听说流量宝精准营销很厉害的样子，实际情况是怎样的啊？_百度知道
听说流量宝精准营销很厉害的样子，实际情况是怎样的啊？
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利用优势想要深入交易，带来真实的订单。超低费用 就 有精准流量觉得“流量宝”确实是挺厉害的样子，性价比也高，所以 就 是很厉害的样子了、服务还相当到位、也很方便。这样会给流量宝带来不可估量的效果
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流量宝也是有的啊，就像一个强悍的套路一样。它的精准营销关键在于如何精准的找到产品的目标人群，再让产品深入到消费者的心坎里去，让消费者认识产品、了解产品，到最后信赖产品。
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流量宝的精准营销采用的是什么营销策略？
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所谓精准营销是通过定量和定性相结合的方法对目标市场的不同消费者进行细致分析，流量宝根据消费者不同的消费心理和行为特征，采用针对性的现代技术、方法和指向明确的策略，实现对目标市场不同消费者群体强有效性的营销沟通。
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公寓免费托管的新时代 麦家开创合伙人“轻简”模式
作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《公寓免费托管的新时代 麦家开创合伙人“轻简”模式》的相关文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《公寓免费的新时代 麦家开创“轻简”模式》 精选一近年来，国家不断倡导住房租赁，随着市场的发展，长租公寓市场也悄然兴起。相关数据显示，早在2009年，互联网公司便开始介入长租公寓，此后各公寓品牌纷纷成立;随后，一些嗅觉敏锐的开发商也开始布局租赁市场，目前全国TOP30的房企已经有三成涉足长租公寓领域。但是，也有数据显示，在我国住房租赁市场中，约90%的房源为个人和二房东出租，远远高于国外成熟的房地产市场房源占比。相比于长租公寓运营企业和房产开发商，个人和二房东的专业性和品牌影响力都是发展短板。更主要的是，随着房源量的增加，二房东们靠表格对房源的日常管理着实是一件费心费力的事情。即便是市场上已有的一些提供房源管理解决方案的产品，也是收费昂贵，且产品设计平庸，对二房东们而言既不实用，也不实惠。此外，目前品牌公寓加盟门槛较高而加盟商回报低，加盟商物业租金、装修、加盟支出等投入较大，品牌方与加盟商没有完全成为收益共同体，为了解决这一痛点，国内领先的的长租品牌公寓运营商——麦家公寓针对个人、二房东和加盟商推出了集免加盟费、免店长费、免系统费、免设计费等于一体的免费加盟服务，立志开启“公寓免费管的新时代”，开创加盟商为主导的“轻简”模式。其实，早在成立之初，麦家公寓便推出了“梦想合伙人计划”，利用公司专业的运营模式和品牌影响力，为二房东和个人业主提供户型设计、装修监管、房源管理等诸多专业化服务，其自主研发的“麦家租房”APP和“麦滴管家”房源后台管理系统，不仅能够帮助二房东对租客进行管理，也扩展了租客来源，帮助他们提高房间出租率，缩短满房周期，提升房屋出租效率。对二房东而言，加盟品牌公寓之后，从设计到装修，从房间出租到房源管理，从社区运营到客群维护都有专业的人员完成，而且通过麦家公寓推出的“房东乐”、“收房乐”“租金乐”三服务，获得额外得受益，真正实现了动动手指就可以“躺着赚钱”的人生梦想。据链家研究院发布的数据显示，2015年全国有接近1.6亿的人选择租住，预计2020年将达到1.9亿，到2030年将有2.7亿的人口选择租赁的居住方式。行业的蓝海吸引了大量的资本和互联网、房产企业进入长租公寓市场，对没有品牌影响力和房源管理优势的二房东而言，加盟品牌公寓或是增加行业竞争力的第一选择，而麦家公寓等专业的品牌公寓运营商，将通过“公寓免费托管”服务，促进二房东的规模化发展。《公寓免费托管的新时代 麦家开创合伙人“轻简”模式》 精选二近年来，国家不断倡导住房租赁，随着市场的发展，长租公寓市场也悄然兴起。相关数据显示，早在2009年，互联网公司便开始介入长租公寓，此后各公寓品牌纷纷成立;随后，一些嗅觉敏锐的开发商也开始布局租赁市场，目前全国TOP30的房企已经有三成涉足长租公寓领域。但是，也有数据显示，在我国住房租赁市场中，约90%的房源为个人和二房东出租，远远高于国外成熟的房地产市场房源占比。相比于长租公寓运营企业和房产开发商，个人和二房东的专业性和品牌影响力都是发展短板。更主要的是，随着房源量的增加，二房东们靠表格对房源的日常管理着实是一件费心费力的事情。即便是市场上已有的一些提供房源管理解决方案的产品，也是收费昂贵，且产品设计平庸，对二房东们而言既不实用，也不实惠。此外，目前品牌公寓加盟门槛较高而加盟商回报低，加盟商物业租金、装修、加盟支出等投入较大，品牌方与加盟商没有完全成为收益共同体，为了解决这一痛点，国内领先的的长租品牌公寓运营商——麦家公寓针对个人、二房东和加盟商推出了集免加盟费、免店长费、免系统费、免设计费等于一体的免费加盟服务，立志开启“公寓免费托管的新时代”，开创加盟商为主导的“轻简”模式。其实，早在成立之初，麦家公寓便推出了“梦想合伙人计划”，利用公司专业的运营模式和品牌影响力，为二房东和个人业主提供户型设计、装修监管、房源管理等诸多专业化服务，其自主研发的“麦家租房”APP和“麦滴管家”房源后台管理系统，不仅能够帮助二房东对租客进行管理，也扩展了租客来源，帮助他们提高房间出租率，缩短满房周期，提升房屋出租效率。对二房东而言，加盟品牌公寓之后，从设计到装修，从房间出租到房源管理，从社区运营到客群维护都有专业的人员完成，而且通过麦家公寓推出的“房东乐”、“收房乐”“租金乐”三大服务，获得额外得受益，真正实现了动动手指就可以“躺着赚钱”的人生梦想。据链家研究院发布的数据显示，2015年全国有接近1.6亿的人选择租住，预计2020年将达到1.9亿，到2030年将有2.7亿的人口选择租赁的居住方式。行业的蓝海吸引了大量的资本和互联网、房产企业进入长租公寓市场，对没有品牌影响力和房源管理优势的二房东而言，加盟品牌公寓或是增加行业竞争力的第一选择，而麦家公寓等专业的品牌公寓运营商，将通过“公寓免费托管”服务，促进二房东的规模化发展。《公寓免费托管的新时代 麦家开创合伙人“轻简”模式》 精选三近年来，国家不断倡导住房租赁，随着市场的发展，长租公寓市场也悄然兴起。相关数据显示，早在2009年，互联网公司便开始介入长租公寓，此后各公寓品牌纷纷成立;随后，一些嗅觉敏锐的开发商也开始布局租赁市场，目前全国TOP30的房企已经有三成涉足长租公寓领域。但是，也有数据显示，在我国住房租赁市场中，约90%的房源为个人和二房东出租，远远高于国外成熟的房地产市场房源占比。相比于长租公寓运营企业和房产开发商，个人和二房东的专业性和品牌影响力都是发展短板。更主要的是，随着房源量的增加，二房东们靠表格对房源的日常管理着实是一件费心费力的事情。即便是市场上已有的一些提供房源管理解决方案的产品，也是收费昂贵，且产品设计平庸，对二房东们而言既不实用，也不实惠。此外，目前品牌公寓加盟门槛较高而加盟商回报低，加盟商物业租金、装修、加盟支出等投入较大，品牌方与加盟商没有完全成为收益共同体，为了解决这一痛点，国内领先的的长租品牌公寓运营商——麦家公寓针对个人、二房东和加盟商推出了集免加盟费、免店长费、免系统费、免设计费等于一体的免费加盟服务，立志开启“公寓免费托管的新时代”，开创加盟商为主导的“轻简”模式。其实，早在成立之初，麦家公寓便推出了“梦想合伙人计划”，利用公司专业的运营模式和品牌影响力，为二房东和个人业主提供户型设计、装修监管、房源管理等诸多专业化服务，其自主研发的“麦家租房”APP和“麦滴管家”房源后台管理系统，不仅能够帮助二房东对租客进行管理，也扩展了租客来源，帮助他们提高房间出租率，缩短满房周期，提升房屋出租效率。对二房东而言，加盟品牌公寓之后，从设计到装修，从房间出租到房源管理，从社区运营到客群维护都有专业的人员完成，而且通过麦家公寓推出的“房东乐”、“收房乐”“租金乐”三大金融服务，获得额外得受益，真正实现了动动手指就可以“躺着赚钱”的人生梦想。据链家研究院发布的数据显示，2015年全国有接近1.6亿的人选择租住，预计2020年将达到1.9亿，到2030年将有2.7亿的人口选择租赁的居住方式。行业的蓝海吸引了大量的资本和互联网、房产企业进入长租公寓市场，对没有品牌影响力和房源管理优势的二房东而言，加盟品牌公寓或是增加行业竞争力的第一选择，而麦家公寓等专业的品牌公寓运营商，将通过“公寓免费托管”服务，促进二房东的规模化发展。《公寓免费托管的新时代 麦家开创合伙人“轻简”模式》 精选四租房是人们“买房前”普遍的生活常态，在熙熙攘攘的刚需租房市场，中介机构搭乘“+互联网”的快车布局租房，房产电商网站一直把“租房”当做流量宝地，新崛起的互联网中介平台以免租房佣金切入房产交易市场，而偏居一隅的二房东们似乎被人忘却……国务院在2016年6月初印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》罕见地把“住房租赁企业”作为首要的市场主体，其次才是“房产开发商”、“中介机构”及“个人房东”，并强调要“提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平”。在中介机构纵横捭阖的中国租房市场，**抬高“二房东”的举措让人费解。在信息发达的互联网时代，为何中介机构并不能改善人们的租房体验？在日益强烈的“去中介化”呼声中，为何“二房东”最有希望突围当下的租房市场困境？在职业二房东加速发展为公寓管理公司的趋势中存在诸多难点，这也给创业者带来了机遇。二房东与中介博弈处于下风据《中国流动人口发展报告2015》显示，2014年底流动人口已达2.53亿，年增长约800万，流动人口租房率约80%。与刚需的租房需求相比，可租房源存量不足，增量远落后于城市新增人口速度，因而，长租市场成为典型的“卖方市场”，租客的话语权比较微弱。可供出租的“房源”主要包括：（1）把自有房屋出租的个人房东，被称之为“C端房源”；（2）为租客提供住房租赁服务的职业二房东，被称之为“小B”；（3）集中出租整栋标准化房源的公寓管理公司，被称之为“大B”。很多职业二房东是“山寨版”的公寓管理公司，所以叫做“小B”，而大B化的公寓公司管理管理比较规范如自如友家等，小B和大B属于广义的“二房东”范畴，大B一般有营业执照，也方便征税和管理，所以**更倾向于希望小B发展为大B。中介在囤积C端房源后，在搜房、58同城批量发布房源、组织多人带看、催促签定租赁合同的标准化作业流程。搜房转型（房天下）后衍生租房中介业务，58同城收购安居客，链家、我爱我家等中介公司也纷纷自建线上平台。因而中介控制了线上租房的流量入口，这他们为囤积更多的房源带来了便利。二房东也需整合分散的C端房源，但与中介机构仍有本质区别：从服务的稳定性上看，二房东为租客提供相对长期、持续的租赁服务，而中介只在签单、收租、退房等环节出现，且房产经纪人跳槽率高，不能保证租客的居中服务；从财务报表上看，二房东以房屋租赁（含居住）服务为收入来源，而中介机构获取交易佣金为收入来源。因而二房东扮演“代理房东”的角色，是自带货源的“商户”（B端）。在房源争夺上，二房东与中介是竞争对手，不少二房东聚集的区域限制了中介的渗透，以昌平区天通苑为例,大约500个二房东控制当地80%的出租房源。然而，二房东也依赖互联网中介平台推广其房源出租信息，一些中介为二房东导客而获得佣金。在住房租赁市场，中介 、房东、二房东之间利益交错、相互博弈。中介借助互联网信息聚合和放大效应，一手控制租客的流量入口，一手囤积大量C端房源，不断二房东的生存空间。在中介的独大的市场地位，是虚假房源泛滥、巧立名目抬高租金、隔断出租、合同陷阱等市场乱象的根源，这让中国式租房陷入到“剪不断、理还乱”的重重困局之中。“去中介化”其路漫漫，唯有“房源小B化”切实可行正如房总管CEO林当清所说，“20年前我们租房被坑蒙拐骗，20年后还是被坑蒙拐骗，租房的效率和体验也没有得到根本提升，人们在租房上耗费的心力、体力、财力等成本巨大。伴随移动互联网技术的不断进步，一张‘去中介化’的大幕正在拉开。在黑中介如“过街老鼠，人人喊打”的今天，只要找到合适的解决路径，中介把持租房市场的时代将很快翻篇。“然而，“去中介化”的道路并非坦途。以“租房佣金全免、减半”等为旗号的爱屋吉屋于2016年1月开始向传统中介收佣金向租客、房东、二房东收取同等比例的佣金；丁丁租房于6月8日宣布正式停止运营，其官网、APP及团队全面并入链家。率先践行“去中介化”却是短租市场，旅客与个人房东通过Airbnb、小猪短租、途家等平台进行“直租”正方兴未艾，但民宿分享经济不仅冲击的是传统酒店业的利益，而且由于短租比长租毛利高，一些房东改弦易辙，客观上加剧了长租市场房源短缺。这是**所不愿意看到的，德国**在5月份叫停Airbnb，并下架了柏林2万多套民宿房源。但是分享经济模式在长租市场能否开花结果呢？以房总管在企业端的运营为例，小B化的职业二房东或大B化的公寓管理公司货源多，把B端房源成批量的上线，平台的货源问题迎刃而解；即便在单次成交后，二房东的使用仍然非常高频。在其用户版则按“滴滴模式”搭建租客与房东纯直租平台，由于单个房东的房源有限，产品的使用黏性、用户忠诚度比企业版稍弱一些。租客帮则创造了前任租客取代中介发布房源的“转租”模式。其弊端在于，线上C2C（租客to房东）交易是一次性、临时的，在成交后产品的打开率和用户的活跃度均会有所下降。既然个人房东无力承担“去中介化”的重任时，那么希望就落在B端房源（二房东或公寓管理公司）肩上了。事实上，一些专门针对职业二房东及品牌公寓的租赁产品终于迎来了爆发契机：（1）在发达国家长租公寓产业占据租房市场的50%份额，我国公寓占有率不足10%，市场潜力巨大；特别是在房价居高不下情况下，**鼓励民众长租，必须鼓励职业二房东朝着公司化、品牌化方向发展，并且只有房源不断向B端聚拢，**才有精力更有效的监管，并向正规的住房租赁企业征收税费；（2）二房东经营利益上与中介存在竞争关系，迫切需要去中介化的互联网平台作为新的流量入口和管理平台以提升服务效率；二房东或公寓管理公司能够全天候为租客提供更有诚信、更加稳妥的租赁服务；（3）小B房源或大B房源在批量上线之后，既解决快速产品的货源问题，彻底杜绝虚假房源问题；况且二房东或公寓管理公司的操作比个人房东更加高频，对产品的依赖度、忠诚度更高；并能聚集一批租客使用，从而以商户运营带动用户运营。房源正加速由小B化向“大B化”集中值得注意的是，中介公司逐渐转型成立公寓管理公司，如链家的自如友家、我爱我家相寓都推出了小户型、标准化的精装公寓；青年YOU+、寓见等互联网公寓品牌也得到资本市场追捧。这些公寓处于就近租客上班的繁华地段，专门的公寓管家提供长租服务以满足了新中产年轻人提升居住品质的需求。不过，这些公寓只接受年轻的单身白领或未婚情侣，要求每户入住不超过3人，实际上是为了把小孩、老人的家庭用户挡在门外。因此，二房东的“大B化”更能满足民用刚需长租市场。一些商业头脑的职业二房东也开启公寓品牌化运作模式，通过租赁服务口碑吸引更多租客入住，加强了“一房东”议价权和续租能力；甚至加速兼并一些经营不善的二房东，成长初具规模的“大B化”公寓管理公司。在竞争越充分的市场，资源就会越往优势方不断聚集，最终形成垄断的市场规律下，必将淘汰一部分落后的二房东。而在职业二房东“大B化”进展中还亟待解决如下痛点：（1）信息管理手段陈旧：不少二房东仍事无巨细手工记账，在小B化时期还可以勉强应付，一旦进入行业的高速扩展阶段，二房东迫切需要一整套住房租赁ERP系统提升效率。（2）缺乏免费流量入口：不论是整租，还是合租，房间的闲置意味着可变现资金的流失，二房东需要不断在58同城等媒体“付费置顶”，才不会被中介暴力刷屏所埋没。据了解，在上海市场职业二房东在58同城及其他中介平台的年推广费用就高达5亿元。（3）缺乏资金整合房源：资金周转是职业二房东的“命门”，在二房东与房东的博弈之中，谁出的房东租金越高、每次垫付金额越大，对于房东就越有吸引力；而越来越多的二房东会因为资金链断裂而被兼并；而正在向“大B化”冲刺的职业二房东也迫切需要以金融的杠杆盘下更多的房源。二房东公司化、公寓品牌化的两大推手ToB的住房租赁产品要解决上述二房东“大B化”过程中的障碍，既要强化租赁管理“内功”，也须大胆引入金融“外援”。不少职业二房东的租赁管理还停留在“刀耕火种”阶段，只有借鉴企业服务市场的Saas平台（通常是基于移动端的高级ERP系统，由平台进行和云服务），才能快速助推二房东将租赁业务进行数字化的管理，才有可能在中介公司品牌公寓的竞争中“弯道超车”。房源管理SaaS平台要二房东在线下的租赁业务流程固化在“产品逻辑”之中，譬如在SaaS工作平台即时提醒房东或二房东将闲置房源出租并予以发布，房东能通过移动APP与租客在线沟通，“带看”记录可以线上查询，房东与租客签订电子版租房合同，并在线上通过支付宝、微信支付转账；收租及催缴租金以短信通知租客；以及退租的押金自动返回等场景智能化。实际上，SaaS平台是集商户进行房源管理、发布房源、租客管理、合同管理、财务管理的闭环平台。如果把SaaS平台比作租房市场“武器”的话，那么则是二房东通过收购、兼并整合房源的“粮草”。C端租客的痛点是没钱租不起房，房总管的做法是调用的系统为租客人群提供的“分期贷”服务。而困扰B端二房东的难题是资金周转，由于房产是最大的，自身金融属性强，尤其在北上广深等一线城市的租房回报极为稳健。现有的“房产金融”业务把公寓的经营性收益打包成在平台上放贷，房总管正把职业二房东的房源预期收益“再证券化”让广大购买，从而解决职业二房东在业务扩展上的贷款困难。不过，目前还有很多的市场教育和线下推广工作要做。理想的住房租赁市场商业模式是C2C（租客to房东）与C2B（租客to二房东）的结合，在C2C端释放互联网技术的信息交互和分享优势，不断导入客源和房源进行自主匹配；在C2B端利用SaaS闭环平台帮助二房东提升租赁管理效率，以消费金融助力职业二房东快速壮大为公寓管理公司。租房是关系亿万百姓民生的大事，在“去中介化”大势下，要想让移动互联网技术普惠广大租客，就要在长租市场抓住小B房源向大B化集中的趋势，只要服务好了二房东或公寓管理公司，才能提升用户的租房体验，中国住房租赁市场才会走上健康而有序竞争格局。作者：李星（QQ/微信号:），策划人，科技作者，公众号li**ngo2o*文章为作者独立观点，不代表虎嗅网立场本文由李星授权虎嗅网发表，并经虎嗅网编辑。转载此文章须经作者同意，并请附上出处(虎嗅网)及本页链接。原文链接https://www.hu**u.com/article/152464.html未来面前，你我还都是孩子，还不去下载虎嗅App猛嗅创新！《公寓免费托管的新时代 麦家开创合伙人“轻简”模式》 精选五租房是人们“买房前”普遍的生活常态，在熙熙攘攘的刚需租房市场，中介机构搭乘“+互联网”的快车布局租房O2O，房产电商网站一直把“租房”当做流量宝地，新崛起的互联网中介平台以免租房佣金切入房产交易市场，而偏居一隅的二房东们似乎被人忘却……国务院在2016年6月初印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》罕见地把“住房租赁企业”作为首要的市场主体，其次才是“房产开发商”、“中介机构”及“个人房东”，并强调要“提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平”。在中介机构纵横捭阖的中国租房市场，**抬高“二房东”的举措让人费解。在信息发达的互联网时代，为何中介机构并不能改善人们的租房体验？在日益强烈的“去中介化”呼声中，为何“二房东”最有希望突围当下的租房市场困境？在职业二房东加速发展为公寓管理公司的趋势中存在诸多难点，这也给创业者带来了机遇。二房东与中介博弈处于下风据《中国流动人口发展报告2015》显示，2014年底流动人口已达2.53亿，年增长约800万，流动人口租房率约80%。与刚需的租房需求相比，可租房源存量不足，增量远落后于城市新增人口速度，因而，长租市场成为典型的“卖方市场”，租客的话语权比较微弱。可供出租的“房源”主要包括：（1）把自有房屋出租的个人房东，被称之为“C端房源”；（2）为租客提供住房租赁服务的职业二房东，被称之为“小B”；（3）集中出租整栋标准化房源的公寓管理公司，被称之为“大B”。很多职业二房东是“山寨版”的公寓管理公司，所以叫做“小B”，而大B化的公寓公司管理管理比较规范如自如友家等，小B和大B属于广义的“二房东”范畴，大B一般有营业执照，也方便征税和管理，所以**更倾向于希望小B发展为大B。中介在囤积C端房源后，在搜房、58同城批量发布房源、组织多人带看、催促签定租赁合同的标准化作业流程。搜房转型（房天下）后衍生租房中介业务，58同城收购安居客，链家、我爱我家等中介公司也纷纷自建线上平台。因而中介控制了线上租房的流量入口，这他们为囤积更多的房源带来了便利。二房东也需整合分散的C端房源，但与中介机构仍有本质区别：从服务的稳定性上看，二房东为租客提供相对长期、持续的租赁服务，而中介只在签单、收租、退房等环节出现，且房产经纪人跳槽率高，不能保证租客的居中服务；从财务报表上看，二房东以房屋租赁（含居住）服务为收入来源，而中介机构获取交易佣金为收入来源。因而二房东扮演“代理房东”的角色，是自带货源的“商户”（B端）。在房源争夺上，二房东与中介是竞争对手，不少二房东聚集的区域限制了中介的渗透，以昌平区天通苑为例,大约500个二房东控制当地80%的出租房源。然而，二房东也依赖互联网中介平台推广其房源出租信息，一些中介为二房东导客而获得佣金。在住房租赁市场，中介 、房东、二房东之间利益交错、相互博弈。中介借助互联网信息聚合和放大效应，一手控制租客的流量入口，一手囤积大量C端房源，不断挤兑二房东的生存空间。在中介的独大的市场地位，是虚假房源泛滥、巧立名目抬高租金、隔断出租、合同陷阱等市场乱象的根源，这让中国式租房陷入到“剪不断、理还乱”的重重困局之中。“去中介化”其路漫漫，唯有“房源小B化”切实可行正如房总管CEO林当清所说，“20年前我们租房被坑蒙拐骗，20年后还是被坑蒙拐骗，租房的效率和体验也没有得到根本提升，人们在租房上耗费的心力、体力、财力等成本巨大。伴随移动互联网技术的不断进步，一张‘去中介化’的大幕正在拉开。在黑中介如“过街老鼠，人人喊打”的今天，只要找到合适的解决路径，中介把持租房市场的时代将很快翻篇。“然而，“去中介化”的道路并非坦途。以“租房佣金全免、减半”等为旗号的爱屋吉屋于2016年1月开始向传统中介收佣金向租客、房东、二房东收取同等比例的佣金；丁丁租房于6月8日宣布正式停止运营，其官网、APP及团队全面并入链家。率先践行“去中介化”却是短租市场，旅客与个人房东通过Airbnb、小猪短租、途家等平台进行“直租”正方兴未艾，但民宿分享经济不仅冲击的是传统酒店业的利益，而且由于短租比长租毛利高，一些房东改弦易辙，客观上加剧了长租市场房源短缺。这是**所不愿意看到的，德国**在5月份叫停Airbnb，并下架了柏林2万多套民宿房源。但是分享经济模式在长租市场能否开花结果呢？以房总管在企业端的运营为例，小B化的职业二房东或大B化的公寓管理公司货源多，把B端房源成批量的上线，平台的货源问题迎刃而解；即便在单次成交后，二房东的使用仍然非常高频。在其用户版则按“滴滴模式”搭建租客与房东纯直租平台，由于单个房东的房源有限，产品的使用黏性、用户忠诚度比企业版稍弱一些。租客帮则创造了前任租客取代中介发布房源的“转租”模式。其弊端在于，线上C2C（租客to房东）交易是一次性、临时的，在成交后产品的打开率和用户的活跃度均会有所下降。既然个人房东无力承担“去中介化”的重任时，那么希望就落在B端房源（二房东或公寓管理公司）肩上了。事实上，一些专门针对职业二房东及品牌公寓的租赁产品终于迎来了爆发契机：（1）在发达国家长租公寓产业占据租房市场的50%份额，我国公寓占有率不足10%，市场潜力巨大；特别是在房价居高不下情况下，**鼓励民众长租，必须鼓励职业二房东朝着公司化、品牌化方向发展，并且只有房源不断向B端聚拢，**才有精力更有效的监管，并向正规的住房租赁企业征收税费；（2）二房东经营利益上与中介存在竞争关系，迫切需要去中介化的互联网平台作为新的流量入口和管理平台以提升服务效率；二房东或公寓管理公司能够全天候为租客提供更有诚信、更加稳妥的租赁服务；（3）小B房源或大B房源在批量上线之后，既解决快速产品的货源问题，彻底杜绝虚假房源问题；况且二房东或公寓管理公司的操作比个人房东更加高频，对产品的依赖度、忠诚度更高；并能聚集一批租客使用，从而以商户运营带动用户运营。房源正加速由小B化向“大B化”集中值得注意的是，中介公司逐渐转型成立公寓管理公司，如链家的自如友家、我爱我家投资的相寓都推出了小户型、标准化的精装公寓；青年YOU+、寓见等互联网公寓品牌也得到资本市场追捧。这些公寓处于就近租客上班的繁华地段，专门的公寓管家提供长租服务以满足了新中产年轻人提升居住品质的需求。不过，这些公寓只接受年轻的单身白领或未婚情侣，要求每户入住不超过3人，实际上是为了把小孩、老人的家庭用户挡在门外。因此，二房东的“大B化”更能满足民用刚需长租市场。一些商业头脑的职业二房东也开启公寓品牌化运作模式，通过租赁服务口碑吸引更多租客入住，加强了“一房东”议价权和续租能力；甚至加速兼并一些经营不善的二房东，成长初具规模的“大B化”公寓管理公司。在竞争越充分的市场，资源就会越往优势方不断聚集，最终形成垄断的市场规律下，必将淘汰一部分落后的二房东。而在职业二房东“大B化”进展中还亟待解决如下痛点：（1）信息管理手段陈旧：不少二房东仍事无巨细手工记账，在小B化时期还可以勉强应付，一旦进入行业的高速扩展阶段，二房东迫切需要一整套住房租赁ERP系统提升效率。（2）缺乏免费流量入口：不论是整租，还是合租，房间的闲置意味着可变现资金的流失，二房东需要不断在58同城等媒体“付费置顶”，才不会被中介暴力刷屏所埋没。据了解，在上海市场职业二房东在58同城及其他中介平台的年推广费用就高达5亿元。（3）缺乏资金整合房源：资金周转是职业二房东的“命门”，在二房东与房东的博弈之中，谁出的房东租金越高、每次垫付金额越大，对于房东就越有吸引力；而越来越多的二房东会因为资金链断裂而被兼并；而正在向“大B化”冲刺的职业二房东也迫切需要以金融的杠杆盘下更多的房源。二房东公司化、公寓品牌化的两大推手ToB的住房租赁产品要解决上述二房东“大B化”过程中的障碍，既要强化租赁管理“内功”，也须大胆引入金融“外援”。不少职业二房东的租赁管理还停留在“刀耕火种”阶段，只有借鉴企业服务市场的Saas平台（通常是基于移动端的高级ERP系统，由平台进行大数据和云服务），才能快速助推二房东将租赁业务进行数字化的管理，才有可能在中介公司品牌公寓的竞争中“弯道超车”。房源管理SaaS平台要二房东在线下的租赁业务流程固化在“产品逻辑”之中，譬如在SaaS工作平台即时提醒房东或二房东将闲置房源出租并予以发布，房东能通过移动APP与租客在线沟通，“带看”记录可以线上查询，房东与租客签订电子版租房合同，并在线上通过支付宝、微信支付转账；收租及催缴租金以短信通知租客；以及退租的押金自动返回等场景智能化。实际上，SaaS平台是集商户进行房源管理、发布房源、租客管理、合同管理、财务管理的闭环平台。如果把SaaS平台比作租房市场“武器”的话，那么消费金融则是二房东通过收购、兼并整合房源的“粮草”。C端租客的痛点是没钱租不起房，房总管的做法是调用蚂蚁金服的征信系统为租客人群提供的“分期贷”服务。而困扰B端二房东的难题是资金周转，由于房产是最大的固定资产，自身金融属性强，尤其在北上广深等一线城市的租房投资回报极为稳健。现有魔方金服的“房产金融”业务把公寓的经营性预期收益打包成产品在平台上放贷，房总管正把职业二房东的房源预期收益“再证券化”让广大投资人购买，从而解决职业二房东在业务扩展上的贷款困难。不过，目前还有很多的市场教育和线下推广工作要做。理想的住房租赁市场商业模式是C2C（租客to房东）与C2B（租客to二房东）的结合，在C2C端释放互联网技术的信息交互和分享优势，不断导入客源和房源进行自主匹配；在C2B端利用SaaS闭环平台帮助二房东提升租赁管理效率，以消费金融助力职业二房东快速壮大为公寓管理公司。租房是关系亿万百姓民生的大事，在“去中介化”大势下，要想让移动互联网技术普惠广大租客，就要在长租市场抓住小B房源向大B化集中的趋势，只要服务好了二房东或公寓管理公司，才能提升用户的租房体验，中国住房租赁市场才会走上健康而有序竞争格局。作者：李星（QQ/微信号:），策划人，科技专栏作者，公众号li**ngo2o*文章为作者独立观点，不代表虎嗅网立场本文由李星授权虎嗅网发表，并经虎嗅网编辑。转载此文章须经作者同意，并请附上出处(虎嗅网)及本页链接。原文链接https://www.hu**u.com/article/152464.html未来面前，你我还都是孩子，还不去下载虎嗅App猛嗅创新！《公寓免费托管的新时代 麦家开创合伙人“轻简”模式》 精选六原标题：报告| BAT巨头林立的租房市场，还有机会么？（附投资人关注热度榜单） 文 曾慧娟 “租赁市场竞争激烈，你推介吗？”某的梁瑞峰，8月份以来已考察了很多跟住房租赁相关的项目，这句话也是他近期跟业内人聊天时经常问的问题。 据链家研究院2017年初发布的《租赁崛起》一书测算，目前租赁市场的租金规模仅仅占到每年整体房屋市场交易额的7%左右，其预计，未来10年，我国租房市场租金交易额将接近3万亿元，租赁人口近2.3亿人；到2030年，租金交易额将达4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿人，一线城市租金交易额将超万亿元。 在市场需求累计以及近两年来各种政策的助推之下，租赁市场显然已进入高速发展轨道。而面对万亿级市场，巨头也早已纷纷出没。
图片来源：123rf.com.cn 8月份，阿里巴巴和杭州市**宣布在杭州打造全国首个“智慧住房租赁平台”，把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理，引入淘宝评价体系、体系。有了这套系统，租房就像淘宝购物一样简单便捷，信息更加透明。 百度目前也已推出百度租房平台和租房分期服务。腾讯则已经成为58同城的，8月初铂涛酒店集团旗下的窝趣公寓，宣布获得58同城领投的pre-A轮5000万元，58集团旗下的安居客也可为窝趣引流。 9月初，海尔发布住房租赁行业定制化智慧公寓解决方案，基于COSMO全流程供应链平台，其围绕用户的生活场景打造，包括起居生活、日常办公、共享空间。比如提供包括智能门锁、智能安防、智能水电表等智能家电硬件设备，公寓运营商运营APP与海尔U-home运营系统可对接，海尔为公寓运营商提供包含能源托管、设备BOT模式运营、中央空调EMC解决方案、金融服务等全流程的运营解决方案。 在这个巨头林立的市场，还剩下哪些机会？各细分领域目前投资人最关注的企业是哪些？投资人还有什么可关注的企业？ 根据鲸准数据的统计计算，我们为大家梳理了围绕租房市场，在金融服务提供商、家居市场、租房交易平台、SaaS、长租公寓、短租市场这些领域，目前投资人最为关注的企业，以及部分企业的商业模式。 金融服务提供商 在租房整个交易链条里，涉及到租客、职业房东、业主、供应链商家，他们是资金需求方，但同时也可能会是资金的供给方，围绕这些交易主体的资金需求场景进行产品设计，就会有消费金融、和众多金融衍生品。 目前在该领域主流的创业模式是租房分期，比如盈家生活、、会分期等。它们最常见的玩法是和场景合作，在这个过程中，这些平台实际扮演着担保平台的角色。举个例子，房东和租客签了一年合同，分期平台一次性给房东支付一年房租，而租客只需要月付房租给分期平台。对租客而言，只用押一付一，不用押一付三，缓解了资金压力；房东则能一次拿到未来一年的钱，提高资金利用率，而分期平台能获得一定比例的利息和服务费。 比如盈家生活，租客在它的平台上办完房租分期产品之后，房东就可以一次性从银行获得一年的房租，而用户只要每月还款给银行即可，这也给银行提供了打包标准化产品。此外，盈家生活同时还提供租后服务，先同O2O生活服务平台谈好大客户团购价，然后将这部分折扣让渡给租客。
租房金融服务平台创业公司情况列表
数据来源：鲸准数据 但对租房分期产品，有些租户也存在顾虑，除了对这些平台安全性的担忧，多数平台中的分期月付价格也要明显高于传统租房市场。 业内人士分析认为，对于巨头而言，租房分期的布局更多在于着眼未来，作为一种金融产品，金融服务触达房地产的相关链条中是行业未来发展的必然。 比如魔方金服，旗下拥有火骆资产、尘埃投资、魔房宝及公寓运营云寓科技四大业务板块，以此向存量地产运营商提供全产业链的综服务。在项目前期，魔方金服向运营商提供。未来，则会通过成立、发行等方式，为运营商们解决自身的融资需要。 盈家生活的盈利来源也并非只有租金分期，其还有装修分期和租后服务。租后服务包括日常保洁、搬家、开锁、家电清洗等日常所需的增值服务，甚至还通过与多家供应商的直接对接，进而为租客带来更多生活服务类的优惠活动，比如、周边游、鲜花包月、驾校学车、医疗整形等等,租房分期只是盈家生活用于切入租后服务生态链的着力点。 “会分期”则除了这种金融服务之外，还在向租房上下游产业做延伸，智能门锁和电表、SaaS系统、等都开始涉及。 家居市场 在租赁市场，最常见的痛点是房东放置的家具老旧、质量差，这也极大地影响着对生活品质要求较高的年轻人的体验。而想自购新家具的租客，又面临着搬家处理麻烦、自买是否划算的顾虑。 目前来看，家具租赁的模式便一定程度上解决了上述痛点。相对于购买来说，显然更为方便和低价，为追求生活品质的租客提供了一种解决方案。 在美国、印度，这种互联网家具租赁平台的发展已经较为成熟。如印度的Rentomojo ，天使轮、A 轮 获得了IDG资本（海外）和 Accel Partners 的投资。今年 7 月，该平台又获 1000
B 轮融资，除了IDG资本（海外）和 Accel Partners继续追投外，新 Bain Capital Ventures 入局。 但家具租赁面临的难题是，产品占地大、单价较高，属低频次消费，前期需要投入的维护、购置成本都比较高。而家具租赁的租金按月缴纳，现金流回笼慢，盈利时间被拉长，折旧率难以评估，后期还面临物流、维修等成本。
家居相关平台创业公司融资情况列表
数据来源：鲸准数据 从商业模式上看，已有家具租赁平台的供应链方基本与家具厂商直接合作。比如目前投资人关注度最高的抖抖家居，是直接到家具厂家挑选家具后，将家具信息挂在平台上供用户选择，根据用户下单情况直接从厂家发货。同时引入第三方商家平台，提供全品类家居产品租赁，如空调、彩电、洗衣机、家居装饰物等。 其盈利点在于收取租金和服务费。其中，租金根据家具材质不同来定，随租期增长有相应的折扣优惠，若租期超过三年，家具将赠送给用户，不再收回。服务费则包括家具运费和安装费用。 上个月获得天使轮融资的聚家家，也已经跟5家家具工厂建立了合作，创始人王杰8月份接受36氪采访时称，“平台汇聚订单后，在上游供应商处有较强的议价能力，聚家家的集采价格约仅仅只有市价的 50%。根据现有的集采价格，单件家具租赁业务约在 6 个月便能收回成本。” 租立方的运营模式则是，客户提出需求选择相应产品后，由平台向合作的供应商下单，工厂按需打样确认后通过租立方合作的第三方物流将家具配送给客户。用户租用完后，家具将被回收至厂家，进行翻新维修，然后投入下一轮租赁。为了降低工厂的资金压力，该公司还以担保的形式引入金融机构为工厂做金融授信，用供应链金融支撑租赁。 除了家具租赁，能在租赁市场找到机会的还有包含家具配送、装修翻新类的公司。 安装超人以合伙人制形式整合全国的家装工人，通过后台系统监控服务流程，工人们为家居建材电商、家装公司等提供最后一公里配送、安装、维修等服务。今年8月安装超人获得了由五村联合控股有限公司领投的2500万元A轮战略投资。此前，安装超人已分别于2015年9月和去年4月完成了天使轮及Pre-A轮融资。 住范儿是旧房翻新服务平台，旧房翻新主要有3 个场景，出租房翻新、二手房交易后翻新和自住宅居住数年后翻新。住范儿定位于25- 35 岁年轻人旧房翻新需求，提供整体装修和局部装修（厨房、卫生间、墙面换新、地面等）服务项目，其中涉及 13 个品类， 200 多种项目。 家居分享社区平台好好住，则包含居住指南，有家居解决方案，教用户如何布置自己的家。他们坚持UGC（用户原创内容），鼓励用户晒有关自己家的图片，在评论中交流装修心得。 SaaS 对大量租客的管理是房屋运营商所面临的难题，这也是长租公寓运营商规模扩展过程中的天花板。如果能有一个软件帮助管理房客、收租、退租、缴纳水电燃气费用、记录经营状况等，通过这套系统了解房源、租客状态，将**提高管理效率，这就相当于房屋运营商的智能管家。SaaS 系统便能提供这些服务，相当于行业的基础设施。 具体而言，可以一分钟实现数据录入，同时也能提供出房服务的一键分发功能、流量管理和租客线上社群服务，通过越来越深的数据挖掘与用户分析，它还能够进一步触发更多交易行为，从而提升交易效率。 目前市面上的一些SaaS系统，还能实现一个房源信息一键分发多个房源平台以及朋友圈同步等功能，将服务的触角从租房的交易场景向前延展到房屋出租环节，**节省了职业房东的运营时间和成本。
SaaS相关平台创业公司融资情况列表
数据来源：鲸准数据 目前该领域内有好房通、水滴管家、美丽屋、蘑菇租房等平台，以ERP软件切入，帮助房屋运营商进行房源管理、财务数据以及运营情况的统计与分析。 行业内投资人目前关注较高的企业是水滴管家，其创始人冯玉光曾公开表示，水滴管家希望通过 SaaS+BI+AI 完善服务能力，主要体现智能化、营销化和金融化三个方面。智能化体现在集成更多元的智能门锁和水电表等智能家居产品上；营销是通过API接口向58品牌馆、平安好房发送房源，未来将接通百度租房、，实现一键发房到多平台，帮助B端导引更多用户流量；金融化则是结合平安集团的金融资源，在拿房、装修、出租等租房场景下，开发新的金融产品，并探索公寓。 有着长租公寓业务的蘑菇租房也自主研发了公寓SaaS管理系统“蘑菇伙伴”，以该系统为基础，满足B端房东和品牌公寓包括发布房源信息、财务管理等在内的多项功能。此前，其已经接入了支付宝的第三方服务，同步了各APP与支付宝之间的房源信息发布、合约签署等功能，并通过芝麻信用及，帮助用户实现免押金、分期付等金融支付功能，房东或公寓方可以一次性无息收到3-6个月的租金。通过与上上签、云丁科技、Joymeter等第三方合作，还实现了电子文档的签署保存、智能硬件设备的远程操控、水电煤气的实时联动等功能。 已登陆的好房通，则已实现了房地产经营产业链的整合。针对中介门店，管理系统ERP能实现自动采集房东一手信息、一键群发数十个房产网站、同行联网合作、新房联动分销、金融业务整合等功能。但软件只是好房通切入二手房交易的入口，它的目标是做交易平台，ERP系统只是它转型为交易平台的重要支撑。 该模式盈利主要是向使用者收费，随着技术的发展，如果有不收费的Saas软件，使用者一般都会选择免费软件，如此必将给企业带来盈利影响。而由上述公司的模式也可以看出，SaaS只是一个切入行业的入口，在这个基础上，加入相关金融、全产业链才是更高层的目标。 交易平台 在租房平台领域，已诞生了诸如链家、我爱我家、58同城这样的大型成熟中介公司，也曾诞生过Q房网、爱屋及屋这样的知名互联网中介公司，但大浪淘沙后，目前，后面的两家公司均已没落。
租房交易平台创业公司融资情况列表
数据来源：鲸准数据 从鲸准提供的数据看，目前中介公司投资人最关注的租赁平台是嗨住。其选择低端房源切入，尤其以月租金在1500元左右的合租房为主，一大特色是会从全网抓取中介房源信息，通过技术进行房源间的交叉比对，将相同房源合并到一起，不同房租、中介费都一一罗列出来，用户在APP上搜寻到同一套房源后，既能看到我爱我家等其它中介的房源，也能看到房东本人发布的信息。 最近获得融资的是巴乐兔，9月21日获数千万美元B轮融资，由DCM创始人David Chao领投，香港南丰地产集团跟投。这家公司的模式，有小B2C模式，为租客、房东两端提供租赁信息匹配、落地带看成交服务，两端、管理软件等全链条服务，如为房东提供SaaS经营管理工具，从预约、押金、签约、收租，到水电煤缴费，将流程电子化；也有C2C拼房，用户在平台上发布合租需求，可以是有房找室友，也可以是无房找拼租。 盈利模式上，巴乐兔主要是向房东端收取费用，且比例根据平台对房东满租率贡献的大小浮动；此外，它也做智能电表、租金分期等金融业务。 还有一家比较有名的企业是房总管，其在长租领域采取了S2B2C 模式，S 指的是，具体做的就是为 B 端提供金融产品。涵盖租约金融、租房消费金融、供应链金融、以及，解决公寓发展中在房源扩展、装修、家具家电配置、日常运营等方面可能遇到的资金问题。在S2B2C模式下，目前该企业形成的盈利模式有三个：一是金融服务；一是SaaS系统定制开发或特定功能模块收费；一是大数据精准营销，例如房源置顶、广告投放、租客数据精准分析等模式。 长租公寓 抢夺租赁，目前最火的非长租公寓莫属。已加入的有互联网+资本平台，如蘑菇公寓、青客公寓、you+公寓、魔方公寓、蛋壳公寓等；还有中介代理机构设立的，如链家的自如、我爱我家的相寓等；传统酒店集团也不甘示弱，目前有城家公寓、逗号公寓、窝趣轻社区等；开发商方面也是动作频频，目前已经有万科的泊寓、龙湖的冠寓、远洋的邦舍、金地的草莓社区、石榴的熊猫公寓等。 “目前租房市场格局是40%的中介、40%的二房东、10%的业主、10%的长租公寓租赁机构。”链家研究院院长杨现领分析指出：“未来租房市场格局上，50%是专业机构化管理市场，40%是中介、二房东和业主等常规的租赁市场，还有10%是房屋分享。” 虽然入局者众多，背后最大的难题却是不赚钱和收益有限，业内分析认为，集中式公寓做到2万间或分散性公寓做到10万间，盈利状况才能显着改善。
长租公寓运营平台融资情况列表
数据来源：鲸准数据 互联网创业企业是目前长租公寓领域中数量最多的参与者，包括集中式公寓和分布式公寓等不同模式。它们的优点是反应快，能抢到；具备互联网思维，模式多样，经营思路灵活，善于营造社区化氛围。 短租市场 除了长租公寓，短租市场同样火热，国内短租市场的三大玩家分别是途家、小猪、Airbnb。 36氪研究院分析师唐泽俊分析表示，在线短租按照企业商业模式的不同分为C2C模式、B2C模式和C2B2C模式。三种模式各有利弊，以Airbnb、小猪短租为代表的C2C模式，通过在线平台连接房东与房客，其主要的运作重心在线上平台，具有运营成本低、可延展性强的优势，但该模式的房源非标准化情况较为明显，企业对房源的控制力较弱；以途家为代表的B2C模式是企业与开发商、房东合作获得批量新房，由企业对房源进行统一的装修、管理、运营，其优势是房屋质量较稳定，而缺点是运营成本将在一定程度上增高；以Xbed为代表的C2B2C模式是业主将房源出租给企业，企业负责对房间进行统一的改造、保洁、维修等一些列运营行为，房客全程无需接触业主，优缺点与B2C模式较为相似。
短租平台融资情况列表
数据来源：鲸准数据 目前投资人关注热度靠前的易民宿，定位境外市场，主要在一些旅游热点城市和市中心布点，比如东京、巴厘岛、普吉岛、胡志明市等，起步阶段公司运营部分自有房源，未来将以开放加盟为主，吸引全球想加入民宿行业的闲置物业业主。 木鸟短租的商业模式是通过预定模式给出行者提供各类住宿，赚取房东10%的佣金作为收入。该平台主要提供个人闲置房间、民居、四合院、度假公寓、海景房等短租出租服务。 据艾瑞咨询的报告显示，旅游度假、商务出行、私人事务、友人聚会，消费者住宿的目的逐渐多元化，且越来越注重个性化体验。2016年中国在线短租行业市场规模为87.8亿元，年增长率106%，预计2017年将达125.2亿元。 （注：以上数据截止时间为日） ---------------- 《公寓免费托管的新时代 麦家开创合伙人“轻简”模式》 精选七优客逸家立足于成都，是最早一批品牌化长租公寓运营商之一。在产品开发上，优客逸家重度参与设计和改造环节，强调标准化和高质量。基于数据分析的精细化运营管理，是优客逸家的核心优势，未来或以输出运营管理能力。指导 | 凯文
调研 | 黄勇撰写 | 黄勇与众多长租公寓企业聚集在北京、上海等一线城市不同，2012年成立的优客逸家立足于成都，是最早的一批品牌化长租公寓运营商之一。目前，优客逸家在管公寓规模约31,000间，其中成都16,000间，并进入武汉、杭州和北京等城市。从物业类型来看，长租公寓可分为集中式和分布式。以自如友家为代表的分布式公寓，是对存量房源进行改造升级，由于房源供给多，获取门槛更低，因而成为长租公寓企业主流切入模式。优客逸家专注于分布式公寓的运营，整合个人出租房源进行装修改造，为18-35岁的城市租房人群提供高品质租房产品和租后服务。在产品开发上，优客逸家重度参与设计和改造环节，强调标准化和高质量。基于数据分析的精细化运营管理，是优客逸家的核心优势，未来或以模式输出运营管理能力。从毛坯房开始，打造标准化租房产品分布式公寓的房源分散在个人业主手中，房源开发是第一道关卡。链家的自如、我爱我家的相寓，凭借自有房地产中介网络，在房源开发上优势明显，目前公寓管理规模均已超20万间。作为互联网创业公司，优客逸家在房源获取上没有资源优势，主要依靠自有房源开发部门。一方面，公司与其他房地产中介合作，并发展社区物业及周边商店等线下方源开发渠道。另一方面，优客逸家为业主提供的是出租房增值管理服务，可以通过品牌传播引导业主提交房源。房源获取后的装修改造，是长租公寓完成租房产品标准化和实现租金增值的过程。与集中式公寓可以统一改造相比，分布式公寓的房源分散、非标化程度高，装修改造难度更大。为了实现产品标准化和流程可控，优客逸家在房源上优先选择毛坯房，承担产品研发、装修设计、监理等环节，只把施工部分外包，并参与配套家居产品设计，改造周期在30天左右。整套成熟的供应链体系，是进行公寓产品规模化复制的基础。从毛坯房开始改造的策略，增加了前期装修投入，需要更长的成本摊销周期，因此优客逸家一般要求包租期不低于5年，平均下来装修摊销成本占租金收入的15-20%。但更高的前期装修投入可以保证房屋装修质量，降低后期维护成本。优客逸家CEO刘翔表示，公司的维修率低于同行三分之一左右。精细化运营管理公寓投入运营后，由于租金成本和装修成本都已锁定，租金收入和运营成本成为影响财务损益的核心指标。其中，入住率和租金差决定了租金收入水平。入住率方面，租房市场处于供不应求阶段，长租公寓普遍不愁租。优客逸家入住率能做到90%左右，旺季可以达到97%。租金差则并非一成不变，在不同城市、不同时间阶段均有差异。不同城市租金水平差异很大，但租金差的绝对值相对稳定，在500元/间左右，因此租金差率差异很大。优客逸家在成都平均月租金水平不到1,000元/间，租金差率最高可以超过50%，而在北京的租金差率只有20-30%。除了城市影响，随着时间推移，租房市场行情及房源周边配套条件发生变化，也会造成租金水平波动。大部分情况下，包租周期越长，后期租金差绝对值越高。运营成本主要包括获客和租后服务，运营效率可以体现为带看管家和租后管家的人效。刘翔表示，优客逸家的租后管家平均每人管理500多间公寓，带看管家人效约60单/月，是传统租房中介的5-7倍。较高的人效，一方面源于标准化的产品服务和优质的客户体验，提升了租客入住意愿；另一方面，优客逸家建立了一套高度信息化的业务管理系统，打通房源获取、装修改造、出租带看和租后管理等三百多个节点，以实现大规模房源的精细化运营管理。例如，获客到带看的业务流程类似于OTA业务。优客逸家主要通过线上获客，由呼叫中心客服负责沟通和匹配客户需求，再通过系统派单给带看管家，提升带看精准度和匹配效率。另外，带看管家通过APP对接业务系统，记录业务流程各节点数据。基于这些数据，可以掌控管家工作效率和房源出租情况，并进行数据分析和优化。长租公寓企业本质上是商，在规模化过程中，对租赁物业的精细化运营能力是核心竞争力，并可以对外输出。随着政策鼓励国有企业入局长租公寓，优客逸家也有计划尝试轻模式，与国有企业等机构物业持有者合作，提供运营服务，收取管理费。金融体系支撑是规模化扩张的关键长租公寓是重运营的慢活，在房源获取和装修改造上需要大量前期资金投入，而租金收入在早期不足以覆盖扩张需求。因此，能提供长期稳定资金来源的金融体系是支撑规模化扩张的关键。与大部分互联网背景的长租公寓企业一样，优客逸家在发展早期主要依靠股权融资，累计融资近2亿元。但随着业务规模扩张，股权融资难以支撑资金需求增长，且存在严重的问题，成为主要手段。但融资对企业更为严格，要求企业具备一定规模，并能产生稳定的租金收入。2016年10月，优客逸家获得华瑞银行的数亿元创投贷授信，这是成本最低的资金来源。此外，优客逸家还与、等合作，为租客开展租金分期业务，以加快资金回笼速度。对于互金平台而言，公寓租金分期属于优质资产。优客逸家的总体在10%左右。总体来看，由于国内资本市场相关融资工具尚不健全，以及长租公寓未得到充分认可，企业的较高。今年1月，魔方公寓发行了国内公寓行业首单，募集资金3.5亿元。8月份，自如发行了5亿元的房租分期ABS。两单ABS先后成功发行，是对长租公寓化的有益探索。此外，也是一种可以期待的融资工具。美国有比较成熟的REITs上市制度，为长租公寓企业提供了有效的融资渠道，与之配套的还有相应税收优惠政策。链家研究院统计，公寓型REITs市值占到美国REITs的10%左右。目前，中国的REITs还在酝酿阶段，在国家鼓励住房租赁市场发展的大背景下，住房租赁REITs有望率先实现突破。四个维度评价，运营能力是立足之本根据爱分析评价模型，从房源、融资、运营和规模四个维度对长租公寓企业进行评价。凭借5年多的产品服务打磨和业务沉淀，优客逸家积累了较强的运营能力。从产品开发到出租运营，整个业务流程的标准化程度高，并通过信息化的业务管理系统，用数据指导运营流程优化，表现出较高的运营效率。随着规模持续扩张，运营能力的输出和复制将成为其核心价值和竞争立足点所在。从规模来看，长租公寓行业除自如、相寓等少数几家企业达到几十万间规模，大部分企业仍停留在几万间规模，整个行业还处于起步阶段。从盈利角度看，随着运营规模增长，运营成本将平摊下降，并便于围绕租户开展金融、生活服务、广告等，提升盈利空间。优客逸家公寓数量超过3万间，属于行业第二梯队的头部企业，在成都市场已具备先发优势，未来还有很大增长空间。在前期重资金投入的长租公寓行业，优客逸家的资源优势不明显。在房源开发上，对渠道开拓能力要求较高。在资金方面，由于已具备一定规模和稳定的运营能力，可以获得银行贷款等资金，但融资渠道和资金成本仍待优化。优客逸家创始人兼CEO刘翔是一名连续创业者，有十年旅游电商从业经验。近期，爱分析对刘翔进行了访谈，他介绍了优客逸家的业务运营情况，并阐述了对长租公寓行业的看法，现将部分内容分享如下。爱分析：在整个租房市场里，长租公寓能占到多大比例？刘翔：现在才2-3%，未来5到10年来看，应该能到20-30%。判断上，第一是根据现在的行业状况和企业的增速，第二是看欧美日本市场的比例结构，他们的今天就是我们的明天。爱分析：分布式公寓都是以包租模式获取房源？刘翔：90%都是包租，也看每个公司的策略。但是在市场上大家都包租的时候，房东肯定倾向对自己最有利最安全的方式，尤其是在资源紧缺的卖方市场，房东想用什么模式你就得用什么模式。爱分析：一般包租周期会有多长？刘翔：要看装修投资有多大，要算回收期。像我们这种从毛坯房开始装修的，都要求租期不低于五年。像自如这种改造的，装修投入少，要求三年也行。这是相对约定俗成的行情，是动态平衡的，哪一端太过分了都持续不了。爱分析：房源规模扩张的节奏是如何把控的？刘翔：首先是客观条件，要看有多少钱，有钱才能拿房和装修。第二，要看团队的管理消化能力。如果没有能力及时生产出来及时出租，房源会淤在手里。还会涉及到市场拿房竞争问题，可能要加快或减慢。爱分析：开发商做长租公寓的方式有什么不同？刘翔：开发商可以拿自己的滞销房来做，或者从小业主和整栋大业主手中把物业租过来。有合适的物业也能买，但现在还比较少，因为长租本来就属于坪效比较低的业态，拿过来做长租，投入产出是倒挂的。集中的整栋物业，可以去做很多坪效更好的业态，比如酒店、美容院、餐厅。所以做长租公寓在拿房的时候竞争不过别的业态，这是供需关系决定的。爱分析：房租收入的现金流可以覆盖房源开发需求吗？刘翔：规模大了以后可以支持，像自如这种，而且可以大量占用房东资金。像我们这种杠杆用得小的，还得靠其他资金。我们专项来做扩张装修，这也是大了以后才能从银行贷到款。爱分析：资金来源和资金成本情况如何？刘翔：这就是八仙过海各显神通了。股权融资、债权融资，债权融资有银行贷款，或者通过为租客做租金分期，帮助企业快速回笼资金。从银行拿贷款肯定是成本最低的，但一般企业拿不到，没有任何抵押物，规模小的时候银行不会理你。我们的资金成本还好一点，可以控制在10%左右，或者再低一点，很多企业都是12-14%。爱分析：资金成本能降下来的原因是什么？刘翔：我们的规模体量大，风险更低，更求稳、不要求高额利润的资金就愿意合作。公寓属于优质资产，所以是卖方市场，市场上所有的、，都想来做。我们就看哪家给的成本最低，手续最便利。百度、京东、阿里这些，还会开租房频道为我们导流，促成合作。爱分析：除了租金收入，会有收入吗？刘翔：基础是租金收入，还有每月100块钱的服务费。再往下延伸，有金融业务、通道型广告业务，但现在大家都还没有足够规模化，所以增值业务并没有大力去开展，要先把房源规模问题解决。爱分析：正常盈利周期会有多长？刘翔：我们拿房的时候是要求20-30个月内。爱分析：在成都已经实现规模盈利，其他城市呢？刘翔：要到规模临界点，房源覆盖密度会影响到摊销成本。如果不计算财务成本，武汉上个月也已经盈亏平衡了，明年一季度应该能够彻底转正。爱分析热文新龙榜新龙榜TOP125新金融互联网金融TOP100|互联网金融TOP50TOP35|消费金融TOP25财富管理TOP42|TOP30互联网支付TOP20|虎鲸榜TOP50互联网保险TOP25|互金TOP30创富人物榜TOP50|影响力50人企业服务企业服务TOP100|企业服务TOP50大数据TOP72|B2B电商TOP50云服务TOP50|网络安全TOP30大数据影响力50人|B2B电商影响力50人其它出行服务TOP50TOP50教育科技TOP50语言教育TOP20移动医疗TOP30汽配维修TOP20家居家装TOP36新零售TOP100幼教TOP35达美乐|好市多|7-Eleven东易日盛|Wayfair|友宝酷家乐|一条|5miles颐海国际|爱空间|尚品宅配Redfin|构家|橙家 王睿访谈宜和宜美|信良记 李剑访谈优粮生活 闫寒访谈|太合音乐欧瑞博 李婧访谈|居理新房迷橙 肖宇访谈|若羽臣|非码大虾来了 戴金胜访谈|品尚汇光猪圈健身|好哇 郑金君访谈二十五块半 朱天成访谈TOTWOO 王洁明访谈天图资本 冯卫东访谈《公寓免费托管的新时代 麦家开创合伙人“轻简”模式》 精选八
摘要：近日，住房租赁有点火，建行与万科、恒大、碧桂园等11家房企以及比亚迪、方大等11家承租企业签署住房租赁战略合作协议；中行也与厦门市国土资源与房产管理局签署协议；中信银行将在未来三年为碧桂园长租住宅提供300亿元保障性···
住房金融新风向
与过往的住房金融服务主要集中于建房、买房不同，最近一段时期以来，金融机构纷纷加大了对住房租赁的介入力度，针对运营方、房企或租户开发不同的金融产品，这**丰富了住房金融的内涵，并且正在吸引更多的房企和金融机构的参与。
不过，住房租赁的利润率较低，且配套的财税、法律法规等支持体系不完善，目前仍处于发展初期。未来，随着市场的不断发展，相关配套体系的建设也亟需跟进。
经历股权大战的万科董事会**郁亮异常低调，却在11月2、3日接连出现在佛山、深圳，为旗下的长租公寓业务站台。
同样行事的还有中国建设银行董事长田国立，他与郁亮一同亮相11月2日的佛山“CCB建融家园·泊寓”奠基仪式，该项目是万科在广深拿下的第一块全自持宅地。
这是一场金融机构与地产商的重要合作：进军租赁。无独有偶，在此前的10月30日，中信银行也选择了与碧桂园进行战略合作，为碧桂园租赁住房业务提供一揽子金融服务。
在租售并举、大力发展租赁市场的政策背景下，上述合作意味着金融机构对住房金融支持方向上的转变。过去，金融机构在土地、房屋售卖的场景中进行支持，现在则大力发展租赁消费，同时开发针对机构和个人租房的金融产品。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，金融机构的入局，或将加速租赁市场的完善，但要形成租赁住房运营的完整商业闭环，租赁住房资产证券化必不可少。长期来看，只有提升租金，降低融资、拿地、征税等成本，机构租赁和资产证券化才能规模化发展。
作为住房体系的重要组成部分，住房租赁成为了新的蓝海。东方证券预测，至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿。
面对万亿级的“大蛋糕”，不仅开发商纷纷入局，银行也图谋分食。10月30日，碧桂园与中信银行开启“购租并举”的第一单。双方签约长租住宅保障性基金战略合作，在长租住宅开发建设、投资孵化、持有运营、后期退出等方面展开。
实际上，碧桂园早已关注长租业务，在今年香港中期业绩会上，碧桂园宣布试水长租，在北京、上海、广州、深圳、厦门等城市布局15个项目，力争将其发展成公司新的利润增长点。
11月3日，中国建设银行分别与万科、恒大、碧桂园等11家房企以及比亚迪、方大等11家承租企业签署住房租赁战略合作协议，进军深圳住房租赁市场。
碧桂园作为本次建行签约合作方之一，将推动租赁行为与金融产品相结合，提供稳定的长租房源。
金融机构纷纷入局
迄今为止，已有建行、中国银行、中信银行等金融机构，对外公布了住房租赁市场布局。
易居房地产智库中心研究总监严跃进认为，从金融机构的角度看，这是住房金融产品从售卖到租赁的延伸。过去通过开发贷、个人等方式支持开发商建房、个人买房，而如今则通过支持机构房东、发放租房贷等方式大力发展租赁。
支持首先体现在机构房东的身上。以建行为例，其首先针对机构房东推出了“CCB建融家园”模式，对象主要是开发商和地方国资租赁平台。
“CCB建融家园·乐家”是建行首次与国有控股企业——佛山建鑫公司合作共建的住房租赁项目，建行向建鑫发放首笔住房租赁贷款650亿元，建行预计总共为佛山住房租赁项目提供2000亿元贷款。
此外，建行在深圳的“CCB建融家园”与开发商合作，还介入了租赁运营。11月3日，建行参与投资成立了两家住房租赁公司——由控股的建信住房服务（深圳）有限公司（以下简称“建信住房”）及建行与深圳市人才安居集团合资的安居建信租赁服务有限公司。
在这个模式中，建行将房子的所有权和居住权分开，开发商在保留所有权的同时，以贷款的形式向建行出让房屋的长期居住权，获得用于支持运营的现金流。建行获得房源后置入自己的租赁平台进行长租。
截至目前，建行在深圳推出的“CCB建融家园”长租房源共计5481套，包括碧桂园、星河地产等房企的6个优质住宅小区，其中大部分是由售转租的全新房源，主要面向具有稳定居住需求的人群，提供多层次的居住选择。
“目前我们已创新开发20项住房租赁金融产品。”建行相关负责人介绍，建行广东省分行已覆盖租赁住房购租改建、装修设施维护、租赁住房资产盘活、撮合交易与资金监管等公司、投行、个人类产品在内的产品链。
在个人租房环节，为鼓励长租，建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”，用于一次性支付租金等租房相关费用的贷款。基于资信状况，期限最长10年，额度最高为100万元，只需要在线上操作，当日受理，次日放款。
同时，“按居贷”执行，而深圳个人住房即使是首套房，目前也要执行基准上浮10%。
整体而言，建行广东省分行行长刘军介绍，建行要建立“租赁、购房、保障”三位一体的住房服务模式，这是未来的方向。
中信集团旗下的金融机构包括中信银行、中信证券、对租赁市场的野心也不小。中信银行将在未来三年为碧桂园长租住宅提供300亿元保障性基金；同时整合中信集团各类金融资源，提供“定制式”、“一揽子”、“一站式”的综合化金融服务。
碧桂园方面透露，双方的具体合作方式将包括但不仅限于ABS、REITs等主流和创新金融产品。
中国银行也开始行动，11月2日，中国银行与厦门市国土资源与房产管理局签署协议，双方将为住房租赁市场各参与主体提供全链条的金融产品与服务。
互联网巨头入阿里巴巴、京东旗下的互联网金融平台，则更多在个人租房领域着力。10月，支付宝宣布在北京、上海等8座城市推广信用租房，达到650分以上，可免租房押金。
京东则早在2015年就推出了白条租房，京东金融与线下租房商家合作切入租房分期，通过京东金融旗下小贷公司给用户授信，一次性授信，额度不循环，分期还款，属于产品。
租赁闭环尚未形成
杨红旭指出，发展租赁市场需要金融的支持，而当前无论是政银合作还是银企合作，都只是解决表面的融资问题，资产证券化将成为构建租赁住房完整商业模式闭环的有效工具之一。
**支持租赁市场发展最明确的“信号”，是中联前海开源-保利地产租赁住房一号（下称“保利租赁住房REITs”）的诞生。
内地版REITs一直面临的最大障碍，就是根据内地现行《公司法》，无法形成SPV用于REITs的挂牌交易，保利这单在一定程度上突破了这一限制，为其他机构发行REITs带来了曙光。
执行总经理范熙武认为，保利这单产品已“接近公募REITs”，因其采用“储架发行”机制，即一次核准、多次发行的制度，间接实现了公募REITs的扩募功能。
但保利此单产品还不是真正的REITs，因为它只是面向，即发行对象不得超过200人，单笔认购不少于100万元面值或等值份额的投资者。而真正的REITs，是可以在公开转让交易，并分配收益的。
横亘在真REITs和类REIT之间的，是租金收益率。“出租回报率较低，房企没法通过经营租赁业务赚钱。”杨红旭表示。
目前，无论是房企、酒店集团、中介公司旗下的长租公寓还是第三方独立公寓、地方国资租赁平台，都面临前期获取房源（轻）、后期运营的难题。
中原地产分析，目前一二线城市住宅物业租金回报率较高的能达到2个点左右，一些高端公寓租金回报率能达到5个点，但是国内资金成本的年化是5-8个点。开发商正常运作自持物业，是不可能短期盈利的。
万科高级副总裁谭华杰指出，居住型土地成本过高**降低了租金回报率，对于资产持有者来说很难从出租中赚钱。这是导致过去多年租赁市场无法发展的重要原因。
此外，与个人不同，机构出租房屋，要缴纳的税种有房产税、、企业所得税，其中房产税占租金12%，增值税占租金11%，而剩下的利润则需缴纳25%的企业所得税，合计起来租赁业务的平均税赋是实际收入的25%。
这部分税收可否借鉴其他国家的做法予以减免，也需要监管层进一步研究。
谭华杰认为，要达到真正的REITs的，需要在土地成本、融资成本以及税费减免上进行改革，才能实现。
杨红旭表示，住房租赁市场前期可以让国企参与，但长期来看，租赁市场需要自我造血功能，通过农村集体用地等建设租赁房降低土地成本、通过REITs降低融资成本。
延伸阅读《资金方逻辑详解：长租公寓的这笔账怎么算？》
长租公寓和租赁房突然又火了。
几乎是两年前，2016年初，王曼所在的银行启动了长租公寓业务板块。跑一线城市，出差调研市场，约谈相关公司，是她的日常工作。
彼时，长租公寓在一线城市已经形成小热潮。除了依托有资金实力的母公司，公寓运营方的主流主要是靠地产基金和互联网平台融资，底层资金来源包括小贷和等。银行真正介入的并不多，上海的浦发银行和华瑞银行，分别通过和模式，曾引起王曼团队的重点关注。
近两年过去了，王曼所在银行已经放弃了长租公寓板块。而就在11月3日，建设银行深圳分行和11家房地产公司以及11家企事业单位签订了住房租赁战略合作协议，并发布了个人住房租赁贷款产品，围绕租赁房上下游全产业链介入。
一边是近两年前的市场探索以放弃收场，另一边是国有大行建行带头长驱直入，包括非银行类金融公司也已备好弹药，预计将有一大波资金涌入租赁房市场。资金汹涌，市场蛋糕真会有那么大？
银行怎么看？
王曼向21世纪经济报道记者表示，2016年初调研长租公寓市场后发现，房源获取是行业内最稀缺的能力，特别是对集中式公寓而言，空置的集中物业较少，房地产开发商持有的部分空置房又多是多居室的住宅，户型不适合用作经营长租公寓，涉及的改造成本较大。
所谓集中式公寓，是指整层、整栋或者整个小区统一装修和运营管理，分散式则是在市场上收集分散的房源管理出租。
所谓的公寓方，除了少部分是自持物业，大部分还是租赁房屋，也就是说，并没有房屋产权。运营商要融资，首先没法用房屋产权做抵押。这就挑战了银行最为基本且普遍的授信思路。
“虽然银行表面上的要求是要能看清贷款企业的还款来源，但在实际操作中，主要还是看抵押物。这是一种比较懒的思维，就是当企业还不出钱了，处置抵押物是不是能够收回成本。”在王曼看来，公寓运营商除了没有抵押物，最关键的是未来的租金现金流是不是真的稳定。
当时，王曼的团队在设置标准时，要求公寓运营方的运营系统上线互联，也就是说每一个租约都要透明，但同时她也坦言，这仅仅是增加企业租约造假的成本，而并不能从根本上防止企业造假。
“也就是因为我们并不能十分准确地得到以及预计未来租金现金流的情况，所以要把未来租金折现的ABS基本是走的场外，很难在公开交易所发出，而且肯定需要措施来保障收益。”王曼表示。
没有抵押物，租金现金流存疑，但又看好这块市场，怎么办？
王曼团队后来是通过把租户加进，从而实现给运营商贷款。具体模式是，通过让租客在银行开户，签订（租金分期），把贷款主体锁定到个人，而非公寓运营方，但实际由公寓运营方代付，去年一笔业务落地时的年化利息在12%左右。
“可以这么理解，表面上是给租户的贷款，但实际上就是给运营商贷款。我们承担的风险，一是租户的违约风险，他租金不还了，但他在银行这边开户，留有征信信息，相对还是有约束的，和房贷差不多；另一个风险是运营商不付利息了，但相对直接按照预期租金收入给运营商要靠谱。”王曼表示，后续和运营商深入了解后，也有直接给运营商发放的信用贷款。
不过，值得指出的是，上述租金贷款并非强制，由此也有了“贷款渗透率”的指标，即在所有租户中有多少比例使用了银行资金。
租赁房的风来了
上海某公寓运营商负责人向21世纪经济报道透露，从公寓运营商的收入支出来看，租赁物业的成本大概占租金收入的60%，改造装修大约占收入的10%-15%。
其还表示，如果要做成ABS产品，收益要得到优先级投资人的基本认可，基本上运营商的（ROE）要达到15%以上，而房地产开发商的平均ROE也就在10%左右，并不是一个容易实现的目标。
有市场测算显示，综合来看，55%的拿房成本和百间65%的入住率是盈利的临界点。
“我们做过测算，运营商的投入回报周期，以及我们银行做多大的业务规模才能赚钱，后续也是因为这块业务我们起不了量，导致我们最终放弃了。”王曼回忆称。
在当时的环境下，企业和银行双方“看对眼”的单子并不多。就银行的角度，实力强的运营商能获取的资金成本确实较低，价格谈不拢时而有之。即使是在当年落地年化利息12%的贷款时，也有房地产开发商背景的公寓方融资成本在7%左右。而随着今年市场继续爆发式增长，大量银行资金开始涌入。据资方人士透露，某浙江市场份额较大的公寓运营商在洽谈合作时明确表示不接受融资成本高于7%的资金。
“对于实力很强和很弱的运营商，都会把金融的优先级放在业务扩张的后面。实力强的在银行的融资需求低，甚至会和我们谈条件，要求我们入股；实力弱的，我们也质疑他的存续能力，也不敢贷。”王曼表示。
租赁市场的基本问题没有改变，包括租赁行业本身并非暴利行业，保障租赁权的法律环境依然有待完善。变了的，是政策环境。
“我们现在肯定要进入这个市场，一个是很直观的经验判断，在人口净流入的城市，年轻白领有很大的租房需求；另外，退一步讲，运营商如果出现经营不善，那么这类资产（债权）在市场上以折扣价格找个还是不愁的，至少政策的风口已经吹到这里了。”某公司人士表示。其想法在金融机构中也颇具代表性。
但也有市场人士分析认为，租赁房市场容量还有很大增长空间，但并不意味着金融机构能够从中获得多大收益。像建行这样的国有大行依托其金融、**和企业资源（包括开发商和企业员工的居住需求），整合资源，才能给银行带来整体收益。来源： 21世纪经济报道---关注我们---《公寓免费托管的新时代 麦家开创合伙人“轻简”模式》 精选九核心提示：一切都在变得美好的同时，包括租房客在内的许多市民都想到这样一个问题：“租购同权”会不会大幅提高房屋租金？各地密集出台租房新政 “购租同权”成发展趋势短短不到两个月的时间，广州、成都、郑州、北京、南京等多地陆续出台租赁住房改革新政，“购租同权”成为一个新的方向，一个建立房地产长效机制，全新的租赁住房时代悄然到来。然而，一切都在变得美好的同时，包括租房客在内的许多市民都想到这样一个问题：“租购同权”会不会大幅提高房屋租金？两个月以来，各地密集出台租赁住房改革新政。在这些新政中，“购租同权”成为关键词。而在市场方面，“长租公寓”开始受到租客的欢迎。一些房东也纷纷将房子租给“自如”这样的长租公寓平台。借着政策和市场的东风，长租公寓站到了风口之上。租赁市场正在发生什么样的变化？**、国企、开发商、中介如何角逐住房租赁市场？是否会导致租金的大幅波动？图为民众选购商品房。中新社记者 韦亮摄政策多地出台租房新政剑指“购租同权”从《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见，到7月20日，住建部等九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场，并把深圳、广州、南京等12个城市列为首批试点。作为第一个出台新政的广州一鸣惊人，其提出的“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”在全国范围引发了热议。8月17日，北京出台《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》，其中规定北京户籍承租公共租赁住房和直管公房的，可根据备案信息申请办理户口登记和迁移手续。京籍无房家庭子女满足相应条件可租房上学。在北京市住建委召开的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》座谈会上，北京房地产协会秘书长陈志表示，虽然北京的方案没有像广州一样把“购租同权”作为一个主要的宣传点。但实际上，北京的方案一点不比广州的方案弱。北京的方案无处不体现着把“购租同权”作为改革的一个方向，但这是一个过程，不可能一蹴而就。8月18日，南京发布《南京市住房租赁试点工作方案》，提出适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权利清单，逐步实现购租同权。伴随着广州、成都、郑州、北京、南京等多地试点方案的陆续出台，一时间，关于租赁住房的政策在七八月份密集出台。短短不到两个月的时间，中国的房地产市场正在悄然发生根本性的变化，“购租同权”成为一个新的方向，一个建立房地产长效机制，全新的租赁住房时代悄然到来。资料图为重庆高楼。中新社记者 陈超摄关注国企“”杀入租房市场南京的试点方案明确提出，扶持国有企业发展规模化租赁。2017年国有规模化租赁企业不少于14家。安居集团和东南集团作为市级平台参与试点。各区**、江北新区管委会各明确一家国有平台参与试点，充分发挥国有企业发展住房租赁市场的引领作用。此前，住建部等9个部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，也要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业。日，哈尔滨住房集团出资成立的国有控股专业住房租赁平台——悦居网正式上线运营。7月17日，广州在《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中提出，拟成立广州住房租赁有限公司。8月4日，成都也提出，到2017年年底，将组建或改建3至4家国有住房租赁公司。更多的地方租赁平台在搭建。沈阳市日前也明确提出今年12月底前将出台城市房屋租赁管理办法，并组建两家国有住房租赁平台公司，通过建设、改建、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理。预计到2020年，沈阳市国有住房租赁平台公司形成一定的市场规模，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。而北京，则早在2011年，就由北京市委、市**一次性注资100亿元，成立北京市保障性住房。6年以来，该中心建设收购平台累计持有保障房项目120个共计10.35万套，住宅产业化项目45个共计6.6万套。运营管理平台持公租房项目77个共计9.14万套，已配租公租房项目53个，实现公租房配租6.2万套。公租房持有量已经占到全市的半数以上，成为全国同类最大的住房保障企业。近期，上海两宗“只租不售”用地出让也引起了广泛关注，这两宗地均由区属国企以超低价获得。同时，深圳新组建的国有租赁企业人才安居集团开始运营，未来将筹建40万套人才住房，70%为公租房。可见，从国企入局到筹建国有住房租赁公司，国企带头和引领已成为培育规模化租赁的突破口。深圳市房地产研究中心李宇嘉表示，假如由国企发挥引领作用，辅之以降低用地成本、税收补贴和优惠、融资便利等政策优惠，能培育全社会机构规模化租赁，稳定租赁关系和市场秩序；国企有很多区位优越但闲置低效的存量土地和房屋，国企引领和带头，能增加租赁产品有效供应，丰富租赁市场供应体系，不仅能稳定或降低租金水平，还能发挥国企配建教育、医疗等公共服务设施的优势。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，相较于民营机构，国有企业在获得地方**支持的同时，也可凭借自身的国有背景更好地获取融资。同时，国有企业做租赁，有利于盘活存量房屋。一名地产观察人士对北京青记者表示，未来，住房租赁市场可能成为部分国企转型的新方向，成为一个新的蛋糕。但未来国企如何参与？什么样的国企可以参与进来，还需要每个试点城市更多的细则出来。楼市。孙睿摄聚焦开发商、中介抢滩“长租公寓”盯上住房租赁市场这块蛋糕的不只是国企。在房地产进入白银时代的时候，开发商谋求转型，其中，以“长租公寓”为代表的租赁市场成为地产巨头们争相布局的一个领域。实际上，除了房地产开发商，房地产中介、酒店集团甚至拥有一两栋房源的城中村房东们都纷纷“杀入”了长租公寓。在南京出台的方案中，除了提出打造国有规模化住房租赁企业之外，也提出鼓励混合所有制和民营企业开展规模化租赁服务。2017年试点企业不少于4家，到2020年年底不少于10家。最先在长租公寓领域试水的地产商当属万科。去年5月，万科正式推出长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。泊寓，是万科旗下的长租公寓品牌，取自英文PORT，致力于为城市青年提供一个漂泊中的港湾，搭建年轻人的共享社区。作为开发商试水长租领域的先行者，万科泊寓已初具规模。据海通证券数据，截至7月26日，万科泊寓已在全国22个城市拥有16000间公寓。除了万科以外，世联行也推出了旗下的长租公寓品牌——红璞公寓。龙湖也于去年正式开始试水长租公寓，并推出“冠寓”品牌。今年年初，龙湖将冠寓品牌升级为集团战略性业务，成为继房地产开发、商业运营、物业服务之后的又一个主渠道业务。目前冠寓已在成都、重庆、杭州、苏州、厦门、西安、南京等城市成功运营，房间数达到4746间。央企招商蛇口也在长租公寓领域推出了两条产品线，分别是“精品公寓”和“服务式公寓”。这些长租公寓的房间有颇为精致的统一装修，设施较为完备，面积一般不大，20多平方米为主流户型，但大堂有供休闲、娱乐的公共活动区域，并且提供标准化管理。而公寓的租住者，大多从事IT、金融、设计等行业，普遍30岁以下，大学以上学历。案例“长租公寓”不会无故叫你“搬家”北青报记者在采访中了解到，这些“长租公寓”在大学毕业生、白领阶层中颇受欢迎。30岁出头的刘先生是腾讯公司的一名产品经理，3个月前刚刚在链家旗下的长租公寓品牌“自如”上租了一个两居室，租金在5000元左右，这个租金价格要比一般房东出租的价格高500元到1000元左右，但刘先生在对比了一系列房源之后，还是选择了自如。“主要是喜欢自如的装修风格。不算豪华装修，但是简洁干净，给人很温馨的感觉。”刘先生对北青报记者表示，“长租公寓”受房东的干扰因素较小，机构应该不会平白无故地叫你搬家，一切都按合同来，相对有保障。所以现在身边很多同事都倾向于多花一点房租租这种房子。去年年初，钟女士以230万元左右的价格在亦庄买了一套两居室。随即将房子租给了“自如”，按照合同，“自如”每个月14日向钟女士支付4800元房租，一次签5年，租金从第二年开始每年上涨3%。房子由链家“自如”负责装修，“自如”提供几种标准化装修的模式，可以由钟女士自己选择其中的一种装修，使用的家具都是宜家的。如果在合同期满前收回房子的话，则需要向“自如”支付折旧费和相关的违约金。钟女士称，他们两口子在华为上班，经常在海外出差，平时没有时间打理房子。“自己装修太费时间和精力，也不省钱，租金也差不了多少。自己租还比较容易出现空置，还得隔三岔五去帮房客修东西。”资料图。孙睿摄发现“长租公寓”已站上资本市场“风口”北青报记者在调查中了解到，像钟女士这样直接将房子租给“长租公寓”平台的人士已经越来越多。北青报记者了解到，自如长租公寓收入来自三个方面：一、租金收益。即自如友家和自如整租两大产品，从物业所有人手中承租下来进行部分必要装修和家具家电配置后，对外出租获取的收益。二、自如服务费用。与普通租赁产品不同，自如在对外租赁过程中，除了向租户收取租金外，还收取服务费用，每月服务费相当于租金的8%左右。三、自如衍生服务费用。自如在提供装修、家居、家电配置等保证用户拎包入住的同时，还提供维修、保洁、搬家等一系列衍生服务。8月15日，链家“自如”发行了“中信证券—自如1号房租分期”，该项ABS发行规模为5亿元，其中4.5亿元优先级票面利率为5.39%，将于近期在上海证券交易所正式挂牌。这标志着“长租公寓” 在资产证券化道路上迈出了较大的一步。北青报记者注意到，在北京出台的租赁住房改革方案中，提出了加大住房租赁的金融支持。提出引导和支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具。继续推进公共租赁住房开发贷款试点工作，适度增加试点参与银行数量。主动向推荐住房租赁企业或项目，支持其、、非金融企业债务融资工具等及，拓宽直接融资渠道。研究制定鼓励（REITs）发展的优惠政策，协调与指导金融机构积极参与，支持住房租赁企业利用房融资。“在购租同权时代，长租公寓无疑站在了风口之上。”一名住建系统的专家表示。创新租房市场开始引入信用体系信用体系的建设是未来租房市场一个新特点。据链家自如的一名租客介绍，近期自如开始强制用户绑定芝麻信用，否则合同期满后不再续约，一定程度显示了自如在信用体系建设方面的努力。信用体系的不完备一直是长租公寓在国内发行中的一大掣肘。据了解，目前自如客户信用主要通过关联支付宝芝麻信用及自如自身建立起的客户信用体系来确立。北京日前出台的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》提出要建立全市统一的住房租赁监管平台，这个平台未来一个很重要的角色就是提供信用信息服务。租赁双方的信用关系届时在这个平台将有体现。据市住建委相关负责人介绍，住房租赁监管平台以后将是开放性的，它通过链接网络交易平台，为网络交易平台提供后台数据支持，由网络交易平台为租赁当事人提供住房租赁信息发布、住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请、交易资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等对外服务。8月9日，杭州宣布将与阿里巴巴、蚂蚁金服联手打造全国首个智慧住房租赁平台，最快于9月底前上线。据悉，该平台有两个体系：首先是评价体系，租赁主体可在租前、租中、租后，进行、多阶段互评，包括买卖双方对经纪人服务的评价、租客对房屋状况和房东的评价、房东对租客收房以及缴费行为的评价等；其次是信用体系，信用好的房东会获得更多租客青睐，信用好的租客不仅能免押金租房，还有可能按月缴纳房租。据了解，目前，相寓、自如、房天下等多家品牌公寓已经引入芝麻信用，符合一定要求的用户可享受押金减免、月付房租、免佣租房等权益。对此，专家表示，在网上信用查询体系建立后，月租模式就能推进，甚至可以免押金。同时，承租人将能更灵活地选择租金支付方式。本版文/本报记者 朱开云热点“购租同权”是否会引发房租波动？在购租并举大背景下，“租购同权”既是目的也是手段。7月中旬，广州就承租人子女就近入学提出“租