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内容简介一、和里程碑 　　42个关键节点—12个里程碑 　　 关键节点的含义：不仅具体工作过程，而且是工作结果。 　　42个关键节点与里程碑的关系：12个里程碑由42个关键节点组成。 　　1、里程碑：国土证取得 　　对应5个关键节点： 　　土地获取 　　取得〈建设用地规划许可证〉 　　策划单位的确定 　　项目公司成立 　　项目公司立项（审批制、核准制、备案制） 　　2、里程碑：项目定位完成： 　　关键节点：项目定位—规划方案（平面、外立面、建筑指标等）内部审核通过---营销总案完成（时间要求）
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他一定是哪里做的不够好，别替他瞒着了，告诉我们吧~
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房地产开发有哪些关键的时间节点?
那对于房地产开发商而言 哪些动作哪些措施 利他的资金回笼 可以先从施工谈谈
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没有那么复杂，关键点首先是前期五证，其次是设计的图纸，工程的开工、正负零、七层、封顶、室外装修和绿化完工，最后是营销有关的内部认购、样板房开放、内部认筹、开盘、交房。当然，除开这些之外，就是老板关注的，或者公司需要决策的，比如设计的概念方案，营销总案等等。具体每个企业或许不同，但上面的是最基本的了。
房天下知识为您分享了一条干货
拿地、动工、开盘、结转、交房
换个角度说：1、什么时候开始花钱2、花钱要花到什么时候3、什么时候开始挣钱4、什么时候回本5、什么时候把能挣的都挣到
我理解题主关键时间节点，其实就是房地产公司的一级节点。在目前规范的大型房地产公司当中，一般设置有一级节点，30-50个；二级节点100-150个；三级节点500-1000多个。
其中，一级节点中个别节点主要对应集团董事长重点关注；
一级节点中大部分节点由集团总经理重点关注，集团职能部室负责执行督促；
二级节点由项目公司总经理重点关注，项目公司职能部室负责执...
我理解题主关键时间节点，其实就是房地产公司的一级节点。在目前规范的大型房地产公司当中，一般设置有一级节点，30-50个；二级节点100-150个；三级节点500-1000多个。
其中，一级节点中个别节点主要对应集团董事长重点关注；
一级节点中大部分节点由集团总经理重点关注，集团职能部室负责执行督促；
二级节点由项目公司总经理重点关注，项目公司职能部室负责执行和督促，集团职能部室指导；
三级节点由合作单位进行执行和督促。
题主要求从资金回笼的角度谈时间节点，确实是房地产开发企业老板最关心的问题，现实意义怎么说都不为过。但通常资金回笼与利润率相结合，是同时需要考虑的重要指标，也是一个问题的两面。
资金回笼说白了就是现金流。房地产行业从98年形成产业政策——“商品房改革”以来，发展了16年，已经是一个高度竞争的成熟行业。受国家政策的扶持，香港“楼花”模式的借鉴，是一个资金高杠杆的行业，很多发展商机遇所至，几千万就可以翘动一个十几亿的项目，而目前借贷资金12%——15%的年利率，资金成本非常高。如果回笼资金慢，使用资金的成本就高，房地产的血液——现金流嘛。资金回笼快，自然利润率就高一些。但房地产行业确实现在是一个高度成熟的行业，前期拿地成本是否便宜、短时间内能否准确的进行产品市场定位、按照计划完成工程建设、资金来源和成本与项目开发各个周期是否匹配、竞争对手的深度研判等等，形成的房地产综合实力决定了项目的资金回笼。举个例子，中海、碧桂园、恒大拿地后的6-10个月能够开盘，并且开盘后去化率高，才是综合实力的体现，表现出来的就是现金回收快，公司利润高。作为长期从事商业地产的人士，不得不吐槽一下的是，现在的房地产项目还需要面对商业地产有开发经验。要不然，回笼现金流是一方面的问题，项目赢利又是个大问题。房地产一级节点，我觉得就是题主说的关键时间节点啊，详见下图显示全部
最关键就三个，摘牌，动工，开放。楼上的答案都太花了，不实用。三级计划不同公司不一样的，而且那些节点不用死记硬背，因为基本不会有完全按流程走下去。楼主明白这三个节点的涵义，时间，作用，基本就入门了。
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补充一下，再加个面积预测绘
这个也跟各个公司的商业模式有关。总的说来，比较注重标准化的公司会有节点计划，细分出一级（一般几个）、二级（几十个）、三级节点（几百乃至上千），用于不同层面的项目控制。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 3、总平面审查阶段 4、管线综合审查、排水许可证5、单体审查、建筑工程规划许可证 6、消防和人防专项审查 7、节能审查、施工图审查 8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 9、质量监督、安全监督 10、施工招投标、监理报建11、施工许可证 12、放线、验线 13、预售许可证 14、关于预售...
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 3、总平面审查阶段 4、管线综合审查、排水许可证5、单体审查、建筑工程规划许可证 6、消防和人防专项审查 7、节能审查、施工图审查 8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 9、质量监督、安全监督 10、施工招投标、监理报建11、施工许可证 12、放线、验线 13、预售许可证 14、关于预售中的土地解押　　以上，不涉及一些和gov打交道的潜规则等事项。
买地拿证总体设计规划过规划局交地细化施工图开工桩基完成地下室完成正负零达到预售条件开盘封顶大消防过关竣工备案及拿证交房在等朋友买单而答，凭记忆，如有疏漏，见谅。
我说下商业地产，商业地产有几个关键点跟住宅地产不同首先就是拿地后的市场调研（当然拿地前也会有一个市场调研供公司拿地前的决策）根据市场调研的结果做出项目的整体定位报告，然后就是前期的招商对接（这里主要是主力店与次主力店的工程条件的对接），招商根据项目的定位与招商业态进行相应的铺位划分与商业动线划分，当然这需要有规划设计的人共同参与，规划设计根据得到的结果以及相应的工程条件进行规划设计。整体规划设计出...
我说下商业地产，商业地产有几个关键点跟住宅地产不同首先就是拿地后的市场调研（当然拿地前也会有一个市场调研供公司拿地前的决策）根据市场调研的结果做出项目的整体定位报告，然后就是前期的招商对接（这里主要是主力店与次主力店的工程条件的对接），招商根据项目的定位与招商业态进行相应的铺位划分与商业动线划分，当然这需要有规划设计的人共同参与，规划设计根据得到的结果以及相应的工程条件进行规划设计。整体规划设计出来后就是交规划审批等流程，最后商业项目与住宅项目不同的是，项目开业前的商户二次装修的跟进，做过商业项目应该都知道，这个是每个商业项目开业前最紧张的时候。这个是商业项目与住宅地产不太一样的地方吧
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房地产一般开发流程及关键节点
作为房地产开发来说，针对工程部来说，可从如下几个方面进行控制（具体参照“STUDY”中的施工阶段提醒，一按施工顺序来说： 一、开工前： 1、 结合场外管线图及进行现场踏勘，了解工程现状： ? 现场地下管线分布情况，地面上是否有架空线路等，考虑保护和迁移周边市政提供的条件：燃气，给排水管径（标高，位置），供电位置，即可确保施工必须的电力、给水供应，又为设计体统参考依据场地分布情况，根据场地移交情况，做好部分复测，为土方开挖方量平衡计算及设计首层标高做好参考依据了解周边建设情况（如高度，房屋类型，桩型等），周边环境（如出通道，基坑支护条件，桩基施工条件）施工场地的位置，是否具有施工操作面 2、图纸的准备及相关手续的办理? 初步，扩初图纸已经认可，人防等建设批文，立项批文已经齐全的情况下，因针对上述情况复核其可行性，能否实施， 施工图审查进行中，应独立或者与技术部（如有）一道对审图意见的回复进行审核，确保少花钱，多办事施工图审查前与设计院沟通（如有技术部就内部形成初稿后与设计讨论,包括含钢量等，在出正式图，送审前形成统一意见后由设计修改图纸到蓝图上，避免招标后变更太多）日照分析，户型分析，室外空调外机位置一体化，物业、销售一起进行的户型设计研究，室外车流研究（车流方向，岗亭门卫设置，围墙设置）等设计事宜施工图审查通过后，有施工许可证后，将审图意见及回复意见用红笔明显标注到图纸上（审图意见，工程部留复印件，档案室留存原件二份（一份为绝密件，一份为借阅件） 3、 施工单位的招投标 总包单位和土方单位的选择重点为：总工，项目经理（是否常驻工地，与公司的关系，项目经理的权利与义务）施工班组，质量检查，样品留存。 监理单位的选择重点为： 1、如总包施工单位不能实现本地化，哪监理单位一定要实行本地化，对本地的质监站、安监站比较熟悉，有的工作可以先做 2、将监理费用的5%作为甲方奖励基金，用于现场发放 3、对监理重点、关键节点不实行旁站的，要给予相应的处罚措施（先找总监谈，不行的话，好发函，不仅仅是有人值班，而是要到现场高密度的抽查）? 设计单位的选择： 1、建筑方案图可以选择北京，上海，深圳等地方的建筑设计院，理念比较新，但结构设计等施工图出图单位尽量选择本地的企业，对江苏本地的规范比较熟悉。 2、对钢筋含量，砼含量，设计成果深度，出图时间，通过图审时间予以明确，具备关键节点， 3、对较小的项目10万平方以下的（做好技术及设计交底，每个月或特殊时间到现场指导（如相关验收，设计样板选型）;对10万平方以上的（不但要做好技术及设计交底，好要注明设计现场代表驻现场时间，兼职还是专职） 4、与政府、设计院等的外联工作（做好相关沟通及技术交底工作）? 对白蚁防治的对接工作? 与质量监督、安全监督的对接工作? 与墙改办的联系、? 与人防办的联系? 设计技术交底（设计理念的交底工作） 二、施工阶段的工作： 一、组织施工单位进行第一次工地例会 1、 对参建各方走到一起的欣喜和感谢 2、 对组织架构进行审核调整及优化 3、 施工单位的打算，对项目的了解及配合 4 、具体详见“第一次工地会议纪要” 5、明确会议的召开时间，整理会议纪要由谁整理，下发，整改时间，例会的流程。 6、对监理整改意见的回复，甲方指令单的处理与工程进度款挂钩， 7、 对监理人员优秀行为的奖励制度（确保人员流动不大及负责任） 二、 施工阶段控制重点 1、 土方及基坑支护（土方开挖顺序，弃土点位置，挖机及土方车辆的数量，有无特殊关系，在特殊时间也可以出土） 2、桩基工程（包括结构选型，试打桩等技术参数的保留，进出场道路及桩进场条件全由施工单位自行解决） 3、地下室工程（渗漏水的预防及处理，设备安装与地平的施工顺序，配电房等核心位置的防水，防潮工作，地下停车位的提前设计工程，风机、防火门的提前采购工作） 4、主体工程：? 钢筋工程： 型号，数量，连接方式，甲供性能，节点构造? 模板工程：方案（尤其是高支模方案），模板数量，模板养护，模板施工质量，预留洞口位置大小是否准确 电梯、扶梯，风井、楼梯的高度，能否顺利走入？ 住宅天花一般不抹灰，故模板平整度要求比价高 ? 混凝土工程：确保施工无冷缝（施工人员数量多少，机械设备数量，有无平板振捣器）；确保砼标号及外加剂符合设计要求（按泵车抽查，先柱子，后梁板，28天拆模后及时测量砼数据，如有异常及时整改），砼养护条件及养护人员,模板拆除后现浇结构的验收及质量问题的处理（漏浆、孔洞，夹层，漏筋等质量问题的处理程序及避免措施）? 砌体工程： 1、图纸尽快确认，争取与主体同步施工 2、与设备工程师沟通，确保各种管井大小满足施工要求 3、预留洞口与设备专业，门窗一致，确保甲供尺寸（如门洞尺寸等应该由甲乙双方做一正式个交接） 4、高层顶层要先施工（按照一般的爬架三层考虑，施工时提前选购砌块，待其达到30天的龄期后上墙，再过30天抹灰，顶层内墙最好加一层玻璃纤维，以增大抗裂性） 5、砌块与梁交接处的封堵如何做？ 6、不同材料交界处的网片必须设置到位，拉结筋 7、出屋面楼梯、烟气道、卫生间，等干湿交界处必须做素砼翻边，并将原基层处理干净，振捣迷失 8、垂直电梯井道必须按照营运图予以施工（不能按照建筑图，含圈梁的设置（从下往上量测，误差-50MM内，圈梁每侧必须在一个平面内,电梯层门必须与轿厢的距离不能太大，尤其是高层中结构与墙体的砌筑可能会存在门得问题）， 9、 女儿墙压顶必须是砼结构，以免渗水? 屋面及卫生间，外墙及门窗防水问题 屋面、卫生间防水： 1、结构必须振捣迷实（采用平板与板式振捣器相结合的方式） 2、结构施工完成，出屋面洞口，套管施工完成后，屋面结构做蓄水试验 3、上述工序2经监理、工程部验收后方可进行防水找平施工 4、防水找平层得水泥标号必须达到设计标准，并收光，养护到位，确保不起沙，不剥离，强度可靠 5、上述工序4经验收后方可做防水施工 6、刚性防水层与基层之间套薄膜一道，刚性防水层必须有抗开裂措施 7、条件允许的话，以结构找坡为优先考虑的方式? 外墙及门窗防水问题： 1、外墙必须按照规定进行砌筑及封堵， 2、门窗上口，阳台上口尽量做到两道防水（鹰嘴及滴水线条），至少要有一道，门窗至少退滴水线35以上，严禁铝合金门窗上空， 3、空调管等外墙需要开洞的地方必须确保外低里高， 4、室内外抹灰及装修工程（与销售、技术等一起确定楼宇交付标准）： 5、门窗的防水工程必须有责任主体（一般由最后收口的总包施工单位负责，在门窗单位发泡剂施工完成后，总包与监理一起验收，有验收职责，最后由总包负责） 墙体抹灰 1、为了加快施工进度，保证施工质量,做好如下工作： 一、砌块要提前进场，在场地上放置不少于7天后方可施工（一般厂家达不到28的养护时间） 二、施工完成后按规定时间抹灰 三、质量监督站验收完主体后即进行喷砂，贴缝后最好保证两天后方可进行抹灰， 四、按工程的施工质量要求，做好抹灰的配合比抽查及养护工作 五、抹灰完成后做好相关净尺寸的符合工作（尤其是卫生间，厨房，入户门门口等位置） 六、抹灰前做好结构的符合工作，对现浇结构尺寸偏差较大部分，必须先符合尺寸，在施工范围内凿除后对抹灰单位进行交接（坚决杜绝先抹灰，后打凿，破坏铁丝网） 七、天花按照一般标注是不抹灰，做好先抹灰以利于门窗玻璃等后续工作的施工。? 室外工程： 一、明确所有管井标高需按最后绿化施工完成后一致（由各相关管井施工单位负责）， 二、所有管井有个专业明确后，由建筑专业统一调配，确保位置及标高满足建筑美观及维修方便， 三、道路由专业施工单位施工（即使是总包单位总包也应该选择有资质单位进行分包，并查验分包单位机械设别，人员资质，由类似施工经验）,在条件允许下优先选择黑色路面， 四、 路面排水的选择（雨水检查井）：在各种道路交叉口量测必须设置排水口，通常路面不能超过25米必须设置路面排水口（注：侧面雨水检查口得大小一定要符合要求，其净面积不能太小，影响排水通畅性） 五、各种消防车道要能确保通畅，转弯半径符合消防车的要求 六、住宅楼小区路灯是能够全部或者部分补贴的，施工时需要先向市政管理处问询，沟通，按照规定设置分开线路，便于补贴和计量。[
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[分享]项目总必知的项目开发全流程及关键节点
发表于&&&&1863人浏览&&&&4人跟帖&&&&筑龙币+50&&&&
房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段，项目总要有运营的高度做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。1.企业视角的房地产流程2.客户视角的房地产流程3.案例：佳兆业项目整体开发流程（1）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（2）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（3）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）第二部分 &项目全流程7大关键节点 &▌一、土地获取 &（一）企业获得土地的方式：1.行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。2.资本市场:（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费； （3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。3.土地市场： 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。（二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？1.市场未来预期；2.项目或区域发展预期；3.规划条件的市场实现及经济实现；4.企业发展战略和机会成本；5.竞争对手的情况分析。案例：佳兆业拿地原则（1）住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中的比例。（2）选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。（3）避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。（4）深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建筑面积在30万㎡以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。（三）各部门职责投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。营销部：初步市场调研及定位草案。设计部：概念规划设计方案。工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地）财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。关键要素：项目可研报告。 &▌二、定位决策 &1.地产项目开发三大核心要素：钱、地、人！决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道。决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度。决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门。2.案例：佳兆业项目定位决策三大要素定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！3.各部门职责投资开发部：建设规划许可证——国有土地使用证。营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方案、示范区方案）。设计部：概念设计任务书——概念设计深化方案。工程部：编制项目工程节点计划。财务部：概念版投资收益。（三个指标）成本部：可研版成本2。（根据设计部提供的规划要点进行估算）采购部：营销合作方资源（广告、代理公司等）、概念性设计单位。关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案。 &▌三、产品设计 &1.地产项目标准设计周期2.包含的主要设计阶段：概念设计：大概6周；详规设计：大概6周；单体方案：大概12周；扩初方案：大概6周；施工图设计：施工标准和结构形式，大概10周；景观设计：大概5-6周；样板房及会所设计：大概4周。关键要素：各阶段方案评审。3.常见的问题：进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。质量问题：评价体系和评价经验的缺失。4.设计控制点概念设计研究、区域确认概念设计研究结论、规划方案设计、区域规划设计评审会、区域单体确认、实施方案完成、基础施工图、全套施工图完成、景观设计、销售包装设计。5.项目重要节点详规报建、方案报建、初步设计报建、施工图报建、开工时间、开盘时间。方案文本中，最重要两张图——项目总平面图、标准层平面图！6.最优化的设计阶段流程参考：规划单位与施工图：初步设计、施工图把控；规划单位与景观：完善、；施工图与景观：隐蔽管线工程设计。最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识的成果，而非作品。7.各部门职责：投资开发部：方案设计报批批复意见书——建设工程规划许可证——基础施工许可证。营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。设计部：编制方案设计任务书——规划设计方案评审（含单体设计方案）——景观方案评审——初步设计成果评审（含基坑支护设计图）——建筑施工图评审（含基础设计图）——正式施工图评审。工程部：地质初堪——地质详堪——土方开挖及边坡支护——基础施工。财务部：方案版投资收益。（三个指标）成本部：方案版成本、施工图预算。（根据设计部提供的规划要点进行估算）采购部：施工图顾问单位——景观、室内、方案设计单位——监理单位招标——土建总包招标——工程材料设备采购。客服、物业部：物业策划方案。关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护8.关注风险点：工程部、投资开发部、设计部关注设计指标表！工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准！设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图！工程部、设计部、营销及客服部、投资开发部要关注变更和报建图纸！ &▌四、项目报建1.如何加快项目报批报建进程？（1）内部控制：设计图纸的图纸质量、 出图时间、图纸变更（报建图纸的变更）等；（2）现场配合：项目现场现状、项目现场接待；（3）外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、城管、质检站、消防等各类工作协调；（4）合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要是现场）、合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作方的资源配合（尤其是专业部门）。2.如何处理无证施工？（1）技术处理文物考察？政府工程？先行土方开挖？先行基础施工？（2）协调关系城管是主要查处的单位，和城管关系好可避免很多麻烦。（3）处理技巧以有替无，以小替大；（以小施工证开大标段的工）减免申请，考虑天气及形象／影响等因素。 &▌五、施工建设 &1.工程建设的相关知识（1）工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备；（2）整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线；（3）建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等；（4）项目施工周期（合理进度）：多层及低密度：9—12个月；小高层：1年半；高层建筑：2年到两年半；（5）施工组织次序：基础部分→主体工程→外墙装饰及安装→园区管线→景观施工→。（6）影响工程造价的主要因素：a.建筑结构形式及建筑形态：钢结构＞框剪＞框架＞砖混；b.外立面材质及设备等级：是否玻璃幕墙、外立面选材标准；c.施工取费等级：在施工定额的基础上加减；d.地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本；e.场地条件：是否平整、是否山地；f.抗震等级：6级、7级、8级；g.节能要求：是否满足节能规范；景观环境造价。2.各部门职责：投资开发部：建设工程施工许可证。营销部：示范区开放（含售楼处、样板房）、客户积累。设计部：配套工程图纸（水、电、燃气、排污）、配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。工程部：主体结构施工（示范区施工）。财务部：方案版投资收益。（三个指标）成本部：项目动态成本。（成本月报）采购部：分包工程及材料设备采购。（主要包括消防、人防、永久水电、燃气、铝合金门窗、幕墙、等）客服、物业部：物业公司招投标（取得预售证的必要条件）。关键要素：建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业公司招投标。3. 关键要点：质量控制、进度控制、成本控制、协调管理！ &▌六、推广销售 &1.三个阶段2.关键节点3.各部门职责投资开发部：面积预测报告——取得预售许可证。营销部：开盘方案、价格、洗筹、开盘实施。设计部：配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。工程部：施工进度达到预售条件。（产品类型不同、城市不同，情况有异）成本部：项目动态成本。（成本月报）采购部：分包工程及材料设备采购。关键要素：工程达到预售条件、取得预售许可证、开盘。 &▌七、入伙交付 &1.关键节点客户预验房流程；（工地开放日）交付风险检查流程；（内部验收）模拟验收流程；（内部走场）集中交付现场接待流程交付后房屋维修。（物业、客服）2. 案例：入伙交付流程3.各部门职责投资开发部：面积实测报告——竣工验收备案。营销部：持续销售——售罄/入伙两书（住宅使用说明书、住宅质量保证书）。设计部：竣工图确认。工程部：组织各专项验收——竣工验收（毛坯）——组织整改——移交物业。（精装修一般都是毛坯入伙后，委托开发商装修，单独签订协议。政府验收标准？质量衡量标准？）财务部：项目决算报告——项目后评报告（对内含报酬率、净利率、毛利率进行核算）。成本部：竣工结算。（项目结算报告）采购部：分包工程及材料设备采购。客服、物业部：入伙方案、风险排查、组织入伙、客户投诉处理、后续服务跟进。关键要素：竣工验收、入伙、项目后评估。 &第三部分 项目推进慢在各环节的主要原因 &1.最主要的时间耽误在项目开工前期：（1）决策上的时间反复；（2）规划设计上的时间耽误；（3）各专业单位的衔接不够紧密；（4）规划报建的时间耽误；（5）亦可能遇到不常见的因素如：a.地基问题导致的施工进度缓慢；b.资金短缺导致的工程施工进度缓慢；c.天气原因（雨季做基础、冬天施工等导致）；d.工地事故和违章行为导致的临时停工和工地整改。
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房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段
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个人感觉分析的很详细到位，谢谢楼主的资料
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项目开发全流程及，学习一下
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&& &&筑龙币+10
项目开发全流程及，很详尽，学习了
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他一定是哪里做的不够好，别替他瞒着了，告诉我们吧~
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