地王频出 房地产商谈如何才是拿地正确姿势
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核心提示：中南建设负责房地产开发板块的高级副总裁毕兴矿称，虽然现在经常出现十数家甚至数十家房地产企业争夺一块土地的情况，但如今是一个合作的时代，大家可以通过合作尽可能地去控制地价。
在高价地频出不断扰动着人们的神经之际，房地产商显然要镇定得多。尽管重点城市土地资源愈发稀缺推动房地产商之间的夺地大战硝烟弥漫，但房地产商们称，他们不断通过联合开发、引进金融资本等方式，实际能够很好的应对地价不断上涨的局面。
中南建设负责房地产开发板块的高级副总裁毕兴矿称，虽然现在经常出现十数家甚至数十家房地产企业争夺一块土地的情况，但如今是一个合作的时代，大家可以通过合作尽可能地去控制地价。他还表示，房地产企业通过轻资产操盘的方式，将高价地引入更多的金融资本，能够在投入资金不大的情况下将规模不断扩大。
在21日由经济观察报举办的蓝筹地产年会间隙，毕兴矿对记者表示，公司下半年的发展战略将继续牢牢抓住投资这个牛鼻子。他说，地买对了，整个开发运营就成功了80%。
毕兴矿在接受记者采访时表示，公司下半年将继续围绕重点城市展开，在不断做大一线城市规模的情况下，公司也会扩大在热点的一、二线城市周边布局的机会。他还说，公司并不会完全放弃三、四线城市的投资机会。
作为以建筑施工业务起家的工程总承包企业，在进入中小城市进行了十数年的房地产开发之后，中南建设的业务重心如今正在向一二线城市的房地产开发业务转移。
据该公司2015年的年报数据显示，中南建设的房地产业务在主营业务中的占比大幅提升并一举超过了建筑施工业务，成为公司最主要的营业收入来源。
根据中南建设财报披露的数据显示，该公司的房屋销售收入在主营业务中的占比从2014年的48.55%上升至去年末的61.13%，而建筑施工收入的比重则从2014年的50.14%下降至去年末的36.87%。
公司披露的数据显示，中南建设的住宅开发业务主要集中在江苏、山东和海南三省，其中江苏的销售额占比达到了四分之三。
自2013年以后，该公司加快了在二线核心城市的房地产开发布局，收缩江苏省外的非核心区域的业务。公告数据显示，中南建设去年通过多种形式在南京、苏州、上海、北京几个重点城市新增了15个项目，将二线以上城市的土地储备占比增加至3成。
记者统计的数据显示，今年来中南建设在南京、上海、苏州及其辖下区县拿下的8宗土地总价已经超过了115亿元，总地价接近该公司去年住宅销售金额的一半。
毕兴矿表示，围绕一线城市和热点的二线城市周边的卫星城进行重点拓展一直是公司的重要战略。他说，在这些都市圈里，实际上有不少的投资机会，这是公司提升投资质量的重要规划。
毕兴矿指出，这需要公司对土地有非常清晰的定位。他说，在一线城市和二线重点城市，一定要深耕，在战略清晰的前提下，公司可以联合其他的房地产商进行合作开发。
据毕兴矿介绍，中南建设在南京、苏州和上海等地拿下的项目，实际上很多都引入了其他的合作方，诸如万科、新城控股等。
比如，中南建设在今年5月上旬拿下的南京一块总价达48亿元的地块中，该公司实际上的权益占比只有3成左右。毕兴矿说，公司引入了其他的资本并将操盘该项目。
毕兴矿认为，通过轻资产操盘的方式，即使地价炒到50亿甚至80亿，公司实际的支出仍然可控。
此外，他还表示，通过集中优势资源深耕某个区域，做到多盘联动，这样公司将能够有效地管控成本，提升规模效应。
“不是说竞争激烈你就不做，你回避不了，”毕兴矿表示，“最重要的一点是大家对市场的判断……，即使溢价率100%甚至更高，但有钱赚、有利润空间，我为什么不做呢?”
在毕兴矿看来，在地王频出的时代，企业如何借地王的势也异常重要。他说，地王入市通常会抬高整个市场，因为地王的成本高，其他企业需要做的就是等。
“你拿到好地，拿对城市，不见得你能把最后的20%做到极致，”毕兴矿说，“细节就在于你是否踩准了市场的节奏。”他说，这就好比当地价拍到2.5万元/平方米的时候，周围的房价可能就2.8万元/平方米左右，如果这个时候把新拿的项目拿出来卖，那毫无疑问会亏本，但如果等几个月，那结果可能就完全不一样了。
“这就是整个开发节奏的把握，像弹钢琴一样，轻重缓急，一定要有一个对市场敏感度的把握，”毕兴矿说，“包括这个阶段你对价格的预判，不能说100%正确，至少大的趋势正确，或者说不允许有太大的偏差。”
责任编辑：张璇
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据合肥媒体报道，6月21日，合肥市土地管理委员会召开第五次主任会议，合肥房产局、招商局、土地局、财政局等20多部门参加会议，明确合肥不会出台限购政策，但会出台差别化信贷政策，如首付门槛提高，地王一个月内付清地款等。
近日某购房网站上出现标价150万元的学区房引来网友关注，因为这间所谓的“学区房”并非房屋，而是一条供院内其他住户进进出出的过道。虽然中介声称不能居住，只可落户，但据北京晨报记者调查发现，这种奇葩学区房存在着诸多“不确定性”，市民若想购买应谨慎。销售人员带领记者来到大耳胡同29号，推开小院大门，一条幽暗笔直的过道映入眼帘。“从大门口到一个门框处，就是在售过道。”他边说边比划。记者目测这条过道宽1.5米，长约7米，两侧院墙上方盖着一块遮阳板，右侧靠墙处停放着电动车、自行车。走进院子，记者发现院内居住着四户人家，而过道是进出院子的必经之路。“您得想好了，您买的是过道，只能上学落户，不能建房，也不能住人。”销售人员特意强调。
网易娱乐6月23日报道离国庆档唯一一部爆笑动作喜剧大片《王牌逗王牌》上映还有整整100天。
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扫码关注中国搜索官方微信&p&工作原因，结识一名智库人员，国务院参事，吃饭时就房价以及其他几个社会热点问题聊了一下。对于房价部分稍作整理。&/p&&p&1、后面房价还会再涨吗？&/p&&p&如果我理解你的房价指的是中东部地级市及以上城市，会的，但不会出现15、16年普涨的情况，应该形容18、19年的房价是追涨的阶段，就是市场的恐慌还没完全过去，普涨的惯性效应还在延续，现在的一些政策还没有发挥作用。初中就学过吧，市场具有滞后性，这就是那个滞后性效应的显示。但情况会更复杂，有涨有跌中微涨，各城市表现也不一致，只能从大盘上看。这个你们也能够看出来，很简单，价格走势都是曲线，曲线都是平滑的，没有一个山尖，如果出现山尖那就是大危机了。现在就是到上面平滑的那一块，大方向肯定是向下，不管绝对还是相对，现在叫强弩之末，你也不可能硬把它一下子掉个头。&/p&&p&&br&&/p&&p&2、那哪个地方会涨的多？&/p&&p&
你要我说哪个城市涨能涨多少，这个事谁都做不了，那不是科学，那是神学。我们做政策分析和预判的也是至少从区块上去分析和引导，甚至也要等市场反应来参考和修正。比如15年的合肥，其实是有关于抬升房地产市场的政策动作的，但开始我们预测的应该是郑州，没想到最后是合肥，这就是我们做研究跟算命的区别，我们只能说从什么类型的地方引爆，但算命的能跟你斩钉截铁说哪哪的会怎么样。其实现在这个问题已经没有意义了，有大方向，流动性又被锁死了，你这时候比那三步两步有啥意义？只是数字上的，就跟大家都去刑场，你说谁走的快谁走的慢有意义吗？&/p&&p&&br&&/p&&p&3、不是一直在调控吗，怎么还会涨？&/p&&p&
刚才不是跟你说惯性吗，现在是惯性在发挥作用。就跟你开车掉头一样，你永远拐不出直角，就是惯性的原因。调控的一些东西还没有落地生根，也要一个周期，这个周期跟惯性叠加就是这个效果。另外，调控并不是让房价掉，从一个政府的层面讲不会做让自己任何一个经济板块冷掉的事情，除非这个东西是违法的，或者已经具有高风险的。所以你要知道调控的目的是什么，只是防范风险而已。房价太高、房地产过热都不是风险，这么大量的资金进进出出才是风险。&/p&&p&你要知道现在的房子叫什么？叫商品房，这可是新称呼，90年代才有的，以前从来不认为房子是商品，也就没有房地产市场，也就不需要调控，房子不够抓紧盖就是了，充其量是生产的问题。那为什么要创造出这么一个新东西出来？你想想90年的发生了什么？就是南*巡讲话是吧，那个事情的背景你知道吧，你们应该知道。政治上的东西不讨论，从经济上看，是社会前进动力不足了，就是生产力不能得到有效释放，很多人不知道干什么去，也没地方可去。因为没什么大需求，社会很稳定，城市人没从计划经济体制下释放，小日子很安稳，农村人能吃饱饭，也就老婆孩子热炕头了。所以你看那时候就是这么个状态，可以说是啥也不缺，你说什么汽车啊、冰箱啊什么的还真没多少人羡慕，也没多少人觉得自己可以拥有，跟现在的风气两回事，现在你看人家开宝马，你的想法是我好好干也挣辆宝马开，那时候没有，可以说没人有胆量去想自己开小汽车，觉得自己就该骑自行车，这就叫风气。你看94年是中国电影的黄金年代吧，那时候的姜文啊、张艺谋啊什么的，电影里面的人是不是都有很自由的感觉，就是不去思考现实问题，都是说民族啊、伤痕啊、活着的意义啊什么的，那时候没有电影告诉你要努力奋斗，要去买车买房，这都是那时候政治经济的投影。现在的影视作品现实了很多吧，而且感受到的是每个人都有压力，是不是？要不然是搞笑的，让你释放压力，要不然是励志的，让你化压力为动力，你对比着看，是不是不一样？&/p&&p&所以你说为什么弄个房地产市场出来？自古以来土地都是永远最能调动积极性的东西，古代王朝更替要靠土地重新分配才能让那么多亡命之徒出来跟你打天下，我D靠土地革命才站稳了根据地，打土豪分田地才有了红军。90年代的破局也是一样，政治上定下了走市场经济，马上就从土地入手了，所以才有了商品房。假设你是90年代一职工，突然单位不给分房了，你咋办？努力挣钱买房呗。怎么能挣钱？你想的办法就是政府希望你干的，抓紧去干吧，对吧？国企分流了、市场活跃了，消费也有了，又一次验证了土地的巨大力量。&/p&&p&所以，所谓调控是什么？是别把这个市场玩砸了，怎么叫玩砸？一个是太高了，都不来了，市场没人了，砸了，一个是太乱了，不相信你这市场了，也不来了，还是砸了，所以调控都是从这两个点出发的。为什么不怕低了？因为在任何一个市场经济下，土地永远不会低，所以其实调控不存在往高了调，只存在抑制过热的调控和放松调控，调控一放松，马上就热了，你看历年来是不是这样？从来没有鼓励房地产的政策，只有放松调控的政策，但从效果上看，放松调控就等于鼓励了。&/p&&p&&br&&/p&&p&4、这次调控不是为了抑制房价？&/p&&p&
房子既然是商品房，就不存在抑制价格的政策，一个是动机上不可能，另一个也没有一个行政命令能让一个商品降价，市场规律是铁的，要抑制价格也只能用市场手段。比如粮食，为什么价格这么平稳？不是国家说你必须卖多少钱，而是有国家粮食储备。你市场价格高了，我就抛粮食，增加供给，市场自然下来了。房子也是一样，要让价格降，只能减少需求或增加供给，现在的租购同权是减少需求，放开土地入市是增加供给，可以说我们D是良心政府了。你要搁其他国家都向资本家靠拢你们更活不下了。所以任何调控都不是为了抑制房价，只是说你们别把我好好的市场玩砸了。&/p&&p&&br&&/p&&p&5、那现在调控政策为什么这么设置？&/p&&p&我说调控不是抑制房价可没说房价一直涨啊。一是现在动用了一些市场手段，用市场规律平抑房价，这个是战争，要过段时间才能分出胜负。二是你要深刻去理解中国。&/p&&p&你能回答我，为什么我们一直说“国富民强”而不是“国强民富”吗？一个更好的社会不应该是国家足够强大能够保护公民，老百姓足够富有能够生活滋润？为什么变成了国家要有钱而老百姓要强大？想过没有？&/p&&p&这不知道？我该找你导师了，你们现在这些硕士、博士都学些什么。&/p&&p&国家的定义是什么？是统治阶级维护统治的工具吧。那统治阶级靠什么维护统治？军队？官员？都不是，是经济秩序，经济基础决定上层建筑。所以所有的国家更迭伴随的都是经济秩序的重建。经济秩序是什么？说白了就是政府有没有钱。老百姓为什么要强壮？强壮的老百姓才能生产，才能打仗，才能贡献力量促进社会进步啊。所以国富民强是对的，要是反过来就不行了，老百姓有钱了，但老百姓的钱不是政府的钱，而且老百姓有了钱就开始想三想四，就开始不愿意干活，国家能安稳吗？社会能发展吗？民富了国也肯定强不起来，因为干活都不愿意，你让我去打仗？所以你看中东那些国家，老百姓算是有钱的了，土豪那么多，但是国家一个比一个差，就是这个道理。&/p&&p&所以国家是不希望老百姓有钱的，就像很多企业老板不希望员工有钱一样。我跟很多企业老总接触过，我发现很多老板喜欢让员工买房、买车，甚至用期权的方式送给员工，尤其喜欢让员工换豪宅、买豪车，这样的老板很受员工喜欢，企业也都做的好。为什么？因为老板最想让员工消费，最好是贷款，反正尽量不要让员工手里有现金，因为员工现金多了就没动力工作了，跟老板顶的底气也足，但背着贷款的不一样，一想贷款没还就干劲十足，还生怕失去现在的工作，连空窗期都不敢太长，否则就一下子过不下去了，不管住的多好的房开的多好的车，都扛不住一段时间没有收入，因为债务一直在。国家也是希望老百姓能够保持适当的债务，否则不是跟国家讨价还价的问题，而是大量的资金在民间，如果再能够随时换成外汇，那就是庞大的金融风险。还记得国民党吗？四大家族国内挣钱，再换成美元汇出去，然后结果你们都知道了。所以国家要随时回收老百姓手里的钱，让大家时刻处在挣钱的状态。这也是房地产市场从一开始设置的初衷。&/p&&p&这样是不是就看出调控的设置了？现在是过热，这么样的大宗商品过热证明老百姓手里有钱了，有钱就很容易产生刚才说的一系列金融问题。所以这一轮首先是外汇管制，先禁止钱出去，再拉高房地产，用房子消耗老百姓手里的钱，这个决策的依据就是居民储蓄，每年持续升高的居民储蓄时刻让外汇管理局胆战心惊，这一轮下去基本就稳定了，现在就算放开外汇大部分钱也回收了，基本不会产生什么大问题。而且现在市场上活力有下降的趋势，越来越多人奢望提前退休啊、享受生活啊什么的，通过这一轮很多人也背上了债务，只要是入市的，大部分都是杠杆，也就是借贷，你身边是不是也有很多人，原来是稍有存款的，现在都背负债务了？有的债务还不小，这样是催生市场动力的一种手段，如果说有驭民之术，那么这就是驭民之术。&/p&&p&&br&&/p&&p&6、那18年应不应该入市？&/p&&p&入市的有两种，一种是作为商品，去消费他，也就是俗称的刚需，将房子作为消费品，主要看重商品的使用价值。另一种是作为投资品，去投资他，靠房子产生收益。先说投资的，什么叫投资？用资本产生收益对不对？什么能产生收益？生产资料才能产生收益，生产资料的概念你懂吧？这个不懂我真得找你导师了。房子是生产资料吗？刚才我们是不是给房子定过性了？房子是商品，不是生产资料，所以房子本身不能产生收益，只能靠利润，利润才是商品的属性。但马克思说过获取利润是“惊险的一跃”，否则摔坏的不是商品，而是资本家。什么意思？就是说商品你得交易、流通才能产生利润，不交易永远是成本。对于房子来说，现在的流动性已经很差了，你看这一轮是不是限售的越来越多了，就是不准你房子交易，这就是锁死流动性，一件商品不能交易了，也就不存在利润了。当然现在不是不让你交易，只是将交易周期拉长、成本增加，相对的也就利润下降了。有人说可以再加到房价里啊，所以还是有利润的，是有利润不假，但相对来说成本上升、周期拉长，也就是风险增加、利润率降低，这样下去资本会用脚投票的。另外，对于高杠杆入市的，锁死流动性将会是致命的，如果现在的收益覆盖不了杠杆成本，就面临现金流断裂，现金流断了后房子又短时间不能变现，会出现违约、滞纳金等一系列问题，所以大规模的限售政策出台前会尽量挤出这部分资金，防止到时候出现社会问题。你看17年很大精力都在打击高杠杆，就是给他们出逃的时间。如果还执迷不悟的，只能背负相应的责任了。另外就算现在的收益能覆盖成本的，也得不断祈祷不要出现现金流大变动，比如家庭变故、工作变动等等，否则也会随时面临断裂风险。主席说“房子不是用来炒的”，你以为就说说而已？正常投资可以，大杠杆炒房的估计问题就严重了。所谓正常投资就是你愿意长久持有的，能够扛得住在限售政策内不交易的。所以现在很多开发商也直接签合同表示自持多少多少年，就是聪明的表现。&/p&&p&另一种是当消费品，就是所谓刚需。我看一些所谓的专家提建议，说刚需反正都要买，晚买不如早买，反正早晚都得涨。这有点误人子弟了，其实分析一切都要从事物本质去分析，刚需是把房子当消费品，消费品就是用来消费的，跟手机一样，你看到有些女生裸贷去买手机，你会怎么评价？消费不起就不要消费，买个自己买的起的就行了，为什么非要新款苹果哪？你会这么想，但对于借首付、大量贷款甚至每月还款超出自己收入的人，你反而要去鼓励，说晚买不如早买，不是害人吗。刚需要买房，不应该看自己能不能凑得出首付，而是自己能不能扛得住持有成本，也就是说你能不能扛得住这些债务。不单是现在，还要考虑未来的种种变动，否则会死的比投资客还惨。你说反正都要涨的，我自住也当投资了。那你还是没懂调控的方向，投资客都玩不起，你的杠杆从比例上说跟投资客差不多，你能玩得起？你急用钱了或者现金流断了，房子根本不能变成现金，或者由于交易成本利润率很低，你能从容应对？&/p&&p&有人说那年轻人还是需要房子的，不买房子又怎么办？所以这就是本次调控的关键所在，“多渠道保障”能不能严格落地，就是在购买之外能不能把租赁市场做好，其实原来满足居住需求的租赁比例我们国家是很低的，但任何成熟的经济体租赁都是居住需求的大头，而不是购买。这个面临的一是社会意识的转换，二是制度的保障。首先是租赁供给，这个已经明确落地了，就是配建租赁房、集体土地租赁房形式入市，可以大量增加租赁住宅的供给数量。其次是租赁运行，就是防止租房子带来的不安全感，这个基本方向是靠国企大量来运行，一个是鼓励国企进入租赁市场，一个是原本很多房地产企业本身就是国企，直接大量开展租赁运行业务，这样在租赁时间上有很大保障，租客权益能得到保护。再次是租购同权，原本捆绑房子的教育、医疗等都会捆绑到社保、公民身份等，不管你怎么居住在这个城市，只要是这个城市的纳税人，就可以享受均等的公共服务。当然你说好学区啊什么的可能短时间内还要跟房子绑定，现在只能保证有学校上，其他的是教育体系改革的另一个课题了。&/p&&p&所以，你要不要买，看你自己对风险的估量，以前买房子是奔着收益去的，现在则更注重风险导向，你觉得你未来没啥需要花钱的，工作稳定的不得了，还款绰绰有余，可以消费一下，毕竟买什么都是买。如果你对于债务感觉是个沉重的负担，甚至对自己5年内的现金状况么有那么乐观，那么还是慎重，毕竟有时候无债一身轻还是至理名言。还有，奉劝各位，能全款不要贷款，能6成不要3成，能不买尽量别买，毕竟，债务危机可能来得比你想象的早多了，再不小心叠加个中年危机，这半辈子算是交代了。&/p&&p&&/p&&p&&/p&&p&&/p&
工作原因，结识一名智库人员，国务院参事，吃饭时就房价以及其他几个社会热点问题聊了一下。对于房价部分稍作整理。1、后面房价还会再涨吗？如果我理解你的房价指的是中东部地级市及以上城市，会的，但不会出现15、16年普涨的情况，应该形容18、19年的房价…
&p&当一个国家的房价开始高攀时，说明这个国家的经济即将盛极而衰。为什么呢？因为钱本身没有价值，钱只有流动起来才有价值。&b&当钱流动到房子这个环节时，就开始变成了钢筋混泥土，凝固了、流动不下去了。日本就是前车之鉴，30年仍然没有翻身！&/b&&/p&&p&最近五年以来，&b&唯一可以挣钱的行业只有两个：一个是房地产，一个是资本市场。&/b&资本市场我们这里暂且不论，提到房地产，我深圳的一个朋友告诉我，他前几年在深圳买的几套房子，仅仅2017年一年就升值了1000万！&/p&&p&&b&就是因为房地产，有的人可以坐享其成，大发横财。而有的人在岗位上勤勤恳恳、努力一辈子也挣不到一个落脚的机会。&/b&&/p&&p&如果在一个社会里，有的人不用劳动也可以挣大钱，而有的人勤奋刻苦依然换不来希望。试问：谁还会踏实的劳动？这个社会肯定是没有希望的！这就是房地产的“机会主义”给中国经济带来的硬伤！&/p&&p&先展望下中国经济的过去。二战后经济增速连续25年保持在7%以上的只有13个经济体，剔除掉博兹瓦纳、马耳他、阿曼、香港、新加坡等微型经济体，实际上只有中国、巴西、印度尼西亚、日本、韩国、马来西亚、中国台湾和泰国8个经济体创造了所谓的高增长奇迹。&/p&&p&不过后来的情况大家已经了解，&b&除了中国，其他经济体在高增长的第四个十年中无一例外的跌落神坛，日本跌倒5%，韩国好一点，大概在6%。现在终于轮到中国了。&/b&&/p&&p&为什么各经济体的经济增长都开始进入低速阶段?为什么中国在勉强保持7以上的高增速后仍然难逃厄运?为什么没有一个国家可以长期保持高增速?&/p&&p&主要是两个原因，第一个原因就是人口老龄化。&/p&&p&中国已经进入人口老龄化的时代，这一点大家深有体会，我们的养老金甚至不足以支持中国的老年人，国家已经放开二胎政策以保证青年劳动力的供应。这个故事就是关于老人和青年的故事。&/p&&p&假设有两个国家，一个国家叫做“小鲜肉”，另一个国家叫做“大叔”。“大叔”有100个老人，“小鲜肉”有100个青年。青年都可以劳动，而且他们的劳动效率也比较高，所以他们一年能够生产2000斤粮食。“大叔”国的100位老人没有生产能力，但是他们还要吃饭，所以需要将自己过去攒下的金钱向“小鲜肉”购买粮食。 假如每个人有10个单位的粮食需要，每个单位价值1元钱。小鲜肉们自己吃掉1000斤粮食，剩下1000斤粮食，其储蓄率相当于50%。大叔们同样需要消耗100斤粮食，所以购买了“小鲜肉”剩余的1000斤粮食。这个时候，问题来了，两国的GDP分别是多少?&/p&&p&“小鲜肉”国的GDP是2000，“大叔”国的GDP是-1000。&/p&&p&为什么这么说，我们先看一下GDP是什么。GDP，中文名是国内生产总值，一个关键是国内，另一个关键是生产。小鲜肉们在本国生产了2000，不管其中的1000是在国内消费还是在国外消费，都算作生产国的GDP。这样一来大叔们的GDP就很清晰了，他们没生产，反而净进口1000，所以他们的GDP是-1000。&/p&&p&这些跟中国又有什么关系呢?&/p&&p&&b&很明显，中国正在经历由“小鲜肉”变成“大叔”的过程。过去，中国不缺乏劳动力，尤其是03年到13年十年间，中国的劳动力增长每年接近1000万，所以其经济增长量可以轻松甩“大叔”国们几条街。现在中国老龄化严重，劳动力开始副增长，干活的少了，吃饭的多了，经济开始放缓是必然的趋势。这是计划生育在造成的结果，即便放开二胎，也不足以补充劳动力从而扭转乾坤。&/b&&/p&&p&所以中国的经济结构也开始发生变化，随着劳动力人口下降和老龄人口占比的上升，中国将逐步从生产者转向消费者，经济增长速度会出现自然的下滑，投资率下降，消费率上升，工业占比下降，服务业占比上升。&/p&&p&第二个故事关于房地产&/p&&p&这是中国丈母娘最关心的问题，结婚是一定要准备新房的。不过，中国的高房价又像是丈母娘的克星，吓跑了无数中国好女婿。&/p&&p&还是小鲜肉和大叔的故事。小鲜肉们仍然可以生产2000斤粮食，自己消耗1000斤，但是大叔们走了一半，只剩下50位老人，他们每年只要500斤粮食就可以了。第一年，大叔向小鲜肉买了500斤粮食，小鲜肉们剩下500斤。这个时候GDP分别是多少?&/p&&p&“大叔”国GDP是-500，“小鲜肉国”GDP还是2000，但是经济结果发生了变化，原来是消费1000+出口1000，现在是消费1000+出口500+库存500。&/p&&p&第二年，大叔们来找小鲜肉购买粮食500斤，小鲜肉们想，自己吃1000斤，库里还有500斤，所以今年只需要生产1000斤就够了，库里的500斤正好卖给大叔们。所以小鲜肉们决定让一半本国人放假休息，粮食先借给他们吃，明年再劳动补偿就好，这个过程就叫做去库存。那么两国的GDP这时候是多少呢?&/p&&p&“大叔”国GDP是-500，“小鲜肉”国GDP是1000，虽然库存有500，但是已经算到了第一年的GDP里，不能再算到第二年了。&/p&&p&&b&中国的房地产已经到了“库存压顶”的年代，2013年之后，人口老龄化导致房地产需求大幅下降，而过去几年投资的房地产项目还在不断竣工，供过于求导致库存堆积如山。目前中国房地产待售面积达6.6亿平米，在建面积超50亿平米，按照人均30平米的标准，几乎透支了两亿人的需求。&/b&&/p&&p&即便今年房地产销售还不错，但也没有哪个厂商敢再继续生产房子，所以房地产投资下滑，已经低于销售增速。但由于几年前开工的项目还在不断竣工，今年房地产不仅没有去库存，反而在被动增加库存。大量的库存需要去掉，也是影响中国GDP增长的一大原因。&/p&&p&当然不只是房地产项目，中国的基础工业，包括钢铁、水泥、服装、煤炭、风电等都有大量的库存，尤其是水泥产量大的惊人，比欧美国家的总和还要多。&/p&&p&这样，我们可以得出结论，与十年前的中国相比，现在的中国经济需要大量的去库存，在这个过程中不得不减少生产量，所以，经济下行也是情理之中。&/p&
当一个国家的房价开始高攀时，说明这个国家的经济即将盛极而衰。为什么呢？因为钱本身没有价值，钱只有流动起来才有价值。当钱流动到房子这个环节时，就开始变成了钢筋混泥土，凝固了、流动不下去了。日本就是前车之鉴，30年仍然没有翻身！最近五年以来，唯…
&p&这是我最后一次在知乎上回答中国房价相关的问题&/p&&p&&br&&/p&&p&虽然也没人妖我，但是我腰好，就不泄了&/p&&p&&br&&/p&&p&现在还在用供需关系分析中国房价的人，这辈子就洗洗睡吧，不要思考太复杂的问题了&/p&&p&&br&&/p&&p&对，说的就是你 @任X强&/p&&p&&br&&/p&&p&还有你们等等等等&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-39ecc6cc3a036d0fd0cf38bd5a613d60_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&577& data-rawheight=&325& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&577& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-39ecc6cc3a036d0fd0cf38bd5a613d60_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&当方便面是一种正常价格的食品的时候，人们买它是用来填饱的，这时你卖五块钱一包，我就正常买正常吃，价格涨太高了我就不买了少吃，价格跌了我就多买多吃。对于厂家来说，价格高了，我就多生产多卖，价格低了我就少生产少供应。对于供应和需求方，这中间有一个平衡价格，就是正常的供需关系平衡。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-cb23ac4f62fb6_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&580& data-rawheight=&454& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&580& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-cb23ac4f62fb6_r.jpg&&&/figure&&p&对，这就是你们这些读过点经济学科普读物就出去装逼的瓦尔拉斯供需平衡。&/p&&p&&br&&/p&&p&在这个模型里面，限购会下移需求线导致降价，限售会左移供应线导致涨价，这些常识我就不废话了。&/p&&p&&br&&/p&&p&somehow，出于一些奇怪的原因，突然一段时间内，人们发现方便面的价格每年都可以翻一翻，买了之后屯多久都可以涨到超高价之后再卖掉，连续16年一直都是这样，并且有充分理由认为它会永远这么翻下去，一旦所有人普遍形成了这样牢不可破的共识，那么这时，我绝对不考虑它的供应量，也绝对不考虑它的价格，能做的就是买买买，无论你供应多少的量，我都要把供应清光，无论你是10块1包100块1包甚至1万一包，对我来说都没有区别，我会把所有钱花完都去买，只是单位不一样而已，涨幅盈利是一样的。&/p&&p&&br&&/p&&p&这时候废话啊连著名半吊子伪经济学家傻大姐都看出来上述供需关系已经没有任何意义了&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-f5adb10c56e_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&420& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-f5adb10c56e_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&西方的那一套我是很熟悉的，难道那一套就像上图说的一样没有用了吗？当然不是，要是的话叶大妈早该去接替椰大妈掌管fed了。&/p&&p&&br&&/p&&p&西方经济学没有告诉你，而且中华田园经济学家更加不懂也不会告诉你的是这个：&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-66ca54abd1610f4fab95c3_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&580& data-rawheight=&454& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&580& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-66ca54abd1610f4fab95c3_r.jpg&&&/figure&&p&红色就是需求曲线，此时的纵坐标不再是价格，而是折算了所有因素的投资回报率，因为投资收益只关乎回报率，绝对价格已经无所谓。&/p&&p&&br&&/p&&p&当回报率大约处于当前一般保本理财收益率以下时（为了便于你们理解我把这里设成5%），几乎没有什么人会去买这种玩意，当它达到余额宝的水平时，会有一些人买一点，需求量基本看缘分。只有当它的回报率显著高于余额宝时，才会有大把人把余额宝换出来去买它。&/p&&p&&br&&/p&&p&当它的回报率达到一个&b&不可描述&/b&的程度时，全社会，所有人，所有钱，都会疯狂的、无条件的涌向它，就是上图右上角的紫色区域，关于这个区域，你们既然喜欢天天说刚需，那就叫它“无脑刚区域”好了，简称“无论多少供应无论什么价格只要能再买一包方便面都要买到至死方休的程度的区域”。&/p&&p&&br&&/p&&p&这就是现在的供需关系，&b&供应多少都不够，什么价格都不算高&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&在这样的供需关系里，限购是什么效果？限售是什么效果？&/p&&p&&br&&/p&&p&这是家庭作业，自己去琢磨吧。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么该怎么结束这个游戏呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&你可能会想出以下两个方案：&/p&&p&&br&&/p&&p&1）不让任何人再买方便面了，以后还想吃面的统统去吃（\划掉）屎（\划掉 &replaced）辣条&/p&&p&&br&&/p&&p&2）所有的方便面都卖光了，没有面了。&/p&&p&&br&&/p&&p&但这样能结束游戏吗？有这种想法的同学现在可能还比较年轻，思想会比较简单，有时候甚至有一些不成熟。&/p&&p&&br&&/p&&p&A）即使没有新人再可以买，面对这样的高回报产品，局内的人也永远会有兼并扩张的需求，而方便面持有者总会有那么几个吸毒败家的、重病买命的、看破红尘的寻求出局，即使在内部，节节炒高的定价协议也会不断出现。&/p&&p&&br&&/p&&p&B）没面了？存量面请参照情形A）&/p&&p&&br&&/p&&p&好吧这是我正经回答这个问题，A就是限购，B就是限售。&/p&&p&&br&&/p&&p&现在你问我为什么供需双方怎么限都是涨涨涨？&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-499a5a2daa907_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&768& data-rawheight=&756& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&768& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-499a5a2daa907_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&有好学的同学说图四只有需求曲线没有供应曲线？&/p&&p&&br&&/p&&p&对的，就是没有，滚&/p&&p&&br&&/p&&p&（。。。被拉回来强行解释）：因为这样的投资产品本质上是不存在的，所以供应曲线是fully manipulated 的线，manipulater 想怎么供应就怎么供应。。。什么啥是manipulater？我什么都没说，问题的同学请你还是滚&/p&&p&&br&&/p&&p&那么这个游戏到底应该怎么结束呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&终结局同样只有两种可能：&/p&&p&&br&&/p&&p&甲）上涨预期被意外打破，人们发现方便面不会一直涨到87万美元一包，哪怕非油炸46种综合谷物经过718道程序纯手工制作带18种酱料包的燕窝鲍鱼熊掌鱼翅面也不能涨到这个价。&/p&&p&&br&&/p&&p&乙）全社会的财富全部用来买面了，再也没有多余的财富可以兑现明年的上涨预期回报。&/p&&p&&br&&/p&&p&你问我哪种最有可能？无可奉告。岁在甲子，天下大吉，这么说你就又想搞个那啥，我好心劝你这样等于你也是有那啥的。&/p&&p&&br&&/p&&p&当然了，早有人发现问题严重了，提出方便面是用来吃的，&/p&&p&&br&&/p&&p&但是安心吃一万一包的面吗？spring autumn just one dream，一碗方便面值不值一万，谁心里没点数&/p&&p&&br&&/p&&p&说到这里顺便打个预防针，考虑到评论区会有源源不断的成功人士上来喊：“那可不光是碗面啊，绑定了很多东西啊，吃碗面就有户口啊，就有学区啊，就有五分钟内的三甲医院啊”&/p&&p&&br&&/p&&p&我最后再耐心回复你们一次，在我们（\划掉）资本主义社会（\划掉 &replaced）社会主义初级阶段，一切东西都是可以估价的，户口值多少钱？教育值多少钱？医疗值多少钱？&/p&&p&&br&&/p&&p&btw一条人命才值多少钱？&/p&&p&&br&&/p&&p&某都一碗学区面一千万，你如果不是指望着上完6年学后还能一千五百万再卖出去，你家孩子的初等教育真的净值多少钱你心里没点A数吗？麻烦您（\划掉）撒泡尿仔细看看你的煞笔熊孩子值几个钱（\划掉 &replaced）去正规医院取个尿样测一下基因评估一下您的遗传上限。&/p&&p&&br&&/p&&p&扯远了&/p&&p&&br&&/p&&p&那么从消费品到投资品再到旁氏品的过渡，也就是从图二到图四连起来是什么样呢?&/p&&p&&br&&/p&&p&是这样的：&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&那么从时序分析上看，哪个点是final settle point呢？也就是你们最爱叨逼叨的明斯基时间？如图：&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&没看见是吧？不是漏图了，这种人类历史上最伟大的经济学成就之一，我当然是不想发到这里给你们看的，这些都在我的微信公众号上。&/p&&p&&br&&/p&&p&哦对了，关于“旁氏投资情形下的刚需挤压”，也就是成功人士们朗朗上口的“要是某都方便面跌倒两万一包了全国得有多少人抢着来某都吃面啊啊啊啊啊”这样的问题的回答，在图二四综合里也有一个精彩的量化分析。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是我今晚喝太多单麦了不想画图了，这些也在我的微信公众号里。&/p&&p&（哦对了图二四里我手滑打错quantity了，同样因为喝太多单麦了也懒得改了）&/p&&p&&br&&/p&&p&我好好一个（\划掉）生物学家（\划掉 and replaced）猪倌（\划掉 and replaced）&b&偶蹄类畜牧工业工程师&/b&，被天朝的房价活活逼成一个经济学家，若干年后回头看，也许是这个王霸时代对人类历史最大的贡献没有之一了吧。&/p&&p&&br&&/p&&p&好了，别打扰我我要去拿诺奖了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&你发现结尾也没有我的微信公众号是吧？&/p&&p&&br&&/p&&p&对的，我就没打算给你们看。&/p&
这是我最后一次在知乎上回答中国房价相关的问题 虽然也没人妖我，但是我腰好，就不泄了 现在还在用供需关系分析中国房价的人，这辈子就洗洗睡吧，不要思考太复杂的问题了 对，说的就是你 @任X强 还有你们等等等等 当方便面是一种正常价格的食品的时候，人们…
&p&很多人没看清题主的问题。题主在问题描述里问的是“到了2018年房价高位的时候&b&还适合投资吗&/b&”？&/p&&p&题主问投资。很多人回答却是从&b&&u&自住&/u&&/b&角度去解释。不客气的说这就是离题万里。&/p&&p&北上深以及大部分二三四线的房子，从投资而言，已经不再是很好的选择：&/p&&p&&b&1）交易成本过高&/b&&/p&&p&只要所在城市的限购限贷政策不撤，那么你就必须面对高额的首付和（即使能贷款的情况下）上浮的贷款利率。可别小看了这上浮。&/p&&p&如果是一个投资者（而非自住者）试图去利用银行贷款，那么就必须考虑机会成本的问题。也就是说，通过银行贷款，投资者少付了若干首付。这些节省下来的现金可以为投资者带来多大收益？如果带来的收益（复利）比银行利率（单利）还要少，那么从资金利用角度，这笔银行贷款并不“优惠”。很显然，在银行贷款利率上浮之后，要想通过长期稳定复合收益率继续跑赢银行利率的难度就加大了。&/p&&p&而很多人挂在嘴边的通胀因素，可以这么来看：&b&银行贷款利率本身就是对于通胀因素以及资金的时间价值的考量。投资者利用银行资金的成本就是银行利率，收益就是资金随着时间推移而自然贬值的幅度。&/b&&/p&&p&为什么大家的印象是十多年前，利用银行贷款买房的人都赚了？因为十多年前，利用银行贷款的“收益”就是资金在房地产领域的贬值幅度（也就是房价涨幅），这方面贬值大大高于银行贷款利率。利用银行贷款作为杠杆能更多享受到房价快速上涨的红利。&/p&&p&但是社会其他消费品呢？你可以想象一下：如果十多年前，你利用银行贷款买了电脑；买了手机；买了汽车。你还会觉得银行贷款是很赚的吗？这就是因为在这些交易中，你的收益（资金在电脑、手机、汽车购买力方面的贬值幅度）并不高于成本（银行贷款利率）。&/p&&p&如今，&a href=&tel:&&&/a&年，如果你试图通过上浮利率的银行贷款获得收益，那就意味着房价仍然要保持相当程度的涨幅。在国家严控房地产的当下，即使北上深房价不至于崩盘，但是再次大幅上涨的可能性你认为有多少？&/p&&p&&b&2）房价涨幅将会相当有限（即使不跌），与你的投入而言将不成比例&/b&&/p&&p&过去十年，一线城市房价三次暴涨（；-2016）。这三次有啥共性呢？&/p&&p&主要就是来自于国家层面的&b&政策刺激和货币/信用超发&/b&。&/p&&p&&a href=&tel:&&&/a&年是货币超发+信用超发。货币超发来自于天量涌入的外汇占款（整个2009年达到近3万亿人民币）。信用超发来自于按揭贷款的各种优惠措施。至于政策刺激，2009年出台的各项针对房地产商、普通购房者的优惠和鼓励措施，可谓是春风拂面无微不至。&/p&&p&2013年也主要是货币超发。这一年，中国的新增外汇占款出现了最后一次暴涨。另外国家也放松了各项信贷政策和货币政策。&/p&&p&&a href=&tel:&&&/a&年则是典型的信用超发。如果你去看2016年和2017年的M2增长比例，你会发现比起前十几年来说，并不高。那为啥2016年房价涨幅如此之恐怖？两张图说明一切。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&317& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-d89da475d46b9969652bce_b.png& data-rawwidth=&550& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-d89da475d46b9969652bce_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&370& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-1e8f6a94aef3_b.jpg& data-rawwidth=&550& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-1e8f6a94aef3_r.jpg&&&/figure&&p&&b&信用（贷款）超发和货币超发的区别？信用超发就是定向刺激，必然会带来房价上涨。而货币超发更容易流向全社会各消费领域，带来全社会范围的通胀。这就是为什么2016年通胀甚微，而房价爆炸的原因。&/b&&/p&&p&按照这个规律，其实判断房价近期会不会再次大幅上涨就是一件很简单的事情。只需要考虑两个变量：&/p&&p&a) 国家和地方城市层面的贷款政策，以及银行对于贷款态度（信用层面）；&/p&&p&b) M1、M2涨幅，以及新增外汇占款涨幅。&/p&&p&如果用函数来描述，那么a项变量相当于一个开口向下的抛物线，其顶点就是2016年11月；b项变量从2014年开始计算的话，其图像类似于f(x) = 1/x（突然下坠，之后缓慢下降进入平滑期）。&/p&&p&当两种因素都属于上升趋势，那么毫无疑问房价将上涨。&/p&&p&当两种因素彼此上升下降交叉，那么就看哪个因素的作用力更强。2016年证明，信用超发起来绝对是无节操无下限的。&/p&&p&当两种因素都属于下降趋势，那么房价上涨的概率就会大大减少。&/p&&p&所以简单概括来说就是：&/p&&p&&b&一项资产，上涨的概率不大，还存在回调的概率，同时资金利用成本高，总体交易成本高。你还认为这是好投资吗？&/b&&/p&&p&从短线和中线来看很可能不是好投资。但有些人会抗辩说：长线呢？即使我买下了回调，再过十年又涨两倍，你怎么说？ &/p&&p&这就涉及到玄学范畴了，毕竟到这份上，也就是所谓的“新常态”之下，谁也无法从任何科学角度去预测房价十年后会是怎样。只能说自求多福吧。&/p&&p&******************&/p&&p&上面讲的都是投资领域。正如我开篇所说，如果是自住，那就是另一回事了。对于自住需求，大可以在市场低迷时候大胆入市，和上家讨价还价，从而从事实上实现房价的“回调”（我的书里有更多关于买房的实战建议，淘宝搜索“从零开始玩转家庭理财”）。&b&买下自住房以后，即使十年不涨或上涨很少，对自住买家来说也无所谓；但如果这是投资，那就是投资者的彻底失败。&/b&&/p&
很多人没看清题主的问题。题主在问题描述里问的是“到了2018年房价高位的时候还适合投资吗”？题主问投资。很多人回答却是从自住角度去解释。不客气的说这就是离题万里。北上深以及大部分二三四线的房子，从投资而言，已经不再是很好的选择：1）交易成本过高…
&p&&b&房&/b&价发展趋势分化越来越严重，投资、热炒、限购等等让楼市的局势更加扑朔迷离，房子还能买吗？还能投资吗？如果能，买哪里的房子好？&/p&&p&房价分化的背后是中国GDP格局的新变化。聊宅小编认为在哪个城市买房子还是很重要的，如果能够在“潜力股”城市先买上房子，用不了几年人生就会有如开挂。&/p&&p&有过经历的人，可能更懂其中滋味。&/p&&p&那么，哪些城市是“绩优股”，哪些城市是“潜力股”呢？先从决定房价走势的因素出发。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-210b6fd2c00e0e7702d84b_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-210b6fd2c00e0e7702d84b_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&第一个因素：中心区！&/b&
&/p&&p&这段是想说，任何时候，只要买得起，都应该买中心区。过去20多年，我们看到，城市化运动可谓高歌猛进，几乎每个城市都在摊大饼，遍地造城。但其实中心区，基本没有大的变动，这个就叫做“中心区不变原理”。 &/p&&p&以北上广为例，过去30年，这三个城市的建城面积至少扩大了5到10倍，但是他们中心区的位置丝毫没有动摇。今天北京城教育最好、房子最贵的地方还是东西城；上海最繁荣的还是黄浦、静安；广州最繁华的还是越秀和天河。&/p&&p&那么什么样的地段才能称为中心区呢？我认为可以对照三个地标来测算。这三个地标分别是城市的第一高楼，市政府的办公楼，这个城市最好的小学。&/p&&p&这三个地标，周边2公里内可以成为一个城市的核心区，周边5公里内可以称为中心区，这里所说的都是直线距离。当然是一个保守的测算，如果像北京、上海这样的大都市，这个距离可以适当扩大一点。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-f8e3c76d98bde515a3cbcb_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&719& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-f8e3c76d98bde515a3cbcb_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&第二个因素：城市发展的大方向&/b&
&/p&&h2&前面讲到，任何时候，只要买得起，就一定要买中心区。但是这是有前提的，就是买得起。其实对于大部分工薪族来说，首次置业，一般是买不起中心区的，只能买相对偏远一点的外围区，那么这个时候应该如何做出选择呢？
&/h2&&p&首先，资源是有限的，政府一般会集中力量办大事。所以呢，城市一般不会向四面八方均衡发展，只会选择一个大方向，重点突破，把优质资源往这个方向堆。所以你的房子不在城市发展的大方向上，那么是很可能被这个城市抛弃的。&/p&&p&那么什么是城市发展的大方向呢？举个例子，广州这个城市发展的大方向，其实是东进和南拓，过去以东进为主导，未来更多的以南拓为主导。再看北京，他未来拓展的大方向也是东进南拓，东面有通州城市副中心，南面有第二机场。&/p&&p&所以在北京，你要是买外围区，最好买东面和南面的，如果买中心区，还是买东西城和海淀。上海发展的大方向，肯定向着浦东，向着海洋的方向，整体的资源倾斜度在浦东方向。浦东机场、迪士尼乐园、上海自贸区这些最重要的板块都是在浦东方向的。&/p&&p&那么如何搞清楚城市发展的大方向呢，主要是要搞清楚城市的整体规划。这种东西一般是国家审批，不会轻易改动的。城市的整体规划文件可以在规划局网站可以找到，当然不是每个城市都会公开。&/p&&p&这里教大家一个更简单的办法，那就是看一看这个城市最近几年的政府工作报告和一把手的公开讲话，看看哪个区被提到的次数最多，规格最高，那么这个区域就是未来城市发展的大方向了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-cbc06c739078bec7e7513_b.jpg& data-rawwidth=&1190& data-rawheight=&669& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1190& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-cbc06c739078bec7e7513_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&第三个因素：区域选择的“嫌贫爱富”&/b&
&/p&&h2&那么在找到城市发展的大方向之后呢，你可能还会感觉迷茫。因为这个大方向涵盖的区域太多，有好几个新区都在这个大方向上，那么这个时候你该如何做出选择呢？&/h2&&p&这时候就千万别被地产商的广告给忽悠了！&/p&&p&比如他会告诉你哪个区会通地铁，哪个区有什么规划，我告诉你这些都不靠谱。最靠谱的是，你得知道哪个区的政府比较有钱。&/p&&p&这个数据是公开的，你去找各个区每年政府的工作报告，看看哪个区的地方财政收入最高，一般来说，财政收入比较高的区，首先他的产业基础比较好，其次呢，他们在这个城市的话语权相对高一点，在争夺地铁、教育这些公共资源的时候会更有优势。&/p&&p&财政收入高，他也会有多余的钱，来投入到教育、医疗、文化等配套设施里面去。还可以搞搞产业政策，人才补贴，吸引好的企业和人才进来，这对区域发展是非常非常重要的。&/p&&p&如果一个区的财政收入比较少，只能够给公务员发发工资，你还指望他去办教育，搞产业政策吗？&/p&&p&所以，区域选择的时候，一定要记得“嫌贫爱富”的这个原则。选择那些财政收入比较高的区域，这样你才会享用到更好的公共设施服务，更多的就业机会。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-526ea0db044_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-526ea0db044_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&第四个因素，政府大楼的位置&/b&
&/p&&h2&根据“嫌贫爱富”原则选择好了区域以后，下一步就要具体得选择片区了。特别是在新区，一旦选择失误，你的房子可能3到5年就会原地踏步，享受不到这个城市发展的红利。&/h2&&p&因为城市新区的发展是非常不均衡的，存在大量的待开发片区，媒体的报道，公开的信息也就比较少。&/p&&p&非专业人士很难搞清楚哪些片区很容易被政府发展。哪些片区是政府的边缘地带。哪些片区存在对环境有干扰的危险设施。这种时候，跟着政府大楼来买房是最为稳妥的。这个呢，也是一种中国式的智慧。&/p&&p&靠近政府大楼，首先是治安有保障，其次呢是交通、医疗、教育等设施当然也会优先安排，环境也会安全一些。因为政府掌握的信息要比一般老百姓多的多。&/p&&p&那么，你的房子要和政府大楼保持多大的距离好呢？当然是越近越好，一般不要超过两公里。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-323a033bb6c72acfb1eb53a_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-323a033bb6c72acfb1eb53a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&第五个因素，星巴克的选址&/b&
&/p&&h2&跟着政府大楼买房只是菜鸟入门保守的策略，如果你想获得更好的生活体验，更高的升值收益，你得用其他的策略。&/h2&&p&我们都知道买房买的是地段，而买地段则是买邻居。这里的邻居的概念比较宽，不仅仅是指和你住在一栋楼，一个小区的住户，而是指那些活跃在你房子周边的人群，这里不仅有住户，而且还有过来上班的人，参加活动的人，吃喝玩乐的人。&/p&&p&如果活动在你房子周围的人都是搞金融的，程序员、设计师，那还担心你的房子不升值吗？&/p&&p&程序员、设计师、美女集中的地方一定是创意人群比较多的地方，一定是科技、文化、金融等新经济比较发达的地方，这样的地段，房产升值的潜力是最大的。&/p&&p&你可以看看北京的海淀区，杭州的未来科技城，深圳的南山区，这些区域的房价涨得有多快。&/p&&p&那么问题是，该如何找到这样的好邻居呢？当然不需要什么大数据分析，大家只需要想一想这些创意人群主要喜欢去哪些品牌门店，比如星巴克、无印良品等等。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-d4c2e8c46c4bbe2ead3d_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&281& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-d4c2e8c46c4bbe2ead3d_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&大家都知道像星巴克、无印良品这样的连锁品牌，对区域价值都有一套成熟的评价体系，不会随随便便就开店。&/p&&p&如果一个地区有星巴克，至少可以说明有三件事。第一这个片区的发展比较成熟，因为星巴克的门店高度依赖人流量。第二，这里的产业结构比较新，创意人群比较多。第三，这里的收入水平比较高，一杯咖啡三五十块，一般只有中产阶级以上才能经常性的消费。&/p&&p&所以跟着星巴克、无印良品这样的品牌门店买房，是一个找到好领居比较靠谱的方式。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-a65d217c52f94ac46ca4_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&682& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-a65d217c52f94ac46ca4_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&第六个因素，美女的坐标&/b& &/p&&h2&这可不是一句玩笑，而是很多人都在研究的一个学问。&/h2&&p&因为美女对城市发展的趋势是比较敏锐的，基本上如果一个城市或者行业能看到大量的美女引进来。那么这个城市，这个行业肯定是处于上升期的。&/p&&p&相反，如果发现你身边的美女的颜值在下降，你很可能在处于一个正在衰落的行业。&/p&&p&有一个例子可能说明这个现象，上个世纪90年代初，有一句流行语是这样说的，一等美女漂洋过海，二等美女深圳珠海，三等美女北京上海，四等美女等待下海。这句话呢，深度反映了那个年代的机遇地图。&/p&&p&到现在肯定是不实用了，现在是一等美女肯定北京上海，二等美女可能深圳珠海，漂洋过海的美女都回国赚钱了。上个世纪90年代，民航和美发行业的美女密度是非常高的，现如今的空姐的颜值已经大不如前，美发行业就更不用说了，别说美女，女性都找不到了，全是小弟。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-bef3d736e637_b.jpg& data-rawwidth=&1000& data-rawheight=&563& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1000& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-bef3d736e637_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&那么美女到哪里去了呢，那肯定都到金融、互联网、文化这些新兴行业里去了。另外呢，美女也是一个很容易被骚扰的群体，他们对环境，安全的要求非常高。&/p&&p&如果一个地方的美女密度比较高，那么这个地方的治安肯定比较好，文明程度肯定比较高。&/p&&p&所以，无论找工作还是买房子，美女指数都是一个很好的决策因素，所以买房子之前，你一定要去实地看看，多走走看看，如果一个地方连女性都没有，那么你选的地段很可能是不靠谱的。&/p&&p&最后非常感谢大家对『&b&子木聊房&/b&』的关注，如果你感觉这篇文章可以帮得上你，请多多分享给朋友，让大家共同对买房有一个更深刻的理解，谢谢大家。&/p&
房价发展趋势分化越来越严重，投资、热炒、限购等等让楼市的局势更加扑朔迷离，房子还能买吗？还能投资吗？如果能，买哪里的房子好？房价分化的背后是中国GDP格局的新变化。聊宅小编认为在哪个城市买房子还是很重要的，如果能够在“潜力股”城市先买上房子…
&p&今早上有个回答刚刚阵亡。为防止这个回答也阵亡，我跟基友商量了下，你们想听原版语音的，可以关注公号通货朋仗，留下你们的邮箱，找周老板要一个任小米的原版语音。&/p&&p&&br&&/p&&p&PS:不用私信我要授权。版权是任小米的，如果感谢周老板熬夜一字一字打的辛苦，可以注明首发通货朋仗。&/p&&p&----------------------------------------------&/p&&p&刚刚，在8月份的时候，有一位老人做了一场内部演讲，&b&题目叫房地产可能的发展趋势&/b&。&/p&&p&他说他不要版权，也请不要说出他的名字。但是我们都知道他是谁。&/p&&p&&br&&/p&&p&那个扛着大炮，对别人说，“&b&我宁愿同你决斗，但我绝不欺骗”的人。&/b&&/p&&p&&b&他现在在专职卖小米。他的微信名叫任小米。&/b&&/p&&p&&b&下面让我们请出任小米，让他来解答大家的疑惑。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&有请。&/p&&p&&br&&/p&&p&——本文首发于公号通货朋仗，我的基友周老板连夜熬着黑眼圈手打出来的。欢迎关注。友情提醒：周老板的文已经被公关，请大家及时保存此文。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-eceb79f1951acc7dc78eff_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-eceb79f1951acc7dc78eff_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&是拿这个东西，是吗？这个刚才说了纪律啊，我看你们好几个人都举着东西在这录，录毛大庆，录毛大庆可以，录我的时候别录我人，然后录完声音你就说是毛大庆讲的，这个……别说是我讲的就行。&/p&&p&&br&&/p&&p&至于这个知识产权嘛，你们随便买，我也不要钱，&b&这个观念你们也可以随便说，但是不可以说是我说的，也可以说是汪总、毛大庆说的都行，好吧。出了门我说过这些我都不承认哈。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-238f6cb6bfa6fcb2d68520_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-238f6cb6bfa6fcb2d68520_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&让我讲房地产市场，所以我们先说说什么是市场。我个人觉得中国的房地产不是一个完全的市场化，市场里头有一个很重要的条件，叫做自由产权保护中的交易权和定价权。那么传统中呢，我们从上小学的时候就开始知道，这个市场里有一个最简单的话，叫做客户是上帝，你看我们汪总把大家请来，你们是上帝，因为你们要给他钱，所以他要很认真的对待大家，给你们各种机会，让你们知道各种情况，对他产生信任。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果客户是上帝，那就叫做市场经济。&/p&&p&&br&&/p&&p&企业家只有一个功能，就是把你的产品或你提供的服务进行交易，如果你的产品和服务不能进行交易，那就是失败者，就没有市场。&/p&&p&&br&&/p&&p&你看我们评世界500强，评的是什么？哪个企业的交易额最大，他就是第一强。就是当你能形成交易的时候，也可能暂时没有利润，但事后会产生利润，比如说阿里巴巴，比如说腾讯，刚一开始的时候，上市的时候，并不是说利润很高，比如说京东，可能还亏损，但是他的交易额足以让投资者认为你在市场上能站得住。我们现在的房地产市场是不允许随便交易的，也不允许随便定价，所以严格的说起来，我们的市场不是一个完整的房地产市场。&/p&&p&&br&&/p&&p&很多人都担心中国会出现泡沫、崩盘，你们太不相信共产党了。&/p&&p&&br&&/p&&p&中国共产党绝不会让它会出现这样一种现象，如果我们说有政府信用，这就是政府信用。政府信用就是告诉你，如果你们出现大量的跌盘的时候，我不让你交易。既不能买，又不能卖，你往哪跌？&/p&&p&&br&&/p&&p&所以他不会出现日本式的情况、美国式的情况，你们不要以为一个完全市场化的东西拿来到中国套用，说日本都出现经济泡沫了，出现房地产泡沫了，在中国不会。因为日本人从来不敢像中国一样，每隔一年、每隔一段时间，每到出现问题的时候就给你调控。&/p&&p&&br&&/p&&p&日本敢调控吗，美国敢调控吗？不敢。只有中国政府敢，最典型的就是什么呢，最近我们出台了一些政策，告诉你如果你在境外投资这个投资那个，不给你钱，一分都不给你。&/p&&p&&br&&/p&&p&这就是可以用各种行政手段来终止你的经济行为，如果你这种经济行为可以随时被终止的话，他怎么会出现问题呢，出现不了，没钱啦，对吧。所以王健林就赶紧得卖，他得还账啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&另外一个充分自由市场是资源自由配置。资源自由配置呢就是你想怎样配置就怎么配置。他是由市场化的需求，我这有需求，我就可以配置。但是中国我们看看，现在的情况是，如果钢材的产量过高了，把民营的先砍了。&/p&&p&&br&&/p&&p&就是马克思说的资本家比较坏，他会把牛奶倒掉一部分，也不给穷人喝，然后把剩余的牛奶涨价。在中国呢可能是把别人的牛奶倒掉，然后把自己的牛奶涨价。所以你们要充分相信我们不是一个完全市场化的情况下，怎么去判断我们的半市场化情况下的走势。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们还得叫他房地产市场，因为他还有一部分交易，虽然你没有定价权了，比如说政府给你定价，那么陈总在这呢，他代理了很多项目，前天他说代理了一个项目说是深圳的一个豪宅项目，说是十二万块钱，结果秒杀。什么是秒杀呢，就是一秒钟就卖完了。&/p&&p&&br&&/p&&p&因为政府在限制定价的时候实际上是把你的项目给你了很多便宜。什么意思？北京八月初批了三个项目，每个项目大约都是九万多块一平米，买的人多的不得了，大家拼命去抢。为什么抢呢，说九万多块钱真贵呀，错了，原来那项目准备卖十四万块钱啊，现在政府给你压价压了好几万了，你还不赶紧买。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以那三个项目一天时间就抢光了。&/p&&p&&br&&/p&&p&上海采取了个政策，上海出台个政策叫摇号。如果市场没有人买这个东西你要摇号要干嘛呀，摇号就是告诉你这个东西是有人抢的东西，你要赶紧去抢。你要不先抢的话，你连摇号的资格都没有，摇号的概念就是你得去抢这东西。比如说北京买车你得摇号，你不摇号没位置，不给你牌，你想买也买不着。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以一旦出现摇号这个政策时，我想这个城市一定是供不应求，一定是大家急着买，而没有东西卖了，所以才需要摇号，十个人摇一个号只能有一个人买。&/p&&p&&br&&/p&&p&我想这个东西啊就是在什么是市场化的概念里说清楚就够了，所以说对未来市场怎么判断我们只能说一个大的趋势，因为这个趋势的东西是在一个非完全化市场的情况下讲的。&/p&&p&&br&&/p&&p&第一个先说说影响市场的因素是什么。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-20dfdd25b92df297bd09_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-20dfdd25b92df297bd09_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&通常来说呢有四大因素，一个是国家的基本制度。&/p&&p&决定市场的基本制度是什么？&/p&&p&前边我们说要进行市场资源的自由配置，但是我们国家制度告诉你市场资源是不能自由配置的。&/p&&p&我们第二个因素呢就是宏观经济政策。他会影响到市场微观的一些变化，所以我们还有微观经济政策和我们市场的一些具体情况。市场的供求关系根据上边三条会有影响，但是不是完全受影响呢，不完全是。&/p&&p&&br&&/p&&p&我分别把四个来讲一讲。第一个国家制度。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-9dceaa9bca117b32868a55_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-9dceaa9bca117b32868a55_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&你们可以看看我们五四宪法，五四宪法土地是私有化，但是到了七零宪法，就是九大以后的宪法，把它改了，改成土地不完全私有化，真正实际上是八二年宪法的第四次修改，把土地改成了国家所有制和集体所有两种。所以我们当土地制度是一个单一来源时，我们就不能想像充分市场一样可以自由配置，配置不了。所以土地一定是国家单一配置。这个东西如果在不修改宪法情况下这个基础是不变的。&/p&&p&第二个是户籍制度。户籍制度在城市之间是有差别的，但是户籍制度改变了吗？没有改变。&/p&&p&&br&&/p&&p&你们说现在有租售同权允许上户口，可是你们别搞错了，还有附加条件呢，符合条件的允许上户口，如果不符合条件，你想上个上海户口行吗？没门。&/p&&p&就是符合条件的上户口还是原来的户籍制度不发生变化，你如果户籍制度不发生变化和土地制度连在一起，为什么这两个东西连在一起呢，因为城市的土地有城市的户籍，农村的土地没有城市户籍的人有宅基地和承包地，如果宅基地和承包地不能交换，那他就没有进城资本，然后城市土地就受限，这两者之间就没法进行交换。&/p&&p&&br&&/p&&p&在世界上城镇化发展的过程中，有四步。第一步是农民变成城市人。这个我们已经经历过了。第二步呢，是小城市往大城市跑，我们也经历过了。第三步呢是大城市往郊区跑，我们没有，为什么我们没有第三个阶段呢，因为土地不私有化。你不能说我买一个宅基地到农村去发展一个小镇，不行。&/p&&p&&br&&/p&&p&比尔盖茨可以，他可以把硅谷变成他的小镇，一条街上有半条街是属于他的房子。于是他就把学校、幼儿园、医生各种东西都配到那个城镇里，所以才有了第四个部分，叫城市圈或叫城市群。&/p&&p&&br&&/p&&p&但中国为什么没有呢，因为土地不私有化，你不能转移，因此造成一个结果就是公共资源配置只向城市配置，那么大家为什么要到城市买房呢，道理很简单，因为公共资源都在城市，学校啊，教育啊，医疗啊，所以才有学区房啊等等其他说法。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么这个制度随着户籍制度以后他没有发生变化，这是两个定式。这两个定式不改变的时候，我们现在的基本制度所产生的一些情况不会发生变化。&/p&&p&&br&&/p&&p&第三个是金融制度，金融制度就是我们在座的诺亚，诺亚是干什么呢？就是不买房子，但是能分享因为房地产而产生的城市化红利。&/p&&p&&br&&/p&&p&我不知道这句话大家听懂没有，为什么在大多数国家里头没有人去炒房子，英国啊美国啊发达国家都是这样，为什么，因为他有基金，这个金融制度里头，他有一种基金可以像诺亚基金一样，就是你买不起房子，比如付不起百分之三十的首付，我只有百分之二十或百分之十的钱，你买诺亚基金，在国外你用这种基金，他就可以分享，结果就变成买了房子的发了财，没买房子的发不了财，但是如果有这种金融制度的话，就是所有人都可以共同分享。&/p&&p&&br&&/p&&p&因为在城市化的过程中，一定有城市化的红利存在。只是你没买房子你就没获得，别人买了房子别人获得了。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以基金在世界国家大部分都是免税的，还有一种比较低的成本，告诉你通过城市化的红利你可以分享到房子里的收益，但是你不用冒险或专门去买房子，那就不会形成单独房子的炒作权。&/p&&p&&br&&/p&&p&中国是2008年温总理在全国人代会的报告中提到了要建立房地产基金，但是从08年到现在，我们还没有看到一个真正的房产基金出现。&/p&&p&&br&&/p&&p&变相的有几家做了试点，但是没有，换句话说就是他没有一个免税的办法让大家以股票的方式分享基金中获得的房地产盈利。因此，同样一个公司的两个人，可能一个人买了房子发了财了，另外一个人没买房子没发财。但如果有可以进行股票交易的这种方式的话，你不用担心房子卖不卖的出去，你也不用担心价格转换，因为他可以长期使用，于是用股票交易的方式转换你的基金就够了，所以说这是中国在国家长期来说国家制度还没有改变、正在探索的一个问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&后边一个就是社会租赁问题，大家现在都在说社会租赁化，比如说租售同权大家很感兴趣，我就想问一句租的房子在哪？是万科盖，万科能盖多少？&/p&&p&&br&&/p&&p&如果我们没有地价问题的优惠，上海有啊，在上海租房很便宜，大概6000多块钱，比商品房便宜多，但是占多少呢，我想在上海的总的住房比例里头，占十万分之一都不到，大概就这么个比例，所以你要想租到那套房子麻烦了。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以必须用普遍的、不是竞争地价的方式，去减免地价的方式去建立，才有可能。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二就是税收，税后租赁的房子要给税后优惠啊。全世界都知道德国在发达国家里头是私有化最低的，大概只有百分之四十六左右。&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么？因为他们租赁住房最多。&/p&&p&但是为什么他租赁住房多呢，因为租赁住房可以享受免税。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果你有房子空着不住，超过半年得收你税。但如果你把房子交给合作社，由合作社进行社会租赁给你享受免税，所以他们租房收益率就会大大提高。&/p&&p&而中国因为没有免税，现在有一些降低税率，但是还没有免税，所以呢社会租赁的价格很高。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果没有大量的社会租赁房的存在，你不买房子怎么办呢？&/p&&p&现在我们得问问你想租赁，租售同权的房源从哪来？冯仑讲了个笑话，我听着挺有意思。说老婆是用来生孩子的，那是不是老婆除了生孩子就没有其他功能了，换句话说不是跟老婆生孩子你就不和老婆睡觉了吗，这意思就是说在我们的市场中也有这样的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果让大家买房子大家才会把他变成合作社的一种方式进行社会租赁，比如说德国的社会合作社里头呢，70%多的是私人住房，政府提供的住房有11%，另外一部分是社会机构，比如说诺亚基金这种，我用基金的方式购买了房子然后用于租赁的。所以说租赁的房源在哪啊，就成了个大问题了，中国在前50年的时间里，基本上是社会分配的，租赁化，但它解决问题了吗？没解决。&/p&&p&&br&&/p&&p&说一个最简单的数据，上海，你们知道上海有多少商品房吗，上海现在2400多万人口，大概2.58个人一户，约有9000多万户，将近1000万户吧。&/p&&p&&br&&/p&&p&商品房占多少，我们假定近五年每年30万套销售额，150万，再往前5年，每年20万套，100万，那就250万套，再往前10年那，大概平均一年10万套，350万套，占上海总人口数的多少呢，大概不到40%，就全国来说，也不到40%，所以别以为商品房已经占领了市场。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们有55年的分配历史，就是到98年是五十年，后来的福利分房又延续了四五年，到03年福利分房才基本上彻底结束，就等于55年的分配历史。&/p&&p&&br&&/p&&p&你们想想有多少房子？&/p&&p&因此商品房在社会租赁中只是少数，很多人跟我说，我们的租房价格太低了。很多人都算的我们的租房回报率低的不得了，你们说的对，为什么？你是按商品房房价去算的，租金回报率很低。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是你按房改房算资金回报率多少呢，大概1000倍或者一万倍。比如说北京当时的房改房1470块钱一平米，扣去工龄，还剩750块钱一平米，60平米，四万二买了一套房子，一个月租金6000块。&/p&&p&换句话说一年可以收回房子的全部成本还多，150倍。&/p&&p&&br&&/p&&p&那你想想租金多少啊，就是因为我们有55年的分配史，那些房子把租金房价拉低了，所以导致你用商品房价格购买的房子租金回报率就显得低了，但是这个租金回报率真的很低吗，也没有那么低，为什么？你只付了30%的首付，后余的钱你是用20年甚至30年以后的一块钱来还今天的一块钱，你们按今天计算，再往十年倒退，十年以前的一块钱在今天值多少钱呢，两毛三分钱，你如果把二十年以后的一块钱拿到今天来卖，20年以后你只花两毛三分钱就够，加上利息不到五毛钱，你还赚了，&b&所以你的租金回报率并不是像某些经济学家计算的那样&/b&，很低很低的。&/p&&p&&br&&/p&&p&由于这种情况，社会租赁化如果不能确立的话，我们的市场建不了长效机制，也不会发生真正的改变。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么我们说说土地，这个数据呢是土地局公布的数据。&/p&&p&你们可以看看今年我们住宅价格的上涨，住宅价格连续上涨，由5900上到6200，这是平均数情况，涨的快不快，还在继续上涨。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-27f2e4a7f90dd_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&481& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-27f2e4a7f90dd_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&所以说今年是中国房价历史上最高的一年，因为土地价格也在不断上涨，那么土地价格上涨时房屋有什么影响呢？&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-373c18ee88cb_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-373c18ee88cb_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&我们先看看第二季度三大区域，哪个区域最高，珠三角，所以深圳的房价最高，珠三角比长三角的土地价格还高，那么环渤海地区呢就相对低一点，所以现在排在最前头的还是深圳的房价，然后才是长三角的房价，然后才是北京，环渤海地区或北京地区的一些房价。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-9ffd5b475e47d9a2dfd70f1_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-9ffd5b475e47d9a2dfd70f1_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&那么我们再看看一二三四线城市，一线城市的房价和主要城市的房价看看差很多很多，所以一线城市的房价自然要高，当然一线城市有几个，四个，我们全国有多少个城市啊，657个城市，所以这四个城市的房价老被所有的媒体当作房价的标准，其实不是房价的标准，其实我们看看二线和三线就会发现，三线城市实际的情况还很低。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果我们只计算三线城市的话，一般地市级以下这些城市的房价，在今天来看，大概只有平均不到四千块钱。&/p&&p&&br&&/p&&p&你说中国的房价很高吗？我不承认。&/p&&p&因为大部分城市是这一类城市，我们只公布了70个城市的数据，650个城市里70个只是个少量数，大部分房价没那么高。&/p&&p&但是地价和房价是什么关系呢？&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-5ffc5dd9e09b1f8af0c871dc03c29b27_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-5ffc5dd9e09b1f8af0c871dc03c29b27_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&这张数据显示的是我们的地价已经六千多块钱了，而我们&b&中部地区西部地区和东北地区的房价都低于现在的地价&/b&，只有我们的东部地区的房价高（于地价）。&/p&&p&&br&&/p&&p&全国的平均房价7922块钱，和我们的6444中间大概1500块钱的差价，不够自己盖房子的。为什么平均房价只有七千多呢？是因为原来的地价低，现在卖的房子是原来的地价。那么现在的地价意味着什么呢?你们认为会涨价吗？傻瓜都知道。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&所以这个价格与土地的关系，有很多经济学家都认为没关系，我说有关系，就是因为这么一种情况。&/b&如果不承认这种情况，那就是开发商都是傻瓜，只能干赔本买卖了，现在看，有些开发商还是发了财的。&/p&&p&&br&&/p&&p&除了国家政策以外，目前的宏观政策大家都很清楚，三去一补，去产能去库存去杠杆补短板啊等等，这个大家都很清楚。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-b2b95c629d4a278637bab295c48ce750_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-b2b95c629d4a278637bab295c48ce750_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&今年提出了一个稳中求进和防范金融风险，去年没有提防范金融风险。但今年成立了一个什么金融机构，来专门解决一行三会的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么当前的经济政策会产生什么样的影响？ 决定经济因素的到底是什么东西？为什么会出台这样的政策？&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-16c4c40be80fee8e1890fd4_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-16c4c40be80fee8e1890fd4_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&第一个我想不变的指标是翻两番，2020年要求我们的GDP翻两番，所以大家说不能低于6.5就能翻两番。然后还有一个人均，人均呢就是不低于GDP增长率就能翻两番， 第二个是国际经济的一些变化，&b&最重要的是在经济增长防范风险之间求平衡&/b&，很多人跟我说中国的经济政策今天向左明天向右，后天向左大后天又向右，其实我说说错了，&b&我们只有一条中间路线，所有的路线都是为了求平衡&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&当你左边重的时候你往右边靠一靠他才能平衡。当右边重的时候往左边靠一靠才能平衡。&b&平衡就是为了走中间那条路线，所以只是在经济增长和风险之间求一个平衡，既要保证经济增长，同时又要防范风险。&/b&这就是我们现在出现的情况。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么由于这样一种情况，出现的什么呢，货币政策。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-87f8dc2e56d_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-87f8dc2e56d_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&这个可能大家都清楚，一个是信贷政策的收紧，不管是从境内还是境外，在去杠杆的情况下，收紧了大量的货币。所以国内的贷款是大幅度的下降。&/p&&p&&br&&/p&&p&从城市来说，地方城市的资金融资量到今年六月份大约一万三千八百亿。和去年相当时候下降了百分之五十，因为下了很多的文件告诉你，政府不能随便的借债了。企业也同样，融资政策上出现了限制严管，还有呢就是我们的货币总量缩减了，M1M2到六月份为止都低于百分之十，和去年相比大概下降了两到三个点。M1M2都下降这种情况有的人感觉不出来，像在座的你们可能都是有钱人，你们不觉得。但是有的企业开始觉得紧了。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么同样还有一个反映，就是资金价格的上涨，比如说个人按揭贷款利率上调了，发债利率上调了，各种各样的借贷都产生了利率上调，那么货币政策从紧还会持续，至少到目前为止我们还看不到有放松的可能性。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-8d6d925f006f3ba93e3f2a_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-8d6d925f006f3ba93e3f2a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&我们再看看今年一到五月份，我们的108家房地产企业，从新资融资下降了百分之五，银行贷款下降了29%，票据债券下降了49%,所以今年上半年大幅度下滑，六月份也没有起色，七月份我们看到的是境外融资超过了一百亿美元，房地产企业从国内拿不到钱就都跑到国外拿钱去了。&/p&&p&&br&&/p&&p&那我们再看看下方的两行，10年到14年我们新增的房产企业的有息贷款是八千二百亿，五年的时间平均一年是两千亿。那么15年到16年，两年的时间新增的是8525，平均一年新增四千亿。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么今年明年后年我们要还多少钱呢?内外债房地产企业大概要还一万八千亿，其中有六千亿是外债，今年到期的大概有几千亿吧，明年大概四千多亿后年大概四千多亿，这就是按照已经发行的票据债券按它的到期日期算出来的数据。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&所以下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&所以大家更看好汪总，希望从汪总这拿钱，因为他们已经从银行拿不到钱了。那么政策持续会出现什么情况呢，明年资金紧张。为什么是明年？因为今年销售不错。后面我会有数据。如果今年销售不错的话开发商兜里还没那么紧张，虽然今年会还一部分债，但是没那么紧张。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-cbee78d9960dcd1_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-cbee78d9960dcd1_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&可是如果持续下去再借不到钱明年就有问题了。所以资金紧张可能在明年，那么有可能投资和销售就会出现下行。销售下行不一定是市场的问题，是因为很多城市不批你销售，不跟你发销售证因为你老想卖高价，这个卖不了高价的时候怎么办呢？就扛着。抗到什么时候呢，扛到资金不够的时候。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果资金不够了，那政府就说多少钱就多少钱吧。我们也不要定价钱了，是吧，那我也得卖一部分啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&下半年还有一种情况可能导致用低价卖的。就是政府批多少就是多少。因为什么呢？因为有些上市公司要求业绩，上半年扛得住下半年不一定扛得住，下半年可能说我总得有的业绩吧，因此他赚不了那么些钱他也会降价或者低价卖，但是降价或低价不表示说他是亏的，或者说该涨价没涨价不等说是赔本的或是故意把这价格放低。&/p&&p&&br&&/p&&p&这两个概念你们不要搞错了。&/p&&p&于是就有可能造成库存增加了，现在为止库存是下降的，持续下降可能有28个月吧。但是下一步呢就有危险了，因为今年土地供应量里头增量最高的是三线城市。大概增长了百分之二十四点几。&br&&/p&&p&去库存去的最快的也是三线城市，但是这一轮去完了以后三线城市能不能持续的保持这样高的销售呢？我个人觉得有问题，下边来讲。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果说政策要进行调整，什么时候会进行调整为什么要进行调整？&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-59f0c18ea8_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&475& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-59f0c18ea8_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&除了房地产这一块下行了，共产党不会让它垮台所以就得调整过来，让它适度地回来，现在没有出现，我们估计有可能在明年出现快速下行的问题，但是现在已经出现了下行，下行以后会导致什么呢？会导致经济波动，我们可以看看前两年为什么在16年初15年底要放一点，是因为我们那时候的投资只有零点几或负的增长。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么对全国来说，投资增长经济增长就很有问题。今年我们的GDP增长其中两个重要原因，一个重要原因是基础设施投资高速增长，第二个是房地产。&/p&&p&而房地产这块呢，有四最，第一个叫见效最快，你让大家买汽车吧，它见效没那么快，你让大家旅游吧它见效也没那么快，你让大家看电影吧也就几十个亿的事，所以它没有见效快的作用，房地产有。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二个是总量最大，我们的总量有多少呢一手房大概有12万亿，二手房大概七万多亿，整体的大概三万多亿。整体什么意思呢，就像汪总可能拿诺亚的财富买一栋楼，然后把一个旧楼改造了卖新楼或者是或者是买了旧楼以后整体作为出租。像毛大庆，拿了楼以后分销分租，所以这种呢大概有三个亿。换句话说房地产交易大概一年能有二十万亿这个总量，汽车多少？两万亿。吃的多少？六万亿。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以&b&房地产产生的交易额大概相当于十三亿人吃的三倍，这个总量是最大的。&/b&需求也大，因为你想卖东西你得有需求，没人买房子卖不出去那这房子也没用啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&需求大，往往是因为我们的调控政策造成的。&/p&&p&为什么调控造成需求大呢？因为调控造成里老说你得排队，排一年的分攒够一年的资格。于是中国有一个特殊情况，别的国家消费都是一个斜坡，因为它今天有了今天就涨，中国不是，中国是台阶似的，突然一批人具备了购买资格，哗得冲了上来，因为它不是一天一天具备的。&b&你是三月份下的命令，它明年三月份突然一下子具备资格了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&你想想是不是这么回事儿。比如说九月一号我们开学，是一大堆学生，但你那个学生是一月一号、二月一号、三月一号、四月一号、五月一号分别分成几个月生出来的，到九月一号就要入学了。这买房子不是啊，是从下命令那天开始的，所以下完命令后具备条件的一大批一下子冲上来了，这个是特殊的需求。&/p&&p&&br&&/p&&p&另外一个就是财政支撑，今年到上半年为止，我们的契税增长了百分之二十三点几，我们的土地增值税增长率百分