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按照拼音首字母选择2017上半年北京楼市“年中考”：新政下的楼市受缚 商住房将退出历史舞台
作者：梁佳来源：凤凰房产 13:31
　　2003年，温州籍投资客王立强带着70万元只身来到上海打拼，和众多温州老乡一样，他选择买房投资。频繁地“买进卖出再买进”后，2008年底他手上有7套房产，扣除贷款，这期间王立强的投资收益翻了十几倍。而在去年他卖出了自己在上海的所有房产，对他而言，闭眼炒房的黄金时代已经过去，靠着投资房产不断制造“一夜暴富”神话的时代也已终结。
　　2016年末国内房地产市场惊心动魄的“调控悬疑剧”延续到了2017年上半年，但这次投资者们似乎已经看到了结尾，“房子是用来住的，不是用来炒的。”
　　2016年房地产市场一扫之前的阴霾，成交量价都迎来强势反弹。各地陆续出台新政给楼市降温，各种限购政策一直延续到2017年，尤其是今年3月份之后，在绝大部分开发商布局集中的一二线城市及环一线城市，调控政策都已收紧且步步进逼，一旦市场有涨价苗头，政策立刻“打补丁”。
　　其中，北京更是以21天11措的深度调控成为全国热点城市调控标杆，开启了调控"5限"时代:限购、限贷、限价、限售、限商；相比往年调控，本次调控周期最明显的是增加了"限售+限商"。严格执行的限价政策对房地产市场的投资投机造成了打击，成交频次和流动性进一步降低，中原地产数据显示，在过去的2017年上半年，北京新建商品房住宅签约901亿元，签约住宅套数为13469套，同比跌幅达到了43.7%。二手房住宅上半年合计签约87601套，同比跌幅达到了35.4%。北京中原地产总经理任莉指出，政策效应下北京楼市慢慢平稳，市场变得更加理性。
　　严格购房资格 扩大限购范围
　　限购，主要是提高购房门槛，对购房数量、购房者的社保或纳税年限进行一定的限制。本轮调控周期里，一方面对于购房者纳税行为加以明确，严格了购房资格；另一方面限购范围也在不断扩大，平房和“法拍房”都纳入了限购范围。
　　3月22日，北京市地税局、北京市住建委对“连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税”加以明确，非京籍居民家庭在北京购房，需从申请月的上一个月开始往前推算60个月在北京连续缴纳个人所得税。
　　而在此前对于非本市户籍购房家庭的购房资格认定中，在社保和个税缴纳方面是存在不同政策要求的。社保需要连续缴纳60个月，而个税则只需一年缴一次。而此番个税和社保缴纳的模式统一，规避了部分购房者钻漏洞的做法，也提高了购房门槛。
　　另一方面，假离婚、房托等灰色地带也在17年上半年调控周期里受到政策关注。5月19日，北京市建委调整网签政策，配偶或子女需具备购房资格才可单独拥有产权。
　　而从限购范围来看，本轮调控将所有市场化的住房都纳入限购的范围，使商品住房限购政策进一步完善。
　　4月3日，北京市住建委出台《关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知》（以下简称《通知》），将住宅平房纳入本市限购范围，已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭，及拥有2套以上住房的本市户籍家庭，将暂停购买住宅平房。
　　首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池指出，“平房由于属于非成套住宅，之前的住房限购中并未考虑，但此次将平房纳入限购，可以彻底堵住房地产投机投资，促进住房回归居住属性。”
　　4月27日，北京市住建委对外发布，法院竞拍房产纳入本市限购范围，如果竞拍人没有购房资格，将无法办理产权登记。自此，可以说，北京的住房限购政策再无“空隙”可钻。
　　追加限贷政策 降低换房比例
　　在北京的房地产市场摸爬滚打20年，老李见过有人因房子而暴富，也见过有人白白损失了17万元，什么都没得到。
　　他和妻子本来的打算是把自己在四环路边的老房子卖掉，换一套郊区的独栋别墅养老，房子早已经看好了，楼前有一大片菜地。然而除了限购以外，2017上半年不断追加的限贷政策将他们的计划打乱了。
　　2月8日（含）起，购买第二套住房申请的按揭贷款，期限不得超过25年。与此同时，京城主要银行的首套房贷款利率优惠力度减小了，回升到了9折。
　　3月17日，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款。（含公积金贷款）。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。
　　老李只是这条交易链上的一环。他准备卖房后换的房子，房主是个老太太，原本打算下个月去美国花200万元买套独栋小楼，就等他卖房交首付了，现在也走不了。
　　中原地产首席分析师张大伟的分析认为，北京楼市限贷新政主要对二手房市场影响较大，尤其大量连环单将受到影响，换房比例将明显降低。
　　张大伟认为，认房又认贷打击了改善需求，提高了改善需求门槛，特别是按照目前北京市场的二手房交易中，非普通住宅影响非常大。
　　而其中限制企业售卖商品住房更是打开了2017年楼市调控“限售”的大门，北京的“限售”仅停留在企业层面，随后跟进的城市则进一步延伸到个人层面。
　　在“3.17新政”发布后的一周，调控限贷政策再度升级，3月24日，北京市住建委等部门联合发布通知，对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。这意味着，过去通过离婚手段享受首套住房贷款政策的人们将无机可趁。
　　而从5月1日起，开发商在售房、中介机构在二手房买卖经纪服务中,必须要求房屋交易当事人购房款以银行转账的方式支付,且必须使用出卖人和买受人的银行账户,通过预售资金、存量房交易资金监管专用账户进行资金支付。也就是说,今后买房,购房者必须刷本人的银行卡。这一政策虽然重点针对赃钱、“黑钱”，但在把虚火的一朵小火苗管住了，无疑进一步平稳了房地产市场价格。
　　彻底叫停商住 规范产品开发
　　小张和他的女朋友是一对相恋9年的90后情侣，他们本来打算把昌平区的一套商办房卖掉，交上200万元的首付款买下四环路边的老房子，剩下的钱还能负担起一辆车和一场婚礼。
　　从3月26日起，这些甜蜜的计划都被打乱了。
　　3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，要求商办类项目未经批准，不得擅自改变为居住等用途；新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；在建（含在售）商办类项目，销售对象应是合法登记的企事业单位、社会组织；购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。
　　本来已经计划好的交易被政策拦了下来。原本向那对90后情侣买商办房的人已经交的100万元首付，也尚未被退还。一瞬间，这条交易链上的所有人似乎都被冻住了。
　　不仅是小张，在限购政策的影响下整个北京的商住市场都陷入了冰封。
　　云房数据显示，限购前一周，商住项目共成交2333套，而在限购后的三天里，全北京只成交了3套。在商住限购后的一个多月里，商住市场已经接近零成交。
　　事实上，在2017“五限”元年里，业内专家普遍认为叫停商住是最具影响力的调控政策。
　　任莉认为，对于打擦边球的商住市场来说，这是一个划时代的政策。政策将商住物业彻底驱除出居住类物业市场，随着政策的出台而消失，规范市场产品开发和建设。
　　近年来，从去年的930新政到今年的317新政，北京对于住宅的调控逐渐加力；但商住反而凭借“不限购，不限贷”市场规模不断扩大。而小面积低总价的优势，更是使得商住公寓不仅引来大批投资客，也成为大量双无刚需族 （无购房资格及无高购买力）的最佳“过渡性“住房，支撑着北京楼市刚需市场的半壁江山。从另一方面来看此次政策出台，对于众多刚需买家而言，意味着短期内失去能够购买的刚需产品。
　　但北京市房地产业协会秘书长陈志分析认为，“商住本身就是开发商为了利益制造出的‘伪住宅’，这类项目既破坏了城市发展格局、弱化了限购政策效果，在实际居住中还存在生活成本高、没有配套、环境嘈杂、安全隐患等问题。此次北京商改住调控措施，是抑制投机投资性需求的再一记重拳。” 政府也在限购政策后大规模推出限价地块和自住房地块，努力弥补市场上刚需供应不足的局面。
　　而对于在京拥有数量不少商办项目的房企来说，都在不同程度上受到了影响，对商办类产品未来该如何挖掘去化空间仍需再思考，但一些品牌房企的应对之法或许对整个市场和行业发展具有一定的借鉴意义。
　　其中长租公寓无疑成为众多房企转型的焦点。目前，房企布局长租公寓，主要采取两种策略，一种是单独成立长租公寓品牌，典型企业为万科、龙湖；一种是和专业长租公寓运营公司合作，典型企业为阳光城、绿城。
　　除此之外，向专业运营商转型也成为不少房企的选择。例如在北京，绿地率先打造了产业发展部，并且创建政企联手的模式，更好的为入驻企业提供各项服务，并且不断整合金融、协会机构等资源，为业主和入驻企业主提供发展支持。
　　对于2017年楼市下半场来说，很多业内人士认为当前的限制性调控政策将可能是长期的。如果说调控政策的出发点是'房子是用来住的，不是炒的'，要达到这个目标，政策就不会放松，同时会加快长效机制的制定，以时间换空间。
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今年的楼市调控不断发力,多个城市密集出台楼市调控措施,全国40余座城市开始“限购”或“限售”。
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Inc. All Rights Reserved. 搜狐公司“限售”风暴市场之变:房价单边上涨已终结?
2017年的房地产调控注定要写入历史。
在2011年以来的限购、限贷、限价的基础上，调控又祭出了一个杀手锏：限售，主要内容是要求个人获得不动产证两年后方可再卖，以及新建商住房限制卖给个人。
从厦门、北京再到杭州、广州，限售手段有蔓延的趋势。包括深圳、上海等在内的热点城市，都感受到了悬于头顶的达摩克利斯之剑。
在很多房地产业内人士看来，限售的出现，颠覆了过去房地产调控的逻辑，提高了房产交易的时间成本，调控开始从交易环节向持有环节转向。
这一手段的目的还包括，彻底封堵“炒房客”，让买房真正回归居住。
此外，导致2015年以来房价大涨的关键因素——房地产信贷也在收紧。除实际执行中的首付比例从严收紧、按揭利率上行、认房又认贷外，宏观货币和信贷政策也正在发生微妙的变化。
双重高压之下，热点城市房地产市场成交下行立竿见影。万科总裁郁亮指出，当前的调控很有必要进行，而在市场调整之下，房地产价格的单边上涨已经结束。
引导购房者以自住为动机
自3月17日开始的新一轮楼市调控浪潮愈演愈烈，中原地产统计显示，截至目前，全国已有超过40个城市出台了房地产调控政策。
除了以往的限购、限贷、限价，具有新意的调控手段也出现了。其中最具风向标的是北京、厦门，以及广州，均出现了住宅、商住限售。
以糅合了厦门和北京两地政策的广州为例，3月30日，广州调控再次加码，广州家庭新买住房后房产证需满2年，才能转让。法人新买住房证满3年，才能转让；住房赠与，满2年后才能再买房。有购房资格，才能接受赠与。
“对于投资客来说，拿到房产证开始持有两年才能卖，意味着持有成本大大提高，短期转手套现不可能了。”研究总监严跃进指出，广州新政首次提出了限售，这是第五个提及限售的城市。
并且，广州限售是最全面的，从各种角度堵住投资投机资金，抑制炒房客。包括增城、从化限制外地人买房，也是为了抑制外地投资投机。他预计，广州楼市各类房产短期套现机会变窄，这有利于引导购房者以自住为动机。
此外，广州也跟随北京的步伐，加入商业办公类房产的限售行列，公寓不能销售给个人。
对此，深圳资深房地产研究人士徐枫指出，一些城市的商业物业供应量超过有效需求，库存积压多，“商改住”在某种程度上能够去库存；而且没有能力在商品住宅市场买房的人，也可以通过商改住解决住房需求，这补充了保障房和租赁市场功能。
但她续称，商业物业本身就是用来投资的，而不是用来住的，现在广州、北京等城市限制商住流通，或许是房地产市场泡沫严重的重要信号，预示着房地产市场调整的来临。
由于北京的政策一向具有风向标意义，3月29日，住建部公开表态，北京的房地产调控经验值得各地认真学习。
不少购房人担心，其他城市很可能跟随展开一轮全面封堵商住政策潮。家在杭州的秦平最近刚买了一套50年产权的商住公寓，她说自己就是买来投资收租金的，很担心杭州也会对此进行限制。
然而狂风暴雨已经到来。严跃进认为，限售叠加升级版限购、限贷、限价，将在所在城市产生立竿见影的效果。
广州中原地产项目部总经理黄韬判断，住宅限售新政出台后，市场肯定会量价齐跌。这次政策叠加上次的限购收紧，再加上打击双合同、规范市场秩序，会对市场的氛围、需求造成全面限制。预计成交会大跌50%，全年价格微跌5%-10%。
北京中原地产数据显示，北京商办限购的政策将直接影响起码60万套物业，过去这部分物业中的90%为个人购买，未来将全部纳入限售或企业购买。商住物业的价格下跌将是大概率事件。
购房降杠杆：预计今年房贷下降三成
中原地产首席分析师张大伟认为，严厉的调控风暴之外，核心依然要看信贷的变化。
当前，受国际环境影响，中国货币和信贷政策正在调整中。
“货币政策宽松时，很可能会导致通货膨胀，在金融市场或者房地产市场导致某些资产泡沫。” 在3月26日举行的博鳌亚洲论坛分论坛上，中国人民银行行长周小川如是说。
周小川认为，全球货币在多年的量化宽松之后，当前已经到了周期的尾部；全球很多国家已经放弃了流动性，虽然货币政策制定当局已经开始紧缩政策，但这仍是一个渐进的过程。
在更早前的两会记者会上，周小川表态称，中国货币政策总体来说还是稳健中性。
在商业银行的层面，21世纪经济报道的调查显示，近期热点城市的商业银行房贷利率，已悄然上行。
汇丰银行本是房贷利率最优惠的银行之一。但其广州分行一业务员告诉记者，“之前银行首套房贷款利率是8.2折，去年最低达到8折，但现在全面升到8.5折，未来听说还会继续升高。”
而广州其他银行如邮储、光大等首套房贷利率也已陆续上调至最低9折。南京、太原等城市，则从原先基准利率打8.5折、9折上浮到9.5折，有的甚至开始执行基准利率，即不再给优惠。
对于购房人来说，买房成本最多的是首付，而热点城市基本都已经认房又认贷了。目前，一线城市的首套房首付已普遍升至3成，二套房首付则升至6-8成，买房杠杆率大大降低。
这一状况还在向二、三线城市蔓延。贵阳、南通等城市也纷纷调整首付比例，目前上述两市的第二套住房公积金贷款首付比例已上升到30%、40%。
申万宏源报告称，2017年个人房贷在新增贷款的占比预计会降至30%，相比2016年平均水平约为45%。若假设2017年新增贷款与去年基本持平，预计今年个人按揭贷款总额将下降约33%至3.79万亿元，相比2016年时为5.68万亿元。
对于开发商来说，2014年下半年以来的廉价融资盛宴也早已结束，融资渠道收窄。2017年前两月；房地产开发商可用资金同比增长7%，其中自筹资金（占总资金的30%）同比大幅下滑17%，主要原因在于监管层自2016年第四季度以来，实际暂停了房企于境内发行公司债。
需求高点已过，供给仍在高位
中国楼市历来受政策影响极大，尤其2008年以来，受货币和信贷的影响最大，此轮从2014年开始的上涨，更与货币政策密切相关，与此前叠加人口红利、经济发展红利有明显不同，因而也最缺乏根基。
万科总裁郁亮指出，虽然目前小城镇的人口还在向大城市流动，非都市圈人口还在向都市圈流动，但因为城镇化而导致住房需求井喷式爆发的时代已经结束。这个变化，就发生在2015年。
徐枫表示，2015年年末，以深圳为代表的一线城市房价已使购买者难以承担，整个楼市走向自我调整阶段；大多数买家以透支的方式，通过许多融资渠道集资买房，支撑起总体交易量，但现在多方面的政策围堵正在加速楼市下行。
“深圳目前就处于量价齐跌的状态”，她预测，2017年深圳市一、二手楼的成交量合计将下跌10%，如以6万/平作为基点的话，而这一轮的周期将持续到2018年。
持类似观点的还有全国房地产商会主席顾云昌，他对21世纪经济报道称，2017年楼市总体情况肯定不如2016年，特别是在一二线城市，今年下半年会处于平稳或下行的周期中。中原地产认为，随着政策、信贷全面收紧，加之政策持续打补丁，以北京为代表的一线城市改善需求被抑制，北京、成都、厦门等城市成交量已经出现了明显下降，这些城市将进入低迷调整期，不排除在这些城市，将出现明显的房价下跌。
但顾云昌同时指出，目前城市大分化、市场差异化明显。认房又认贷只在一线城市与二线热点城市，而其他大多数城市依然在去库存当中。
徐枫表示，从全国来看，房地产市场市场冷热不均，并不是全国都进入下行周期，有些城市虽然房价高，但并未透支当地支付能力，房产的自有化率高，如惠州、温州、杭州、昆明等。
深圳中原地产研究中心经理王飞也认为，目前全国正处于结构性调整周期中，一、二线城市要严控风险，谨防过热，抑制投资投机行为，但三四线还是要引导合理去库存。
郁亮认为，短期内，货币供应、流动性、房贷政策对房价有很大的影响。但长期来看，房价必然由供求关系决定。全国楼市供求关系的真相就是：需求高点已过，而供给仍在高位。这样的供求关系，不支持房价一直高速上涨，也不支持成交量的高速增长。
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今日搜狐热点50城出台楼市调控政策 一季度三线城市房价涨幅
14:54来源：
4月12日讯，50城出台楼市调控政策，一季度三线城市房价涨幅居首，一季度，全国楼市持续分化，调控政策也在不断升级，继&限购&、&限贷&后，&限售&也升级为楼市调控的关键词。
人民网北京4月12日电（徐倩）
一线城市楼市受到持续调控的影响成交量下降，涨幅趋缓，而二、三线城市楼市仍然需求旺盛，三线城市取代一、二城市，一季度成为全国房价上涨的主力军。
在全国楼市&需求旺盛，预期未改&的情况下，越来越多的二、三线城市也加入调控的行列。据不完全统计，自3月份以来，已经有超过50个城市出台或者加码楼市调控政策。
三线城市涨幅居前
在持续的调控政策下，一季度，全国成交面积同比小幅下行，但绝对规模仍处历史同期较高水平；百城均价保持上涨趋势，累计涨幅持续收窄，但3月单月环比涨幅略有扩大，城市分化显著。
一线城市受调控影响涨幅收窄幅度最大，据中国指数研究院的数据显示，一季度一线城市房价仅累计上涨 0.80%，较去年四季度收窄 1.3%，其中深圳房价自 2016 年 11 起已连续五个月环比下跌，今年一季度累计下跌 1.23%。
二线城市房价累计上涨 2.19%，较去年四季度收窄 0.70 %。其中，具备优良旅游资源的海口、三亚一季度房价领涨百城，青岛、扬州等地量价亦大幅上涨。而南京、苏州等地因限价调控、限制高端项目入市致使价格出现小幅下调。
值得注意的是，由于春节行情，吸引大量投资和回乡置业需求入市，推动三线城市房价整体上涨，一季度三线代表城市累计上涨 2.57%，在各线城市中涨幅最为突出，其中处于核心城市辐射圈范围的这类三线城市依旧领涨，如中山、廊坊等。
中国指数研究院分析称，在调控持续收紧背景下，预计未来一二线城市成交仍难见起色，价格整体平稳甚至部分城市下跌；而三四线城市在政策托底效应下，年内有望继续保持回温趋势。
&限售&或将成标配
在楼市需求仍然旺盛的情况下，调控政策也在不断升级，继&限购&、&限贷&后，&限售&也升级为楼市调控的关键词。
3月24日，二线城市中房价最高的厦门发布楼市调控新规，&新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易&。在厦门之后，先后有福州、青岛、杭州、广州、惠州、常州等城市加入到限售队伍行列，截止发稿，限售城市已经增加到9个。
其中，广东省惠州市还上调了限售的年限，自 4月9日起，在惠州新购买的商品住房（含新建商品住房和二手住房）须取得不动产权证满3年方可转让。
作为打击投机性购房的利器，&限售&或将成为继限购限贷后楼市调控的标配。业内资深分析师卢文曦认为：&限制销售的做法主要对投资者心理上进行打击，三年锁定，如果市场下跌，高杠杆的投资者可能面临&吃套&的风险，不排除未来有更多的城市效法跟进。&
第一太平戴维斯简可补充分析称：&限售对自住需求影响不大，两年或者三年的短期限制打击的主要是投机性需求。&
除了&限售&外，近期出台调控政策的城市在不同层面上弥补了之前的政策短板，体现了&因城施策&的特征，例如一、二线城市诸如北京、广州、等地实行&认房又认贷&、&商住房&限购、&离婚一年内买房为二套&等，重在弥补政策的短板；而热点二三线城市和一线城市的周边城市则是加强社保年限和提高首付比例，为楼市降温并进一步遏制投资性需求。
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