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拆迁安置房卖家不过户怎么办，买家起诉顺利过户
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　　原告姜玉华诉称，2010年3月21日，姜玉华与耿林签订《上海市房地产买卖合同》，耿林将上海浦东新区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称诉争房屋房屋)出售给姜玉华，房价为人民币92万元。合同签订后，姜玉华支付耿林房款87万元，留有五万待将来过户时支付。耿林将房屋交付给了姜玉华使用居住至今。现诉争房屋已满足过户条件，耿林不予配合，故起诉要求耿林继续履行合同，办理房屋过户手续。
　　被告耿林辩称，双方签订的合同无效，故不同意原告的诉请。根据协议第五条约定，协议经公证处公证后生效，而双方并未办理公证手续，故该协议无效。诉争房屋属于动拆迁安置房，根据动拆迁安置协议，房屋所有权属于被告家庭成员共同所有。被告签订《协议书》未经家庭成员同意，应属无效。同时违反了“动拆迁房屋自登记之日起3年内不得转让”的法律规定，依法属于无效合同。
案件结果　
上海市浦东新区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
&&& 一、被告耿林于本判决生效之日起十日内协助原告XX办理将上海市XX区XX镇XX路XX号X室房屋产权过户登记至原告姜玉华名下的手续。
二、原告姜玉华于上海市浦东新区房地产交易中心受理上述房屋房地产权利转移过户申请并出具收件收据当日，支付被告耿林购房款余款5万元。
1.虽然合同有“公证生效”条款的约定，但原、被告均于协议未经公证的前提下，履行了各自相应的义务，应视为双方以实际行为改变了协议生效条件，因此，未经公证不影响合同的效力。
2.2010年10月27日，上海市住房保障和房屋管理局公布的《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》中指出，“被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房．下同)允许上市交易期限由取得房地产权证满5年调整为满3年，现就有关操作事宜通知如下：未取得房地产权证(小产证)或取得房地产权证(小产证)未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证(大产征)满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证(小产证)后可以转让、出租。
3．现系争房屋产权登记于协议一方当事人即被告的名下，且系争房屋产权证的取得至今已逾3年，具备了办理产权登记过户的条件，房屋产权能够转移。
《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、房屋状况及产权人信息、《上海市房地产买卖合同》、证明、沪房地浦字（2013）第XX号房地产权证、房款收据等证据以及当事人庭审陈述。
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在无锡购买拆迁安置房 这些事项必须要知道
来源：江南晚报
近年来，随着我国城镇化的不断发展，各地不同程度涌现了大量征收拆迁现象，对被拆迁户进行补偿安置成为不可避免的问题。
近年来，随着我国城镇化的不断发展，各地不同程度涌现了大量征收拆迁现象，对被拆迁户进行补偿安置成为不可避免的问题。随着房屋价格不断上涨，由于安置房相较于商品房价格较低，且可以办产权证，近年来，部分刚需住房需求者倾向选择购买拆迁安置房。但由于拆迁安置房源的性质多样，有的没有产权证、不能及时办理过户、限购政策变化等问题，还有的当买家满心欢喜去找卖家过户的时候，却发现卖家似乎另有所想，导致购买拆迁安置房的法律风险较高。那么，拆迁安置房的买卖存在哪些风险？应该如何买卖？购买拆迁安置房有哪些注意事项呢？　　法舟律师事务所张虎律师对安置房买卖中常见的法律风险分析如下：　　问题1：什么是拆迁安置房？　　所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。安置房屋的土地一般是划拨的，也就是没有缴纳土地出让金，安置房在办理产权证或以后再次交易时，会被要求补缴土地出让金。　　问题2：拆迁安置房买卖是否受法律保护？　　购买拆迁安置房，买卖合同是买卖双方协商一致形成的，如果不违背法律规定，那么约定的条款就是合法有效的。根据我国《合同法》第44条、《民法总则》第133条之规定，基于买卖双方的真实合法民事法律行为，司法机关一般认定房屋买卖合同合法有效。虽然我国《房地产管理法》第38条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”但该条规定是管理性强制规定，不属于我国《合同法》　第52条之规定的法律法规的效力性强制性规定。因此，对于未取得房产证的安置房，并不影响拆迁安置房买卖合同本身的效力。拆迁安置房买卖合同只要是买卖双方自愿订立且不违反法律规定的，合法有效，对当事人具有法律约束力。　　另根据无锡市政府于2016年发布的锡政发[号《市政府关于做好市区征地拆迁安置房上市交易相关工作的通知》文件，无锡市自日起逐步推进、规范征地拆迁安置住房上市交易以维护拆迁当事人的合法权益。　　问题3：拆迁安置房卖家拒绝过户该怎么办？　　大量购房者购买了拆迁安置房并装修入住抑或出租，但往往要等三五年甚至更久的时间才能办理产权证。左盼右盼，终于到了可以办证之时，却遇到很多令购房者头痛不已的事：如原卖方拒绝过户或者提出其他加价等无理要求。　　应该说，只要买卖双方签订房屋买卖协议后，买方在支付了相应的对价后，一旦卖方具备了过户的条件，就应当按照合同约定履行过户手续。根据《合同法》第60条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。作为房屋的购买方主要义务是支付购房款，而作为房屋出售方的主要义务是交付房屋以及过户。据此，买方完全可以诉诸法院依据合同要求强制过户，不需要向任何无理的要求进行妥协，也弘扬了契约的诚信精神。　　最后，张虎律师提醒，拆迁安置房交易过程中应注意事项如下：首先，购房者在购买安置房时一定要签订详尽的拆迁安置房买卖合同，明确买卖双方的权利义务，买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋费用的支付方式（例如约定待拿到房产证时再付清尾款等），迟延交房，产权证如何办理过户等都作出约定，同时明确违约赔偿责任。其次，如卖方还没有取得安置房产权证的，签约前一定要审查拆迁协议，明确房屋共有人；　签约时共有人应该在场，并且同意出售签字按手印。再次，买卖双方可以找一家中介，通过中介签订安置房买卖合同，一旦发生纠纷，中介机构也能起到一定的证明作用。最后，安置房要上市必须符合相关条件。所以在安置房买卖过程中，一定要仔细核对，确认卖方不动产证是否取得又或卖方是否将房产出售他人并已过户，千万不要因为心急而盲目交易。房屋的归属最终取决于过户情况：谁最终取得了拆迁安置房的所有权证，谁就是房屋的所有权人。许多拆迁安置房的买方认为，买卖合同已经签了、房款已经付了、房子也已经装修过了，就算卖方违约，还能把我从房子里赶出去不成？可事实上，完成过户手续的买方才能依法取得房屋的所有权，并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323妹妹在苏州，说中介和她说有拆迁安置房可以买，低于市场价很多，大概11000左右吧，在园区。感觉价格是真的很低，因为我也没有这方面的经验，请问购买拆迁安置房有哪些风险？我妹说房产证要几年后才能拿到的。。。
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发表于：17-07-26 15:21
回复 第1楼 的 @中国制造网mic：自己先顶一个，还望懂的人可以多多留言，我看我妹妹特别想买，但我担心风险大。面积是140多的。
发表于：17-07-26 15:31
风险是没有房产证买卖不起来，签协议不受法律保护，等能办证了人家不过户如果有钱还你是最好的结果了，万一没钱证一办就卖了你也没有办法，要钱没有要命一条，遇到老实的人家会让你加一些钱过户给你，这个概率比较小，基本上便宜卖的都是经济上有问题的，很难保证以后能拿到房子的，不能贪便宜吃大亏
发表于：17-07-26 15:33
回复 3 楼 @秋雪漂漂 :
这么一分析蛮严重的，能通过签订一些协议来保证买卖的有效性么？
发表于：17-07-26 15:37
让对方写个几倍的收条
发表于：17-07-26 15:53
千万别买，我家买了。装修好了有天没住呢，，现在房子涨价，要加钱，不加退钱还房子，退了，认了装修。但钱已经买不起别的房子了，咨询如果打官司都打不胜。谁有我家悲催悲惨。
发表于：17-07-26 15:58
合同不受法律保护，要五年过户，五年变数太多，主要是房涨价，房主后悔。千万别买，现在看似便宜吃大亏。
发表于：17-07-26 16:01
等5年 黄花菜都凉了
发表于：17-07-26 16:03
5年后过户 买家十个有九个反悔
发表于：17-07-26 16:23
让房主写借条。
发表于：17-07-26 19:35
签什么都没用，卖家如果没钱办好证就卖你没有办法的，就落个对方欠你钱，最后就是要钱没有要命一条打官司承认欠你钱，名下没有财产法院都没办法执行，所以这个风险比较大，抱着侥幸心理可以赌对方到时候加些钱就过户给你
发表于：17-07-26 19:57
我家才买的拆迁安置房，买卖双方去公证处公证，再到拆迁公司办一下拆分，这样买的这套房的所以手续就都已经全部更名为我了，到时办房产证自己直接去办就行了，已经不受卖家约束了。不过我是扬州的，别的城市怎么样操作不清楚，扬州这边要反悔都是在公证之前反悔，公证后就没办法反悔了
发表于：17-07-26 20:02
如果马上能过户这没什么问题，如果是哪种5年后才能过户的你还是想想吧。
除非你买的这房子5年不升值，要不然肯定会有大小的问题，亲兄妹间为了房子为了钱都能吵闹，何况你这纯粹的金钱交易？谁能保证卖主到时候不反悔？
发表于：17-07-28 16:03
我来说说我买拆迁房的经历吧，我是10年买的一个远房亲戚家的拆迁房，当时的确便宜，签的协议双方不许反悔，拿房后过户。
买房之后我们逢年过节都去看看他们，说白了就是拍他们马屁，生怕他们后悔不卖了，他们也一直拍着胸脯说放100个心，他们绝对不会做昧良心的事情。
2015年底，房子盖好拿房了，由于他们家拆迁前房子面积大，所以分了很多套房子，但是楼层都不怎么好，因为拆迁签协议比较晚，我们是在他家选完所有房子之后，挑他们剩下的房子拿的，拿房子的时候按理说应该退我们一部分钱的，因为楼层不好，当时拿房的时候，有的人家贴钱，因为楼层好，楼层朝向不好的，都退钱的。但是对于这部分钱，亲戚只字不提，因为房子是他的名字，具体退多少钱，他一句都没说。
最关键的是，他还问我们要了6万块钱，问是什么钱，他拿出一张单子给我们看，我到现在都不清楚那个单子具体是什么意思，其实就是觉得房子涨价了，心里不平衡，没办法，这个钱只能给，不给就拿不到房子钥匙。等于我们没拿到钱，还倒贴了几万块，他等于赚两头钱，开发商退了钱，他拿了，又从我们这边拿钱。
到了2016年初，房子可以过户了，这时候事情又来了，又问我们要钱，问什么钱，他说是物业费等等，要一两万，具体价格到时候再谈，我们当时就十分不爽了，过去和他谈，他到最后也说了实话，就是觉得房子涨得太凶，小区很多人家都反悔了，他也觉得自己卖的亏，想我们补偿他一些，后来谈价还价，给了几千请他们一家吃了一顿饭，终于把房子给过户了。
这时候以为事情终于了结了，然而并没有，今年快过年的时候，他通过当时介绍买房的中间人带话给我们，说要我们再给几千块钱，问是什么钱，他说是物业费，我说现在房子名字是我们的，交物业费也轮不到他问我们要，而且物业费怎么可能要那么多钱，其实还是想讹诈我们一笔，我一直不理他，但是我公公觉得拉不下面子，背着我给了他几千，我知道后真的挺生气的，不是为了这几千块，而是觉得这种人贪得无厌，一味满足他，以后他还是会继续恬不知耻地问我们要钱。
所以尽量别买拆迁安置房，要买也一定找个靠谱的人买。
发表于：17-07-28 16:15
尽量不要买吧。我妈的亲妹妹家拆迁主动找我妈说卖套房给我哥，钱当年就给了。这期间我姨夫生病还就找我哥，我哥就带他去医院看病，都是刷我哥的医保卡，反正没拿房前有事就找我哥。拆迁可以拿房了，竟然不愿给房子了，钱还不愿给，最后打了一架老死不相往来。关键这个姨家因为姨夫懒惰，拆迁前一直很穷，我妈作为老大经常接济她。
发表于：17-07-28 16:16
不要买，我同事买的，等拿房产证时房主又加了二十多万，算下来一点也不便宜。
发表于：17-07-29 16:20
这种房子，套的就是你贪图便宜
态&度&决&定&一&切&！
发表于：17-07-29 18:47
可以买的，你们之间写的协议法院认可，只要写清楚就好，到时候房东一般会说加钱你就直接起诉就可以了。我们现在这边天天再闹这事
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购买剩下的安置房 能过户吗,多久时间可以过
我现在想在老家以竞拍的方式拍买分剩下的安置房 ，请问能过户吗，多久时间可以过户？过户费要多少呢？房产证要过多久才能拿到手？以这种竞拍的方式购买安全吗？
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一定五个字
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二手房经纪人
交易的是二手房，因为买卖双方都比较熟，还有亲戚关系，所以没有经过中介，只是一手交钱，一手交房。因为不是很急和其他原因，买方搬进去住了几后年一直都没有去办理房屋过户。后来此标的房有拆迁的可能，买方担心拆迁补偿出问题，又约定卖方补签了一个房屋买卖协议和收据，当然卖方的签字都是一人代签的。现在买方手上有双方签的买卖协议，卖方的收据，此标的房的房产证原件。不论是过户，还是去公证，好像都需要房产证的所有人一...
交易的是二手房，因为买卖双方都比较熟，还有亲戚关系，所以没有经过中介，只是一手交钱，一手交房。因为不是很急和其他原因，买方搬进去住了几后年一直都没有去办理房屋过户。后来此标的房有拆迁的可能，买方担心拆迁补偿出问题，又约定卖方补签了一个房屋买卖协议和收据，当然卖方的签字都是一人代签的。现在买方手上有双方签的买卖协议，卖方的收据，此标的房的房产证原件。不论是过户，还是去公证，好像都需要房产证的所有人一起到场，但是房产证上的一方最近几年一直是半植物人状态，生活不能自理，不能说话也不能写字，更不能到现场。所以耽误了很久也不能完成过户。怎样才能办理房产过户到买方名下呢？或者有没有办法做公证，让房产证上的另一方全权代理？还有个问题是如果此时拆迁了，买方有没有可能得不到回迁房吗呢？谢谢了。
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你好，很高兴认识你。
二手房经纪人
要看你们的操作是国家允许 还是开发商在炒价 若是国家允许 房本性质就是商品房 可以正常买卖 若你们拍卖的只是一个能够拿到安置放的号 那你的房还是经济适应放 这种房子在五年内是不允许买卖的 五年后买卖也要补交10%的综合地价款
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要看你们的操作是国家允许 还是开发商在炒价 若是国家允许 房本性质就是商品房
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二手房经纪人
要看你们的操作是国家允许 还是开发商在炒价 若是国家允许 房本性质就是商品房 可以正常买卖 若你们拍卖的只是一个能够拿到安置放的号 那你的房还是经济适应放 这种房子在五年内是不允许买卖的 五年后买卖也要补交10%的综合地价款
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去房管局查一下该房产有没有抵押或类似的记录,如果没有,不影响你合同的效力。
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烦得很规范呵呵
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要看你们的操作是国家允许 还是开发商在炒价 若是国家允许 房本性质就是商品房 可以正常买卖 若你们拍卖的只是一个能够拿到安置放的号 那你的房还是经济适应放 这种房子在五年内是不允许买卖的 五年后买卖也要补交10%的综合地价款
二手房经纪人
要看你们的操作是国家允许 还是开发商在炒价 若是国家允许 房本性质就是商品房 可以正常买卖 若你们拍卖的只是一个能够拿到安置放的号 那你的房还是经济适应放 这种房子在五年内是不允许买卖的 五年后买卖也要补交10%的综合地价款
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刚办的拆迁安置房 以后如何过户?
刚办的拆迁安置房以后如何过户?
(有土地证,房产证,但是还没领到) 户主是我爷爷。房子确定过户给我爸或者是我。 有哪几种过户方式? 哪种缴纳的费用最低?1.继承过户 2.赠与公证 3.合同买卖 ? 问题1：是不是5年后过户无论哪种方式产生的费用都是最低的？5年后,此时我们应该选择哪种过户? 问题2：如果不是5年后过户, 那...
刚办的拆迁安置房以后如何过户?
(有土地证,房产证,但是还没领到) 户主是我爷爷。房子确定过户给我爸或者是我。 有哪几种过户方式? 哪种缴纳的费用最低?1.继承过户 2.赠与公证 3.合同买卖 ? 问题1：是不是5年后过户无论哪种方式产生的费用都是最低的？5年后,此时我们应该选择哪种过户? 问题2：如果不是5年后过户, 那么以哪种方式过户最合算?5年内, 此时我们应该选择哪种过户? 问题3：如果在五年内爷爷百年, 那该怎么过户?具体需要如何操作?
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继承过户：继承是不用交税的，只要正常的工本费即可，以后房屋上市交易也和正常的存量房一样，满五年就没营业税，没满五年就有营业税。不过要继承的话，必须是产权人已经过世了，才能继承赠送：赠送的当时只要交纳3%的契税就可以了，还有正常的工本费。如果以后房子要上市交易需交纳20%的个人所得税买卖过户：就是和存量房一样，按正常房屋交易来如果是五年内过户，建议走买卖过户，税费最低，如果房子满五年且唯一，只要交契...
继承过户：继承是不用交税的，只要正常的工本费即可，以后房屋上市交易也和正常的存量房一样，满五年就没营业税，没满五年就有营业税。不过要继承的话，必须是产权人已经过世了，才能继承赠送：赠送的当时只要交纳3%的契税就可以了，还有正常的工本费。如果以后房子要上市交易需交纳20%的个人所得税买卖过户：就是和存量房一样，按正常房屋交易来如果是五年内过户，建议走买卖过户，税费最低，如果房子满五年且唯一，只要交契税就可以了如果是你爷爷百年后过户，就直接继承可以了，最划算
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以上几种都需要缴纳税费，赠与公证还有一点比较麻烦，就是将来你要转让的税费非常厉害，现在有一种方法就是司法处理
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继承过户：继承是不用交税的，只要正常的工本费即可，以后房屋上市交易也和正常的存量房一样，满五年就没营业税，没满五年就有营业税。不过要继承的话，必须是产权人已经过世了，才能继承赠送：赠送的当时只要交纳3%的契税就可以了，还有正常的工本费。如果以后房子要上市交易需交纳20%的个人所得税买卖过户：就是和存量房一样，按正常房屋交易来如果是五年内过户，建议走买卖过户，税费最低，如果房子满五年且唯一，只要交契...
继承过户：继承是不用交税的，只要正常的工本费即可，以后房屋上市交易也和正常的存量房一样，满五年就没营业税，没满五年就有营业税。不过要继承的话，必须是产权人已经过世了，才能继承赠送：赠送的当时只要交纳3%的契税就可以了，还有正常的工本费。如果以后房子要上市交易需交纳20%的个人所得税买卖过户：就是和存量房一样，按正常房屋交易来如果是五年内过户，建议走买卖过户，税费最低，如果房子满五年且唯一，只要交契税就可以了如果是你爷爷百年后过户，就直接继承可以了，最划算。
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