购买二手房应该注意哪些问题？整个流程是怎样的_百度知道
购买二手房应该注意哪些问题？整个流程是怎样的
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购买二手房注意以下各项一、看房注意查看房屋户型，设施（天然气，暖气、数字电视、宽带），朝向（首选东南、正南、其次西南，东西）、建筑质量（框剪、砖混），物业管理及收费，了解业主使用情况，有没有出现意外情况。二、咨询1、了解房屋性质（商品房、安居房、房改房、经适房等，因其性质导致税费不同）。2、了解税费项目及数量，以便确定费用数额。3、了解户籍、学区，以便落户，孩子上学。4、了解交通、生活氛围（超市、银行、医疗、健身等等）。5、了解贷款程序与提交资料，方便贷款。三、签约1、面谈：与业主面谈房价，商定交易过户税费的缴纳。约定交易流程，房屋交付标准，附注室内设施物品清单，说明室内存留家具、家电为业主无偿赠与。2、查看业主资料（房产证、身份证，）原件，房产所有人的姓名必须要与业主身份证信息完全一致，如姓名用字、出生年月日及号码。3、下定：确认无误后就可以缴纳定金，明确违约责任。4、网签《二手房买卖合同》并备案，牢记自己所设备案密码。在合同中约定。5、办理交易资金监管，索取《监管合同》。四、贷款到贷款行进行咨询，核查贷款人的征信，提交本人及配偶的身份证资料，与业主到贷款行面签《贷款合同》。五、过户1、区分税费交付责任以及缴费金额。2、房屋专项维修基金过户。3、注意税费优惠政策，及时办理申请，节约资金。4、保存好房管局收件窗口出具的《收件单》，这是领取房产证的必要资料。六、领证携带《收件单》及买受人身份证亲自领取，委托他人要办理委托公证。七、选择中介代理1、核查中介《营业执照》、《房地产经纪机构备案证明》、经纪人《上岗证》。2、看房前向业务员了解房屋情况。3、下定前必须查看房产证，核查是否有抵押、担保、债务等限制过户问题。4、与中介商定佣金数额。5、书面约定经纪人服务项目标准及其承诺。6、所有协议、合同买受人必须持有一份。
采纳率：89%
（1.）房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 （2.）房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 （4）.土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 （5.）市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 （7.）单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 （8）物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 （9）.中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 （10.）合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
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二手房交易流程(1)买方咨询 买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。(2)签合同 卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。(3)办理过户 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。(4)立契 房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。(5)缴纳税费 税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 买二手房特别要注意，要清楚买二手房注意事项，不然很容易被骗。在买房前请详读以上买二手房注意事项。
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购买二手房整个流程与注意事项是什么?
提问者：13*******73&
时间： 17:52:39 &
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普通二手房交易，大致分为以下几步
正常签约链家的买卖合同。客户交订金。留存物业交割保证金
链家经纪人会为业主做房屋核验，为客户提交购房资质审核，各需要10个工作日。
资质和房屋核验通过后，链家经纪人会为您提交网签。
网签后1个工作日后可随时安排面签。客户在此时打首付款
面签后5到7工作日批贷。批贷后安排缴税过户，时间根据各区域情况而定。
过户后，物业交割，交付业主物业交割保证金。过户后出新房本后15到25工作日放贷。
特殊提醒：因为每个单子情况不同，所以具体流程也会有所差异，我所说的是最中规中矩的流程。希望可以帮到您。
买二手房大多是个人对个人，双方不信任、信息不对称，是“二手房水很深”主因。按照惯例，可以把买二手房的流程切成七段：准备买房、看房选房、产权调查、签约订房、支付房款、交税过户以及物业交割。
在对上千个二手房买卖案例跟踪分析后，我们发现，每个阶段都有【盲点】，忽略就是损失。
想知道买二手房的盲点在哪，可以参考这张图，有详细的流程和“吐血提醒”的关键节点。
图：买二手房7步流程
买二手房风险最大的是碰到【问题房】，买之前没有【调查产权】，被抵债、被查封、被二卖、产权奇葩卖不了……搞不好就是钱房两失。
在交易环节一个不小心，三种钱都可能打水漂，【定金】、【首付】与【尾款】。
拿北京6个城区5个郊区的均价3.7万试算，一套60平米的二手房一般定金得五六万、首付七八十万，统统不是小数，战战兢兢打到业主卡上，碰到业主负债房子被法院查封诸类倒霉事，只能无语望天——过不了户、追不回钱。
而相当风险小又更普遍的是，约定和时间。
比如买完学区房才发现学区被占了，比如跟业主口头约定迁出户口，但合同上没写最后投诉无门。
所以，买二手房，务必要做这四个动作：
核实房子产权的7个问题。
签约前一定要去【房地产交易中心】或者【房屋管理局】核实房屋产权是否清晰，是否有查封、抵押等情况。确认无误再签署合同。
产权人身份证与产权证一致吗？不一致，能否提供【公证委托书】与产权人的身份证原件。
产权证有共有人吗？共有人必须都能到场签字，不能出席，必须提供【公证委托书】。
已婚吗？需要提供配偶本人签字的【同意出售证明】。
房子有租客吗？如果出租，必须提供承租人本人签字的【同意出售证明】以及【放弃购买证明】。因为合同法规定，承租人有【优先购买权】。
房子有没有抵押？如果有抵押，确定产权人在交付首付之前可以【解除抵押】并提供【解押证明】。
房子是否被查封？这类房产无法购买。
房子是什么产权？
商品房：只能在【房产证下发】之后才能上市交易。在北京，交纳税费多少跟是否“满五唯一”相关。
公房：要让其单位开户【放弃回购证明】的单据，才能进行交易。
经济适用房：
【一类经济适用房】：【契税票】填发日期或者【房产证登记日期】不满五年是不能上市交易的；满五年的需要户籍地的【住房保障办公室】开具【放弃有限回购证明】才能上市交易。
【二类经济适用房】：包括回迁性质、康居和安居性质的房屋，以及，按【经济适用房】管理的其他类型房屋，下发【房产证】即可上市交易；
军队产权和学校产权的房子：只有单位同意才能上市交易。
所有重要的事落在合同上。
签约前双方协商好的，或者一方为了促成交易而承诺的事宜，切记口头约定，因为到时不履行，空口无凭。
定金数、首付、尾款等数字。
税费谁交。
什么付款方式。
什么时间交房/给首付/过户。
户口什么时候迁走。
有没有学区名额，是否占用
房子里面的东西如何协商，比如家具家电、车位等。
资金监管。
支付给业主款项一定要进行【资金监管】。
简单来说，【资金监管】相当于房产界的【支付宝】，你不愿意货到付款，我也想不见钱不发货。
无论是定金、首付还是尾款，都可以放在【资金监管】中，过完户一切ok再付给买家。
在二手房交易中，为了保证交易的公正和安全，买家将购房涉及到的资金通过【第三方平台】进行临时托管，待房屋交易达成后（通常指过户完成），再将【房款资金】交付卖家。
控制时间。
合同一定要对各流程涉及的【时间节点】有明确的规定。
包括各款项的到位时间、各手续办理时间、腾房时间等。如果再涉及贷款，商贷最快，组合贷款最慢。各环节的时间需要心里有底。
特别是【换房】，一定要留出富余的时间，保证自己不会存在【违约】的可能。
比如，如果卖房已经卖了，等着换套房，一定要确定你卖的房子什么时候能拿到首付，什么时间能过户，什么时间能拿到全款。因为这关乎到您买的房子，什么时间支付首付，什么时间过户。
二手的两限房可以购买，购买二手的两限房需要注意房子是否满五年、是否有放弃回购证明以及房...
购房人申请公积金贷款买二手房，要注意市属、国管贷款流程都有所区别。
房主欲出售在租期间的房屋时，需要先考虑到承租人的优先购买权。
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UID980182&帖子&精华0&金币7 &威望0 &注册时间&
找中介购买二手房的操作流程是怎样的，要注意哪些问题，中间会有什么猫腻吗？最近看上了个小户型，中介让我交几千订金，他们再按我要求去和房东谈价格，感觉不放心，他为什么不去问好价再让我交订金呢，如果和中介合作，要注意些什么吗？中间会有什么猫腻吗？
UID1087766&好友&帖子&主题&精华0&小红花0 &积分43&在线时间0 小时&注册时间&阅读权限20&最后登录&
UID1087766&帖子&精华0&金币43 &威望0 &注册时间&
这是怕你突然不要这个房了，要是给你谈好了你不要蛮伤和气的
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不交，就让中介去砍价，砍好了签约，交了你就被动了。
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慢热热带鱼 发表于
不交，就让中介去砍价，砍好了签约，交了你就被动了。
不交鬼跟你砍价！ 签协议 砍到价了就定。&&没砍到就退钱。 就这种协议
UID354437&好友&帖子&主题&精华0&小红花5 &积分6&在线时间1 小时&注册时间&阅读权限1&最后登录&
UID354437&帖子&精华0&金币4 &威望0 &注册时间&
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说交钱的才都是中介，交意向金就是花钱把自己捆住了，如果卖方不卖了，钱在中介手上到期才能拿回来，如果买家不想买了中介就不退钱。楼
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不交鬼跟你砍价！ 签协议 砍到价了就定。&&没砍到就退钱。 就这种协议
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UID1093579&帖子&精华0&金币128 &威望0 &注册时间&
大中介好像不是这样,中介也要考虑买方和卖方诚意度,诚意度达到了,意向金先交后交都一样,如卖方又不想卖了,意向金可退,中介的目的是中间磋商以达成成交目的收买方成交价佣金的
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交过诚意金给链家，卖方突然不卖了。中介退了诚意金
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我也是房产中介，我们的客户要是看中房子了，让我们去跟房东沟通价格问题，我们也会让客户下个诚意金，这样做使房东心里也有个安慰，知道客户是诚心买，价格上一般也会多少有点让步，诚意金也不多，就一两千块钱到五千不等，价格我们若是帮忙谈不下来，客户的诚意金我们都会一分不少的退回去，重新给客户匹配合适的房源
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