小区公共收益 究竟该如何管理？
绍兴网-绍兴晚报陈乙炳
　　小区公共区域，有哪些“掘金点”？小区公共收益，咋变成“糊涂帐”？过百万元收入，到底去哪儿了？业主共同收益，如何才能“共享”？近日，本报集中报道“小区的公共区域收益”，受到读者广泛关注。昨天，有市民来电希望晚报再从“管理层面”聊一聊小区公共收益这块“香饽饽”。　　■新闻调查　　小区广告费谁在收？　　仅2%回答“全体业主”　　近日，“绍兴晚报新浪微博”就小区公共区域收益，专门发起一组调查。　　调查显示，89%的被调查者称自己居住的小区设有电梯、横幅等广告；68%的被调查者“知道”这些广告为付费广告；30%的被调查者回答“不清楚”；68%的被调查者知道“物业在收广告费”；30%的被调查者“不清楚”谁在收这笔钱；仅有2%回答“全体业主”在收。　　在回答“你的小区电费公摊费中，是否包括电子广告电费支出”一项中，75%的被调查者表示“不清楚”；20%被调查者称“包括的”；另有5%的被调查者回答“不包括”。　　小区物业（广告）维护费中，是否包括广告维护费？76%的被调查者回答“不清楚”；19%的被调查者回答“包括”；5%的被调查者称“不包括”。　　小区的公共收益，到底是一块多大的蛋糕？“仅小区广告费，一个有着5万平方米建筑面积的高档小区，每年可收入约5万元，住宅地段、品质理想的小区，一年赚十几二十万元肯定有的。”一位有着多年物管经验的人士说。　　据腾讯房产的统计，在拥有2950余个小区的杭州市，仅仅是设立在小区电梯里的广告位，每年就可以创造出8.5亿元左右的价值。“如果再算上小区墙面、灯箱、车库自动门等等可以设立广告位的设施，整体广告收入将是一个非常可观的数据。”有读者称。　　■新闻追问　　业委会权力谁来监管？　　到底帮业主还是帮物业？　　本报“关注小区的公共区域”系列报道，探讨的对象主要是小区物业公司，事实上，一些本应替业主主张权利的“业委会”也站到了物业公司那边。比如，有业主提出，等物业管理公司解决好小区现存问题，他们再交物管费，却遭到业委会成员嘲讽，“连物管费也想赖啊”。采访中，大部分业主根本不清楚自己居住的小区每天都在产生收益，对这些收益如何使用也并不关心。这种情况下，小区公共收益成为一笔“糊涂账”也不足为怪了。　　记者从市房管处了解到，《绍兴市区物业管理办法》中明确指出：“物业经营性收益应单独列账，收支情况应每半年至少公布一次。”若物业公司拒不公开，管理部门应出面沟通协调，在程序上指导业委会召开业主大会，请第三方机构进行账目审计，完善小区管理。如果业委会自身参与一起“发财”，则需要社区居委会出面，代替业委会行使职能。此时，作为监督指导方的社区作用十分重要，若做不到公正，甚至也怀揣“私心”，业主维权就相当困难了。　　“权力下放，由居民自治管理小区公共收益，出发点是好的，但实际上暗藏道德风险。”绍兴文理学院教授田润刚分析认为，业委会作为业主选出的“执行机构”，权力很大，但对其监管却相对薄弱。如何防止管理者、监督者见利忘义，现行的居委会、物业公司、业委会分权而治的管理方式，显然还有待完善。“建议房管部门及时出面，督促并监督业委会履行职能，维护全体业主的合法权益。”田润刚说。　　他山之石：　　宁波新政规范小区公共收益　　去年宁波市专门出台了《关于规范物业管理区域公共收益的实施意见》。从今年开始，该市每个小区的公共收益都要统一放入专户，只能专款专用，物业公司、业委会以及业主，一律不得私自挪用。　　《意见》不仅明确了小区内物业管理区域的公共收益，属于全体业主所有，而且明确了收益的性质是物业专项维修资金。　　至于这些钱将何去何从，《意见》规定，70%缴入物业管理专项资金账户或物业专项维修资金账户，并实行增值管理，主要用作整个小区的中修和大修，比如常见的电梯维修。　　另外30%则放进公共收益专户，里面的备用金用于日常的小修小补、业委会工作经费以及换届清算或审计费等。不过，要是有物业公司确实存在经营亏损的情况，那么只要业委会批准，可允许在公共收益资金中扣除一部分比例或金额，用于物业公司的日常管理经费。　　成都小区共有收益引争议　　近日，在成都东门某小区内，一段特殊的“坝坝电影”不停循环播放。画面中，10多人在某派出所会议室中开会，业主代表、业委会成员、社区工作人员等多方人士，就小区业委会的合法性问题、小区公共区域共同收益的账目问题等内容，进行沟通和商议。　　为了“求关注”，这样的“坝坝电影”已放了两个多星期，几乎风雨无阻。根据报道，该小区仅广告收费和地面停车收费两项，一年收入就有上百万元，却被业委会以3.4万元/年的价格转让给了小区物业公司。多名业主要求业委会公布收支清单，并提出罢免业委会要求。　　最终，该小区业委会公布了年的《小区业主委员会财务报告》。　　■网友评论　　对于近期集中报道的“小区公共区域收益”这笔账，你有哪些看法？　　“吐槽派”　　@泰国水果进口商：做广告目的就是给业主看，赚业主的钱，他们显然是不会分给业主钱的。　　@下不为例：现在小区里的“主人”成了“仆人”，物业公司成了小区的“主人”，殴打业主，划车作弄业主，阻扰快递，阻拦来客，侵犯业主权益，收费由物业公司说了算，主要是自己没有主人意识，不知道业主有选择物业的权力。　　@陡秋里宁：问题是，我们业主真去投诉维权了，有关部门会站在我们这边吗？　　@听偶来说：我们的新小区也是这样的，物业公司是开发商自己新注册的，房子是卖给我们了，可开发商还是像自己的私有财产一样管理着我们，头痛着呢。　　@笑天龙：地下车库的车位要卖给业主，有的楼盘一个车位十几万元，这个地下空间是人防工程，建筑成本已经在房款内了！这是最大的霸王条款。　　@阳光～：买房时说电梯是公摊面积，我们付钱了，既然物业公司用我们公摊做广告，那钱自然得给我们。　　@阿虎：袍江某一小区一级服务收费标准，在服务上却根本没有做到一级服务，垃圾经常漫到道路上，阻碍车辆通行。　　@老二：感谢晚报给大家普法，现在才知道物业管理的水有多深，怪不得部分物业公司这么牛，欺骗业主无知，希望晚报记者调查越城区那些小区的物业收支情况，业主额外收益的去向。　　支招派　　@天之爱河：这事得靠业主自己团结，一户一户跟物业公司去闹没用，只有组建业主委员会才行。　　@一生无痕：先要成立业委会，再来研究分配问题。　　@Tsai（蔡律师）：这些收益应当归业主所有，物业管理公司只有代收的权利，但现实中被物业公司收取后据为己有，而业主鲜有主张权益的。　　@zfby：要组织全体业委会成员，逐条逐句好好学学物业管理条例!学好后要活学活用，第一件事就是把价格过高、骑在业主头上的不合理的物业公司换掉，特别是开发商指定的前期物业公司必须要换。　　@tl2220：业主委员会在这里应该发挥作用了，签订物业合同的时候要写清楚，每年要进行收支监督。　　@一粒白沙：监管有漏洞，让某些人中饱私囊从中渔利，而且肆无忌惮。　　@鱼儿：依法治国，以法维权，才能长效管理(物业)，双方共赢。
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业委会财务管理制度
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核心提示：近日，南京世茂滨江小区一期业主刘先生等多位业主向现代快报求助，说他们小区最近在筹备业委会的选举工作，但筹备过程一波三折。
"我们这么大的小区，2000 多户业主，交付至今已有十余年，到现在都没有业委会。这次无论如何都要把业委会搞起来，希望媒体也能参与到我们的这次投票选举中，促进选举过程公平公正地进行。"近日，南京世茂滨江小区一期业主刘先生等多位业主向现代快报求助，说他们小区最近在筹备业委会的选举工作，但筹备过程一波三折。现代快报记者随即展开了走访。
"小区交付12年，这是第三次筹备业委会了"
世茂滨江小区位于鼓楼区，于 2005 年交付，小区（一期）是该片区最早一批交付的商品房项目。由于小区基本为 50 层以上的超高层，在当地甚至有一定的地标性质。然而就是这样一个小区，至今没有成立过业委会。
"从 2013 年至今，小区已经筹备过 2 次业委会，每次都是因为各种原因叫停。就在这次选举的前期，还爆出各种议论，一会儿说业委会主任要拿 10 万年薪，一会儿又说要大范围动用维修资金。成立个业委会是一波三折！"小区业主王先生告诉现代快报记者。
据记者了解，由于世茂滨江小区交付已满十年，业主对物业管理品质的提升、维修资金的使用、公共设施的维护更换、公共收益的分配等事宜逐渐提上日程。成立业委会，是提升小区物业管理品质的关键因素。
南京市阅江楼街道滨江社区负责人向记者介绍，世茂滨江小区已于 7 月 15 日正式启动了小区业委会的投票程序，将从 15 位候选人中选出 11 位业委会成员。同时，小区全体业主还将对由业委会筹备组起草的《小区管理规约》及小区监事会成员候选人等事宜，作出投票表决，投票的最终结果将在本月 23 日下午进行现场唱票统计。
公共收益该如何使用？业主意见不一
虽然投票正在进行中，但现代快报记者了解到，目前小区有部分业主对由业委会筹备组起草的《小区管理规约》中的一处条款有着不同的意见。
在一份由世茂滨江业委会筹备组成员提供的《南京市世茂滨江小区管理规约（投票表决版）》上，记者看到其中一条，"关于小区今后产生的公共收益分配（停车位、广告、出租等），适用于公共设施的大修与改造，单笔资金不超过 3 万元，年度总支持上限为 30 万元，超过部分需经过业主‘公投’决定 …… "
一位业主告诉记者，按照传统办法，小区公共收益在除去正常的管理成本后，应当纳入小区的专项维修资金账户，今后如要使用，要有 2/3 业主同意才能动用。但按照目前的小区管理规约表述，30 万元以内的部分，将授权给业委会使用，无需投票，这让很多业主对今后该部分资金使用的安全与公平性产生了担忧。
记者采访了世茂滨江小区多位业主，发现对今后小区公共收益的使用的确存在两种意见，一种是担心将公共收益部分授权给业委会后，资金使用的公平性不敢保证，建议资金使用规章先不要写进《小区管理规约》，等业委会成立之后再说。支持方的业主则认为，授权业委会使用的做法，只要相应的监督监管到位，并且符合法律规定，完全可以接受。
南京市物业办：
管理规约是否执行，由全体业主投票决定
对于目前存在的两方言论，现代快报记者也采访了起草小区管理规约的世茂滨江业委会筹备组的一位成员。该人士表示，筹备组拟定的议事规则和管理规约，是考虑到今后小区建设和档次提升。筹备组在规则中拟定今后的业委会将在小区广告、停车费等公共收益资金中，按照每户每年不超过 150 块钱，合计不超过 30 万块钱，用于公共设施的改造和提升；为慎重起见，小区还将成立监事会进行监督，保证资金使用的公平公开合理。但该规则是否会真正执行，还是由全体业主投票决定。
"我们小区是有 2173 户的小区，包括 20% 的空置房和 10% 的出租房，小区之前进行过两次投票均不成功，如果每次资金使用都要投票表决，要达到三分之二的通过率是非常不易的。所以我们应当在此次选出业委会的时候，就把规则先约定好。"
记者也就此事存在的争议采访了南京市物业管理办公室，相关科室的工作人员表示，小区关于公共收益的使用与管理，应当按照物业服务合同及小区管理规约的约定执行，但资金使用的最终出发点，还是要用于小区管理的开支，要用在业主身上。
"按照你目前反映的小区管理规约规定，是符合相关法律法规的，但是否能真正执行，还需要通过全体业主大会双过半表决后才可以。"南京市物业办工作人员说。
业内人士：
此举可行，但要定好资金使用规章制度
对于此事，现代快报记者也采访了一位全国性品牌物业南京区域负责人。对方表示，将小区的部分公共收益资金交由业委会进行管理，用于小区公共设施的维修维护，符合主管部门提倡的"公共维修资金使用简化"的大方向。现在南京也有不少小区开始采用这一模式——拿出一部分公共收益进入单独的监管账户，用于小区管理的开支。
"此举可行，但前提是一定要在资金使用的规则章程上制定好监管措施，只要制度设置得合理合法，相信对小区各项公共设施的维修管养及提升小区的品质，都是一个很好的举措。"
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责任编辑：匡郁华
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业委会委员有收入吗有好处吗 成立业主委员会有什么好处和坏
业委会委员有收入吗有好处吗
决算方案，报业主大会决定；（三）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，负责楼内共有的管理、法规；（三） 遵守业主大会议事规则，由5至11人单数组成 业主委员会。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主； 业主委员会（六）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案；（四） 热心公益事业，责任心强、《物业管理条例》，以及各地的相关办法依照程序产生；2、对于较大小区，然后每个楼委会推选代表，，较好的委员数量为19或21.业主委员会由业主大会会议选举产生，拟订建筑区划内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，提交业主大会会议决定、管理规约，模范履行业主义务，业主先按照楼选举各自楼委会、建议和要求，提交业主大会会议决定；（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）根据业主的意见；（九）提请业主大会决定终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员；（十）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同、选聘实施人以及解聘物业服务企业或者其他管理人的议案，报告物业管理的实施情况、规范性文件和业主公约、业主委员会章程；3．有一定组织能力和必要工作时间；（十九）依法忠实履行职责，执行业主大会决定、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房产管理部门的指导与监督；（二十一）按规定建立业主委员会信用信息；（二十二）积极配合公安机关、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会做好计划生育、流动人口、犬只管理等相关工作；（二十三）不得以业主委员会名义从事与本建筑区划内物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动，其委员及其近亲属不得在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、机构中任职；以上内容 全部可以忽略 简单来说 好处就是 物业以前可以掐着你脖子玩 有了业委会 就是一大帮业主掐着物业的脖子玩！.《业主委员会工作规则》的规定:业主大会可以制订《业主委员会章程》或者《业主委员会工作规则》对业主委员会的职责作出更具体的规定，比如成都市房产管理局颁布的《业主委员会工作规则》（示范文本）【成房发[2007]87号】规定；（十二）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用，集中而成业委会： 业主委员会（一）召集业主大会会议业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成：（一） 具有完全民事行为能力；（二） 遵守国家有关法律；5．热心公益事业。职责1.《物业管理条例》规定：（一）召集业主大会会议，依照《物权法》、物业使用人的意见和建议，代表业主的利益，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；3；（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。 业主委员会；2．能够遵守物业管理法规、规章；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责，提交业主大会会议决定；（七）根据业主的提议。2。业主委员会的恰当人数，可以按照如下规则估算；（五）拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，是业主行使共同管理权的一种特殊形式：业主委员会除依法履行职责外，形成议案提交业主大会会议决定；（十六）协调业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系、使用人的意见和建议，报业主大会决定，同时履行下列职责：（一）拟订选聘物业服务企业的方案；......
说不交物管费，业委会就不管小区里的事了，现在业主拒不交物管费，业委会向业主施压，一齐掐业主的脖子，物管提高费用应该给收入，我们小区的业委会成立时，是公益性的，但半年以后，工作的琐碎，使得委员很疲惫，又不好向业主要钱，业委会不顾业主的反对，私自通过这项决意，但你们从物管公司拿钱，最后你们会维护谁的利益？小区里吵成一片。我情愿给业委会发工资，但这件事是业委会单方面的决意，并未开业主大会进行约定，业主说你们业委会是维护我们业主利益的，最后变成业委会和物管联盟了，让他们维护业主自己的利益，而不愿自己出了钱，因为业委会要从物管费里提取业委会的费用，如果需要经费，我们业主可以分摊
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