北部湾港:广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与公司拟进行资产重组而涉及的北海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告_北部湾港(000582)_公告正文
北部湾港:广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与公司拟进行资产重组而涉及的北海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
公告日期：
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有
限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉
及的北海北港码头经营有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
中通桂评报字[2016]第158号
声明、摘要、正文及附件
中通诚资产评估有限公司
二Ο一六年十月十七日
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值
第1册(声明、摘要、正文及附件，共1册)
声明......1
摘要......2
正文......6
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者概况.........................6
二、评估目的..........................................................................8
三、评估对象和评估范围........................................................8
四、价值类型及其定义..........................................................11
五、评估基准日....................................................................12
六、评估依据........................................................................12
七、评估方法........................................................................15
八、评估程序实施过程和情况...............................................22
九、评估假设........................................................................23
十、评估结论........................................................................24
十一、特别事项说明.............................................................25
十二、评估报告使用限制说明...............................................27
十三、评估报告日.................................................................27
附件.....................................................................................28
第2册(北海北港码头经营有限公司评估明细表，共1册)
第3册(北海北港码头经营有限公司评估说明，共1册)
关于评估说明使用范围的声明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、评估对象与评估范围说明
二、资产核实情况总体说明
三、评估技术说明――资产基础法
四、评估结论及分析
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪
守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述
的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事
方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当
事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所
涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特
别事项说明及其对评估结论的影响。
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
一、本次评估对应的经济行为
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份
有限公司进行资产重组，北部湾港股份有限公司拟置出其所持有的北海北港码头
经营有限公司 100%股权及防城港北港码头经营有限公司 100%股权；拟置入广
西北部湾国际港务集团有限公司持有的广西钦州保税港区盛港码头有限公司
100%股权、北海港兴码头经营有限公司100%股权及广西北部湾国际港务集团有
限公司全资子公司防城港务集团有限公司持有的防城港胜港码头有限公司100%
本次评估对应的经济行为是广西壮族自治区人民政府国有资产监督管理委
员会文件桂国资复[2016]90号《关于广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港
务集团有限公司与北部湾港股份有限公司进行资产重组立项的批复》。
二、评估目的
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份
有限公司拟进行资产重组，中通诚资产评估有限公司受托对上述经济行为涉及的
北海北港码头经营有限公司(以下简称“北海北港”)的股东全部权益价值进行评
估，为委托方拟进行的资产重组事宜提供价值参考。
三、评估对象和范围
评估对象为北海北港的股东全部权益价值。
评估范围包括由北海北港在评估基准日申报并经审计的表内各项资产及负
债，该评估范围中表内资产及负债对应的会计报表经瑞华会计师事务所(特殊普
通合伙)审计并出具了标准无保留意见的模拟审计报告。评估资产类型主要包括：
非流动资产(固定资产、无形资产)以及相关债。评估前总资产账面价值为
9,775,822.82元，负债账面价值为764,702.57元，净资产账面价值为9,011,120.25
四、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
五、评估基准日
六、评估方法
本次评估采用资产基础法进行评估。
七、评估结论及其使用有效期
经采用资产基础法评估，于评估基准日日，北海北港总资产
账面价值为977.58万元，负债账面价值为76.47万元，股东全部权益账面价值为
901.11万元。经评估后，总资产评估价值为5,985.02万元，负债评估价值为76.47
万元，股东全部权益评估价值为 5,908.55 万元。总资产评估值比账面值增值
5,007.44万元，增值率为512.23%；股东全部权益评估值比账面值增值5,007.44
万元，增值率为555.70%。评估结果详细情况见下表：
资产评估结果汇总表(资产基础法)
评估基准日：日
被评估单位：北海北港码头经营有限公司
金额单位：人民币万元
D=C/A×100
非流动资产
其中：固定资产
非流动负债
所有者权益
评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2016年4月
30日起，至日止。
八、特别事项说明
(一)本次评估采用的资产和负债账面价值数据来源于瑞华会计师事务所(特
殊普通合伙)出具的北海北港专项模拟审计报告(瑞华审字[8号)，本
评估报告是在审计合法性、公允性和会计处理方法一贯性的基础上进行操作。
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
(二)权属资料不全面的情形
1．北海北港申报评估的资产及负债全部是从北部湾港股份有限公司划转而
来，故土地使用权证记载的权属人北海港股份有限公司(北部湾港股份有限公司
的前称)，评估基准日尚未办理过户变更手续。
2．申报的房屋建筑物类资产中，有17项房产办理了房屋产权证，产权人为
其母公司北部湾港股份有限公司，尚未办理过户手续；其余9项未办理房屋产权
证，具体情况如下表：
在明细表序号
建筑物名称
建筑面积(O)
外沙11幢简易房
海关边检楼
商务仓库储藏室(1-2仓间)
一区沿街简易铺面(65间)
机修厂油库
机修厂值班室
原产权人已对上述资产的权属状况作出承诺，承诺以上资产为北海北港所
有。评估结果是在假设委估资产权属合法的前提下得出，未考虑上述资产将来办
理产权证和过户可能出现的法律障碍对评估价值产生的影响，也未考虑资产办理
产权证和过户需交纳的税费。
(三)评估程序受到限制的情形
1．由于条件所限，资产清查中，对设备主要采用现场勘察手段，未使用精
密仪器对设备进行测试和检验。对于部分由于隐蔽工程而无法实际勘察的固定资
产，具体情况以被评估单位介绍和评估人员经验判断为依据。
2．对未办理产权证的建筑物面积的房屋建筑物以及其他无法提供有关参数
的建筑物，本次评估以被评估单位的申报资料为准，评估人员对部分资料进行了
现场勘察和抽查测量部分房产的面积，但申报资料的准确性会对评估结果产生影
响，这些房屋建筑物建筑面积的准确性最终应以房产管理部门测量的数据为准。
(四)评估基准日存在的法律、经济等未决事项
被评估单位于评估基准日不存在法律、经济等未决事项。
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
1．由于无法获取足够丰富的相关市场交易统计资料，缺乏关于流动性对评
估对象价值影响程度的分析判断依据，本次评估未考虑流动性折价。
2．根据有关税务文件，设备购置在取得增值税票时可进行增值税抵扣，本
次评估中设备类的评估值为不含增值税价值。
3．自日起全面实施的营改增政策，本次评估未考虑营改增政
策对评估结论的影响。
4．评估机构未考虑防城北港申报表以外可能存在的或有资产及或有负债对
评估结果的影响；未考虑纳入评估范围的资产可能存在的抵押、质押以及可能存
在的未定诉讼事项等可能影响评估结果的任何限制；未考虑这些事项对委估资产
产权过户可能产生的影响；也未对资产评估增、减值额作纳税准备。
5．北海北港申报评估的资产及负债全部是从其母公司北部湾港股份有限公
司划转而来，资产的产权尚未过户或完善，本次评估结果是在假设申报评估的资
产权属合法、合理的前提下得出，故提请委托方及报告使用者在本次重组经济行
为实施前完善这些工作，评估机构不承担由此产生的相关责任。
提请评估报告的使用者关注以上事项对评估结论可能产生的影响。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当阅读评估报告正文。
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
评估报告正文
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与
北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及的
北海北港码头经营有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
中通桂评报字［2016］第158号
北部湾港股份有限公司：
中通诚资产评估有限公司接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评
估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对广西北部湾
国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与贵公司拟进行资产重组而涉及
的北海北港码头经营有限公司股东全部权益在日的市场价值进行了
评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者概况
(一)委托方简介
本次评估的委托方为北部湾港股份有限公司，委托方的基本情况如下：
名称：北部湾港股份有限公司
住所：北海市海角路145号
法定代表人：周小溪
注册资本：玖亿伍仟肆佰零肆万伍仟柒佰贰拾圆整
企业类型：股份有限公司(上市)
经营范围：投资兴建港口、码头，装卸管理及服务，交通运输(普通货运)，
机械加工及修理，外轮代理行业的投资及外轮理货，国内商业贸易(国家专项规
定除外)，机电配件、金属材料(政策允许部分)、五金交电化工(危险化学品除外)、
建筑材料、装卸材料、渔需品、批发(无仓储)硫酸、硫磺、正磷酸、高氯酸钾、
石脑油、乙醇溶液、煤焦沥青、含二级易燃溶剂的合成树脂(凭有效危险化学品
经营许可证，有效期至日)、化肥的购销，船舶港口服务(为船舶提
供岸电、淡水供应；国际、国内航行船舶物料、生活品供应，凭《港口经营许可
证》经营，有效期至日)。(依法须经批准的项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动。)
(二)被评估单位简介
被评估单位为北海北港码头经营有限公司(简称“北海北港”)。
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
评估报告正文
1．基本情况
企业名称：北海北港码头经营有限公司
注册地址：北海市海角路145(北海港大厦)501-504室
注册资本： 1041万元
法定代表人： 苏远辉
企业类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)
执照注册号：76214N
经营范围：船舶港口服务，对码头项目的投资(以上项目不含生产经营)，水
电安装，工业和民用工程施工技术开发，自有房屋、商铺租赁。(依法须经批准
的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。)
2．历史沿革及股权状况
日，北海北港设立，并完成工商登记，注册资本1,041万元
人民币，法定代表人为苏远辉。截至评估基准日日，北部湾港股
份有限公司持有北海北港码头经营有限公司100%股权。
3．公司组织结构体系
北海北港设执行董事、财务部、企划人劳部、综合办公室、安全技术部。
4．企业主要资产及经营状况
北海北港实物资产主要有一区码头、一区小轮码头和海角作业区宗地及外沙
宗地。目前码头主要从事客票的代理销售、出租给北海北涠物流有限公司船舶货
物装卸及出租给北海恒运物流有限公司作为货物堆场等业务。外沙土地一直没有
开发利用，目前主要是出租给两家冰厂、船厂和提供给个体户作为海产品晾晒的
由于码头是早期建设的老码头，设计标准只能停靠1500吨以下的船舶，设
施简陋落后，船舶停靠作业困难，受铁山港货源分流的影响。其他相关的货运作
业已停用，收入以及效益逐年下降，进而收不抵支，造成经营亏损。
5．北海北港最近一年一期的模拟财务数据已经瑞华会计师事务所(特殊普通
合伙)审计，并出具了标准无保留意见的模拟审计报告，主要数据摘录见下表：
单位：人民币万元
固定资产总额
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
评估报告正文
(三)其他评估报告使用者概况
除委托方、被评估单位、行政主管审核机关以及法律法规规定的报告使用者
以外，评估业务约定书中未约定其他报告使用者。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人
不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
(四)委托方与被评估单位的关系
被评估单位北海北港是委托方的全资子公司。
二、评估目的
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份
有限公司拟进行资产重组，中通诚资产评估有限公司受托对上述经济行为涉及的
北海北港码头经营有限公司股东全部权益价值进行评估，为委托方拟进行的资产
重组事宜提供价值参考。
本次评估对应的经济行为是广西壮族自治区人民政府国有资产监督管理委
员会文件桂国资复[2016]90号《关于广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港
务集团有限公司与北部湾港股份有限公司进行资产重组立项的批复》。
三、评估对象和评估范围
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
评估对象为北海北港的股东全部权益价值。
评估范围包括由北海北港申报的评估基准日表内各项资产及负债，该评估范
围中表内资产及负债对应的会计报表经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计，
并于日出具了瑞华审字[8号标准无保留意见的模拟
审计报告，具体情况见下表：
金额单位：人民币元
一、流动资产合计
二、非流动资产合计
3,118,085.13
9,873,222.64
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
评估报告正文
金额单位：人民币元
6,657,737.69
三、资产总计
9,775,822.82
四、流动负债合计
764,702.57
其他应付款
764,702.57
五、非流动负债合计
六、负债总计
764,702.57
七、净资产(所有者权益)
9,011,120.25
评估资产类型主要包括：非流动资产(固定资产、无形资产)以及相关负债。
评估前总资产账面价值为 9,775,822.82元，负债账面价值为764,702.57元，净资
产账面价值为9,011,120.25元。
北海北港申报评估的无形资产为土地使用权，此外，不存在专有技术、专利
技术、商标等知识产权类型无形资产的情况，也不存在申报表外资产、负债的情
纳入评估范围的资产和负债与经济行为对应的评估范围一致，详细资产评估
范围以北海北港提供的评估基准日经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计后
的资产负债表和评估申报明细表为准。
(一)委托评估资产的权属状况
评估范围内的资产及负债，北海北港提供了土地使用权证、部分房屋所有权
证、重要合同、及其他相关替代资料等权属证明文件，由于北海北港申报评估的
资产及负债是从北海港股份有限公司(北部湾港股份有限公司的前称)无偿划转
取得，相关资产的权属证明目前尚未完成变更手续，其产权证书登记的产权人仍
为北海港股份有限公司。主要资产的权属情况如下：
1．申报的房屋建筑物类资产中，有17项房产办理了房屋产权证，产权人为
北海港股份有限公司(北部湾港股份有限公司的前称)，尚未办理过户手续；其余
9项未办理房屋产权证，具体情况如下表：
在明细表序号
建筑物名称
建筑面积(O)
外沙11幢简易房
海关边检楼
商务仓库储藏室(1-2仓间)
一区沿街简易铺面(65间)
机修厂油库
机修厂值班室
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
评估报告正文
在明细表序号
建筑物名称
建筑面积(O)
2．申报评估的2宗土地已办有《国有土地使用证》，由于北海北港的资产是
由北部湾港股份有限公司无偿划转至北海北港，故土地使用证上记载的土地使用
者为北海港股份有限公司(北部湾港股份有限公司的前称)，尚未办理过户手续。
3．于评估基准日，委估资产未涉及抵押担保事项。
(二)实物资产的分布情况及特点
委托评估的实物性资产主要是房屋建筑物类资产及设备类资产。于评估基准
日，其具体特点如下：
1．房屋建筑物类资产
本次评估范围的房屋建筑物类资产分别位于海角路226号海角作业区和外沙
西路外沙晒场内。房屋建筑物主要有26项，构筑物有5项，无抵押他项权利情况。
房屋建筑物第19项一区沿街简易铺面(65间)有少部分铺面租赁给其他单位或个
人经营使用。其中：
位于海角作业区宗地上的房屋建筑物主要有民工房1、码头商务仓库六仓(活
动中心)、码头商务仓库一至四仓、码头商务仓库五仓(客运站)、一区沿街简易铺
面(65间)、一区办公楼(临时宿舍)、拖轮公司引航机修办公楼、机修厂荣华汽修
车间、一区航标楼及厕所等。部分房屋建筑物办理了《房屋所有权证》；构筑物
主要有一区小轮码头、一区码头及机修厂大门改造。
位于外沙宗地上的房屋建筑物主要有外沙11幢简易房、外沙候工室、配电房、
外沙绞车房、两层休息室及一层仓库及外沙加工房，部分房屋建筑物办理了《房
屋所有权证》；构筑物主要有外沙堆场(盐砣)。
在这些房屋建筑物中，多数为砖混和砖木结构，少数为钢混(排架)结构；上
述房屋建筑物类固定资产建成时间大多数都在上世纪60年代至80年代，建成时间
较早，维护保养情况普遍稍差，基本能正常使用；少数房屋建筑物后期已经改造
2．机器设备类资产
本次评估范围的机器设备类资产包括机器设备和电子设备，共29项，具体情
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
评估报告正文
(1)机器设备8项，主要设备有：安检机、地磅、防爆桶、烟花爆竹探测仪、
液体安全检测仪等。
(2)电子设备21项，主要有电脑、打印机、空调、海关电视监控器等。
北海北港的生产设备主要购置于2003年至2014年，分布于北海北港办公室和
港口，据现场勘察及向有关技术员了解到，机器设备处于在用且使用正常状态。
电子设备主要购置于1995年至2015年，分布于公司各部门办公室，除电子设备第
18项海关电视监控器外其余均正常在用。设备未设定抵押权限。
(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
账面记录的无形资产内容是2宗土地使用权。根据评估人员现场了解，被评
估单位除了该项无形资产以外，未申报有其他无形资产。
申报评估的2宗土地已办有《国有土地使用证》，北海北港的资产是由北部
湾港股份有限公司无偿划转至北海北港，土地使用证上记载的土地使用者为北海
港股份有限公司(北部湾港股份有限公司的前称)，尚未办理过户手续。详细情况
序号 土地权证编号
用地 土地用 开发程度
北国用(2012)字 外沙宗地 北海市外沙 入股 交通用 五通一平
2,847,761.47
第B40568号
北国用(2012)字海角作业区北海市海角 入股 港口码 五通一平
3,809,976.22
第B34751号
6,657,737.69
(四)企业申报的表外资产
(五)引用其他机构出具的报告的结论
四、价值类型及其定义
评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。市场价值以外的价
值类型一般包括(但不限于)投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。根据
本次评估目的、市场条件以及评估对象自身条件，选择市场价值作为本次评估的
价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
评估报告正文
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本次评估基准日是日。
委托方在确定评估基准日时考虑的主要因素包括满足经济行为实施的时间
要求，选取会计期末以便于明确界定评估范围和准确高效清查资产。
六、评估依据
广西壮族自治区人民政府国有资产监督管理委员会文件桂国资复[2016]90
号《关于广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港
股份有限公司进行资产重组立项的批复》。
(二)法律法规依据
1．《中华人民共和国公司法》(日第十届全国人民代表大会常
务委员会第十八次会议修订)；
2．《资产评估机构审批和监督管理办法》(财政部令第22号)；
3．《上市公司证券发行管理办法》(中国证券监督管理委员会令第30号)；
4．《上市公司非公开发行股票实施细则》(证监发行字〔号)；
5．《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国第十届全国代表大会
第五次会议于日通过)；
6．《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(日国务院第197
次常务会议通过)；
7．《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号)；
8．《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令
9．《中华人民共和国土地管理法》(日第十届全国人民代表大
会常务委员会第十一次会议修订)；
10．《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年修订)。
(三)准则依据
1．《评估准则――基本准则》和《资产评估职业道德准则――基本准则》(财
企〔2004〕20号)；
2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔2003〕18
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
评估报告正文
3．《资产评估准则――企业价值》(中评协〔号)；
4．《资产评估准则――评估报告》、《资产评估准则――评估程序》、《资
产评估准则――业务约定书》、《资产评估准则――工作底稿》、《资产评估准
则――机器设备》、《资产评估准则――不动产》和《资产评估价值类型指导意
见》7项资产评估准则(中评协〔号)；
5．《评估机构业务质量控制指南》(中评协〔号)；
6．《资产评估职业道德准则――独立性》(中评协〔号)；
7．《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》(中评协
(四)权属依据
1．北海市工商行政管理局提供的北海北港电脑咨询单；
2．被评估单位提供的国有土地使用证复印件；
3．被评估单位提供的部分建筑物建造合同、预决算资料和发票复印件；
4．被评估单位提供的部分设备购置合同和发票复印件。
(五)取价依据
1．瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的评估基准日审计报告(瑞华审字
2．国土资发[号《全国工业用地出让最低价标准》；
3．国土资源部《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策通知》(国土资
发[2009]56号；
4．中国土地市场网、中国城市动态地价监测网、北海市国土资源网；
5．造价通北海市建筑材料价格信息；
6．《北海工程造价信息》2016年第2期；
7．《关于调整建设工程定额人工工资单价的通知》桂建标[2015]5号；
8．固定资产投资价格指数及工业品出厂价格指数等；
9．《关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》(财税[2011]58
10．国家统计信息网；
11．《资产评估常用数据与参数手册》第二版；
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
评估报告正文
12．《2016年机电产品报价手册》；
13．阿里巴巴网、中关村信息网、易车网；
14．《关于下达全区土地系统行政事业性收费项目和标准的通知》桂价涉字
15．根据财税(号《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》，《财
政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》
(财税〔号)；
16．《财政部 国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》【财税
(2014)57号】，《关于简并增值税征收率有关问题的公告》【国家税务总局公告
[2014]36号】；
17．《广西壮族自治区物价局关于重新规范征地劳务收费有关问题》桂价费
18．《沿海港口建设工程概算预算编制规定》交水发[号；
19．《沿海港口水工建筑工程定额》2004年版；
20．《沿海港口建筑工程概算预算编制规定》2004年版；
21．《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》计价格[号；
22．《国家计委、建设部关于发布的通知》计
价格[2002]10号；
23．《沿海港口建设工程投资估算指标》JTS/T272-1-2014；
24．《财政部国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知》[财综(2007)10
25．《广西壮族自治区物价局关于重新规范征地劳务收费有关问题》桂价费
26．评估基准日中国人民银行公布的存贷款利率；
27．被评估单位提供的结算审核报告、合同等有关原始凭证；
28．被评估单位提供的资产评估申报明细表；
29．被评估单位提供的其他与估价有关文件资料；
30．中通诚资产评估有限公司资料库资料；
31．其他与本次资产评估有关的文件资料等。
(六)其他参考依据
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评估报告正文
1．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》GB/T；
2．《房地产估价规范》(GB/T)。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
根据《资产评估准则――企业价值》(中评协〔号)，注册资产评
估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相
关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰
当选择一种或多种资产评估基本方法。
根据本次评估的具体情况，评估方法选择如下：
由于与被评估单位相关行业、相当规模企业的交易案例不多且信息不公开，
相关参考企业和交易案例的经营和财务信息等资料难于取得等原因，本次评估不
具备采用市场法的适用条件。
由于被评估单位的主要资产为土地使用权、房屋建筑物类资产及设备类资
产，评估这些资产所涉及的经济技术参数的选择都有较充分的数据资料作为基础
和依据，本次评估具备采用资产基础法的适用条件。
由于北海北港是早期建设的老码头，设计标准为只能停靠1500吨以下的船
舶，设施简陋落后，船舶停靠作业困难，另外，受铁山港货源分流的影响，其它
相关的货运作业已停用，收入以及效益逐年下降，进而收不抵支，从成立至今一
直处于亏损状态。被评估企业未来生产经营及收益预测存在重大的不确定性，不
能满足采用收益法进行评估的相关条件，因此本次评估不采用收益法。
综上所述，本次评估仅采用资产基础进行评估。
(二)资产基础法的具体应用
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表
为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评
估方法。在运用资产基础法进行企业价值评估时，各项资产的价值是根据其具体
情况选用适当的具体评估方法得出。
根据资产基础法公式：
股东全部权益评估值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和
由于构成企业各单项资产的属性不同，各单项资产的价值根据其具体情况选
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评估报告正文
用适当的评估方法得出。各单项资产的评估方法叙及如下：
1．房屋建筑物类资产
房屋建筑物类资产评估是对房屋建筑物类资产的价值进行分析、估算并发表
专业意见的行为和过程。评估人员根据评估目的、价值类型、建筑物的特点，现
场调查获取的评估基础资料和市场调查的情况进行了分析，并选择适宜的评估方
经分析，因房屋建筑物类资产的预期收益及资本化率难以单独计量，而且获
利能力难于量化，故不适用收益法评估；因当地类似工业厂房及构筑物的资产交
易市场不活跃，难以获取足够数量的具有相似性、可比性的可比资产销售资料，
故不宜采用市场法评估；而委估房屋建筑物类资产的建造时间、面积、体积、结
构等资料相对比较完整，现时资产与历史资产具有相同性和可比性，形成资产价
值的耗费是必须的，同时，资产处于正常继续使用状态，符合成本法的使用条件，
故可以采用成本法进行评估。
成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的
全部成本，减去被评估资产已发生的贬值，得到的差额作为评估资产的评估值的
一种资产评估方法。本次评估采用成本法的假设前提是房屋建筑物类资产按现行
用途继续使用。
成本法基本计算公式：
评估价值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
由于委估房屋建筑物类资产基本使用正常，能满足生产工艺的需要，不存在
功能性贬值和经济性贬值，成本法的计算公式简化为：
评估价值=重置成本×成新率
(1)重置成本的确定
重置成本= 建安工程造价+前期及其他费用+资金成本+合理利润
重置成本中各组成项目按如下方式确定：
① 建安工程造价是指为建筑工程而直接或间接耗费的各种材料、人工和机
械费用等，通常指土建和安装工程费用。建安工程单位造价由两种方法确定：
A．对于已经取得工程预结算资料的建筑物
采用材料价差调整法重新上机编制估算得出建安工程造价。
B．对于未取得工程结算资料的建筑物
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评估人员参照与委估建筑物类似工程造价指标，通过评估基准日委估建筑物
所在地与所依据工程造价指标的人工、材料、机械及其他费用的市场价格因素比
较，测算得到建安工程价格变动系数，可调整得评估基准日时建安工程单方造价；
结合现场核实及测量的建筑工程内容、建筑物特征(结构、层高、跨度、装修情况、
设施情况等)，对所对应的工程造价指标进行调整，综合确定建筑物的建安工程
②前期及其他费用
前期及其他费用根据根据被投资单位的投资额和国家相关文件规定，以及广
西物价局等有关部门规定计取。
③资金成本采用评估基准日适用的中国人民银行公布的贷款利率计算。本次
评估考虑整个公司建设工程的正常建设期为2年，资金在建设前期投入较多，后
期投入逐渐减少，假设资金在建设期2年内每年分别按60%、40%投入。按评估
基准日一至五年期(含)银行贷款利率4.75%计，假设每年投入的资金为均匀投入。
④合理利润：是指为开发建设房屋建筑物而应获得的平均利润,但自用的房
屋建筑物、构筑物合理利润取为0。
(2)成新率的确定
成新率主要采用年限法和观察法综合确定。
成新率=年限法成新率×40%+观察法成新率×60%
①年限法成新率
年限法是依据建筑物预计尚可使用年限与其总使用年限的比率确定成新率。
其计算公式为：
年限法成新率＝
尚可使用年限
已使用年限＋尚可使用年限
②观察法成新率
观察法是评估人员通过现场勘察，根据观察和查阅建筑物历史资料，了解建
筑物的设计水平、建造情况、施工质量、使用状况、磨损程度、维护保养、改造
情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和
自然损耗对资产的功能、使用效率和安全带来的影响，对实体各主要部位进行打
分，判断被评估建筑物的成新率。
③如果观察法和年限法计算成新率的差距较大，经评估人员分析原因后，凭
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经验判断，取两者中相对合理的一种。
④如果房屋建筑物已超过其经济使用年限，本次评估对类似情况将以观察法
的成新率作为依据。
(3)评估值的确定
评估值=重置成本×成新率
(4)房屋建筑物减值准备的评估
由于房屋建筑物减值准备不具备资产的价值，评估人员在房屋建筑物的评估
中，根据房屋建筑物的实际情况，已考虑了市场价值因素和资产质量状况的影响，
所以房屋建筑物减值准备评估值为零。
2．设备类资产
评估人员根据评估目的、价值类型、机器设备的特点，现场调查获取的评估
基础资料和市场调查的情况进行了分析，并选择适宜的评估方法。
(1)经分析，对于正常在用的设备，因设备类资产的预期收益及资本化率难
以单独计量，而且获利能力难以量化，不适用收益法评估；因当地二手设备资产
交易市场不活跃，难以获取足够数量的具有相似性、可比性的资产销售资料，不
宜采用市场法评估；因委估资产在评估基准日时继续按原用途使用，且委估的设
备类资产名称、规格型号等历史资料相对比较完整，现时资产与历史资产具有相
同性和可比性，形成资产价值的耗费是必须的，同时，资产处于正常继续使用状
态，符合成本法的使用条件，故采用成本法进行评估。成本法的计算公式为：
评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
本次设备类资产的评估采用更新重置成本，与目前市场上流通的设备在技术
性能上差别不大；设备在原地正常使用，不存在经济性贬值。因此，本次评估不
考虑功能性贬值和经济性贬值，仅考虑其实体性贬值。因此，成本法的计算公式
评估值=重置成本－实体性贬值
评估值=重置成本×成新率
①重置成本的确定
北海北港为一般纳税人，依据国家有关税务政策，一般纳税人的机器设备可
以进行增值税抵扣，因此，委估机器设备的重置成本为不含税价值。
重置成本=不含税设备购置价+不含税运杂费+安装调试费＋前期及其他费
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用＋资金成本
对于办公设备和电子设备，运杂费和安装费根据设备售价中是否包含送货、
安装服务内容而决定取舍；不需安装设备不考虑前期及其他费用及资金成本。
由于评估的设备数量较多，评估人员根据设备类资产的特点，将设备按不同
类型进行分类，然后在各个组内进行点面推算相应确定多台设备的重置成本，对
于大型和价高的重点设备进行逐台评估。
A．设备不含税购置价的确定
对于国产的机电产品设备和办公电子设备，主要通过向《评估资讯网》与
《2016 机电产品价格信息查询系统》、《阿里巴巴网》查询和市场调查等渠道
获得设备报价，在此基础上根据设备生产厂家、制造质量、目前市场交易等因素
进行分析确定设备的购置价格。
不含税设备购置价=设备购置价/(1+适用增值税税率)
增值税税率取17%。
B．不含税设备运杂费的确定
不含税设备运杂费=设备购置价×运杂费率/适用税率
北海北港为一般纳税人，根据相关税务文件取适用税率为11%。
设备运杂费主要包括运费、装卸费、保险费用等，评估中按设备的价值、重
量、体积以及距离等的一定比率计算。评估中选用的运杂费率如下表：
设备运杂费率表
费率(按设备购置价计算)
运输距离100～1000公里
1.5%～3.5%
运输距离公里
运输距离公里
2.5%～6.5%
运输距离2800公里以上
评估中根据设备单价、体积重量及所处地区交通条件选定具体费率。单价高、
体积小、重量轻且处于交通方便地区的设备取下限，反之取上限。
设备运杂费=设备购置价×运杂费率
C．设备安装调试费的确定
设备安装调试费=设备购置价×安装调试费率
设备安装调试费通常包含设备的安装费用、调试费用、基础费用(大型基础
除外)、距离1.5米管路及电气控制线路等费用。
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设备安装调试费率按不同的设备参照有关标准选取。
D．前期及其他费用
本次机器设备评估的前期及其他费用包括可行性研究费、勘察设计费、建设
单位管理费、工程招标费、工程管理费、城市建设配套费、教育附加费等。前期
及其他费用根据被评估单位的投资额和有关资料、以及国家相关文件规定计取，
取得前期及其他费用的费率，在测算设备的重置成本时按此费率计入。
F．资金成本
资金成本指该项目正常建设期内发生的贷款利息。贷款利率以评估基准日中
国人民银行公布的贷款利率为准，正常建设期参考项目可行性研究报告的正常工
期进行确定。假设资金的投入为均匀投入。资金成本具体计算公式如下：
资金成本=(设备购置价+运杂费+安装调试费＋前期及其他费用)×适用利率×
合理工期×1/2
②成新率的确定
评估中主要采用观察法和年限法综合确定设备的成新率。
成新率=观察法成新率×X%+年限法成新率×Y%
A．观察法。由评估人员对委估设备的实体各主要部位进行观察鉴定，以判
断确定委估设备的成新率。评估人员在作出判断时主要依据现场勘察委估设备的
工作状态、工作环境，参考设备的日常负荷率、原始制造质量、维修保养等情况，
并广泛听取设备实际操作人员、维护人员和管理人员的意见。
B．年限法。根据委估设备预计尚可使用年限与其经济使用年限的比率确定
成新率，其计算公式为：
年限法成新率
尚可使用年限
已使用年限尚可使用年限
C．对特殊情况，采用以下方法确定成新率：
a．如果观察法和里程法计算成新率的差距较大，经评估人员分析原因后，
凭经验判断，取两者中相对合理的一种；
b．对于更新换代快或者价值量相对较小的设备以及因条件所限无法观察鉴
定的设备，在充分了解设备使用情况的前提下，一般采用年限法确定成新率。
③评估值的计算
评估值 = 重置成本×成新率
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3．无形资产
(1)评估方法的选择
根据《城镇土地估价规程》(以下简称“规程”)，通行的地价评估方法有市场
比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法
等。估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并
结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。
委估宗地分别为交通用地和港口码头用地，土地的收益难以预测故不宜采用
收益法和剩余法，虽然北海市土地定级估价报告成果已进行更新，但相关的基准
地价技术资料未完全公布，难以取得，故不宜采用基准地价系数修正法进行评估；
委估宗地虽为交通用地和港口码头用地，当地无交通用地和港口码头用地成交案
件，但由于交通用地和港口码头用地与工业用地存在较强的相关性及替代性，因
此委估宗地可采用市场比较法，以工业用地作为交易案例进行相关因素调整的评
估思路是可行的。另当地码头填海造地成本及征地成本和有关税费资料可以调查
收集得到，开发费用可通过相关资料测算，故可采用成本逼近法进行评估，因此
本次估价采用市场比较法和成本逼近法进行评估。
(2)原理及公式如下：
①市场比较法
市场比较法是根据替代原则，将委估宗地与属同一供需圈在较近时期内，已
经发生交易的类似土地交易实例进行比较，对委估宗地的交易情况、估价期日、
区域因素、个别因素及使用年期进行条件差异修正，得出比准价格来确定土地价
格的方法，其计算公式为：
V=VB×A×B×C×D×E
式中：V-委估宗地的土地使用权单价
VB-比较实例单价
A-委估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数
B-委估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数
C-委估宗地土地剩余使用年限修正指数/比较实例宗地土地剩余使用
年限修正指数
D-委估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数
E-委估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数
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②成本逼近法
成本逼近法是以取得、开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上
一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益，同时考虑土地的区位因素，
土地使用年限等内容确定调整系数来确定土地价格的方法。
其基本计算公式为：
土地价格=(土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润+土地
增值收益 +个别因素修正)×年期修正系数
③宗地单位地价的确定
经分析，采用两种方法评估结果的简单算术平均作为待估宗地的单位地价。
④委估宗地价值
委估宗地价值=宗地单价×宗地面积
在核实的基础上，以被评估单位在评估基准日实际需要承担的负债金额作为
负债的评估值。对评估目的实现后不再需要被评估单位承担的负债项目，评估为
八、评估程序实施过程和情况
本次资产评估工作于日开始进行评估清查的前期工作，2016
年6月3日完成评估现场清查工作，日出具正式评估报告。评
估程序实施过程和情况如下：
(一)接受委托
经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与
评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力和独立性
和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对具体情况，确定评估价
值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，拟定评估
工作计划，组织评估工作团队。
(二)资产核实
指导被评估单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内的资
产进行核实，对其法律权属状况给予必要的关注，对收集获取的评估资料进行审
阅、核查、验证。
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(三)评定估算
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估方法。
结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取价依据，进
行评定估算。
(四)出具报告
对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估
报告，经内部审核，在与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通
后，出具正式评估报告。
九、评估假设
本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：
(一)基本假设
1．交易假设。交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估
师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，
从而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而
不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个
有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，
彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、
理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
3．在用续用假设。在用续用假设是假定处于使用中的待评估资产在产权变
动发生后或资产业务发生后，将按其现时的使用用途及方式继续使用下去。
(二)具体假设
1．被评估企业经营所遵循的国家及地方现行的有关法律法规及政策、国家
宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重
大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
2．针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
3．假设被评估企业现有的和未来的经营管理者是尽职的，且公司管理层有
能力担当其职务。能保持被评估企业正常经营态势，发展规划及生产经营计划能
如期基本实现。
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4．假设被评估企业完全遵守国家所有相关的法律法规，不会出现影响公司
发展和收益实现的重大违规事项。
5．假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在
重要方面基本一致。
6．假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目
前方向保持一致。
7．假设根据国家规定，目前已执行或已确定将要执行的有关利率、汇率、
税赋基准和税率以及政策性收费规定等不发生重大变化。
8．无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
(三)评估对象和范围方面的假设
1．假设评估对象的产权合法，委估资产的权属为被评估单位所有，资产为
完全产权。没有考虑相关负债、资产现在或将来可能承担的抵押、担保事宜以及
特殊交易方式可能追加付出的价格对评估价值的影响。
2．对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项(包括权属、或负担
性限制)，本公司按评估准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示
外，假定评估范围的资产权属良好、可以在市场上进行交易；同时不涉及任何留
置权、地域权，没有受侵犯或无其他负担性限制。
(四)有关资料真实性的假设
委托方提供的资料具有真实、合法、完整性。
根据资产评估的要求，认定假设条件在评估基准日时成立，当评估假设条件
发生重大变化时，会对评估结论产生重大的影响，评估报告将随之失效，注册资
产评估师和评估机构不承担因假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
本评估结论根据以上评估工作得出，评估结果如下：
于评估基准日日，北海北港总资产账面价值为977.58万元，
负债账面价值为76.47万元，股东全部权益账面价值为901.11万元。经评估后，
总资产评估价值为5,985.02万元，负债评估价值为76.47万元，股东全部权益评
估价值为5,908.55万元。总资产评估值比账面值增值5,007.44万元，增值率为
512.23%；股东全部权益评估值比账面值增值5,007.44万元，增值率为555.70%。
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评估报告正文
评估结果详细情况见下表：
资产评估结果汇总表(资产基础法)
评估基准日：日
被评估单位：北海北港码头经营有限公司
金额单位：人民币万元
D=C/A×100
非流动资产
其中：固定资产
非流动负债
所有者权益
十一、特别事项说明
(一)本次评估采用的资产和负债账面价值数据来源于瑞华会计师事务所(特
殊普通合伙)出具的北海北港专项模拟审计报告(瑞华审字[8号)，本
评估报告是在审计合法性、公允性和会计处理方法一贯性的基础上进行操作。
(二)权属资料不全面的情形
1．北海北港申报评估的资产及负债全部是从北部湾港股份有限公司划转而
来，故土地使用权证记载的权属人北海港股份有限公司(北部湾港股份有限公司
的前称)，评估基准日尚未办理过户变更手续。
2．申报的房屋建筑物类资产中，有17项房产办理了房屋产权证，产权人为
其母公司北部湾港股份有限公司，尚未办理过户手续；其余9项未办理房屋产权
证，具体情况如下表：
在明细表序号
建筑物名称
建筑面积(O)
外沙11幢简易房
海关边检楼
商务仓库储藏室(1-2仓间)
一区沿街简易铺面(65间)
机修厂油库
机修厂值班室
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原产权人已对上述资产的权属状况作出承诺，承诺以上资产为北海北港所
有。评估结果是在假设委估资产权属合法的前提下得出，未考虑上述资产将来办
理产权证和过户可能出现的法律障碍对评估价值产生的影响，也未考虑资产办理
产权证和过户需交纳的税费。
(三)评估程序受到限制的情形
1．由于条件所限，资产清查中，对设备主要采用现场勘察手段，未使用精
密仪器对设备进行测试和检验。对于部分由于隐蔽工程而无法实际勘察的固定资
产，具体情况以被评估单位介绍和评估人员经验判断为依据。
2．对未办理产权证的建筑物面积的房屋建筑物以及其他无法提供有关参数
的建筑物，本次评估以被评估单位的申报资料为准，评估人员对部分资料进行了
现场勘察和抽查测量部分房产的面积，但申报资料的准确性会对评估结果产生影
响，这些房屋建筑物建筑面积的准确性最终应以房产管理部门测量的数据为准。
(四)评估基准日存在的法律、经济等未决事项
被评估单位于评估基准日不存在法律、经济等未决事项。
1．由于无法获取足够丰富的相关市场交易统计资料，缺乏关于流动性对评
估对象价值影响程度的分析判断依据，本次评估未考虑流动性折价。
2．根据有关税务文件，设备购置在取得增值税票时可进行增值税抵扣，本
次评估中设备类的评估值为不含增值税价值。
3．自日起全面实施的营改增政策，本次评估未考虑营改增政
策对评估结论的影响。
4．评估机构未考虑防城北港申报表以外可能存在的或有资产及或有负债对
评估结果的影响；未考虑纳入评估范围的资产可能存在的抵押、质押以及可能存
在的未定诉讼事项等可能影响评估结果的任何限制；未考虑这些事项对委估资产
产权过户可能产生的影响；也未对资产评估增、减值额作纳税准备。
5．北海北港申报评估的资产及负债全部是从其母公司北部湾港股份有限公
司划转而来，资产的产权尚未过户或完善，本次评估结果是在假设申报评估的资
产权属合法、合理的前提下得出，故提请委托方及报告使用者在本次重组经济行
为实施前完善这些工作，评估机构不承担由此产生的相关责任。
提请评估报告的使用者关注以上事项对评估结论可能产生的影响。
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
评估报告正文
十二、评估报告使用限制说明
(一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
(二)评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
(三)评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评
估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
(四)评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2016年4
月30日起，至日止。
十三、评估报告日
本评估报告书提出日期为：日。
中国注册资产评估师：
评估机构法定代表人：
中国注册资产评估师：
中通诚资产评估有限公司
二O一六年十月十七日
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
一、相关经济行为文件；
二、被评估单位基准日审计报告(瑞华审字[8号)；
三、委托方及被评估单位法人营业执照复印件；
四、被评估单位提供的国有土地使用证、房屋所有权证复印件；
五、委托方及被评估单位承诺函；
六、签字注册资产评估师的承诺函；
七、评估机构资格证书、评估机构法人营业执照副本复印件；
八、签字注册资产评估师资格证书复印件；
九、评估业务约定书；
十、授权书。
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有
限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉
及的北海北港码头经营有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
中通桂评报字[号
评估明细表
中通诚资产评估有限公司
二Ο一六年十月十七日
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及北海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及北海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及北海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及北海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及北海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及北海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及北海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及北海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及北海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及北海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉及北海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
广西北部湾国际港务集团有限公司、防城港务集团有
限公司与北部湾港股份有限公司拟进行资产重组而涉
及的北海北港码头经营有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
中通桂评报字[号
中通诚资产评估有限公司
二Ο一六年十月十七日
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
关于评估说明使用范围的声明…………………………………………1
企业关于进行资产评估有关事项的说明………………………………2
评估说明…………………………………………………………………3
一、评估对象与评估范围说明……………………………………3
二、资产核实情况总体说明………………………………………6
三、评估方法的选择………………………………………………7
四、评估技术说明――资产基础法………………………………8
五、评估结论及分析………………………………………………49
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
关于评估说明使用范围的声明
本评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构和部门
使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其它任何单位和
个人，不得见诸公开媒体。
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分是由被评估单位与委托方共同出具并提供，原文附后。
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
一、评估对象与评估范围说明
(一)评估对象与评估范围内容
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
评估对象为北海北港码头经营有限公司(以下简称“北海北港”)的股东全部权
评估范围包括由北海北港申报的评估基准日表内各项资产及负债，该评估范
围中表内资产及负债对应的会计报表经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计，
并于日出具了瑞华审字[8号标准无保留意见的模
拟审计报告，具体情况见下表。
金额单位：人民币元
一、流动资产合计
二、非流动资产合计
9,775,822.82
3,118,085.13
9,873,222.64
6,657,737.69
三、资产总计
9,775,822.82
四、流动负债合计
764,702.57
其他应付款
764,702.57
五、非流动负债合计
六、负债总计
764,702.57
七、净资产(所有者权益)
9,011,120.25
评估资产类型主要包括：非流动资产(固定资产、无形资产)以及相关负债。
评估前总资产账面价值为 9,775,822.82元，负债账面价值为764,702.57元，净资
产账面价值为9,011,120.25元。
北海北港申报评估的无形资产为土地使用权，此外，不存在专有技术、专利
技术、商标等知识产权类型无形资产的情况，也不存在申报表外资产、负债的情
纳入评估范围的资产和负债与经济行为对应的评估范围一致，详细资产评估
范围以北海北港提供的评估基准日经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计后
的资产负债表和评估申报明细表为准。
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(二)委托评估资产的权属状况
评估范围内的资产及负债均为北海北港所有，北海北港提供了土地使用权
证、部分房屋所有权证、重要合同及其他相关替代资料等权属证明文件，由于北
海北港申报评估的资产及负债是从北海港股份有限公司(北部湾港股份有限公司
的前称)无偿划转取得，相关资产的权属证明目前尚未完成变更手续，其产权证
书登记的产权人仍为北海港股份有限公司。主要资产的权属情况如下：
1．申报的房屋建筑物类资产中，有17项房产办理了房屋产权证，产权
人为其母公司北部湾港股份有限公司，尚未办理过户手续；其余9项未办理房屋
产权证，具体情况如下表：
在明细表序号
建筑物名称
建筑面积(O)
外沙11幢简易房
海关边检楼
商务仓库储藏室(1-2仓间)
一区沿街简易铺面(65间)
机修厂油库
机修厂值班室
2．申报评估的2宗土地已办有《国有土地使用证》，由于北海北港的资产
是由北部湾港股份有限公司无偿划转至北海北港，故土地使用证上记载的土地使
用者为北海港股份有限公司(北部湾港股份有限公司的前称)，尚未办理过户手
3．于评估基准日，委估资产未涉及抵押担保事项。
(三)实物资产的分布情况及特点
委托评估的实物性资产主要是房屋建筑物类资产及设备类资产。于评估基准
日，其具体特点如下：
1．房屋建筑物类资产
本次评估范围的房屋建筑物类资产分别位于海角路 226 号海角作业区和外
沙西路外沙晒场内。房屋建筑物主要有26项，构筑物有5项，无抵押他项权利
情况。房屋建筑物第19项一区沿街简易铺面(65间)有少部分铺面租赁给其他单
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位或个人经营使用。其中：
位于海角作业区宗地上的房屋建筑物主要有民工房1、码头商务仓库六仓(活
动中心)、码头商务仓库一至四仓、码头商务仓库五仓(客运站)、一区沿街简易铺
面(65间)、一区办公楼(临时宿舍)、拖轮公司引航机修办公楼、机修厂荣华汽修
车间、一区航标楼及厕所等。部分房屋建筑物办理了《房屋所有权证》；构筑物
主要有一区小轮码头、一区码头及机修厂大门改造。
位于外沙宗地上的房屋建筑物主要有外沙11幢简易房、外沙候工室、配电
房、外沙绞车房、两层休息室及一层仓库及外沙加工房，部分房屋建筑物办理了
《房屋所有权证》；构筑物主要有外沙堆场(盐砣)。
在这些房屋建筑物中，多数为砖混和砖木结构，少数为钢混(排架)结构；上
述房屋建筑物类固定资产建成时间大多数都在上世纪60年代至80年代，建成时
间较早，维护保养情况普遍稍差，基本能正常使用；少数房屋建筑物后期已经改
2．机器设备类资产
本次评估范围的机器设备类资产包括机器设备和电子设备，具体情况如下：
(1)机器设备8项，主要设备有：安检机、地磅、防爆桶、烟花爆竹探测仪、
液体安全检测仪等。
(2)电子设备21项，主要有电脑、打印机、空调、海关电视监控器等。
北海北港的生产设备主要购置于2003年至2014年，分布于北海北港办公室
和港口，据现场勘察及向有关技术员了解到，机器设备处于在用且使用正常状态。
电子设备主要购置于1995年至2015年，分布于公司各部门办公室，除海关电视
监控器已坏外其余均正常在用。设备未设定抵押权限。
(四)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
账面记录的无形资产内容是2宗土地使用权。根据评估人员现场了解，被评
估单位除了该项无形资产以外，未申报有其他无形资产。
申报评估的2宗土地已办有《国有土地使用证》，北海北港的资产是由北部
湾港股份有限公司无偿划转至北海北港，土地使用证上记载的土地使用者为北海
港股份有限公司(北部湾港股份有限公司的前称)，尚未办理过户手续。详细情况
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土地权证编号
用地 土地用 开发 面积(m2)
北国用(2012)字第 外沙宗地 北海市外沙 入股 交通用 五通
2,847,761.47
北国用(2012)字第 海角作业 北海市海角 入股 港口码 五通
3,809,976.22
区宗地路226号
头用地 一平
6,657,737.69
(五)企业申报的表外资产
本次评估不存在申报表外资产的情况。
(六)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或
二、资产核实情况总体说明
(一)资产核实人员组织、实施时间和过程
根据资产评估有关准则及规范要求，依据被评估单位提供的评估基准日会计
报表和资产评估申报表，在日至日期间，分三个专业小
组(财务组、设备组和房地产组)，对评估范围内的资产及相关负债进行了核实。
核实过程具体如下：
辅导被评估单位清查资产及负债、填报资产及负债明细，收集整理被评估单
位提供的各项评估资料。
依据被评估单位提供的评估基准日会计报表和资产评估申报表，在被评估单
位有关人员的配合下，分不同类型，采用询问、核对、勘察、检查等方法，核实
账表、账实是否相符，核实资产的现状、品质和使用状况。根据核实结果，提请
被评估单位补充、修改和完善资产评估申报表。
对被评估单位提供的评估资料进行核实，对有关资产法律权属资料和资料来
源进行必要的查验，对有关资产的法律权属进行必要的关注。
对可能影响资产评估的重大事项进行调查了解，对被评估单位历史年度收
入、成本、费用的合理性、真实性进行了审核及验证，并结合本次经济行为的专
业审计情况，对有关会计科目进行了调整。
根据以上工作，与相关当事方沟通，形成资产核实结论。
(二)影响资产核实的事项及处理方法
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1．由于条件所限，资产清查中，对设备主要采用现场勘察手段，未使用精
密仪器对设备进行测试和检验。对于部分由于隐蔽工程而无法实际勘察的固定资
产，具体情况以被评估单位介绍和评估人员经验判断为依据。
2．对于没有取得权属证书的房屋建筑物，建筑面积是被评估单位自行测量
的结果，我们对其进行了复核，采取的方法是询问以及一般性测量，可能与专业
测绘机构测量的实际建筑面积存在差异，建筑面积主要以申报数为准。
(三)核实结论
1．资产核实结论
通过清查核实，电子设备海关电视监控器已坏，房屋建筑物类资产维护保养
较差，有个别房屋建筑物后期改扩建，其《房屋所有权证》记载的建筑面积与实
物现状不符，本次按实物现状进行评估，情况如下表。
建筑物名称
码头商务仓
(2014)字第
库五仓(客运
一区办公楼
(2014)字第
(临时宿舍)
商务仓库2层
（2014）字第
候工室（5-6
钢架棚（5-6
（2014）字第
2．权属资料不完善的资产
(1)房屋建筑物部分已办理《房屋所有权证》，但证载的产权人为其母公司
北部湾港股份有限公司，尚未办理过户手续，尚有11项房产未办理房屋产权证。
(2)申报评估的2宗土地已办有《国有土地使用证》，由于北海北港的资产是
由北部湾港股份有限公司无偿划转至北海北港，故土地使用证上记载的土地使用
者为北海港股份有限公司(北部湾港股份有限公司的前称)，尚未办理过户手续。
三、评估方法的选择
根据《资产评估准则――企业价值》(中评协〔号)，注册资产评
估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相
关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰
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当选择一种或多种资产评估基本方法。
根据本次评估的具体情况，评估方法选择如下：
由于与被评估单位相关行业、相当规模企业的交易案例不多且信息不公开，
相关参考企业和交易案例的经营和财务信息等资料难于取得等原因，本次评估不
具备采用市场法的适用条件。
由于被评估单位的主要资产为土地使用权、房屋建筑物类资产及设备类资
产，评估这些资产所涉及的经济技术参数的选择都有较充分的数据资料作为基础
和依据，本次评估具备采用资产基础法的适用条件。
由于北海北港是早期建设的老码头，设计标准为只能停靠1500吨以下的船
舶，设施简陋落后，船舶停靠作业困难，另外，受铁山港货源分流的影响，其它
相关的货运作业已停用，收入以及效益逐年下降，进而收不抵支，从成立至今一
直处于亏损状态。被评估企业未来生产经营及收益预测存在重大的不确定性，不
能满足采用收益法进行评估的相关条件，因此本次评估不采用收益法。
综上所述，本次评估仅采用资产基础法进行评估。
四、评估技术说明―资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表
为基础，合理评估企业表内各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
在运用资产基础法进行企业价值评估时，各项资产的价值是根据其具体情况选用
适当的具体评估方法得出。具体评估方法叙及如下：
(一) 房屋建筑物类资产
1．评估范围
本项评估范围为北海北港公司申报评估的房屋建筑物类资产。委托评估的房
屋建筑物类资产在评估基准日的账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
房屋建筑物
9,433,186.68
1,597,548.82
构筑物及其他辅助设施
16,569,974.55
1,395,398.80
26,003,161.23
2,992,947.62
减：固定资产减值准备
26,003,161.23
2,933,592.84
2．资产概况
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本次评估范围的房屋建筑物类资产分别位于海角路226号海角作业区和外沙
西路外沙晒场内。房屋建筑物主要有26项，构筑物有5项，无抵押他项权利情况。
其中，有17项房产办理了房屋产权证，产权人为其母公司北部湾港股份有限公司，
尚未办理过户手续，其余9项未办理房屋产权证。房屋建筑物第19项一区沿街简
易铺面(65间)有少部分铺面租赁给其他单位或个人经营使用。其中：
位于海角作业区宗地上的房屋建筑物主要有民工房1、码头商务仓库六仓(活
动中心)、码头商务仓库一至四仓、码头商务仓库五仓(客运站)、一区沿街简易铺
面(65间)、一区办公楼(临时宿舍)、拖轮公司引航机修办公楼、机修厂荣华汽修
车间、一区航标楼及厕所等。部分房屋建筑物办理了《房屋所有权证》；构筑物
主要有一区小轮码头、一区码头及机修厂大门改造。
位于外沙宗地上的房屋建筑物主要有外沙11幢简易房、外沙候工室、配电房、
外沙绞车房、两层休息室及一层仓库及外沙加工房，部分房屋建筑物办理了《房
屋所有权证》；构筑物主要有外沙堆场(盐砣)。
在这些房屋建筑物中，多数为砖混和砖木结构，少数为钢混(排架)结构；上
述房屋建筑物类固定资产建成时间大多数都在上世纪60年代至80年代，建成时间
较早，维护保养情况普遍稍差，基本能正常使用；少数房屋建筑物后期已经改造
装修。主要房屋建筑物类资产概况如下：
(1) 码头商务仓库五仓(客运站)
该房屋始建成于1978年12月，《房屋所有权证》证号为北房权证(2011)字第
016692号，记载建筑面积为909平方米。钢混结构，一层(局部二层)，长45米，
宽20.2米，柱距5米，檐高约7米；1995年5月对原仓库进行改造作客运站使用，
在房屋内沿三面墙加建宽4米(层高3米，二层挑廊宽1.3米)的办公辅助用房建筑面
积约为353O，该《房屋所有权证》记载的建筑面积与实物现状不符，本次按实
物现状建筑面积合计1262平方米进行评估。屋顶采用预制钢筋混凝土薄腹梁，上
铺预制钢筋混凝土屋盖板，卷材防水；客运站正面部分外墙为玻璃幕墙，部分外
墙为铝塑板装饰，其他外墙立面批灰刷涂料或贴条砖；天棚吊顶，天棚及内墙面
内墙刮腻子喷涂料，客运站大厅为花岗岩地面，其他地面铺抛光砖和防滑砖(卫
生间)；铝合金窗，木包门，玻璃地弹门及拉闸防盗门；格栅灯照明，中央空调，
水电设施配套。目前正常使用中，维护保养情况稍好。
(2) 一区办公楼(临时宿舍)
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该房屋始建成于1972年12月，《房屋所有权证》证号为北房权证(2011)字第
016833号，记载建筑面积为1189.05平方米。砖混结构，共三层，层高约3.2米；
2009年12月加建约266.16平方米的厨房及卫生间，该楼房改作临时宿舍使用。该
《房屋所有权证》记载的建筑面积与实物现状不符，本次按实物现状建筑面积合
计1455.21平方米进行评估。外墙为干粘石(部分刷涂料)，内墙面批灰刷大白浆；
地面铺地砖；铝合金窗(部分木窗)，木门；普通照明设施，房内有厨房卫生间配
套；水电设施齐全。维护保养情况稍差，目前正常使用中。
(3) 码头商务仓库六仓(活动中心)
该房屋始建成于1968年12月，《房屋所有权证》证号为北房权证(2011)字第
016688号，记载建筑面积为1052.48平方米。混合结构，一层，长50.6米，宽20.8
米，柱距5米，檐高约7米。钢筋混凝土中柱及砖柱承重，柱距5米，屋顶为钢筋
混凝土梁，上铺预制钢筋混凝土屋盖板，卷材防水；外墙面批灰刷大白浆。2011
年7月重新装修改造为活动中心，内墙刮腻子喷涂料，天棚喷涂料；喷塑地面及
铺复合木地板地面；普通木窗、铝合金窗，玻璃地弹门及拉闸防盗门；工业罩灯
照明。目前正常使用中，维护保养情况一般。
码头商务仓库一仓(檐高约5.5米)、二仓(檐高约5.5米)、三仓及四仓与码头商
务仓库六仓结构布局基本相同，但没有重新装修，维护保养情况较差，目前基本
能正常使用。
(4) 机修厂荣华汽修车间
该车间建成于1973年2月，《房屋所有权证》证号为北房权证(2011)字第
016728号。排架结构(带牛腿)，一层(局部二层)，一层部分长52.9米，宽12.4米，
柱距5米，檐高约7米；二层长8.75米，宽4米，层高3.5米，建筑面积共725.96平
方米。屋顶采用预制钢筋混凝土薄腹梁，上铺预制钢筋混凝土屋盖板，卷材防水；
内外墙面批灰刷大白浆；水泥砂浆地面；普通木窗、铝合金窗，铁门及木门；普
通照明设施，水电设施到位，配5吨吊车梁；目前正常使用中，维护保养情况稍
(5) 拖轮公司引航机修办公楼
该房屋始建成于1987年12月，《房屋所有权证》证号为北房权证(2011)字第
016828号，记载建筑面积为349.92平方米。砖混结构，外廊式，长16.2米，宽7.2
米，共三层，层高约3.2米。外墙正面为石米饰面，两侧及背面刷简易黄色涂料，
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内墙及天棚面刮腻子；水泥砂浆地面；木门，铝合金窗带防盗网；屋面集中排水；
水电设施齐全。维护保养情况稍差，目前正常使用中。
(6) 外沙11幢简易房
均建成于1999年12月，未办理《房屋所有权证》。砖木结构，一层，檐高约
3.5米，宽约10米，11幢房建筑面积合计约3614平方米。砖砌墙体承重，屋顶采
用木屋架上铺机制红瓦；外墙面刷简易黄色涂料(多处外墙抹灰层已风化剥落)，
内墙面抹灰刷大白浆；水泥砂浆地面；普通木窗、木门；普通照明设施。维护保
养情况较差，目前基本能正常使用。
(7) 一区沿街简易铺面(65间)
该房屋建成于1994年12月，未办理《房屋所有权证》。砖混结构，一层，檐
高约3.5米，铺面开间约4米，进深2.4～2.9米不等；建筑面积合计约487.2平方米。
为利用海角作业区宗地临海角路的便利条件，拆除围墙修建。外墙正面及两侧贴
白色条形瓷砖饰面，背面刷简易黄色涂料，内墙及天棚面刮腻子；水泥砂浆地面；
卷帘门；水电设施齐全。维护保养情况一般，目前部分铺面出租使用中。
(8) 民工房1
建成于2010年9月，未办理《房屋所有权证》。砖木结构，一层，檐高约3.5
米，长12.3米，宽约8米，建筑面积98.4平方米。砖砌墙体承重，屋顶采用木屋架
上铺机制红瓦；外墙面抹灰，内墙面抹灰刷大白浆；水泥砂浆地面；普通木窗、
木门；普通照明设施。维护保养情况一般，目前作为民工生活居住使用，正常使
(9) 一区小轮码头
该码头建成于1972年12月，由码头和堆场组成。码头采用方块重力式(小沉
箱)结构，竖向呈直立式，平面呈矩形，码头海岸线长约为108米，码头宽约为30
米；码头后部为堆场，铺砌砼六角块，面积约3150平方米。码头面设计高程约8.5
米(当地理论基准面)，码头前沿水深约-4.5米，可横向停靠船泊位，可停靠3000
吨级以下船泊，目前作客轮码头使用。多年来根据使用情况进行过多次维修，目
前正常使用中，维护保养情况稍差。
(10) 一区码头
该码头建成于1977年12月，由海角作业区码头和交通码头组成。码头均采用
方块重力式(小沉箱)结构，竖向呈直立式，平面呈矩形。海角作业区码头由码头
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和堆场构成，码头海岸线长约为318.84米，码头宽约为30米；码头后部为堆场，
混凝土结构，面积约11160平方米。码头面设计高程约8.5米(当地理论基准面)，
码头前沿水深约-4.5米，可横向停靠船泊位，可停靠5000吨级以下船泊，目前作
杂货码头使用。交通码头海岸线长约为42.58米，码头宽约为30米，码头前沿水
深约-3米，可横向停靠船泊位，可停靠500吨级以下船泊，目前作杂货码头使用。
一区码头多年来根据使用情况进行过多次维修，目前正常使用中，维护保养情况
3．房屋建筑物类固定资产的折旧政策
房屋建筑物类固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计
量。房屋建筑物类固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在
使用寿命内计提折旧。各类固定资产的年折旧率如下：
使用年限(年)
房屋及建筑物
预计净残值是指假定房屋建筑物类固定资产预计使用寿命已满并处于使用
寿命终了时的预期状态，北海北港目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费
用后的金额。
4．资产核实的方法和结果
(1)资产核实的方法
本次评估采用逐项核实的方法进行，具体做法是：
①根据被评估单位填报的资产评估明细表内容进行账账核对；
②核对各项资产的名称、结构类型、建成年月、建筑面积、层高等基本参数，
重点关注有疑问的事项；
③查阅有关技术资料(如竣工决算资料、工程结算书等)，了解设计水平、施
工水平和工程质量等情况；
④核查房屋权属证或替代性文件，抽查相关付款凭证和施工合同，了解资产
是否存在抵押、担保、融资租赁、出租等情况；
⑤根据核实后的资产评估明细表进行现场勘察，并逐项核实，对建筑面积等
基本参数、工程质量、装修标准、维修保养、成新率等情况进行核对和记录，评
定完好分值；
⑥询问和观察是否存在闲置、危房和毁损报废房屋建筑物的情况。
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(2)资产核实结果
由于北海北港申报评估的资产及负债是从其母公司北部湾港股份有限公司
无偿划转取得，相关资产的权属证明目前尚未完成变更手续，目前实际由北部湾
港股份有限公司控制和使用。
经清查核实，申报评估的房屋建筑物类资产申报数与实际基本相符，资产状
况维护保养较差。房屋建筑物部分已办理《房屋所有权证》，另有4项房屋建筑
物后期改扩建，其《房屋所有权证》记载的建筑面积与实物现状不符，本次按实
物现状进行评估。具体情况如下表：
建筑物名称
证上面积实际面积
北房权证(2014)字第043468 码头商务仓库五仓(客 909.00
1,262.00 1995年5月加建
北房权证(2014)字第043499 一区办公楼(临时宿
55.21 2009年12月加建
北房权证（2014）字第043476
加建43.62O
（5-6仓间）
北房权证（2014）字第043480钢架棚（5-6仓间）
加建81.11O
5．评估方法
房屋建筑物类资产评估是对房屋建筑物类资产的价值进行分析、估算并发表
专业意见的行为和过程。评估人员根据评估目的、价值类型、建筑物的特点，现
场调查获取的评估基础资料和市场调查的情况进行了分析，并选择适宜的评估方
经分析，因房屋建筑物类资产的预期收益及资本化率难以单独计量，而且获
利能力难于量化，故不适用收益法评估；因当地类似工业厂房及构筑物的资产交
易市场不活跃，难以获取足够数量的具有相似性、可比性的可比资产销售资料，
故不宜采用市场法评估；而委估房屋建筑物类资产的建造时间、面积、体积、结
构等资料相对比较完整，现时资产与历史资产具有相同性和可比性，形成资产价
值的耗费是必须的，同时，资产处于正常继续使用状态，符合成本法的使用条件，
故可以采用成本法进行评估。
成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的
全部成本，减去被评估资产已发生的贬值，得到的差额作为评估资产的评估值的
一种资产评估方法。本次评估采用成本法的假设前提是房屋建筑物类资产按现行
用途继续使用。
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成本法基本计算公式：
评估价值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
由于委估房屋建筑物类资产基本使用正常，能满足生产工艺的需要，不存在
功能性贬值和经济性贬值，成本法的计算公式简化为：
评估价值=重置成本×成新率
(1)重置成本的确定
重置成本= 建安工程造价+前期及其他费用+资金成本+合理利润
重置成本中各组成项目按如下方式确定：
② 建安工程造价是指为建筑工程而直接或间接耗费的各种材料、人工和机
械费用等，通常指土建和安装工程费用。建安工程单位造价由两种方法确定：
A．对于已经取得工程预结算资料的建筑物
采用材料价差调整法重新上机编制估算得出建安工程造价。
B．对于未取得工程结算资料的建筑物
评估人员参照与委估建筑物类似工程造价指标，通过评估基准日委估建筑物
所在地与所依据工程造价指标的人工、材料、机械及其他费用的市场价格因素比
较，测算得到建安工程价格变动系数，可调整得评估基准日时建安工程单方造价；
结合现场核实及测量的建筑工程内容、建筑物特征(结构、层高、跨度、装修情况、
设施情况等)，对所对应的工程造价指标进行调整，综合确定建筑物的建安工程造
②前期及其他费用
前期及其他费用根据根据被投资单位的投资额和国家相关文件规定，以及广
西物价局等有关部门规定计取。详细费用见下表:
房屋建筑物评估项目前期费用及其他费用
执行文件号
可行性研究费
设计院及中介机构
勘察设计费
计价格[2002]10号
桂价费字[2003]7号、发改
工程招投标费
招投标代理机构
办价格[、计价格
预算编制费
工程造价咨询机构
桂价费［2012］24号
环境影响评价费
环境影响咨询机构
估算投资额
前期费用=按建安工程造价4.55%
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
执行文件号
工程监理费
桂价费[号、发改
建设单位管理费
城建配套费
桂财综[2007]54号
教育附加费
桂财综[2011]13号
白蚁防治费
桂价费字[号
其他费用=按建安工程造价8.17%
前期费用及其他费用=按建安工程造价12.72%+2.4元/O
构筑物评估项目前期费用及其他费用
执行文件号
可行性研究费
设计院及中介机构
勘察设计费
计价格[2002]10号
桂价费字[2003]7号、发改
工程招投标费
招投标代理机构
办价格[、计价格
预算编制费
工程造价咨询机构
桂价费［2012］24号
环境影响评价费
环境影响咨询机构
估算投资额
前期费用=按建安工程造价4.55%
工程监理费
桂价费[号、发改
建设单位管理费
城建配套费
桂财综[2007]54号
教育附加费
桂财综[2011]13号
其他费用=按建安工程造价8.17%
前期费用及其他费用=按建安工程造价12.72%
注：评估时总投资、估算投资额、预算造价、中标额是按建安工程造价取值
沿海港口评估项目前期费用表
执行文件号
可行性研究费
设计院及中介机构
勘察设计费
计价格[2002]10号
桂价费字[2003]7号、发改
工程招投标费
招投标代理机构
办价格[、计价格
预算编制费
工程造价咨询机构
交水发［号
环境影响评价费
环境影响咨询机构
估算投资额
前期费用=按总投资额的4.46%
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
执行文件号
工程监理费
交水发［号
工程质量监督费
工程质量监督部门
交水发［号
建设单位管理费
交水发［号
联合试运转费
交水发［号
工程保险费
其他费用=4.43%
前期费用及其他费用=8.89%
注：评估时总投资、估算投资额、预算造价、中标额是按建安工程造价取值
③资金成本采用评估基准日适用的中国人民银行公布的贷款利率计算。本次
评估考虑整个公司建设工程的正常建设期为2年，资金在建设前期投入较多，后
期投入逐渐减少，假设资金在建设期2年内每年分别按60%、40%投入。按评估
基准日一至五年期(含)银行贷款利率4.75%计，假设每年投入的资金为均匀投入。
④合理利润：是指为开发建设房屋建筑物而应获得的平均利润,但自用的房
屋建筑物、构筑物合理利润取为0。
(2)成新率的确定
成新率主要采用年限法和观察法综合确定。
成新率=年限法成新率×40%+观察法成新率×60%
①年限法成新率
年限法是依据建筑物预计尚可使用年限与其总使用年限的比率确定成新率。
其计算公式为：
年限法成新率＝
尚可使用年限
已使用年限＋尚可使用年限
②观察法成新率
观察法是评估人员通过现场勘察，根据观察和查阅建筑物历史资料，了解建
筑物的设计水平、建造情况、施工质量、使用状况、磨损程度、维护保养、改造
情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和
自然损耗对资产的功能、使用效率和安全带来的影响，对实体各主要部位进行打
分，判断被评估建筑物的成新率。
③如果观察法和年限法计算成新率的差距较大，经评估人员分析原因后，凭
经验判断，取两者中相对合理的一种。
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
④如果房屋建筑物已超过其经济使用年限，本次评估对类似情况将以观察法
的成新率作为依据。
(3)评估值的确定
评估值=重置成本×成新率
(4)房屋建筑物减值准备的评估
由于房屋建筑物减值准备不具备资产的价值，评估人员在房屋建筑物的评估
中，根据房屋建筑物的实际情况，已考虑了市场价值因素和资产质量状况的影响，
所以房屋建筑物减值准备评估值为零。
6．评估结果
于评估基准日日，北海北港委估房屋建筑物类资产评估结果
见下表，详细评估结果请见房屋建筑物类资产评估明细表。
房屋建筑物类资产评估结果汇总表
金额单位：人民币元
房屋建筑物
9,433,186.68
1,597,548.82
15,613,434.00
5,344,518.00
6,180,247.32
3,746,969.18
构筑物及其他辅助设施
16,569,974.55
1,395,398.80
46,075,755.00
12,795,184.00
29,505,780.45
11,399,785.20
26,003,161.23
2,992,947.62
61,689,189.00
18,139,702.00
35,686,027.77
15,146,754.38
减：固定资产减值准备
固定资产合计
26,003,161.23
2,933,592.84
61,689,189.00
18,139,702.00
35,686,027.77
15,206,109.16
7．评估案例
案例一：码头商务仓库六仓(活动中心) (见北海北港码头经营有限公司―房
屋建筑物评估明细表第4项)
(1)资产概况
该房屋始建成于1968年12月，《房屋所有权证》证号为北房权证(2011)字
第016688号，记载建筑面积为1052.48平方米。混合结构，一层，长50.6米，
宽20.8米，柱距5米，檐高约7米。钢筋混凝土中柱及砖柱承重，柱距5米，
屋顶为钢筋混凝土梁，上铺预制钢筋混凝土屋盖板，卷材防水；外墙面批灰刷大
白浆。2011年7月重新装修改造为活动中心，内墙刮腻子喷涂料，天棚喷涂料；
喷塑地面及铺复合木地板地面；普通木窗、铝合金窗，玻璃地弹门及拉闸防盗门；
工业罩灯照明。目前正常使用中，维护保养情况一般。
(2)重置成本的确定
重置成本 = 建安工程造价+前期及其他费用+建设单位管理费+资金成本+
海北港码头经营有限公司股东全部权益价值资产评估报告
①建安工程单方造价：
由于未取得工程结算资料，评估人员是参考2016年最新的《北海工程造价
信息》，参照排架结构房屋参考单价为900元/平方米(其基本特征为层高4.5米，
外墙面为干粘石，马赛克或条砖，内墙及天面刮腻子，240L砖墙，现浇混凝土
板楼地面，铝合金窗，水泥地面或铺地砖，水电设施到位)。本次评估结合现场核
实及对委估建筑物的建筑工程内容、建筑物特征(结构、层高、装修情况、设施情
况等)进行分析，对所对应的工程造价指标进行调整，综合确定委估建筑物建安工
程单方造价为：1050元/m2。
②前期及其他费用：
根据被投资单位的投资额和国家相关文件规定，以及广西物价局等有关部门
制定房屋建筑工程适