北京地区法拍房抢手 “捡漏”难风险多购者需谨慎 | 北晚新视觉
北京地区法拍房抢手 “捡漏”难风险多购者需谨慎
3月31日，位于本市朝阳区望京东园108号的一套151平方米的住宅在淘宝网司法拍卖平台成功拍卖。14个人经过522轮竞价，最终以1370万的价格成交。与该小区在某中介的二手房报价基本持平。
竞拍前，要先了解清楚相关规则，以及标的物的具体情况和市场行情。王金辉 插图
一直拿着钱想买房的市民王先生询问，在里有没有可能“捡漏”？于是记者对今年以来在淘宝网司法拍卖平台上进行网拍的、北京地区的房也有一些进行梳理发现，无论是位置好、总价高的，还是位置差、总价低的法拍房，只要是“住宅”性质都很抢手。最终成交价已和市场价相差无几，有的甚至还高于市场价格，想在法拍房里“捡漏”可以说是越来越难。
调查数据：北京法拍房很抢手
记者在淘宝网司法拍卖平台检索发现，自2014年以来，涉及北京的房产类项目在该平台完成拍卖或变卖的次数近2000次。处置机构除北京的法院外，还有不少外地法院。
记者以今年1月1日至4月1日在该平台完成司法拍卖的北京房产为样本进行梳理发现，“住宅”性质的房产非常抢手。经记者统计，在这三个月间，本市房产通过该平台完成司法拍卖或变卖的次数为120次，其中流拍28次，绝大多数为一次拍卖即成交，少数房产经过了二次拍卖或变卖成交。
在28次流拍记录中，商业性质的房产占有绝对比例；少数住宅性质的房产因存在权利情况复杂或者有车位等其他产权捆绑等，不太受欢迎。
119次拍卖中，最为抢手的一套法拍房位于丰台区骏景园北区，是一套3居室住宅，建筑面积为135平方米。公开资料显示，该套房评估价为599万，起拍价为420万，公布的照片可以看出该房屋的装修和使用状况良好，吸引了多达63人报名，成为今年以来淘宝平台上北京法拍房中参与人数最多的一套。3月15日，这套房经过54轮竞价，最终以910万的价格成交，折合单价为6.7万每平方米。而在某知名二手房网站，该小区目前的参考均价为6万每平方米。
今年以来在淘宝平台成交的总价最高的住宅性质的法拍房则位于工体西路18号，是某楼22层4户房产整体拍卖，总建筑面积为976平方米，起拍价高达6368万元，要想参与竞拍，光保证金就要交600万元。然后这次拍卖的竞争也足够激烈，有6人报名参与，经过127轮竞价，最终由个人以7818万的价格竞得。
什么样的房子更受青睐？
从竞拍情况看，地段好、房子新、使用状况良好的住宅，即便总价高，依然受到青睐，竞争颇为激烈。
如今年3月15日成交的朝阳区百子湾乐成国际小区一套146平方米的三居室，评估价为1174万，起拍价为822万，吸引了36人报名。经过195轮竞价，最终以1686万的价格成交，比起拍价翻了一倍。
今年2月21日，位于朝阳区广渠路和朝外大街的两套住宅先后以2441.7万和2430万的价格成交，分别有16人和21人报名竞拍，并分别经过了138轮和62轮竞价。
此外，位于房山、怀柔、平谷、大兴等远郊区县的住宅，因为房屋总价相对较低，竞争也很激烈。如3月17日成交的位于平谷区中卫世纪城同层相邻的两套住宅捆绑拍卖，总面积为103平方米，起拍价只有172万。有16人报名竞拍，经过61轮竞价，最后以不到240万的价格成交。
3月26日成交的大兴区庞各庄镇幸福路8号院一套112平方米的住宅，起拍价仅161万，吸引了35人报名，经过281轮竞价，最终以457万的价格成交，比起拍价翻了近3倍。
综合来看，这几套房的最终成交价基本与市场价格持平，甚至略高。
竞拍前，要先了解清楚相关规则，以及标的物的具体情况和市场行情。王金辉 插图
一直拿着钱想买房的市民王先生询问，在里有没有可能“捡漏”？于是记者对今年以来在淘宝网司法拍卖平台上进行网拍的、北京地区的房也有一些进行梳理发现，无论是位置好、总价高的，还是位置差、总价低的法拍房，只要是“住宅”性质都很抢手。最终成交价已和市场价相差无几，有的甚至还高于市场价格，想在法拍房里“捡漏”可以说是越来越难。
调查数据：北京法拍房很抢手
记者在淘宝网司法拍卖平台检索发现，自2014年以来，涉及北京的房产类项目在该平台完成拍卖或变卖的次数近2000次。处置机构除北京的法院外，还有不少外地法院。
记者以今年1月1日至4月1日在该平台完成司法拍卖的北京房产为样本进行梳理发现，“住宅”性质的房产非常抢手。经记者统计，在这三个月间，本市房产通过该平台完成司法拍卖或变卖的次数为120次，其中流拍28次，绝大多数为一次拍卖即成交，少数房产经过了二次拍卖或变卖成交。
在28次流拍记录中，商业性质的房产占有绝对比例；少数住宅性质的房产因存在权利情况复杂或者有车位等其他产权捆绑等，不太受欢迎。
119次拍卖中，最为抢手的一套法拍房位于丰台区骏景园北区，是一套3居室住宅，建筑面积为135平方米。公开资料显示，该套房评估价为599万，起拍价为420万，公布的照片可以看出该房屋的装修和使用状况良好，吸引了多达63人报名，成为今年以来淘宝平台上北京法拍房中参与人数最多的一套。3月15日，这套房经过54轮竞价，最终以910万的价格成交，折合单价为6.7万每平方米。而在某知名二手房网站，该小区目前的参考均价为6万每平方米。
今年以来在淘宝平台成交的总价最高的住宅性质的法拍房则位于工体西路18号，是某楼22层4户房产整体拍卖，总建筑面积为976平方米，起拍价高达6368万元，要想参与竞拍，光保证金就要交600万元。然后这次拍卖的竞争也足够激烈，有6人报名参与，经过127轮竞价，最终由个人以7818万的价格竞得。
什么样的房子更受青睐？
从竞拍情况看，地段好、房子新、使用状况良好的住宅，即便总价高，依然受到青睐，竞争颇为激烈。
如今年3月15日成交的朝阳区百子湾乐成国际小区一套146平方米的三居室，评估价为1174万，起拍价为822万，吸引了36人报名。经过195轮竞价，最终以1686万的价格成交，比起拍价翻了一倍。
今年2月21日，位于朝阳区广渠路和朝外大街的两套住宅先后以2441.7万和2430万的价格成交，分别有16人和21人报名竞拍，并分别经过了138轮和62轮竞价。
此外，位于房山、怀柔、平谷、大兴等远郊区县的住宅，因为房屋总价相对较低，竞争也很激烈。如3月17日成交的位于平谷区中卫世纪城同层相邻的两套住宅捆绑拍卖，总面积为103平方米，起拍价只有172万。有16人报名竞拍，经过61轮竞价，最后以不到240万的价格成交。
3月26日成交的大兴区庞各庄镇幸福路8号院一套112平方米的住宅，起拍价仅161万，吸引了35人报名，经过281轮竞价，最终以457万的价格成交，比起拍价翻了近3倍。
综合来看，这几套房的最终成交价基本与市场价格持平，甚至略高。
什么人在买法拍房？
根据于洋的经验，在北京法拍房的竞买者中，以没有购房资格的外地人居多。正是由于北京的法拍房目前不受购房资质的限制，成为这一群体购买北京房产的主要途径。
由于身在外地看房成本较高，竞买结果又具有不确定性，他们中有相当一部分人甚至不会实地看房，只是看看照片问问情况便出手了，“好多人买完房都不知道房子到底长什么样。”
此外也有部分炒房者，再有就是本地的购房者。当一套法拍房的竞买价格被抬高到市场的正常水平时，拥有购房资质的本地竞买者通常会放弃竞争。因为相比正常交易的房产，法拍房毕竟存在风险。
3月17日朝阳法院委托拍卖公司通过网络拍卖的方式拍卖了一套位于朝阳区新源里16号的住宅，建筑面积158平方米，起拍价469万。这次拍卖共有29人参与竞拍，经过151轮竞价，最终以1101万的价格成交，折合单价为每平方米6.9万元。而记者查询某知名中介网站发现，该小区目前在售的房源均价大约为每平方米5万元。记者对29名竞买人进行整理发现，19人中有14名北京人，另外15人来自全国多个省市，最终拍得这套房的是一名28岁的黑龙江小伙儿。
司法拍卖房产存在较高的风险。
去年朝阳法院委托北京产权交易所拍卖了一套海淀区的学区房。一拍起拍价近600万，流拍。二拍降至500万，依然流拍。三拍起拍价调整到400万，经过拼抢，最终该套房以700余万的价格成交。而当时同类房源正常的市场价大约在600余万。最终竞买人是一对外地的父母，孩子正在北京上大学，这套房距离孩子的学校很近。房产是用孩子的名字购买的，父母考虑得比较长远，将来孩子毕业可以落户，再有下一代上学的问题需要注意，当中的也能解决。
于洋表示，北京的法拍房之所以这么抢手，主要是解决了一部分外地人的刚性需求。那么问题来了，法拍房不受购房资质限制的现状不会对北京的住房市场造成影响？于洋表示，事实上，质疑的声音一直都有。但他认为，虽然在执行标的中房产不在少数，但每年可以实际进入司法拍卖的并不多。以朝阳法院为例，2016年全年朝阳法院完成司法拍卖的房产一共不到200套。在于洋看来，这样的数字并不足以扰乱北京的房地产市场。
法拍房还能“捡漏”吗？
过去，在以拍卖公司现场拍卖为主的传统司法拍卖模式下，由于信息渠道不顺畅，导致公众难以及时了解司法拍卖的讯息。参与的人少，竞争不激烈，总会有“捡漏”的机会，也因此成为一些炒房客获取低价房的渠道。但是，随着网络司法拍卖越来越普及，想在法拍房中“捡漏”越来越难。
朝阳法院执行一庭副庭长于洋告诉记者，按照规定，法拍房的评估报告有效期为一年。在评估报告做出后，该房产究竟何时能进入实际拍卖则要由执行法官根据具体情况来确定，这中间往往会产生一个时间差。
如果此时正好赶上房价快速上涨，那么这套房的起拍价很有可能明显低于市场价格，甚至出现“腰斩”的情况也不足为奇。因为根据规则，法拍房的起拍价是根据评估价来确定的，不得低于评估价的70%。
但起拍价低，并不意味着法拍房就一定能够便宜获得，尤其是在有限购政策的一线城市。3月28日，位于朝阳区百子湾西里的一套建筑面积为153平方米的三居室在淘宝司法拍卖平台成交。该房产的起拍价为1004万元。记者注意到，该套法拍房共有8人报名参与，经过250轮竞价，最终以1730余万的价格成交，折合每平方米11.3万余元。而记者从某房产中介获得的信息为，该小区目前市场均价在每平方米8万元。
当然，也并非完全没有“捡漏”的机会。记者注意到，一套位于海淀区玉渊潭南路11号院的法拍房，在2月28日第一次网拍时因无人报名而流拍。这是一处豪宅小区，建筑面积为405平方米，一次网拍的起拍价格为3423万元。
相隔一个月，3月27日同样还是这套房进行二次网拍，根据规则起拍价被降至2739万，当天有7人报名参与。经过321轮的竞价，这套房最终以4014万的价格成交，比一拍的起拍价格高出近600万，折合单价每平方米9.9万元。而记者在某知名二手房网站查询，该小区同期均价为每平方米9.6万元。
所以，究竟什么时候该出手？也许只能用“缘分”来解释。
提醒：法拍房有风险 购者需谨慎
购买法拍房也有一些问题需要注意，当中的风险不低，提醒购买者要谨慎处理。
悔拍保证金可能不予退还。竞拍时，有人在冲动之下喊出了超过市场行情的价格，过后又后悔。然而《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》中明确规定：拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。所以，司法拍卖非儿戏。竞拍前，要先了解清楚相关规则，以及标的物的具体情况和市场行情。
大部分需全款支付。早些年，购买法拍房都需要一次性付款，这令不少人望而却步。最近一两年，部分法院和银行陆续放开法拍房的按揭贷款业务。但由于竞拍结果的不确定性，操作中有一定的技术难度，目前尚未普及。大部分房产仍需全款支付。
司法拍卖房产存在较高的风险。如存在物业、水电、暖气等欠费情况，或者有可能出现房屋漏水、房内有户口迁不走、有债主上门讨债、前房主已占用学区房的学籍等问题。如果房内有人居住且不肯搬走，腾退也是一件麻烦事。买到房却一直住不进去，并因此产生纠纷的也不是没有发生过。更甚的还会碰上“凶宅”等意外情况。
根据规则，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解并接受拍卖房产的现状和一切已知及未知的瑕疵。因此，竞买者对于法拍房可能存在的风险要有一定的心理准备。
来源：北京晚报 记者 张蕾
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工信部备案号：京ICP备号公安机关备案号：09什么是法拍房，购买法拍房需注意什么问题？作者：杨博来源：链家网原创文章摘要：法拍房是指遭到法院强制执行拍卖的房屋，购买法拍房有一定的风险，需注意四个问题。一般来说，法拍房指的是遭到法院强制拍卖的房屋，民间借贷、商业贷款、司法没收、无主财产都有可能成为法拍房。购买法拍房需注意产权问题、物业欠费问题、自身财务状况以及是否存在租约四个问题。
一、什么是法拍房？
法拍房，全称法院拍卖房产，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。
一般来说，当房主无力偿还银行按揭贷款或无法还债时，而被债权人走司法程序请求法院拍卖，将名下房屋拍卖，以拍卖所得价抵债。此外，被司法拍卖的房子也属于法拍房。
二、哪些情况下房子会成为法拍房？
说到“法拍房”，可千万不要被“法拍”两个字吓到，房子并不是存在什么质量问题，只不过命运多舛最终沦落到法院拍卖。
简单来说，存在抵押、欠款还不上的房子会成法拍房。具体来说，有以下四种情况：
法拍房产生的四种情况
1.商业贷款产生
购房者贷款购房，无法如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押的房产拍卖变现来偿还贷款。
2.民间借贷产生
如，被告借原告的钱，约定将自己的自有房产抵押给原告，约定的时间到期后被告不能按时还款。但是根据《担保法》的规定，原告不能直接取得抵押房产，需向法院申请被告还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖被告的房产来还款。
图解民间借贷产生的法拍房
3.司法没收产生
比如：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。
4.无主认领
对于一些无人认领的房产，可以进行拍卖，但是这种情况在现实生活中很少见。
三、购买法拍房注意事项是什么？
1.法拍房限购
日，市住建委、市高级人民法院、市规划国土委明确将“法拍房”纳入限购范围。
2.房屋权属是否存在某种瑕疵
例如，未交齐土地出让金、房产证暂未办理等。
对策：竞拍前要核实房屋的拍卖信息。
3.是否有水电、物业等费用拖欠
对策：到物管了解房屋欠费情况
4.是否有能力在竞拍后限定时间内付清全部款项
对策：充分衡量财务状态，根据自己的实际情况作出是否购买的决定。
5.是否存在租约，是否能够交房
根据法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。如果买了这种附带租赁合同的法拍房，买下了之后由于承租人的存在，自己是无法搬进去住的。或者说如果有人在里面居住不肯腾房，那就很麻烦了。
举个例子：日，上海的陈先生以474万元拍下闵行区一套138平方米的住宅，而同一小区相同面积的住宅较高的报价达到600万元。陈先生觉得自己捡了个大便宜，但是他很快发现原房主与第三方签署了一份长达20年的租赁合同，这份合同生效是在查封之前，而且租金已经付清了。这就意味陈先生拍下的这套住宅，虽然拥有了房屋的所有权，但是20年的使用权归属别人。 &
对策：到房屋所在地实地考察了解。
法拍房价格虽然较一般的普通二手房低，但是也可能存在产权有瑕疵、拖欠物业费等情况，买房之前一定要注意核实。
资料来源：《中华人民共和国担保法》&
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7人赞过法拍房能买吗？这个问题是肯定的，能买，而且一般会比较便宜，再者法拍房是不限购的，因此受到很多购房者的青睐。但是有五大风险，包括原产权人身份风险、不能落户的风险、无法马上入住的风险、补缴费用的风险、非理性拍卖导致成交价格激涨的风险。附近有高压线的房子能不能买？如果符合国家相关规划和环评的房子，肯定可以买。对房子是不是在辐射的范围内，需要专业机构来测量，有些“辐射房”其实是被误伤的。“出奇便宜”的房子一般都打着“业主着急脱手”的名头，别急，仔细观察看看是否有这五种瑕疵：房屋所有权被限制转让、卖方不具备卖房资质、辐射房、凶宅、有严重质量问题的房子，万一碰到，轻则吃暗亏、无法入住，重或钱房两失。如果你遇到出奇便宜的二手房，对照着看看是不是这五类吧！查封房是指在房屋交易过程中，交易的房屋实际处于被法院依法查封状态下的房子。签约前房屋核验、签约后房款支付用资金监管都是防范查封房风险的有效途径。房东同意是前提，能直接与房东签合同是较为上乘的选择。最新百科2小时前6小时前昨天前天看了又看
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流程详解！！！ - 知乎专栏
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流程详解！！！根据购买法拍房产的特性而推出的拍房贷项目，其目的是让购房人能充分利用金融工具来实现购房置业的愿望，实现安居乐业的目标。业务主要由购房贷款业务与垫资业务构成，购房者仅需支付最低3成的首付款即可购买法拍房。垫资服务分为两种：一、按揭贷款购房的垫资服务
如买受人在京没有其他房产抵押，可以将竞买成功的房产作为预抵押。
买受人在竞买成功时仅需提供首付款，其余房款由机构垫付。在垫付资金转入购房人监管账户。
购房贷款业务优点：我们与银行合作，为购房人提供最高6.5成、最长25年的贷款服务，首套住宅最优可享受85折利率。二、全款购房短期借贷的垫资服务
是指买受人利用自己或他人名下的房产（限北京）作为抵押物，向机构借取资金用于支付购房尾款。
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不是北京户口，能买法拍房吗？
我是河北保定人，想在北京买房，看中了一套法拍房，不知道我有资格买吗？
我来帮他解答
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外地人也可以购买法拍房。因为按房改政策购买的公房，通过司法裁定获取的房屋，继承所得房屋等房屋类型是不受限购的，但计入拥有住房套数考量。法拍房属于按司法裁定获取的房屋，因此，是不受限购的。因此，即便您不是北京的户口，也是可以购买的。但是购买法拍房后，购买的住房会计入您拥有的住房套数进行考量。这样的话，由于您不是北京人，您以后在北京购买房屋就会受到限制，不能再另外购买其他的房屋。所以，您在购买这类房产时，要慎重的考虑。
回答数：14
被采纳数：2
您好，可以购买，因为按房改政策购买的公房，通过司法裁定获取的房屋，继承所得房屋不受限购，但计入拥有住房套数考量。法拍房属于按司法裁定获取的房屋，所以不受限购影响，您可以购买。