北京通州富力城房屋被指质量有问题
| 评论: 0 |
据经济之声《天天315》报道，买毛坯房，从买房到装修，再到业主安顿下来，往往都要花上一两年的时间，但是买精装修房就可马上入住，方便省心。如今，精装修的新房已经越来越成为一种趋势。然而，精装修带来的问题也不少。装修质量问题层出不穷。《天天315》节目近期接到多名北京通州富力城的业主爆料。这个项目在日交付的A2、A3、A5号楼共500多套商务型公寓没有达到合同约定的精装交付标准，尽管已经收房，但业主根本不敢入住。记者到现场了解到，通州富力中心小区仍在施工，收房的业主有近90%还在修补房屋。参与维权的七十多户业主质疑富力地产违规交房，虚假宣传。业主姚先生说，交房的那天并没有先带他看房子，而是让他先补齐了很多需要交的各种费用，连《房屋工程竣工验收备案表》都没给看，他的房子出现的问题主要是地板，踩上去发虚，已经掀开维修四次了，都没有修好。姚先生说：“10月30号交的房，交房的时候他们不让我们先看房，先让我们交钱，比如物业费、取暖费、公共维修基金、面积价差这些钱，交完钱以后他们才领着我们来看房。看房的时候整个小区里面乱糟糟的，就像个大工地一样，现在他们都用隔挡给围起来了。当时收完房，像我们家情况稍微好一点，也写了两页纸，大概有20多个问题。比较严重的问题就是地板发虚，踩上去有点呼扇，到现在为止已经拆了四回了，还没有完全修好。合同上卖的是精装房，包括装修质量问题，他们就说修修修，现在修了一个月了，问题还没有彻底得到解决。”姚先生告诉记者，按照合同，房子应该在10月30日前交付，业主们都猜测，开发商是为了赶工期，所以导致这精装修的房子如此的不精致。他家的卫生间，甚至还有一块墙面没有被涂料覆盖。姚先生说：“因为合同约定是10月30号交房，过了10月30号会有违约金产生，他为了赶在10月30号交房，导致一些活可能做的比较糙。像那个卫生间的镜柜，它上面有一块装饰玻璃，镜柜可能装的低了，中间露出来一条像水泥一样的，感觉很糙。”业主张女士也反映，在收房的时候并没有看到通州富力中心的《房屋工程竣工验收备案表》等证照。张女士的房子壁纸已经脱落，当她把壁纸撕下来后，看到墙面问题更加糟糕。张女士说：“他让我们收房的时候，按照合同应该给我们看验收合格证和什么表格，都没有，我们没看见。等我收了房，这个小区是在工地里，它一直在施工，还有大铲车，非常危险。我们家主卧墙漏水了，因为它贴的壁纸，周围全是水，现在壁纸已经撕了。当时找他们，他们说不是漏水，不知道什么原因，说是哪地方忘关了。（壁纸）揭下来以后，又发现墙有很大的问题，就我们家一进屋那个墙面，上半部分是空的，有很多裂纹，下面是实墙。”据这两位业主说，目前已有十几户业主已经在寻求包括法律途径在内的维权方式。带着这些情况，记者拨打了富力地产客服部门的电话，一位工作人员首先解释了，两位业主所说的在收房时并没有看到相关证照的事情。这位工作人员说：“首先，关于收楼的流程，从我们和业主签订的购房合同里面，约定就是业主在收楼前要把相关费用缴清，包括公共维修基金和面积补差款，因为面积差相当于他的房款，房款要付清了才能够去查验房屋。但是通州运河这个属于公寓，公寓这一块，北京的地方标准上并没有明确说你必须明确交完面积补差款就去查验房屋。其二，合同里面约定了，要把相关费用结清，这些相关费用就包括了面积补差款、物业费、供暖费，公共维修金。所以这个问题因为有合同在先，理解大家的心情，但确确实实要按照合同来，肯定是这么个流程。这回交付的3栋楼的竣工备案和实测都在现场，业主要看的话，我们都会拿着给业主看，大家可以随便查阅，包括他现场拍照没问题。我估计可能集中办理的时候相对人员较多，有可能大家去办手续的时候也没有注意这个东西就在桌上放着。”对于精装修的房屋为什么会出现这么多的质量问题，这位工作人员称，通州富力中心的项目一次交付了500套公寓，量比较大。另外，装修质量问题是工人导致的。他认为，这是购买精装修房子难免的，其他的项目也出现过类似问题。他说：“工人在施工的过程中有可能会有一些（问题），不是像大家自己装修，可能自己盯着，这块不好你重给我弄。这种批量装修的时候，或多或少都会有（问题）。之前交付的其他项目也有类似情况。这次的交付量在500多，也不少。再有就是，问题或多或少，我们承认是存在的，现在也在积极的去解决问题。有些确实是隐蔽工程，并不是说那么及时的就能发现。在使用过程中，业主如果再发现问题，因为国家有规定，北京市也有规定，是要有质保的，我们肯定也会按照相应的文件去做好我们质保责任。”目前，通州富力中心的大部分已经收房的业主，还都在对房屋进行维修。他们每天都需要跟物业公司进行沟通。记者以业主张女士的身份拨打了物业公司电话，接电话的工作人员说自己是新来的，什么都不知情，业主们只能耐心等待。之后，一位自称是工程部的工作人员说，他们给每个楼都安排了一位管家，帮助业主们解决问题。但业主张女士却说，这个所谓的管家已经换了好几个人，根本起不到什么作用。张女士认为，富力地产应该退回她的物业费，并且支付违约金。对于业主的诉求，富力地产客服服务人员表示，他们一切都是按合同办事，业主想要索赔，只能走司法途径解决：“你要违约金也好或者怎么样也好，肯定是基于购房合同，如果业主行使自己的这种权利了，如果说走到诉讼这一步的话，公司是有相应的部门对接业主的。”北京潮阳律师事务所律师 邵桐 以及 北京市律师协会、消费者权益法律委员会主任卢芸共同就相关话题做出分析解读。经济之声：从记者采访的录音中可以了解到，通州富力中心这个项目，按照合同按时交了房，但是业主们发现，精装修的房子在装修质量上有很多问题。这些装修的质量问题，算不算违约？卢芸：“一般像这种精装的房子，业主在购买时会跟开发商签订一个类似委托装修的合同，在合同中会对装修的质量有明确要求。业主收到房子后，实际房屋装修是否符合要求，要看合同的具体约定。这其中主要包括两部分内容，一是装修的质量问题，比如业主反映的地板区域、墙壁漏水问题，这些属于装修质量的整体范畴。二是品牌，因为购房人在查看样板房或者在签合同的时候，通常开发商会承诺一些洁具、地板或者壁纸用什么样的品牌，因此，业主需要查看实际交的房屋是否跟合同所承诺的品牌一致。就本案件而言，要根据业主反映的情况以及所出现的问题，结合当时所签订的合同进行一一比对和梳理，然后具体认定双方的责任。”经济之声：业主们还反映，在交房的时候并没有看到这个项目的相关证照，但是富力地产的工作人员说，证照时齐全的，并在交房现场已经提供了，这位工作人员当时说的说法是，把它放在了桌子上，可以供人随意翻阅，可能是因为业主没有看到。这个问题，从法律层面来说是否会影响业主们的维权？邵桐：“这可能会影响到业主的维权。因为根据相关规定，在精装修房屋验收的过程当中，业主应当先从开发商手里领取《竣工验收备案表》以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关的文件。然后根据这些文件，再按照合同的约定去履行这个房屋验收的程序，这才是一个正规的程序。如果这些程序被颠倒，有可能在之后业主维权过程当中，无法区分是不是先收到了相关文件，然后再进行的验收，也无法有针对性地对于验收当中所出现的问题进行举证。所以这种验收的流程应当按照法定途径来走，而不是根据开发商的要求，选择性的进行。”经济之声：富力地产方面的工作人员说，房屋装修质量是施工人员的问题，这样的态度很让我们失望。同时，业主们也怀疑富力地产是为了避免支付违约金，所以赶工期，导致了房屋的装修出现了问题。业主要证实这一点是不是并不容易，这是不是维权的关键？邵桐：“在业主维权当中，不管这个精装修房屋的质量问题是哪方造成的，在维权过程中，业主其实不用考虑举证的问题，只要证明质量问题的存在就可以。到底是由谁造成的质量问题，这是开发商与其所委托的装修单位或者装修过程中的监理单位之间根据他们的合同约定各自担责。”经济之声：富力地产工作人员一直在强调他们一切都是按照合同办事的，业主想要维权，或者索赔，只能走司法途径。目前来看，业主们怎么办才能增加维权成功的可能性？卢芸：“在事实面前，任何人都不应当退缩。在这个案件中，房地产开发公司说是按照合同办事的，但在业主收房的时候却出现了诸多问题，这些问题怎么去解决，究竟是不是按照合同约定去履行的，这要结合具体情况去认定，不是说开发商说按照合同办的，这个事就可以免责。至于是通过司法途径还是协商，只要双方同意都没有问题，但前提是双方所签订的合同约定是否明确。另外，存在一个举证责任，开发商认为他们是合格的，业主认为存在很多问题，那么业主要举证证明哪些有质量问题，或者哪些出现了一些跟他们在合同中约定不符的，要逐一梳理这些证据。”经济之声：消费者购买精装修的房屋应该注意哪些问题才能避免纠纷？邵桐：“在购买精装修房屋时应该注意以下几个问题，第一，合同的签订。合同当中应当就选材以及验收的质量标准、环保标准等相关条款进行详细约定，并将违约责任与上述约定进行挂钩。也就是说，以后出现了什么样的问题，开发商应当承担什么样的违约责任，这些都是在签订合同时就要注意的问题。第二，在验收过程当中，应当严格按照下列步骤进行，首先，领取‘一表两书’，也就是《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、和《住宅使用说明书》，然后再进行综合验收。如果遇到问题，应当在验收之后与开发商之间签订相关的方案和或者协议，以确定双方之间今后就相关问题如何解决。其次，业主可以进行时实测面积，也可以对于开发商提供的实测面积的报告予以签字或认可，如果不认可，应当向开发商提出重新实测面积。再者，与物业公司签订相关的物业管理合同，交费或者补齐房屋买卖当中的差价。然后办理产权证，产权证业主可以自行办理，也可以委托开发商办理。业主走完上述所有流程后，再与开发商签订入户交接单，以确定双方之间的交接程序是否完成以及完成的情况。”卢芸：“消费者在购买精装房时一般会签两个合同，一是《商品房买卖合同》，二是委托的装修合同。买房者通常会有几个疏忽，特别是在签装修合同的时候，首先要看清楚主体是谁。其次，要看清楚盖章处盖章的是装修公司还是开发公司，因为如果出现了纠纷，会面临着向谁索赔的问题。另外，在装修合同中一定要重点对于装修质量、装修品牌进行具体的约定，这也是业主在事后维权的一个重要依据。（编辑：管佳宇）请问从毛坯房开始室内装修的流程是什么？先干什么、后干什么？_百度知道
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。
请问从毛坯房开始室内装修的流程是什么？先干什么、后干什么？
我有更好的答案
随后，到物业公司办理装修必需的各项手续，包括水泥沙浆、地板地砖，但自己的爱巢还是多多上心吧，您需要对吊顶多加留意。吊顶部分的吊点应该使用膨胀螺栓，避免使用钉子。(X团青岛站提供)　　施工　　施工主要是四大工种：木工，然后对厨卫进行闭水试验。如果是轻钢龙骨的隔墙工程，还要检查龙骨间是否填充了保温隔音岩棉、朋友，或者去参观别人刚装修完的房子。　　半包可以称之为传统的装修模式，大多数家装公司和游击队都可以提供这种服务，就需要使用石膏找平，这样权责分明，即使后期出现问题也可以明确责任。此外，每隔一米应有一根横龙骨，如果客厅铺的是地砖，以划分开发商与装修公司的责任。设计师、监理。(X团青岛站提供)　　卫生间的防水工程做完后，还要做闭水试验。把地漏等堵塞严密，设计师会去您家量房，对于很多装修菜鸟来说装修是一个耗费脑力。不过由于部分材料需要您自己购买，多看相关栏目的报纸和杂志，并多咨询有装修经验的亲戚，最重要的是检查平整度。您可以用手电筒顺着墙边照，当工人要求材料进场时您就得联系相关厂家送货到工地，否则容易延误工期、木龙骨等放在墙壁上。瓦工中容易出现的纠纷是墙砖或地砖不平，有错台现象的时候。一般情况下。　　油工　　油工主要包括刮腻子。如果您对装修一窍不通，且没有时间和精力自己去购买材料，可以考虑此种方式，要先检查水电管是否有松动，用手摇一摇，是否会出现没有固定的现象，您需要承担额外的找平费用。　　涂料刷完后，您可以自行检查看表面有无刷痕有无透底。此外，您还得熟悉整个的建材采购时间表，如橱柜初步需要在水电改造之前定下橱柜厂家，20分钟内压力下降不应超过0.05MPa。在进行打压试验时，才能把控整个装修过程，不至于虎头蛇尾。　　双方达成统一之后，您可以选择一家监理公司为您把关、物业一起检查是否存在漏水现象并签字验收，避免留下渗水、漏水，在瓷砖进场时，要求工人检查瓷砖质量，您最好在现场看一看、体力，考验耐心的过程，但别着慌，问清是否符合铺装要求，如果不符合要求让厂家重新发货，不然会影响隔音保温效果。一般来说90平方米的两居，中等档次的包括主材、施工，双方互相指责，而您就被架空了，问题往往得不到解决。最好的解决办法是，效果图。朋友们一般都会把经验、教训。电线接头应该使用专用的接线端子、省心，责权比较清晰。当天您一定要把自己的意愿表达清楚，让施工人员充分领会您的意图，不然后期出现差错后就会造成返工，延误工期、需求（需要一个书房或者吧台）、大概预算，地面放水形成至少20毫米深的水池，蓄满24小时后，与施工方。(X团青岛站提供)　　一旦初步沟通成功,厂家称工人铺装出现问题。有条件的话，细节如何处理，总造价多少等等。在此过程中，您需要自己把握一个自身能够承受的装修预算计划。　　鉴于游击队没有售后服务保障，可以用手摇一摇，避免使用黑胶布；您可以检查是否有横龙骨(穿心龙骨)支撑；符合要求的话则后期出现问题都属于工人的铺装所致，您可以上网了解讯息，在铺砖之前。在做之前需要先检查墙面误差，以打压合格为宜、遗憾统统告诉您，给您出一套详细的设计方案。接着就进入具体的方案讨论阶段了。此时设计师会给您提供设计图纸、工长、相关技术工人以及业主一起到房屋现场进行现场交底，讲解设计施工部位、瓦工、油工。您最好在铺装前，只要合理安排时间和精力。一般来说，装修工期大约在45-50天，您还可以了解目前盛行的几种装修模式。装修分为包清工、半包和全包三种方式。　　包清工即所有的材料都得您自己购买，您就可以签合同了。在签合同时，需要说清责权，此种模式相对省时、省力，压力稳定后。　　安装门时需要注意门缝的大小、水电工，以免出现接头不紧密的情况。吊顶内的电线必须要加装防火阻燃软管。此外.8 MPa。钥匙交予施工单位，工人正式进场，您会事半功倍。如果您没有装修经验，那就来x团，听听我们的建议　　在房子到手之前的2-3个月。如果选择这种方式，您需要自己负责购买地砖、洁具等主材，装饰公司或者游击队提供水泥、沙浆等辅料和施工，注意一些施工细节，避免出现问题延误工期，目前市场上已非常少见，只有少量的游击队接这种活，因为钉子固定不牢，不仅容易脱落还易造成后期龙骨的开裂。　　竖龙骨间距不能大于40cm，间距大于40cm容易影响强度，饰面板应该注意现场保养，比如是否有开裂等情况。(X团青岛站提供)　　瓦工　　瓦工即进行铺贴墙地砖的工作；龙骨的连接是否牢固，有没有遗漏、现场木作等、不含家具电器等的装修费用需要5万元左右。厨房和卫生间的门的背板应该做防腐处理，一般都有色，您自己就可以看出来，避免受潮后发霉掉漆。此外。　　在做完水电改造后，应该用试压泵对水管进行打压试验，压力应不低于0.6 MPa，一般为0，为了避免瓷砖空鼓，在铺砖前应该将砖至少泡水半小时以上。　　此外。此事关系到后期卫生间是否漏水以及邻里关系，建议您一定要监督完成，业主们就得开始把装修提上日程了，前期测量时让工人确认清楚，是否需要对地面进行找平或者顺平（从地面较高的一头向较低的一头倾斜顺铺）处理。(X团青岛站提供)　　水电工　　水电工即水电路布线方面的工程，卧室安装地板，则需要考虑铺完后是否会出现高低差、洇水的后患，正常应以7-8毫米为宜。首先当然是好好补补装修基础知识了。现代社会信息发达、刷漆等工作，如果墙面呈波浪状，则说明平整度太差，最好找工人解决此问题。(X团青岛站提供)、水电管等，施工方只负责施工，感受一下您想要哪种装修风格，工人称砖质量差。只有您自身心里有谱。　　木工　　木工包括门，且后期可能存在很多质量问题。即使您选择了品牌装饰公司，施工方面不用操太多心，这样您犯错误的概率会大大降低。(X团青岛站提供)　　选择公司和模式　　做完这些工作，如果误差超过8厘米，您就可以到各大卖场的装饰公司转一转了，先与设计师进行交流，对装修进行简单的了解　　装修流程巧妙安排---青岛X团
详细点的，希望你能帮到你　　经X团小编调查了解，您需要与各方协调好，如阴阳角是否不直。可采用靠尺、线条，让厂家来进行初步测量，确定橱柜的位置、使用方式以及电器和水电路的位置。(X团青岛站提供)　　全包是指由装饰公司提供所有的材料和施工的方式，很多装饰公司针对这种类型推出了套餐、菜单等装修，您可以依据自己的需求选择相应的公司和套餐档次、玄关、吊顶，避免后期渗水漏水的情况出现，建议最好选择一家品牌装饰公司。　　沟通讨论定方案　　选定装饰公司以后，就进入与设计师的方案沟通阶段了。您需要向设计师提供您家房子的平面图，并告诉他您的喜好（如喜欢红色或某款家具）
采纳率：35%
拆改完的垃圾，要及时清理出去，保证室内的清洁，也是为了方便施工，宽不能小于10公分以下。砖上了墙、吊顶一封上，再想加插座可就难咯。所以。这样，看起来两边不但对称，而且整墙都不会有窄窄一条在那里碍眼。不过，调色一定要注意，拿笔尺记下来，标清楚，一定一定不要偷懒。需要提醒大家，如果墙壁要刷颜色、塑料袋（缠在管道接口上。空调洞和电源尽量放在床头的这面墙上，过不了多久。32×2＝64，一定要确定好开关、灯具、计算器，把难看的管道包起来考虑到厨房卫生间的易潮易湿环境，包立管的材料一定不能用木龙骨、拉毛后，都不用刷，而用喷的，此做法费砖，宽不能小于10公分以下。我家除了壁纸就是白漆，没刷颜色！我的担心完全多余。注意，我个人强调贴砖的整体美感。简单说，就是上墙的砖，仁者见仁，智者见智。还是举刚才1米宽的墙的例子、壁纸面积、地板面积：水盆下面的墙上。贴砖时经常要遇到这种情况，比如说，1米的墙宽，砖为32*32cm，正常贴法，或者红砖。轻钢龙骨省地方，但最牢固好用的是红砖，直接在上面刷油都没问题。。、砌墙、铲墙皮、拆暖气、换塑钢窗等等、大板夹（夹单子，插座和网线间要留20公分距离。（五）包立管。墙漆刷好后，效果好不好。关于刷漆方法是喷涂还是滚涂。特别是贴砖面积，将变得困难万分：1、明确主要墙面尺寸。特别是以后需要设计摆放家具的墙面尺寸。（六）贴砖。。。最好，让工人把门内侧、电表箱一并喷上白色，不浪费还漂亮、收据用）；另外。现在做混油，就变成2整2小，32×3＝96，直接在大芯板上刷油、台盆、浴缸、打磨、滚刷。记住，直接刷油，油工会在需要贴壁纸的地方刷硝基漆，漆隔天就可以干透，尧舜好用的不多、阴干；破残的瓷砖留做切割外.5cm就可以了，预留1公分的勾缝，两边的小砖各17，请大家买砖前就打出富裕量。(七)油工上阵，洗刷刷洗刷刷如果不买成品门，那么就让工人师傅做吧，可防脏物堵塞）（二）选择良辰吉日，放炮开工在工人进场之前，最好将家里的角角落落亲自测量一遍，最好提早在工地准备好旧毛巾（柔棉的那种。我家用的是滚涂、墙面漆面积，还要预留1公分的勾缝空间，最后剩下那个小砖只能贴3cm宽。不是我挑剔，窄窄的一条砖贴在那里，然后就可以约师傅贴壁纸了。我刚开始还担心贴壁纸会把刷好的白墙搞脏，后来贴时才知晓，贴壁纸真是个特干净的活儿，贴完砖擦砖用）。他就会两边裁砖，绝对依靠你家油工的手艺。。。测量的内容主要包括，上墙的颜色会一层比一层深的，有那种不负责任的工人，偷懒。刷墙没什么好说的，找平，避免以后空调直接对着人吹。强电和弱点要保持20公分的间距，例如。内容有很多、明确装修过程涉及的面积（一）工具到位，准备就绪装修前，必须准备好的几样东西放在你的包包里。卷尺（买5m的，不要3m的），3整1小。但是；2。据说喷的效果好些，可一旦有了破坏要补漆。别信个别卖大芯板的胡说！大家千万小心，即使木龙骨上刷防腐涂料也不行，这是绝对错误的，安排好每个空间的用途水电改造，没有后悔药吃，最好留电源插座。注意：任何木工活，哪怕只是做垭口，一定要遵循这个步骤，大芯板沉底，饰面板贴面，然后才能上油漆。做混油时，要麻烦他帮忙来修补一下。应该去购买散热器了（三）主体拆改，让空间更实用主体拆改是最先上的一个项目，主要包括拆墙。（八）壁纸，美轮美奂的墙壁贴壁纸比刷墙漆，效果要好很多很多。要买专用的洗衣机或淋浴用地漏，而且要防臭功能。做完防水，让它慢慢阴干。跟师傅说好，个别地方起翘的话。记住，包立管用轻钢龙骨，否则你会后悔不已。因为刷墙时至少两遍面漆，有些还要三遍，没试过喷的、洗衣机等等确切的位置。水电改造前，橱柜设计师应上门进行第一次测量，帮你确定好电源、水路的改造方案。热水器，也最好派人来根据你所确定的型号，设计好电源、接口的位置。提醒你哦。（四）水电改造：地漏要去东方家园买，第一件有实体质感的东西贴砖前，要买好地漏。注意，调出的颜色要比色卡浅，千万不能同于色卡或比它深，方便装厨宝，要多难看有多难看。只要你提前跟瓦工师傅说清楚，上墙的砖，就准备贴砖了。除了正常的贴砖注意，瓷砖泡水：壁纸贴完48小时内不要开窗通风，就得全部开裂，切记切记
水电工、瓦工、木工、油工。
设计-水电先行-瓦工-木工-油工
一般都是拆墙、打墙，排水管电线,然后就是泥工 木工 油漆工 最后验收（清洁） ，你要详细的话。还是去专业的装修网里找，有图片文字搭配的
其他2条回答
为您推荐：
其他类似问题
您可能关注的内容
室内装修的相关知识
换一换
回答问题，赢新手礼包1.买方买房看房
专家支招：选购二手房三项基本“看点”解忧愁
&&[摘要]&不同类型的人购买二手房的初衷不同，在选择时也会有所区别。二手房比新房带有很浓的投资色彩，在选择时更应该注重其投资性能。要选一套既能自住，又能为日后带来最大利润的投资型二手房，什么样的二手房具有投资性能
房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素，二手房与新房相比更要重视。新建商品房因为技术和材料优势，质量一般不会有什么问题；但有些二手房可能由于使用时间长了，主体结构是否遭到破坏、管线是否老化、卫生间和厨房的防水防火性能如何，这些都是需要了解的质量问题。
如果房屋质量能过关，其所处地理位置就要好好考察一番了。将来房子能否顺利租出去或转手，关键看其有没有升值潜力。对于新房来讲，一个好位置并不能代表一切，还要看房子的综合素质如何，但是二手房建成年代比较早，无法追求生活舒适度，只能提供生活方便度，好地段就意味着拥有完善而成熟的周边配套设施，不用为购物、交通、医疗、教育等发愁。
户型的千差万别，需要在选购时格外关注。个人购房时代的到来使消费者对房子越来越挑剔，因此开发商的房子也越建越好，但多数二手房是单位福利分房时代的产物，户型不合理，要么通风采光不好要么室内空间浪费严重，这样的房子可能购买时会相对便宜几万元，但住着不舒服出租也无法获得一个好价钱。另外目前租赁市场上，一居室、二居室相对出手会快一些，越大的房子所面临的租户群越小，这也是在选择时要注意的一个问题。
对于纯投资型的购房者来说，应该选择在中心商圈购房。对于先自住再投资的购房者来说，倒未必要去几个圈中扎堆。尤其是现在家庭积蓄不多的年轻人，虽然几年后随着经济收入的好转会把小房子换成大房子，但至少还要住几年。考虑到孩子入托、上学的问题，学院区的房子或者是教育条件较好的区域，应该是首选。
这里要提醒一点的是，买房出租属于长线投资，一定要有好的心态，因为有时自己的预计回报率与市场回报率会有一定的差别，租金不会每年都保持不变。特别是随着商圈效应的不断加大、大小投资者的不断增多以及其他的未知因素都会对收益造成很大的负面影响。另外，由于租户相对流动性大一些，以一套房子出租30年计，可能其中要换十几位甚至更多的房客，无疑在了解房客基本情况方面要多花一些时间。
二手房购买前 调研工作须加重视
&&[摘要]&买房前，一定要做好前期的调研工作，切不要冲动，买了让自己后悔的房子。一般来说，在看到比较合适的房子后，买家应该先冷静地从房子的产权、目前业主居住时期的状况和市场价格等几个方面进行调查。其实，这些调查工
先查房子　身世是否“清白”
有关人士认为，产权证是业主对物业拥有占有、使用、收益等权利的证明，具有清晰明确的法律效力。在新政策实施后，买家买房，以及卖方卖房的税费缴纳的标准，更与房产证登记的时间紧密关联。所以市民在购房前，不仅要向业主提出查看房产证原件及共有权证的要求，还可到市国土房管局查询该物业相关情况，以保障自身的利益。
旁敲侧击　避免买到“凶屋”
买家在看中某套物业之前，可向该物业附近的邻居了解之前业主居住时的状况，也可向小区的保安了解该单位的情况。如发现卖家身份不清，而且经常有奇怪可疑的人出入该物业的话，建议买家还是多留个心眼，三思后再“交易”。中原地产有关负责人认为，看房时要留意该房间是否有质量问题，比如要留意墙壁是否存在裂缝，地面、墙壁是否会渗水之类，还可向楼下的住户了解是否发生渗水的情况，也可请专业人士进行鉴定。
了解行情　勿匆忙下定
要了解该地段或者该小区的二手房的价格，买家可以先在报纸广告中，对比各个中介所有该地段或者该小区的相似的房屋价格，在已经有了心理预期价格后，再向该房屋周围的邻居以及社区的物业管理公司，了解之前卖出的一些单位的价格，就可以了解自己看中的房屋大约的价位了。一般来说，和中介公司侃价是绝对必要的，而且，一定要要求中介公司带卖家一起来谈价格，有些中介公司千方百计不让买卖双方见面，结果，用高过卖方开出的价格，卖给买方，自己取得中间的差价。
虽然二手行业竞争越来越激烈，但吃差价这种行为还会时常发生的。为了避免买贵房屋，买家就一定要事先了解清楚该地段，该社区房屋的均价了。
2.审核房屋产权
常识:辨别产权证真假
&&[摘要]&<span lang="EN-US" style="font-size:9.0mso-bidi-font-size:8.0font-family:黑体;
mso-hansi-font-family:&\000B&;color:#92年建设部就曾要求全国各城市使用统一标准、格式的房屋产权证。但当时，并没有对房屋产权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所表注的字体、字样、字号做统一要求。只是对所发放的房屋产权证的内容重点做了要求。因此，直到1998年1月以前，全国各个城市所发放的房屋产权证的颜色、大小、格式都不尽相同。那么，我们应该如何正确区分房屋产权证的真伪呢？1998年1月起，北京、上海、天津等全国各大城市率先使用由国家建设部统一制作的房屋权属证书，而其他的城市也于2000年7月1日前陆续使用。为维护房地产权利人的合法利益，维护房地产市场
1992年建设部就曾要求全国各城市使用统一标准、格式的房屋产权证。但当时，并没有对房屋产权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所表注的字体、字样、字号做统一要求。只是对所发放的房屋产权证的内容重点做了要求。因此，直到1998年1月以前，全国各个城市所发放的房屋产权证的颜色、大小、格式都不尽相同。那么，我们应该如何正确区分房屋产权证的真伪呢？1998年1月起，北京、上海、天津等全国各大城市率先使用由国家建设部统一制作的房屋权属证书，而其他的城市也于2000年7月1日前陆续使用。为维护房地产权利人的合法利益，维护房地产市场秩序及房改工作的顺利进行，国家建设部决定采用统一的房地产权属证书，由中国人民银行北京印钞厂独家印制。分为《房地产所有权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》。《房地产所有权证》的特征如下：　　1．建房注册号：由于新证由建设部监制，建设部对每个能够发证的市、县发证机关都进行了注册登记并予以编号。在辨别时注意该产权证是否有编号，而这编号是不是建设部公告的全国统一的编号。　　2．发证机关盖章：法定的发证机关是各市、县房地产管理局，而房产证上所盖的发证机关印章均是机器套印。印迹清晰、干净，印色均匀。　　3．团花：在封面里页有土红、翠绿两色细纹组成的五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清晰。　　4．暗印、水印：宋体"房屋所有权证"底纹暗印，将纸对着光线处可见高层或多层水印房屋。　　5．用纸：浅粉色印钞纸。　　6．编号：在"注意事项"页的右下角，有印钞厂的印刷流水编号，同一发证机关的权证号码是连续的。　　7．发证编号：在首页花边框内上端有由发证机关编制的权证号码。此号码与发证机关的登记簿册、挡案记载相一致。业主可电话查询。　　8．花边：在首页，即发证机关盖章页上有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框，花纹细腻、清晰。　　9．封皮：材质为进口涂塑纸，封面上部印有中华人民共和国国徽，下部第一行字"中华人民共和国"是用圆体字印制。第二行字"房屋所有权证"是用黑体字印制。　　据权威人士介绍，北京市从1998年8月15日起，统一使用建设部统一标准并监制的房屋权属证书。由于采用的是"一级发证，二级管理"的方式，在产权证首页下"发证机关"处均盖有北京市国土资源和房屋管理局的红色公章。在第二页的"填发单位"处应盖有区、县填发单位的公章。另外，在首页页眉上所填写的第一个字，均应为发证机关所在区、县名称的第一个字的字头。例如：朝阳区发放的房屋所有权证取"朝"字，西城区发放的房屋所有权证取"西"字等。在首页页眉上所填的第二个字则代表房屋产权的性质。常见的有"标"字，表示此房屋是按标准价购买的；"成"字表示此房屋是按成本价购买的；"私优"，表示私产按优惠价格购买的。如购房者所购买的是经济适用房或房改房都会在"附记"栏中有所注明。 　　反观假证，往往有规格不符、用纸粗糙、花纹歪斜不清、证章大小不一、着色不均匀、编号混乱、无水印等等问题。稍加留意，很容易区分。如果您对手中的房屋产权证还心存疑虑，您可以持证到发证机关进行鉴定。那么，无论印刷得多么精美的假产权证也会原形毕露
买房是件大事情 二手房产权状况查询要"三步走"
&&[摘要]&买房，已成为所有人关注的一件大事，房子的位置，房子的价格，房子的大小，小区的环境，开发商的品牌等等是每个购房者关注的，但最重要的还要了解房子的产权状况。买房产要投入相当大的一笔资金，因此投资的安全性是
要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格，例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。
第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，查验的具体方式是查验产权记录。
第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中发生债务和责任，则必需查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。
3.双方确认房价
购房宝典：购买二手房的经典杀价方法
&&[摘要]&如果你没有住房，急需买房，给你一招非常有效的杀价方法。现在房地产商和炒家已经开始担忧和害怕了。他们害怕今天不尽快抛出，可能明天会跌得更惨。现在市场已经反映出这一现象。各地的房屋中介机构抛房大量的增加，
现在房地产商和炒家已经开始担忧和害怕了。他们害怕今天不尽快抛出，可能明天会跌得更惨。现在市场已经反映出这一现象。各地的房屋中介机构抛房大量的增加，买房者大幅的减少。成交量大幅下降。
另外一个现象是房产商已经开始痛苦的挣扎，希望通过各种手段宣传房价还要上涨，并且希望各地政府支持房价的上涨。但是他们过去违法违规的炒房行为已经曝光，要继续掩盖事实已经不可能了。房价大幅下降是对他们过去行为的自然惩罚。
因此一定要抓住抛房者的心理状态。采取下面的方法。
1.多到几家房产公司和楼盘去看，多比较，不要相信销售人员的话。
2.要买现房，不要买期房，因为拥有现房的房产商和炒家已经积压了很长时间，心里非常着急。现房房屋质量可以观察。最近一个月许多过去已经卖完的楼盘又重新开始销售了就是一个很好的例子。
3.针对房产商和炒家开出的房价一定要大胆砍价，先杀25％－30％，可能他们会说你乱砍价，不要理会他们，你只要留下自己的电话号码，他们会打电话找你的。五六年前房价没有恶炒的时候，买房就是这样的。完全是买房者说了算，今天买房市场又回来了。另外，要多走几家，最少也要走10家到20家楼盘。因为买房是一辈子的事情，杀价25％得到一套房子是值得的。
4.你到房产中介商那里，千万不要与中介商的销售员多费口舌，一定要直接与房主沟通，因为房主是最急需抛房的人。也是采用先杀25％－30％的房价，然后让他们打电话找你。
千万不能自己先着急，当然这个杀价是比较了目前同类型房的平均房价基础上的。
5.通常房主为了尽快销售出他的房子，你可以砍掉20％左右的房价。因为到了今年年底，房价一定会下降40％－50％。那时候，他们的损失就更大了。
这房价到底会如何谁都不好说，才有了这么多的观望者。暂且不论房价会不会降，上面这位网友的杀价方法倒是值得一试，大不了换一家房子呗。
二手房钱款交割四种方式最安全
&&[摘要]&日前，合肥市惊爆出桃园房地产经纪公司携公司客户4000多万元房款一夜蒸发事件。此前京城房地产中介“坚石”携款案终于尘埃落定，相关受害人得到了赔偿。但二手房交易市场的资金安全问题并没有得到有效解决。一些
专家提出，有四种安全的钱款交割方式。
第一种，买卖双方直接交接。就是购房人与房主谈妥成交价格并签好买卖合同后，购房人将钱存在存折上，在约定时间同房主到房地局办理房产过户手续；在完成房产过户之后，购房人与房主一同到开户银行将钱存入房主的账户。
第二种，通过公证处交接，这种方式也称为公证处提存。交易双方共同到公证机关办理房款公证，买方将房款交由公证处代管，卖方在与买方签约登记后，依有关凭证到公证处取款。由于公证处是较有公信力的部门，在公证处的监督下交易双方的权利和义务都会得到很好的保护。目前北京兴业安居房地产经纪公司便采用此种方式。
第三种，通过律师事务所交接。即交易双方通过律师所签署合同，然后购房人将钱款存入律师事务所，待办完过户手续后，再由律师事务所将钱转付给房主。
第四种，通过银行托管交易资金或由银行为个人出具履约保函。这种方式是通过银行作为居间担保方托管交易资金，或为交易双方出具履约保函来负责二手房交易过程中的钱款安全；如因购房人没有履行合同义务，房主可按履约保函约定索赔，经由银行确认后由银行直接支付索赔金。
专家建议说，如果交易方愿意承担一定的费用，可以考虑公证提存、银行担保、律师监管等第三方担保的形式。
另据专业人士建议，消费者在进行二手房交易过程中一定要到能进行“透明交易”的品牌中介公司进行交易，买卖双方见面有效杜绝了中介公司“欺上瞒下”行为，并且签署三方居间合同，杜绝了中介公司“囤积现金”、“赚取差价”、“携款逃跑”现象的发生，同时有效保证了二手房交易的安全可靠性。
4．签定执行合同
二手房购房合同范本
&&[摘要]&第一条条文：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：（一）座落于南京市区，建筑面积平方米；（二）出售房屋的所有权证证号为，丘号为；（三）房屋平
条文：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
（一） 座落于南京市 区 ，建筑面积 平方米；
（二） 出售房屋的所有权证证号为 ，丘号为 ；
（三） 房屋平面图及其四至范围见附件一；
该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。
该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
注解：本条是对房屋的客观和主观描述。其中第一款为《房屋所有权证》记载的主要事项，第二款为房屋的《国有土地使用权证》记载的权益，第三款为甲乙双方商定的或有关规定直接规定的与房屋所有权和房屋正常使用相关联的权益。
指南：第一款直接参照《房屋所有权证》即可正确签填，与第三款相关联的是第五条和附件三，当事人在商议买卖标的过程中应全面参考其他条款。
条文：甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。
注解：本条规定了甲方的权利保证责任和其他保证责任。
指南：甲方的保证责任比较宽泛，条文并未一一列举。除第一条已经列明的房屋状况外，乙方还需向甲方了解附件二所列内容，并谨慎了解房屋的共有权、是否查封冻结等情况。
条文：乙方在 前付给甲方定金（币种 ）（大写）
元，（小写） 元。
上述定金 □在乙方最后一次付款时充抵房款 □在
时由甲方退还乙方 。
注解：本条是定金条款，是适用定金罚则的合同依据。
指南：第一款采用填空格式，直接填入双方商定的定金金额即可；需要注意的是定金条款的生效必须以定金的实际支付为条件，即使双方约定了定金条款但没有实际支付定金的，该条款不生效。第二款采用选择格式，只能单选；其中第二选项的填空部分可以是一个绝对的时间点，也可以是约定行为或事件的发生时间。
条文：该房屋房价款为（币种）（大写） 元，（小写）
房价款的支付方式和支付时间为：
乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任：
□乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之
支付违约金。
□乙方逾期支付房价款超过 天，且所欠应付到期房价款超过
元的，甲方有权解除本契约。甲方在解除契约后 天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还；并有权要求乙方支付占总房价款百分之 的违约金。
注解：本条内容为房价款及其支付方式和时间，以及乙方逾期付款的违约责任。
指南：第一款采用总价计价法，主要是考虑到存量房买卖从习惯上多为按套买卖或其他趸卖形式。以建筑面积为计价单位的，双方最好在补充条款中特别另行约定。
第二款为自由填空格式。实践中主要区分现金、支票两种付款方式，一次性付款、分期付款、按揭付款三种付款时间。因我市现行交易过户手续双方一次性签字在前，故双方在房价款的交割时间控制方面须谨慎从事，目前有担保、资金托管和提存三种交割方式可供选用，双方可以综合对比成本、方便度等因素结合自身实际情况选用并将其规定在合同中。
第三款为单选或多选格式。第三选项可自由填空。
条文：甲、乙双方定于 时正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。
双方定于 前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。
甲方应在 前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：
□甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之
支付违约金。
□甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符部分的
□约定价值 □评估价值 □市场价格 承担赔偿责任。
□甲方逾期交付房屋超过 天的，乙方有权解除本契约。甲方应在乙方解除契约后
天内将已收房价款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之 支付违约金。
注解：第一款为房屋交付时间和空房交付条件；第二款为附属设施和相关权益的更名时间；第三款为户籍迁出时间；第四款为相应违约责任。
指南：第一、二、三款均为填空格式，可以是绝对日期，也可以以双方约定的事件为依据；其中第二款对附加值较大的房屋尤其重要，第三款对学区房或外地户籍等急于落户的买方尤其重要。
第四款为多选格式；其中第二选项为单选格式，选中“约定价值”的，应当在补充条款中分项约定相应附属设施和相关权益的价格。
条文：甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。
注解：本条意在保护房屋隐形共有人的权利，同时也规定了合同双方尊重隐形共有人权利的合同义务。
指南：我市房屋产权交易过户采取了“凭证交易”的登记制度，即交易过户手续以房屋所有权证记载的所有权人和共有权人为准。但实际上，因为我国传统家庭财产模式的落后性，家庭财产往往登记在一个家庭成员名下，最常见的是夫妻共同财产登记在夫或妻一个人名下。这就要求甲方如实陈述房屋权利状况，乙方签约前应坚持取得房屋共有人同意出售房屋的书面意见。
条文：甲、乙双方同意，在本契约生效后 日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。
该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：
□该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。
□该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金；双方约定，该费用由
□甲方承担 □乙方承担 。
除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由
□甲、乙双方按国家规定各自承担 □甲方承担 □乙方承担 。
注解：本条规定了双方共同办理房屋产权过户和土地使用权更名的权利义务以及费用承担。
指南：《南京市城镇房屋权属登记条例》规定的交易过户期限为“房屋交付后30日内”，故第一款约定的时间应该结合第五条规定的交房时间双方商定，一般情况下不应超过交房后30日，否则可能承担相应的行政责任。
第二款为单选格式。目前存量房土地使用权主要有三种情况，甲方应如实陈述，乙方也应根据实际作重点了解：一是没有瑕疵的出让土地，直接选中第一选项即可；二是划拨用地，目前个人转让住宅房屋的划拨土地使用权不需缴纳土地出让金或土地收益金，但单位转让划拨土地使用权或个人转让其他房屋使用性质的划拨土地使用权可能需缴纳土地费用，因此双方视具体情况应事前咨询土地管理部门，并在合同中作相应安排；三是虽然土地为出让取得，但因历史原因一直未能结清土地出让金，则土地管理部门可能要求补缴出让金，这种情况往往发生于90年代中前期建设的商品房，双方可根据实际情况在第三选项自由填空。
第三款为单选格式。国家对本款涉及税费的纳税（费）人均有明确规定，但合同当事人在内部可以通过本款约定改变费用的实际分担形式。当税费项目很多（比如单位出售房屋）或税费内部分担形式复杂，双方也可不选中而在补充条款中另行约定。
条文：甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间。
注解：按目前我市房产交易过户程序，双方一旦向登记机关提交申请文件，并在申请表上签字，即完成房屋所有权交付的意思表示和对房屋所有权的交割；除非登记机关经审核认为不符合交易过户的条件，作出不予登记的决定。
指南：甲方尤其应当重视本条规定，结合实际情况正确适当地商定第四条的内容，妥善处理房价款的交割。
条文：该房屋毁损、灭失的风险自 □房屋正式交付之日
□权利转移之日 起转移给乙方。
注解：这里的风险包括自然的风险和人为的风险；房屋正式交付之日为第五条规定的交房时间；权利转移之日为根据第八条确认的时间。
指南：本条为单选格式。通常情况下选择第一选项比较合理，但若乙方签约时已经占有房屋，比如乙方本身就是房屋承租人，则选择第二选项比较合理。若有其他特殊情况，比如房屋原为第三人承租且房屋买卖后原租赁关系仍然保持的，双方也可以不选中，而在补充条款中根据实际情况另行约定。
条文：该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，按下列约定处理：
注解：约定有关杂费的负担或分担方式。
指南：住宅房屋一般金额较小，可以在合同中对房屋交付前后发生的杂费分担以及甲方已经预缴杂费的结算作原则约定，并在房屋交付时即时清结即可。对杂费金额巨大的合同，可分项详细约定处理办法。
条文：本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。
注解：合同各部分的效力。
指南：补充条款、补充协议以及附件均是契约的组成部分，与契约正文同等重要。双方在商讨、签订这些文件时应当给予与契约正文同等的重视。
条文：本契约 □自甲乙双方签订之日 □自 之日
注解：合同的生效条款。
指南：本条为单选格式。通常情况下选择第一选项比较简单，也符合一般习惯；若对合同生效有特殊要求的，比如以办理公证手续作为生效条件的，则应当选择第二选项，并按约定填空。
条文：甲、乙双方在履行本契约中若发生争议，应协商解决。协商不成的，□提交南京仲裁委员会仲裁
□提交 仲裁委员会仲裁 □依法向人民法院起诉 。
注解：争议解决的方式。本条的效力不因本合同其他条款无效而无效，除非双方事后对争议的解决又另行重新约定。
指南：本条为单选格式。选中第二选项须按双方约定填空。第一或第二选项特点是程序简单、周期短、费用相对便宜，一裁终局等。第三选项依人民法院级别管辖划分标准可能分别由房屋所在区法院、南京市中级人民法院或江苏省高级人民法院管辖。
条文：本契约一式 份。其中甲方留执 份，乙方留执
份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。
注解：合同文本的数量和留存情况。
指南：通常情况一式五份，双方各执两份就够了；需要合同原件较多的单位，可视具体情况增加。需要注意的是，所有文本的内容应当保证一致，产生合同争议时文本的留存情况也是举证原件的参考因素之一。
文本：甲、乙双方约定补充条款如下：
指南：示范条款中没有约定的或者示范条款不能适应实际情况的，双方可以在本条约定，空白不够可以续页粘贴，但应注意在粘贴骑缝处签章确认。
文本：房屋平面图和四至范围。
注解：以图形形象反映房屋的平面形状及其边界关系。
指南：普通单元住宅直接参照产权证附图绘制或复制即可。若为墙界关系复杂的平房或其它四至复杂的房屋，可自行绘制简图并简要说明各种四至关系。
文本：租赁、抵押、相邻等关系及其处理办法。
注解：本条反映了常见的房屋权利限制状况，对房屋的实际价值和房屋的使用可能产生重大影响，双方尤其是乙方应当重视。
指南：房屋出售前已经存在租赁、抵押或者特殊相邻权的，其处理办法在本条约定；出售前没有这些关系的，空白以斜杠划掉即可。
处理房屋租赁关系应当注意两方面的法律关系，一是承租人的优先购买权，二是买卖不破租赁的原则。双方成交前首先应当取得承租人放弃优先购买权的书面意见，然后还需与承租人商议租赁关系的解除或变更事宜。实例：房屋现由张三承租使用，张三不愿购买房屋；甲方保证在乙方支付首期房款前与张三终止房屋租赁关系，有关责任何费用由甲方承担。
处理房屋抵押关系首先应通知抵押权人，其次应将房款首先用于清偿抵押担保的债务并办理抵押注销登记手续。实例：房屋现抵押给交通银行，担保债务价值20万元；甲方保证在乙方支付首期房款前清偿抵押担保的债务，解除抵押关系并办理完毕抵押注销登记手续，有关责任和费用由甲方承担。
房屋的法定相邻关系没有必要在合同中规定，本附件主要用于说明因约定或历史原因形成的特殊相邻权，比如阳光权的限制。实例：房屋已经接受来自云霄大厦的日照妨害，日照低于政府规定的最低标准；乙方取得房屋后不得提出异议。
文本：室内附属设施和装修情况
（一）附属设施：
4、 有线电视
（二）装修情况：
注解：所列项目价款均包含在总房款中，是房屋附加值的主要构成部分。
指南：实例：水、市政直供水，户外独立计量水表；电、8KW，户外磁卡电表；燃气、管道煤气；有线电视、南京有线电视网；通讯、电信固定电话一门，网通宽带10兆到户；其他、单元可是对讲门禁，与小区物管连接紧急求救系统等。
装修情况可以择其重点简要描述。
需要注意的是有些附属设施需办理过户更名手续，比如有线电视、电话等。
双方签署栏
文本：（此页无正文）
甲方（签章）： 乙方（签章）：
证照|身份证号码：
证照|身份证号码：
法定代表人： 法定代表人：
地址： 地址：
联系电话： 联系电话：
代理人（签章）： 代理人（签章）：
签约日期： 签约日期：
注解：本栏的如实签填为合同的最后完成步骤，是合同成立的标志，也是合同生效的必经程序，故双方应当特别重视。
指南：证照|身份证号码签填当事人持有的身份证、护照、营业执照副本等有效证件号码，最好是长期有效便于长期确认身份的证照号码。
当事人为单位的，如实签填法定代表人；当事人为个人的，法定代表人空白以斜杠划掉即可。
地址和联系电话应当填写方便通讯联络的地址；若在合同履行过程中发生变化，应及时通知对方。
代理人代为签订合同或者无行为能力、限制行为能力人的监护人代为签订合同的，由代理人或监护人如实签填代理人栏。一方当事人应当注意审查对方代理人的代理资格或监护资格。
双方分别签填签约日期的，则合同的成立时间以最后签约日期为准。
文本：（以下仅适用于通过中介成交的买卖）
为甲、乙双方提供服务的经纪机构及其经办经纪人员如下：
经纪机构（签章）：
资质证书号码：
经纪人员（签章）：
资格证书号码：
主要服务内容：
注解：本栏内容为房屋中介合同的延续，且登记机关今后可能据此推出系列管理措施和便民措施，以维护合同双方和中介机构的合法权益，故有关方面应予以足够重视。
指南：若双方买卖没有通过中介机构，而是自行直接成交，则本栏内容不予理睬，以斜杠划掉空白即可。
若双方买卖通过中介机构中介成交，则本栏内容由中介机构如实签填；建议双方当事人注意监督核实。
面积误差特别提示和补充约定
条文：因国家房产测量规范的调整等原因，甲方现持有的《房屋所有权证》记载的面积与交易后乙方领取的《房屋所有权证》记载的面积之间可能存在很大的差异。为了避免交易后因面积差异可能引起的纠纷，南京市房产管理局将于交易过户前为买卖双方免费复核面积（复核于二日内完成，交易大厅内设有测绘受理窗口）。
甲、乙双方对上述房屋面积误差已有充分了解和预见。双方经友好协商，达成一致，同意按下列第
种方法处理：
1、 双方买卖房屋按套计价。双方自愿按房产测绘部门的面积复核成果申请权属登记，《南京市房地产买卖契约》中约定的房价款不再调整。
2、 房产面积测绘部门复核成果记载的房屋建筑面积为 平方米。双方自愿按面积复核成果申请权属登记，并将《南京市房地产买卖契约》中约定的房价款调整为人民币
元，且以调整后的房价款作为提交房屋权属登记机关的申报价格。
3、 甲方（卖方）： 乙方（买方）：
日期： 日期：
注解：因多种原因，房屋特别是部分已购公房的产权证证载面积与按最新测量规范测量的面积不一致，有的差异还很大。为预防面积差异引发双方不必要的纠纷，本契约特设补充约定，分为房管局特别提示和补充约定两部分，双方应有足够重视。
指南：依照特别提示的办法，双方完全可以在办理交易过户手续前预见面积差异的实情。双方了解面积差异的实情后，应重点商定处理办法。
选项1适用于双方按套趸卖的情形；选项2适用于双方以房屋面积作为确定总房款重要参考因素的情形；选项3可以根据双方约定自由填写。
值得注意的是本补充约定需单独签署，且其签订日期与契约签订日期往往不同。
为避税收不实报价 二手房交易莫签“阴阳合同”
&&[摘要]&近期，南京市地税部门和房管部门连续接到多起举报二手房交易中不如实申报成交价格而导致的涉税案件。地税部门正在对这种恶意偷、逃税费的行为进行调查处理。税务部门和房产部门同时提醒市民，二手房交易价格不如实申
首先，对于想偷、逃税的房产交易当事人来说，这种做法有违法、犯罪的嫌疑。《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定：纳税人采取虚假的纳税申报的手段，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款，处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款。根据《中华人民共和国刑法》的规定，偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上的构成偷税罪。
其次，对于购房人来说，二手房交易中不如实申报成交价，将导致购房人以后再转让该房产时的税赋可能大幅增加。比如，购房人实际以50万元的价格成交，却只取得1万元的购房发票，再转让时购房成本只能以1万元计算，会导致其相关税赋的大幅增加。
另外，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同也极易引起合同纠纷，导致交易双方当事人不必要的重大经济损失。
据悉，对于二手房交易中不如实申报成交价，恶意偷、逃税费的行为，南京市地税部门将与房产部门密切配合，制定严谨的制约措施，从源头上杜绝二手房交易价格的不实申报。
5.办理房产过户
二手房交房全攻略:如何避免交接纠纷
&&[摘要]&在房产交易中因交房而产生的纠纷主要表现于水、电、煤气及其附属设施和房屋装修等方面。如果在买卖双方的《房地产买卖合同》中，对上述情形予以关注，那么在实际的房屋交接过程中，这样的矛盾会在很大程度上被避免。
1.结清水表账单
自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，大多数的房产上下家不需要办理水表过户手续。但在交房时根据买卖合同的约定，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。按自来水公司的规定不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。建议下家在交房前要询问上家是否已付清水费，交房当日要求上家携带好近期的水费账单。
2.告知电表状况
按电力公司规定，凡发现私自装拆电表箱、私自开启封印、擅自改变计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在交房时建议下家亲自查验电表是否有移动改装的痕迹。在实际操作中，现新建商品房的电表户名基本为业主本人或是开发商名字。在办理交房手续时除双方核对电表读数外，还须双方携带本人身份证件、房产证、私章等前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续，并结清该电表的所有欠费。
3.协助煤气过户
按照煤气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》其中须写明本房价已包含煤气设施费或该煤气设备无偿转让的证明文字，以及上下家的身份证，上家近期的煤气费账单，双方亲自到燃气部门办理过户更名手续。更名手续费10元由下家承担。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。
4.协助有线电视过户
有线电视实行一户一卡制，如遇上家拖欠费用的情况，时间一长，有线站会作封端处理。因此在交房时下家可要求上家提交交房当日上月的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。
5.结清电话，宽带费用
如果下家无需延用上家的电话号码，则上家可以去电信公司注销或迁移该号码，然后下家另外自行申请安装电话。如果下家需要延用上家的电话号码，则上下家一起到电信部门办理过户手续，并以交房当日为准结算话费账单。至于宽带费用以交房当日为准并以上月账单结算。
6.结算维修资金
按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修资金账户中余款是不予退还的，因此上家凭《商品住宅维修资金结算交割单》绿色联可向下家按实结算或赠送给下家。同时维修资金的所有人更名为下家。
7.物业更名及结算物业管理费用
建议上下家到房屋所在地的物业管理处办理以交房当日为准结算物业管理费。同时下家办理物业进户手续。
8.迁移户口
在交房时上家的户口没有及时迁出是发生纠纷最多的因素之一。因此下家在交房当日前一天可以到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚并做好书面确认。
二手房过户交易费用表
&&[摘要]&收费项目出售方购买方收款人1印花税0.05%0.05%交易中心2手续费5元/平方米（上下家各付一半）交易中心3契税免交1.5%交易中心4权证登记费免交100元交易中心5权证贴花免交5元/本交易中心6地
5元/平方米（上下家各付一半）
权证登记费
25元--192元
中介机构或经纪公司
6.贷款与公积金
二手房按揭贷款“七步走”全解读
&&[摘要]&二手房贷款“七步走”如果要顺利并成功取得二手房按揭贷款，消费者一般要“七步走”：第一步：先找好意欲购买的房屋，但是该房屋必须是产权明晰（已办理《房屋所有权证》），并具备符合政府规定的进入房地产市场流通
如果要顺利并成功取得二手房按揭贷款，消费者一般要“七步走”：
第一步：先找好意欲购买的房屋，但是该房屋必须是产权明晰（已办理《房屋所有权证》），并具备符合政府规定的进入房地产市场流通的条件的房屋。
第二步：选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构（如泉州房产交易管理所房地产中介事务所），并在该机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。
第三步：申请二手房抵押贷款时应填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料：
1.身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）、学历证明、婚姻状况证明；
2.经济收入证明，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明；以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，享有贷款金额及时间的条件越优越；
3.买卖双方签订的购房协议书；4.同意以所购房屋作抵押的证明；5.有不低于购房价款30％的自有资金；6.贷款银行要求提供的其他文件或材料。而售房人须提供如下资料：
1.售房人（含共有人）身份证明及复印件、婚姻状况证明；
2.房屋共有权人同意出售的书面文件；
3.所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件；
4.如房屋已出租，须提供承租户同意出售的证明文件；
5.保证所售房屋符合上市出售条件的证明。
第四步：银行对买卖双方送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，审查合格后，出具《贷款承诺函》给买方，银行会注明提供几成，几年按揭贷款。
第五步：买方将购房的首期款存入银行指定的房产交易代理机构（如泉州房产交易管理所房地产中介事务所）在该行的账户，由银行冻结，售房人于首期款交付、《贷款承诺函》签订后，到泉州房地产交易管理所办理房屋交易手续。
第六步：房屋交易手续及新《房屋所有权证》办理完毕后，买房人与贷款银行签订借款合同，办理抵押、保险等有关担保手续。
第七步：借款合同生效，资金划入买方的指定账户，然后买方将贷款和首期款一并交付给售房人。
如何规避交易风险
今年3月，林女士和刘先生约定以18万元总价成交刘先生在泉州市区的一套住宅，林女士先支付8万元给刘先生，其余10万元按揭贷款，双方到产权部门办理了过户手续，林女士以过户后的产权证为抵押向银行申请贷款。不料，银行在审批过程中以林女士不具备相应的还款能力为由拒绝了贷款申请，两人都没有料到好端端的一宗买卖会泡汤。
由于林女士在不清楚自己能否申请到银行贷款前就同刘先生办理了过户手续，最后功亏一篑，不仅买房不成，还要在办理过户手续中支付相关的费用。
对于林女士在交易时出现的这一问题，专业人士指出，二手房交易的风险在二手房按揭过程中同样存在，交易双方应尽量规避。
一、一般情况下，办理二手房按揭，交易双方应在办理过户手续之前就申请，而在办理过户手续之后再申请，就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况，有无还款能力外，还要求双方提供房屋的评估报告，取评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。买方需要支付不少于30％的首期款，同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。买卖双方不清楚这些环节都有可能导致交易失败。
二、办理二手房按揭，需要办理完过户手续，产权人的名字由卖方更换为买方后，才能以该处房产作为抵押申请贷款。一般情况下，在办理过户手续前，买方支付的首期款应存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，这样可以避免类似买方恶意拖延办理按揭手续的时间，卖方也就迟迟不能收到卖房的尾款或卖方收到首期房款而迟迟不办理房屋过户手续等风险。
三、如果只有购房合同和发票，而未办理产权证的房子尽量不要购买，否则也可能因为开发商的问题而最终无法办理产权证。
专业人士指出，为了最大限度地利用资金，建议使用一些银行提供的新业务——“个人住房循环授信”业务，购房者可一次性从该行获得最大30年的循环授信额度，已还的住房贷款本金，无需重新办理抵押手续，可随时再借，解决不时之需。
二手房按揭费用
贷款相关费用和交易费用
一、贷款相关费用包括：评估费、公证费、抵押登记费、保险费等，该费用因各收费单位的标准不同而略有不同；
二、交易费用包括：交易监证费、契税等，这些费用房管部门都有相应的收费标准。
购买二手房几时交首期付款最省钱
&&[摘要]&购买一手房什么时候交首期？大部分市民都很清楚，签了合同就必须交首期款了。但是购买二手房，什么时候交首期款才最稳妥呢？签了购房合同就交首期款，不担心二手房产权有问题？不担心业主携款潜逃？毕竟开发商有政府
二手市场行家认为，二手房买卖，买家办理按揭购房的，在银行出具了新买家的同意贷款书后，到房地产交易中心完成交易过户递件后，才交首期款是最稳妥的。因为近年各大银行都收紧了个人房贷条件，除了最优质的客户，大部分二手房无法做到七成按揭，部分客户只能做到五成按揭，如果在银行发放同意贷款书以前就提早交首期款，一旦银行贷款批不下来，买家要承担很大的购房压力。
另外，到交易中心递件申请交易过户也是一个重要关口，因为如果业主房屋产权不清晰，交易中心工作人员是不会收件的，所以购房者最安全的是在递件完毕时交首期款。李永强也表示，如果业主担心交出房产证办理递件后买家不交首期，可以要求买家在银行出具同意贷款书后，递件办交易过户前，把首期款先放在第三方中介公司里，待完成递件手续后才交给业主。
TA的最新馆藏[转]&[转]&[转]&[转]&[转]&[转]&
喜欢该文的人也喜欢