准并享受城镇较低生活保障的被拆迁家庭，南京市无其他住房的，可以申请实物配租。家庭住房困难的市级以上劳动模范也可以申请实物配租。&
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按Ctrl+Enter发送也论廉租房承租人资格引发的纠纷是否具有民事可诉性
——与吴狄、桑志祥同志商榷
来源：中国法院网
作者：彭 勇
　　《人民法院报》日第7版刊载吴狄、桑志祥同志的《廉租房承租人资格引发的纠纷是否具有民事可诉性》一文，该文认为,廉租房租赁合同虽属于民事合同，但有其特殊性，原、被告之间的法律地位并不是平等的民事主体，而是存在管理与被管理、监督与被监督的关系。本案中，对于被告未如实申报住房状况，采用欺骗手段获取廉租房资格，根据《廉租住房保障办法》、《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》等部门规章的规定以及原、被告签订的廉租房租赁合同约定，原告可以直接行使合同解除权，取消被告廉租房资格，并要求被告限期腾退房屋，无须向法院起诉。本案原告诉请不具有民事可诉性，法院应当裁定不予受理。
　　笔者不赞同此观点，遂撰写此文与原文作者商榷，并谈及自己对案件处理的浅显认识。
　　一、[案情]
　　日，原告江西省玉山县保障性住房管理办公室根据《玉山县城镇廉租住房管理办法（暂行）》和《玉山县廉租住房实施方案》的规定，与被告王某签订了一份廉租房租赁合同。合同约定：原告将位于玉山县冰溪镇马塘铺面积为43.5平方米的廉租房租给王某，租赁期限为四年，自日起至日止，租金为每月80.5元。日，原告查明被告王某申请廉租房前已经拥有个人商品房，不符合享受廉租住房保障条件。原告多次通知并责令被告腾退房屋未果，遂诉至法院，要求解除与被告的廉租房租赁合同，并要求被告立即腾退房屋。
　　二、[分歧]
　　在廉租房租赁合同履行过程中，因承租人资格引发的纠纷是否具有民事可诉性，即是否属于民事受案范围，存在两种不同的意见：
　　第一种意见认为，虽然廉租房具有社会福利性，是政府履行公共服务职能，为城镇低收入且住房困难的家庭或居民提供的保障性住房，此类租赁合同具有行政合同的特质，但原、被告在一定程度上仍然属于平等的民事主体，应受合同法调整。被告在向原告申请廉租住房时提供虚假证明材料隐瞒其有商品房的事实，进而骗取与原告签订廉租房租赁合同，属于典型的民事欺诈，根据合同法的有关规定，原告可以解除与被告签订的廉租房租赁合同。因此，本案具有民事可诉性，应当立案受理。
　　第二种意见认为，廉租房租赁合同虽属于民事合同，但有其特殊性，原、被告之间的法律地位并不是平等的民事主体，而是存在管理与被管理、监督与被监督的关系。本案中，对于被告未如实申报住房状况，采用欺骗手段获取廉租房资格，根据《廉租住房保障办法》《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》等部门规章的规定以及原、被告签订的廉租房租赁合同约定，原告可以直接行使合同解除权，取消被告廉租房资格，并要求被告限期腾退房屋，无须向法院起诉。本案原告诉请不具有民事可诉性，法院应当裁定不予受理。
　　三、[评析]
　　（一）原文作者吴狄、桑志祥同志赞同第二种意见，理由如下：
　　1、审核承租人是否符合廉租房申请条件，系非行政许可审批行为，法院不得裁判。
日，国务院办公厅《关于保留部分非行政许可审批项目的通知》指出，根据行政许可法和行政审批制度改革的有关规定……根据现阶段政府全面履行职能和有效实施管理的需要，经国务院同意，对其中的211项暂予保留，这些项目主要是政府的内部管理事项，不属于行政许可，其中附件第86项即为“廉租住房申请的审核登记”。概言之，廉租住房申请审核登记的法律性质为非行政许可审批事项，故由廉租房承租人资格所产生的纠纷属于政府内部管理事项，不得进行司法裁判。如果任由法院介入审核承租人是否符合廉租房保障资格，无疑将侵蚀行政机关对行政管理事项进行审核裁量的权力，有越俎代庖之嫌。因此，本案原告诉请不属于法院民事案件受案范围。
　　2、因承租人申请廉租房资格产生的纠纷，行政机关可以直接处置，法院无须裁判。
　　建设部、民政部联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》第十五条规定：“享受廉租住房保障的家庭有下列情况之一的，由房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定，收回承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减：（一）未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的……”第十六条紧接着规定：“房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人，说明理由。享受实物配租的家庭应当将承租的廉租住房在规定的期限内退回。逾期不退回的，房地产行政主管部门可以依法申请人民法院强制执行。”由此可见，在廉租房租赁合同履行过程当中，如果承租人不再符合廉租房保障条件的，廉租房管理部门可以直接解除合同，并作出限期腾退房屋的决定。倘若承租人未在限定的期限内腾退房屋，相关部门则可以申请法院强制执行，而无须向法院起诉。
　　（二）笔者赞成第一种意见，本案具有民事可诉性，应当立案受理，并对该观点作了一些补充完善。即：笔者认为，廉租房具有社会福利性，是政府履行公共服务职能，为城镇低收入且住房困难的家庭或居民提供的保障性住房。对承租人资格的认定，属于廉租房行政主管部门行使职权的行为，而廉租房租赁合同系由廉租房产权人与承租人签订，虽然也存在廉租房行政主管部门与廉租房产权人为同一人的情形，但此时其履行是廉租房所有者职能，并非廉租房管理者的职能，因此，本案原、被告仍然属于平等的民事主体，其签订的廉租房租赁合同系民事合同，应受合同法调整。被告在向原告申请廉租住房时提供虚假证明材料隐瞒其有商品房的事实，进而骗取与原告签订廉租房租赁合同，属于典型的民事欺诈，并且损害国家利益，根据合同法的有关规定，原告可以诉请法院确认与被告签订的廉租房租赁合同无效。鉴于本案原告兼具廉租房管理者和所有者身份，其在行政程序中对被告作出的不符合享受廉租房保障条件的资格认定，应作为证据接受司法审审查。本案原告实质上应为以廉租房所有者身份诉至法院，要求确认与被告签订的廉租房租赁合同无效。因此，本案具有民事可诉性，应当立案受理。理由如下：
　　1、本案原告兼具廉租房行政管理者和房屋所有者身份。
　　我国最早以规章形式规范廉租住房的规定，应为建设部于日发布的《城镇廉租住房管理办法》（建设部令第70号，以下简称《城镇办法》）。日，建设部等6部委联合发布《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（建设部令第120号，以下简称《办法》），于日起施行，并将《城镇办法》同时废止，日建设部、民政部根据《办法》制发配套文件《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》（建住房[号）,日，玉山县人民政府根据《办法》制定并发布执行《玉山县城镇廉租房住房管理办法（暂行）》。日，建设部等9部委联合发布《廉租住房保障办法》（建设部令第162号，以下简称《保障办法》）于日起施行，又将《办法》同时废止。就上述三个规章规范的内容而言，虽然廉租房保障的对象条件和标准以及保障方式有所变化，但是，廉租房行政主管部门对廉租房申请的审核登记，廉租房承租人需与廉租房产权人（包括廉租房保障部门或具体实施机构）签订廉租房租赁合同，以及对采取欺骗手段获取廉租房的承租人作出包括责令退房、罚款等行政处罚，一脉相承，主要内容并无实质变化。本案原告经对被告的廉租房申请进行审核登记后，于日与被告签订廉租房租赁合同。日，原告查明被告不符合享受廉租房保障条件，责令被告腾退房屋未果遂引发本案。笔者认为，本案原告江西省玉山县保障性住房管理办公室具有双重身份，认定被告王某不符合享受廉租住房保障条件并责令其退房，是行使主管部门的职权，是一种行政行为；而与被告王某签订廉租房租赁合同，是作为廉租房产权人行使房屋所有者权能，是一种民事行为。因此，本案原告兼具廉租房行政管理者和房屋所有者身份。
　　2、本案原被告签订的廉住房租赁合同属民事合同。
　　按照国务院办公厅日发布的《关于保留部分非行政许可审批项目的通知》规定，廉租房申请的审核登记，虽属非行政许可审批事项，但廉租房行政主管部门对承租人是否符合廉住房保障资格的认定，应属行政行为。即使该行政行为不属于行政诉讼的受案范围，也并不影响其在诉讼中的证据效力。综观建设部规范廉租房管理先后制定的三个规章，无一例外地规定了与承租人签订租赁合同，所不同的是廉租房出租主体，既有表述为“廉租房产权人”的，也有表述为“廉租住房保障部门或具体实施机构”的。鉴于我国直管公房以及新建廉租房的登记所有人大部分为房地产行政主管部门的实际，笔者认为，此处的廉租房保障部门与其他廉租房产权人一样，是廉租房租赁合同的民事主体，是以房屋所有人的身份与承租人签订合同，并不存在管理与被管理、监督与监督的关系。事实上，对廉租房申请的审核登记与签订廉租房租赁合同、对廉租房承租人不符合保障资格的认定与解除廉租房合同，在时间上存在先后关系，在逻辑上存在因果关系。廉租房申请的审核登记与签订廉租房租赁合同、廉租房承租人资格的认定与解除廉租房租赁合同分别属于两种法律关系，不能将两者混淆为一种行为，前者是行政行为，后者为民事行为。况且，原文作亦认可廉租房租赁合同属于民事合同，因此，本案原被告签订的廉住房租赁合同属民事合同。
　　3、本案原告对廉租房的收回具有通过行政方式或民事诉讼方式的选择权。
　　对以欺骗等不正当手段已经获得廉租房保障的违法情形，前述的建设部三个规章均赋予了廉租房行政主管部门可以作出警告、罚款、责令退房和补交租金等行政处罚的权限。如果违法当事人逾期不履行包括退回廉租房在内的行政处罚，则廉租房行政主管部门可以根据《行政处罚法》第五十一条“当事人逾期不履行行政处罚决定的，作出行政处罚决定的行政机关可以采取下列措施：（三）申请人民法院强制执行”规定，申请人民法院强制执行，收回廉租房。正如原文作者所述，“倘若承租人未在限定的期限内腾退房屋，相关部门则可以申请法院强制执行，而无须向法院起诉”。但是，笔者认为，本案而言，廉租房行政主管部门以行政方式直接处置的法律依据，应为《行政处罚法》和《保障办法》，而非《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》，因该文件仅仅是《办法》的配套文件，并不属于原文作者所认为的部门规章，在《办法》没有规定：“逾期不退回的，房地产行政主管部门可以依法申请人民法院强制执行”的情况下，作出此规定，其合法性存疑，况且，本案原被告签订廉租房租赁合同时，《办法》已被《保障办法》废止。此外，《保障办法》在《城镇办法》和《办法》的基础上，增加规定了廉租房租赁合同应当明确的内容，并且将“违约责任及争议解决办法，包括退回廉租房、调整租金依照有关法律法规处理等”专门作为一个条款。进而言之，对退回廉租房采取合同约定的民事方式解决是一种趋势。因此，原告对廉租房的收回具有通过行政方式或民事诉讼方式的选择权。
　　综上所述，基于本案原告多次通知并责令被告腾退房屋未果，并未向法院申请强制执行其作出的通知，而是选择诉至法院要求解除与被告的廉租房租赁合同，笔者认为，原告此时的身份不是廉租房行政主管部门，而是以廉租房所有者身份起诉，解决廉租房租赁合同纠纷，并非是廉租房承租人资格认定的纠纷，应当具有民事可诉性。需要指出的是，本案查明的事实是被告属欺骗获得廉租房，损害了国家利益，自始至终均不具备廉租房承租人资格，根据《合同法》第五十二条规定，原被告签订的廉租房租赁合同应属无效。据此，笔者认为，原告应当诉请法院确认双方签订的廉租房租赁合同无效，返还廉租房。因此，本案具有民事可诉性，应当立案受理。
（作者单位：江西省萍乡市人民政府法制办公室）
责任编辑：陈思
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