二手房交易时 出现六种情况可追究中介责任 - 房天下买房知识
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二手房交易时 出现六种情况可追究中介责任
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[摘要]随着二手房成交量的增加，买卖纠纷的数量也大量出现，其中不乏因中介责任而产生的麻烦。有的中介甚至违规操作，既坑害了买卖交易者，又搅得中介市场“乌烟瘴气”。既然市场已经这样，那小编只能给大家整理一些关于能追究中介责任的情况。
随着二手房成交量的增加，买卖纠纷的数量也大量出现，其中不乏因中介责任而产生的麻烦。现在的二手房市场中，中介公司层出不穷，其代理水平高低也不相同，有的中介甚至违规操作，既坑害了买卖交易者，又搅得中介市场&乌烟瘴气&。既然市场已经这样，那小编只能给大家整理一些关于能追究中介责任的情况，希望双方在看到这几点后，也对自己的交易做个检查。一、未履行提醒、告知义务由于现金的二手房买卖合同多为格式文本，只有价款金额、付款时间及方式、违约责任等主要内容，此外还有不少细节需要房屋买卖双方协商确定，这时中介就有义务进行提醒和告知。部分中介机构或经纪人经验不足，对相关事项未尽提示义务，导致双方未进行充分协商，或未将双方口头达成的一致性意见载入合同，交易未能完成，买卖双方就可以追究其责任。二、审查不到位中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务，包括核实登记权人与出卖人是否是同一人，以及询问清楚权人的婚姻状况，要求共有权人作出同意出售承诺等。但是，有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务，导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行的，买卖双方可追究其责任。三、隐瞒房屋弊端带看是房屋中介的一项重要义务，但在联系不上出卖人，或者承租人不看房等特殊情况下，中介常会带领购买人查看其他类似房屋作为替代，这时买卖双方可能就会对房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议，影响合同顺利履行。此外，部分中介机构为了促成交易，隐瞒待售房屋的不利条件，如二手房房屋饮用水质不合格、水电仅为临时的等，导致合同无法履行的，买卖双方就可以追究其责任。四、未提示特殊二手房的交易风险除普通商品房外，法律对于、央产房、军产房、小、农村房屋等特殊性质房屋的交易有着规定。部分中介公司审查不严，或明知不可为而为之，给买卖双方带来损失，买卖双方可追究其责任。五、怂恿签订阴阳合同部分中介机构为了以较低的税金吸引买卖双方，制造出总价较低的合同，便怂恿买卖双方签订阴阳合同，这就给国家税收造成了巨大损失，一旦被问责，买卖双方可追究中介责任。六、虚构社保在交易的时候，少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明，这不但违反了法律规定，也使得买卖双方所签订的合同可能被法院确认为无效，因此买卖双方同样可追究中介责任。以上六种情况便是可以追究中介责任的，在二手房买卖的时候，买卖双方都应该对此做核查，尽量避免此类事情发生，若真有发生，可以向法院提出责任申请。
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违法和不良信息举报电话：010-&举报邮箱：二手房交易中介机构未尽审查义务造成损失的应如何处理?
惠州市房产管理局房地产法律法规系列宣传之五
　　案例：张某通过某中介公司向杜某购买坐落于无锡市新巷小区的一套住宅。日，三方签订房屋转让协议一份，约定房款总价为47万元。协议签订当天，张某向杜某支付定金1万元。同月15日，张某向中介公司支付代办费用2千元，同月17日，张某向中介公司支付15万元。中介公司于收款当天向杜某的代理人徐某出具金额为13万元的本票一张，杜某亦于当日出具收条一张，确认收到张某支付的房款13万元。随后，中介公司在办理房屋过户手续时，发现该房屋已于日被法院查封，无法办理过户手续。中介公司主动向张某退还了房款10.5万元。张某诉至法院要求中介公司支付余款4.7元。法院经审理后，于日判决支持了张某的诉请。【来自：江苏省高级人民法院发布的典型案例】
解析：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房屋买卖涉及的标的额巨大，也存在较大的交易风险，当事人找中介公司提供居间服务，一是因为中介公司拥有大量获取和发布房源信息的渠道，这种信息资源是普通的买房者不可能获取的；二是因为中介公司在房地产交易领域具有专业优势，这种优势让卖房者和买房者愿意 “花钱买个放心”。也正是基于中介公司的这种行业特殊性，中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应当包含两个方面，一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料；二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。如到房管部门对产权情况进行查询，以便对产权是否合法、清晰、有无被抵押查封等情况予以确认，对房屋进行实地查看，以便了解房屋的实际状况以及是否存在漏水、环境噪音等。
本案中，虽无证据证明中介公司存在故意隐瞒或故意提供虚假情况的事实，但其作为专业的房地产中介，在张某通过其与杜某签订房屋买卖合同之前未能对房屋权属情况进行必要审查，在张某支付购房款后，亦未核实即将购房款支付给杜某，导致张某无法办理房屋过户手续，也难以收回购房款，中介公司在居间过程中存在过错，应承担相应违约责任，故法院对张某要求中介公司支付47000元的主张予以支持。
提示：在签订购房合同之前，买方应到房屋登记部门查询房屋的所有权的真实性、查询房屋是否存在买卖障碍，比如是否存在查封、抵押等情形；通过中介购房，应在合同中明确约定，中介公司应当保证所购买房屋不存在过户登记的障碍。（未完待续）
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二手房买卖中介服务内容和法律责任有哪些？
记者跟进：　　一、房产中介应当提供的基本服务项目　　房产中介的基本服务项目是指从事二手房买卖时，为了保障买卖双方的合法权益，维护房产中介的合法利益，所必须提供的服务。基本服务项目包括：　　1、权籍调查。包括调查标的有无抵押、有无权利限制、核实权利人和处分人的身份及权利等;使用状况调查。包括调查房屋使用年限，有否隐瞒缺陷，有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权以及维修基金的缴纳和使用情况等;市场行情调查。包括进行各种形式的信息发布活动，市场行情比较等;确定成交意向并订立买卖合同。包括陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境，进一步确认买卖双方当事人的身份、进行签约指导等;办理产权过户(包括办理户口转移)。包括代收代付应由客户支付的税、费，完成交易过户、户口迁移、房屋入住手续等。　　2、办理房屋入住有关手续。包括水、电、煤、天燃气、电话、有线电话等的过户和结算手续。　　3、代办贷款。包括提供阶段性贷款担保，办理房地产抵押贷款及登记手续。　　4、单独办理产权过户。一般是由买卖双方自行成交，仅需要房产中介代为办理产权过户手续。　　二、房产中介应当承担的法律责任　　房屋中介在为买卖双方提供居间服务时，前期往往与买方、卖方三方共同签订《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》，以此确定与买卖双方的权利义务，而这种协议的签订，往往是对买方、卖方规定的义务较多，权利较少，而房产中介对自己的权利约定过多，义务过少或没有，甚至作出一些不受法律保护的霸王条款。尽管居间合同中没有约定或很少约定中介的义务，但根据法律的相关规定，房产中介仍然应当承担相应的法律责任。
解决方案：　　1、如实提供与订立合同有关的真实情况的责任，主要包括：房屋的权属情况;房屋的抵押登记、典当、查封等权利限制信息;预告登记、异议登记等登记信息;房屋买卖双方的姓名、身份证号码等基本信息。　　这是房产中介最重要的责任。房产中介提供的服务包括咨询和居间服务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。由于居间人提供的信息是委托人签订合同的重要依据，因此居间人应当如实向委托人报告相关事项，如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求委托人支付报酬并应当承担损害赔偿责任。　　当然中介的这一责任仅限在其自身能力范围内提供。比如，中介公司可要求出售方提供房产证原件、身份证原件等材料，以便与复印件核对，中介有义务到房地产交易中心调查所售房屋的产权状况登记信息，若卖方伪造了权利人的身份证和产权证进行交易而造成买方的损失，则买方不能据此认为中介方提供了虚假信息。因为在通常情况下，中介难以对伪造的证件进行判断，这超出了其能力范围，中介对其提供的信息并非是一种保证责任，而是一种谨慎、勤勉的责任，尽到合理的注意即可。笔者认为，房产中介在买卖双方签订居间协议前夕前往房地产交易中心进行所售房屋的产权信息调查十分必要，这在很大程度上确保买方购房利益不受损害。　　2、故意隐瞒重要事实或提供虚假情况时要承担赔偿责任。　　根据《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实.
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问答排行榜二手房中介都有义务管哪些事？
二手房中介都有义务管哪些事？
记者跟进：一、严格审查产权信息　　中介公司在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务，包括核实房产证上的房主姓名是否与出售方身份证名字，签订合同的人一致，产权证所确认的面积与实际面积是否一致，以及询问清楚所有权人的婚姻状况，房产证上是否有未成年人的名字，要求共有权人作出同意出售承诺等。但是，有些中介公司未尽到对房屋权属的审查义务，导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行的，买卖双方可追究其责任。　　二、如实沟通房屋现状　　房屋中介有义务真是告知买方房屋的真实现状，包括房龄、户型、面积、装修状况等，部分中介公司为了促成交易，隐瞒待售房屋的不利条件，如二手房房屋饮用水质不合格、水电气仅为临时等，导致合同无法履行的，买卖双方就可以追究其责任。　　另外，实际案例中还存在带领购买人实地看房，但联系不上出售方，且承租人不配合看房的情况。通常中介会带领购买人查看其他类似房屋作为替代，这时买卖双方可能就会对房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议，影响合同顺利履行。　　三、履行提醒、告知义务　　由于二手房买卖合同通常是中介公司提供的格式文本，只有合同的核心内容，如价款金额、付款时间及方式、违约责任等主要内容，此外还有不少细节需要房屋买卖双方协商确定，这时中介就有义务进行提醒和告知。　　而部分中介公司或经纪人经验不足，对相关事项未尽提示义务，导致双方未进行充分协商，或未将双方口头达成的一致性意见载入合同，交易未能完成，买卖双方就可以追究其责任。　　四、提示特殊二手房的交易风险　　除普通商品房外，法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有着特别规定。而由于部分中介公司审查不严，或明知不可为而为之，给买卖双方带来损失，买卖双方可追究其责任。。　　五、依法按流程办理交易　　在二手房签约时，部分中介公司为了以较低的税金吸引买卖双方，制造出总价较低的网签合同用于申报税款，便怂恿买卖双方签订阴阳合同。而包含双方真实意思的合同用于实际履行，并未进行备案，这种行为就给国家税收造成了巨大损失，一旦被问责，买卖双方可追究中介责任。　　在交易的时候，少数中介公司为不具备购房资格的人开具虚假社保证明。这不但违反了法律规定，也使得买卖双方所签订的合同可能被法院确认为无效，因此买卖双方同样可追究中介责任。　　购房者在和中介接触过程中应注意以下情况：　　1、验明正身，看其工商执照、税务登记，以及是否有合法中介资格;　　2、索要发票，一定程度上可检验中介公司是否正规，产生纠纷时还可作为证据;　　3、谨防合同陷阱，格式化文本可能暗含霸王条款，对方针对条款作出明确解释时，要做好录音;　　4、不要相信口头承诺;　　5、保留一切证据，合同、发票、宣传广告、照片、录音等，便于遇到纠纷后向有关部门投诉，甚至起诉至法院。
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