关于公房产权人的权益状况探讨　　最近，本人（作为共同居住人）打了一场公房租赁纠纷的官司，一审败诉，理由是产权人是有处置权的，因此，法院引用了《民法通则》第五条、第七条、第七十一条之规定，判决驳回原告全部请求，一切费用由原告承担。对此判决，尽管通篇都显示出不合情理，但是从法理上是什么地方开始走向荒谬的呢？为此，本人对相关的政策、法规，特别是城镇住房制度改革的相关政策、法规进行系统分析后发现：作为公房（因其福利性）的承租人基本上是可永续承租的，因此在市场经济的今天，这种承租权的实质已演变成了一种永续的使用权并且有优先购买权，而且其购买的价格是与市场价差距极大（这种价差利益就是一种财产权利），这一切从对公房这一特殊性的规定中，都在证实着这种承租权隐含着一种财产权利，如变实物分房为货币化分房，即用以货币补贴的形式到市场上去购买房屋，（这和单位发米到单位发钱自己去买米是一个道理，）而住房货币化的形式就是住房公积金补贴，而根据住房公积金管理条列的规定，职工公积金帐户上的钱是可以继承的，而作为实物的公房为什么不能继承，这就是改革滞后和制度障碍所衍生出来的怪胎，这种怪胎造成相关适用法律的混乱（如民法通则中的继承法、婚姻法、共有原理、公平原则的相互矛盾，不兼容）和司法的自由裁量权过大所易引起的腐败和继而产生侵犯人权和践踏宪法，从而导致的社会不和谐的极端现象的发生。这种隐含的财产权利在福利房的拆迁补偿中也得到了印证。相关文件如：由中国劳动社会保障出版社出版，法规编辑组编的《城镇住房制度改革政策法规》系列，共四册：△房改.房补.公积金；△买卖.租赁.权属登记；△贷款.担保.税收；△物业.维修.装修。　　本人为了求证我的观点，又上网进行了大量的搜索，找到了一些观点，现就这些观点进行一些理性的探讨，下面是摘抄的观点和相关的规定：　　（摘自处理公房中若干问题的标准一文，作者：来源： 佚名）公房的租赁（实际上按照过去的说法就是分配）是与计划经济体制下低收入、高积累等政策是直接相关的。公房的承租人之所以能够承租公房，在某种程度上也是国家对其多年贡献的一种回报，是国家对其多年低工资支付的一种补偿性回报，在一定程度上，公房的租赁类似于劳动报酬的给付。　　公房租赁虽然名义上称为租赁，实际上却可以无期限的居住下去，因此，在使用上与所有权人并无多大差别。正是由于公房所具有的较大利益，使得公房承租权成为实践中很容易发生纠纷的焦点之一。　　目前实践中，容易引发争议的问题主要集中在这样几个方面：一是同一单位内部，具备相同或相近条件的人，在确定承租人时，是否完全由单位确定，还是用其他方式决定？目前，一般的做法是对于此类纠纷，法院不予受理。二是因结婚、出生等原因而在承租公房内居住的人，是否也对公房享有权利？这个问题可能直接与不同地方的具体规定相关。实际上即使承认结婚、出生等原因可以成为公房的某种权利人，其享有的究竟是承租权、居住权，还是其他权利，也都还是非常欠缺规范的。三是公房承租权是否可以被继承？对此，不同地方可能也有不同的规定。如上海市规定公房承租权不能继承。但是，原承租人的近亲属、共同居住人等，可以由其中一人继续承租该公房，其他人如不能成为承租人，则其对该公房不再享有任何权利。但是，在承租人死亡前，房屋被拆迁的，拆迁安置补偿费可以作为遗产，依据遗嘱或按照法定继承规定得以继承。　　（四）有权购买承租公房的权利人范围　　
由于成为承租人或者同住人后，如果承租公房经购买转化为售后公房时，就可以成为登记的所有权人或者共有人，因此，与确定承租人和同住人类似的问题就是，哪些人有权购买承租的公房，或者可以成为承租公房的所有权人。目前各地做法都不同。以上海市为例，按1994年上海市政府《关于出售公有住房的暂行规定》购买的公有住房，登记时只能登记一个人为所有权人。其他人只能作为事实上的共有人。那么，对于购房时的未成年同住人，可否确认为售后房的产权共有人？上海法院认为：在1994年上海市政府《关于出售公有住房的暂行规定》及以后的有关出售规定中都明确，购买公有住房的对象是获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人，未成年人的同住人不是国家这种优惠政策的当然享受者，不被赋予购房资格，当然也就不能确权为售后公房的产权人。而且，因为让公有住房的承租人（包括同住人），以优惠价格购买公有住房，使之成为产权房，是基于我国在计划经济体制下，长期以来所执行的高积累低消费政策，即工资中不包含住房消费，而是以国家福利的形式将住房无偿分配给职工使用而形成的。因此从某种意义而言，公有住房出售，是将工资中不曾包含的住房消费返还给职工，作为未成年的同住人，虽然其在公有住房中有居住使用的权利，但是，这种居住使用权利是基于多种原因造成的，如父母对未成年子女的抚养义务中，包括为其提供可供正常生活的居住生活空间等。未成年人之所以可以居住和使用父母承租的住房，是基于父母的扶养义务而生的，并不是基于其对公有住房固有的权利，其对公有住房这一财富取得并未付出劳动，所以不能成为当然的权利人。　　（摘自审理公房租赁纠纷案件若干问题的思考作者：李景华
发布时间：）一、“出租人指定”是否应作为前置程序 　　公民之间为公房租赁户名的变更、分列租赁户名及公房使用部位等发生纠纷，是否可以直接向人民法院提起诉讼？由于理解不一，现在的做法比较混乱。有的法院直接予以受理，有的法院则认为应由出租人作出书面处理意见后，法院才能受理。现行的《上海市房屋租赁条例》(以下简称《租赁条例》)规定，“……可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。”笔者认为，《租赁条例》明确由出租人确定承租人，对于可以继续履行的租赁合同而言，指定变更承租人既是出租人的权利，也是出租人的义务，出租人应当履行该项职责，承租人取得承租权应当得到出租人的认可或指定。出租人逾期不答复或同住人对出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起诉讼。出租人如果不尽指定之责，则该类纠纷大量涌入法院，无疑会增大法院化解社会矛盾的司法成本。在我国目前公房使用权仍含有延续下来的福利性质状态下，在法规亦有明文规定的基础上，出租人进行指定应当是该类诉讼的前置程序，同时笔者认为，即使个别情况下出租人指定有困难，其也应当出具书面证明文件，澄明系争房屋相关租赁情况，以及不能指定的理由。当事人经过此前置程序，方能向法院提起诉讼。另外，笔者建议应明确规定出租人指定承租人的期限，因为该期限直接影响当事人的起诉条件，不明确规定会造成不同法院对何为“逾期”理解不一致的情况，可以考虑以一个月为宜。　　在这些观点中，有两点值得探讨：　　1、公房承租权是否可以被继承？对此，不同地方可能也有不同的规定。如上海市规定公房承租权不能继承。但是，原承租人的近亲属、共同居住人等，可以由其中一人继续承租该公房，其他人如不能成为承租人，则其对该公房不再享有任何权利。但是，在承租人死亡前，房屋被拆迁的，拆迁安置补偿费可以作为遗产，依据遗嘱或按照法定继承规定得以继承。　　对不能成为承租人的人，这是显失公平的，且对拆迁又可以依照继承来分配，前后逻辑不一致，这就是一个需要探讨的问题，因为拆迁就牵涉到财产补偿的问题，它无法规避这一法律问题，以及公平问题，那么为什么承租权又不能继承呢？这就是我们需要理清的问题，首先，一套房屋多人承租就和法理上的权益的排他性相抵触，因此是不兼容的，其次，因为产权人是单位，不是承租人，因此，承租人不具有处置权，只有占有、使用、收益的权利（产权人有使用、占有、收益、处置的权利），因此，这在法律上是不兼容的，所以才出现这种混乱的状况，同时也不排除这种混乱状况给法官行使自由裁量权的随意性带来巨大的寻租空间（原被告通吃局面），这种法律上的混乱给社会稳定造成了巨大的不安定因素，特别是老企业，欠帐很多，因此，要在其中理出个头绪的清晰的法理脉络，就只有从房地产的构成来分析解破：根据对房地产的定义是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。在此我们单说具有法律特性的权益，房地产权益的含义是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是居于房地产实物衍生出来的的权利、利益和收益。房地产权益以房地产权利为基础，包括：①房地产的各种权利（如所有权、土地使用权、地役权、抵押权、租赁权等）②受到其他房地产权利限制的房地产权利（同一宗房地产上可以有多种房地产权利，如设立了抵押权、租赁权的房屋所有权或土地使用权。③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利。根据以上的权益定义，以及福利房的来源形式和它的使用方式以及规范其使用方式的相关政策法规可以理清一个事实，那就是福利房的产权人处置权是受到限制的，虽然法规和相关的实施细则不能和上位法的民法中的产权人条款相对抗（实则并不对抗，只是因契约原则受到限制），但是，这些相关法规和实施细则却是法律的生命，法律因此而得以贯彻、执行，也是人们行为准则的生命，那就是事实，而法律的生命在于以事实为依据，以法律为准纯，同时，这种理清也给整个的公房承租权纠纷的混乱状况找到了一个与整个法律体系（包括继承法、婚姻法以及公平公正的法律原则兼容）和相关政策法规兼容的依据。也和市场经济的时代大趋势以及房改政策发展趋势（中国经过八年房改，但在实施中出现了偏差，但终于在今年八月的国务院《通知》中得到了理性的回归，对政府应对社会成员的住房保障进行了明确，同时，也显示了社会公平正义的发展方向。） 兼容，对社会的安定起到良好的作用。　　2、　　因为让公有住房的承租人（包括同住人），以优惠价格购买公有住房，使之成为产权房，是基于我国在计划经济体制下，长期以来所执行的高积累低消费政策，即工资中不包含住房消费，而是以国家福利的形式将住房无偿分配给职工使用而形成的。因此从某种意义而言，公有住房出售，是将工资中不曾包含的住房消费返还给职工，(是一种契约行为，这是在履行劳务债务)　　未成年人之所以可以居住和使用父母承租的住房，是基于父母的扶养义务而生的，并不是基于其对公有住房固有的权利，其对公有住房这一财富取得并未付出劳动，所以不能成为当然的权利人。　　上述观点既然承认公房住房出售是将工资中不曾包含的住房消费返还给职工，那么，这就是一种财产，那么这种财产只有那些人才能得到呢？难道父辈创造的财产权利不应该由其子女继承吗？是谁有权剥夺他们的合法继承权，是产权人这个障碍吗？实际上这是一种误解，因为公房产权人不是完全意义上的产权人，是权益受到特有承租权人限制的产权人，他实际上更象一个市场经济条件下的物业管理人。更何况本地的直管公房的使用权都已在市场上大行其道的买卖。这难道还不是一种财产权利，难道还不能继承？　　欢迎讨论
　　　　　　　　
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　　完全赞同楼主的观点。　　随着市场经济的发展，现在公房的承租人可以用很低廉的价格，进行产权置换，把承租房买下，变成产权房，上市交易。这里体现了使用权房本身的价值。不然，怎么可能会这么低廉的价格就能买到产权房呢？既然有价值，就可以用货币来衡量，就应该作为财产来继承。　　我最近也碰到了同样郁闷的事。97年公婆在市区的私房拆迁，搬到了郊区，开发商给安置的房子是公房性质，就这样，仅仅从砖木结构房搬到了水泥结构房，房产权就被粗暴地剥夺了，而且没有得到任何的补偿。到2000年上海市政府出台了拆迁管理条例，根据地区差别，采取多贴少补原则，保证了被拆迁人的房产权。而2000年前被拆迁户的利益和人权就这样被践踏了。因为是公房，不作为遗产，亲属的继承权也被剥夺了。　　最近在网上也查了不少案例，外省市已经有许多法官判公房可以作为遗产分割的。认为房屋使用权是物权法中的“用益物权”。　　你可以再上诉。为什么在同一个中国，执行着同一个法律，在同一个问题上，一个可以判胜诉，一个却判败诉？　　如果你再上诉赢了，告诉我，我也想打这样的官司。
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上海房产律师法律咨询-关于按1994年上海市政府《关于出售公有住房的暂行规定》（以下简称94方案）购买的公有住房，购房时的未成年同住人，可否确认为售后房的产权共有人？
按1994年上海市政府《关于出售公有住房的暂行规定》（以下简称94方案）购买的公有住房，购房时的未成年同住人，可否确认为售后房的产权共有人？&&&&答：在1994年上海市政府《关于出售公有住房的暂行规定》及以后的有关出售规定中都明确，购买公有住房的的对象是获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有常住户口的公有住房承租人或年满十八周岁的同住成年人，未成年人的同住人不是国家这种优惠政策的当然享受者，不被赋予购房资格，当然也就不能确权为售后公房的产权人。其次，我们认为94方案这一规定也是合理的，因为让公有住房的承租人（包括同住人），以优惠价格购买公有住房，使之成为产权房，成为权利人的一项远远大于买价的私有财产，是基于我国在计划经济体制下，长期以来所执行的高积累低消费政策，即工资中不包含住房消费，而是以国家福利的形式将住房无偿分配给职工使用。因此从某种意义而言，公有住房出售，是将工资中不曾包含的住房消费返还给职工，作为未成年的同住人，虽然其在公有住房中有居住使用的权利，但是，这种居住使用权利是基于多种原因造成的，如父母对未成年子女的抚养义务中，包括为其提供可供正常生活的居住生活空间等。未成年人对父母承租的住房有居住使用权利，正是基于父母的义务，而不是基于其对公有住房的权利，其对公有住房这一财富取得并未付出劳动，所以不能成为当然的权利人。
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现爷爷的居住的为公有住房，户口中有我和弟弟的名字，如要购买产权是否要我
现爷爷的居住的为公有住房，户口中有我和弟弟的名字，如要购买产权是否要我与弟弟双方都到场签字并有双方出资呢如就一人购买也需要双方和爷爷都到场签字吗？
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应由户口在公房内的全部人员协商一致后才能购买。
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您好:您的情况主要得看您的单位,把单位的关系打通了,这样就可以。打不通就不可以,可以就是钱到位了,不可以就是钱没到位。不过如果花费太大就不值当了,等下来房产证就过户也行啊。
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在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的可以视为同住人。
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