&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&合同解除后应否赔偿房屋升值损失，如何确定升值损失？
合同解除后应否赔偿房屋升值损失，如何确定升值损失？
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导读：有关商品房买卖而引发的法律纠纷层出不穷，掌握有关法律知识很有必要。例如，合同解除后应否赔偿房屋升值损失，如何确定升值损失？下文将就此问题展开分析与讨论，希望对您有所帮助。
一、合同解除后违约方应否赔偿房屋升值部分损失买房者能否要求差价赔偿，在司法实践中存在许多不同观点。有观点认为，买卖合同解除后应恢复原状，房屋升值部分不应得到赔偿；有观点则认为，房屋升值部分应得到赔偿。律师认为，合同解除后，买房者可以要求差价补偿。但目前有力的法律支持不够。日出台了《关于审理合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，但由于当时我国房地产市场较为平稳，该解释的加倍赔偿足以弥补守约方的损失。但近年来，房价大幅上涨，该双倍赔偿已难以约束违约的售房人，同时，该司法解释也仅限于商品房买卖纠纷，对于其他的纠纷无法适用。在纠纷中，因售房人违约导致合同的履行在法律上或事实上已成为不可能，合同履行后预期可得利益损失（如房屋升值部分）不进行保护，对买房者明显有失公平。综上，支持对房屋升值部分进行损害赔偿，达到了法律效果与社会效果的和谐统一。为了平衡双方当事人利益，遏制违约行为，维护公平交易，在司法实践中应正确理解和适用《合同法》的有关规定，平衡买卖双方的利益。我国《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。赔偿损失的范围可由法律直接规定，或由双方约定。在法律没有特别规定和当事人没有另行约定得情况下，按完全赔偿原则，赔偿全部损失，包括直接损失和间接损失。直接损失指财产上的损失。间接损失又称所失利益，指失去的可以预期取的利益。由于房价上涨，出卖人违约，令买受人造成的间接损失，就包括房屋升值部分的损失，因此要求违约方赔偿房屋升值部分的损失是有法律依据的。二、房屋升值部分如何确定对于房屋升值部分的认定，北京、上海等地法院相应出现了一些判例，上海市高级人民法院出台的《关于审理“”买卖案件若干问题的解答》规定，房屋涨跌损失的确认，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可以通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日，违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。律师认为，上海高院的上述规定，有一定的可操作性，可以借鉴到我院对该类案件的审理中。最后，有一点要明确的是，支持房屋升值部分的损失得前提，必须是守约方完全履行了合同义务，比如全额交付了购房款等。以上是关于“合同解除后应否赔偿房屋升值损失，如何确定升值损失？”等问题的分析与回答，如果您还有疑问，不妨问问专业的律所，或者咨询我们专业的律师。&
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一、商品房买卖合同如何解除 （一）商品房买卖合同解除权的行使《解释》主要从实体上特别规定了解除商品房买卖合同的事由，对其解除程序则应根据我国合同法的规定处理。根据《合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同，应当以通知的方式告知对方，商品......
一、何时可以解除商品房买卖合同1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的；3、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐......
无锡房产律师温馨提示：购房人在填写购房合同前最好事先想清楚用谁的名字购买。因为一旦合同备案，房屋交付前，购房人想换名字，需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续，除了要花更名费，还需要房地产商的同意。房屋交付后，购房人要想换名字，只能等到拿到房产证后办理过户，费用就更大了。
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法邦网免费法律咨询热线：违规建设致逾期办证 开发商赔偿差价损失 ――中新网
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违规建设致逾期办证 开发商赔偿差价损失
　　2008年4月，陈先生与某房开公司签订了《商品房买卖合同》，约定陈先生购买该公司位于某区的商品房一套，房屋交付后360日内办理该房屋所有权登记。合同签订后，陈先生按约一次性付清购房款。2008年9月，房开公司向陈先生交付房屋。但直到2010年10月，房开公司因超容积率建设而无法办理大产权证，导致无法履行协助陈先生办理产权证的义务。陈先生遂向法院起诉请求解除合同，返还购房款及利息，赔偿房屋增值的差价损失，并向法院提出申请，要求对所购商品房进行增值评估。
　　法院经审理确认以上事实，委托某房地产评估公司对房屋现值进行了评估，判决解除商品房买卖合同，房开公司向陈先生返还购房款及利息，并判决支持了房屋差价损失。
　　中豪律师集团(贵阳)事务所郑继华律师点评：房开公司恶意违约，逾期仍不履行办证义务，按合同法第94条规定：“……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，买受人陈先生有权解除该《商品房买卖合同》。
　　另外，房开公司的违约导致陈先生在房地产价格持续上涨的情况下，必须付出更高的价格才能购买同等面积、地段、房型等条件的房屋，按《合同法》第113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，房屋增值的差价为合同履行后可能获得的利益，陈先生可以要求违约方即房开公司赔偿该部分损失。(记者 孙珩)
【编辑:张慧鑫】
----- 房产新闻精选 -----
直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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房屋买卖合同诉讼中如何确定房屋差价损失时间：&&&&浏览：1290 次
　　在因出卖人过错导致房屋买卖合同无法履行的情况下，买受人提出要求出卖人赔偿房屋差价损失的请求，应当如何确定房屋升值的差价损失?　　首先，如双方就此有约定或通过协商达成一致，应根据约定内容或协商结果予以判处;　　其次，如双方无约定或不能协商达成一致，人民法院按照以下原则确定损失范围：(1)原则上可比照最类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼同层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋升值的损失;(2)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋升值的差价损失。　　第三，认定损失的时间点应从保护守约的买受人的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方开发商的违约行为确定之日以及案件审理中房屋的升值情况等，合理确定。　　最后，守约的买受人损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约的开发商能预见的因房屋升值而产生的差价。　　特别提醒：　　(1)合同解除应指法定解除，在约定解除的情况下，应依据双方合同约定处理。　　(2)合同解除的原因应限于房屋交付义务的不能履行或迟延履行，因其他原因解除合同的，不应支持房屋差价损失赔偿。　　(3)由于在清偿期届至前并无给付迟延或给付不能可言，因此，在清偿期届至前，解除房屋买卖合同的，并不能请求履行利益的赔偿。　　(4)在房屋买卖合同解除后，买受人仅能主张履行利益赔偿，而无法主张合同消灭所致损害的赔偿。　　(5)在买受人获得赔偿时，应当扣除买受人因合同解除而减少的费用支出，此为损益相抵的当然之意。
您可以，如果您看完后仍有疑问，建议您直接咨询律师，或。
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&&&&滑宝珠，律师，全国房地产执业经纪人，有多年房地产买卖交易经验，熟悉合同法，商法，劳动法，婚姻法，擅长房地产相关法律法规。曾在中原地产服务多年，顺利帮客户买卖交易多套房地产，对于整个房地产交易流程非常熟悉，在工作中积累了丰富的实践经验，和交易中心，银行，公证处等相关部门保持良好沟通和合作关系，具有法律和房地产行业双重背景。&&&&
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房屋买卖中，卖方单方面违约，买方能否获得房屋增值部分的赔偿？
&随着上海房价的大涨，卖方违约的数量也在大涨，买方不得不面临卖方的违约。卖方自愿以双倍返还定金的方式来解除定金合同，然而双倍返还定金远远不能弥补买方所受到的损失。但这并不意味着买方要自认倒霉，无法主张房屋增值损失。本人近期作为买方代理人代理的一个房屋买卖纠纷中，卖方违约，买方的房屋增值部分的赔偿主张获得了法院支持。这无疑是具有重大意义的。
&&基本案情：
&&日，叶某与董某在上海御邸房地产经纪事务所居间介绍下，签订房，约定叶某购买董某所有位于上海市宝山区纬地路的诉争房屋，房价款435万元，双方约定签订居间协议后21天签订示范文本的上海市房地产买卖合同，签订屋买卖居间协议当日，叶某向董某支付10万元定金，后因原告叶某缴纳社保时间不够，双方于日签订补充协议，叶某向董某支付10万元（其中七万当场交付，三万出具欠条）补偿款，同时再向董某支付20万元定金，2015年11月，董某要求涨价到500万元，叶某坚决不同意涨价，董某提出不愿意继续履行合同。董某提出，在补充协议上无另一产权人其女邵某的签名且其女邵某为未成年人，因此认为补充协议是无效的。后叶某起诉要求董某要求解除买卖合同、双倍返还定金60万元、退还补偿款7万元并返还3万元欠条、赔偿房屋价格上涨产生的损失70万元。后董某以520万元的价格将房屋另行出售，并申请了办理过户手续。
&& 裁判结果：
上海市宝山区法院判决：一、解除原告叶某与董某就宝山区纬地路XX弄XX号XX室房屋成立的买卖合同法律关系；二、被告董某向原告叶某双倍返还定金60万元；三、被告董某向原告叶某支付赔偿款70万元；四、原告叶某的其他诉讼请求不予支持。
&& 律师解读：
一、 就本案中，当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定，但未签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。当事人之间的买卖合同是否成立、有效?
根据上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，《上海市房地产买卖合同》是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。实践中,买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后,为办理过户手续之需要,大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。对此，买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况，予以区别对待。
如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。
如双方并未作出上述约定，而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的，不影响原已成立的合同关系。
本案中，原、被告签订的房地产买卖居间协议中，就房屋的标的、总价、付款方式、过户期限、违约责任等主要条款进行了充分约定，双方就系争房屋的买卖已达成合意，买卖合同依法成立并生效；原告一方原因导致签订示范文本的房地产买卖合同期限往后顺延，而网上签订的房屋买卖合同系为办理过户手续的前置条件，在内容上并不改变此前双方达成的所有买卖条款。
因被告作为其女儿的法定代理人，有权代表其行使相关民事权利和履行民事义务，被告认为其女儿是房屋共有人，；未在补充协议上签字，主张补充协议无效的抗辩也于法无据，最终也未能得到法院支持。
二、房屋增值部分的损失赔偿的法律依据
&& 《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”
&&&& 按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。
　 对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：
&& 一、双方协商确定的，从其约定;
&　二、双方不能协商确定的：
&&&& (一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;
&&&& (二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
&　最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
&& 本案中，在双方约定的签约期限到来之际，被告提出就房屋转让价格重新协商，被告的涨价行为构成对合同的重大变更，对于被告涨价的要求，原告坚决不予同意。被告的行为导致买卖合同无法继续履行，原告合同目的完全落空。根据庭中被告自认其以远高于与原告约定的转让价将房屋以520万元另行出售并已办理了申请过户手续。被告的违约行为对原告造成的实际损失已远超过双倍定金的范围。
&&& 可见，在现今的大环境下，二手房买卖中，卖方违约是买方无法掌控的，但买方可以在签订居间协议、房地产买卖合同等交易环节更加谨慎，尽量形成书面文件或签订补充协议，同时注意保留自己履约的凭证，日后，一旦卖方违约，买方是可以通过法律手段追回自己的损失的。通过解读上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》以及近期相关的判例，不难发现，二手房买卖中，房价大涨，卖方的违约成本在大大提高，买方的维权力度也大大增强。这是一个好的趋势，能够在一定程度上抑制卖方恶意违约，维护二手房买卖市场的稳定。
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