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原创购房热，你了解那些深藏在商品房买卖合同中的套路吗？
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北京联盟摘要：买房可以说是一件麻烦事。从挑选产品
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买房可以说是一件麻烦事。联盟 /从挑选产品，到签署购房合同，北京联盟 /都有大量的知识和陷阱北京联盟 /在里面。北京联盟 /今天小编就为大家讲一讲，北京联盟 /那些深藏在商品房买卖合同北京联盟 /中的套路~北京联盟 /01.案例分析北京联盟 /日，连城县北大街中段南侧进行旧房改造。改造工程建筑施工由连城县某建筑公司承包，并由该公司负责工程投资资金。日，该建筑公司又与被告黄某签订《关于联合经营的协议》，聘任黄某为该公司第五施工队队长，并将旧城改造三号楼工程由第五施工队施工。北京联盟 /日，被告黄某收取原告江某购房预交款25000元，并于日与原告签订售房合同，合同约定房屋成交价320元／平方米，购房款合计人民币29440元。合同订立后，被告将该房交付原告，原告装修后居住至今。因未依合同约定办好产权证交给原告，原告诉至法院。北京联盟 /北京联盟 /“北京联盟 /法院审理认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，虽然本院确定原告与被告连城县某建筑公司第五施工队签订了一份售房合同，但被告黄某属自然人，其所负责的连城县某建筑公司第五施工队亦非法人单位，两者均不具备法律所规定的销售商品房资格，所以被告连城县某建筑公司第五施工队与原告订立的商品房销售合同无效。据此，遂作出上述判决。北京联盟 /”北京联盟 /小编提示：签订商品房买卖合同需多留个心眼，北京联盟 /非法人单位不具备法律所规定的销售北京联盟 /商品房资格签订的销售合同是不被法律认可的~北京联盟 /02.“学区房”属于商品房买卖合同内容吗？北京联盟 /随着房地产政策、政策的不断变化，使得小主们家中的宝贝入学路愈加坎坷。下面这个案例就是关于商品房的销售广告和宣传资料不相符而引起的纠纷。北京联盟 /案例分析：北京某楼盘在其销售中宣称“百万米教育大盘，成就无限未来”，“买长阳半岛，上北京四中”。张先生购买了该楼盘的房屋。后来，业主得知，就读北京四中房山分校，超过六年不再享有就读的条件，广大业主开始了大规模的维权活动。北京联盟 /日开发公司称，北京四中房山分校“一房一名额”，不存在“六年有效期”的限制，但具体的入学要求以届时相关教育部门、学校的制度、通知为准。经过一系列的维权活动，长阳半岛广大业主就读北京四中房山分校的问题，始终处于不确定状态，还要取决于其他条件，不仅没有结果反而出现了倒退。北京联盟 /于是业主张先生把该开发公司起诉到法院。北京联盟 /北京联盟 /“北京联盟 /开发商所做的销售广告和宣传材料，是不是合同内容，需要就宣传的具体内容进行定性。要看宣传内容对订立合同的订立以及房屋价格的确定是否有重大影响。本案中的宣传内容因其内容明确且对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，所以根据法律规定应为合同内容。北京联盟 /如果开发商最终无法保证买房人通过购房而入学，其宣传构成虚假宣传，违背了诚实信用原则，开发商应当承担相应责任，对买受人予以补偿。北京联盟 /北京联盟 /”北京联盟 /北京联盟 /小编再给小主们说说，签订商品房买卖合同时北京联盟 /北京联盟 /到底需要注意哪些事情呢？ 北京联盟 /北京联盟 /什么是商品房买卖合同？ 我国法律规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 北京联盟 /严格来说，商品房的认购、订购、预订等协议中，如果具备《商品房销售管理办法》中第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发公司已经按照约定收受购房款，该协议就应当被认定为是商品房买卖合同，是具备法律效应的。 北京联盟 /但我们一般说的商品房买卖协议，还是指最终确认要购买商品房时签订并进行备案的，封面上标注“商品房买卖合同”七个字的合同北京联盟 /签订购房合同时需要注意： 北京联盟 /北京联盟 /尽量选用当地政府部门使用的商品房买卖合同示范文本。 北京联盟 /警惕不公平条款，特别是补充协议，一定要保持高度警惕，以补充协议应对补充协议。 北京联盟 /签订完合同及时向不动产登记部门进行预告登记。 北京联盟 /房款一定要打入预售款监控账户。预售款监控账户就是在符合商品房预售条件的房地产项目，在办理《商品房预售许可证》前，预售人（发展商）在该项目所在地商业银行而开设的商品房预售款专用帐户。 北京联盟 /及时收取房地产发票以及各项税费票据。 北京联盟 /小编提示北京联盟 /购房水太深，小主们务必擦亮双眼不要中了开发商们的套路！！！北京联盟 /
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签订《商品房买卖合同》时不能忽视“附件”内容
作者:刘晓武　　时间:　　浏览量 6　　
不容忽视的合同附件
　　新版《商品房买卖合同》除了主合同的相关条款之外，还包含四个附件，即附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装修设备标准和附件四合同补充协议。随着购房者群体自我保护意识的加强和房地产法律知识的普及，他们越来越重视《商品房买卖合同》对其自身权益的保护和对开发商的约束。但在商品房市场由“概念时代”向“产品时代”的转换过程中，商品房买卖行为所涉及的法律问题重点也随之发生变化，这其中不乏因《商品房买卖合同》附件所引发的纠纷。究其纠纷产生的一个重要原因就在于购房者对主合同的条款比较重视，而忽略了合同的附件。下面举几个案例，以引起使购房者对合同的附件有足够的重视。
案例一：　　房屋总建筑面积变化在合同约定的误差范围之内，但每个房间的面积与事先承诺的变化较大，超过50％。房展会上王先生相中了某花园的一套两居两厅的期房，并在展会上签订了《商品房买卖合同》。交房时他发现餐厅由合同“附件一”中的长方形变为正方形，且开发商事先口头承诺的厨房净使用面积由8平方米变成了5平方米，客厅的过道增加了3平方米，一大一小卧室由事先承诺的20平方米 和10平方米变成了两个卧室都是15平方米，上述变更无法实现王先生购房时的设计安排。王先生在与开发商交涉过程中证实，实际交付的房屋户型结构与工程设计相符，但由于在买卖双方签订合同时，卖方只是在附件一中粘贴了一张手工画出的房屋平面示意图，并没有标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，也没有标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置，所以根本起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束，在这个问题上，王先生本来有理的事反而因双方约定不明而变得有理说不清。
案例二：　　模糊概念难兑现。李某在某热销项目买了一套商品房，在房屋交付时发现，实际交付的电梯根本不是开发商之前承诺的是什么“高级名牌合资电梯”，开发商先前承诺的所谓“精装修”也与实际交付的房屋相差甚远，李某在与开发商协调时，他才注意到《商品房买卖合同》“附件二”中所载内容，绝大部分都是类似的模糊概念，开发商一口咬定，这就是他们事先约定的装修标准。因为约定不清，所以李某无法追究开发商的违约责任，结果吃了个哑巴亏，心里格外填堵。
案例三：　　廖女士于2008年10月份与某开发商签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定廖女士在50天之内通过银行贷款将除已付首付款之外的所有购房款余款支付给开发商。但在办理贷款手续的过程中，银行律师要求廖女士的配偶也必须共同到场才能通过见证，否则无法取得贷款。廖女士的配偶已失踪两年多了，现在其无法与之取得联系，而廖女士事先并不知道取得贷款的前提条件之一是必须夫妻双方共同到场。于是廖女士提出“退房”和“退还购房首付款”的要求，但开发商不同意，称廖女士违约，逾期付款，将由其承担不利后果。因为双方事先对贷款问题没有约定，也没有签订任何补充协议，所以廖女士在此问题上显得比被动。
　　以上三个案例，均提醒商品房买受人必须重视合同附件的内容。那么合同附件的法律地位如何，它与主合同有何区别？合同附件是主合同组成部分，是对主合同中约定不清条款做出的明确约定，是对主合同没有涉及到的且双方容易产生争议问题的补充，合同附件与主合同具有同等的法律效力，签订合同的任何一方违反附件内容同样构成违约，都要承担违约责任。既然合同附件与主合同具有同等的法律地位，那为什么购房者仍然忽视附件呢？追究“附件”遭此冷遇的原因，无外乎以下三点：
　　一是从内容上讲，附件主要是对主合同当中相关内容做以详细的解释、说明和约定，它既可以是权属证明文件，也可以是相关图纸及特殊约定，既然是“相关”内容，便常常被认为可有可无；
　　二是从结构上讲，因置于主合同之后，人们往往只重点审查前面的主合同条款，对签章之后的内容重视不够；
　　三是从买卖双方的实力来看，即使购房者重视了合同的附件，开发商也会利用其资源优势，拒绝对附件做出明确的约定。忽视了合同附件，无异于为整个合同的履行埋下了隐患。一份完整的、准确的、真实的和合法的附件，能够减少履行合同的分歧，保证合同的顺利履行。需要提醒签约人注意的是，不恰当的签署方式容易被人利用钻空子，甚至为某些不讲商业道德人利用来毁改附件，对合同履行制造人为的障碍，这对合同另一方相当不利。综上，根据民事法律的＂意思自治＂原则，商品房买受人完全可以与出卖人协商，不受格式条款的限制，行使合同的修改和补充权，使其更能准确地表达双方真实意思，使双方权利义务更加明确，减少无谓的争讼。什么是商品房买卖合同？商品房买卖合同主要明确了哪些内容？
商品房买卖合同是指房地产开发企业（即出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。
根据有关法律规定，商品房买卖合同应明确以下主要内容：
（1）当事人名称或者姓名和住所；
（2）商品房基本状况；
（3）商品房的销售方式；
（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（5）交付使用条件及日期；
（6）装饰、设备标准承诺；
（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（8）公共配套建筑的产权归属；
（9）面积差异的处理方式；
（10）办理产权登记有关事宜；
（11）解决争议的方法；
（12）违约责任；
（13）双方约定的其他事项。
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