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&&&&我团队近日推出与中国平安财产保险股份有限公司独家合作的诉讼保全责任保险，费率低、速度快、过程有保障，详情可联系刘艳律师： &&&&郑书宏律师系四川君合律师事务所副主任律师、创始核心合伙人、四川省优秀律师、法学客座教授。现任成都市锦江区人大代表、成都市锦江区人大常委会内务司法委员会委员、成都市锦江区人大常委会法制工作委员会委员、成都仲裁委员会仲裁员、中国国际贸易促进委员会/中国国际商会四川调解中心调解员。郑书宏律师还担任了成都市房管局总法律顾问、成都市律师协会理事、四川省房地产业协会常务理事、四川省保护消费者权益委员会消费咨询专家、四川省律师协会保险事务专业委员会委员、四川省律师协会维权委员会委员、成都市律师协会年度考核委员会副主任、成都市律师协会公司法专业委员会副主任、成都市律协实习考核委员会副主任、四川省商务青年企业家联合会理事会法律顾问。被评选为世界著名评级机构钱伯斯杂志推荐2015亚太地区顶尖律师，四川省高院2014年六起商事审判典型案例中，唯一公司法专业案例两案经办人，入选2013年中国互联网新闻中心时代先锋人物，受聘成都理工大学法学客座教授，参与修改《机动车保险条例》，参与最高人民法院起草的《保险法》司法解释，参与国家法律出版社的《保险实务案例丛书》编写，主编《机动车交通事故和保险理赔案例精选》一书，先后多次入选中国民主法治出版社《中国优秀律师实务》、人民法院出版社《中国律师年鉴》、法律出版社《2008中国涉外律师》等优秀律师名录。同时，郑书宏律师还特别热心公益，多次参与抗震救灾，其事迹被荷兰银行中国有限公司刊登于《抗震救灾纪念册》，2011年，集结社会贤达人士发起成立“众善缘”爱心基金会并任会长，每年都会支助不少贫困儿童。以郑书宏律师名义在成都理工大学设立奖学金，以奖励品学兼优的法学院的学生。
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合同的违约方是否享有合同单方解除权？
合同的违约方是否享有合同单方解除权？
四川君合律师事务所& 郑书宏律师团队& 刘艳律师
一、案情简介
A公司与B公司签订《房屋租赁合同》，约定A公司承租B公司房屋，租赁期限5年，租金按年支付，双方协商一致可解除合同，若A公司违约单方解除合同，交纳的保证金无权要求退还，并应支付违约金10万元。《房屋租赁合同》签订后，A公司按约支付了租赁保证金5万元以及第一年租金60万元。房屋使用半年后，A公司因己方原因，决定退租，并向B公司发送《解除合同通知书》，B公司收到《解除合同通知书》后，未作出任何书面回复。
问题：A公司发出的《解除合同通知书》能否引发《房屋租赁合同》解除的法律后果？该通知书是否适用《合同法解释（二）》第二十四条异议期的规定？
二、法律分析
（一）当事人行使合同解除权的条件
1、约定解除
《合同法》九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可解除合同。该条规定即是对合同一方单方约定解除的规定。合同合法成立并生效后，当事人在合同中对合同解除条件作了约定的，约定条件成就后，当事人一方可单方解除合同。关于享有合同解除权的主体，也是依据合同约定确定，法律对于合同约定解除的解除权主体并未排除违约一方。若合同中明确约定违约方享有合同单方解除权，在解除权条件成就后，违约方可作为单方解除权人行使合同解除权。
本案中，房屋租赁合同仅约定了“双方协商一致可解除合同”，并未对违约方享有单方解除权进行明确约定。因此，A公司不具备约定单方解除合同的条件。
2、法定解除
法定解除权即当事人依据法律规定对合同享有的解除权。《合同法》第九十四条明确了合同单方解除即合同约定解除和法定解除的条件是：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。&&&&&
因此，只要出现上述几种法定情形，&当事人可行使合同单方解除权。法定单方解除权的行使主体，除《合同法》第九十四条第一项规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”情形，合同双方当事都有合同单方解除权外，享有单方解除权的主体仅指守约方，违约方都不是合同单方解除的权利人。
（二）在合同未约定违约方享有合同单方解除权的情况下，违约方发出解除通知不适用合同法解释（二）异议期的规定。
《合同法解释（二）》第二十四条规定：“当事人对行使合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除权或者债务抵销虽有虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”
《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”&&
根据前述分析，除合同中明确约定违约方单方解除合同的条件且条件已成就的情形外，其他任何情形下违约方不享有合同单方解除权。无合同单方解除权的违约方违法行使了合同单方解除权,&即：违约方向守约方送达了解除合同通知书,&那就不引起合同解除的法律后果。对这一解除合同通知书，守约方不论是否依照《合同法解释（二）》第二十四条的规定提出异议，违约方违法行使这一合同单方解除权,也不引起合同解除的法律后果。
&&& 综上，因A公司不是法定的享有单方解除权的合同一方当事人，且合同中未对违约方享有单方解除权的情形进行明确约定，A公司不享有单方解除权，无解除权的一方发出解除通知不适用合同法解释（二）异议期的规定，其发送给B公司的解除合同通知书不引起合同解除的法律后果。
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商品房买卖合同解除权
商品房买卖中，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方有权请求解除合同，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定
商品房买卖合同解除权
【核心提示】
& 商品房买卖中，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方有权请求解除合同，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使、逾期不行使的，解除权消灭。
（一）合同解除权
&&& 合同解除是指在合同成立后，没有履行或未完全履行之前，当事人通过协商或一方行使解除权，使合同效力消灭的行为，它包括协议解除和狭义的合同解除。协议解除，就是当事人双方通过协商而解除合同，使合同的效力消灭，双方当事人协商达成以解除原合同关系为主要内容的协议，构成一个新的合同。它的成立以当事人意思表示一致为要件，也要遵守要约与承诺的规则。协商解除合同的内容由双方当事人自己决定，在协议中可以约定合同解除后的财产处理方法，以彻底终止双方因合同产生的债权债务关系。但西议的内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得违背国家利益和社会公共利益。否则，解除合同的协议
无效，双方当事人仍要按原合网履行义务。狭义的合同解除，则是指合同成立后，没有礁行或未完全履行之前，当事人一方行使法定的或约定的解除权，而使合同效力消灭的行为。因行使法定解除权irii{合同效力消灭的行为称法定解除，因行使约定解除权而使合同效力消灭的行为称约定解除。&&& 合同解除权是一种典型的形成权，是指合同当事人依法或依约定，享有的在一定条件下使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种权利，其目的在于使已经成立生效的合同由于主客观情况变化威胁到原来的交易关系时，而允许有关当事人解除合同，使不稳定的交易关系得以消灭，从而促进市场经济顺利发展。解除权是一种形成权，因而当事人一方行使解除权时只要一方作出解除的意思袁不即可，而不需要征得对方的同意。
& 根据《合同法》的规定，解除权有两类，一类是约定解除权，一类是法定解除权。找就到/
二）合同解除权的种类
& l约定解除权
& 约定解除权是根据合同般方当事人的约定而发生的解除权。约定解除权既可由一方享有，也可由双方享有，既可在订立合同时约定，也可咀另外订辽一个合同约定。约定解除权的发生原因屉当事人之间的约定，这种约定也是一种合同，根据合同自由原则约定解除的内窬以及行使方式，合同当事人可以自行决定，但足约定必须符合民事法律行为的生效要件，否则约定解除权的条款无效。在同一当事人间，法定解除权与约定解除权可以并存，当事人也可以约定改变或排除法定解除权。例如，当事人可以约定：即使当事人一方违约，另一方电不得行使解除权。约定解除权既i&i由双方约定，屯须经双方同意，只要这种约定一成立，当事人一方即可在约定的条件成就时依约定行使解除权，解除合同关系，而不需得到对方的同意。但约定的条件成就时，当事人若不行使解除权，合同仍不能解除。
&&& 2法定解除权
&&& 法定解除权是由法律规定而发生的解除权，即法律在一定情况下赋予当事人解除合同的权利。合同解除权的行使必须及时，当一方享有解除极时，如果该当事人长期不行使解除权，会使对方当事人的权利义务关系长期处于不确定状态，尤其是当一方约，另一方可以在行使解除权与实际履行之间选择时，如果长期不行使解除权，那么可能会导致违约一方涅认为另一方选择实际履行而为履行合同义务做准备，由此可能造成损害。那么，合同解除权应当在多K时间内行使呢？如果解除权是因为合同的约定而产生的，根据合同自由原则，当事人在合同中约定行使时间的，则按约定时间行使解除权。如果法律对解除权行使期限有规定的，则应当在法律规定的期限内行使。im如果合同没有约定或约定币明，法律也没有规定的，许多国家的法律规定丁催告制度：如《日本民法典》第547条规定行使因履行迟延产生的解除权时，适用催告制度。《德国民法典》第355条也规定了催告制度。这种制度的建立是为了平衡违约方与守约方的利益，因为违约方违约，作为一种违约责任，守约方享有解除权。但守约方选择何种救济方式，是继续履行还是解除合同，需要守约方以一种最便捷的方式做出选择，因此法律规定对于解除合同选择需要以行为方式作出。另一方面，守约方的解除权保持一定时间，在这一叫间内，违约方怎么办，是否还要为继续履行合同作准备，如果违约方为此作r相应准备而在这一时间内守约方又解除了合同&那么违约方岿然因此受到信赖利益的损害，过电不利于整个社会交易的安全和便捷．周此，成当赋予违约方催告权，以此合理分担风险，衡平双方当事人的利益。我国《合同法》第九}五条规定：法律没确规定或者当事几没有约定解除杈行使期限，经催告后在合理期限内不行使的，谚权利消灭。电就是蜕，我国合同法也建立了催告制度。
（三）解除权的行使
& 我国《合同法》第九十四条规定五种当事人可以行使法定解除权的情形，其中之一是迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未腥行。在这里要行使合同解除揪必须具备两个条件：(1)当事人一方迟延履行主要债务。&主要债务&指合同关系所固有的，必备的，井用以决定合同基本类型的基本义务。主要债务的迟延履行，将导致当事人订证合同所期望的经济利益不能实现；在商品房买卖中，不棱行合同主要义务，是指出卖人迟延交付房屋或共受人迟艇支付昀房教。，(2)债务几经催告后在合理期限内仍未履行债务。&催告&是债权人向债务人请求给付的意思表示。履行迟延以后&债权人不能马上行使解除权解除合同，还要给债务人一个催告，给债务人一个合理的宽限期要求其履行合同&在合理的宽限期刊来时，债务人仍不履行合同，债权人才有权解除制刊。《商品房必卖合同纠纷解释》明确规定：经催告后在一个月的合理期限内仍末履行，当事人一方请求解除合㈣的，应予支持，但是当事人对此有约定的，按照约定。规定合理期限为3个月，主要足考虑到商品房买卖，合同标的较大，履行期间相对较长等特点．不同于其他商品房房买卖合同。如果催告履行的期I挑规定过短，刘烈方当事人来说都过于苛刻，如果催告履行的期限规定过长，则不利于非违约方的保护l，并有可能网为合同没有及时解除而致使损失扩大。合同小没有确定履行期限的．债权人耍解除合同须经两次催告，第一次是耀行合同的催告，债务人不满足催告的螫求将负避延履行责任，第二次才是解除合同的催告．债务人小满足催告的要术将导致债权人解除合同。上述两个条件缺一小可。按照传统的&期限代人催告&民法理论，履行期限一超过对方就可心行使解除权，消灭合同关系，这和现代市场经济不相适鹰。在发达的市场经济条件下，一个企业手罩的合同非常多，稍小留意，就可能有一两个合同超过r期限。但事实上他并不是不准备履行，他已经准备r货物，准备交货，因疏忽超过了一两天，如果对方就此而解除合同，肯定会给这一方造成巨大的损失，阿说，超过一两天，给对方也不会造成多大损失。因此，最高法院《商品房买变合同纠纷解释》就改变r传统的&期限代人催告&制度，规定合同履行期限届满后，需催告对方一次，债务人在催告期届满后仍未履行主要债务的，债权人才能行使解除权，消灭合同关系。找就到/
&&& 根据《合|司法》第九十六条第一款的规定，当事人一方行使解除权，主张解除合同，需要且应当通知对方。这就是说，解除权的行使，只要向对方当事人传达了自己的意思表示就可以发生解除合同的效力，而不需要以其他方式辅助。对通知的形式，《合同法》第九十六条未作特殊要求。因此它可以包括国际卜惯用的声明、要求、请求，也可以根据具体情况采用任何适当的方式来传达自己的意图，如传真、电报等，还可以发电子邮件，甚至在某种情况下可以口头的形式传达。不管采取哪种方式，只要通知送达对方即可。被通知人接到通知后，合同即发生解除的效力，而无需被通知人承诺。在司法实践中，不论采用何种催告方式，只要当事人能够举证证明已经实施了催告行为，且行为具有合理性和有救性，就应当认定催告行为成立。如果被通知人对解除合同有异议，根据《合同法》第九十六条的规定，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，应当依脂特别程序办理批准、登记手续后，才能产牛合同解除的效力，这是与合同生效要件相对应的。某一合同的解除条件与程序应当与浚合同的成立条件和程序保持一致。
&&& 合同解除权只要权利人单方面行使，且只要一个通知，就可姒导致合同关系的消灭，因此它的存在与权利相对人的利益关系甚大。如果有权解除合同的一方，K期享有解除权而不行使，会使当事人双方因合同产生的救利义务关系长期处于不确定状态，从而损害交易秩序，也损害权利相对人的利益，这就需要对该权利加以控制或限制。我国合同法规定了合同解除权的消灭制度。根据《合同法*第九十五条的规定，合同解除权的消灭有两种情形：第一种情形是期限届满消灭。无论是法定期限还是约定期限，在性质上部属于除斥期问，解除权干预定存续期间届满当然消灭。当事人行使约定解除权的期限，腑明确地订人合同的解除权条款中。为充分保证合同自由原则的运用，在有法律规定的解除期限时，当事人之间可以通过约定解除权行使的期限来改变法定解除期限。第二种情形是经催告后在合理期限内不行使而消灭。这是针对解除权的行使期限法律没有规定，当事人也没有约定衙言的。解除合同的情况已经存在，解赊权人没有行使该权利，权利的行使期限义不确定，这就会给权利相对人带来不利，这样权利相对八就要催告权利人行使解除权，解除合同，以彻底消灭双方因合同产生的权利义务关系，维护自己的利益。但经催告后多长期限内权利人必须行使，否则解除权消灭，《合同法》第九r五条未作具体规定，只是规定一个合理期限，这给我们的实践操作带来一定难度。但在《商品房买卖合同纠纷解释》中，育明确规定：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权应在解除权发生之日起三个月内行使。对方当事几没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。该规定中的j个月和一年，都属于除斥期闸，不存在期间的终止、中断和延长的情形。但一年的期闸设定，是有条件的陈斥期间，并不是解除极消灭的绝刈期间。如果对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告，册应再延长三个月，也就是说只要对方当事人在解除权人行使解除权的一年除斥期间内的任何时候，催告解l嘹权人行使解除权，解除权消灭的期限就相应的顺延三个月。
【实务指南】
&&& 1在商品房买卖中，并非债务人在履行期限到来后不履行债务，都会使债权人享有自动解除合同的权利，因为合同的解除将导致合同关系的终止，一旦解除将会消灭一宗交易，因此解除是一项重要晌行为，如果允许债权人在债务人任何迟延履行的情况下都能解除合同．必然会导致不应当被解除的合同也被解除，造成～些财产的不必要的损失和浪费，而且也会使债权人滥用解除权。因此债务人不履行合同主要义务，是指出卖人迟延交付房屋或买受人巡延支制购房款这两种情形。而且必须是在出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款情形出现后，经过债权人催告，如果没有催告，不能随意解除。经过催告后，给债务人一段合理的宽限期，使债务人继续准备疆行，合理的宽限期到来后，如果债务人仍不履行，则债权人有权解除合同。
&&& 2．伍商品廊买卖合同中，出卖人遐延交付房屋或买受人迟延支付购房款，另一方当事人行使解除救，应当通知对方当事人。但是对通知的形式，法律未作特殊要求，圈此它可以包括国际E魄用的声明、要求、请求，也可以根据具体情况采用任何适当的方式来传达自己的意闭，如传真、I担报等。也LJ以发电子邮件，甚至在某种情眦下叮以口头的形式传达。不管采取哪种方式，只要通知送达对方即可。被通知人接到通知后．合同郎发生解除的效力，而无需被通知人承诺。在司法实践中，小论采垌何种催告方式，只要当事人能够举I正汪明已经实施了催告行为，日行为具有合理性和有效一陆，靓应弩认定催告行为成证。
&&& 3在一方享有解除权时，该当事人剐辋不行使解除权&不享有解除权的一方有权催告享有解除投的一方在合理期限内行使解除权，没有催告的，解除权应当在解防极发生之口起一年内行使，逾期不行使的．解除权消灭。恢一年的期间设定．虽然是除斥期间，不存在期间的终止、中断和延长，但足缓期间是有条件的除斥期问，并不是解除权消灭的绝对朋问。如果对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告，解除权消灭的期限就相应的顺延三个月。找就到/
&&& 中华人民共和国合同法
& 第九十三条当事人熵一致，可蛆解除合同。
& 当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
& 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
& （一）因不可抗力致使不能宴现合同目的；
& (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行由表明不履行主要债务；
&&& （三）当事^一声娼延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
& （四）当事人．方趣延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
& （五，法律规定的其他情形。
& 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人行使的，蔽权利消灭、
& 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理l期限内不行使的，该权利消灭。
& 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。骨同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可呲请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
& 法律、行政值规规定解际合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
&&& 最高人民法院
关于审理商品房买卖合同纠纷案件
&&& 适用法律若干问题的解释
&&& 第十五条根据《合同让}.第九十四条的规定出卖几迟延交付房屋或者*受人遄延支付购房款，经催告后在三十月的合理期限内仍来履行，当事人一方睛求解陈合同的，应予支待，但当事几另有约定的除外。
& 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使们合理期限为三个月。对方当事人没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使．逾期不行使的，解除权消灭。
(责任编辑：南京律师)
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&&&&威海律师：关于房屋租赁合同单方行使解除权的胜诉判决
威海律师：关于房屋租赁合同单方行使解除权的胜诉判决
作者：王光辉律师来源：王光辉原创 浏览次数： 日期：日
&& 【】按：房屋租赁涉及我们的日常生活，居住、一般商业经营、工厂租赁等等，一份完善的租赁合同当然会避免很多不必要的纠纷产生，但不管怎样，签订一份尽量缺少漏洞的租赁合同只是最基本的。房屋缺少修缮、存在不安全因素，并不是出租方简单修复即可，承租人是可随时解除合同的，这是权利，承租人也应当知道。王光辉律师在提供供大家使用参考之外，另编辑一份自己所办理的涉及房屋租赁的人民法院判决，以实例具体讲述房屋租赁法律关系中可能会涉及到的问题及注意事项。&& 王光辉律师提示关键词：房屋租赁合同、停业损失、合同解除、单方解除权、&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 山东省威海市环翠区人民法院&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 民事判决书&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& ( 2011 )威环民初字第****号&& 原告丛某，女， 日出生，汉族，身份证号码 ********，住威海市环翠区戚家庄村***号。 && 委托代理人丛*滋，男， 日出生，汉族，住 威海市环翠区崂山路***室，系原告之父。 && 委托代理人王光辉，山东威海卫律师事务所律师。 && 被告江某，男， 日出生，汉族，身份证号码 ********，住威海火炬高技术产业开发区北环海路 141号***室。&& 被告王某，女， 日出生，汉族，身份证号码 ********，住址同上，系被告江*之妻。 && 以上二被告之共同委托代理人丛蓉日，山东**律师事务所 律师。&& 以上二被告之共同委托代理人崔自强，同上。&& 原告丛某与被告江某、王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于日立案受理，依法由代理审判员孙博碕适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丛某及其委托代理人丛*滋、 王光辉，被告江某、王某之共同委托代理人崔自强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。&& 原告丛某诉称， 2009年10月，原告经由周文君承租了位于威海市新威路**号北洋大厦西北角门市房，概括承继了周文君与被告江某所签订的房屋租赁合同，该合同约定租期为自日至日，每年租赁费为47000元。周文君已交房租至日及押金5000元归原告享有。但该租赁房屋存在重大安全问题，造成原告自日至16日、5月2日至18日两次停业，且店内顾客受伤，后原告已多次电话告知被告解除房屋租赁合同，并于日腾空房屋，但被告拒不退还原告押金5000元，故原告诉至法院，要求被告退还押金5000元及自日起至6月10日所交租金，并赔偿原告两次停业支出的租金及员工费用，合计8372.5元。&& 被告江某、王某辩称，被告所述与事实不符，原告虽电话告知要求退租，但双方并未对此达成一致意见，而是在2010年9月份原告代理人丛*滋带威海市祥鹰航空服务有限公司的经理及会计与被告协商转租事宜，威海市祥鹰航空服务有限公司于2010年9月底方拿到钥匙进驻租赁房屋，因此原告尚欠被告自日至9月底的租金及水电费用，原告所交租金已冲抵上述费用，故原告要求返还押金及租金并无合法依据。对于原告所称租赁房屋存在安全问题，原告与被告签订房屋租赁合同时并未提出，由此产生的损失与被告无关，综上，请求驳回原告的诉讼请求。&& 经审理查明，位于威海市新威路**室房产登记的所有权人为被告江某，二被告系夫妻关系。日，被告江某与周文君签订房屋租赁合同一份，约定周文君承租上述房产， 租赁期限为三年，自日至日，年租赁费用为47000元，押金5000元；承租人解除或终止合同时，应提前一个月通知出租人，并办理好以下手续及相关事项: (1) 交清租金，结算经营期间所发生的一切费用；(2)双方共同查验房屋及装修、设备完整无缺； (3)年租赁期间，承租人中途终止合同，承租人已交租金不予返还。周文君于当日交纳押金5000元，后于日交纳自日至2010年6 月10日租金47000元。后周文君于日将店铺转让与原告，并将上述合同中承租人更改为原告。日，租赁房屋内房屋吊顶掉落，经由原告要求被告派人维修后原告仍占用该房屋，但5月初再次出现房屋吊顶掉落的情况。庭审中，原告陈述第一次租赁房屋房顶掉落被告维修至日， 第二次租赁房屋房顶掉落则维修至日，但因被告原因维修工人撤出租赁房屋。二被告本人经本院传唤均未到庭陈述案件相关情况，被告代理人经向被告本人落实后对于第一次维修期限前后陈述并不一致，先认可第一次维修期限与原告所述一致，后又主张仅维修了两三天，且两次租赁房屋房顶掉落并未造成原告停业。&& 另外，原告主张其在第一次发生房屋吊顶掉落后即与被告协商退租事宜，房屋吊顶属于大面积掉落，故两次房屋吊顶掉落均导致其停业，并于日腾空租赁房屋，对此提供证据一、证人吕梅、丛芳、曲星光、黄天威出庭作证，其中吕梅、丛芳均系原告店内所雇店员，且丛芳系原告之妹，曲星光系同时期北洋大厦内店铺经营业主，黄天威系租赁房屋东面设备安装公司工作人员，曲星光仅知晓租赁房屋内两次进行维修及北洋大厦外墙墙皮脱落的事实，黄天威则称因上班路过租赁房屋看到租赁房屋内吊顶大面积掉落导致原告无法对外营业；证据二、威海市王子公主孕婴馆出具证明一份，证实其自2010年4月看到北洋大厦北开门处&聪明谷&店铺发布的转让信息，因其看到该店内吊顶掉落、商品散落且有损坏，仅受让了该店内货品，并于2010 年5月18日迁出。证据三、照片一宗，照片拍摄于第一次租赁房屋房顶掉落后，显示房顶掉落的部分散落在店内；证据四、郭洪彬出具的书面证人证言一份，载有证人系威海安装有限责任公司职工，2010年5月参与租赁房屋房顶的维修工作， 5月13 日在并未全部维修完毕的情形下撤出。二被告认可原告于第二次出现房屋吊顶掉落情况后的5月16日曾电话告知其欲解除房屋租赁合同，但主张双方对此并未协商一致，另对吕梅、丛芳的证人证言及威海市王子公主馆出具的证明均不予认可，对曲星光的证言主张其只能证实北洋大厦外墙墙皮脱落的事实与二被告无关，对于黄天威的证言因黄天威仅看到一次，无法说明原告停业的时间，且耽误原告营业二被告同意在其所欠租金中适当减少；对郭洪彬的书面证人证言则不予质证。&& 被告主张原告在2010年9月底才将租赁房屋腾空，对此提供威海市**航空服务有限公司出具的证明一份，该证明载明该公司员工于2010年7月底看到租赁房屋门上所贴转租告示，该公司员工按照告示所载的电话联系，后得知系租赁房屋店铺业主的父亲(即本案中原告代理人丛*滋)，并经其联系该公司于2010年 8月26日与被告江某另行签订了房屋租赁合同，但因租赁房屋中仍有东西没有搬走或处理，该公司租赁期限自 日起算，9月底方正式入驻。原告质证称，虽然原告代理人丛*滋曾帮二被告寻找承租人属实，但与本案不具有关联性，系原告代理人丛*滋与二被告之间发生的委托合同关系，且该证据存在与事实不符的内容，对此提供了原告代理人丛*滋与威海市祥鹰航空服务有限公司员工侯艳华录音资料一份，但该录音资料对话并不清晰，且多为原告代理人叙述，被告亦不予认可。另查，自租赁房屋吊顶掉落后，原告即贴出了转租及转让告示。原告主张其于日左右即与被告进行了交接，向被告交还了租赁房屋钥匙，被告对此不予认可，但双方均未提供证据予以证实。&& 以上事实，有房屋租赁合同、收款收据、收条、房屋所有权证等书证、照片等视听资料及当事人庭审陈述在卷佐证。 && 本院认为，原告概括承继周文君与被告江某签订的房屋租赁合同，原、被告之间已形成了租赁合同关系，双方均应恪守履行各自义务。因原、被告均认可租赁房屋存在房屋吊顶掉落的事实，可以认定租赁房屋的房屋吊顶存在危及他人安全的质量问题，原告作为承租人享有单方解除租赁合同的权利，且被告认可原告于 日电话告知其解除房屋租赁合同关系，故双方租赁合同关系自此解除，被告应当返还原告所交押金5000元。另外，对于原告主张被告应当返还的剩余租金部分，因双方解除租赁合同关系后未正式交接前这一期间原告因占用租赁房屋仍应参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占用费，而原告不能举证证实双方进行交接的确切时间，双方陈述亦不一致，原告提供的证据不足以证明其于日向被告交接房屋，故原告要求被告退还所交日后租金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。另外被告主张以原告所交押金及剩余租金抵顶房屋占用费的抗辩，对此本院认为，房屋押金系承租人保证履行租赁合同所约定的义务而提供的一种担保，本案中原告作为承租人并不存在违约行为，且因双方合同亦并未明确约定押金在双方解除租赁合同时可用于抵顶房屋租金或房屋占用费，故对于被告的上述抗辩，理由不当，本院不予采纳。&& 对于原告主张被告应赔偿原告因租赁房屋吊顶掉落导致原告经营停滞为此支出的租金费用及雇工费用等损失，本院认为修复租赁房屋吊顶虽必然会对原告的营业造成一定影响，但以原告营业需支出的租金及雇工费用作为计算原告停业损失的依据相对并不客观，但考虑到原告所经营的店铺性质属于从事批发及零售业的个体工商户，故参照2010年度批发及零售业的同行业年平均工资作为计算原告据此产生的停业损失相对较为合理，但对于原告所主张的停业时间，因双方陈述不一致，但通过对比双方陈述，被告本人既不出庭明确陈述事实，其代理人的庭审陈述亦明显存在前后不一致之处，原告的陈述则较为统一，且另提供了部分间接证据予以佐证，可以认定第一次租赁房屋房顶掉落系自2010 年4月9日至4月16日修复，第二次租赁房屋房顶掉落系自2010 年5月2日至5月13日修复，据此计算原告停业损失较为合理客观，故原告要求二被告赔偿其因修复租赁房屋吊顶造成的营业损失的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款、第九十七条、第九十九条、第二百三十三条之 规定，判决如下:&& 一、二被告于判决生效后十日内退还原告押金5000元；&& 二、二被告于判决生效后十日内赔偿原告两次停业而产生的损失1548元；&& 三、驳回原告其余的诉讼请求。&& 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。&& 案件受理费67元，原告负担35元，被告负担32元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 代理审判员&&&& &孙博碕&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 二0一一年十一月二十二日&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 书记员&&&&&&&&&&&&& &林红&& 【法理延伸】本判例是王光辉律师关于《合同法》233条所规定的租赁合同法定解除权，也即单方解除权的恰当应用。因为合同的相对性、法定刑、拘束性等决定一般的合同一旦成立就不得随意解除，除非是双方当事人协商一致。而单方解除权则是特殊规定，合同一方在达到法定条件时不需要与另一方协商一致即可单方面通知对方解除合同。关于本案，我方虽然并未与出租方就合同解除达成一致意见，但因为租赁物存在重大的安全隐患，无论承租之时是否明知，皆可通知对方解除合同，而我方的举证责任则是需要证明已经通知到出租方解除合同。但还合同解除并不代表当然办理了交接手续，关于这一点在搬出租赁物时原告方却忽略了，致使我方根本无法取到办理了房屋交接手续的证明，所以也就导致了剩余部分的租金无法退回。租赁合同双方当事人在解除合同时一定要留存办理交接手续的证据，比如交付房屋钥匙时让对方出具书面材料或者在财产验收清单上签字。&& 1、《合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。&& 2、《合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。&& 3、《合同法》第九十九条：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。　　当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。&& 4、《合同法》第二百三十三条：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。&& 本页网址：&& 版权声明：本文由山东威海卫律师事务所王光辉律师原创，转载请务必注明本页网址和此版权信息，否则，一经发现将追究版权法律责任。