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离职保安盗窃业主财产，原单位物业公司要承担违约责任吗？
广东－广州&11-14 10:51&&悬赏 5&&发布者:hwzg12…… & 回答:(8)
物业公司有个保安在交了离职之后就盗窃了一户业主几万块现金。案发后，保安被判了刑，被追回了一半现金。现在业主起诉物业公司，要求物业公司赔偿剩余的现金损失，并赔偿精神损失费。请问这个案子，物业要承担物业服务合同违约损失吗？如果物业应诉，能有几分胜诉的把握？有什么法律依据打赢这场官司？谢谢！
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[广东-广州]
回复时间：
原单位不必承担责任，积极应诉
[天津-河西区]
回复时间：
如果物业疏于管理，导致业主被盗，需要承担赔偿责任。建议委托律师办理。
[河南-安阳]
回复时间：
物业公司不承担赔偿责任，被盗不是后合同义务，除合同特别约定赔偿事项。
[广东-深圳]
回复时间：
应积极应诉，物业公司无需承担责任。但是物业公司疏于管理的除外。
[广东-广州]
回复时间：
精神损失费肯定不会得到支持的，是否赔偿其他损失应看物业合同的约定
[广东-深圳]
回复时间：
如物业公司无过错，就无需承担责任
[广东-深圳]
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物业公司是否承担&责任,关键看是否有管理上的失职.
[广东-东莞]
回复时间：
物业公司是否承担赔偿责任，主要看物业是否疏于管理是否有过错。建议委托律师代理。
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人气：218764《物业管理实务》案例分析参考资料 物业管理实务》案例分析参考资料案例分析将在《物业管理实务》的考试中占重要地位。为此我们对《物业管理实务》 案例分析将在《物业管理实务》的考试中占重要地位。为此我们对《物业管理实务》 将在 教材中提供的案例进行汇总； 个供大家阅读参考。 教材中提供的案例进行汇总；同时收集近几年法院的判决案例 50 个供大家阅读参考。希望 对大家在《物业管理实务》案例分析的考试中有所帮助。 对大家在《物业管理实务》案例分析的考试中有所帮助。某日， 【案例一、99 】 某日，某高层楼宇 32 楼 B 室的业主向管理部门报上一份装修申报 案例一 登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器， 登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予 以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确， 以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场 核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。 核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。 为共用屋面 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 物业公司在管理服务中存在什么问题 物业公司在管理服务中应如何改进？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？【分析】此案例中反映的问题主要是： 分析】此案例中反映的问题主要是： 一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单， 一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的 具体位置； 具体位置； 二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。 二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。 因此，物业装修管理中，应从以下方面改进： 因此，物业装修管理中，应从以下方面改进： 首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》 ，详细 首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》 详细 ， 说明装修地点、内容等情况。 说明装修地点、内容等情况。 其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实， 其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可 盲目接受业主装修申报。 盲目接受业主装修申报。 第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识， 第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检 查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。 查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌） 【案例 二、 102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区 进行装修作业。经询问，称其未来得及办理相关手续。 进行装修作业。经询问，称其未来得及办理相关手续。 问：你认为物业公司应如何处理此类案例？ 你认为物业公司应如何处理此类案例？ 【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、 分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、 出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办， 出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相 关人员入场。 关人员入场。巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放 员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放， 【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主 案例三 准备利用坡顶加设钢结构阁楼。 准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设 计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。 计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 物业公司在管理服务中存在什么问题 物业公司在管理服务中应如何改进？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？ 【分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往导致不安全因 分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，1素产生。增设钢结构楼面板，需经专业设计单位或有同等资历的设计单位进行具体设计， 素产生。增设钢结构楼面板，需经专业设计单位或有同等资历的设计单位进行具体设计， 而装修单位一般无钢结构设计能力，物业管理单位也没有设计权限。因此， 而装修单位一般无钢结构设计能力，物业管理单位也没有设计权限。因此，需经专业设计 单位进行设计。 管理角度看，有较大量钢材料在楼顶堆放， 单位进行设计。从管理角度看，有较大量钢材料在楼顶堆放，说明在建筑装修材料进出管 理上存在问题，物业管理方应检查相关管理环节， 理上存在问题，物业管理方应检查相关管理环节，尤其是加强材料出入控制和巡视检查工 作，防患于未然。 防患于未然。103】某高层写字楼物业国庆长假期间实施装修， 【案例四、 103】某高层写字楼物业国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间 案例四 不合适为由，要求其停止装修活动。 不合适为由，要求其停止装修活动。 问：物业管理员的要求是否错误，为什么？ 物业管理员的要求是否错误，为什么？ 要求是 【分析】 装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理， 本例系写字楼项目， 不像一般的住宅项目节假日不宜施工，其合理的装修时间应是节假日。因此，物业管理员的 管理要求是错误的。【案例五、103】某日，某高层楼宇巡楼员在巡检过程中，发现某户业主未经申报擅自 案例五 03】 某高层楼宇巡楼员在巡检过程中， 违章更换了四扇铝合金窗。于是巡楼员开出违章整改单，要求其进行整改。 违章更换了四扇铝合金窗。于是巡楼员开出违章整改单，要求其进行整改。 问：对此事件你有何看法？并将采取哪些措施？ 对此事件你有何看法？并将采取哪些措施？ 【案例分析】此案例表面上看是巡查中发现了问题，但仔细分析就不难看出，更换四 案例分析】此案例表面上看是巡查中发现了问题，但仔细分析就不难看出， 扇窗是需要一定时间的，此案例中有如下问题需引起注意，第一， 扇窗是需要一定时间的，此案例中有如下问题需引起注意，第一，在发现问题之前巡楼员 的巡查工作做的是否到位？为什么事前没有发现违章？ 的巡查工作做的是否到位？为什么事前没有发现违章？这就需要检查巡楼员的巡检工作落 实情况；第二，大堂负责值班的岗位是如何控制材料进出的？这需要检查大堂值班的环节； 实情况；第二，大堂负责值班的岗位是如何控制材料进出的？这需要检查大堂值班的环节； 第三，开出违章整改单，必须说明违章的依据、要求整改的时限、 第三，开出违章整改单，必须说明违章的依据、要求整改的时限、以及拒不整改时将采取 章的依据 的措施，而不能简单要求其整改就行了。 的措施，而不能简单要求其整改就行了。这是巡楼员如何出具整改通知单须掌握的基本要 点。 【案例六、 】 案例六 104】 104 装修管理人员在某物业楼层巡视时发现某装修单位现场材料堆放混乱， 装修管理人员在某物业楼层巡视时发现某装修单位现场材料堆放混乱， 工人在用电炉做饭，且无灭火设备，于是立即对该装修户提出整改要求。 工人在用电炉做饭，且无灭火设备，于是立即对该装修户提出整改要求。 问：对此事件你有何看法，并采取哪些措施？ 对此事件你有何看法，并采取哪些措施？ 【案例分析】装修现场材料应堆放有序，施工人员不得在现场采用简易方式点火做饭， 案例分析】装修现场材料应堆放有序，施工人员不得在现场采用简易方式点火做饭， 易燃易爆材料应专门堆放，现场必须配备灭火装置。否则，应当勒令停工整改。 易燃易爆材料应专门堆放，现场必须配备灭火装置。否则，应当勒令停工整改。139】某小区入夏以来蚊子突然增多 【案例七、 139】某小区入夏以来蚊子突然增多，物业管理项目机构对小区的公共区 案例七 域及小区周边进行了灭蚊消杀处理，但蚊害依然严重。通过进一步检查， 域及小区周边进行了灭蚊消杀处理，但蚊害依然严重。通过进一步检查，物业管理项目机 楼一空置房的阳台有大量积水，怀疑此区域为蚊子孳生源。 构发现该小区某栋 15 楼一空置房的阳台有大量积水，怀疑此区域为蚊子孳生源。物业管理 项目机构立刻与该户业主取得联系，在业主的配合下清除堵塞阳台雨水口的塑料袋， 项目机构立刻与该户业主取得联系，在业主的配合下清除堵塞阳台雨水口的塑料袋，排干 阳台积水，加药杀灭水中蚊子幼虫，并再次对小区进行一次成蚊扑杀， 阳台积水，加药杀灭水中蚊子幼虫，并再次对小区进行一次成蚊扑杀，几天后整个小区蚊 子明显减少。 子明显减少。 问：对此事件你有何看法，并采取哪些措施？ 对此事件你有何看法，并采取哪些措施？ 【分析】积水是蚊子得以繁殖的基本条件，如果某区域内发现大量蚊子，那么一般其 分析】积水是蚊子得以繁殖的基本条件，如果某区域内发现大量蚊子， 米内必有积水。大面积的积水无法投药时可适当养鱼 水无法投药时可适当养鱼， 周围 100 米内必有积水。大面积的积水无法投药时可适当养鱼，让水中的鱼将蚊子幼虫吞 食。小面积的积水一般通过排水或加药来杀灭幼蚊。对于工地上不流动的死水可通过加入 小面积的积水一般通过排水或加药来杀灭幼蚊。2少量机油等方法来减少蚊子的孳生。小区内蚊子孳生的地方多为水沟、地下车库集水坑、 少量机油等方法来减少蚊子的孳生。小区内蚊子孳生的地方多为水沟、地下车库集水坑、 天面积水、业主家阳台或花槽积水、绿化带中的空罐头或空饭盒等。为了达到群防群治， 天面积水、业主家阳台或花槽积水、绿化带中的空罐头或空饭盒等。为了达到群防群治， 物业管理项目机构除应定期清理积水，保证卫生及适当喷杀成蚊外，还应积极做好“四害” 物业管理项目机构除应定期清理积水，保证卫生及适当喷杀成蚊外，还应积极做好“四害” 知识宣传，发动业主做好自家的清洁卫生，消除“四害”孳生场所。 知识宣传，发动业主做好自家的清洁卫生，消除“四害”孳生场所。某花园入住不到三年，原园林设计曾得过景观设计大奖。 【案例八、 143 】某花园入住不到三年，原园林设计曾得过景观设计大奖。但入住一 案例八 年多后，业主、物业使用人为抄近路，在绿化带走出几条小道， 年多后，业主、物业使用人为抄近路，在绿化带走出几条小道，物业管理项目机构多次补 种，并在小道入口处增设了爱护绿化警示标识牌及护栏，但依然收效甚微。后物业管理项 并在小道入口处增设了爱护绿化警示标识牌及护栏，但依然收效甚微。 目机构经过分析，业主抄近道是因为原设计园路不合理，不便于业主出行。发现此问题后， 目机构经过分析，业主抄近道是因为原设计园路不合理，不便于业主出行。发现此问题后， 物业管理项目机构采取了“ 的方法，在已踩出“ 物业管理项目机构采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面铺设石板路径，既方便了业 地面铺设石板路径， 主物业使用人，又保护园林景观。 主物业使用人，又保护园林景观。 问：对此事件你有何看法，并采取哪些措施？ 对此事件你有何看法，并采取哪些措施？ ， 【分析】小区园林设计与公园园林设计不同之处在于其十分强调“实用” 小区园林的 分析】小区园林设计与公园园林设计不同之处在于其十分强调“实用” 用户是相对固定的，其活动方向也是基本固定的，在设计时必须首先考虑“方便” 实用” 、 ， 用户是相对固定的，其活动方向也是基本固定的，在设计时必须首先考虑“方便”“实用” 首先考虑 然后才是美观。物业公司在前期介入时必须注意园林的园路分布及园林功能的合理性， 然后才是美观。物业公司在前期介入时必须注意园林的园路分布及园林功能的合理性，提 前请建设单位做好安排，避免给日后的使用带来不便。 前请建设单位做好安排，避免给日后的使用带来不便。【案例九、 155 】某花园 A 栋 1604 房业主李某深夜回来时在小区内被不法分子袭击 案例九 受伤。李某以某物业管理公司未尽物业管理职责，安防人员不合格导致小区不安全， 受伤。李某以某物业管理公司未尽物业管理职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主 人身受到伤害为由将某物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、 人身受到伤害为由将某物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、 营养费、 某物业公司辩称， 营养费、护理费及精神损失费共计人民币 108605 元。某物业公司辩称，物业管理的保安服 务的范围是指为维护物业管理区域的公共秩序而配合公安机关实施的防范性安全保卫活 务的范围是指为维护物业管理区域的 公共秩序而配合公安机关实施的防范性安全保卫活 动，其进行物业管理时，并不负有保证每个居民人身安全的义务。而且该物业公司也已按 其进行物业管理时，并不负有保证每个居民人身安全的义务。 小时安防人员，案件发生时， 合同要求配置了 24 小时安防人员，案件发生时，门岗当班的安防人员及巡逻安防人员并未 发生违规操作或脱岗现象，亦未发现陌生人进入大厦。因此不同意原告的诉讼请求， 发生违规操作或脱岗现象，亦未发现陌生人进入大厦。因此不同意原告的诉讼请求，但愿 意从道义上给予原告一次性经济补偿人民币 3000 元。【法院判决】一审法院经审理认为：原告与被告订立的物业服务合同系双方自愿，合法 有效。被告某物业管理公司虽在合同中承诺 24 小时安全防范服务，但治安管理是一项社会 责任， 物业公司的这种安全防范服务仅限于防范性安全保卫活动， 并不能要求完全根除治安 案件。被告某物业管理公司确已在小区设置了门岗及安全防范人员，并实施了 24 小时安全 防范值班。 李某不能提供其被袭击系物业管理公司不履行职责所致的证据， 帮其要求被告某 物业管理公司承担侵权的赔偿责任缺乏事实和法律依据， 法院不以支持。 被告某物业管理公 司自愿补偿人民币 3000 元，于法无悖，可予准许。故做如下判决： （1）原告要求被告赔偿人民币 108605 元的诉讼请求不予支持。 （2）被告某物业管理公司在本判决生效之日起十日内补偿原告人民币 3000 元。 一审判决后，李某不服提出上诉，坚持原审诉称理由，要求二审法院撤销一审法院的第 一项判决。二审法院经审理认为，本案双方在物业服务合同中没有关于人身、财产损害赔偿3的特别约定， 故某物业管理公司不承担李某人身损害的赔偿之责。 一审法院在事实认定及判 决上是正确的，判决驳回上诉，维持原判。【案例分析】 本案的焦点是物业管理公司是否履行了物业服务合同约定的保安防范服务 义务，这是物业管理公司是否承担法律责任的依据。 《物业管理条例》第三十六条第二款规 定： “物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的， 应当依法承担相应的法律责任。 物业管理安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务， ” 关键是看物业管理公司的保安防范工作是否到位。 如果安全防范工作没有疏忽， 不存在管理 上的缺陷，则物业管理企业就不应当承担责任；相反，如果根据物业服务合同的约定，物业 管理企业存在明显的过错， 则应当承担未履行合同或履行合同存在瑕疵的赔偿责任。 物业管 理保安的义务不能等同于保镖的义务， 也不能要求物业管理公司确保物业小区内所有财产和 人身的安全。安全防范的义务重在履行过程，只要履行了安全防范义务，但仍无法阻止损害 结果发生的，提供安全防范义务的一方应当不再承担民事责任。 本案中的李某虽然在其居住的小区内遭受不法侵害， 但并不能因此认定物业管理公司在 履行安全防范义务上存在过错。物业管理企业不可能确保所有公共所所内人身和财产的安 全，也不可能接受这种义务。因此，物业管理企业对业主在电梯、楼道等公共场所遭受侵害 所致的损失，如果没有证据证明物业管理企业存在管理上的过错，就不承担民事责任。 如果没有证据证明物业管理企业存在管理上的过错，就不承担民事责任。 如果没有证据证明物业管理企业存在管理上的过错【案例十、175 】 案例十例如： 万平方米，经测算该项目全年各项费用如下： 例如：某项目可收费总建筑面积 10 万平方米，经测算该项目全年各项费用如下： 1．各类管理服务人员的工资、社会保险等 各类管理服务人员的工资、 2．共用部位、共用设施设备的运行维护费 共用部位、 3．清洁卫生费 4．绿化养护费 5．公共秩序维护费 6．办公费 7．固定资产折旧 8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 物业共用部位、 9．业主委员会办公费、社区文化活动费等其它费 业主委员会办公费、 合 计 50 万元 20 万元 15 万元 10 万元 10 万元 5 万元 2 万元 2 万元 6 万元 120 万元若采用酬金制方式，约定物业管理酬金比例为 10%，则该项目单位物业服务费标准为： 120 万元×（1+10%）÷10 万平方米÷12 月＝1.1 元/平方米 ·月 若采用包干制方式，预测该项目法定税费和利润约 12 万元，则该项目单位物业服务费 标准为： （120 万元＋12 万元）÷10 万平方米÷12 月＝1.1 元/平方米 ·月 物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核4算表的内容一般包括：序号、核算项目、核算依据、计算式、加权系数、计算结果每项占总 费用的比例、备注等栏目和内容。同时，将有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字表 述。【案例十一、 案例十一、 十一214 】某日，业主周先生来到某物业服务中心，接待员小赵立刻起身 某日，业主周先生来到某物业服务中心，以站姿迎客，并微笑着请对方在对面座位就座，倒了杯水放在周先生面前说： 您请喝水。 “ ” 以站姿迎客，并微笑着请对方在对面座位就座，倒了杯水放在周先生面前说： 您请喝水。 周先生随即说明来意。在了解到周先生是咨询有关物业管理费构成和支出方面问题后， 周先生随即说明来意。在了解到周先生是咨询有关物业管理费构成和支出方面问题后，小 支出方面问题后 赵为了能够准确答复、有理有据，遂找出《物业管理条例》 、物业服务费用测算表等相关材 赵为了能够准确答复、有理有据，遂找出《物业管理条例》 物业服务费用测算表等相关材 、 料，向周先生出示并解释。在小赵与周先生交流沟通时，服务中心门外又来了一位先生， 向周先生出示并解释。在小赵与周先生交流沟通时，服务中心门外又来了一位先生， 小赵立即对周先生说了句： 对不起，您请稍等” “ 小赵立即对周先生说了句： 对不起，您请稍等”后，起身迎客。 起身迎客。 在获知来人王先生需办理装修管理相关事宜时，小赵为了不耽误两位客人的时间， 在获知来人王先生需办理装修管理相关事宜时，小赵为了不耽误两位客人的时间，在 请两位来宾稍等片刻的同时，立即向物业服务中心主管说明情况并请求帮助接待。 请两位来宾稍等片刻的同时，立即向物业服务中心主管说明情况并请求帮助接待。返回接 待台， 即对王先生说： 实在不好意思， “ 我现在正在接待周先生， 我请中心主管和您谈好吗？” 待台， 即对王先生说： 实在不好意思， 我现在正在接待周先生， 我请中心主管和您谈好吗？ 王先生欣然接受，小赵随即引导其来到主管座位前，请其入座后， 王先生欣然接受，小赵随即引导其来到主管座位前，请其入座后，回到接待台继续回答周 位前 先生的问题。 先生的问题。 问：对此你有何看法，并有哪些改进建议？ 对此你有何看法，并有哪些改进建议？ 【案例分析】接待业主来访，工作人员首先要注意礼仪礼节，尤其是最基本的礼仪一定 要按标准操作，这与平时的培训和不断的实践是分不开的。另外，第一时间接待业主也很关 键， 要让业主在到达服务中心的第一时间就受到关注， 保持轻松愉快的心情， 避免节外生枝， 使问题复杂化。 最后， 当业主简单说明咨询内容后， 接待人员应快速判断自己能否准确解答， 如果存在困难， 则应向其他工作人员请求支援或查阅相关文件资料， 尽可能让业主得到满意 的答复。 在答复业主咨询的过程中， 有时会突然产生新的情况而打断接待， 如本案例中又有一位 业主需要接待。 在此情况下， 接待人员应立即判断两项工作中是否有一项可在非常短时间内 完成，如果可以，则让另一位来访者稍等，先处理简单事务；如果发现两项事务都无法很快 处理完，则应立刻请求其他工作人员的支援，协助接待工作，这样可提高工作效率，节约业 主时间，同时避免使业主有受冷落的感觉，产生不满情绪。【案例十二、 217 案例十二、 十二】某小区物业服务中心维修班小黄接到报修电话，业主张小姐说 某小区物业服务中心维修班小黄接到报修电话，家中厨房小阳台地漏冒水。小黄马上带着设备在五分钟内赶到了业主家，此时张先生家的 家中厨房小阳台地漏冒水。小黄马上带着设备在五分钟内赶到了业主家，此时张先生家的 厨房小阳台已积了１寸多深的污水，小黄急忙用吸泵试图抽通地漏，但效果不佳， 厨房小阳台已积了１寸多深的污水，小黄急忙用吸泵试图抽通地漏，但效果不佳，地面污 水不见减少。小黄满脸歉意的对业主说： 对不起，小姐，这个地漏堵得很死， “ 水不见减少。小黄满脸歉意的对业主说： 对不起，小姐，这个地漏堵得很死，吸泵无法通 “ 开，必须用机器才能打通，但按规定要收取３０元费用。 张小姐马上不同意， 我家洗衣 必须用机器才能打通，但按规定要收取３０元费用。 张小姐马上不同意， ３０元费用 ” 机这几天都没用过， 不可能是我家地漏堵了， 一定是主下水管的事， 没有道理让我家付钱。 ” 机这几天都没用过， 不可能是我家地漏堵了， 一定是主下水管的事， 没有道理让我家付钱。 小黄耐心地向她解释相关规定，但是业主很不高兴，马上拨通了物业服务中心的电话， 小黄耐心地向她解释相关规定，但是业主很不高兴，马上拨通了物业服务中心的电话，投 诉维修工不想干活，胡乱收取费用。小黄并没有生气，而是采取了婉转沟通的策略， 诉维修工不想干活，胡乱收取费用。小黄并没有生气，而是采取了婉转沟通的策略，向业5主详细分析： 您家厨房洗菜盆下水管和阳台的地漏是连通的，共用一个出口。 “ 主详细分析： 您家厨房洗菜盆下水管和阳台的地漏是连通的，共用一个出口。我们可以试 下水管和阳台的地漏是连通的 验打通洗菜盆下水管，如果污水流走，说明是您家地漏堵了，您需要支付维修费用； 验打通洗菜盆下水管，如果污水流走，说明是您家地漏堵了，您需要支付维修费用；如果 水管疏通而污水还没流走， 说明是主下水管的堵塞， 我们不收取您一分钱。 张小姐同意了， ” 水管疏通而污水还没流走， 说明是主下水管的堵塞， 我们不收取您一分钱。 张小姐同意了， 小黄用机器从洗菜盆下水口将疏通带打下去，很快阳台的积水从地漏流走了。 小黄用机器从洗菜盆下水口将疏通带打下去，很快阳台的积水从地漏流走了。在事实面前 业主才相信是自己家的地漏堵了，付清了维修费用，积水事件也得到了圆满解决。 业主才相信是自己家的地漏堵了，付清了维修费用，积水事件也得到了圆满解决。 问：对此你有何看法，并有哪些改进建议？ 对此你有何看法，并有哪些改进建议？ 【分析】物业管理人在接到投诉过程时，应当首先使业主从戒备、焦虑的心理状态中 分析】物业管理人在接到投诉过程时，应当首先使业主从戒备、 解脱出来，采用良好的沟通方式化解业主的对立情绪。在处理投诉的过程中， 解脱出来，采用良好的沟通方式化解业主的对立情绪。在处理投诉的过程中，不要将注意 主的对立情绪 力纠缠于谁对谁错，而是应当注重问题的有效处理和解决。 力纠缠于谁对谁错，而是应当注重问题的有效处理和解决。【案例十三、126 】供配电系统 案例十三、 十三某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备、特别是供 配电系统的管理服务，常常出现电力故障，导致业主不满，也令物业公司领导大 伤脑筋。你认为，该公司应在哪些方面入手，以提高供电服务质量？1．配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。 2．制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保 证各项制度的执行。 3．建立供配电系统技术档案。 4．配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗品等，并 建立零配件供应渠道和供应商名册。 5．定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性。进行用电统计分析， 做好用电调度和用电计划工作。 6．建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理 的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电。 7．要建立遇火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施。 8．做好节约用电工作，降低损耗。 9．限电、停电要提前通知业主、物业使用人。 10．供配电运行可建立 24 小时值班制度，发生故障时应能及时组织力量抢修，尽快恢 复电力供应。 11．定时对备用电源进行检查，对蓄电池进行充电，对备用发电机进行运行试验。 12．重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量。 13．进行公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。【案例十四、127 】给排水系统 案例十四、 十四某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备、特别是给 给 排水系统的管理服务，常常出现给排水故障，导致业主不满，也令物业公司领导 排水系统 大伤脑筋。你认为，该公司应在哪些方面入手，以提高给排水服务质量？61．建立给排水管理队伍，负责小区范围内室内、室外给排水设备、设施的运行管理和 维修保养工作。 2．建立给排水运行管理和维修保养管理制度。 3．建立给排水工程技术档案。特别是隐蔽和地下工程、管道的图纸资料要收集保存完 好。 4．配备必要的工具和安全防护用品，准备相应数量的零备件和易损易耗品。 5．制定供水计划，保证供水的水压、水质。限水、停水要提前通知用户。 6．有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施，每年雨季来临前要清理疏 通排水工程。 7．做好节约用水工作，防止跑冒滴漏。积极协助用户安排合理的用水计划。 8．对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算，为管理费的收取提供依据。 9．定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。注意事项1．应保证消防用水的基本储备。 2．北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故。 3．餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化粪 池和隔油池，防止污水管道堵塞。 4．采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放，不允许污水通过雨水管道排放。【案例十五、128 】消防系统 案例十五、 十五某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备、特别是消 消 系统的管理服务，常常出现消防事故，导致业主不满，也令物业公司领导大伤 防系统 脑筋。你认为，该公司应在哪些方面入手，以提高消防管理服务水平？1．配备消防设施主管技术人员，要求既有机电设备管理的知识和经验，又具有必要的 消防知识，有较强的工作责任心。 2．建立严格的消防设施管理制度，每个消防设备都应指定设备责任人，设有消防控制 中心的要安排 24 小时值班。 3．建立消防设备、设施技术档案，包括消防设施分布、结构、性能、技术指标和图纸、 使用说明书、测试数据等，还应包括每次实验、测试的结果和数据，更换和改造记录等。 4．建立消防设备巡视、检查、测试制度。制度可根据消防设备的使用要求和技术说明 书制定。 5．对日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在限期内整改完毕，并进行调查 分析，采取措施避免错误的再次发生。 6．对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。注意事项1．消防设备大多是在火警发生时才投入运行的待机设备，同其它机电设备不一样，到 实际使用时再发现故障并维修调整是不允许和来不及的，因此，日常的巡视、检查、实验和7测试是保证设备完好的基本手段。要高度重视这项工作，巡视、检查、实验和测试要制定计 划，要有专人进行，要有记录，发现隐患要有整改方案和时限。 2．消防演习是测试消防设备的有效手段，它不仅能全面测试消防设备的运行情况，发 现错误和隐患， 还可以训练操作人员避免实际发生火警时由于紧张而产生错误的判断和操作 失当。 【案例十六、130 】电梯系统 案例十六、 十六某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备、特别是电 梯系统 系统的管理服务，常常出现电梯事故，导致业主不满，也令物业公司领导大伤 系统 脑筋。你认为，该公司应在哪些方面入手，以提高电梯管理服务水平？1．按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员，所有从事电梯管理的人员都要持有国家 或地方有关管理部门认可的上岗资格证书。 2．根据电梯制造厂家提供的图纸资料、技术性能指标和维修保养说明，制定电梯安全 运行和维修保养的规章制度和工作程序。包括值班安排，操作规程和应急处理，日常巡视、 周检、月检内容，大、中修计划和工作程序等。 3．建立电梯技术档案，将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档，妥善保管。 4．备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等，以及电梯日常维修保养所常用的零件和 消耗品，了解并登记电梯零件供应渠道和各专业技术服务公司。 5．根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间。 6．电梯的用电计量和运行成本核算，以此测算出电梯的使用成本。 7．电梯维护保养或故障停梯均应通告业主、物业使用人。 8．将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时，要认真审核承包方的专业技术水准和 专业资格，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评价。 9．电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才能继续使用。【案例十七、131 】空调系统 案例十七、 十七某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备、特别是空 空 调系统的管理服务，常常出现空调故障事故，导致业主不满，也令物业公司领导 调系统 大伤脑筋。你认为，该公司应在哪些方面入手，以提高中央空调管理服务水平？1． 配备足够符合要求的专业技术人员负责空调系统的管理， 并进行阶段性的岗位培训。 2．建立空调系统技术档案。 3．根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料和说明书，制定空调系统运行和 保养制度，制定大、中、小修计划和测试调整计划。 4．备齐空调维修、测试用工具，准备恰当数量的零配件、润滑油和制冷剂等，建立空 调专业维修服务公司和零件供应商档案。 5．根据物业性质和人流规律等特点，确定每年空调的开停日期和每日的开停时间，以 及空调在各个时间的工作状态。 6．进行空调用电用水计量和空调运行成本核算，测算空调收费。87．在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪音污染问题。 8．对业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导，主要内容有： （1）用电负荷的计算和供电线路的匹配； （2）安装位置和安装方式的选定，主要考虑空调的工作效率、建筑物外观的美观和统 一性、空调安装的安全性及噪声和滴水对环境的影响等内容。 9．在空调系统停机一段时间（如冬季停机）重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前， 要对空调系统进行严格细致的检查调整工作，主要内容有： （1）对冷冻机的密封部分进行检查、鉴定和调整； （2）清理各管道内的灰尘； （3）检查各类测试和指示仪器仪表是否准确并进行调整； （4）检查各类泵、水塔等设备是否工作正常； （5）检查、清洁和更换各类密封垫、过滤材料，检查冷却水的水质是否合格，检查添 加冷媒液和润滑油等。 10．定期对空调系统进行测试，以便进行相应的调整和改进，使空调系统保持在最佳运 行状态。注意事项1．空调系统运行消耗的水、电和其它能源在物业管理公共用水用电和耗能中占有很大 比例，空调管理应该把节能运行作为一项重要的工作。常用的几种节能措施有： （1）使用节能程序改变机器的启动和停止时间，对不同性质的负荷区别对待。是空调 节能的重要手段； （2）保证和加强相关管道的保温； （3）尽可能消除或减少空调房间内各种干扰源的影响； （4）保证冷媒液的恰当用量； （5）冷凝水的回收等。 2． 空调系统运行产生的噪声是物业噪声污染的主要来源之一， 从物业的总体环境考虑， 空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视。 3．中央空调系统是保证建筑物内空气质量的重要设备，应注意恰当地控制新风比例并 注意采取隔尘、杀菌和消毒措施。火警事件的处理 【案例十八、164 】火警事件的处理 案例十八、 十八 1．确认和了解起火位置、范围和程度。 和了解起火位置、 ．确认和了解起火位置 范围和程度。 2．向公安消防机关报警。 报警。 ．向公安消防机关报警 3．清理通道，准备迎接消防车入场。 通道， 迎接消防车入场 ．清理通道 准备迎接消防车入场。 4．立即组织现场人员疏散。在不危及人身安全的情况下抢救物资。 人员疏散。 抢救物资。 ．立即组织现场人员疏散 在不危及人身安全的情况下抢救物资 5．组织义务消防队。在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防器材控制火势。 控制火势。 ．组织义务消防队。在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防器材控制火势 6．及时封锁现场，直到有关方面到达为止。 锁现场， ．及时封锁现场 直到有关方面到达为止。燃气泄漏事件的处理 【案例十九、164 】燃气泄漏事件的处理 案例十九、 十九 即通知燃气公司。 1．易燃气体泄漏时，应立即通知燃气公司。 ．易燃气体泄漏时，应立即通知燃气公司 2．抵达现场后，要谨慎行事，不可使用任何电器（包括门铃、电话、风扇等）和敲击金属， ．抵达现场后，要谨慎行事，不可使用任何电器（包括门铃、电话、风扇等）和敲击金属，9避免产生火花。 避免产生火花。 打开所有门窗， 3．立即打开所有门窗，关闭燃气闸门。 ．立即打开所有门窗 关闭燃气闸门。 4．情况严重时，应及时疏散人员。 疏散人员。 ．情况严重时，应及时疏散人员 5．如发现有受伤或不适者，应立即通知医疗急救单位。 通知医疗急救单位。 ．如发现有受伤或不适者，应立即通知医疗急救单位 6．燃气公司人员到达现场后，应协助其彻底检查，消除隐患 ．燃气公司人员到达现场后， 协助其彻底检查，电梯故障事件的处理 【案例二十、164 】电梯故障事件的处理 案例二十、 二十 1．乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予安 ．乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予安 仔细观察电梯内情况 询问被困者 慰。 2．立即通知电梯专业人员达到现场救助被困者。 到现场救助被困者。 ．立即通知电梯专业人员达到现场救助被困者 特别留意， 3．被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请消防人员协助。 ．被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意 必要时请消防人员协助。 4．督促电梯维保单位全面检查，消除隐患。 全面检查， ．督促电梯维保单位全面检查 消除隐患。 5．将此次电梯事故详细记录备案。 详细记录备案。 ．将此次电梯事故详细记录备案噪音侵扰事件的处理 【案例二十一、165 】噪音侵扰事件的处理 案例二十一、 二十一 1．接到噪音侵扰的投诉或信息后，应立即派人前往现场查看。 ．接到噪音侵扰的投诉或信息后，应立即派人前往现场查看 派人前往现场查 2．必要时通过技术手段或设备，确定噪音是否超标。 ．必要时通过技术手段或设备，确定噪音是否超标。 3．判断噪音侵扰的来源，针对不同噪音源，采取对应的解决措施。 ．判断噪音侵扰的来源，针对不同噪音源，采取对应的解决措施。 业主的沟通、 4．做好与受噪音影响业主的沟通、解释。 ．做好与受噪音影响业主的沟通 解释。电力故障事件的处理 【案二十二、165 】电力故障事件的处理 案二十二、 1．若供电部门预先通知大厦 小区暂时停电，应立即将详细情况和有关文件信息通过广播、 ．若供电部门预先通知大厦/小区暂时停电 应立即将详细情况和有关文件信息通过广播、 预先通知大厦 小区暂时停电， 张贴通知等方式传递给业主，并安排相应的电工人员值班。 张贴通知等方式传递给业主，并安排相应的电工人员值班。 2．若属于因供电线路故障，大厦 小区紧急停电，有关人员应立即赶到现场，查明确认故障 因供电线路故障， 小区紧急停电， ．若属于因供电线路故障 大厦/小区紧急停电 有关人员应立即赶到现场， 立即组织抢修；有备用供电线路或自备发电设备的， 立即切换供电线路。 源，立即组织抢修；有备用供电线路或自备发电设备的，应立即切换供电线路。 3．故障停电时，应立即派人检查确认电梯内是否有人，做好应急处理；加强消防和安全防 检查确认电梯内是否有人 ．故障停电时，应立即派人检查确认电梯内是否有人，做好应急处理； 范管理措施，确保不至于因停电而发生异常情况。 范管理措施，确保不至于因停电而发生异常情况。 4．故障停电时，物业管理单位应立即通知住户，说明有关情况，并提醒住户做好必要的准 立即通知住户， ．故障停电时，物业管理单位应立即通知住户 说明有关情况， 提醒住户做好必要的准 防火、防盗等。 备，防火、防盗等。 5．供电恢复后，应检查大厦内所有电梯、消防系统、安防系统的运作情况 ．供电恢复后， 检查大厦内所有电梯、消防系统、安防系统的运作情况高空坠物事件的处理 【案例二十三、166 】高空坠物事件的处理 案例二十三、 二十三 1．发生高空坠物后，有关管理人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况。如有伤者， ．发生高空坠物后，有关管理人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况。如有伤者， 立即赶到现场 立即送往医院或拨打急救电话 如造成财物损坏，要保护现场、拍照取证并通知相关人 拨打急救电话； 要立即送往医院或拨打急救电话；如造成财物损坏，要保护现场、拍照取证并通知相关人 员。 2．尽快确定坠落物来源。 确定坠落物来源。 ．尽快确定坠落物来源 3．确定坠落物来源后，及时协调受损 受害人员与责任人协商处理。 受损/受害人员与责任人协商处理 ．确定坠落物来源后，及时协调受损 受害人员与责任人协商处理。 4．事后应检查和确保项目在恰当位置张贴 请勿高空抛物 的标识，并通过多种宣传方式， 张贴“请勿高空抛物 的标识， 宣传方式 ．事后应检查和确保项目在恰当位置张贴 请勿高空抛物”的标识 并通过多种宣传方式， 使业主自觉遵守社会公德 自觉遵守社会公德。 使业主自觉遵守社会公德。10交通意外事件的处理 【案例二十四、166 】交通意外事件的处理 案例二十四、 二十四 1．在管理区域内发生交通意外事故，安全主管应迅速到场处理。 ．在管理区域内发生交通意外事故，安全主管应迅速到场处理。 迅速到场处理 2．有人员受伤应立即送往医院，或拨打急救电话。 ．有人员受伤应立即送往医院， 拨打急救电话。 3．如有需要，应对现场进行拍照，保留相关记录。 现场进行拍照， ．如有需要，应对现场进行拍照 保留相关记录。 4．安排专门人员疏导交通，尽可能使事故不影响其他车辆的正常行驶。 疏导交通， 可能使事故不影响其他车辆的正常行驶。 ．安排专门人员疏导交通 尽快予以处理。 5．协助有关部门尽快予以处理。 ．协助有关部门尽快予以处理 6．事后对管理区域内交通路面情况进行检查，完善相关交通标识、减速坡、隔离墩等。 检查， ．事后对管理区域内交通路面情况进行检查 完善相关交通标识、减速坡、隔离墩等。刑事案件事件的处理 【案例二十五、166 】刑事案件事件的处理 案例二十五、 二十五 1．物业管理单位或控制中心接到案件通知后，应立即派有关人员到现场。 ．物业管理单位或控制中心接到案件通知后，应立即派有关人员到现场。 派有关人员到现场 2．如证实发生罪案，要立即拨打 110 报警，并留守人员和控制现场，直到警方人员到达。 报警，并留守人员和控制现场，直到警方人员到达。 ．如证实发生罪案， 3．禁止任何人在警方人员到达前触动现场任何物品。 在警方人员到达前触动现场任何物品。 ．禁止任何人在警方人员到达前触动现场任何物品 4．若有需要，关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止疑犯乘机逃跑。 访客暂停出入， ．若有需要，关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入 防止疑犯乘机逃跑。 5． 积极协助警方维护现场秩序和调查取证等工作。 协助警方维护现场秩序和调查取证等工作。 ． 积极协助警方维护现场秩序和调查取证等工作其他案例阅读 其他案例阅读9 龄童命丧&麦莎& 物业担责 30%赔偿 10 万 ........................................................................................................ 13 安徽：楼顶废物砸伤人 物业公司被判赔 ............................................................................................................ 14 业主楼顶锻炼坠楼身亡 物业担责 30% ................................................................................................................. 14 歹徒入户杀人并抢走贵重物品 业主起诉物业公司遭法院驳回 ........................................................................ 15 大厦电梯内女子被害 家属状告物业被驳 ............................................................................................................ 16 小区地下车库是公共设施吗？ .............................................................................................................................. 17 中国房地产怪现象：业主维权被拘之 8 大案例 .................................................................................................. 18 楼下的把楼上的全告了.......................................................................................................................................... 20 高空坠物砸车，物业公司巧妙取证免责 .............................................................................................................. 21 饮料瓶堵住排水管雨水溢到居民家 装修受损物业被判赔偿 17000 元........................................................... 22小区保安打死访客 物业被判赔近 50 万 .............................................................................................................. 22 8 龄童掉路中积水沟溺毙 物业遭 18 万索赔 ....................................................................................................... 23 楼上装修污水反灌 楼下状告物业被驳 ................................................................................................................ 23 电梯不开病患业主死亡 物业被索赔 40 万 .......................................................................................................... 24 业主掉进污水井 物业施工方遭索赔 .................................................................................................................... 24 上海一业主没拿到钥匙拒交物业费被判胜诉 ...................................................................................................... 25 烟花蹿入高楼 物业公司被判赔偿住户损失 ........................................................................................................ 2511业主被杀保安见死不救 物业被判赔偿 6 万余元 ................................................................................................ 26 女业主家中被奸杀 物业被判赔偿 1.5 万元 ........................................................................................................ 27 新居&水漫金山& 楼上和物业赔偿 ........................................................................................................................ 27 铁井盖上烧情书受伤 无过错物业要为&公平&买单 ............................................................................................ 28 业主家中失窃 告物业公司赔偿损失败诉 ............................................................................................................ 29 物业多方服务惹官司 私开业主信箱要道歉 ........................................................................................................ 29 保安履职受伤 物业公司赔偿八万 ........................................................................................................................ 30 女子电梯间被劫杀 家属告大厦物业索赔 45 万败诉 .......................................................................................... 30 业主汽车被盗 物业没有监控记录被判部分赔偿 ................................................................................................ 31 消防通道被堵消防车难以施救 受损业主状告物业 ............................................................................................ 32 前世乒冠军江嘉良家中失窃奖杯被盗 物业过错赔偿 ........................................................................................ 32 住宅区内车辆丢失 物业公司未尽注意义务担责 50% ......................................................................................... 33 外来客玩跷跷板撞掉门牙 物业公司赔偿医疗费 ................................................................................................ 33 不允许装防盗网 失窃后产生纠纷 ........................................................................................................................ 34 房屋质量出问题 业主拒付物业费终审败诉 ........................................................................................................ 34 管道漏水泡坏家具 棕榈泉置业公司被判赔 3.8 万 ............................................................................................ 35 好心肠的保洁员 ..................................................................................................................................................... 35 居民踩上胶水摔伤致残 物业未尽清理责任赔十万 ............................................................................................ 36 开楼道气窗受伤 楼上暖气跑水 物业赔偿 .................................................................................................................................. 37 楼下被淹起诉 .............................................................................................................................. 37 开发公司与物业是否担责 .......................................................................................... 38女业主别墅内神秘遇害厦首起外墙使用权案业主获胜夺回百万广告费 .................................................................................................. 39 申请移民被拒业主状告物业迟延转信获赔 3 千元 .............................................................................................. 41 太阳能热水器为啥不让装？ .................................................................................................................................. 42 《物权法》福州第一案:业主一审败诉 ................................................................................................................ 43 物权法实施掀起业主维权高潮 配套法规亟待出台 ............................................................................................ 44 小区购物意外坠井身亡 家属终审获赔七十余万 ................................................................................................ 46 小区散步被撞死 物业公司担何责 ........................................................................................................................ 47 星河湾物业管理疏忽男孩溺亡 赔 33 万 .............................................................................................................. 47 眼看业主被打未制止 小区物业被判担责 ............................................................................................................ 48 12业主被杀 物业管理者无需担责 ............................................................................................................................ 48 植物伤人，物业公司该不该负赔偿责任 .............................................................................................................. 49 朱明瑛被判补交拖欠物业费两万 .......................................................................................................................... 50 自杀者砸死老妪 家属告物业索赔被驳回 ............................................................................................................ 51龄童命丧&麦莎& 30%赔偿 9 龄童命丧&麦莎& 物业担责 30%赔偿 10 万麦莎”台风带来强降雨使河道水满为患溢进小区 中国法院网讯 因“麦莎 台风带来强降雨使河道水满为患溢进小区，住在小区的小孩玩耍时不慎溺亡， 麦莎 台风带来强降雨使河道水满为患溢进小区，住在小区的小孩玩耍时不慎溺亡， 小孩的父母悲伤之余将城建部门和小区物业公司告上了法院。 日下午， 小孩的父母悲伤之余将城建部门和小区物业公司告上了法院。12 月 15 日下午，浙江省象山县人民法院对 该案作出了一审判决， 余元。 该案作出了一审判决，物业公司赔偿小孩的父母因孩子死亡所造成的经济损失 9.7 万余元。 孩子的父母诉称， 麦莎 台风过后，小区满是积水，分不清哪是地面哪是河面，对小孩的溺亡， 麦莎”台风过后 孩子的父母诉称，“麦莎 台风过后，小区满是积水，分不清哪是地面哪是河面，对小孩的溺亡，作为 监护人虽应承担主要责任，但同时也暴露了城建交付的小区存在严重的设计缺陷，留下了安全隐患； 监护人虽应承担主要责任，但同时也暴露了城建交付的小区存在严重的设计缺陷，留下了安全隐患；而物 业公司未采取安全有效的防护措施，共同作用导致了事故的发生，两者均应承担相应的责任。为此， 业公司未采取安全有效的防护措施，共同作用导致了事故的发生，两者均应承担相应的责任。为此，请求 万余元， 法院依法判令城建和物业公司共同赔偿 13 万余元，即死亡补偿费和丧葬费共 32.5 万余余元的 40%。 。 城建部门辩称，小区在 2003 年初就已经全部移交给业主管理委员会，在移交时还特别讲到，小孩在 城建部门辩称， 年初就已经全部移交给业主管理委员会， 在移交时还特别讲到， 水边游玩应当有家长加强监护，小区的设计是符合国家有关规定的。 水边游玩应当有家长加强监护，小区的设计是符合国家有关规定的。 合国家有关规定的 物业公司辩称，小区业主管理委员会与物业公司签订有《物业管理委托合同》 ，物业公司承担义务的 物业公司辩称，小区业主管理委员会与物业公司签订有《物业管理委托合同》 物业公司承担义务的 ， 前提应该是违反合同约定。现根据合同来看，看不出物业公司在这方面有什么责任。因此， 前提应该是违反合同约定。现根据合同来看，看不出物业公司在这方面有什么责任。因此，物业公司不应 承担任何责任。物业公司向法庭提供了照片六张，以证明在河道附近设有警示标志牌。 承担任何责任。物业公司向法庭提供了照片六张，以证明在河道附近设有警示标志牌。 象山法院经审理认为，小区的业主管理委员会与物业公司订有合同， 象山法院经审理认为，小区的业主管理委员会与物业公司订有合同，在合同约定的期限及职责范围内 对小区的物业管理及安全保障事务等负有相应义务。台风是不可抗力， 对小区的物业管理及安全保障事务等负有相应义务。台风是不可抗力，但台风所带来的雨水给小区造成的 积水情况，物业公司应该可以注意到，也可以预见到，在这种情况下，对漫水地段等可能会出现危险的地 积水情况，物业公司应该可以注意到，也可以预见到，在这种情况下， 情况下 方更应加强巡查，或采取设置防护栏等相关的安全保障措施， 方更应加强巡查，或采取设置防护栏等相关的安全保障措施，但物业公司未尽到合理限度内的安全保障义 务，这一失职行为与小孩的溺亡有一定的因果关系。而城建部门在开发该小区时，在设施上看不出有什么 这一失职行为与小孩的溺亡有一定的因果关系。而城建部门在开发该小区时， 缺陷，孩子的父母也未能提供相关的证据予以印证。据此， 缺陷，孩子的父母也未能提供相关的证据予以印证。据此，法院判令由物业公司赔偿小孩父母各项损失 30%。 。13安徽： 安徽：楼顶废物砸伤人 物业公司被判赔8 月 22 日，安徽省淮南市田家庵区人民法院对一起太阳能底座砸伤人案进行了一审宣判，被告淮南 安徽省淮南市田家庵区人民法院对一起太阳能底座砸伤人案进行了一审宣判， 市裕安物业管理有限责任公司因没有尽到相应的安全保障义务和管理职责，被法院判决赔偿原告赵某、 市裕安物业管理有限责任公司因没有尽到相应的安全保障义务和管理职责，被法院判决赔偿原告赵某、李 物业管理有限责任公司因没有尽到相应的安全保障义务和管理职责 户业主不承担赔偿责任。 某医疗费等各项损失 9827 元，24 户业主不承担赔偿责任。2007 年 7 月 28 日晚 7 时左右，安徽省淮南市出现强雷暴雨，并伴有瞬间大风天气。原告赵某、李某 时左右，安徽省淮南市出现强雷暴雨，并伴有瞬间大风天气。原告赵某、 号楼楼下时，被楼顶坠下的一废弃太阳能热水器底座砸伤，后被送往医院救治。 途经该市裕安小区 5 号楼楼下时，被楼顶坠下的一废弃太阳能热水器底座砸伤，后被送往医院救治。今年 3 月 24 日，两原告将淮南市裕安物业管理有限责任公司和 5 号楼的 24 户业主告上法庭，要求各被告赔偿 两原告将淮南市裕安物业管理有限责任公司和 物业管理有限责 户业主告上法庭， 医疗费等损失 11646.6 元。法院审理后认为，被告物业公司没有尽到相应的安全保障义务和管理职责，依法应对原告赵某、 法院审理后认为，被告物业公司没有尽到相应的安全保障义务和管理职责，依法应对原告赵某、李 物业公司没有尽到相应的安全保障义务和管理职责 某所受到的人身损害承担赔偿责任。 某所受到的人身损害承担赔偿责任。由于原告没有证据证明该楼全体住户具有共同实施危险行为的意思联 络并实际实施了共同危险行为， 户业主共同承担责任与法不符，不予支持。据此， 络并实际实施了共同危险行为，故原告诉请 24 户业主共同承担责任与法不符，不予支持。据此，法院作 出上述判决。 出上述判决。业主楼顶锻炼坠楼身亡 物业担责 30%晨迪） 市民林先生喜欢晨练， （成都日报 记者 晨迪） 市民林先生喜欢晨练，2007 年 1 月 14 日他在自家居住的房屋楼顶上锻炼身 成都日报 体时不慎从楼顶上摔下死亡。事后， 体时不慎从楼顶上摔下死亡。事后，林先生的妻子和两个子女认为由于房屋修建公司在屋顶防护设施上的 重大缺陷和物业公司在物业管理过程中的严重过错造成了这个悲剧，于是将这两家单位起诉至锦江法院， 重大缺陷和物业公司在物业管理过程中的严重过错造成了这个悲剧，于是将这两家单位起诉至锦江法院， 要求承担责任。昨日，锦江法院判决，物业公司由于疏于管理， 责任。 要求承担责任。昨日，锦江法院判决，物业公司由于疏于管理，承担 30%责任。 责任锻炼坠楼身亡建方和物业成被告林先生的妻子和两个子女表示， 时许，林先生在楼顶上锻炼身体时， 林先生的妻子和两个子女表示，2007 年 1 月 14 日早上 6 时许，林先生在楼顶上锻炼身体时，从楼顶 摔下来当场死亡。 摔下来当场死亡。 经过现场查看，他们发现林先生锻炼的楼顶外围防护栏高度不到膝盖， 经过现场查看，他们发现林先生锻炼的楼顶外围防护栏高度不到膝盖，这个高度低于我国建筑规范中 发现林先生锻炼的楼顶外围防护栏高度不到膝盖 关于“上人屋面 防护栏杆的相应要求 他们认为， 关于 上人屋面”防护栏杆的相应要求。他们认为，这个重大缺陷是由于房屋修建公司在房屋修建过程中及 上人屋面 防护栏杆的相应要求。 物业公司在物业管理过程中的严重过错行为造成的。两公司应对林先生死亡后果承担全部的赔偿责任。 物业公司在物业管理过程中的严重过错行为造成的。两公司应对林先生死亡后果承担全部的赔偿责任。 在法庭审理的过程中，房屋修建公司辩称，该房屋是由设计所设计，且具体施工单位也不是他们， 在法庭审理的过程中，房屋修建公司辩称，该房屋是由设计所设计，且具体施工单位也不是他们，根 据验收，该房屋的确是质检合格的优良工程。更为重要的是，该房屋的楼顶原本设计是不上人屋面。 据验收，该房屋的确是质检合格的优良工程。更为重要的是，该房屋的楼顶原本设计是不上人屋面。 物业公司辩称，林先生是具有完全民事行为能力的人，楼顶本身就不是锻炼身体的地方， 物业公司辩称，林先生是具有完全民事行为能力的人，楼顶本身就不是锻炼身体的地方，死者林先生14对此有重大过错，因此他们不该承担责任。 对此有重大过错，因此他们不该承担责任。不制止不设警示标志 物业有次要责任据悉，林先生锻炼身体的楼顶有一门洞，无门，楼梯、楼顶均没有警示标志。楼顶上挂有衣物、 据悉，林先生锻炼身体的楼顶有一门洞，无门，楼梯、楼顶均没有警示标志。楼顶上挂有衣物、还种 有花、 厘米。 有花、草、菜及堆放杂物等，防护墙高度约 41 厘米。 菜及堆放杂物等， 锦江法院审理后认为， 锦江法院审理后认为，林先生家人提供的证据不能证明楼顶屋面是上人屋面和设计标准不符合国家标 准，因此要求房屋修建公司承担责任的诉讼请求没有被法院支持。 因此要求房屋修建公司承担责任的诉讼请求没有被法院支持。 法院认为，林先生作为一个具有完全民事行为能力的公民， 法院认为，林先生作为一个具有完全民事行为能力的公民，在楼顶上锻炼身体应当对潜在的危险有理 解、辨别、判断和控制的能力，但林先生没有预见这一行为存在的危险，自身有重大过错，其过错对其死 辨别、判断和控制的能力，但林先生没有预见这一行为存在的危险，自身有重大过错， 行为存在的危险 亡起主要作用。物业公司作为小区的管理者，对业主林先生在楼顶上锻炼身体却没有及时制止， 亡起主要作用。物业公司作为小区的管理者，对业主林先生在楼顶上锻炼身体却没有及时制止，也没有在 楼顶设置警示标志，疏于管理，未能尽到职责范围内的必要注意义务， 楼顶设置警示标志，疏于管理，未能尽到职责范围内的必要注意义务，增加了林先生从楼顶上摔下的可能 性，对林先生的死亡起次要作用。物业公司应当对林先生坠楼死亡承担相应的民事责任。根据过错大小， 对林先生的死亡起次要作用。物业公司应当对林先生坠楼死亡承担相应的民事责任。根据过错大小， 物业公司承担责任的范围酌情确定为 30%。最后锦江法院一审判决：物业公司应赔偿林先生家人 75973.37 。最后锦江法院一审判决： 元损失。 元损失。歹徒入户杀人并抢走贵重物品 业主起诉物业公司遭法院驳回日电记者韩萍歹徒进入住户家中 杀死女主人， 者韩萍歹徒进入住户家中， 斤冬虫夏草。事发后， 本报西宁 9 月 17 日电记者韩萍歹徒进入住户家中，杀死女主人，抢走 22.28 斤冬虫夏草。事发后， 犯罪分子被缉拿归案绳之以法。但男主人程某以青海省馨宁物业管理有限公司不作为， 犯罪分子被缉拿归案绳之以法。但男主人程某以青海省馨宁物业管理有限公司不作为，不履行安全保障义 务致使妻子遇害、冬虫夏草被抢为由，向法院提起诉讼，要求赔偿。 务致使妻子遇害、冬虫夏草被抢为由，向法院提起诉讼，要求赔偿。青海省西宁市城西区人民法院经审理，公开宣判了这起新类型案件， 2007 年 9 月 10 日，青海省西宁市城西区人民法院经审理，公开宣判了这起新类型案件，判决驳回原 告程某的诉讼请求。 告程某的诉讼请求。歹徒李某、蔺某以买冬虫夏草为名， 2004 年 10 月 20 日，歹徒李某、蔺某以买冬虫夏草为名，来到西宁市城西区西川南路 1 号馨宁小区程 某家中。程某之妻杜某在家，李某趁杜某不备，持携带的自制手枪朝杜某头部开枪，致其当场死亡。 某家中。程某之妻杜某在家，李某趁杜某不备，持携带的自制手枪朝杜某头部开枪，致其当场死亡。两名 场死亡 两名歹徒被抓获归案， 歹徒从原告家中抢走冬虫夏草 22.28 斤， 价值人民币 403480 元。 2005 年 8 月 20 日， 两名歹徒被抓获归案， 返还原告。 西宁市中级人民法院判决两名杀人凶手死刑， 警方追回冬虫夏草 3.93 斤，返还原告。2006 年 10 月，西宁市中级人民法院判决两名杀人凶手死刑，确认 但因两名罪犯无赔偿能力，免除两罪犯民事赔偿。 民事赔偿数额为 205049 元，但因两名罪犯无赔偿能力，免除两罪犯民事赔偿。程某了解到案发时两名罪犯是从馨宁小区大门进入小区，小区保安未进行登记，作案后， 程某了解到案发时两名罪犯是从馨宁小区大门进入小区，小区保安未进行登记，作案后，两名罪犯携 个大包袱从后来增开的无保安看守值班的小区东门逃走。作为居住在被告管理区的小区居民， 带 4 个大包袱从后来增开的无保安看守值班的小区东门逃走。作为居住在被告管理区的小区居民，程某自 月起按季度向被告缴纳物业管理费 被告给原告发放的《馨宁小区住户手册》承诺： 管理费。 2003 年 9 月起按季度向被告缴纳物业管理费。被告给原告发放的《馨宁小区住户手册》承诺：小区门岗按 规定禁止闲杂人员进入小区，物资出入小区应办理有关手续，并出具管理部门签发的《物资出区通行证》 。 规定禁止闲杂人员进入小区，物资出入小区应办理有关手续，并出具管理部门签发的《物资出区通行证》原告程某认为，被告作为经营性质的安全保障义务主体，不履行安全保障义务， 原告程某认为，被告作为经营性质的安全保障义务主体，不履行安全保障义务，其不作为行为是损害 结果发生的重要原因之一，应承担赔偿责任。 结果发生的重要原因之一，应承担赔偿责任。西宁市城西区人民法院审理认为，被告给原告发放住户手册后，原告对此未提出任何异议， 西宁市城西区人民法院审理认为，被告给原告发放住户手册后，原告对此未提出任何异议，并按相关 规定交纳物业管理费用，已实际形成了一种物业服务合同关系。之后双方并未签订新的物业管理合同， 规定交纳物业管理费用，已实际形成了一种物业服务合同关系。之后双方并未签订新的物业管理合同，故 该手册为有效合同，对双方均有约束力。但该手册中双方对业主的人身、财产赔偿责任没有明确约定， 该手册为有效合同，对双方均有约束力。但该手册中双方对业主的人身、财产赔偿责任没有明确约定，作 双方对业主的人身15为物业管理部门的安全服务也仅限于防范性的安全保卫活动， 为物业管理部门的安全服务也仅限于防范性的安全保卫活动，并不能全方位保证业主的人身和财产安全及 排除治安、刑事案件的发生。且此案发生在原告家内，对外无任何异常。 排除治安、刑事案件的发生。且此案发生在原告家内，对外无任何异常。此时被告即使履行了正常的防范 安全保卫义务，也无法避免其室内发生蓄谋已久的犯罪行为， 安全保卫义务，也无法避免其室内发生蓄谋已久的犯罪行为，因此被告的行为与原告家损害结果的发生无 法律上的因果关系，故对原告主张被告赔偿损失的要求不予支持。 法律上的因果关系，故对原告主张被告赔偿损失的要求不予支持。大厦电梯内女子被害 家属状告物业被驳法院： 法院：物业公司保护公众义务应有限制日讯在公司电梯内遭遇抢劫被杀害， 本报北京 9 月 17 日讯在公司电梯内遭遇抢劫被杀害， 害人家属认为物业公司未在电梯内安装监控设 受 备，对危害后果的发生具有明显过错，要求物业公司赔偿丧葬费、死亡赔偿金、精神损害抚慰金等经济损 对危害后果的发生具有明显过错，要求物业公司赔偿丧葬费、死亡赔偿金、 万余元。 失共计 45.7 万余元。但是，受害人家属的这项请求，并未得到法院的支持，北京市丰台区人民法院在判决中指出， 但是，受害人家属的这项请求，并未得到法院的支持，北京市丰台区人民法院在判决中指出，因公司 大厦属于向公众开放并不得无故拒绝公众进入的相对开放区域，因此对物业公司保护公众免受意外侵害的 大厦属于向公众开放并不得无故拒绝公众进入的相对开放区域， 义务必须有所限制。 义务必须有所限制。被害人李珍(化名)遇害前是一名会计，公司租赁的办公地点在一座写字楼内。 月的一天， 被害人李珍(化名)遇害前是一名会计，公司租赁的办公地点在一座写字楼内。2006 年 10 月的一天， 李珍从银行取钱后返回公司，在公司大厦电梯间不幸遭遇抢劫被杀害。事发后， 李珍从银行取钱后返回公司，在公司大厦电梯间不幸遭遇抢劫被杀害。事发后，大厦物业公司的经理立即 报警，并封锁了大厦。 拨打了 110 报警，并封锁了大厦。但接警赶到的民警并未从大厦中找到犯罪嫌疑人，目前案件仍在侦查过程中。 但接警赶到的民警并未从大厦中找到犯罪嫌疑人，目前案件仍在侦查过程中。李珍被杀害后，她的丈夫和女儿将物业公司告上了法庭。其理由是， 李珍被杀害后，她的丈夫和女儿将物业公司告上了法庭。其理由是，作为负责整座大厦安全的物业公 司，竟让犯罪嫌疑人随意进入大厦，致使李珍在电梯间被人抢劫杀害。此外，当时在该大厦特别是电梯间 竟让犯罪嫌疑人随意进入大厦，致使李珍在电梯间被人抢劫杀害。此外， 并没有安装录像监视设备，致使警方至今无法确认犯罪嫌疑人， 并没有安装录像监视设备，致使警方至今无法确认犯罪嫌疑人，也说明该公司的行为对危害结果的发生具 有明显的过错。 有明显的过错。但是，法院经过审理后，最终还是驳回了李珍家人的诉讼请求。法院认为，根据双方有关约定， 但是，法院经过审理后，最终还是驳回了李珍家人的诉讼请求。法院认为，根据双方有关约定，李珍 公司所在的这座大厦并没有实行对进出车辆及人员进行登记的完全封闭管理制度，也就是说， 公司所在的这座大厦并没有实行对进出车辆及人员进行登记的完全封闭管理制度，也就是说，这座大厦不 同于单位的内部办公区域， 同于单位的内部办公区域，它是在物业公司控制之下向公众开放并不得无故拒绝公众进入的相对开放区 域。在这种情况下，凡是具有相应民事行为能力的人在维护自身安全上都负有观察、注意和自我保护的自 在这种情况下，凡是具有相应民事行为能力的人在维护自身安全上都负有观察、 警义务。而物业公司并非国家强制机关，其财力、精力有限，又缺乏国家强制力的保障， 警义务。而物业公司并非国家强制机关，其财力、精力有限，又缺乏国家强制力的保障，因此物业公司对 大厦的防范和控制力度是有限的，对其保护公众免受意外侵害的义务必须有所限制。 大厦的防范和控制力度是有限的，对其保护公众免受意外侵害的义务必须有所限制。就本案的具体情况，法院认为，物业公司已尽到了合理范围内的安全保障义务。 就本案的具体情况，法院认为，物业公司已尽到了合理范围内的安全保障义务。物业公司与承租人在 《房屋租赁合同》中并未约定必须安装录像监视设备，且录像监视设备与李珍所遇意外事件的发生也没有 房屋租赁合同》中并未约定必须安装录像监视设备， 直接的因果关系，不能据此认为物业公司履行职责具有重大瑕疵。 直接的因果关系，不能据此认为物业公司履行职责具有重大瑕疵。来源： 来源：法制日报时间：2007时间：16小区地下车库是公共设施吗？ 小区地下车库是公共设施吗？小区地下车库归开发商所有还是业主共有的公共设施? 小区地下车库归开发商所有还是业主共有的公共设施?合肥市明珠苑小区业主委员会与安徽昌皖房地 产公司和万国物业管理公司为此对簿公堂。日前，法院做出一审判决， 产公司和万国物业管理公司为此对簿公堂。日前，法院做出一审判决，明珠苑小区业主依法取得了面积为 平方米的地下车库及其他权利。据悉，这是我省首起业主要求物业返还物管用房等小区公用设施并取 1040 平方米的地下车库及其他权利。据悉，这是我省首起业主要求物业返还物管用房等小区公用设施并取 得法院支持的案例。此案原告方代理律师认为，在新《物权法》出台的背景下，此案意义尤为重大。 得法院支持的案例。此案原告方代理律师认为， 在新《 物权法》出台的背景下，此案意义尤为重大。原告： 原告：物业撤出拒交车库年建成后,由昌皖公司指定的万国公司负责物业管理。因为种种纠纷， 合肥明珠苑小区 2003 年建成后,由昌皖公司指定的万国公司负责物业管理。因为种种纠纷，2005 年 万国公司退出了小区物业管理。虽然退出物业管理，万国公司只是向业主移交了部分资料和物品， 10 月，万国公司退出了小区物业管理。虽然退出物业管理，万国公司只是向业主移交了部分资料和物品， 而涉及到小区全体业主利益的相关图纸、特别是物管用房、 而涉及到小区全体业主利益的相关图纸、特别是物管用房、商业用房以及 1000 多平方米的地下车库却并 没有移交。 没有移交。 明珠苑小区业主委员会一纸诉状将昌皖公司以及万国公司告上法庭，要求返还地下停车库 2006 年，明珠苑小区业主委员会一纸诉状将昌皖公司以及万国公司告上法庭，要求返还地下停车库、 值班室、物管用房以及小区平面图等图纸资料。 值班室、物管用房以及小区平面图等图纸资料。被告： 被告：车库不是公共设施对小区业主委员会的诉讼要求，被告昌皖公司认为，规划部门没有审批在小区内建车库和值班室， 对小区业主委员会的诉讼要求，被告昌皖公司认为，规划部门没有审批在小区内建车库和值班室，同 时当初在业主购房时，昌皖公司也没有在购房合同中明确约定车库以及值班室的归属。 时当初在业主购房时，昌皖公司也没有在购房合同中明确约定车库以及值班室的归属。在昌皖公司提供的 购房合同以及由合肥三维测绘公司的测绘报告中，可以看出地下车库并没有分摊到业主的房屋面积中。 购房合同以及由合肥三维测绘公司的测绘报告中，可以看出地下车库并没有分摊到业主的房屋面积中。因 此，昌皖公司认为，车库不是小区的公用配套设施。对业主的这部分诉讼请求，被告不能满足。 昌皖公司认为，车库不是小区的公用配套设施。对业主的这部分诉讼请求，被告不能满足。法院: 法院:车库所有权归业主法院经审理后认为，根据合肥市规划局的答复和开发公司与业主订立的购房合同，可以确定地下层是 法院经审理后认为，根据合肥市规划局的答复和开发公司与业主订立的购房合同，可以确定地下层是 开发公司与业主订立的购房合同 车库。该地下停车场是物业管理区域内配套的附属物，即使其属于与其他建筑物相区别的独立特定物， 车库。该地下停车场是物业管理区域内配套的附属物，即使其属于与其他建筑物相区别的独立特定物，其 仍属小区公共部分。公共部分的权利是随着自用部分的取得而取得， 仍属小区公共部分。公共部分的权利是随着自用部分的取得而取得，除非开发商在出售物业时在合同中明 确约定地下停车场属于开发商所有。 确约定地下停车场属于开发商所有。 虽然昌皖公司没有在合同中与业主明确约定车库等公用房屋的权属，但在合同中这样承诺： 虽然昌皖公司没有在合同中与业主明确约定车库等公用房屋的权属，但在合同中这样承诺：“与商品 房正常使用有直接关系的基础设施和公共配套设施地下车库、小区道路于完成时提供。 房正常使用有直接关系的基础设施和公共配套设施地下车库、小区道路于完成时提供。”根据合肥市人民 号令规定，开发建设单位应无偿向业主委员会提供住宅区域内按规划建设的公用设施 规划建设的公用设施。 政府第 68 号令规定，开发建设单位应无偿向业主委员会提供住宅区域内按规划建设的公用设施。专家: 专家:如何判决意义重大省社科院法学研究所所长李小群副研究员认为，此案地下车库是否属于小区的公用配套设施是争议的 省社科院法学研究所所长李小群副研究员认为， 最大焦点。地下车库问题一直是小区物业管理的焦点问题，它不同于道路、绿化带、电梯等公共设施， 最大焦点。地下车库问题一直是小区物业管理的焦点问题，它不同于道路、绿化带、电梯等公共设施，即 便是在新的《物权法》 便是在新的《物权法》中，对于地下车库的归属问题仍然没有非常明晰的界定。具体就本案而言，购房合 对于地下车库的归属问题仍然没有非常明晰的界定。具体就本案而言， 同是否事先约定和车库成本是否在购房成本之中两个条件事关案件的最终判决。 同是否事先约定和车库成本是否在购房成本之中两个条件事关案件的最终判决。虽然对于地下车库面积是 否公摊界定非常困难，但由于房屋买卖合同中有事先约定，所以应按合同约定处理。 否公摊界定非常困难，但由于房屋买卖合同中有事先约定，所以应按合同约定处理。安徽金华安律师事务 所律师郝朝进认为，此案为处理相关问题提供了范例。 律师郝朝进认为，此案为处理相关问题提供了范例。17中国房地产怪现象： 中国房地产怪现象：业主维权被拘之 8 大案例冲动堵路： 冲动堵路：博士硕士齐被拘 被拘原因： 被拘原因：堵路 事件结果： 事件结果：开发商承诺赔偿违约金 被拘影响：★★★★☆ 被拘影响： 被拘事件回放： 被拘事件回放： 据报道， 北京市东三环双井桥东北侧“天之骄子 天之骄子”小区的 余名业主， 据报道，今年 7 月 25 日，北京市东三环双井桥东北侧 天之骄子 小区的 100 余名业主，冒雨赶到售 天的新房。到售楼处才发现他们所买的精装修小区， 楼处等待验收延期交房 37 天的新房。到售楼处才发现他们所买的精装修小区，原来规划的公共绿地和温 泉水池还是“烂泥地 、 垃圾山 垃圾山”和 污水坑 污水坑”。而他们的“精装修房屋 地面还是水泥地面， 精装修房屋”地面还是水泥地面 泉水池还是 烂泥地”、“垃圾山 和“污水坑 。而他们的 精装修房屋 地面还是水泥地面，装修材料扔得到 烂泥地 处都是，窗户玻璃都还没有装全，橱柜上面洗菜池、燃气灶都还没安装， 处都是，窗户玻璃都还没有装全，橱柜上面洗菜池、燃气灶都还没安装，还有一些房子连基本的上下水都 没有。而且售楼处负责办理交房手续的售楼人员却还要求业主先交清面积差价、维修基金、 没有。而且售楼处负责办理交房手续的售楼人员却还要求业主先交清面积差价、维修基金、契税等数万元 之后才可看房、收房。售楼处工作人员的这一要求引起了业主的强烈反对和不满。 之后才可看房、收房。售楼处工作人员的这一要求引起了业主的强烈反对和不满。业主要求开发商做出合 理解释，但并没有得到任何回应。 理解释，但并没有得到任何回应。 多名业主走上东三环主路，声称要找朝阳区建委评理，三环主路被堵约半小时。 于是 60 多名业主走上东三环主路，声称要找朝阳区建委评理，三环主路被堵约半小时。随后这些业 主被派出所带走，并处以拘留五天的处罚。据悉，这次被拘的业主学历都比较高，大多是硕士或博士，他 主被派出所带走，并处以拘留五天的处罚。据悉，这次被拘的业主学历都比较高，大多是硕士或博士， 们表示将集体起诉开发商。最后开发商承诺赔偿违约金。 们表示将集体起诉开发商。最后开发商承诺赔偿违约金。 出现房屋质量问题，业主一般先跟开发商交涉。在交涉无果的情况下， 《地产 SHOW》说：出现房屋质量问题，业主一般先跟开发商交涉。在交涉无果的情况下，处于弱势 》 地位的业主往往容易冲动，做出一些极端的事情。冲动过后就是理智，集体起诉开发商才是正道。 地位的业主往往容易冲动，做出一些极端的事情。冲动过后就是理智，集体起诉开发商才是正道。法警出动： 法警出动：堵被窝式拘业主 被拘原因： 被拘原因：不执行交齐物业费的判决 事件结果： 事件结果：业主交齐物业费和罚金 被拘影响： 被拘影响：★★★★★ 被拘事件回放： 被拘事件回放： “我交、我交、我交还不行吗？！ 被敲门声叫醒的业主看着“从天而降 的法警和法官们无奈地说，这 我交、我交、我交还不行吗？！”被敲门声叫醒的业主看着 从天而降”的法警和法官们无奈地说， 我交 ？！ 被敲门声叫醒的业主看着 从天而降 的法警和法官们无奈地说 日北京市朝阳区某楼盘的一幕。据报道， 是发生在 2005 年 10 月 30 日北京市朝阳区某楼盘的一幕。据报道，当天朝阳法院近百名法警及法官集体 出动， 分别前往芍药居、 个小区， 出动，开着 24 辆警车兵分 6 路，分别前往芍药居、欧陆经典等 13 个小区，对数十户长年拒交物业费的业 主进行强制执行，过程中发生冲突， 名业主在这次执法行动中被法院带走， 主进行强制执行，过程中发生冲突，有 16 名业主在这次执法行动中被法院带走，并被处以 15 日的行政拘 元的罚款。据法院有关人士称， 朝阳法院就贴出执行公告书， 留和 1000 元的罚款。据法院有关人士称，10 月 18 日，朝阳法院就贴出执行公告书，点名责令拖欠物业费 日内履行法院判决，交纳拖欠的物业费和供暖费， 业主在 7 日内履行法院判决，交纳拖欠的物业费和供暖费，公告到期后法院便对对没有交款的业主采取强 制执行。而业主的说法是，物业管理公司没有解决小区长期存在的供电、供暖等问题， 制执行。而业主的说法是，物业管理公司没有解决小区长期存在的供电、供暖等问题，于是他们拒绝继续 长期存在的供电 向物业公司缴纳费用。 我们并不是打算真的不付钱 而是想用这种方式引起物业公司的重视， 我们并不是打算真的不付钱， 向物业公司缴纳费用。“我们并不是打算真的不付钱，而是想用这种方式引起物业公司的重视，希望他们 能尽快提供应有的服务。 能尽快提供应有的服务。” 朝阳法院这一做法在社会上立即引起极大争议， 年初， 《地产 SHOW》说：朝阳法院这一做法在社会上立即引起极大争议，2006 年初，北京市高级人民法 》 院向社会通报，对拖欠物业费的业主实施“堵被窝 式强制执行的做法，已经被叫停。“堵被窝 式执法的是 院向社会通报，对拖欠物业费的业主实施 堵被窝”式强制执行的做法，已经被叫停。 堵被窝”式执法的是 堵被窝 式强制执行的做法 堵被窝 是非非暂且不说，但它给广大业主们提了个醒，赶快用法律武器维权吧。 是非非暂且不说，但它给广大业主们提了个醒，赶快用法律武器维权吧。讨要电卡： 讨要电卡：警方带走 7 名业主 被拘原因： 被拘原因：聚众扰乱公共秩序 事件结果： 事件结果：7 人被带走 被拘影响： 被拘影响：★★★★☆ 被拘事件回放： 被拘事件回放： 18北京市海淀区西三旗知本时代的几位业主遇到了一件倒霉事， 去年 12 月，北京市海淀区西三旗知本时代的几位业主遇到了一件倒霉事，不但电卡没从开发商手中 拿回，还引来了蹲局子的严重后果。据报道， 日西三旗知本时代小区的上百名业主， 拿回，还引来了蹲局子的严重后果。据报道，2005 年 12 月 11 日西三旗知本时代小区的上百名业主，聚集 在小区门口的建材城西路上，向开发商讨要电卡，西三旗派出所和海淀分局相继赶到现场后， 在小区门口的建材城西路上，向开发商讨要电卡，西三旗派出所和海淀分局相继赶到现场后，人群逐渐被 疏散， 名业主被警车带走，据警方称被带走的业主可能涉嫌聚众扰乱公共秩序。据称， 疏散，7 名业主被警车带走，据警方称被带走的业主可能涉嫌聚众扰乱公共秩序。据称，以前该小区一直 使用临时电，前几天换成插卡式电表。但业主们却被告知，要交清以前的临时用电电费才能领取电卡。 使用临时电，前几天换成插卡式电表。但业主们却被告知，要交清以前的临时用电电费才能领取电卡。不 电费才能领取电卡 少业主对此提出质疑。一部分业主要开发