解读网络司法拍卖：101案节省佣金839万余元|司法拍卖|淘宝|京东_新浪司法_新浪网
　　原标题：网络司法拍卖101案省佣金839万余元 法院解读“攻略”
图为淘宝网司法拍卖司法拍卖竞拍流程。法院供图
　　中新网重庆10月31日电 （记者 刘贤）房产、土地、股权、车辆、机械设备，甚至奶牛等标的物都可进入网络司法拍卖范畴，相比传统线下拍卖更省钱、更方便。31日在重庆举行的新闻发布会上，重庆市第一中级人民法院解读网络司法拍卖“攻略”。
图为人民法院诉讼资产网司法拍卖竞拍流程。法院供图
　　该院于日正式启动网络司法拍卖工作，截至9月底，网络司法拍卖案件总数为101件，标的物160件，成交50件，成交金额4.5亿余元，溢价率为37.06%，最高溢价率166.27%，节省佣金839.43万元。
　　重庆市第一中级人民法院执行局执行管理处处长谭国贞说，执行法官在网络司法拍卖启动前，应当查清拟拍卖财产现状，包括：首轮查封法院、是否超过查封期限等执行查控措施情况；所有权、已知的担保物权、优先购买权、权利瑕疵等权属情况；名称、型号、规格、数量、范围、地点、新旧程度、外观状况、占有使用、控制等物理情况。
图为京东司法拍卖司法拍卖竞拍流程。法院供图
　　然后，执行法官提交合议庭讨论确定拍卖保留价、保证金和增价幅度；通知申请执行人选定网络服务平台。
　　目前，最高人民法院确定的服务平台名单库包括：人民法院诉讼资产网、京东网、淘宝网、公拍网、中拍网。其中，申请执行人选择人民法院诉讼资产网、淘宝网的较多。
　　如果民众想要竞拍网络司法拍卖标的物，可以登录相关网站。以淘宝网为例，其司法拍卖页面右方有“模拟体验司法拍卖”的入口，用户点击进入，即可体验学习司法拍卖报名、交保证金、填写金额竞拍的全流程。
　　重庆市第一中级人民法院执行工作人员巫大利介绍，传统司法拍卖买受人一般要承担成交价3.5%（按规定分段收取）的佣金，而网络司法拍卖平台不收取佣金，因此将为买受人节省这笔费用。
　　网络司法拍卖产生费用的环节是网拍司法辅助工作，一般服务费为0.8%。执行法官下达拍卖裁定后，填写拍卖移交表并移交司法拍卖团队。司法拍卖团队统一登记，按规选择司法拍卖辅助机构并移送委托书、拍卖财产资料。司法拍卖辅助机构在接受委托后10个工作日内（目前一般为一周左右）完成受托的网拍司法辅助工作，包括草拟拍卖公告、拍卖须知、制作标的物调查表、拍摄制作标的物照片、视频等工作。
　　目前，重庆法院系统通过网络司法拍卖平台成交的单笔最高额案件标的物是一块土地及地上建筑物，由竞买人重庆某房地产开发有限公司最终以约2.82亿元（元）竞拍成功。
编辑：sf_shanshan
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日上午10时，西安市中级人民法院首次通过淘宝网司法拍卖平台，拍卖3套地址位于大雁塔北广场的涉案商铺，自标的展示以来，浏览量达13000余人次，标的今日10时起拍，拍卖将持续24小时，
西安中院在京东商城、淘宝网开通网络司法拍卖日上午10时，西安市中级人民法院首次通过淘宝网司法拍卖平台，拍卖3套地址位于大雁塔北广场的涉案商铺，自标的展示以来，浏览量达13000余人次，标的今日10时起拍，拍卖将持续24小时，至15日10时结束。据了解，西安中院在2016年底即着手开设网络司法拍卖店事宜，成立了以执行局长张鲁南为组长的网络司法拍卖小组，在全省范围内，率先在京东商城、淘宝网开设两家网店，保证了申请执行人的拍卖平台选择权，推动了网络司法拍卖工作的落实。日，西安中院分别在京东商城、淘宝网开设的网络司法拍卖店，上传了拍卖物品信息，发布了拍卖公告，这标志着西安中院破解执行财产处置难工作迈出了新步伐。西安中院在京东商城、淘宝网开通网络司法拍卖据西安中院相关负责人介绍，与传统现场举牌竞拍方式相比，零佣金的网络拍卖模式不仅扩大了竞拍范围，提升了竞拍者的参与度，竞拍人足不出户，即可完成交易，更充分体现了公开、公平、高效的原则，有利于案件执行率的提高。截至目前，西安市两级法院已全部开通在京东商城的网络店铺，西安中院下辖的十家法院也完成了在淘宝网的网络店铺，西安市两级法院将以此次拍卖为起点，不断扩大网络拍卖覆盖面，实现网络拍卖常态化，努力解决执行资产变现难问题。西安中院的工作人员还表示，司法拍卖是实现债权人利益的最重要途径之一，是破解执行难的一项重要措施。为了落实最高法院网络司法拍卖的规定，按照省法院的要求，西安中院作为解决执行难示范法院，为改革之前实行的&辖区内拍卖事项由中级法院统一管理、集中委托、执拍分离&的模式。免责声明：本文仅代表作者个人观点，与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。
[责任编辑：满政达]
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈司法拍卖搭上“互联网+”
德州晚报全媒体记者 胡兵 通讯员 张群 赵海天
随着互联网的普及，司法拍卖也搭上了“互联网+”，在淘宝网、京东网等5个网站均开设有专门的司法拍卖平台。“截至目前，两级法院共进行网拍262次，网拍标的物196件，成交42件，成交额1596.1万元，溢价率91.78%，保证金总额761.58万元。”德州市中级人民法院技术室负责人介绍，司法拍卖是涉案财产处置变现的基本手段，做好司法拍卖工作，对基本解决执行难具有重要的现实意义。【案例一】一沿街商铺拍卖溢价率高达50%
2014年，孟某夫妻向李某借款100万元，以其所有的一处沿街商铺作抵押，并办理了抵押登记。借款到期后，孟某夫妻未能偿还本息，李某提起诉讼，要求对孟某所抵押的房产进行拍卖、变卖，所得价款优先偿还其借款本息及实现债权的费用。
进入拍卖程序后，李某与孟某夫妻来到德城区人民法院，用抽签的方式随机选定拍卖机构，并确定拍卖网络平台，通过报纸与网络发出拍卖公告：定于日10时30分，在中国拍卖行业协会网络拍卖平台进行拍卖，拍卖时间为24小时。5月25日上午10时30分，本是公告竞价程序结束时间，但因竞买人不断出价，竞价时间持续顺延，至上午10时55分竞拍才结束，成交价达124.8万元，与起拍价83.3万元相比，溢价41.5万元，溢价率高达50%。【案例二】临邑网拍涉案轿车在全市法院成首例
临邑县人民法院通过淘宝网司法拍卖网络平台，通过公开竞价的方式对一涉案轿车成功交易，此举在全市法院尚属首例。
日，临邑法院做出（2014）临执字第164-1号执行裁定书，确定拍卖一被执行人名下的雪佛兰轿车。日，该法院技术室受理了此起申请对外委托拍卖案件，并将制作的项目公告、标的物说明、拍卖须知等相关材料上传至淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖。
拍卖期间，先后有7人交付保证金成为竞买人。经过该法院最终确认，其中一名竞买人以44300元的最高价拍得该标的物，成为买受人并实现成功交易，及时有效地实现了当事人的合法权益。网络司法拍卖实现“常态化”
网络司法拍卖是指在网络技术平台上，以电子竞价的方式，依法处置涉诉财产的拍卖活动。法院司法拍卖的对象主要是查封、扣押的逾期不履行义务的被执行人财产和涉财刑事犯罪案件中依法没收的赃物。具体包括：动产和不动产以及其他财产性权益。动产有车辆、生产设备等；不动产有房产、土地等；其他财产性权益有股权、股金等。
目前，得到最高人民法院认可并纳入司法拍卖网络服务平台名单库的有5家，包括淘宝网、京东网、公拍网、人民法院诉讼资产网、中国拍卖行业协会网。
拍卖前，德州市中级人民法院会委托评估公司对拟拍卖的标的物进行市场价值评估，根据评估价并结合案情由法官组成合议庭确定拍卖价格。拍卖价格可能会略低于市场价格，成交价会以市场价格为中心上下浮动。
德州市中级人民法院技术室负责人介绍，以淘宝为例，参与网络拍卖，必须拥有实名认证的支付宝账号。通过淘宝网首页进入司法拍卖平台，通过法院列表查询各个法院发布的拍卖公告或者以标的物类型、所在位置等。找到拟竞拍的标的物后，需通过支付宝缴纳保证金方能进行出价。中标者在公告规定的时间内缴纳尾款并联系法院办理交付手续。拍卖过程中，如有问题可依据公告内容公示的电话联系法院或者淘宝公司客服。解决法院“执行难”问题
“拍卖信息公开度越高、拍卖参与程度越高，利益输送的概率就越低。”德州市中级法院技术室负责人介绍，让法院司法拍卖在公开、公平、公正的环境下进行，最大限度实现债权人合法权益，确保案件及时执结， “执行难”解决 问题。
今年3月14日，德州经济技术开发区人民法院正式进入淘宝网，完成支付宝账户结算手续，实现了法院自主拍卖。法院能够在没有中介机构介入的情况下，自行在互联网上实施司法拍卖的全部环节，不但节省拍卖过程的相应开支，而且不需要让竞买人缴纳拍卖佣金，真正做到了惠及案件当事人。“与传统的委托拍卖相比，网络司法拍卖有以下优点：平台优势；零佣金；拍卖处置更有效率；拍卖透明化。”德州市中级人民法院技术室负责人介绍说，传统司法拍卖受众面窄，信息覆盖面及公众知晓度不高，成交率低、溢价率低，容易滋生围标、串标问题。网络司法拍卖借助5大平台能够拥有更多的受众，提高成交率和变现率，更大程度保障申请人的债权能够顺利实现。网络司法拍卖：竞买人不可不知的十大事项
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网络司法拍卖：竞买人不可不知的十大事项
致 & &谢【作者】何青叶【来源】作者原创【鸣谢】感谢作者赐稿授权本微信公众号全文刊发，供朋友圈、微信群转发分享！严正声明|侵权必究感谢您的阅读，欢迎转载、分享。如您转载本文需经授权并同时完整转发文章所有文字、图示及二维码，并不得改变文章结构，还需于文首注明作者及来源，否则将视为未经许可的不友善的侵权行为，我们将提示微信公众平台予以删除。您的支持是我们的原创动力。前言低于市场价的起拍与成交价以及人民法院处置财产的权威性，让不少置业或者投资客都愿意来司法拍卖市场“捡漏淘金”。2016年8月，最高人民法院公布了《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称新规定），首次以司法解释的形式明确了人民法院如何以网络司法拍卖方式处置财产，该规定已于日起施行。竞买人可以通过互联网跨区域购买人民法院处置的财产，极大节省了时间与精力。在节省时间的同时，如何避免因不熟悉网络拍卖给自己造成不必要的麻烦，是竞买人关心的问题。笔者作为一名律师，结合自身的经验总结了以下十大事项，以期对有意参与网络司法拍卖者提供一定的帮助。事项一司法拍卖采用哪些方式？新规定明确自日开始，人民法院处置财产，应当采取网络司法拍卖，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置，或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外。也就是说，人民法院查封的大量财产将通过网络司法拍卖的方式处分，只有特殊财产通过其他方式处分，比如拍品保质期比较短、有些拍品对购买人资格有限制等情况，就不适宜网络拍卖。事项二网络司法拍卖平台有哪些？日，最高人民法院刊发了《关于司法拍卖网络服务提供者名单库的公告》，将淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网提供的网络司法拍卖平台纳入名单库。事项三谁来选择网络司法拍卖平台？网络服务提供者由申请执行人从名单库中选择；未选择或者多个申请执行人的选择不一致的，由人民法院指定。需要注意，这里对于人民法院通过哪种方式指定平台并无明确规定，按照过去的规定，如果需要人民法院指定的，应该由人民法院采取随机的方式确定。事项四参加竞拍有人数限制吗？网络司法拍卖不限制竞买人数量。一人参与竞拍，出价不低于起拍价的，拍卖成交。新规定确定了“一人竞拍有效”规则，这一点和过去比有了很大改变，由于现场拍卖存在围标、串标的可能，为保证拍卖活动公平、公正，过去的规定要求至少两个以上竞买人参加拍卖拍卖方为有效，现在由于网络拍卖不受地域、时间限制，公开程度比现场拍卖要高很多，允许一人竞拍可以提高拍卖效率。需要注意，一人竞拍时，出价不低于起拍价才能成交。事项五起拍价（即拍卖保留价）怎么确定？新规定确定起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。这一点和过去比也有变化，过去规定人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十。通过前后规定的对比，可以看到如果参照市价确定起拍价时，为了保证拍卖成交率，最高人民法院对于一拍起拍价有所降低，但实践中人民法院对于拟拍卖的财产一般都会评估，在一拍时基本以评估价为起拍价。事项六拍卖公告什么时间发布？ 新规定确定拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖三十日前公告。这一点和过去比也有了改变，原来规定拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。通过前后规定的对比，可以看到人民法院延长了公告的时间，以保证公告公示作用充分广泛，以确保拍卖活动的公平、公正。事项七需要交纳的保证金金额是多少？悔拍后，保证金怎么处理？新规定明确了保证金数额由人民法院在起拍价的百分之五至百分之二十范围内确定。新规定对保证金的数额明确了了一个合理的范围，过去仅规定了保证金的数额不得低于评估价或者市价的百分之五。新规定还明确了买受人悔拍后保证金不予退还，当然这主要是为了防止悔拍。所以，竞买人在交纳保证金时还是要慎重考虑。这一点和过去比也有区别，原来规定悔拍后的保证金用于弥补重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金。扣除后保证金有剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交；拒不补交的，强制执行。目前有一个争议的问题，按照现在的规定，在网络拍卖的情况下，买受人悔拍后，保证金不足以弥补重新拍卖的价款与原拍卖价款的差价时，人民法院是否可以责令原买受人补交？现在的规定对这一问题并未明确，实践中也有争议。事项八网络司法拍卖是否为零佣金？网络司法拍卖与传统拍卖方式比，是人民法院主持，而法院是不能收费的，现在确定的网络服务提供者也是不收费的，所以出现了“零佣金”的说法。但是，“零佣金”并不是说拍卖构成中所有的成本都是网络提供者或人民法院来承担的，由于法院工作繁忙，人民法院可以将制作拍卖财产的文字说明及视频或者照片等资料、展示拍卖财产，接受咨询，引领查看，封存样品等、拍卖财产的鉴定、检验、评估、审计、仓储、保管、运输等拍卖辅助工作委托社会机构或者组织承担，此时将产生一定费用，当然，该部分费用由被执行人承担。所以，对于竞买人来讲，参加竞拍活动是“零佣金”。事项九拍卖公告看什么？1、看评估报告。一般情况下，拍卖公告会对拍卖标的物的权属、现状、价格形成等有一个描述，有利于竞买者快速了解标的物。新规定明确了法院应公示评估报告副本或未经评估的定价依据，改变了过去信息不透明的状况。对于竞买人而言，仔细查看评估报告可以对拍卖物有一个相对客观的认识。2、看拍卖物的权利属性、瑕疵说明。如果评估报告介绍不详细，那么竞拍人就要了解被执行人是否对拍卖物具有完全所有权？支付拍卖款后竞买人能否取得完全所有权？拍卖物有无瑕疵和权利负担，比如准备拍卖的车辆是否存在违章、事故及欠缴税费等情况，准备拍卖的房产是否有承租人、是否设有抵押权、是否有欠缴的物业、水、电、燃气等费用等情况，这些情况都会影响标的物的拍卖及使用。&需要注意的是，一般情况下拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样。当然，笔者也是建议竞买人一定要现场看样。3、看优先购买权人情况优先购买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。在司法拍卖中，常见的权利人享有优先购买权的情形如下：（1）股东优先购买权有。拍卖有限责任公司股东的股权时，在同等条件下，其他股东有优先购买权。（2）承租人的优先购买权。对于查封前已出租的房屋，拍卖时，在同等条件下承租人享有优先购买权。（3）共有人对共有物的优先购买权拍卖共有人对共有物的份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。需要注意的是，抵押权人等享有担保物权的债权人不享有优先购买权，享有优先受偿权。4、看拍卖财产产权转移时税费负担问题因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。这里需要考虑的是，办理权证过程中，被执行人应交纳的税费，如果被执行人无能力交，如何处理，能否从拍卖款中扣除，是否需要买受人负担。5、看拍卖物移交方式根据新规定，法院有办理财产交付的职责。一般情况下，动产，出具拍卖成交裁定后现场交付即可，不动产，法院需出具协助执行通知书，竞买人需持拍卖成交裁定和协助执行通知书去相关权属部门办理;同时还应办理实际移交手续。事项十流拍后还能拍几次？新规定确定网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。这一点和过去比也有不同，原来规定针对动产和不动产区别设置了二次和三次拍卖程序，由于竞买人希望以最低的价格成交，过去不动产拍卖基本都是拍卖三次才能成交，需要注意的是，现在的网络拍卖规定将动产和不动产统一规定为两次为限。最后，为便于大家清晰了解网络司法拍卖流程，笔者用一张图进行了梳理。网络司法拍卖流程图作者介绍何青叶（微信号hqylx50），北京市天驰君泰律师事务所合伙人、律师，在北京市两级法院工作十余年，期间成功办理民、商、执、裁等各类案件三千余件。何青叶律师具有丰富的民、商事审判、执行工作经验，能准确把握案件的脉络，灵活运用法律，破解诉讼、执行难题，尤其擅长疑难、复杂民、商事诉讼、执行及重大非诉讼项目法律服务。熟悉的领域有：不良资产处置、企业投资并购、破产重组、房地产、资产证券化。后记祝读者朋友们节日快乐。
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最近全国各地房价迅猛上涨，特别是央行在13日公布的7月份金融数据中显示，整个7月人民币贷款只增加了4636亿元，而住户贷款就增加4575亿元，占比高达98.7%。
2016年8月以来，苏州、南京等地陆续都传出了住宅限购消息。而上海、北京等地也一度传出商住房限购消息。7、8月，杭州的各个区域再度上演“面粉贵过面包”的神奇现象。全国各地的房价愈发坚挺，且房企拿地热情持续高涨。在这百废房兴，房地产包场的大好形势下，大家再也按捺不住自己购房的冲动。考虑到腰包的实际情况，房产的司法拍卖就成为众人所关注的另一片战场。
因笔者对房产比较关注，也有不少在房地产圈的朋友，我也曾有幸参与其中。今天趁这机会给大家强行科普一波司法拍卖房产，以求大家在财富升值的路上能更进一步。
一、什么是房产网络司法拍卖
众所周知，“执行难”是长期困扰法院发展的一个老大难问题，而执法难最困难的地方就在于执行人的财产很难变现，导致申请执行人一直无法获得自己的权益。在最高人民法院给中央的《关于解决“执行难”问题的报告》中，“执行难”被形象地概括为：“被执行人难找，被执行财产难寻，协助执行人难求，应执行财产难动”。其中第4点很好的说明了应执行财产变现难的现状。
自2002年左右开始，所有法院的被执行财产均需要拍卖，一般通过拍卖行等方式来进行。通过拍卖行拍卖的缺点是信息不透明公开，仅非常狭小的关系人群能获得消息来源。在拍卖过程容易操纵，几个人一围标基本就没有别人什么事情了。另外，拍卖行也不是慈善机构，在执行过程中，往往需要买方承担的司法拍卖中的佣金极高，无法实现被处置财产的价值最大化，进而实现当事人利益的最大化。即便是在日，针对司法拍卖中佣金高的问题，浙江省高院下调了最高法院规定的拍卖佣金上限，并规定了最高限额。仍无法有效的解决以上的问题。为提高司法拍卖的成功率，日，浙江法院首次在淘宝网上举行网络司法拍卖。该模式优点在于：
1、信息公开，原先法院哪些在卖东西，在卖啥，大家都没有渠道了解。
2、基于原有的淘宝账号，无需为了一次拍卖再注册，再信息认证，再绑卡……
3、基于淘宝会员众多，信息传播广度不成问题。
4、 竞买人谁都不认识谁，串不了标，也围不了标，杜绝了围标串标的问题；
5、拍卖效率提高、竞价更为充分。利用互联网平台实施拍卖，避免了以往的委托拍卖中所耗用的过长周期，大大提高了拍卖的效率。
6、零佣金，减少了执行成本。多少拍卖公司对此深恶痛绝，一直想想法设法闹事啊。
而对于想买的人，最大的馅饼在于以下一些：
1、价格方面确有优势。笔者的一个朋友就曾以420万的价格买到了市场价560万的房子。大家在买之前也都可以对比下当地的成交价和市场上的二手房价格，了解下价格空间，才能根据价格差来进行规划。
2、信息透明，无论是拍卖物品的相关信息，相关证件等，在拍卖页面中一一公示。另外拍卖的信息根据拍卖情况随时更新，利用互联网技术较好的规避了一些暗箱操作的可能性。
3、相关流程清晰，司法拍卖对于一些不熟悉拍卖过程的小白而言，就如同一个黑洞，总觉得背后有繁复的规则，网拍过程中整个拍卖过程更加的清晰，何种阶段需要做什么都非常的明确。
4、在大部分房源可贷款。凡在信息界面上标注可贷款的都是可以贷款，是否支持公积金都会有说明。
5、对于一些限购的城市，如上海等，司法拍卖的房子是不限购的。对于一些想买多套的人就提供了一个得偿所望的机会。
虽然网络司法拍卖好处多多，在司法拍卖网络化的过程中也并非一帆风顺，从日开始，被抢了蛋糕的中国拍卖行业协会直接向浙江省高院“开炮”。其发表声明称，浙江省高院联合淘宝网推出网络司法拍卖活动的做法，不符合拍卖法律法规。直到日，新修订的《民事诉讼法》才规定，法院可以自主开展网络拍卖。这一年网络司法拍卖越办越完善，截止到2016年2月，全国已有28个省区市超过1200家法院入驻淘宝网司法拍卖平台，成功处置涉诉资产标的物总金额约1200亿元。今年前段时间（8月3日）最新出台的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，进一步规范了网络司法拍卖，使得网络司法拍卖能起到更好的作用，很多专家也对此进行了解读。这个有机会我们再展开来讲讲，对司法拍卖感兴趣的可以先行了解下，简而言之，就是更加规范了。
二、司法拍卖注意要点
1、拍卖价格
拍卖当然最关注的首先是价格。
首先是评估价，对拟拍卖的财产，人民法院都是委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。实际操作中，评估公司评估费用往往是基于评估物价值。所以你们懂的，评估的价格实际上是有水分的，不要按此来指导竞拍。
起拍价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；但每次流拍的，下一次拍卖时，价格最高下调比例不能超过上次拍卖保留价（即流拍价）的20%。下调比例由法院定，被执行人无异议即可。对于不动产而言，法院可拍卖三次。
所以单从拍卖价格看，拍卖的价格和市场价格还是有很大的升值空间的。从这个角度来看，司法拍卖无疑是个大馅饼。
一套房子在拍卖时的房产价格
相同小区，相同户型的二手房价格
在现实情况中，有很多的操作方法。比如首次拍卖基本在9折左右，首拍大家基本都很默契地让它流拍，然后再二拍，降10%~20%左右，再流拍，再降 10%~20%左右，进入三拍，这个时候就不要错过了，都相互抢起来吧。基于这种默契大家实现了利益最大化。
所以看到多次拍卖的房源，大家可以重点关注关注，因为它的价格往往已经被压了20%以上。当然，也要了解清楚流拍的原因，如果是房子本身有一些问题，也可能会带来流拍的结果。
另外价格方面需要注意的是，根据新出的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，不再设置保留价，一人报名一人出价即可成交，这对购买者来说，也算是个利好。
2、限购的问题
虽然对于司法拍卖房是否属于限购范围的问题，国家层面没有明确的规定，但目前全国在房屋管理的实际操作中，对于司法拍卖的房屋，确实不受限购的限制，能够办 理过户手续。当法院出具了《裁决书》和《协助执行通知书》后，司法拍卖房办理过户手续基本没有问题。换言之，司法拍卖房在实践中并不属于限购范围，这又是个大馅饼，在限购城市想买房那叫一个难啊，司法拍卖剑走偏锋，也能避开限购政策，购置到自己想要的房子。当然，按照法院的要求，购买法拍房必须一次交付全款，不能贷款。
可能主要的原因也在于：现在拍卖房屋都在通过淘宝司法拍卖交易平台发布、出价，使得交易的可视面贯通了全国，也使得对竞拍人资格的审核变成了不可行。淘宝网上进 行的司法拍卖面向的是全社会，其它不执行限购的城市可以竞买、过户，上海竞买人一旦竞买成功却因限购无法过户，会导致畅通的流程中出现死节点。
当然，虽然说司法拍卖的财产是不受限购政策影响的，但具体情形还是应当在参与拍卖前去咨询下执行法院网拍对接人员，如果限购的话在拍卖页面上一般也会有说明。
3、手续是否完备齐全的问题
房 屋的产权状况是否有问题，三证有没有办好，按揭是否还清，当前的实际居住情况如何？有没有清场？有没有被抵押出去、有没有出租出去、有没有重复抵押、有没 有被注册为某个公司的办公地点、房主人登记的姓名与被执行人是否一致、房屋现在是否有人居住等等。有很多有纠纷的买下来会有很多麻烦，倒不是说这样的房子 不能买，而是要提前弄清楚，然后考衡量拍卖价格是否合适时需要考虑进去。
具体房子的这些内容在淘宝司法拍卖的详情页都会有所陈述，大家要留意分辨。如果在页面上没有提及，也可以向对接的法官进行沟通了解。
特别是有些房子司法拍卖成功，并且也顺利过了户，可在收房时，原房主以不知情为由，据不交房。反馈到法院，法院也以还有人居住不予以强制执行。另外，法拍房 还可能遇到唯一住房的问题。2004年最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称，对被执行人及其所扶养家属生活所必需 的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。所以在司法实践中，法院从维护社会稳定角度考虑，被执行人名下只有一套房产的，是往往不予执 行。
笔者的建议是当你对该房感兴趣时，一定要到现场去踩踩点，敲敲门，左邻右舍询问下，看看是否还有人居住，是否已经清场。对于还未清场的还是要慎重再慎重。
4、房产欠费问题
欠费主要是水电气费和物业费。在了解是否具备购买条件后，重点关注拍卖房屋是否存在欠费问题。购买拍卖房屋，一定要提前到现场实地考察，了解项目是否有拖欠物业费、取暖费、水电气费的情况。
现在的司法拍卖都还是非常透明的，我指的是长三角这一带，其它的没参与过，没有发言权。象物业费、水电气等欠费情况都会在该房产的详细信息中列明，并精确到分。所以你在评估该房子是否该购买时，也需要将欠费部分纳入到成本范畴中进行考虑。
5、是否有租房备案
特意把租房备案单独拿出来说，上了这个当的人实在太多了。根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那就非常麻烦了。
网上有很多这样的坑爹例子，比如今年1月份，张先生通过司法拍卖购得宝安区某房。3月份，张先生从法院拿到了《执行裁定书》等文件，不过资料中却包含一份 “租房合同”，承租方两名人士在房屋内居住，自称已经住了两年多了，其老板是房屋原业主的债主，老板签订租赁合同时“一次性付给了出租方90万元租金”……张先生说最初自己是在深圳市土地房产交易中心看到该房产拍卖信息，当时拍卖信息上确有“租约”二字，不过没想到的是，租约竟会长达15年。其称， 租赁合同载明租金按月支付，一次性付了90万不合常理，并且租约一般是签一年，最长不过三年，该房产一下多出了15年租约，这种情况要么你就出钱摆平，要么就等租约期满，没有什么好的办法。
6、税费问题
司法拍卖交税的特殊性在于，上下家税费由买受人一人承担。用脚趾头想都知道法院或者拍卖行不可能给你交税。而且纳税有一个很重要的特征——必须当场全额缴纳。
对 于这个税费均由买受人承担，其实也很好理解。其原因在于司法拍卖的房屋中大多数被执行人也就是原房主已经无力偿债，或已外逃下落不明。因此在司法拍卖中惯 例就是由拍卖成交人全额交付所以过户相关费用，该条款也都在拍卖时载明，一般没有出过很大的争议。但如果房屋本身价值超过被执行金额营业税等出卖人费用肯 定被执行人出，如果不足额只能由购房人出。
不同地区税费减免等政策也有所不同。房子过户也就契税，营业税和所得税，这几个是大头。但这些税都是按评估价格来计算的，我举个例子，你这套房子50万元， 但评估价格在100万元的话，如果契税按1.5个点，营业税按5.5个点计算的话，虽然税率只有7%，但基数按100万元来算的话是7万元，折到你50万 元的房价上那就达到14%的费率了。
笔者就有个朋友通过司法拍卖，前段时间其他手续终于在法院办理好了，开开心心的去房管所过户，到那一看傻了眼，一套50W的房子，杂七杂八的费用加上去过户 费竟然高达20%？还全部要买家出，这个价格已经超过本镇周边新开盘或者已经建好在售的房子房价了，本来拍卖就是全款支付不能贷款，因为便宜而购买，这样 一来交这么高的过户费，简直比贵的还贵！
网 上也有很多类似的例子，如王先生通过司法拍卖拍得一套住宅，成交价150万，面积100平方米，此房屋原系某公司所有，该公司于2004年购入，价格60 万，从未交纳过房产税。在王先生办理过户手续时被要求交税，经咨询国税和地税部门，需要交纳各种税收近50万。坑有多大，大家可想而知。所以，大家别光看 司法拍卖的房子便宜就跃跃欲试想出手啊，一定要算清楚，这个世界还是馅饼与陷阱共存的。
对了，搞不清楚时，大家就记得，司法拍卖的价格，说白了就是法院最终要拿到的数，其余产生的费用都由买方担，记住这点就行了。
7.能否贷款的问题
司法拍卖支持贷款，这也是为了降低了群众参与司法拍卖房产的门槛，既满足了竞买人的融资需求，又提升了法院的执行工作质效，还有利于银行提高不良资产处置效率。
需要竞拍人注意的是，别等拍下来再去找银行！需申请贷款的，在司法拍卖公告发布10日内可向银行提出申请。一旦申请被批准，竞买人竞拍成功后，只要在规定时间向法院交付首付款，法院就会出具成交确认书送到银行，有银行和购买人办理过户和抵押手续，银行则会在指定限期内将余款打到法院账户上。
右上角有可贷款标记的，方为可以贷款项目。在项目信息中也会注明贷款提供的银行及联系方式，可在拍卖前先行联系了解情况。
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